CAPITULO I

ANTECEDENTES HISTRICOS DEL DERECHO REGISTRAL

I.

Contenido

El derecho registral como tal, se cre en los pases europeos, uno de los
principales es Francia, en donde era ms comnmente conocido como sistema
registral francs de comprobacin de derechos o conservation des hipoteques:
este sistema registral es llamado tambin de transcripciones porque consiste en
transcribir o copiar el instrumento en los libros que lleva la oficina del registro, el
cual se organiz para dar proteccin a los acreedores de hipotecas; es decir, que
inicialmente se le conoci como registro de hipotecas.
La forma en que se regulan los sistemas de esta clase, que han sido adoptados
por muchos pases, especialmente en la Amrica Latina, varan notablemente de
un pas a otro, es de hacer constar que las legislaciones de los pases en que
funciona este sistema, lo han rodeado de ciertos requisitos que han hecho posible
que los terceros confen en la fe que les merece el registro. Tambin se ha
combinado con los sistemas alemn y australiano apareciendo as una nueva
clase de sistema que podra llamarse sistema mixto.
El sistema o derecho registral Alemn o Grundbuch, funcionaba mediante dos
registros, que deban guardar entre s la debida concordancia; stos se dividan en
registro predial o territorial y el registro catastral. El primero de ellos contena la
matrcula del inmueble en el cual se anotaban todos los actos por los cuales se
transfera o gravaba el fundo. El segundo registr; por su parte, contena la
configuracin topogrfica del inmueble, con indicacin de su naturaleza, situacin,
extensin superficial, forma, etc. Y en l se anotaban todas las modificaciones
materiales de que el predio sea objeto.
Toda modificacin que sufra el inmueble, deba anotarse en ambos registros y
esto daba la certeza de que este sistema da a la inscripcin, la primera matrcula
que se hace del inmueble est sujeta a un procedimiento previo que debe seguir el
funcionario encargado del registro, ante quien deben presentarse los instrumentos
que comprueban el dominio del solicitante, entregndose adems un plano del
fundo levantado por un ingeniero autorizado
Es indudable que este sistema, al establecer la firmeza de la inscripcin, se
garantizaba los derechos de terceros en forma efectiva. Consecuentemente, el
Estado era garante de la inscripcin, y en caso de error, el perjudicado tiene
accin de perjuicios en contra de ste, cuando aqul se deba a negligencia de los
funcionarios encargados del registro.
Este sistema actualmente, se encuentra organizado en los Estados de Rusia por
una ley del cinco de mayo de 1872, siendo extendido a todo el Imperio con la
vigencia del Cdigo Civil Alemn de 1900.
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El sistema de derecho registral australiano, tambin conocido como el Act Torrens,

por su nombre en ingls, se implement inicialmente en Australia del Sur, la
autora de este derecho registral se le atribuye a Sir Robert Richard Torrens, de all
se deriva su nombre.
No fue sino hacia el ao de 1788, en el Estado de Nueva Gales del Sur, donde
aparecen originalmente los colonizadores ingleses, y hasta entonces an se
ignoraba si en el centro del continente exista un gran paraje desierto o si en
realidad exista una enorme zona marina; siendo hasta 1836 cuando el actual
Estado de Australia del Sur llega a ser estimado como una provincia britnica, que
era gobernada por un establecido Consejo Legislativo, convirtindose tiempo
despus en los dominios del Parlamento local.
Inicialmente los ocupantes de dichas tierras, nicamente rentaban grandes
porciones de terreno, situacin que evolucion favorablemente cuando se autoriz
a los residentes de dichas tierras para escoger y comprar las extensiones que se
consideraran mayormente cultivables, lo que a su vez fue impulsado por el
aumento de los capitales y la proliferacin de la Industria.
El Autor de este sistema, un Irlands nacido en la Ciudad de Kork en el ao de
1814; se estableci en Australia del Sur por el ao de 1840, llegando a ocupar el
puesto de director de aduanas, siendo por consiguiente parte integrante del primer
Consejo Legislativo, y quien a su vez fue nombrado en el ao de 1852 Tesorero y
Registrador General. Fue entonces que mientras funga en aqul cargo, pudo
apreciar las dificultades que se observaban en el rgimen Ingls de transferencias
inmobiliarias, actividades que se regan a travs de una oficina llamada Registro
General; creada para tal efecto en 1841, conservndose en dicha oficina,
convenios, arrendamientos, testamentos, sentencias, mapas, etc. y todo
instrumento relativo a derechos que recaan sobre bienes inmuebles.
Para poder inscribir los derechos, la solicitud inicial era dirigida al registrador
general, la cual era elaboraba por el propietario en modelos que se obtenan en
diferentes establecimientos, anexndose los ttulos que acreditaban el derecho del
propietario y una especie de cuota libranza arancel que implicaba los gastos y
honorarios de la inscripcin; todo lo anterior, una vez completado era recibido por
el topgrafo jefe, quien examinaba la descripcin de la finca, revisando
minuciosamente los linderos, y que en ellas aparecan, y en ocasiones se remitan
copias a los colindantes o al consejo del distrito, con el fin que dichas
informaciones fueran conocidas por todos los interesados.
El siguiente ocurra en manos de los auxiliares del antiguo registro, ello con el
objeto de comprobar los ttulos presentados con los ya registrados previamente
verificado lo anterior, los asesores quienes con base en los datos de informacin
eran encargados de admitir o negar la solicitud de matrcula; una vez admitida
aqulla, la ltima decisin se hallaba en manos de una comisin formada por el
registrador general y dos comisarios para quienes; de obtenerse una decisin
favorable por parte de la comisin, se fijaba un plazo que poda oscilar entre un
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mes hasta un ao para que los interesados puedan oponerse formalmente,

mandndose a publicar edictos en los diarios oficiales y en los de circulacin local,
notificndose tambin a los colindantes de dichas fichas; en el supuesto de no
haber oposicin, si existiendo sta era rechazada, los asesores redactaban la
minuta del titulo de propiedad, con las menciones y reservas oportunas y es el
registrador general quien expide por duplicado, depositando un ejemplar al libro
corriente del registro y entregando el otro juntamente con el plano de la finca
inmatriculada al peticionario; al constar la inscripcin se adicionaban los ndices y
se anulaban o archivaban los ttulos antiguos referentes al inmueble.

II.

Egipto

Jernimo Gonzlez Martnez, citado por Mara Elena Luna Campos, respecto a la
organizacin del registro de la propiedad en esa regin expresa: Dos clases de
oficinas parece que existan: La bibiozeke demosion logon, que eran los archivos
de negocios, en donde se conservaban las declaraciones hechas cada 14 aos,
que servan de base a la percepcin del impuesto; y La enkteseon bibliozeke que
eran los archivos de adquisiciones, regida por los bibliofilakes, quienes eran
funcionarios anlogos a los registradores, que intervenan en la contratacin
inmobiliaria y en la transmisin de derechos de igual carcter.

III.

