Memoria Explicativa PRC PUERTOCTAY

Actualizacin Plan Regulador Comunal de Puerto Octay
Proyecto
PROYECTO
Actualizacin
Plan Regulador Comunal de Puerto Octay
X Regin de los Lagos
Francisco Otava, Consultor
Agosto 2009
Proyecto
PRESENTACION
El documento que se presenta a continuacin corresponde al Informe de la Cuarta Etapa,

Proyecto, del estudio denominado Estudios Previos Actualizacin del Plan Regulador Comunal
de Puerto Octay, encomendado por la Secretara Regional Ministerial de Vivienda y Urbanismo
de la Regin de los Lagos a nuestra Oficina Consultora., de acuerdo a los trminos del Convenio
suscrito con ese objeto con fecha 6 de noviembre de 2007.
La cuarta etapa del estudio cumpli con los siguientes objetivos:

a) Formular, a nivel de Proyecto, una versin del expediente exigido en el Artculo 2.1.10 de
la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones para la tramitacin y aprobacin
del Plan Regulador Comunal, esto es: una Memoria Explicativa, Ordenanza Local, Plano
de Zonificacin y Estudio de Factibilidad.
b) Formular, tambin a nivel de Proyecto, sobre la base de los contenidos del expediente
antes citado, una versin de la Declaracin de Impacto Ambiental, (DIA), que deber
presentar el Municipio en las etapas de aprobacin del Plan Regulador.
c) Cumplir con el proceso participativo definido para la formulacin del Plan Regulador,
informando al Concejo Comunal y a la Comunidad sobre los avances del estudio,
recogiendo asimismo sus observaciones y recomendaciones.
Francisco Otava Consultor
Agosto 2009
Proyecto
De acuerdo a lo anterior el Informe se ordena de la siguiente manera:

1. Proyecto de Plan Regulador, compuesto por:
La Memoria Explicativa, que contiene el contexto normativo y poltico que enmarca el estudio,
as como el diagnstico comunal y de la localidad de Puerto Octay, las alternativas de
estructuracin analizadas y los resultados de las reuniones informativas y de consulta realizadas
hasta la fecha.
La Ordenanza Local que presenta el nuevo Lmite Urbano, la Zonificacin de la alternativa
propuesta y las condiciones de edificacin asociadas a cada Zona.
El Plano de Zonificacin, que grafica el nuevo Lmite Urbano, y la Zonificacin del rea Urbana,
a escala 1:2.500.
El Estudio de Factibilidad, que contiene los antecedentes requeridos respecto a la dotacin actual
y posibilidad de dotar de las redes de agua potable y alcantarillado al crecimiento urbano
propuesto.
2. Proyecto de la Declaracin de Impacto Ambiental
Este Proyecto de la DIA reproduce los antecedentes de la Memoria Explicativa, y entrega la
fundamentacin exigida para demostrar que el nuevo Plan Regulador no generar impactos
negativos sobre el territorio.
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Proyecto
Actualizacin

Proyecto
- MEMORIA EXPLICATIVA
- ORDENANZA LOCAL
- DECLARACION DE IMPACTO AMBIENTAL
- ANTECEDENTES FACTIBILIDAD SANITARIA
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Proyecto
MEMORIA EXPLICATIVA
Actualizacin
X Regin de los Lagos
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Memoria Explicativa
INDICE
INTRODUCCION ............................................................................................................................................... I
1
MARCO DE REFERENCIA ................................................................................................................. 1-1
INSTRUMENTO NORMATIVO VIGENTE ....................................................................................... 2-1
CONTEXTO COMUNAL...................................................................................................................... 3-1

3.1 CARACTERSTICAS DEL ENTORNO NATURAL Y USO DEL SUELO ................................................................ 3-3
3.1.1 Clima ............................................................................................................................................... 3-3
3.1.2 Hidrografa...................................................................................................................................... 3-4
3.1.3 Capacidad de Uso de Suelos ............................................................................................................ 3-6
3.1.4 Uso del Suelo ................................................................................................................................... 3-7
3.1.5 Vulnerabilidad de Acuferos............................................................................................................. 3-9
3.1.6 Areas de Riesgo ............................................................................................................................. 3-11
3.2 POBLACIN Y VIVIENDA ........................................................................................................................ 3-14
3.2.1 Poblamiento Histrico ................................................................................................................... 3-14
3.2.2 Poblacin ...................................................................................................................................... 3-15
3.2.3 Vivienda......................................................................................................................................... 3-18
3.3 ACTIVIDAD ECONMICA ........................................................................................................................ 3-19
3.3.1 Poblacin Econmicamente Activa ................................................................................................ 3-19
3.3.2 Actividad Silvoagropecuaria .......................................................................................................... 3-20
3.3.3 Actividad Acucola ......................................................................................................................... 3-23
3.3.4 Turismo ......................................................................................................................................... 3-24
3.3.5 Patentes Comerciales..................................................................................................................... 3-28
3.4 INFRAESTRUCTURA Y EQUIPAMIENTO COMUNAL .................................................................................... 3-31
3.4.1 Sistema Vial ................................................................................................................................... 3-31
3.4.2 Equipamiento Comunal.................................................................................................................. 3-34
3.4.3 Infraestructura Social .................................................................................................................... 3-36
3.4.4 Seguridad ...................................................................................................................................... 3-36
3.5 PROYECTOS DE IMPACTO COMUNAL ....................................................................................................... 3-37
ANALISIS URBANO DE PUERTO OCTAY ....................................................................................... 4-1

4.1 UBICACIN .............................................................................................................................................. 4-1
4.2 GEOMORFOLOGA .................................................................................................................................... 4-1
4.3 GEOLOGA Y EDAFOLOGA ....................................................................................................................... 4-2
4.4 CLASES DE CAPACIDAD DE USO DEL SUELO .............................................................................................. 4-2
4.5 VEGETACIN URBANA ............................................................................................................................. 4-2
4.6 REAS DE VALOR PAISAJSTICO ............................................................................................................... 4-3
4.7 POBLACIN .............................................................................................................................................. 4-3
4.7.1 Desarrollo Histrico ........................................................................................................................ 4-3
4.7.2 Evolucin Reciente de Poblacin ..................................................................................................... 4-5
4.8 INFRAESTRUCTURA URBANA .................................................................................................................... 4-6
4.9 EQUIPAMIENTO URBANO .......................................................................................................................... 4-7
4.10 EDIFICACIONES PATRIMONIALES ............................................................................................................ 4-9
4.11 INFRAESTRUCTURA SANITARIA............................................................................................................. 4-10
CONCLUSIONES .................................................................................................................................. 5-1

5.1 RESPECTO AL CONTEXTO COMUNAL ........................................................................................................ 5-1
5.2 RESPECTO A LA CIUDAD DE PUERTO OCTAY ............................................................................................. 5-1
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Memoria Explicativa
5.2.1 Zonas del Area Urbana .................................................................................................................... 5-2

5.2.2 Oferta de Suelo Urbano ................................................................................................................... 5-4
5.2.3 Restricciones al Crecimiento............................................................................................................ 5-5
5.2.4 Sntesis de Determinantes ................................................................................................................ 5-7
6
FORMULACIN DE ALTERNATIVAS ............................................................................................. 6-1

6.1 ALTERNATIVAS DE CRECIMIENTO ............................................................................................................. 6-2
DESCRIPCIN DEL PROYECTO ...................................................................................................... 7-1

7.1 EVALUACIN Y SELECCIN ALTERNATIVA A DESARROLLAR .................................................................... 7-1
7.2 LMITE URBANO Y ZONIFICACIN ............................................................................................................. 7-2
7.3 ZONAS DEL PLAN ..................................................................................................................................... 7-3
ANEXOS
Anexo 1: Fichas Inventario Patrimonial, MOP.
Anexo 2: Planta de Tratamiento.
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INTRODUCCION
La Actualizacin del Plan Regulador Comunal de Puerto Octay tiene por finalidad entregar una
herramienta eficaz a la autoridad comunal para orientar en forma armnica y equilibrada el
crecimiento urbano de la cabecera comunal, dado que el instrumento actualmente vigente,
aprobado en 1994, debido al dinamismo propio de la localidad y la creciente ocupacin que se
observa en el rea adyacente al lmite urbano actual, se ha transformado en un Plan con
limitaciones para cumplir esta funcin.
Un componente importante de la actualizacin fue la realizacin de un vuelo
aerofotogramtrico y la correspondiente restitucin de la base cartogrfica sobre la cual se ha
volcado el nuevo Plano de Zonificacin.
La formulacin del nuevo instrumento se ha enmarcado en las disposiciones de la legislacin
vigente y en las atribuciones que sta entrega a los Municipios y al Ministerio de Vivienda y
Urbanismo, entre las cuales las principales consisten en la definicin o actualizacin del lmite
urbano vigente, la zonificacin del territorio definido por este lmite, incluidas las normas de
usos del suelo, subdivisin y construccin en cada una de las zonas, y la identificacin de la
trama vial estructurante del rea urbana.
Condicin importante en el desarrollo de la actualizacin del Plan Regulador Comunal ha sido
llegar a una proposicin consensuada con las autoridades comunales y que recoja los aportes
de la comunidad mediante un proceso participativo presente en su formulacin.
Agosto 2009
Memoria Explicativa
Objetivos del Estudio.

De acuerdo a lo anteriormente expuesto, la Actualizacin del Plan Regulador Comunal deba
cumplir con los siguientes objetivos:
-
Ordenar territorialmente las diversas actividades de carcter urbano, presentes en las

localidades de Puerto Octay con la finalidad de cautelar la seguridad de sus
habitantes, minimizar las externalidades negativas que se producen en dichos
asentamientos, racionalizar el uso del equipamiento urbano presente en ellos y
propender en general a mitigar los conflictos urbanos producidos por los diferentes
usos de suelo, mejorando con ello las condiciones de vida de los habitantes de estas
entidades urbanas.
Proponer la ampliacin del rea urbana actual con base en los requerimientos de su
crecimiento y desarrollo, considerando para ello una adecuada proteccin del medio
ambiente que asegure las mnimas condiciones de habitabilidad.
Definir reas homogneas con ventajas comparativas para el uso adecuado del suelo
urbano.
Optimizar las relaciones urbanas, mediante el mejoramiento de la accesibilidad

fsica y adecuada zonificacin del territorio.
Lograr un mejor aprovechamiento de la infraestructura sanitaria y energtica de la

ciudad, propendiendo, a travs de distintos indicadores, a la densificacin del casco
urbano consolidado, y definiendo reas de desarrollo habitacional posibles de dotar
de infraestructura a costos normales.
Reservar territorio para la futura extensin de la ciudad, evitando la proliferacin en

sectores adyacentes a ella, de parcelas de agrado que pueden llegar a constituir
sectores residenciales de baja densidad sin urbanizacin, los que pueden dificultar
significativamente la dotacin de infraestructura que su ocupacin demandar ms
adelante.
El contenido de la presente Memoria Explicativa de la Actualizacin del Plan Regulador

Comunal de Puerto Octay se ha ordenado en 7 captulos:
El primero se refiere al contexto normativo y polticas que enmarcan el proyecto de
actualizacin del Plan Regulador Comunal.
El segundo describe en forma resumida el Instrumento de Planificacin Vigente en Puerto
Octay.
ii
Agosto 2009
Memoria Explicativa
El tercero aborda el contexto comunal, en los aspectos fsicos, demogrficos y de actividad

econmica, focalizando los antecedentes en los aspectos determinantes del desarrollo de su
cabecera comunal.
El cuarto aborda el contexto y anlisis de la localidad urbana de Puerto Octay, como base para
las alternativas de estructuracin que se analizaron, para actualizar su actual Plan Regulador.
En el quinto se exponen las conclusiones a las que se ha llegado despus de haber realizado el
anlisis del contexto comunal, y de la localidad de Puerto Octay.
El sexto captulo presenta las Alternativas de Estructuracin propuestas, las cuales han sido el
resultado de los antecedentes expuestos en los captulos antecedentes, como tambin de los
resultados obtenidos en las jornadas de Participacin realizadas.
El sptimo presenta el Proyecto desarrollado sobre la base de la Alternativa seleccionada,
como Plan Regulador de Puerto Octay.
iii
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Memoria Explicativa
MARCO DE REFERENCIA
La modificacin del Plan Regulador Comunal de Puerto Octay, se enmarca dentro del contexto
jurdico y reglamentario constituido por las siguientes disposiciones:
1. La Ley General de Urbanismo y Construcciones, DFL N 458 del Ministerio de Vivienda y
Urbanismo, del 13 de Abril de 1976, y su Ordenanza, Decreto Supremo N 47 del 16 de Abril
de 1992.
2. La legislacin que establece las atribuciones de gobiernos regionales y locales,
especficamente la Ley N 9.602 publicada en el Diario Oficial el 25 de marzo de 1999, que
modifica a la Ley N 18.695 Orgnica Constitucional de Municipalidades, en materia de
gestin municipal y que en lo relativo al manejo del territorio comunal establece lo siguiente:
Artculo 4. Las municipalidades, en el mbito de su territorio, podrn desarrollar,
directamente o con otros rganos de la administracin del Estado, funciones relacionadas con:
a.
b.
c.
d.
e.
f.
g.
h.
i.
La educacin y la cultura.
La salud pblica y la proteccin del medio ambiente.
La asistencia social y jurdica.
La Capacitacin, la promocin del empleo y fomento productivo.
El turismo, el deporte y la recreacin.
La urbanizacin y la vialidad urbana y rural.
La construccin de viviendas sociales e infraestructura sanitaria.
El trasporte y trnsito pblico.
La prevencin de riesgos y la prestacin de auxilio en situaciones de emergencia o
catstrofes.
j. El apoyo y el fomento de medidas de prevencin en materia de seguridad ciudadana y
colaborar en su implementacin, sin perjuicio de lo dispuesto en el inciso tercero del
artculo 90 de la Constitucin Poltica.
k. La promocin de la igualdad de oportunidades entre hombres y mujeres, y
l. El desarrollo de actividades de inters comn en el mbito local.
Artculo 24. A la unidad encargada de obras municipales le correspondern las siguientes
funciones:
a. Velar por el cumplimiento de las disposiciones de la Ley General de Urbanismo y
Construcciones, del Plan Regulador Comunal y de las Ordenanzas correspondientes, para
cuyo efecto gozar de las siguientes atribuciones especficas:
1.
2.
3.
4.
5.
Dar aprobacin a las subdivisiones de predios urbanos y urbano rurales.