Grecia

Segn Roca Sastre, en un inicio la publicidad de las transacciones inmobiliarias en

Grecia se limitaba a bandos, declaraciones escritas de la autoridad y otras
formalidades. Y es en la isla de Rodas donde se implanta la publicidad por medio
de inscripciones registrales. En tanto que en la isla de Tauro, el adquirente de una
finca no estaba obligado a pagar el precio de la venta hasta que el cedente
acreditara que el inmueble estaba libre de cargas, lo cual comprobaba por medio
de una certificacin del archivero.
Asociado con lo anterior, Caicedo Escobar apunta: En los pueblos antiguos se da
una publicidad de tipo publicitario o notificatorio, ya que la misma persigue dar a
conocer a cualquier posible interesado el acto o contrato celebrado para transferir
bienes inmuebles, y utilizan medios como el pregn, el anuncio, el edicto ente
otros. Es de destacar el valor informativo que tiene el registro y que las formas
solemnes de constitucin conceden cierta publicidad.
Caicedo Escobar seala que en el derecho antiguo sobresalen dos tendencias, la
primera de ellas es la que se realizo en los pueblos greco-orientales, que
confirieron de licidad las transacciones de bienes inmuebles, considerndose
como una de las etapas ms avanzadas debido a la institucin del registro. La otra
tendencia es la que se estableci en el derecho romano.

IV.

Derecho Romano

Es importante dilucidar que a pesar de la influencia que tuvo Roma en todos los
pueblos del mundo, que asimismo han sido los propulsores de un sistema jurdico
sistematizado y avanzado para tal poca, siendo la base fundamental de los
5

Estados que poseen un ordenamiento jurdico de corte latino, un amplio sector

doctrinario, en cuanto al devenir histrico del derecho registral determinan que en
este periodo la publicidad registral no existi, ni mucho menos el registro, es por
eso que imper el sistema de clandestinidad de inmuebles.

V.

Derecho Germnico

Distinguidos tratadistas concluyen que es hasta en este perodo que se da el

nacimiento de lo que se le puede denominar como: Una actividad registral
consolidada.
El derecho germnico introdujo la transmisin de la propiedad como un acto
voluntario donde las partes declaraban ante el tribunal la trasmisin de un bien
inmueble, dando lugar al abandono unilateral de la posesin de la cosa, y como
acto ulterior, su inscripcin en el registro inmobiliario.
Pero, para la gestacin de tal actividad registral, se recorri un periodo primitivo
dentro del derecho germnico.

VI.

Derecho Espaol

Carral y de Teresa, que sigue la misma lnea que Roca Sastre, considera que la
evolucin de la publicidad registral en Espaa se divide en cuatro perodos:
a. Publicidad primitiva
Se debe tener presente que Espaa en su historia ha estado influenciada por las
distinta invasiones que han acaecido en su territorio. A pesar de las invasiones que
acaecieron en territorio espaol, se despliegan diversos modos de publicidad,
como la robracin que consista en la ratificacin pblica y solemne de la
transferencia de un inmueble a travs de una carta o escritura.
b. La influencia Romana
Para este perodo van desapareciendo las formas solemnes de publicidad y como
efecto inmediato la consumacin de la traditio, que estaba contenida en las
partidas, cuyo requisito era el de consignar la clusula constitutum posesorium
para que se tuviera como cumplida. Ante esta carencia de publicidad registral,
cada vez se hacia necesario la implementacin de un sistema registral ptimo
para la satisfaccin de las necesidades y la salvaguarda de los derechos de los
adquirentes inmobiliarios.
c. Inicio del rgimen de publicidad
Como primer antecedente de este perodo, en el ao 1539 Carlos V dicta su
Pragmtica, una ley que dispona que en cada ciudad, villa o lugar donde hubiere
cabeza de jurisdiccin se llevare un libro en el cual fueren registradas, dentro de
los seis das siguientes a su otorgamiento, las escrituras en que encontraren la
imposicin de censos e hipotecas, con la finalidad de que los compradores de las
casas y heredades gravadas, no fueren engaados y de que no quedare obligado
por razn de tales gravmenes ningn tercero poseedor, aunque tenga causa del
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vendedor. La inobservancia de esta formalidad tena como sancin que las

escrituras no hicieran fe ni se juzgara conforme a ellas.
d. Consolidacin del rgimen de publicidad registral
En este perodo sobresale la publicacin de la ley hipotecaria del ao de 1861, la
que incide en el inicio de una disciplina jurdica propia del estudio de la publicidad
registral.
El contexto jurdico del sistema registral espaol tiene su fundamento en la ley
hipotecaria de 1861, la cual ha sido modificada en mltiples ocasiones, pero la
normativa vigente conserva su espritu, hasta el punto de que el plan, estructura y
gran parte de sus preceptos se aplican en la actualidad.

VII.

Amrica

En el estudio del continente americano se debe tener presente la poca que sello
su desarrollo histrico, las cuales el derecho registral no las ha obviado.

a. poca precolombina
En el origen de la poblacin americana, se careci de un sistema que impulsara la
publicidad registral como tal, en virtud de que en un inicio se constituyeron como
pueblos nmadas. Es con la misma evolucin que se produce el asentamiento en
un territorio determinado, ya que estos pueblos primitivos encuentran en la tierra y
sus respectivos cultivos, su principal fuente econmica.
En el recorrido histrico del continente americano, se debe enfatizar en la
formacin de las altas culturas prehispnicas. Los tres centros que ms se
destacan son el azteca constituido en el altiplano del territorio mexicano; el maya
en Yucatn y parte de Centroamrica; y el inca en Per.
En la civilizacin azteca se encuentran antecedentes de los ciertos registros que
se llevaban en tales pueblos, como la matrcula de los tributos que registraba las
mercancas que las ciudades tributarias deban entregar a Moctezuma, como jade,
plumas de quetzal, polvo de oro, granos de cacao, trajes de guerrero, mantos de
algodn, entre otras.
En la civilizacin maya, Los mayas fueron el nico pueblo prehispnico que pudo
expresar por escrito concepciones ideolgicas, las cuales se formaban por una
combinacin de signos que tenan a la vez valor ideogrfico fontico. Sus textos
datan a partir del siglo III despus de Cristo y se encuentran en estelas, piedras y
toda clase de monumentos, pero principalmente en cdices, hechos en corteza de
rbol machacada, sobre la cual se daba un lustre de resina y cal para poder
escribir. Es mediante este tipo de escritura que se pudo registrar toda observacin
de carcter astronmico, costumbres religiosas y caracteres matemticos.
En la civilizacin Inca, se destacan ciertos aspectos relacionados al origen de los
registros, y es en relacin al khipus, quienes mediante un mtodo de nudos y
7

cuerdas lograron registrar aquellos actos que incidan en su formacin poltica y

social. La economa de los Incas tuvo su fundamento en la agricultura y en la
ganadera.
En sntesis, en este periodo, la manifestacin de una publicidad registral de las
transmisiones inmobiliarias no existi, como tampoco un registro en donde se
pudiera inscribir todos los actos relativos al estado civil de las personas. Los pocos
archivos que existieron y que se conservan son propiamente de signos de
comunicacin, con los que habitantes de la poca se podan expresar y comunicar
entre s, as como los registros de todos aquellos hechos y actos que incidan en la
organizacin poltica y social interna de estos pueblos.

CAPITULO II
ANTECEDENTES HISTRICOS DEL DERECHO REGISTRAL
GUATEMALTECO
I.

Concepto

En Guatemala, lo relacionado a los registros pblicos deviene de la cosmovisin

maya y de su concepcin propia del universo, diversos cronistas explican que se
encuentran directrices al respecto dentro del Popol Vuh; tambin, conocido con los
nombres de Manuscrito de Chichicastenango, Biblia Quich y el Libro Sagrado;
demostracin evidente, que se tiene un patrimonio cultural valiossimo, se afirma
sin temor a equivocaciones que los mayas acostumbraban llevar registros y
anotaciones, siendo faccionadas cuidadosamente, consignando fechas
importantes mediante la escritura jeroglfica, la cual tallaban, consagrados artistas
del pueblo, en estelas.
El punto de partida del sistema registral guatemalteco, estriba en que Espaa
desarrollaba un derecho registral a base de registros pblicos, prctica que
impuso o introdujo en Amrica: su idioma, costumbres y leyes jurdicas, obligando
a sus territorios conquistados a ser copia fiel de la madre patria y acatar sus
normas.
La palabra repartimiento tiene una significacin general de lxico: el acto de
repartir o distribuir dejando constancia por escrito. De ah que viniera a ser el
nombre de ciertos usos coloniales dados para designar al reparto de cosas entre
personas y tambin de personas entre s, quedando anotacin fidedigna de ello.
Uso configurativo de relaciones diversas que tiempo despus fue motivo de una
normativa legal ad hoc.
Los indgenas permanecan en sus poblados pre-hispnicos dispersos; de
estructura muy peculiar distinta de la estructura de pueblos coloniales articulada
para el efecto, al beneficiario se le repartan y encomendaban dejando constancia
por escrito con tinta indeleble (fue necesario transcribir una copia para mayor
seguridad de la operacin cuyo custodio directamente era el escritor) determinada
cantidad de indios pertenecientes a uno o ms poblados, mediante una lista,
quienes por ese simple hecho se vinculaban directamente a tributarle en bienes y
trabajo.
Es de anotarse que los indios no pasaban a ser propiedad del encomendero sino
una simple posesin corprea de cuya vida era el amo y seor. El encomendero
velara por su catequizacin cristiana y la salvacin de sus almas, teniendo un
estricto control de ese grupo, al estar bien identificado: nombre del indio, edad,
lugar de procedencia, grupo al que perteneca, tributos pagados, nombre del
conquistador o encomendero a su cargo y otros pormenores, evitando una
sublevacin estando dispersos y no hacinados en un solo lugar, donde unidos los
indios podran confabular una revuelta, ya que en nmero sobrepasaban a los
conquistadores, situacin que perdur hasta los das de la independencia.
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Los religiosos estimaron conveniente fabricar una especie de lista en donde

supriman el nombre primitivo del nativo a cambio de imponerle uno en idioma
espaol, mejoraron la idea grecorromana de asentar los actos ms categricos de
la vida de sus feligreses tales como, nacimientos, bautizos, matrimonios y
muertes, encargando este quehacer a cada uno de los prrocos locales. El acta
ms antigua data del ao de 1525.
Tomando el ejemplo de un acta o partida de bautizo, al desglosarla queda de la
manera siguiente:
a) la fecha del acontecimiento;
b) nombres de los dos padrinos (reemplazantes de los padres en caso de
necesidad);
c) nombre del infante y
d) nombres de los padres biolgicos del menor, obispo o cura que dirigi la
ceremonia.
Existieron tambin, registros matrimoniales en donde se estableca jerarqua y
diferenciacin frente a las uniones no bendecidas por el sacramento del
matrimonio. El registro de defunciones, se limit a borrar del listado a las personas
fallecidas, detallando lo ms cerca posible la causa del deceso, sitio del velorio y
ubicacin del lugar de sepultura.
Las autoridades civiles de la colonia aprovecharon las ventajas de estos registros
y controles religiosos, otorgndoles plena fe a los asientos que constaban en los
libros de las parroquias, considerando ms adelante la secularizacin del mismo
llevando controles rigurosos e independientes de los eclesisticos, elaboraron su
propio archivo relativo al estado civil y otras facetas de las personas, derivando de
esa situacin la libertad de culto.
La historia pues, de los registros pblicos en Guatemala, es una mezcla
hondamente rica, formada con ingredientes de rasgos pre-hispnicos, hispnicos
e idiosincrasia de este pueblo que al fusionarse entre s dio como resultado un
ameno concepto, el cual ha brotado por diversos motivos: culturales, polticos,
sociales, religiosos, econmicos y jurdicos.

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CAPTULO III
SISTEMAS REGISTRALES
I.

El Sistema Registral Y Su Importancia

Acosta Morales expone que: el derecho registral no puede lograr su objetivo si no

cuenta con un sistema que lo haga llevar de lo abstracto (la norma) a lo concreto
(la actividad registral).
Si no fuesen por los sistemas registrales, que adecan los principios y reglas de
ese conjunto de normas, tan dismiles en nuestro medio, tal derecho no tendra
posibilidad de realizacin.
Tanto en el derecho comparado, como en el guatemalteco, se denota que la
principal fuente de la misma es la propia ley. En cada Estado, la propia ley delimita
los alcances, regula los efectos y la forma de operatividad que se debe emplear en
los registros pblicos.
Por sistema se debe entender: el Conjunto de reglas o principios sobre una
materia enlazados entre s; o tambin como el conjunto de cosas que
ordenadamente relacionadas entre s contribuyen a determinado objeto.
Mientras que registral, como adjetivo del trmino registro, se refiere: a esa
actividad de hacer constar en un lugar determinado el nombre y derecho de
alguien o de algo, en especial cuando es de carcter oficial.
Asimismo para Manuel Acosta la acepcin de sistema registral: Hace referencia a
un conjunto de principios y normas que entrelazados forman un cuerpo doctrinario,
tendiente a lograr determinada finalidad.
Ante esto, cabe citar el argumento de Nery y Rodrigo Muoz, en cuanto al
concepto de sistema registral que exponen, ya que para estos autores: Por
sistema registral, se debe entender como una tcnica de llevar el registro en un
determinado ordenamiento, que conlleva la publicidad registral y el medio para
efectuarla Vale la aclaracin, ya que se han dado algunas crticas por denominar
sistema, a la tcnica, no obstante, lo seguiremos utilizando debido a que en todo
el mbito registral, se le conoce como sistemas.
Para Amrico Atilio Cornejo: Cuando se habla de sistemas registrales se hace
referencia a las diferentes formas en que se pueden organizar los registros
inmobiliarios, as como tambin a los diferentes efectos que en stos puede tener
la inscripcin, no slo en cuanto a ser declarativa o constitutiva, sino tambin en lo
concerniente a la proteccin de los terceros.

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Cabe destacar que para un amplio sector doctrinario registral, el concepto de

sistema registral se reduce o concibe nicamente para dos aspectos que se
interrelacionan entre s. El primero, es el referente a la materia inmobiliaria o real,
ya sea pensar que el sistema registral esta previsto nicamente para el registro
general de la propiedad; mientras que el segundo, es en cuanto al modo de
organizar el registro, como por ejemplo: los libros, folios, las formas de inscripcin,
los documentos que se deben presentar, etc.; olvidando as el mbito geogrfico,
que propugna la descentralizacin, ya que los registros pblicos, son rganos que
forman parte de la administracin pblica.
Para ampliar este contexto, es menester citar a Manuel Acosta, quien expone que:
Hay autores que cuando hablan de sistema registral, lo refieren con exclusividad
al registro de la propiedad inmueble, sin ampliarlo o expandirlo a los dems
registros pblicos, quiz esto se deba a que la gnesis del registro y sus sistemas
est muy ligado a la propiedad inmobiliaria.