Dar aprobacin a los proyectos de obras de urbanizacin y de construccin
Otorgar los permisos de edificacin de las obras sealadas en el nmero anterior.
Fiscalizar la ejecucin de dichas obras hasta el momento de su recepcin, y
Recibirse de las obras ya citadas y autorizar su uso.
Francisco Otava, Consultor.
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Memoria Explicativa
b. Fiscalizar las obras en uso, a fin de verificar el cumplimiento de las disposiciones legales y
tcnicas que las rijan.
c. Aplicar normas ambientales relacionadas con obras de construccin y urbanizacin.
d. Confeccionar y mantener actualizado el catastro de obras de urbanizacin y edificacin
realizadas en la comuna.
e. Ejecutar medidas relacionadas con la vialidad urbana y rural.
f. Dirigir las construcciones que sean de responsabilidad municipal, sean ejecutadas
directamente o a travs de terceros, y
g. En general, aplicar las normas legales sobre construccin y urbanizacin en la comuna.
3- La Ley de Bases del Medio Ambiente (Ley N 19.300 D.O. 9/3/94), en lo relativo a la
evaluacin de impacto ambiental de los instrumentos de ordenacin territorial.
1-2
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Memoria Explicativa
INSTRUMENTO NORMATIVO VIGENTE
El Plan Regulador Comunal vigente fue aprobado por la Resolucin N 59 del 12 de Diciembre
de 1994, y publicado en el Diario Oficial del 8 de Marzo de 1996, cumpliendo as 12 aos de
vigencia. La zonificacin actual y sus condiciones de uso se presentan en la Figura siguiente.
Se puede apreciar que al interior del Lmite Urbano existe una importante superficie calificada
como Zonas de Restriccin las cuales no estn disponibles para la extensin de la vivienda y/o
equipamiento. El total de la superficie dentro del Lmite Urbano alcanza a 217 ha., de las
cuales un 22,5% son reas de Restriccin no disponibles para el crecimiento urbano, si bien se
pueden considerar como un aporte paisajstico al lugar.
Figura N 2.1.
2-1
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Memoria Explicativa
Como se aprecia en la Figura anterior, el Plan Regulador vigente delimita dos sectores urbanos.
El sector norte que concentra la mayor parte de la poblacin residente, el equipamiento y
servicios comunales, y el sector sur, correspondiente a un sector de borde de lago caracterizado
por una baja densidad habitacional y la pennsula Centinela de usos predominantemente
tursticos, normada como Zona Especial de Proteccin.
Cuadro N 2.1.
Superficies de las Zonas y
Estimacin de Cantidad mxima de Viviendas por Zona, y Total
Zonas
Superficie
Ha.1
Tipo
Z1
Z2
Z3
Z4
ZE-1
ZR-1
3
ZR-2
ZR-3
ZR-4
ZR-5
Subtotal
Vialidad y
Espacio Pblico
Total dentro de
Lmite Urbano
10,0
34,4
46,3
21,0
29,3
10,0
25,8
10,0
2,3
0,9
190,0
27,0
Zonas de Desarrollo Urbano

Vivienda y Equipamiento
Superficie
Ha.
111,7
Zona de Proteccin
29,3
Zonas de
Restriccin
49,0
190,0
Densidad
2
Viv/ha.
27
67
15
14
0
7
0
0
0
Mximo de Viviendas
270
2.305
695
294
181
3.745
217,0
Superficies estimadas, sobre Plano Regulador, por medio de MapInfo.
La densidad de cantidad mxima de viviendas permitidas por hectrea (viv/ha.) en cada zona del Plan Regulador vigente,
est establecida como Norma, en la correspondiente Ordenanza.
3
La Ordenanza vigente permite en la zona de restriccin ZR-2, un mximo de 7 viv/h.
2-2
Agosto 2009
Memoria Explicativa
CONTEXTO COMUNAL
La comuna de Puerto Octay se ubica en la ribera norte del Lago Llanquihue formando parte
administrativamente de la Provincia de Osorno.
Figura N 3.1.
Ubicacin Comuna de Puerto Octay.
Simbologa
Lmites
2
Lnea de Costa
Internacional
Provincial
Regional
Comunal
Cuerpos de Agua
Argentina
O C EAN O
PAC IF IC
O
PROV INCIA
OSO RNO
28
CO MUNA
1
2
3
4
5
6
7
SAN JUAN DE LA COS TA

SAN PABLO
OSO RNO (C.P.)
PUYEHUE
RIO NEG RO
PUERT O OCT AY
PURRANQ UE
Su territorio se extiende, aproximadamente, entre UTM 5.485.000 por el norte (lat. - 40 44

49) y UTM 5.445.000 por el sur (lat. - 41718), y entre UTM 753.000 por el este (long. 72012.), y UTM 700.000 por el oeste (long. - 72 373). Dentro de la comuna se
encuentran sectores importantes de dos lagos regionales: en el norte el Lago Rupanco, cuya
extensin sur forma parte de Puerto Octay, con una superficie de 135 Km2, correspondiente a
cerca de 50 % del lago. Por el sur la ribera norte del lago Llanquihue del cual,
aproximadamente 196 Km2 se encuentran dentro del lmite comunal, lo que corresponde a
cerca de 20 % de la extensin de dicho lago.
La comuna de Puerto Octay limita al norte con las comunas de Osorno y Puyehue, al sur con
Frutillar y Puerto Varas, al oeste con Ro Negro y Purranque, y al este con Puerto Varas. La
superficie comunal es de 1.795,7 km2 equivalente al 19,46% del total de la Provincia de
Osorno (9.223,7 km2) y a un 3,69% de la superficie regional (48.583,6 km2). Como se ha visto
cerca del 18% de dicha superficie corresponde a lagos. La comuna se divide en 4 distritos:
Puerto Octay, Coihueco, El Volcn y El Islote. Adems de la cabecera comunal y Las
Cascadas existen cerca de 20 localidades rurales menores.
3-1
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Memoria Explicativa
Figura N 3.2.
Comuna de Puerto Octay.
Vialidad y Localidades
El acceso a la comuna se puede realizar de diferentes maneras: desde Osorno a travs de la ruta
U-55-V, con una distancia de 50 km. de camino asfaltado; desde Purranque se accede a travs
del cruce 4 vientos donde se une con la ruta 5 Sur, son 24 km. de camino asfaltado y 11 km. de
ripio; y desde Frutillar se puede llegar a travs de la ruta V-55-U que corresponde a 23 km. de
asfalto, o por el camino Circunvalacin al lago Llanquihue por Frutillar Bajo que corresponde
a 28 km. de camino asfaltado. Desde Ensenada se puede acceder a travs de 53 km. de camino
de ripio bordeando los faldeos del volcn Osorno, pasando por la localidad de Las Cascadas, se
continua por la ruta U-99 y se accede por el cruce Nochaco-Pto.Octay. Desde Puyehue son 40
km. a travs de ruta Interlagos pasando por Desage Rupanco, para conectar con ruta U-99
desde Las Cascadas con direccin cruce Nochaco-Pto.Octay.
3-2
Agosto 2009
Memoria Explicativa
3.1 Caractersticas del Entorno Natural y Uso del Suelo

Los factores que determinan el asentamiento humano en un territorio determinado, radican
bsicamente en las caractersticas del clima imperante, relieve, hidrologa y suelos. Estas
caractersticas, a su vez, condicionan la cobertura vegetal y el uso actual del suelo. A
continuacin se presenta una sntesis de estos aspectos.
3.1.1 Clima
Generalidades
La regin de Los Lagos se caracteriza por un tipo de clima en que las significativas
precipitaciones es el factor principal, y no se encuentra ningn mes seco con totales menores
de 40 mm; este clima genrico se clasifica como templado lluvioso. En l las precipitaciones
totales anuales superan los 1.300 mm, y en algunos sectores sobrepasan los 2.200 mm. El
periodo ms lluvioso se da entre Mayo y Agosto precipitando cerca del 60% del total anual.
Las temperaturas disminuyen con la latitud, sin embargo, lo valores medios se mantienen en
10C, variando en las diferentes estaciones, y localizacin, siendo ms bajas en las zonas
cercanas a la Cordillera de los Andes y ms altas hacia el oeste, y cercanas a los lagos
existentes. La mayor abundancia de lluvia define un paisaje siempre verde, con un bosque
nativo adaptado a una precipitacin anual superior a 1.000 mm.
Dentro de la clasificacin general de templado lluvioso, se presentan en la regin diferencias
climticas con relacin a la cercana al ocano, a la cordillera, y la presencia estabilizadora de
grandes cuerpos de agua como son los lagos interiores. De acuerdo a ello los climas regionales
se clasifican como sigue:
Clima Templado Fro de Costa Occidental con mximo invernal de lluvias.

Clima Templado Fro, lluvioso, con Influencia Mediterrnea.
Clima Templado Clido, lluvioso, sin estacin seca.
Clima Templado Fro lluvioso sin estacin seca.
Clima de Tundra por altura.
Clima en la Comuna
Como se aprecia en la figura siguiente en la comuna de Puerto Octay se dan 3 de los climas
definidos segn su altura, y presencia de lagos: Fro de Costa Occidental, en el oeste de la
comuna, Clido Lluvioso sin estacin seca, en el centro de la comuna y riberas de los lagos, y
fro lluvioso sin estacin seca en el este de la comuna, clasificados como de influencia
mediterrnea.
3-3
Agosto 2009
Memoria Explicativa
Figura N 3.3.
Climas Comuna de Puerto Octay.
segn Kpen.
En estos climas las precipitaciones caractersticas fluctan en promedios anuales de entre 1.500
mm. y 2.000 mm, y las temperaturas promedio anuales de 9C a 12C, dndose las ms altas y
de menor fluctuacin en la franja central clida bajo influencia de los lagos, especialmente
en las cercanas de Las Cascadas y de Puerto Octay. En estos climas la humedad relativa es
alta, de entre 75% y 80%, y de menor fluctuacin en las reas lacustres.
Los vientos predominantes que afectan a la comuna son los siguientes: en invierno los del norte
y nor-este con velocidades promedio de 40 Km/hora y rfagas no superiores a 60 Km/hora; en
verano predomina el viento sur con velocidad promedio de 20 Km/hora. Existen tambin
vientos fros cordilleranos de bajas temperaturas asociados a frentes de mal tiempo, conocidos
locamente como puigua.
3.1.2 Hidrografa
La comuna de Puerto Octay est inserta dentro de la zona correspondiente a la de: ros
tranquilos con regulacin lacustre ubicada en la Zona Hmeda de Chile (IV), (H. Niemeyer
Fernndez. P. Cereceda Troncoso).
3-4
Agosto 2009
Memoria Explicativa
Esta cuarta zona, se extiende desde la cuenca del Bo Bo hasta el canal de Chacao. En ella la
cordillera de los Andes disminuye notablemente de altura y se hace ms franqueable. La
cordillera de la Costa recobra altura con el nombre de Nahuelbuta, macizo que con cumbres de
hasta 1.500 m.s.n.m. se extiende hasta Tira, al norte de la desembocadura del Imperial. En
esta zona se advierte un notable incremento en la pluviosidad, que alcanza valores anuales que
van desde 1.190 mm. en Temuco, a 2.400 en Valdivia y 2.000 en Puerto Montt. La diferencia
es que estas precipitaciones se presentan durante todo el ao concentrndose en invierno. Como
consecuencia del aumento de la pluviosidad, la vegetacin se hace ms exuberante (Selva
Valdiviana Andina).
Al sur del Bo Bo los efectos de la glaciacin cuaternaria se manifiestan en cuencas lacustres
cerradas por morrenas antepuestas a la cordillera, situadas en el contacto entre el macizo andino
y la Depresin Intermedia. Estos cuerpos de agua, tipifican el paisaje sureo y condicionan un
rgimen peculiar a la hidrografa. Estos lagos intermedios producen una discontinuidad en el
escurrimiento de los ros, por cuanto los cauces desarrollados en la cordillera y precordillera
tienen escurrimientos ms rpidos derivados de la mayor pendiente, no obstante, la presencia
de suelos volcnicos recientes y la vegetacin ms densa no intervenida, ejercen un cierto
grado de regulacin, al mismo tiempo que evitan su turbiedad. Los lagos intercalados en la
hoya media producen un considerable efecto regulador en los ros que los desaguan. A su vez,
muchos de estos ros se generaron en pocas de embancamientos lo que impide su navegacin.
Las cuencas hidrogrficas ms importantes de esta zona son las correspondientes a los ros
Bueno, Maulln y Petrohu: El rea de estudio se ubica mayormente dentro de la cuenca del ro
Bueno. A continuacin se presenta una descripcin de las mismas:
Figura N 3.4.
Cuencas Hidrogrficas y Lacustres.
Cuenca
Superior
Ro Rahue
Ro Rahue
Cuenca Lago Llanquihue
3-5
Agosto 2009
Memoria Explicativa
El limite norte de la comuna de Puerto Octay est definido por el Ro Rahue, el cual pertenece
a la Hoya hidrogrfica del Ro Bueno, junto con el Ro Coihueco que se desplaza por el eje
central de la comuna, en direccin hacia el noroeste, al igual que la mayora de los ros
menores (Ro Bonito, Ro Sapo, Ro Chapuco, Ro Blanco) y esteros (Estero Pichicoihueco,
Estero Pichicope) los que entregan sus aguas a la subcuenca del Lago Rupanco y Ro Rahue, el
cual es emisario de dicho lago. El Ro Coihueco tiene un desarrollo de sobre 80 Km. dentro de
la comuna, y el Ro Rahue alrededor de 35 Km. El Ro Coihueco se origina en las faldas del
Volcn Puntiagudo y recibe como tributarios los esteros ya mencionados; tambin son sus
tributarios el Ro Chapuco y el Ro Blanco que desagua el glaciar del Volcn Osorno. La
Figura anterior muestra los lmites de la cuenca del Lago Llanquihue y al norte de ella la
cuenca superior del ro Rahue.
Lago Llanquihue.
El Lago Llanquihue forma parte de la Hoya hidrogrfica del Ro Maulln, el cual es el emisario
de dicho lago. El nivel del lago es de 51 m.s.n.m.. El Lago se alimenta casi exclusivamente de
las aguas de lluvias, pues ha perdido casi todos sus tributarios, debido a causas geolgicas.
Slo tributan en este lago algunos cauces cordilleranos cortos como son los ros Blanco Las
Cascadas, Blanco Arenal, y los esteros Las Maras y El Puma.
Este lago, es el segundo en extensin de Chile, despus del lago General Carrera, con 860 km2,
tiene forma esencialmente equidimensional y costas bajas o de lomajes suaves y relativamente
regulares, aunque posee bahas abrigadas, como las de Frutillar y Puerto Varas en la costa
occidental; Ensenada en la sudoriental, y Puerto Octay y Puerto Martin en la ribera norte.
3.1.3 Capacidad de Uso de Suelos
En los suelos agrcolas del territorio comunal la capacidad de uso con mayor presencia
corresponde a suelos de clase III, de acuerdo a la informacin de CIREN. El borde del lago
Llanquihue presenta suelos de capacidad VI, VII y VIII.
Las caractersticas principales de los grupos de suelos, de acuerdo a su capacidad de uso, son
las siguientes:
Clases I a III: Son suelos arables, de buena calidad para los cultivos, ofrecen adecuada
productividad. Tienen limitaciones crecientes de la clase I a la III.
Clase IV y V: Estos suelos se localizan en terrenos que presentan serias limitaciones para la
realizacin de cultivos, como pedregosidad, clima riguroso, viento o fro.
Clases VI y VII: Son suelos no arables, con serias limitaciones para los cultivos y
principalmente destinados a la forestacin o ganadera. Se localizan en terrenos de mayor
pendiente, asociados a los cordones de la Precordillera de los Andes.
Clase VIII: Son suelos que no poseen potencial para ningn fin agrcola, ganadero o forestal,
debido a severas limitaciones originadas por sus pendientes. Son suelos destinados a usos como
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Agosto 2009
Memoria Explicativa
vida silvestre, recreacin, y proteccin de cuencas hidrogrficas. Se localizan, generalmente, en