II.

Definicin De Sistema Registral

Segn Sanz Fernndez, sistema registral es: El conjunto de normas que en un

determinado pas regulan las formas de publicidad de los derechos reales sobre
los bienes inmuebles a travs del registro de la propiedad, as como el rgimen y
organizacin de esta institucin
Para Guillermo Cabanellas, el sistema registral o hipotecario consiste en: Los
diversos criterios acerca del derecho inmobiliario en su conexin intima con el
registro de la propiedad, segn el conjunto de principios hipotecarios adoptados.
Manuel Acosta Es conveniente formular una definicin de sistema registral
general, para luego llegar al sistema registral de la propiedad inmueble, que
histricamente es el que ms se ha desarrollado.
Por ltimo, habiendo analizado las citadas definiciones, se puede concluir diciendo
que el sistema registral es la conjuncin de las normas y principios de derecho
registral, que relacionados entre s, forman una institucin, con propsitos u
objetivos especficos, la que delimita la forma de organizacin interna de los
registros pblicos y su concerniente jurisdiccin.

III.

Los Asientos Registrales:

En sentido lato, se puede decir que el asiento consiste en una anotacin o

apuntamiento de una cosa para que no se olvide. En un sentido jurdico, el
asiento es una anotacin, inscripcin o toma de razn de un registro.
El fundamento legal de los asientos que realiza el registro general de la propiedad
se encuentran en el Artculo 1124 del Decreto ley 106 Cdigo civil, el cual
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proporciona una definicin del registro de la propiedad, pero a su vez delimita que
esta institucin tiene por objeto la inscripcin, anotacin y cancelacin de los actos
y contratos relativos al dominio y dems derechos reales sobre bienes inmuebles y
muebles identificable.
Ahora bien, desde la perspectiva del registro civil, segn Francisco Luces Gil: En
un sentido ms tcnico, que es el empleado en el derecho registral, asiento es la
constatacin por escrito de ciertos datos o hechos verificadas en los libros del
Registro. Partiendo desde este aspecto, la clasificacin de los asientos es:

a. Por razn de la relacin entre el asiento y el ttulo

Asientos - transcripciones: el asiento estriba en una copia literal del ttulo.

Asientos - actas: contienen una descripcin de los actos o declaraciones
realizadas ante el registrador, las cuales son reproducidas en la actas que
para el efecto reproduce la institucin registral.
.Asientos - inscripciones: son aquellos en los que se constata sucintamente
los datos esenciales del ttulo, es decir las circunstancias principales del
hecho o acto que se inscribe.

b. Por su razn de su carcter autnomo o subordinado

Asientos principales: son los que abren folio registral y tienen una
existencia autnoma e independiente.

Asientos marginales: son los que se extienden al margen de las

inscripciones principales antes aludidas, que les sirven de base o soporte y
con las que tienen una relacin de dependencia.
Por disposicin legal ha sido atribuido de las funciones del registro pblico que se
ocupara del control y archivo de todos los actos relativos al estado civil de las
personas. La referida institucin es denomina el registro nacional de las personas,
a la que se le puede denominar tambin como RENAP.

IV.

Inscripciones

Por inscripcin se entiende todo asiento hecho en un registro pblico. La

inscripcin es el nico asiento destinado a dar publicidad de su contenido, que
puede ser cualquier derecho real inscribible. Bajo una perspectiva real, la
inscripcin puede ser:

a. Sustantiva
Es aquella que surte todos los efectos reales sin necesidad de un acuerdo de
transferencia.

b. Declarativa
Su eficacia radica nicamente en declarar la existencia, la transmisin, la
modificacin o la extincin de un derecho, porque con la celebracin del
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negocio jurdico previo, se produjeron todos los efectos jurdicos a los que se
encuentra sujeto. En palabras sencillas, el derecho nace fuera del registro, y es
ante el notario.
c. Constitutivo
Para este tipo de inscripcin, el requisito ineludible y cuyo cumplimiento es
forzoso, es la celebracin del negocio jurdico previo, para que el derecho
pueda quedar constituido, transferido o extinguido.

V.

Anotaciones

Las anotaciones se les pueden definir como el asiento de carcter transitorio, de

menor solemnidad que la inscripcin, que por regla general est referido a
derechos eventuales. El procedimiento para realizar la anotacin suele comenzar
con un asiento de presentacin, que no tiene otro objeto que preparar y fijar la
fecha de inicio de la proteccin de un derecho en el registro.
La anotacin en los registros pblicos suele denominrsele partida cuando hace
relacin al estado civil de las personas; e inscripcin si atae al estado de las
cosas
En la legislacin guatemalteca, las anotaciones se regulan el Decreto ley 106
Cdigo civil, especficamente del Artculo 1149 al 1166, en donde se establecen
quienes y en que situaciones se puede solicitar el diligenciamiento de una
anotacin en el registro general de la propiedad.

VI.

Cancelaciones

Son una forma de asiento negativo, por cuanto su funcin es negar en todo o en
parte una inscripcin anterior. Las cancelaciones declaran la nulidad de cualquiera
de los otros asientos.
Segn Luce Gil, las cancelaciones son: Un asiento de carcter negativo y
accesorio por virtud del cual se declara la extincin o ineficacia de un asiento
precedente. La cancelacin puede ser total o parcial, segn afecte a la totalidad o
a una parte del asiento que se cancela.
Las cancelaciones en el registro general de la propiedad, y de acuerdo a la
legislacin guatemalteca, se realizan sobre las inscripciones y en virtud del
documento en que conste haberse extinguido legalmente los derechos u
obligaciones inscritos.

VII.

CLASIFICACIN DE LOS SISTEMAS REGISTRALES

Para desarrollar este tema de forma amplia y ptima, se debe tomar en

consideracin diversos criterios que brillan en la doctrina que trata al derecho
14

registral. Tales de ellos se encaminan hacia la clasificacin que enmarca las

formas de operar en un registro pblico; en tanto que otros atienden la
clasificacin relativa al aspecto territorial de un Estado.
Para Carral y de Teresa, los sistemas registrales se clasifican: Segn la forma;
segn la eficacia; y por los diferentes grados de eficacia que se otorga por las
legislaciones a la inscripcin, se distinguen cuatro sistemas que son: el francs, el
alemn y suizo, el espaol y el australiano. Como se denotar ms adelante esta
clasificacin se ocupa nicamente de lo referente a la forma de realizar la
inscripcin en un registro, y no incluye lo referente al aspecto territorial de los
registros. De tal manera que los sistemas registrales se pueden clasificar en: a) De
tipo inmobiliario; y b) De tipo administrativo.
a. Segn la forma De acuerdo a la forma que se implementara en el Registro de
la Propiedad, estos pueden ser:

El sistema de transcripcin: Por medio de este sistema, el documento se

archiva o se copia ntegramente en los libros que para el efecto contenga el
registro.
El sistema de folio personal: De acuerdo con este sistema, los libros propios
del registro inmobiliario se llevan por medio de ndices del nombre de las
personas, o sea los de los propietarios o de titulares de derechos reales.
El sistema de folio real: Por medio de este sistema, en los libros del
registro, se abre un folio para cada finca, en el que se inscriben todo lo
relativo a los gravmenes, enajenaciones, y toda aquella anotacin
referente a la finca.

b. Segn la eficacia Esta clasificacin se conduce por la eficacia que produce la

inscripcin de un documento o acto en el registro, as como los efectos que ella
produce ante terceros, estos son:

Efectos de hecho: Son los comunes a todos los registros. El asiento que se
realiza en el registro es de carcter informativo, pblico e independiente de
sus efectos.
Efectos probatorios: De acuerdo con esta clase de sistema, el registro es
considerado como un medio privilegiado de prueba de lo consignado en el
asiento. Para ejemplificar este sistema, cabe mencionar todas aquellas
certificaciones que a solicitud de parte extiende el registro general de la
propiedad, que se utilizan para acreditar, probar o confirmar la titularidad de
la propiedad sobre un bien determinado, as como los dems derechos
reales que se hayan inscrito en el mismo.

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El registr como presupuesto de eficacia: Para que una declaracin de

voluntad produzca efectos frente a terceros, se debe realizar el respectivo
asiento, con los requisitos que exija la ley que regula la materia susceptible
de inscripcin.
Inscripcin sustantiva: Se le concibe como el mximo de eficacia atribuido a
la inscripcin, ya que sta supera el cambio en el derecho registrado, sin
necesidad del acuerdo de transferencia. Por tal razn, se afirma de que sin
registro no existe el derecho.
Sistema de oponibilidad de lo inscrito: De acuerdo con Cristbal Montes,
quien es citado por Nery y Rodrigo Muoz en estos sistemas la adquisicin
y constitucin del dominio y dems derechos reales se llevan a cabo con
total independencia del registro de la propiedad, en virtud de que tal rgano
se limita a publicar la titularidad de propiedad y dems derechos reales que
nacieron fuera del registro, sin aadirles eficacia alguna.
La publicidad registral con eficacia convalidante: De acuerdo con este
sistema, el derecho real nace fuera del registro de la propiedad, por tal
motivo, esta institucin se limita a brindar nicamente la publicidad de los
derechos reales que ya han sido constituidos. En virtud de la publicidad que
el registro promueve, se considera que lo que el mismo publica es exacto, y
de tal manera se convalidan los contratos que el titular realiz basndose
de buena fe en los requisitos que exige la ley para realizar tal inscripcin.
La publicidad registral con efectos constitutivos: Conforme este sistema, la
inscripcin en el registro de la propiedad es un requisito obligatorio para la
constitucin y as dar lugar al nacimiento de los derechos reales, es decir
que en las formas de publicidad van absorbidas las formas constitutivas de
las modificaciones reales en las adquisiciones por negocio jurdico.

c. El sistema francs
Se le denomina as a este sistema registral en virtud de que su origen, desarrollo y
consolidacin fue en Francia. Segn Amrico Atilio Cornejo: En vsperas de la
revolucin francesa, salvo el rgimen particular de algunas costumbres entre los
actos traslativos o constitutivos de derechos reales, nicamente las donaciones
eran publicadas. Durante la revolucin francesa se dicto la ley del nueve de
mecidor del ao III, por el cual se implanto la publicidad de las hipotecas pero sin
prever o tomar en consideracin las transmisiones inmobiliarias que se producan
en la poca.
Esta laguna legal se corrige en virtud de la emisin de la ley del 11 de brumario del
ao VII, que ordeno de igual manera al de las hipotecas, la publicidad de las
transmisiones inmobiliarias, pero con la salvedad de que estas recayeran
solamente sobre derechos reales susceptibles de hipotecas. Para esta poca, en
16

Francia, la sancin por la falta de publicidad es no adquirir el derecho de oposicin

frente a terceros, en cuanto a la transmisin o constitucin del derecho real. La
falta de publicidad no quera dar a entender que el contrato no fuera vlido o que
no fuese fuente de obligaciones, de hecho as era; y porque se persegua tal fin,
es que se celebraba el mismo. En el devenir histrico de este sistema registral, es
de enfatizar que con el cdigo francs de 1804 se consagra el principio de la
transmisin solo consensu de la propiedad. De tal manera que se reglamenta la
transmisin de los actos que contengan donaciones o sustituciones de bienes
susceptibles de hipoteca.
En la evolucin del sistema registral francs, se destaca que los registros se
llevaban por los apellidos de los propietarios, por tal razn es que se le conceba a
este como un tipo de sistema cronolgico personal, de mera oponibilidad frente a
terceros, pero que no protega al adquirente de las nulidades del acto inscrito. Lo
que quiere decir que el registro de la propiedad se lleva por nombres de personas
y no por finca, por lo que la preferencia publicitaria es con relacin a la persona
titular del derecho de propiedad o dems derecho reales y no el bien inmueble.
Ante esta particularidad del sistema registral francs, cabe citar a Roca Sastre,
quien expone que: El sistema francs desconoce, pues, el folio real, en sentido
tcnico registral, o sea como hoja abierta a cada finca en la que se encuentra el
historial jurdico de la misma.
Ante la escasa regulacin de la poca, la doctrina y jurisprudencia francesa
insistieron en la necesidad de la regulacin y una ptima organizacin de la
publicidad inmobiliaria; dando lugar ello, a la emisin de la ley del 23 de marzo de
1855 que ordenaba la transcripcin de la constitucin de derecho reales sobre
inmuebles incluso para los aquellos que no eran susceptibles de hipoteca. En el
estudio del sistema registral francs, se encuentra una argumentacin que es de
considerarla en esta tesis, ya que la misma ampla el estudio y el alcance jurdico
que posee el derecho registral.
Esta se fundamenta en la crtica del carcter personal u orden cronolgico que
funciona en el sistema francs, el cual no garantiza la seguridad jurdica con que
debe operar el registro general de la propiedad. La misma se esboza con lo
expuesto por Manuel Acosta, ya que para ste jurista, el matiz personal que
distingue al sistema francs, puede ser aplicado en el ordenamiento jurdico
guatemalteco, pero en relacin a otros registros pblicos distintos al registro
general de la propiedad ya que el mismo no opera siguiendo una compilacin
personal de los propietarios o titulares de los derechos reales-; tales como: El
registro civil entindase el registro nacional de las personas-, registro mercantil,
registro de la propiedad intelectual, entre otros.
17