4
los cauces de los ros y zonas hmedas .
3.1.4 Uso del Suelo

CONAF y CONAMA realizaron un estudio conjunto denominado Catastro y Evaluacin de
Recursos Vegetacionales Nativos de Chile, el que entrega informacin sobre el uso del suelo
en el territorio nacional, y especficamente sobre la cobertura vegetacional.
La superficie catastrada en la Regin5 alcanza a 6.680.893,3 ha. La categora ms importante
es el Bosque, que representa el 57,2% del total, seguida de las Praderas y Matorrales, que
abarcan un 26,7% del total regional. Los siguientes usos en orden decreciente de importancia
son Nieves y Glaciares (5,6%), Aguas Continentales (4,9%), y reas Desprovistas de
Vegetacin (3,5%). Las reas urbanas e industriales y los Terrenos Agrcolas cubre
porcentajes relativamente muy bajos (0,2% y 0,3% respectivamente). Su importancia relativa
se muestra en el Grfico siguiente:
Grfico N 3.1.
El total de Bosques en la X Regin suma 3.820.502,1 ha, correspondiendo a Bosque Nativo

3.608.873,1 ha. El cuadro siguiente muestra que en la comuna de Puerto Octay la gran parte de
los bosques corresponden a bosque nativo, el que abarca una superficie total de 70.550,3 ha, lo
que corresponde al 2,0% de la regin.
Cuadro N 3.1.
Superficie por Tipo de Bosque, Comuna de Puerto Octay y X Regin.
COMUNAS
Puerto Octay
TOTAL Regin
4
5
B.NATIVO
[ha]
[%]
70.550,3
2,0
3.608.873,1 100,0
PLANTACION
[ha]
[%]
2.555,7
1,3
196.356,6
100,0
B.MIXTO
[ha]
[%]
0,0
0,0
15.272,5 100,0
TOTAL
[ha]
73.106,0
3.820.502,1
Ver Lmina adjunta de Capacidad de Uso de los Suelos

La cifra comprende la antigua divisin poltico administrativa.
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Memoria Explicativa
En el cuadro siguiente se presentan los diferentes tipos de uso de suelo existentes en la

comuna.
Cuadro N 3.2.
Superficie por tipo de uso, Comuna de Puerto Octay.
USO
AREAS URBANAS E INDUSTRIALES
6
TERRENOS AGRICOLAS
PRADERAS Y MATORRALES
Praderas
Matorral pradera
Matorral
Matorral Arborescente
Subtotal:
BOSQUES
Plantaciones
BOSQUE NATIVO
Bosque Nativo Adulto Denso
Bosque Nativo Adulto Semidenso
Bosque Nativo Adulto Abierto
Subtotal:
Renoval Denso
Renoval Semi Denso
Renoval Abierto
Subtotal:
Bosque Nativo Adulto Renoval Denso
Bosque Nativo Adulto Renoval Semidenso
Bosque Nativo Adulto Renoval Abierto
Subtotal:
Bosques Nativos Achaparrados
Subtotal Bosque Nativo:
Subtotal Bosque:
HUMEDALES
AREAS DESPROVISTAS DE VEGETACION
NIEVES Y GLACIARES
CUERPOS DE AGUA
Subtotal:
TOTAL
SUP. [ha]
155,7
439,9
59.535,2
1.304,1
8.241,7
2.471,7
71.552,7
2.555,7
17.404,5
14.639,6
2.496,7
34.540,8
3.415,6
14.187,7
2.985,0
20.588,3
2.957,5
5.714,7
517,0
9.189,1
6.232,1
70.550,3
73.106,0
0,0
4.972,7
556,5
28.567,3
34.096,4
179.350,7
3.1.5 Vulnerabilidad de Acuferos

La vulnerabilidad de un acufero es una propiedad intrnseca de ste, que depende de la
sensibilidad que el sistema presenta ante impactos humanos y/o naturales. En la lmina
adjunta, se muestran las zonas del acufero ms sensibles a la contaminacin. En general, stas
se ubican sobre depsitos glaciofluviales de la ltima glaciacin donde la zona no saturada es
delgada y la porosidad y permeabilidad de los sedimentos (mayormente gravas y arenas) son
altas, lo que permite un rpido transporte de sustancias hacia el acufero.
Suelos destinados a cultivos agrcolas. Las praderas tienen un uso productivo en el sector pecuario.
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Memoria Explicativa
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3.1.6 Areas de Riesgo

Las condiciones geomorfolgicas del territorio comunal, junto con el clima particular que
impera tanto en la regin de los Lagos, como en la comuna, son determinantes del tipo de
riesgos naturales que se presentan en Puerto Octay. Estos hechos junto a la presencia del
Volcn Osorno, activo, en el lmite sureste, caracterizan el tipo y localizacin de los riesgos
que se identifican en la comuna.
Riesgo de Remocin en Masa.
El riesgo de deslizamiento de terreno debido a las altas pendientes en conjunto con suelos
frgiles por su estructura estratificada, y falta de cubierta vegetal, est muy presente en las
zonas cordillerana y precordillerana de la comuna. Los detonantes del fenmeno y factores
coadyuvantes son los movimientos ssmicos, factores volcnicos y, altas y sostenidas lluvias
como se dan en la regin (2.000 mm a 4.000 mm anuales). La tala de bosques y arbustos deja
el suelo vulnerable a la erosin causada por agentes meteorizantes como son el agua y el
viento, resultando en suelos proclives al deslizamiento masivo.
Esta situacin est muy presente en las laderas cordilleranas al sur del lago Rupanco,
particularmente entre la pennsula del islote, Puerto Rico, y Las Gaviotas al extremo oriental
del lago. La estratificacin de las laderas y las altas pendientes de ese sector, en algunos casos
de hasta 50% (45), junto con la intervencin y explotacin maderera, confieren a esta rea un
alto riesgo. Situacin de gravedad frente a la existencia de viviendas de poblacin local como
tambin de veraneantes.
Riesgo de Inundacin.
El Riesgo de Inundacin por aumento de los caudales de los ros, debido al incremento de las
precipitaciones en corto tiempo, deshielos sbitos, y fenmenos asociados a la remocin en
masa que obstruyen el paso natural de las aguas, o roturas de represas y embalses de agua, si
bien presente en los ros cordilleranos, no es un riesgo alto: estos ros no transportan
sedimentos en gran cantidad, son ros claros, sobre suelos de origen volcnico muy
permeables, y rodeados de una abundante vegetacin producto de la alta pluviosidad del clima
regional.
El Ro Rahue, y el Ro Coihueco, su afluente, son ros tranquilos de regulacin lacustre: este
ltimo como se ha dicho, recibe como tributarios ros cordilleranos, particularmente el Ro
Blanco que recibe sus aguas desde el Volcn Osorno. En estos ros el riesgo de inundacin es
bajo en relacin a las precipitaciones y deshielos en perodos normales. Sin embargo el
aumento anormal de temperaturas, producira el aumento de las escorrentas cordilleranas y por
ende probables inundaciones. El efecto de la actividad volcnica puede ser un factor que
desencadene deshielos anormales y obstrucciones de cauces causando inundaciones
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desastrosas. Este riesgo est muy presente en la localidad riberea de Las Cascadas, al oriente
del lago, la que se ha constituido en un asentamiento turstico importante.
Riesgo Volcnico.
El Volcn Osorno, que se encuentra en el lmite sureste de la comuna, tiene un basamento
(estratovolcn) de 250 Km2 (25.000 ha.), presenta una forma cnica casi perfecta y alcanza a
una altitud de 2.661 m.s.n.m
En su cima existe un glaciar con un volumen de 0,14 Km3. Se trata de un volcn activo cuyas
ltima erupcin fue en 1935.
Los peligros asociados a una futura erupcin del volcn son las corrientes de lava, emisin y
cada de piroclastos, corrientes lahricas y crecidas en los ros; eventualmente emisin de gases
txicos, y concomitantemente a todo lo anterior, sismos locales, avalanchas de nieve,
deslizamientos, incendios forestales, obstrucciones de vas y cursos de agua, alteraciones
fisioqumica de las aguas, del suelo y de la vegetacin.
Se estima que en un futuro el volcn emita coladas de lava que no superen 12 Km. de longitud,
afectando especialmente los sectores oriental, suroriental y suroccidental del volcn (el lago
Llanquihue al norte de Ensenada). Los piroclastos afectaran hacia el oriente del volcn.
Respecto a lahares, en el sector de la comuna, se estima que en Cascadas-Arenal pudieran
generase lahares de 75 millones de m3 en erupciones en verano; y en invierno 170 millones de
m3. Se adjunta Lmina con la identificacin de rea de riesgo volcnico en la comuna.
El Estudio en vas de aprobacin (con resolucin ambiental del 5 de agosto del 2009) para
incorporar la localidad de Las Cascadas al Plan Regulador Comunal ha considerado la
condicin de riesgo que afecta a dicha localidad, incorporando a su normativa las medidas
mitigadoras correspondientes.
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3.2 Poblacin y Vivienda

3.2.1 Poblamiento Histrico
La colonizacin de las riberas del Lago Llanquihue se inicia por sus dos extremos, norte y sur,
en 1852: un primer grupo de colonos, entre los cuales figuraba Herr Ochs, viaj por tierra
desde Osorno hasta las chacras asignadas, en el norte del Lago, actual Puerto Octay. Otro
grupo de colonos viaj por mar desde Valdivia (Corral) hasta Melipulli (actual Puerto Montt) y
de ah se distribuyeron por las riberas sur y poniente del Lago. Puerto Montt se funda como
ciudad en 1853; pocos aos despus, Puerto Varas, Llanquihue y Frutillar en 1856, dando
estructura a un sistema de asentamientos de borde del Lago, cuyos habitantes se comunicaban
navegando a travs de lago, hacia el norte a Puerto Octay, y luego por tierra a Osorno y a
Valdivia. Por ello, Puerto Octay adquiere en esos aos las caractersticas de un Puerto
importante para el flujo de personas y productos. Hacia 1857 haban 212 colonos alemanes (44
matrimonios) asentados en la cuenca del Lago Llanquihue; y hacia 1860, se estima que entre
Osorno y Puerto Montt habitaban 1.570 colonos alemanes.
En las riberas del Lago Llanquihue se asignaron a los colonos 140 hijuelas de 100 cuadras cada
una y 18 de 50 cuadras.
Con el tiempo se fue consolidando un sistema de relaciones econmicas entre la produccin
agropecuaria de los colonos de la cuenca del lago y de Osorno, con las actividades industriales
de la colonia alemana de Valdivia, la de Valparaso (muy anterior) y Alemania misma hacia
donde se exportaba desde Puerto Montt, lo que dio por resultado un crecimiento y desarrollo
exitoso de la regin de Los Lagos, donde la poblacin de colonos nunca fue mayor de
aproximadamente un 5% de la poblacin. Hacia 1870 se consideraba la colonizacin como
todo un xito.
En esa poca se construyeron en Puerto Octay la Capilla de el Maitn (1869) y el Hotel Hasse
(1894), necesario para un puerto estratgico como lo era en aquellos aos.
Sin embargo, el crecimiento econmico de Valdivia - Llanquihue tiende a estancarse hacia
principios del siglo XX, debido a diversos factores; entre los cuales se indican: a) la
depreciacin de la moneda nacional, b) la ley de alcoholes de 1902, que grav fuertemente la
produccin cervecera y otros alcoholes Valdivianos, que se exportaban al centro y norte del
pas, y c) las medidas proteccionistas de Alemania de 1907, contra la importacin de artculos
elaborados, dejando fuera de competencia los productos que la regin exportaba a dicha
nacin.
Hacia los mismos aos, el ferrocarril al sur establece la estacin de Frutillar Alto, favoreciendo
fuertemente a esta localidad, en relacin al otrora estratgico Puerto Octay.
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Figura N 3.5.
Las primeras chacras de la colonizacin alemana del norte del Lago Llanquihue.
3.2.2 Poblacin
Acorde con el Censo 2002, la comuna de Puerto Octay cuenta con una poblacin de 10.236
personas, de las cuales un 8,2 % corresponde a la etnia mapuche. Como se aprecia en el
siguiente cuadro la poblacin comunal ha decrecido con relacin a los censos de 1982 y de
1992.
Cuadro N 3.3.
Censos de Poblacin 1982, 1992 y 2002. Regin, Provincias y Comunas.
X Regin de Los Lagos

X Regin
Provincia Osorno
Comuna de Osorno
Comuna de Puerto Octay
Comuna de Purranque
Comuna de Puyehue
Comuna de Ro Negro
Comuna de San Juan de la Costa
Comuna de San Pablo
Censo 1982 Censo 1992 Censo 2002

848.699
190.299
110.994
10.568
20.545
11.452
16.983
8.449
11.308
948.809
207.185
127.769
11.051
20.176
11.207
16.026
9.778
11.178
1.073.135
221.509
145.475
10.236
20.705
11.368
14.732
8.831
10.162
% Crecim. % Crecim.
82-92
92-02
11,8
8,9
15,1
4,6
-1,8
-2,1
-5,6
15,7
-1,1
13,1
6,9
13,9
-7,4
2,6
1,4
-8,1
-9,7
-9,1
Tasa de Tasa de
crecim. crecim.
82-92 92-02
1,1
1,2
0,9
0,7
1,4
1,3
0,4
-0,8
-0,2
0,3
-0,2
0,1
-0,6
-0,8
1,5
-1,0
-0,1
-0,9
Fuente: Elaboracin propia en base a informacin INE.
Del cuadro anterior se desprende que la provincia de Osorno muestra tasas menores al
promedio regional en el ltimo perodo censal, y decreciente frente al perodo censal anterior.
La comuna de Puerto Octay, y las de San Juan de la Costa, Ro Negro y San Pablo presentan
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Memoria Explicativa
una disminucin de su poblacin en el ltimo perodo censal, lo que podra tener su

explicacin en la migracin de la poblacin hacia otras comunas con mejores expectativas
laborales. La poblacin de la comuna de Puerto Octay el ao 2002 es incluso levemente
inferior a la registrada el ao 1982.
La distribucin en reas urbanas y rurales, de la poblacin de las comunas pertenecientes a la
provincia de Osorno, se presenta en el siguiente cuadro.
Cuadro N 3.4.
Poblacin Urbana y Rural, Provincia de Osorno y Comunas, Censo 1992-2002.
X Regin
Prov. Osorno
Comuna Osorno
Comuna San Pablo
Comuna Puyehue
Comuna Puerto Octay
Comuna Purranque
Comuna Ro Negro
Comuna San Juan de la Costa
POBLACION 1992
Total
Urbana
Rural
207.185 142.368
64.817
127.769 114.239
13.530
11.178
2.953
8.225
11.207
3.358
7.849
11.051
2.820
8.231
20.176
11.693
8.483
16.026
6.337
9.689
9.778
968
8.810
POBLACION 2002
% Pobl.
Urb.92 Urb.02
Total
Urbana
Rural
221.509
163.808 57.701
68,7
74,0
145.475
132.245 13.230
89,4
90,9
10.162
3.478
6.684
26,4
34,2
11.368
3.932
7.436
30,0
34,6
10.236
3.403
6.833
25,5
33,2
20.705
13.265
7.440
58,0
64,1
14.732
6.583
8.149
39,5
44,7
8.831
902
7.929
9,9
10,2
Fuente: INE y Elaboracin propia.
La disminucin de poblacin de la comuna de Puerto Octay se origina fundamentalmente por

las cifras decrecientes de su poblacin rural, que de 8.231 habitantes en 1992 desciende a 6.833
en el ao 2002. La poblacin urbana, en cambio, aumenta de 2.820 habitantes el ao 1992 a
3.403 el ao 2002. Pese a este diferente comportamiento la comuna mantiene una importante
ruralidad, ya que la poblacin urbana representa el ao 2002 solamente un 33,2% de la
poblacin comunal total.
La comuna de Puerto Octay a su vez est conformada por cuatro distritos, cuyas caractersticas
de poblacin y superficie se presentan a continuacin.
Cuadro N 3.5.
Censos de Poblacin 1992-2002 a nivel distrital, Comuna de Puerto Octay.
Distritos
Comuna De Pto. Octay
(01) Pto. Octay
(02) Coihueco
(03) El Volcn
(04) El Islote
Superficie
Km2
Ao 2002
1.795,7
374,3
470,6
476,2
474,6
Poblacin
Censo 1992
Total Urbana
11.051
2.820
2.120
4.570
0
3.763
700
2.718
Rural
8.231
2.450
3.763
2.018
Censo 2002
Total Urbana Rural
3.403 6.833
10.236
2.574 2.123
4.697
0 2.196
2.196
829
2.689
1.860
0
654
654
Fuente: Censos. INE
El Cuadro siguiente muestra las cifras correspondientes a las dos localidades que el Instituto
Nacional de Estadsticas califica como urbanas en el territorio comunal.
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Memoria Explicativa
Cuadro N 3.6.
Comuna de Puerto Octay.
Entidades de poblacin Urbanas, Censos de Poblacin 1982-2002.
CENSO 1982
(Poblacin)
1.716
-
Entidad
Puerto Octay
Las Cascadas
CENSO 1992
(Poblacin)
2.120
700
CENSO 2002
(Poblacin)
2.574
829
Superficie
Km2
1,22
1,18
Categora
Pueblo (Pb)
Pueblo (Pb)
Fuente: Censos.INE.
Las cifras del cuadro anterior implican un incremento de poblacin de la localidad de Puerto
Octay en 404 y 454 habitantes en los ltimos perodos intercensales respectivamente. La
localidad de Las Cascadas increment su poblacin, en el ltimo perodo intercensal, en 129
habitantes.
Cuadro N 3.7.
Distribucin de Poblacin, Urbana y Rural, por Sexo (2002).
Poblacin
Urbana
Rural
Total
Poblacin
Masculina
1.697
3.694
5.391
Poblacin
Femenina
1.706
3.139
4.845
Total
3.403
6.833
10.236
Acorde con las cifras del cuadro anterior, el 52,7% de la poblacin corresponde a hombres, y el
47,3% a mujeres. Sin embargo a nivel urbano esta proporcin se equilibra a 49,9% de hombres
y 50,1% de mujeres.
Proyecciones de Poblacin.
Las proyecciones de poblacin resultan dificultosa en una comuna cuya poblacin total
decreci en el ltimo perodo censal (1992-2002) en 7,4% con una tasa anual de 0,8%, a la
vez que su poblacin urbana aparece creciendo en 20,6% en el mismo perodo, con una tasa
anual de 1,9%. Si se utilizan estas tasas en horizontes temporales muy largos se pueden
producir distorsiones de cifras, que resulten lejanas de la realidad. Para las estimaciones de
poblacin de Planes Reguladores se consideran horizontes de 10, 20 y 30 aos. Hecha esta
consideracin, se presenta una estimacin de poblacin en esos horizontes, considerando las
tasas anuales del perodo 1992-2002.
3-17
Agosto 2009
Memoria Explicativa
Cuadro N 3.8.
Proyecciones de Poblacin, Urbana, Rural, y Total, por ao seleccionado.
Con tasas Total y Urbana del perodo 1992-2002.
Ao
Poblacin Poblacin Poblacin

Urbana
Rural
Total
2002
3.403
6.833
10.236
2012
4.107
5.341
9.448
2022
4.988
3.733
8.721
2032
5.982
2.033
8.035
De acuerdo con esta proyeccin, la comuna de Puerto Octay alcanzara en 20 aos ms, una
poblacin urbana de un 57%, adquiriendo la caracterstica de una comuna urbana. Sin
embargo, lo que es difcil de predecir es si la poblacin rural seguir decreciendo y a que tasa:
ello depende de la capacidad de generar empleo que presente el sector rural en los prximos
aos, estimacin que est fuera del alcance de este estudio.
3.2.3 Vivienda
El ltimo censo entrega la existencia de 3.229 viviendas en la comuna de Puerto Octay, de las
cuales el 31,4% se ubica en el sector urbano, y el 68,6% restante en zona rural. El porcentaje
de variacin intercensal del ltimo perodo censal fue de 14,1%, con un incremento de 398
viviendas.
Cuadro N 3.9.
Censos de Vivienda 1992 y 2002. Provincia de Osorno y Comunas.
Vivienda
REGIN
TOTAL PAIS
Prov. Osorno
Comuna Osorno
Comuna San Pablo
Comuna Puyehue
Comuna Puerto Octay
Comuna Purranque
Comuna Ro Negro
Comuna San Juan de la
Costa
Censo 1992
Censo 2002
Total
Urbana
Rural
3.369.849
52.321
31.154
3.024
2.914
2.831
5.150
4.105
2.785.226
35.388
27.658
764
829
771
2.901
1.591
584.623
16.933
3.496
2.260
2.085
2.060
2.249
2.514
3.143
874
2.269
Total
Urbana
4.399.952 3.739.148
67.559
48.147
41.811
37.641
3.266
1.006
3.428
1.123
3.229
1.016
6.578
3.973
4.953
2.094
4.294
1.294
Rural
660.804
19.412
4.170
2.260
2.305
2.213
2.605
2.859
3.000
% Var.
Tasa
Intercensal Crecim.
92-02
92-02
30,6
2,7
29,1
2,6
34,2
3,0
8,0
0,8
17,6
1,6
14,1
1,3
27,7
2,5
20,7
1,9
36,6
Fuente: Chile, Divisin Politico-Administrativa, 1998 y 2001, y elaboracin propia.
Segn los datos que se presentan a continuacin, a nivel de entidades urbanas, la localidad de
Puerto Octay registr en el ltimo censo un total de 661 viviendas y Las Cascadas 355, lo que
3-18
Agosto 2009
3,2
Memoria Explicativa
implica 151 y 94 viviendas adicionales a las registradas en el censo anterior respectivamente.

Debe observarse que una parte importante de las viviendas de Las Cascadas son de ocupacin
estacional.
Cuadro N 3.10.
Censos de Vivienda 1982-2002 a nivel de entidades urbanas, Comuna de Puerto Octay.
CENSO 1982 CENSO 1992
Entidad Urbana
CENSO 2002
Categora
Puerto Octay
322
510
661
Pb
Las Cascadas
261
355
Pb
Fuente: INE.
3.3 Actividad Econmica

La actividad econmica en la comuna de Puerto Octay es principalmente silvoagropecuaria,
acucola (salmones), de turismo, y los servicios a la comunidad, de tipo urbano y rural. La
industria corresponde slo a industria artesanal7 de productos alimenticios para el comercio
local.
3.3.1 Poblacin Econmicamente Activa
Acorde con el Censo 2002 la poblacin comunal es de 10.236 personas; de ellas 7.304 (71,3%)
son mayores de 15 aos, en condiciones de ser econmicamente activos. De ellos, 3.558
(49%), prcticamente la mitad son econmicamente activos, y el resto (51%) corresponde a
estudiantes, dueas de casa y poblacin mayor jubilada.
Cuadro N 3.11.
Poblacin Econmicamente Activa, Comuna Puerto Octay.
Censo 2002
Poblacin
Buscan Trabajo
Total Activos Ocupados Cesantes
=> 15 aos
por primera vez
Urbana
2.381
1.141
966
153
22
4.923
2.417
2.209
171
37
Rural
7.304
3.558
3.175
324
59
Total
Fuente: Datos INE; Elaboracin Consultores.
A la fecha del Censo el 89% de la masa laboral (activos) se encontraba ocupada, y un 9%

cesante. Los activos urbanos corresponden al 32% del total y el 68% al sector rural. Los
cesantes urbanos corresponden al 13 % de los activos urbanos, cifra que en el sector rural slo
fue del 7%. Como se ve ms adelante, los activos de la comuna se distribuyen
preferencialmente en actividades silvoagropecuarias, y de servicios locales y al turismo. El
sector acucola, importante en trminos de valores exportados no es una fuente importante de
mano de obra.
Se refiere a industria de pequea escala, de tipo domstica.
3-19
Agosto 2009
Memoria Explicativa
3.3.2 Actividad Silvoagropecuaria

La Empresa Hacienda Rupanco8 dedicada a la actividad silvoagropecuaria tiene un predio de
47.000 ha, lo cual equivale a un 26%, ms de , de la superficie total de la comuna, y el 35 %
de la superficie de los predios con explotacin, censados e inscritos en el SII. Su produccin
lechera corresponde alcanza el 4% de la produccin lechera del Pas. Su masa ganadera de
unas 23.000 cabezas, con pariciones anuales de 10.000 terneros, lo que permite la produccin
de 3.500 toneladas de carne, lo cual corresponde al 5% de la oferta de carne regional. La masa
ovina de cerca de 13.000 cabezas produce anualmente 370.000 toneladas de carne y 50.000
toneladas de lana. En la actividad agrcola en la Hacienda destacan los cultivos de remolacha y
de avena. En el rea frutcola destaca la frambuesa, con ms de 50 ha. plantadas y produccin
de unas 90 toneladas. En el sector forestal la Hacienda es uno de los principales productores de
madera nativa del Pas, con una cosecha de unos 140.000 metros cbicos de corteza slida; y
una elaboracin de madera aserrada y dimensionada de 9.600 metros cbicos. Como se puede
apreciar, el fuerte de la actividad silvoagropecuaria en la comuna de Puerto Octay se desarrolla
en esta empresa.
El resto de la superficie explotable corresponde a 922 predios registrados en SII. De estos, un
85% posee 2 o menos ha. de riego bsico (el tamao predial puede ser mayor). De modo que el
sistema productivo se puede dividir en tres: Hacienda Rupanco, agricultores grandes (con ms
de 2 ha. de riego bsico) y los pequeos agricultores.
Esto ltimos se orientan a la produccin de leche, ganadera menor y produccin de hortalizas.
Se trabajan principalmente praderas naturales, y un pequeo nmero de praderas mejoradas. La
produccin de leche es de baja eficiencia (menos de 1.000 litros /ha); baja carga animal, y poca
capacidad de inversin. Este grupo es foco de los programas y proyectos de ayuda del sector
Pblico y Municipal. PRODESAL atiende a las comunidades de Las Juntas, La Picada, Aguas
Buenas y Ro Blanco Coihueco, El Islote, El Cabrito y Las Gaviotas.
Los agricultores mayores son los que generan la mayor cantidad de mano de obra agrcola y
residencia de la poblacin rural. Se enfocan a la produccin lechera, ganadera bovina y ovina,
y cultivos de cereales (trigo y avena), hortalizas, remolacha y papas. Estos agricultores poseen
predios ubicados principalmente en el poniente de la comuna, y el borde lacustre sur.
La explotacin forestal de mayor envergadura la lleva a cabo, como se mencion, la Hacienda
Rupanco. Los pequeos agricultores en cuyos predios existe bosque nativo hacen un manejo
poco racional del recurso, lo que ha llevado a la intervencin de la Autoridades Sectoriales. En
todo caso, gran parte del recurso bosque se encuentra bajo la condicin, y legislacin, de rea
Silvestre Protegida del Estado (SNASPE), dentro del Parque Nacional Puyehue y el Parque
Nacional Prez Rosales.
La Lmina adjunta muestra la subdivisin predial rural en el rea adyacente a la localidad de
Puerto Octay. Fuertemente determinada por las chacras de la colonizacin inicial, que se
mostr
en
la
figura
3.5.
8
Fuente: PLADECO 2004-2008.
3-20
Agosto 2009
Memoria Explicativa
Lmina Predios Rurales
3-21
Agosto 2009
Memoria Explicativa
3-22
Agosto 2009
Memoria Explicativa
3.3.3 Actividad Acucola