Como se ha indicado el sistema registral francs en sus inicios y hasta el ao

1921 se rigi por la transcripcin, que era un requisito de oponibilidad. Esta
afirmacin se sustenta con lo expuesto por tratadistas como Carral y de Teresa y
Neri, quienes exponen que: antes el conservador de hipotecas copiaba
ntegramente el acto, pero que a partir de la ley de 1921, ante el hecho de
experimentar con las tareas que se demandaban, el conservador que es el
registrador, encuadernaba uno de los dos ejemplares con la obligacin de exhibirle
en el acto, en el lugar que le corresponde, devolviendo el otro con mencin de
haber sido registrado; de tal manera que se reemplazo la transcripcin por el
archivo del traslado o copia de la escritura. Posteriormente, si bien se mantuvo el
sistema cronolgico personal, es con el decreto del 4 de enero de 1955 que se
instaur un sistema de publicidad real, mediante ficheros ordenados por parcelas.
Para este momento, en el recorrido histrico del sistema registral francs, es que
se logra la transicin de la mera transcripcin hacia la organizacin de un registro
que cuyo fin era promover la publicidad inmobiliaria. Segn Carral y de Teresa,
para la poca moderna, el fichero inmobiliario que se implemento en este sistema
registral, es doble, siendo estos:
a) El Fichero personal: consiste en llevar una ficha por cada propietario o
titular de un derecho real, mencionndose as todos los inmuebles o los
derechos reales de cada titular. En cuanto a este aspecto, Neri expone que:
La publicidad es personal, esto es, a base de repertorios alfabticos que
enuncian el nombre y apellido y dems atributos personales del propietario;
esto es lo principal, lo accesorio son los extractos parcelarios traslativos o
declarativos del dominio.
b) El Fichero real: en este se utilizan las fichas en relacin a los inmuebles o
fincas. Las fichas parcelarias se llevan una por cada finca, y estn ligadas
con el catastro. Con esto, se debe tener claro que los inmuebles que se han
establecido son aquellos en donde el catastro ha sido renovado, y que de
esa manera se encuentran actualizados. Existen fichas especiales que son
aquellas que corresponden a los bienes inmuebles urbanos, detallndose
en ellas las caractersticas de estos, derechos de propiedad, gravmenes y
dems derechos reales a que se encuentren afectos.
En el estudio del sistema registral francs, es necesario hacer mencin que a
pesar de los cambios que se implementaron en los registros inmobiliarios,
contino la idea de que la inscripcin no es constitutiva, ni obligatoria para las
partes contratantes, sino nicamente para los notarios, funcionarios pblicos y
jueces, que si se encuentran constreidos a realizarla. En consecuencia, el acto
es pblico en virtud de la intervencin de un funcionario del Estado.

18

En cuanto al instrumento pblico que contiene el acto o contrato en que se

transfiere o grava la propiedad, se debe tomar en cuenta que por el orden
cronolgico personal con que opera el registro inmobiliario, se da lugar a la
sistematizacin del principio de prioridad en el funcionamiento de este sistema; por
lo que en primer lugar es la inscripcin, para que posteriormente se efecte la
anotacin en la compilacin personal.
Con esta nueva reforma se implementa la calificacin registral, o sea la obligacin
del conservador, de examinar la identidad de las personas y de las cosas que han
de ser incluidas en la inscripcin. Debe cerciorarse del derecho del transferente, y
tambin debe rechazar el documento, si no llena los requisitos que al efecto hagan
falta.

d. Sistema alemn
Conocido tambin como: Sistema de folio real. Ante conocida denominacin cabe
mencionar - como idea previa y primaria -, que cada finca posee su propia hoja en
el registro inmobiliario. De igual manera, hay anotar que doctrinariamente se le
concibe como el sistema registral de tipo inmobiliario que logra satisfacer las
necesidades de todos aquellos titulares que enajenan o gravan los bienes
registrados que son de su propiedad; as como garantiza la seguridad jurdica que
persigue y promueve el derecho registral.
Es de suma importancia aludir al origen, desarrollo y consolidacin del sistema
registral alemn, por lo que es fundamental mencionar a Amrico Atilio Cornejo,
quien expone, que: A partir del siglo XII se comenz a asentar los negocios sobre
inmuebles en unos repertorios oficiales que luego se transformaron en libros
permanentes, el ms antiguo de los cuales es el de la ciudad de Colonia del ao
1135. De esta manera, la inscripcin se fue transformando en un acto creador de
derechos, formndose la ntima conviccin de que el acto de transmisin del
inmueble no est concluido si no se lo inscribe. La recepcin del derecho romano
en Alemania estorb temporalmente el desarrollo y la difusin del sistema del
registro inmobiliario, ya que los registros eran ajenos a la concepcin jurdica de
los romanos, pero no logr detener su evolucin. Finalmente, el sistema registral
se impuso definitivamente en el siglo XX. Expuesto esto, tambin hay que
analizar los principios y postulados por los que se rige y funciona el sistema
registral alemn en la actualidad. Por lo que se deben referir los siguientes:

El elemento esencial es el bien inmueble o la denominada finca, por lo

que al momento de su inscripcin en el registro, corresponder realizar la
apertura de una hoja registral, la que comnmente es denominada como
folio real. En este folio real deben constar todas las incidencias jurdicas a
las que ha estado afecta la finca, como: enajenacin, gravamen,
19

anotaciones, cancelaciones y aquellos derechos reales que se hayan

constituido en sta.
La inscripcin el registro inmobiliario es por medio del diligenciamiento de
un procedimiento oficial, especficamente de jurisdiccin voluntaria. Esto
quiere decir que el registro inmobiliario forma parte de la estructura
administrativa de los tribunales de distrito, concretamente son una seccin
especial del los mismos. Por esta razn, es que el mencionado registro es
dirigido por un juez que se auxilia por otros dos funcionarios, a saber: el
llevador del registro y un oficial encargado de la medicin o topografa de la
finca. Este proceso inicia con un primer escrito, en el que se solicita la
inscripcin, la cual se presenta directamente ante el registro, en donde se
anota. Esta solicitud contiene el consentimiento del afectado, el cual en
palabras de Carral y de Teresa, es una declaracin unilateral al registro, con
fin de salvaguarda del derecho del interesado.
Por el orden en que se guan los libros del registro inmobiliario, stos deben
reflejar la situacin jurdica de cada bien, en virtud de que un folio real se
apertura por una finca; que para efectos de una mejor ilustracin, este se
entiende que es un cuaderno registral; el cual contiene las relaciones de
derecho privado propias de bien inmueble registrado. Adems de la
inscripcin en el folio, el duplicado del instrumento que se presenta ante el
registro, forma parte de un archivo de tomos, que est abierto a cualquier
consulta.
Cada inscripcin supone una posicin registral y se obtiene por dos medios,
a saber: El primero es por la solicitud, o sea el pedido de cualquiera de las
partes, porque el registro nunca procede de oficio. El otro medio consiste en
que el permiso de inscripcin es exclusivamente a pedido del perjudicado, a
cuyo nombre figura el asiento y que debe ser hecho necesariamente en
instrumento pblico.
La inscripcin es un presupuesto para la adquisicin del derecho. Esto
obviamente es concatenado al acto jurdico por medio del cual las partes
contratantes convinieron, de una forma singular, la manera en que se
producira la transmisin, constitucin o modificacin derecho, que se debe
encontrar contenido en un determinado negocio jurdico.
Se presume que los derechos inscritos existen tal como estn registrados,
admitindose prueba en contrario, sin perjuicio de la consolidacin del
protegido por la fe pblica. Dicho esto, la inscripcin es plenamente eficaz a
favor de cualquier adquirente de buena fe, pues aunque luego resulte que
no coincide con la realidad jurdica, el adquirente se convierte en verdadero
titular por el carcter constitutivo de la inscripcin. La proteccin no se
extiende a las circunstancias del hecho de las fincas, ni a los datos relativos
a las personas, salvo, a la identidad del titular. Se extiende a: La adquisicin
20

de la propiedad derivada del no propietario; La adquisicin de hipoteca por

consentimiento dado por un falso propietario o por cesin dada por un falso
acreedor hipotecario; A las adquisiciones libres de cargas que no aparecen
en el registro; A los negocios que de buena fe se celebren con el titular
inscrito.