Este sector de gran importancia en la actualidad en nuestro Pas, debido a los valores
exportados, se encuentra representado en la comuna de Puerto Octay por las siguientes
empresas:
MARINE HARVEST CHILE S.A. Esta empresa, filial de Marine Harvest Food con sede en
Oslo, Noruega, cubre la produccin, procesamiento de salmn y ventas en Chile, y el
procesamiento y ventas en USA. Sus oficinas principales en Chile se encuentran en Puerto
Montt, y en USA en Maine y en Florida.
En Puerto Octay tiene instalaciones en Baha Rincones (8 trabajadores) y en Rupanco (13
trabajadores). Esta empresa paga patentes industriales por estas instalaciones en la comuna de
Puerto Octay.
AQUACHILE S.A Esta es una empresa Chilena que cubre el proceso productivo completo del
salmn, desde el desarrollo gentico de las ovas hasta su distribucin y ventas en mercados
internacionales. Las especies que cultiva y procesa son el Salmn (Salmo Salar) que
corresponde al 55% de la produccin, la Trucha de Mar, 25% y el Coho 20%.
En Puerto Octay tiene instalaciones en el sector Aguas Buenas en el Ro Coihueco (13
trabajadores) y en el sector de Puerto Octay mismo (16 trabajadores). Esta empresa paga
patentes industriales por estas instalaciones en la comuna de Puerto Octay.
MULTIEXPORT LTDA. Multiexport Foods es una empresa con capitales nacionales, que al
igual que las anteriores cubre el proceso de produccin de salmn, distribucin y ventas en
cerca de 30 pases, siendo actualmente el exportador ms importante en el mercado Ruso.
En Puerto Octay tiene instalaciones en los sectores de Rupanco, y de Puerto Fonck
(piscicultura de recirculacin). Esta empresa paga patentes industriales por estas instalaciones
en la comuna de Puerto Octay.
PESQUERA ANTARES S.A. Esta empresa pesquera mantiene centros de piscicultura del
salmn en el sector Puerto Rico, lago Rupanco y el sector Las Cascadas, Lago Llanquihue.
Esta empresa paga patentes industriales por estas instalaciones en la comuna de Puerto Octay.
3-23
Agosto 2009
Memoria Explicativa
3.3.4 Turismo
La identificacin de reas de Inters Turstico de la X Regin en general, y de la comuna de
Puerto Octay, en particular, est contenida en el Plan Maestro de Turismo de la X Regin 9.
Este plan tuvo como objetivos los siguientes:
-
Analizar las condiciones que presenta el territorio regional para el desarrollo de

actividades tursticas.
Identificar y evaluar las principales unidades territoriales que configuran el espacio
turstico de la regin.
Preparar una Estrategia de Desarrollo Turstico orientada a definir las bases para un
crecimiento ordenado y sustentable de la actividad turstica.
Establecer pautas para la evaluacin ambiental de los proyectos tursticos.
Formular ideas de programas y proyectos de inversin pblica.
Identificar las principales oportunidades de inversin turstica privada.
Este plan reconoce en la Regin ms de 300 sitios naturales y sobre 200 sitios culturales que
presentan caractersticas para motivar viajes tursticos. Con esta informacin a la vista se
procedi a determinar reas tursticas con el objeto de seleccionar las prioridades de
intervencin en materia de proyectos tursticos, de ordenamiento territorial y aplicacin de
medidas de proteccin ambiental. Las reas se priorizaron en funcin de su extensin,
atractivos, equipamiento, accesibilidad y demanda turstica.
Estas reas han sido agrupadas en las siguientes cinco Zonas Tursticas, y cada una de ellas
est conformada por varias Areas Tursticas:
- Zona Martima Continental:
Areas Tursticas de Mehun, Valdivia, Hueicolla, Baha Mansa y Llico.
- Zona Lacustre Andina:
Areas Tursticas de Panguipulli, Lago Ranco, Puyehue y Lagos Llanquihue y Todos Los
Santos.
- Zona Continental Martima Insular:
Areas Tursticas de Estaquillas, Maulln, Calbuco, Lenca y Estuario del Reloncav.
- Zona Insular:
Areas Tursticas de Chilo Norte, Chilo Central, Chilo Pacico y Quelln.
- Zona Martima Insular:
Areas Tursticas de Hornopirn, Chaitn y Ruta Austral, Futaleuf y Palena.
Prcticamente la totalidad de la comuna de Puerto Octay y su borde lacustre, queda inserta

dentro de la Zona Lacustre Andina especficamente en el rea Turstica denominada Lagos
Llanquihue y Todos Los Santos, ver figura siguiente y su descripcin a continuacin:
Plan Maestro de Desarrollo Turstico Regin de Los Lagos, ao 1996. SERNATUR.
3-24
Agosto 2009
Memoria Explicativa
Figura 3.6.
reas de Orientacin para el Desarrollo Turstico Regional, Regin de Los Lagos.
rea Turstica denominada Lagos Llanquihue y Todos Los Santos

Al norte limita con el rea turstica Puyehue, por el sur hasta Colonia Ro Sur, al este con la
frontera argentina y por el oeste hasta la Ruta 5, teniendo como punto de mxima
occidentalidad el sector de Frutillar Alto. La principal va de comunicacin corresponde a la
Ruta Internacional 225, que comunica con Argentina, a travs del Paso Vicente Prez Rosales,
cuyo origen es la ciudad de Puerto Varas y que posee 60 kilmetros de pavimento, salvo un
pequeo tramo localizado en el interior del Parque Nacional Vicente Prez Rosales, previo al
acceso al Lago Todos Los Santos. Luego de la navegacin del mencionado lago, existen otros
32 kilmetros de ripio hasta llegar a la frontera Argentina. El lago Llanquihue en partes de su
borde noroccidental y nororiental esta comunicado por camino de ripio.
En el borde occidental del lago Llanquihue se ha emplazado la casi totalidad del equipamiento,
dado que recibe los mayores flujos de visitantes.
Esta es una de las reas con mayor recepcin de flujos tursticos que ingresan a la regin, dadas
sus extraordinarias cualidades paisajsticas, culturales y de equipamiento, que en los ltimos
aos ha experimentado un importante desarrollo. Cuenta con los mayores centros de servicios
de la regin, correspondiendo a las ciudades de Puerto Varas, Frutillar, Llanquihue y Puerto
Octay. Gran importancia tienen los flujos tursticos argentinos, que constituye un soporte
fundamental para proseguir el desarrollo de este producto binacional de alta jerarqua y
competitividad en el mercado turstico externo.
Adems el Plan realiz una jerarquizacin de estas reas tursticas que tiene como objeto
seleccionar las prioridades de intervencin en materia de proyectos tursticos, de ordenamiento
territorial y aplicacin de medidas de proteccin ambiental. Las reas se han priorizado en
funcin de su extensin, atractivos, equipamiento, accesibilidad y demanda, y se agrupan en
3-25
Agosto 2009
Memoria Explicativa
cuatro grandes reas, particularmente el rea Lago Llanquihue y Todos Los Santos
pertenece al rea denominada reas Tursticas que presentan el mayor nivel de desarrollo.
Entre las comunas ribereas del Lago Llanquihue, la comuna de Puerto Octay es la que abarca
dentro de su territorio todo el sector norte del lago, contando con variedad y calidad de
recursos tursticos naturales. Sin embargo, el desarrollo de las actividades y oferta turstica es
bastante menor que la existente en las comunas del centro y sur del lago. Los circuitos
tursticos ponen acento en el sur del lago.
Por otra parte la comuna de Puerto Octay abarca la ribera sur del Lago Rupanco, donde se
encuentran los centros tursticos de Piedras Negras, El Islote y Puerto Rico, con una demanda
ms bien regional.
En general, la comuna cuenta con una variada gama de atractivos: los lagos, exuberante
vegetacin, montaas, volcanes, e importantes edificaciones patrimoniales de inters cultural.
Sin embargo, se aprecia que, si bien la comunidad local apuesta al desarrollo futuro de la
actividad turstica, ste es todava un potencial no explotado plenamente. Cabe comentar que
ltimamente se ha confirmado por parte de veleristas expertos las buenas condiciones del lago
para la navegacin a vela, hecho que se manifiesta en la presencia de la Cofrada Nutica de
Frutillar, localidad y comuna aledaa a Puerto Octay. El mito de ser un lago peligroso est
despareciendo, y Puerto Octay cuenta con una baha bien defendida.
Un tema importante para el desarrollo turstico, para integrar zonas a circuitos, es la
accesibilidad y buena condicin de las vas: en ese sentido los proyectos de mejoramiento de
los actuales caminos ribereos son prioritarios; entre otros la va desde el sur de Puerto Octay,
por el sector de Quilanto hasta Llanquihue, proyecto que contara con aportes pblicos y
privados.
Desde el sector Municipal se han ejecutado proyectos y programas destinados a mejorar las
condiciones del entorno de la localidad de Puerto Octay y de Las Cascadas promovindolos
como destinos tursticos, este es el caso del Proyecto Mejoramiento Borde Costero, Muelle
Chile. El crecimiento de la demanda turstica en la comuna ha sido notorio en cuanto a turistas
ingresados a la comuna, lo cual se aprecia en el siguiente cuadro.
Cuadro N 3.12.
Llegada de turistas a la Comuna.
1998-2002
1998 1999 2000 2001 2002
Noviembre
0
0
0
0 170
Diciembre
0
0
0
0 559
696 1.566 3.647 2.789 4.700
Enero
1.540 1.603 5.631 4.668 5.746
Febrero
Fuente: PLADECO 2004-2008.
Se puede apreciar en el cuadro que del ao 2000 en adelante el aumento de turistas de

temporada ha resultado explosivo ms que duplicando los meses anteriores. Frente a este hecho
3-26
Agosto 2009
Memoria Explicativa
resulta bsico seguir promoviendo la comuna, mejorar e incrementar el equipamiento turstico

y la defensa de los atractivos naturales.
En la actualidad la capacidad de camas es de aproximadamente 500, distribuidas de la siguiente
manera:
- 60 Cabaas
- 4 Hosteras
- 7 Camping
- 2 Hoteles
A continuacin se identifican algunos de los atractivos tursticos ms importante de la comuna:
Centro Invernal La Picada

Ubicado al oriente de la comuna. Se pueden practicar deportes andinos y montaismo.
Playas en Lago Llanquihue.
Pennsula Centinela: A 3 kilmetros al sur de la villa de Puerto Octay. Lugar apto para
deportes nuticos y pesca deportiva. Cuenta con Servicios de Alojamiento (Hotel
Centinela fundado en 1913), Embarcadero y Camping.
Playa El Maitn: Ubicada en la ribera norte del lago Llanquihue, a 6 kilmetros de la

villa de Puerto Octay. Playa de arenas finas de 2,5 kilmetros de largo, apta para
deportes nuticos y pesca deportiva. Este sector fue uno de los primeros lugares donde
se asentaron colonos Alemanes en el siglo XIX.
Playa Puerto Fonck: Se encuentra en la ribera nororiente del lago a 15 kilmetros de

Puerto Octay. Es una playa de arena, apta para la pesca deportiva. Cuenta con servicios
de alojamiento y rea de camping.
Las Cascadas: La localidad de Las Cascadas es un centro turstico establecido, en el

que existen 355 viviendas, la mayora de ellas viviendas de vacaciones. Se encuentra al
oriente del lago, en los faldeos del Volcn Osorno, a 35 kilmetros de la villa de Puerto
Octay. Este lugar cuenta con servicios de alojamiento, alimentacin, recreacin, y reas
de camping. Su playa de arena se extiende en 5 kilmetros, y es apta para diversos
deportes nuticos.
Playas en Lago Rupanco.
Islote Rupanco
Piedra Negras
Puerto Mancilla
Ro Blanco Gaviotas
3-27
Agosto 2009
Memoria Explicativa
Playas de Ro.
Ro Rahue
Ro Coihueco
Sin embargo, an contando con los atractivos sealados y el incremento de llegada de turistas,
se estima en la comunidad que existe un dficit de hospedaje y equipamiento turstico, el que al
ser resuelto e incrementado se transforme en un atractivo en s, por buen equipamiento.
3.3.5 Patentes Comerciales
La revisin de las patentes comerciales permite formarse una apreciacin del tipo de
actividades econmicas instaladas en una comuna, de su distribucin territorial, y de la
variedad de dichas actividades; lo cual muestra el nivel de diversificacin de la actividad
econmica, especialmente en el nivel urbano.
Las patentes que se revisaron, del ao 2007, alcanzan a 167, de las cuales un 55% son patentes
netamente comerciales, un 33% son patentes de alcoholes, un 9,6% son patentes industriales, y
un 5,4 % son patentes profesionales.
Partiendo por estas ltimas, en la comuna pagan patente profesional 2 Arquitectos, 2
Veterinarios, 1 Constructor Civil, 1 Dentista, 1 Contador y 1 Abogado. No hay Mdicos, fuera
de aquellos contratados en el Hospital. No hay Ingenieros Agrnomos, en una comuna con
base econmica bsicamente silvoagropecuaria: si los hay, stos deben ejercer empleados en
las empresas agrcolas. No hay patentes de otras especialidades de la Ingeniera, que sin duda
deben trabajar en el sector Acucola. Ello hace pensar que la dependencia en cuanto
profesionales es con Osorno, o Puerto Montt. Y los profesionales locales cumplen seguramente
una labor dentro de la economa interna: servicios a las personas de la localidad de Puerto
Octay, principalmente.
Respecto a las patentes industriales, en realidad estas se refieren a pequea industria de tipo
artesanal principalmente, con excepcin de las Empresas del rubro Acucola ya mencionadas.
Se encuentran fbricas de cecinas, de mermeladas, elaboracin de conservas caseras, masas y
empanadas, chocolates y confites, y conservas de pescados.
La gran cantidad de patentes de alcoholes se explica, no slo por la existencia de restaurantes
urbanos y rurales, hosteras y hospedajes urbanos y rurales, sino tambin por la gran cantidad
de mini mercados con expendio de bebidas alcohlicas que se encuentran distribuidos en el
rea rural, en las diversas y pequeas localidades de la comuna.
Dentro de las patentes comerciales la mayor cantidad, como se puede apreciar en el cuadro que
sigue, corresponden a mini mercados, minimarkets y mercados particulares (54% en conjunto)
tanto urbanos como, especialmente, rurales. Siguen en cantidad los restaurantes; nuevamente
algunos urbanos y el resto rurales, y, finalmente los hospedajes, en similar situacin.
3-28
Agosto 2009
Memoria Explicativa
El resto de las patentes comerciales son bsicamente de ventas de productos y servicios de

nivel local y urbano: paqueteras y vestuario, centro de llamadas telefnicas, distribuidora de
gas licuados, tiendas, salones de t, almacenes, paqueteras, libreras, panaderas y pasteleras,
Banco Estado, videojuegos, estacin de servicio, vulcanizacin, etc. Es decir, corresponden a
actividades de la economa interna de las localidades urbanas, a escala de esa demanda, a la
que en este caso se agrega la demanda estacional de los turistas. Debe sealarse que una
ampliacin de esta ltima demanda puede llegar a constituirse un importante factor de
desarrollo de la actividad econmica local.
El resto de las actividades econmicas de la comuna, silvoagropecuaria y acucola, base
econmica de la comuna, generan productos de exportacin, enfocada a la economa nacional e
internacional, apoyndose para los servicios que requiere de la oferta de Puerto Montt, Osorno,
y Santiago (por ejemplo, los productos biotecnolgicos para la acuicultura se venden desde
Santiago).
Cuadro N 3.13.
Patentes Comerciales, Industriales y de Alcoholes.
Ilustre Municipalidad de Puerto Octay, 2007
TIPO DE PATENTE
Mini mercado
Restaurant
Mercado Particular
Hospedaje
Mini market
Minimercados Comercial
Piscicultura
Almacn y Provisiones
Paquetera y Vestuario
Centro de Llamadas
Deposito de Licores
Saln de T o Cafetera
Arquitecto
Conserva y pescado
Distribuidora de Gas Licuado
Expendio de Cerveza
Fabrica de Cecinas
Frutera
Fuente de Soda
Grandes Tiendas
Librera y Bazar
Panadera y Pastelera
Taller Obrero de Vulcanizacin
Venta de Confites
Veterinario
Abogado
Agencia de Turismo
3-29
N
20
19
13
11
9
8
7
6
5
3
3
3
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
1
1
Agosto 2009

TIPO DE PATENTE
Agroturismo
Artes en lanas y Madera
Aserradero y Venta de Maderas en Bruto y
Banco del Estado de Chile
Bar
Camping
Conserva y Pescados
Constructor Civil
Contador
Dentista
Distrib. Energa Elctrica
Estacin de Servicio
Estacin de Servicio
Expendio de Sidra
Fabrica de Masas Horneadas y Empanadas
Fabrica de Mermelada
Fabrica y Venta Chocolates
Ferretera
Insumos Agrcolas
Mesa de Pool
Oficina Constructora
Peluquera y Paquetera
Productos Lcteos
Servicio de Aseo Industrial
Supermercado
Transporte
Transporte, Pasajes y Encomiendas
Venta de Artesana
Video Club
Video Juegos
Vidrieria y Marq-FA
Masas Horneadas
TOTAL
3-30
Memoria Explicativa
N
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
167
Agosto 2009
Memoria Explicativa
3.4 Infraestructura y Equipamiento Comunal

3.4.1 Sistema Vial
La Red Vial de la Comuna de Puerto Octay, identificada por la Direccin de Obras
Municipales alcanza a 373,2 kilmetros, de los cuales slo el 20% cuenta con carpeta asfltica
(74,64 kilmetros), especficamente el total de las rutas nacionales que cruzan la comuna, y un
pequeo porcentaje de las vas regionales. No hay caminos comunales asfaltados, a la fecha del
informe. El 74% de la red tiene una cubierta de ripio, y el resto, 23 kilmetros, son de tierra.
De acuerdo con los antecedentes Municipales (PLADECO), el trnsito vehicular de alto
tonelaje que circula por estas vas, dada la produccin agrcola y silvcola, provoca un
deterioro considerable en la red no diseada para dicho peso, llegando a quedar aisladas
algunas localidades en la poca invernal, con el consecuente problema de traslado de la
poblacin. Se espera que la implementacin de la carpeta asfltica en la ruta Interlagos y la
pavimentacin de la ruta Las Cascadas - Ensenada representen una alternativa de
comunicacin, a la vez que potencie el flujo de vehculos tursticos.
Cuadro N 3.14.
Red Vial, Comuna Puerto Octay.
En Km, por tipo de carpeta
Nacionales
Regionales
Comunales Primarios
Comunales Secundarios
Totales
TOTALES ASFALTO RIPIO TIERRA

64,2
64,2
0
0
115,2
10,0 105,2
0
83,0
0
83,0
0
110,8
0
87,8
23,0
373,2
74,2
276
23,0
Fuente: PLADECO 2004-2008; D.O.M.
En los cuadros siguientes se presentan los caminos de la red comunal primaria y secundaria
que se encuentran enrolados por MOP.
Cuadro N 3.15.
Red Vial Comunal Primaria con Rol, Comuna Puerto Octay.
CODIGO
70D-667(1)
70D-775(1)
70D-907(1)
70D-925(1)
70D-955(1)
70D-973(1)
Totales
ROL
U-667
U-775
U-905
U-925
U-955
U-975
NOMBRE
LONGITUD KM
Laguna Bonita-La Pellinada
12,9
Cruce U-91 Cruce U-99
14,0
Cnico-Cruce U55-Quilanto
3,7
Carril-M. Luna-Cruce U-21
33,2
Chapuco-El Volcn
24,0
Chapuco-La Picada
9,2
97,0
Fuente: Direccin de Vialidad MOP.
3-31
Agosto 2009
Memoria Explicativa
De acuerdo con los antecedentes de esta fuente, la red comunal primaria est formada por 6
caminos con un total de 97 km.
Cuadro N 3.16.
Red Vial Comunal Secundaria con Rol, Comuna Puerto Octay.
CODIGO
70E-675(00)
70E-765(00)
70E-955(00)
70E-861(00)
70E-875(00)
70E-057(00)
70E-915(00)
70E-965(00)
70E-056(00)
70E-963(00)
70E-605(00)
Totales
ROL
U-675
U-765
U-855
U-861
U-875
U-909
U-915
U-965
U-945
U-963
U-605
NOMBRE
LONGITUD KM
La Pellinada-Puerto Mansilla-Piedras Negras
12,0
Central Rupanco-Las Juntas
9,0
Las Nieves-Pampas Grandes
7,2
Laguna Bonita-Las Nieves
5,4
Chamuscado-El Cabrito
3,3
Picasso-Quilanto
3,5
Puerto Octay-Centinela
4,0
La Picada-Chapuco-La Mona
4,0
Nochaco-Chiriuco
8,0
Puerto Klocker-Ro Blanco
9,0
Chan Chan-Cancura
5,2
70,6
Fuente: Direccin de Vialidad MOP.
Finalmente, de acuerdo al MOP, la red comunal secundaria cuenta con 11 caminos con un total
de 70,6 kilmetros.
Aparentemente no se han incluido los caminos de tierra que corresponden al 6 % de los
caminos existentes en la comuna.
3-32
Agosto 2009
Memoria Explicativa
Trnsito Medio Diario Anual.

La Direccin de Vialidad entrega cifras de los volmenes de transito en puntos estratgicos de
conteo de la red vial nacional, medidos en tres pocas del ao, lo que permite establecer un
trnsito medio diario anual, (TMDA). Los puntos de conteo en el territorio comunal se
muestran en la Figura siguiente.
Figura N 3.7.
Plan Nacional de Censos (MOPTT), Puntos de Conteo Area de Estudio.
Los puntos de conteo ms significativos y las cifras obtenidas el ao 2006 son los siguientes:
En el camino U-55-V, de Osorno a Puerto Octay:
Punto 82. En la bifurcacin a Purranque.
De/a Osorno:
De/a Puerto Octay
De/a Purranque (U-89)
TMDA: 1.091 vehculos

1.016
155
Punto 86. En la bifurcacin a Las Cascadas

De/a Osorno:
TMDA: 1.683 vehculos
De/a Puerto Octay
1.553
De/a las Cascadas (U-99-V)
1.273
En el camino V-55-U a Frutillar: Flujo directo: TMDA 797 vehculos.
En todos los conteos se registran variaciones estacionales, siendo especialmente significativas
en el camino a Frutillar que para los flujos de verano duplican los de invierno y primavera.
3-33
Agosto 2009
Memoria Explicativa
3.4.2 Equipamiento Comunal

La dotacin de equipamiento comunal en los sectores de mayor relevancia para la poblacin
son los siguientes:
Educacin.
La comuna de Puerto Octay cuenta con 21 establecimientos educacionales, de los cuales slo
dos de ellos, la Escuela San Alberto Hurtado y el Liceo Muoz Gamero (politcnico) son
urbanos, ubicados en la Villa de Puerto Octay. El resto son Escuelas Rurales, como se aprecia
en el siguiente cuadro.
Cuadro N 3.17.
Establecimientos Educacionales, Comuna Puerto Octay.
Por Sector Territorial
SECTOR
NOMBRE
1 ESCUELA ALBERTO HURTADO
2 ESCUELA PARTICULAR N.179 "NOCHACO"
SECTOR
PUERTO OCTAY
SECTOR
LAS CASCADAS
SECTOR
HACIENDA
RUPANCO
MATRICULA
389
-
3 ESCUELA RURAL "NOCHACO"
147
4 ESCUELA RURAL "PAULLIN"
12
5 ESCUELA RURAL CARRIL
11
6 ESCUELA RURAL ELVOLCAN
14
7 ESCUELA RURAL QUILANTO
12
8 LICEO MUOZ GAMERO
310
9 ESCUELA RURAL "LA PICADA"
22
10 ESCUELA RURAL "LAS CASCADAS"
209
11 ESCUELA RURAL "PUERTO KLOCKER"
33
12 ESCUELA RURAL COIHUECO
44
13 ESCUELA PARTICULAR N.180 "RIO BLANCO
14 ESCUELA PARTICULAR N.181 "LAS GAVIOTAS"
15 ESCUELA RURAL "ADMINISTRACION RUPANCO"
202
16 ESCUELA RURAL "EL ISLOTE RUPANCO"
36
17 ESCUELA RURAL "LA PELLINADA"
26
18 ESCUELA RURAL "LAGUNA BONITA"
13
19 ESCUELA RURAL "LAS JUNTAS"
20
20 ESCUELA RURAL "PIEDRAS NEGRAS"
78
21 ESCUELA RURAL SAN RAMON
15
La distribucin territorial de ellas cubre el total de la comuna, con 8 establecimientos al

poniente, o Sector Puerto Octay, 4 escuelas al oriente o Sector Las Cascadas, y 9 escuelas al
3-34
Agosto 2009
Memoria Explicativa
norte o sector Hacienda Rupanco. De todas las escuelas slo el Liceo Muoz Gamero ofrece
enseanza Media y Tcnico Profesional; el resto slo ofrece hasta 8 bsico.
Salud.
La comuna de Puerto Octay cuenta con un Hospital Clase IV (MINSAL), con Consultorio
Urbano adosado, equipado para dar atencin primaria, servicio de urgencias, laboratorio, rayos
X, ecografas, y hospitalizacin. Sin embargo, las urgencias de mayor gravedad y tratamiento
mdico de especialidades, al igual que hospitalizacin de ese tipo, son derivados al Hospital
Provincial de Osorno. El Hospital se encuentra en la Villa de Puerto Octay, en calle Pedro
Montt N 601. En cuanto a la atencin primaria, el Consultorio cubre a la poblacin de la villa,
y a la poblacin rural de las localidades aledaas.
La atencin de salud primaria del sector rural es atendida por el Departamento de Salud
Municipal a travs de 6 Postas Rurales, como se indica en el cuadro siguiente:
Cuadro N 3.18.
Postas de Salud Rural, Comuna Puerto Octay.
POSTA
Posta de Salud Rural Rupanco
Posta de Salud Rural Cascadas
Posta de Salud Rural Piedras Negras
Posta de Salud Rural Pellinada
Posta de Salud Rural La Calo
Posta de Salud Rural Coihueco
UBICACION
Sector Rupanco
Pueblo de Las Cascadas
Casero de Piedras Negras
Sector Pellinada
Sector La Calo
Sector Coihueco
Fuente: MINSAL.
Existen tambin 6 Estaciones Mdicas existentes en lugares (generalmente escuelas rurales)

donde se efectan visitas mensuales para entregar atencin primaria.
Deporte y Recreacin.
Dentro del territorio de la comuna de Puerto Octay se encuentran distribuidas 24 Canchas de

ftbol, de las cuales el 92% son privadas; este es el equipamiento deportivo que se encuentra
en mayor cantidad, seguido por los Salones de Actos, todos de dependencia Municipal. Existen
solo 3 Multicanchas, en sectores urbanos; 3 Gimnasios y 3 plazas con juegos infantiles.
Cuadro N 3.19.
Infraestructura Deportiva y Recreativa, Comuna Puerto Octay.
Segn Tipo y Propiedad
TIPO
TOTAL MUNICIPALES PRIVADAS
3
2
1
Gimnasios
3
2
1
Multicanchas
10
10
0
Salones de Actos
24
2
22
Canchas de Ftbol
3
3
0
Juegos Infantiles
Fuente: Elaboracin Consultores; Datos: PLADECO 2004-2008.
3-35
Agosto 2009
Memoria Explicativa
3.4.3 Infraestructura Social

La comuna de Puerto Octay cuenta con un conjunto de recintos donde se desarrollan
actividades sociales y comunitarias de diversa naturaleza, tanto de dependencia Municipal
como privada, y que conforman la infraestructura social de la comuna, tal como se presenta en
el siguiente cuadro.
Cuadro N 3.20.
Infraestructura Social, Comuna Puerto Octay.
Segn Tipo, Propiedad y Ubicacin
TIPO
Sedes Sociales A
TOTAL MUNICIPAL PRIVADA

UBICACION
Villa Puerto Octay y Las Cascadas
4
4
0
Sedes Sociales B
Sedes Sociales C
Salas Multiuso
Salas de Actos
Club Nutico
Club Pesca y Caza
Club Rehabilit.
Alcohlicos
Club Rodeos
Aerdromos
Muelles naves menores
5
2
2
1
2
0
2
0
0
0
5
0
2
1
2
La Junta, La Pellinada, Chacay, Piedras Negras,