e. Sistema australiano
Conocido como Sistema torrens o acta torrens, en virtud de que su sustento se
fundamenta en las ideas de Sir Robert Richard Torrens. Este sistema fue adoptado
para las transmisiones de dominio y surgi a la vida activa registral bajo el nombre
de Real property act, cuya traduccin es acta de la propiedad real, por consistir en
un ttulo oficial.
La particularidad de este sistema recae sobre la matriculacin del bien inmueble,
que es fundamental para su correspondiente inscripcin en el registro inmobiliario.
Esto quiere decir que en un determinado Estado se puede dar la coexistencia un
sistema registral de cualquier tipo con el sistema registral australiano, en cuanto a
los bienes inmuebles que han sido matriculados. En un inicio, en Australia existan
dos clases de ttulos, a saber: El directo, que provena inminentemente de la
corona y por lo tanto era concluyente. El otro era, el derivado, el cual proceda del
ttulo directo y que por la inexistencia de un sistema de registro, se prestaba a toda
clase de fraudes pues se mova en un terreno de completa clandestinidad. Ante
esta situacin Sir Robert Richard Torrens, con su teora, pretenda que todos los
ttulos fuesen directos, lo cual lo lograra con la implementacin de la
inmatriculacin, que consista en el acceso por primera vez al registro pblico, y
as comprobar la existencia de la finca, su ubicacin, lmites y colindancias, y con
ello acreditar el derecho del interesado. La inmatriculacin era voluntaria, pero una
vez ejecutada, el bien inmueble se encontraba sometido al sistema registral.
El procedimiento de la matriculacin se inicia con una solicitud del interesado (el
propietario) de incorporarse al sistema, la cual debe ser acompaada con planos,
ttulos y dems documentos obligatorios. Una vez presentada dicha solicitud, el
registro inmobiliario procede examinar los ttulos de propiedad y documentos
anexos, as como un anlisis jurdico y topogrfico de la finca.
Luego de esto, si el registro no encuentra objecin alguna, ordena una publicacin
de todas las diligencias ejecutadas, para que terceros afectados puedan
manifestar su oposicin al pedido de la matriculacin, en un plazo determinado.
De esta manera es que se denota el principio de publicidad, el cual tiene un papel
trascendental, toda vez que las publicaciones efectuadas tienen como fin informar
a aquellos terceros que se encuentren afectados en su derecho de propiedad. No

21

habiendo oposicin, el registro resuelve que se disponga la matriculacin y ordena

la emisin de la certificacin del ttulo.
La certificacin del ttulo se emite por duplicado, el original queda en el registro y
constituye el folio registral, y el duplicado es entregado al propietario del inmueble
que ha sido matriculado, el que constituye su ttulo de propiedad. Una vez
matriculado e incorporado al sistema registral un bien inmueble en especfico; y si
se tiene inters en concretizar la transmisin de su dominio, se debe diligenciar un
procedimiento de inscripcin ante el registro respectivo, el cual es similar al de la
matriculacin originaria.
Este procedimiento inicia con la presentacin del acto causal y obligatoriamente
acompaado del certificado del ttulo de propiedad del bien inmueble.
Posteriormente el registro efecta un anlisis de la documentacin exhibida, y no
encontrando objecin alguna, procede a inscribir la transferencia. Tal inscripcin
se efecta elaborando en original y duplicado un nuevo certificado que contiene la
modificacin que se produjo, y que elimina la anterior. En cada transferencia se
entiende que el dominio vuelve al Estado y es ste quien lo transfiere al
adquirente.
En cuanto a las caractersticas del sistema australiano o torrens, el mismo es real,
ya que el inmueble es considerado como una unidad de registracin.
En tanto que la inscripcin es de carcter constitutivo y convalidante, porque
protege al ttulo de cualquier nulidad, siempre que se gestione una transferencia,
pues como se apunto anteriormente, el bien inmueble regresa al poder del Estado.
Por ltimo, con relacin al sistema registral australiano, Roca Sastre apunta que el
sistema es adecuado para regiones que no son de una amplia extensin territorial
o pases de reciente formacin; por lo que resulta inconveniente en pases de viejo
historial jurdico.

f. Sistema Registral espaol

Sistema Registral Espaol.- Nace en Espaa con la Ley hipotecaria de 1861 que
ha sido modificada para adecuarla a los cambios socio econmico. Tcnica
Registral: Folio real. Forma de los asientos: Inscripcin. El Registro es Declarativo,
da publicidad al derecho inscrito con la nica excepcin del derecho real de
hipoteca cuya inscripcin tiene efecto constitutivo y es de carcter obligatoria. La
inscripcin produce los efectos de presuncin juris tantum (principio de
legitimacin) se presume cierto y produce todos sus efectos mientras no se
rectifique o se declare judicialmente su invalidez. Y es Jure et Jure para el tercero
que adquiere bajo la fe del registro (fe pblica registral). Este sistema proporcional
de forma inmediata y autosuficiente la informacin deseada: titularidad, cargas que
22

lo gravan, generando un alto grado de seguridad jurdica sin necesidad de

mecanismos complementarios- En este sistema el derecho publicado es el nico
que requiere conocer el que pretende contratar, bastar al adquiriente verificar la
publicidad del registro e inscribir su derecho para gozar de la seguridad de la
firmeza de su adquisicin, a travs de los principios de legitimacin, fe pblica,
tracto sucesivo, especialidad etc. la inscripcin del derecho en este sistema
constituye un mecanismo de proteccin. Ahorrando costos de transaccin.

g. Sistema Anglosajn
Sistema de Pases de Tradicin Anglosajona.- En estos sistemas facilitan la labor
de bsqueda de la informacin, el Registro no es Constitutivo, ya que la
informacin que brinda el registro slo coadyuva a la investigacin personal,
proporcionado datos para determinar titularidades, facultades dispositivas
existencias de otros derechos, etc. Sin embargo la publicidad que brinda es
meramente informativa, sin que existan slidas barreras de acceso, por lo que la
seguridad jurdica debe lograrse a travs de mecanismos complementarios como,
los seguros de ttulos.

h. El sistema registral de tipo inmobiliario aplicado en Guatemala

Conforme al Artculo tres del Acuerdo Gubernativo 359-87 del Presidente de la
Repblica Reglamento del registro general de la propiedad, el sistema registral de
tipo inmobiliario que se aplica en Guatemala es el del folio real. Lo que quiere
decir que cada finca ser individualizada en el folio que se abrir en el registro
general de la propiedad, y en donde constaran todas sus inscripciones,
modificaciones y cancelaciones. De tal manera que el folio contendr todo el
historial jurdico y topogrfico de la finca, desde su origen hasta su extincin.
Es menester, citar el Artculo ocho del referido reglamento, para conocer la forma
en que se compone el folio que se abre para cada finca. Segn el referido Artculo
en el libro de Inscripciones, cada folio contendr dos planas: en la primera se
asentarn, la inscripcin de derechos reales de dominio, las desmembraciones,
las anotaciones preventivas y las correspondientes cancelaciones. En la segunda
plana se asentarn los gravmenes, las anotaciones preventivas sobre los mismos
y las correspondientes cancelaciones.
De esta norma tambin se puede analizar que los asientos registrales se realizan
a travs de la inscripcin, y que en el registro general de la propiedad no se realiza
una transcripcin del documento que contiene el acto jurdico que afecta una
determinada finca. Dentro de la legislacin que regula la actividad del registro
general de la propiedad, se encuentra lo referente a la calificacin jurdica o
registral que deben realizar los registradores de los documentos que les son