El Islote, El Cabrito, Aguas Buenas, Ro Blanco
Coihueco, La Picada.
Hacienda Rupanco
Ro Blanco El Poncho, Las Gaviotas
Hacienda Rupanco y Colegio San Vicente de Paul
Villa Puerto Octay
Villa Puerto Octay, Rupanco
Villa Puerto Octay
2
4
Varios
0
0
2
4
Pennsula Centinela, Hacienda Rupanco

-
Fuente: Elaboracin Consultores; Datos: PLADECO 2004-2008.
3.4.4 Seguridad
La Tenencia de Carabineros de Puerto Octay, se encuentra en la Villa de Puerto Octay en calle
Germn Wulf N 797.
3-36
Agosto 2009
Memoria Explicativa
3.5 Proyectos de Impacto Comunal

Se consideraron proyectos de impacto comunal todos aquellos proyectos de inversin que
tienen por objetivo mejorar las condiciones de vida de la poblacin en distintos mbitos, y
aquellas inversiones del sector privado que afectan positivamente la economa comunal y los
ingresos de su poblacin. De los primeros hay muchos identificados en PLADECO 2004-2008.
Sin embargo, no todos tienen una relacin directa con el tema territorial y urbano, materia de la
presente actualizacin de Plan Regulador Comunal. Por ello, se ha efectuado una seleccin
preliminar de todos aquellos, que con distinto grado de avance, tienen incidencia en materias
de infraestructura y equipamiento comunal. Se lleg as a los proyectos que se muestran en el
Cuadro siguiente.
.
Cuadro N 3.21.
Seleccin de Proyectos Comunales con impacto territorial y Urbano.
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
NOMBRE DEL PROYECTO

AO FUENTES DE FINANCIAMIENTO
Muelle para Naves Pequeas Las Gaviotas, Lago 2007 Municipalidad- Junta vecinos Las
Rupanco
Gaviotas
Ampliacin Hospital Puerto Octay
2008 FNDR- Fondos Sectoriales
Diseo Nuevo Edificio Municipal
2008 Municipalidad, SUBDERE
Saneamiento Bsico Poblacin Puente Alto
2008 Municipalidad, FNDR, Fondos Sectoriales
Erradicacin Campamentos Bdo.OHiggins
2008 Chile Barrios SERVIU, Municipalidad
Pavimentacin Costanera Pichi Juan Pto.Octay
2007 Municipalidad, SERVIU, SUBDERE
Adquisicin Recintos Deportivos Rurales
2008 Municipalidad, Chile Deportes, Clubes
Deportivos
Proyecto Costanera Pichi Juan III Etapa
2007 Municipalidad, SERVIU, SUBDERE,
FNDR
Embarcadero y Muelle Las Cascadas
2008 Municipalidad, SUBDERE, FNDR
Embarcadero y Muelle Puerto Octay
2008 Municipalidad, SUBDERE, FNDR
Sede Social en Puerto Octay
2007 Municipalidad, Juntas de Vecinos, FOSIS,
SUBDERE, Secretara de Gobierno
Sede Social en Nochaco
Sede Social Laguna Bonita
Elaboracin Plan de Manejo de Borde Costero
2008 Municipalidad,
FNDR,
Fondos
Sectoriales, Otros
Diseo y Construccin Costanera de Puerto Octay
2007 Municipalidad, FNDR, Fondos Sectoriales
Muelle Playa Raquel
2007 Municipalidad, MOP, Fondos Sectoriales
Pavimentacin calles Santiago, Santa Mara, Muoz 2007 Municipalidad, SERVIU
gamero, Bilbao y La Paz en Puerto Octay
Proyecto Tratamiento de Aguas Servidas en Las Cascadas 2008 Municipalidad, SUBDERE, FNDR
Adquisicin Terreno y Habilitacin Cementerio de Puerto 2008 Municipalidad
Octay
Reposicin Internado Municipal de Las Cascadas
2008 Municipalidad, JUNJI, FNDR, Fondos
Sectoriales.
Adquisicin de Terrenos para poblacin en Puerto Octay 2007 Municipalidad, SERVIU
Construccin Calle Techada de Pto. Octay
2008 Minvu (Programa Espacios Pblicos)
Fuente: PLADECO 2004 2008.
3-37
Agosto 2009
Memoria Explicativa
El proyecto que tendr un impacto directo en la definicin de un nuevo lmite urbano

corresponde a la ejecucin de un conjunto de viviendas en un terreno localizado en la salida
norte de la localidad, en un predio prximo, pero no adyacente al actual lmite urbano, que
actualmente cumple el trmite de cambio de destino.
Foto N 3.1.
Terrenos del proyecto de Vivienda
Con frente al Acceso Norte
3-38
Agosto 2009
Proyecto
ANALISIS URBANO DE PUERTO OCTAY
Este captulo aborda el anlisis especfico de la localidad de Puerto Octay, como base para las
proposiciones que se presentan en los captulos siguientes para la actualizacin de la
zonificacin y normativa que actualmente la regula.
4.1 Ubicacin
La Villa de Puerto Octay se encuentra ubicada en la ribera poniente del lago Llanquihue, entre
aproximadamente UTM 677.700 al oeste (long.-725317) y UTM 678.500 al este (long.725242), y entre UTM 5.462.500 al norte (lat.- 40589) y UTM 5.461.300 al sur (lat.405821). El centro de su Plaza principal se encuentra en UTM 678.000 y UTM 5.462.100 a
una altitud de 72 s.n.m.m. (el nivel del lago es de 51 s.n.m.m). La Villa se extiende en un
terreno que presenta una pendiente estimada entre el 5% y el 6%, y su rea consolidada norte
cubre aproximadamente 26 ha. Las extensiones urbanas de nuevas poblaciones, discontinuas
del casco histrico, alcanzan a unas 4 ha.
4.2 Geomorfologa
La Villa de Puerto Octay se encuentra emplazada en un sector de topografa quebrada, con
pendientes pronunciadas, circundada por cerros de alturas de unos 120 m.s.n.m. La localidad se
desarrolla entre los 60 y 80 m.s.n.m, sobre una estructura de terrazas, con unidades espaciales
de caractersticas relativamente homogneas que caracterizan los distintos sectores del rea
urbana.
Las altas pendientes hacen que las construcciones localizadas en esos sectores o bajo ellos sean
proclives al efecto de inundaciones y al riesgo de deslizamientos de terreno. Aunque por otro
lado, dicha topografa entrega interesantes vistas y caracterizacin paisajista del lugar, junto a
la presencia del lago Llanquihue.
La fotografa siguiente muestra una vista desde la poblacin Playa Raquel.
Foto N 4.1.
Vista desde la Poblacin Playa Raquel hacia el nororiente.
4-1
Agosto 2009
Proyecto
4.3 Geologa y Edafologa

Los terrenos de la Villa se encuentran sobre formaciones geolgicas Morrenas, depsitos
glaciales y glaciofluviales, los dos primeros formando clastos con mezclas de grandes bloques
y gravas finas, y los siguientes con gravas finas y ripios subrredondeados y redondeados con
bajo porcentaje de matriz arenosa. Los suelos son de origen volcnico clasificados dentro de
los suelos trumaos, particularmente de la Serie Puerto Octay.
4.4 Clases de Capacidad de Uso del Suelo

Las clases de capacidad de usos del suelo en las terrazas de la Villa, no han sido clasificadas
por el Organismo pertinente (CIREN) por ser suelo urbano, y por ende no sujeto de sus
estudios. Sin embargo existe una clasificacin completa de la capacidad de los suelos rurales
aledaos, que se incluy en el punto 3.1.3. Considerando un radio de 3 km a la redonda desde
el centro de la Villa, se encuentra una gran variedad de Clases. El rea urbana actual est
rodeada por una franja de suelos Clase VII por el norte y Clase VI por el sur, caracterizados
por su muy alta dificultad para adaptarlos a algn tipo de cultivo por sus pendientes y
topografa quebrada. Hacia el norte de esta franja continan suelos Clase IV, Clase III y Clase
II en algunos lugares, para luego extenderse en forma continua buenos suelos Clase III. Esta
situacin se repite hacia el sur. Al poniente, luego de la franja de malos suelos que rodea la
Villa, se presenta una extensin amplia y continua de suelos Clase III. La Pennsula Centinela
est clasificada con suelos Clase III. Lo anterior confirma que aparte de la Villa y su entorno
cercano, el sector aledao corresponde a buenos suelos en cuanto a Capacidad de Uso.
4.5 Vegetacin Urbana

La vegetacin del entorno natural de la Villa corresponde al tipo Bosque Laurifolio de Los
Lagos, donde se encuentran rboles como: Coige, Canelo, Tepa, Pitra, Lingue, Avellano y
Ulmo, Radal y Laurel; y especies exgenas como Pino Radiata y Eucaliptus. Y entre los
arbustos: Maitn, Arrayn, Mimbre, Maqui y Quila.
En la vegetacin presente en los espacios pblicos de la Villa se encuentran tambin
especimenes de la vegetacin nativa mencionada, y otras especies exticas junto a las
anteriores. As en el sector de la Plaza de Armas se pueden identificar el Canelo, Maio,
Alerce, Radal y Avellano, junto a Pinos, Pino Budi, y Acer Japnico. En la Costanera se
encuentra Maitn, Ulmo, Coige, Avellano, Maqui junto a Aromo Australiano, Sauce y
Palmera. En las principales calles se encuentran Coige y Notro, junto a Acacio Saligno,
Aromo australiano, Abedul y Ciruelo ornamental. Esta vegetacin resulta escasa,
especialmente en las poblaciones donde inclusive no existe.
En los predios habitacionales se encuentran variadas especies de rboles frutales, arbustos y
rboles florales, y especies nativas como las ya mencionadas.
4-2
Agosto 2009
Proyecto
4.6 reas de Valor Paisajstico

En general, se pueden encontrar vistas interesantes en diversos lugares de la Villa, mirando
hacia el Lago, en las diversas alturas de las terrazas. En todo caso, es reconocido como un
lugar de alto valor paisajstico desde las terrazas que se sitan prximas al borde lacustre desde
donde se obtiene la mejor vista escnica del Lago, volcanes y el fondo cordillerano. Se trata de
un lugar con alto potencial y amerita su preservacin en las mejores condiciones naturales.
En el permetro costero de la Villa se presentan varias entrantes del lago con mucho atractivo,
particularmente la zona donde se emplaza el Club Nutico. La Pennsula Centinela en si misma
constituye un sector de gran atractivo con presencia de Bosque Nativo, y excelentes vistas
escnicas. El frente de la ribera sur de la Villa y La Pennsula dan forma a una Baha bien
defendida, cuya forma y dimensin dan escala a la Villa, y al lago en ese sector.
Foto N 4.2.
Baha de Puerto Octay y Pennsula Centinela.
4.7 Poblacin
4.7.1 Desarrollo Histrico
Complementando los antecedentes histricos de Puerto Octay presentados anteriormente, se
incluye a continuacin un resumen de las etapas de crecimiento de la Villa, sobre la base de un
estudio realizado por la Universidad de Los Lagos. Las etapas identificadas en dicho trabajo
son las siguientes:
Puerto Octay, puerto de enlace (1852 a 1912):

Los primeros propietarios, colonos alemanes, inician la construccin de muelles para
facilitar la salida y entrada de productos que se transportaban a travs del lago, en una
4-3
Agosto 2009
Proyecto
ruta que una Osorno por tierra a Puerto Octay, y de all en embarcaciones de vela y a
vapor a lo largo de la rivera, hasta Puerto Varas y de all por tierra a Puerto Montt,
puerto internacional. El flujo era en ambos sentidos. Se construyen bodegas cercanas a
los muelles, y Puerto Octay adquiere un rol preponderante como punto de intercambio.
Ello implica la aparicin de comercio y hoteles para los viajeros; y la Villa prospera
como puerto y centro de servicio para el funcionamiento de este sistema de transportes.
Exclusin del trazado ferroviario (1912-1930)

En 1912 se inaugura la extensin de la red ferroviaria central de Osorno a Puerto
Montt, en cuyo trazado se excluy el paso por Puerto Octay. La existencia del
ferrocarril result en la disminucin paulatina del flujo de naves por el lago, y con ello
la demanda por servicios en la Villa, el comercio comenz a decaer, y hoteles y casas
comerciales debieron cerrar, despareciendo la prosperidad que caracterizaba a este
lugar. Los productos de los predios ribereos comienzan a ser transportados en carretas
a Purranque, donde se encontraba la estacin de ferrocarril ms cercana. En esta poca
la Villa comienza a extenderse ms hacia el norte por la existencia de terrenos ms
planos, y la gravitacin del camino que se diriga a los centros mayores de Purranque y
Osorno.
La Villa, centro de servicio de nivel local (1930-1960)

La poblacin de la Villa y de sectores rurales aledaos expresan una demanda de
servicios pblicos inexistentes a la fecha, los cuales requieren de ser instalados en ese
lugar: El alcalde de esos aos don Carlos Teuber cede terrenos de su propiedad al
oriente de la plaza para la construccin de edificios pblicos como escuelas, hospital,
retn de carabineros y cuartel de bomberos, entre otros. Se crea una zona especializada
en la Villa para entregar servicios a escala local y comunal.
Migraciones del campo al centro urbano (1960-1980)

En este perodo el terremoto de 1960 y sus efectos en la poblacin rural, la reforma
agraria y la paulatina prdida de productividad de los nuevos asentados, y los despidos
masivos de trabajadores de los grandes fundos, generaron una creciente migracin de
personas de los campos ms cercanos a Puerto Octay. Esta migracin da origen a
ocupaciones espontneas en el sector suroriente de la Villa, en condiciones precarias,
sin infraestructura ni servicios (cerro Playa Raquel y Pasaje Coln).
Reaccin al dficit habitacional y erradicacin de campamentos (1980 adelante)