23

presentados, los cuales deben ser acompaados de su respectivo duplicado

ntese que esta es una particularidad del sistema australiano-.
Asimismo se infiere de la normativa registral, que toda inscripcin debe ser a
peticin de parte; y que todo lo que aparezca inscrito en el registro perjudicara a
tercero, de tal manera que hasta el momento de la inscripcin, es que un negocio
jurdico que afecte un bien inmueble, produce frente a terceros. Esta idea se
sustenta con lo esbozado por Nery y Rodrigo Muoz, quienes exponen: Que el
sistema registral guatemalteco es declarativo, ya que los derechos nacen, se
modifican, transmiten y extinguen fuera del registro, solo surten efectos ante
tercero cuando se inscriben.

i. Los sistemas registrales de tipo administrativo

Como una idea primaria, para el umbral de este tpico, as como su lgico
entendimiento y desarrollo sistemtico, se debe estar consiente que en este tema
se tratara la forma de organizacin administrativa de los registros. En otras
palabras, es el modo o forma de ordenar los rganos que integran la estructura del
Estado, con el fin de llevar un control y brindar los servicios ptimos a los
interesados en realizar determinadas inscripciones, modificaciones o
cancelaciones en los distintos registros pblicos, y la forma de impulsar la
seguridad jurdica inmersa en todo acto pblico y registral. Los sistemas
registrales de tipo administrativos se pueden clasificar en:

Sistema difusivo: Para Axel Estuardo Alfonso Barrios Carrillo, quien

considera al sistema difusivo como un sistema tcnico de registro, expone
que el mismo es: Descentralizado por regiones y consiste en establecer
registros en todas las jurisdicciones en donde existan autoridades locales,
bajo la guarda y custodia de secretarios de los ayuntamientos o
municipalidades; es similar al registro civil en Guatemala, cuyo
funcionamiento est encargado a las municipalidades bajo la supervisin
departamental.
De esta misma manera, para Manuel Acosta: A este sistema difusivo
denomnesele descentralizado, por establecer asientos o registros en todos
los pueblos o ciudades en donde existan autoridades localesEste sistema
ante todo es aplicado en Estados de extenso territorio y densa poblacin,
aunque tambin, en Estados unitarios especialmente en los registros de
personas.
Hay que destacar que para ambos tratadistas nacionales, este sistema es
implementado en su perfeccin en lo que es conocido como los registros
civiles, que dependen de las municipalidades. Pero que en la actualidad,
por estar frente a un perodo de transicin, con la emisin del Decreto
24

nmero 90-2005 del Congreso de la Repblica Ley del Registro Nacional de

las Personas, que norma la creacin y organizacin de registro nacional de
las personas (RENAP), cuyo fin es organizar y mantener el registro nico
de identificacin de las personas naturales, inscribir los hechos y actos
relativos a su estado y capacidad civil; la concepcin de registro civiles
dependientes de las municipalidades cambia en ciertos aspectos. El
RENAP dentro de su organizacin, cuenta con oficinas ejecutoras, como el
registro central de las personas y los registros civiles de las personas, que a
partir de octubre del ao 2007 empezaron a funcionar en las distintas sedes
del pas, y cuya funcin ser la que ejercen aun, algunos registros civiles
que dependen de las municipalidades.
A pesar de la situacin en la que se encuentra el RENAP en la actualidad,
se debe estar consciente que la ley que lo norma propugna por un sistema
registral difusivo, ya que ordena el establecimiento de sus oficinas en todos
los municipios de la Repblica.

Sistema concentrativo: La particularidad de este sistema registral radica

en congregar en una sola oficina, varias zonas, departamentos y regiones,
bajo una misma estructura u organizacin.
Para ilustracin de este sistema registral se puede citar como ejemplo claro
al Registro de la Propiedad Intelectual, que posee una sola sede u oficina
en el territorio nacional; la cual se ubica en la ciudad capital de Guatemala.

Es de destacar que no se poseen las mejores referencias sobre este

sistema registral, ya que para ciertos juristas, el mismo presenta ms
inconvenientes que ventajas, tales como:
o Interrumpe la trayectoria normal del trfico jurdico;
o El interesado en la inscripcin registral se sujeta a distancias amplias de
su domicilio, para efectuar tal cometido. De tal manera el registro pblico
es ineficiente en los territorios alejados a la sede del mismo;
o Se agrava la onerosidad que representa para el interesado el hecho de
efectuar una inscripcin registral;
o Se produce un innecesario incremento a la burocracia estatal;
Sistema medio: Este sistema se le concibe como conciliador entre los dos
sistemas registrales anteriores, ya que por medio del mismo se instituyen
registros pblicos exclusivamente en los distritos o cabeceras
departamentales, con jurisdiccin sobre los dems municipios que integran
el departamento. Para una adecuada panormica, y como modelo de este
sistema, el mejor ejemplo es el registro general de la propiedad, que
funciona bajo un sistema registral medio dentro del Estado de Guatemala.
25

Para demostrar la aseveracin aludida, se debe partir desde lo que regula

la norma constitucional; y es que el Artculo 230 de la Constitucin Poltica
de la Repblica de Guatemala precepta que el Registro General de la
Propiedad deber ser organizado a efecto de que en cada departamento o
regin, que la ley especfica determine, se establezca su propio registro de
la propiedad y el respectivo catastro fiscal. Aunado a lo anterior, en un
esfuerzo de realizar una integracin normativa del ordenamiento jurdico
guatemalteco, as como tomar en consideracin la norma reglamentaria que
ampla el postulado constitucional citado, es menester, referir el Artculo 2
del Acuerdo gubernativo 359 87 del Presidente de la Repblica
Reglamento del registro general de la propiedad, el cual precepta que
siendo el registro de la propiedad una institucin de carcter general, el
presente reglamento normar el funcionamiento del registro de la zona
central con sede en la ciudad capital y del segundo registro de la propiedad
con sede en la ciudad de Quetzaltenango. Con el anterior ejercicio, lo que
se destaca es que el registro general de la propiedad en su organizacin
territorial se rige bajo el sistema registral medio, en virtud de existir dos
registros y delimitndose as la regin de la que se ocuparan cada uno de
ellos. Uno de ellos es el registro general de la propiedad de la zona central,
con sede en la ciudad capital, que le corresponde los siguientes
departamentos: Guatemala, Sacatepquez, Chimaltenango, Santa Rosa,
Jalapa, Jutiapa, Zacapa, Chiquimula, El Progreso, Izabal, El Petn, Alta
Verapaz y Baja Verapaz. El otro es el registro general de la propiedad con
sede en el departamento de Quetzaltenango, y le corresponde los
departamentos
de:
Quetzaltenango,
Retalhuleu,
Suchitepquez,
Totonicapn, Huehuetenango, Solol, Quiche y San Marcos.
De acuerdo con la naturaleza de este sistema registral, se debe tomar en
cuenta que toda inscripcin no debe realizarse en institucin registral
distinta a la que la ley ha previsto como jurisdiccional, ya que cada uno de
ellos tiene delimitado el mbito territorial para su funcionamiento.

26