El aumento de poblacin migrante es asumido a travs de la construccin de nuevas
poblaciones por SERVIU, extendiendo el rea construida fuera de los lmites
tradicionales de la localidad, en las terrazas de terrenos relativamente planos a mayor
altura, sobre los 100 s.n.m.m.. Estos ncleos presentan patrones de diseo y densidad
que contrastan con la trama original. Los barrios nuevos presentan una mala
conectividad con la zona de servicios de la Villa, en las terrazas de menor altitud, a la
4-4
Agosto 2009
Proyecto
vez que carecen de espacio de recreacin y reas verdes. La vivienda social adquiere en
este perodo una importancia que subsiste hasta hoy, y es motivo de diversos proyectos
de inversin Municipal y del Sector Pblico.
4.7.2 Evolucin Reciente de Poblacin
La ciudad de Puerto Octay, de acuerdo a las cifras del ltimo censo, registraba un total de
2.574 habitantes, lo que implica un aumento de un 21,4% en relacin a la cifra del censo del
ao 1992, con una tasa de crecimiento anual promedio del 1,96%. Este ritmo de crecimiento es
algo menor al observado en el perodo 1982-1992 en que la tasa promedio de crecimiento fue
de 2,14%.
Cuadro N 4.1.
Ciudad de PuertoOctay.
Poblacin Censos 1982 - 1992 - 2002
Entidad Urbana
Puerto Octay
CENSO
1982
1.716
CENSO
1992
2.120
CENSO
2002
2.574
Tasa Crec.
82-92
2,14
Tasa Crec.
92-02
1,96
Fuente: INE.
Las cifras del cuadro anterior implican un incremento de poblacin de la localidad de Puerto
Octay en 404 y 454 habitantes en los ltimos perodos intercensales respectivamente. En el
cuadro siguiente se entregan las cifras de ltimos 5 censos, a partir del realizado el ao 1960,
con sus respectivas tasas de crecimiento y el porcentaje de incremento de poblacin entre los
censos.
Cuadro N 4.2.
Evolucin de la Poblacin de la ciudad de Puerto Octay.
1960-2002. INE
Censo
Poblacin
1960
1970
1982
1992
2002
909
1.117
1.716
2.120
2.574
Incremento
en %
22,9
24,3
13,8
21,5
Tasa
Crecim.
2,08
3,64
2,14
1,96
Fuente: Censos, INE.
Se puede observar que en los treinta aos que median entre 1960 y 2002 la poblacin
solamente crece en 1.665 habitantes.
Segn los datos que se presentan a continuacin la localidad de Puerto Octay registr en el
ltimo censo un total de 661 viviendas, lo que implica 151 viviendas adicionales a las
registradas en el censo anterior.
4-5
Agosto 2009
Proyecto
Cuadro N 4.3.
Censos de Vivienda 1982-2002 Localidad de Puerto Octay.
Puerto Octay
CENSO 1982
(Viv.)
322
CENSO 1992
(Viv.)
510
CENSO 2002
(Viv.)
661
Fuente: INE.
4.8 Infraestructura Urbana

Vialidad y Transporte.
La red vial de Puerto Octay se conecta hacia el Norte con Osorno mediante la ruta U-55-V , y
hacia el Sur con la ruta a Frutillar a travs de la calle Maip. Las calles principales que
conforman la estructura de esta red vial son las calles Germn Wulf, Pedro Montt, Muoz
Gamero y Urmeneta en el sentido norte-sur. En el sentido oriente-poniente las vas que
estructuran la red son las calles Amuntegui, Esmeralda e Independencia. Esta red bsica se
extiende hacia los diferentes puntos cardinales completndose la red en el sector oriente con las
calles Santiago y Valparaso, de sentido norte-sur, y Santa Mara y Santa Ana en sentido
oriente-poniente. En la ribera sur de la localidad se extiende la Costanera Pichi Juan, que ha
sido mejorada recientemente. El acceso principal al Cerro Playa Raquel se efecta por la calle
Prez Rosales.
Dada la pendiente del terreno en algunos sectores las vas han tenido que alterar fuertemente
las formas originales del terreno, generando escarpes de gran longitud que dificultan el acceso
a los predios.
El trnsito vehicular intraurbano es bajo durante el ao, sin generar problemas; aumentando en
el perodo estival, poca en que se generan algunos nudos de conflicto en la red: Calle Wulf
con Independencia, Calle Wulf con Pedro Montt y Bajada de Poblacin Playa Raquel. El
problema de mayor notoriedad es el efecto del trnsito de vehculos de carga desde la ruta U55-V a la localidad, el que genera contaminacin acstica y deterioro fsico de las vas en la
zona central.
La localidad tiene dimensiones que pueden ser recorridas a pie, de modo que no existen buses
ni minibuses intraurbanos; solamente varios taxis. Existen Buses interurbanos que llegan a un
Terminal de Buses: las mayores frecuencias son hacia Osorno y en segundo lugar a Puerto
Montt. Hay asimismo recorridos que unen Puerto Octay con Frutillar y Las Cascadas.
Los permisos de Circulacin expedidos por la Direccin del Trnsito de la I. Municipalidad
alcanzaron en 2003 a 801, de los cuales la gran mayora son para automviles y camionetas.
4-6
Agosto 2009
Proyecto
4.9 Equipamiento Urbano

El equipamiento urbano de la Villa consta de los siguientes establecimientos, cuya ubicacin
fsica se presenta en la Lmina adjunta.
Edificio de La Ilustre Municipalidad de Puerto Octay

Correos de Chile (mismo edificio)
Hospital de Puerto Octay (Tipo IV)
Tenencia de Carabineros de Puerto Octay
Servicentro
Iglesia Catlica
Colegio San Vicente de Paul
Almacen Farmacutico
Banco Estado
Escuela Alberto Hurtado
Centro de Llamados
Terminal de Buses
Casa de la Cultura Emilio Held (Museo y Biblioteca)
Junto a este equipamiento, se encuentran diversos locales comerciales, como se ha indicado en

el acpite sobre Patentes Comerciales.
4-7
Agosto 2009
Proyecto
Equipamiento Urbnano
Localidad de Puerto Octay
4-8
Agosto 2009
Proyecto
reas Verdes
Las reas verdes pblicas son pocas. La de mayor importancia, pues articula las actividades en
torno al centro cvico, es la Plaza de Armas. Un segundo lugar es la Costanera Pichi Juan que
se constituye en un remate fsico y visual al sur de la Villa. En el cuadro que sigue se presentan
las superficies de las reas verdes pblicas.
Cuadro N 4.4.
reas Verdes Pblicas, Puerto Octay.
Nombre
Plaza de Armas
Costanera Pichi Juan
rea Verde Villa El Lago
rea Verde frente al Liceo
Superficie (m2)
3.400
11.105
3.000
4.500
Fuente: Escuela de Arquitectura y Diseo Universidad de Los Lagos.
Foto N 4.3.
Plaza de Armas y Construcciones Adyacentes.
4.10 Edificaciones Patrimoniales

Como resultado de las etapas de crecimiento histrico antes reseadas existen al interior del
rea urbana y en el sector rural de la comuna testimonios arquitectnicos de importante valor,
muchos de los cuales representan el estilo y cultura de los inmigrantes alemanes que formaron
esta Villa desde el siglo XIX en adelante.
La lista de edificios patrimoniales catastrados por MOP alcanza a 31 edificaciones. Estos
edificios, viviendas, hoteles y otros, adaptaron su estilo al clima de la zona y a los materiales
existentes, junto a las formas que estaban en la sensibilidad de los colonos alemanes: usos
racional de la madera, volumetras simples, aisladas, de hasta 3 pisos, techos con pendientes
4-9
Agosto 2009
Proyecto
pronunciadas, diseo de ventanas caractersticas, todos rasgos que dan identidad hasta hoy a la
localidad.
El Cuadro siguiente contiene las edificaciones de inters patrimonial identificada por el MOP.
Se sealan las que tienen reconocimiento en el Plan Regulador Comunal vigente.
Cuadro N 4.5.
Catastro de Edificaciones de Inters Patrimonial.
N_
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
Ubicacin
Pedro Montt 892
Urmeneta 750
Urmeneta 728
Urmeneta 706
German Wulf 702
Iglesia Parroquial
Casa Parroquial
Urmeneta 582
German Wulf 582
German Wulf 508
German Wulf 433
Amunategui 604
Esperanza 433
Pedro Montt 498
Pedro Montt 497
Pedro Montt 475
Pedro Montt 387
Pedro Montt 378
Pedro Montt 344
Pedro Montt s/n
Esperanza 352
Independencia 736
Pichi Juan 124
Muoz Gamero 107
Prez Rosales s/n
Edificio
Vivienda
Vivienda
Vivienda
Vivienda
Supermercado Ivan Tauber
Germn Wulf esq. San Agustn
Urmeneta 697
Colegio San Vicente de Paul
Casa (Restaurant Baviera)
Casa Bastdas
Casa Wulf
Casa Hausdorf
Casa Ignacio Wulf
Casa Yagode
Casa Vargas
Casa Matilde Hasse
Casa Graus
Casa Schmidt
Hotel Haase
Casa Aasco
Biblioteca Municipal
Casa Werner
Casa Barrientos
Casa Soto
Cementerio Alemn
Ficha MOP
302023
302004
302022
302003
302006
302005
302002
302001
302008
302007
302010
302021
302012
302013
302014
302015
302016
302017
302019
302020
302026
302011
302027
302028
302032
4.11 Infraestructura Sanitaria

La Ilustre Municipalidad de Puerto Octay administra una red de Agua Potable que cuenta con
dos Estanques para el abastecimiento de la poblacin, con una cobertura estimada de 94% de
las viviendas. El primer estanque ubicado en la cota 136 m.s.n.m. a 1 Kilmetro al norte de
Puerto Octay, tiene una diferencia de nivel de 45 m. respecto a la red, y su volumen es de 104
m3, construido en hormign armado. Este estanque es abastecido desde un pozo profundo
4-10
Agosto 2009
Proyecto
ubicado en el sector La Gruta. Del estanque se abastece una red de caeras de asbesto cemento
construida en 1971, con extensiones ms nuevas de PVC; a esta red se conecta los arranques
domiciliarios de cerca del 80% de las viviendas abastecidas, en la Villa.
Un segundo estanque est destinado al abastecimiento de la poblacin Playa Raquel. Se
encuentra en la parte ms alta del loteo en una planicie alejado del borde del cerro. Se ubica en
la cota 103 s.n.m.m., y tiene una capacidad de 200 m3. La conexin a la red se ubica 42 m ms
debajo de la cota mxima del loteo, hecho que requiere de la existencia de una bomba de
impulsin. Existen 178 arranques domiciliarios abastecido desde este estanque.
El proyecto de Ampliacin y Mejoramiento de la Red de Agua Potable de Puerto Octay con
aportes financieros del FNDR, que incluy un nuevo estanque de 100 m 3 destinado a abastecer
a las viviendas que se construirn en el sector alto de Puerto Octay.
La Municipalidad tambin administra un servicio de Alcantarillado Pblico desde 1982. El
trazado de los colectores principales se desarrolla a lo largo de las vas estructurantes
Urmeneta, Wulf, Pedro Montt, Muoz Gamero, Independencia y la Esperanza. Las uniones
domiciliarias alcanzan a unas 410 (2001) lo cual corresponde al 74% de las viviendas de la
Villa. Las aguas servidas son conducidas por un emisario que se encuentra al final de la calle
La Esperanza y que las lleva a una Planta de Tratamiento de Lodos Activados, previa la
disposicin final de aguas no contaminantes, al Lago 10.
El resto de las viviendas cuenta con sistemas de fosas spticas individuales y colectivas y
pozos absorbentes; su funcionamiento es el adecuado, salvo en situaciones de colmatacin de
fosas, hecho que se ha producido en algunas de las nuevas poblaciones.
10
En Anexo se incluye un resumen de las condiciones con que fue proyectada la Planta.
4-11
Agosto 2009
Proyecto
CONCLUSIONES
Los antecedentes presentados permitieron establecer un conjunto de conclusiones que

constituyen la base de las alternativas de estructuracin del nuevo Plan Regulador Comunal.
Estas conclusiones se han ordenado en dos puntos: las referentes al contexto comunal, y las
que tienen relacin con la localidad de Puerto Octay.
5.1 Respecto al Contexto Comunal

La comuna de Puerto Octay posee recursos naturales de gran calidad tanto para la explotacin
agropecuaria, como para la actividad turstica. Pese a ello muestra una dinmica econmica y
de crecimiento poblacional relativamente desmejorada en comparacin con las comunas que
comparten con ella la cuenca del Lago Llanquihue. Los factores que pueden explicar esta
situacin son por una parte la creciente expulsin de mano de obra de las reas rurales derivada
de las tecnologas actualmente dominantes en la explotacin pecuaria, el menor desarrollo
comparativo de la actividad acucola, y la mayor distancia a los circuitos tursticos
predominantes en la regin de Los Lagos. El menor desarrollo turstico del borde del Lago
Rupanco, por la difcil accesibilidad, es muestra de ese aspecto.
Pese a lo anterior, y en lo que se refiere a la actividad turstica se puede anticipar un desarrollo
importante en el futuro prximo derivado del creciente inters, particularmente de parte de los
turistas extranjeros, por llegar a entornos naturales precisamente menos intervenidos. Para
captar ese potencial es necesario, sin embargo mejorar sustantivamente el equipamiento y los
servicios al turista, objetivo en el que Puerto Octay debe jugar un rol fundamental dada su
ubicacin estratgica en el acceso al interior del territorio comunal.
5.2 Respecto a la Ciudad de Puerto Octay

La ciudad se emplaza en un sector cuyos lmites estn definidos por factores naturales, el borde
del Lago Llanquihue por el sur y el oriente, y por las pendientes del terreno en el sector norte y
poniente. Esta condicin determin las posibilidades de expansin y da origen a zonas con
importantes restricciones para la edificacin. Los antecedentes reunidos 11 permiten identificar
en el rea urbana zonas relativamente homogneas en lo referente a usos de suelo
predominantes y grado de consolidacin. Estas zonas dan la base de la normativa actual y de su
actualizacin en el nuevo instrumento de ordenamiento urbano.
11
Se han incorporado los antecedentes recogidos por Escuela de Arquitectura y Diseo, Universidad de Los Lagos, contenidos
en los textos que puso a disposicin la SEREMI MINVU X Regin. revisados por los Consultores.
5-1
Agosto 2009
Proyecto
5.2.1 Zonas del rea Urbana

En el rea urbana actual se pueden distinguir dos Macrozonas que corresponden a los dos
sectores actualmente normados por el instrumento vigente. El sector norte concentra la mayor
parte de la poblacin permanente, el equipamiento y los servicios a la poblacin residente. El
sector sur, que corresponde a la Pennsula Centinela y su acceso, tiene un uso
predominantemente turstico.
Dentro del sector norte se identifican fcilmente los sectores del casco antiguo, fundacional, y
las nuevas poblaciones construidas en las terrazas superiores, sin continuidad fsica con el rea
fundacional, y una conectividad vial dificultosa. En el primer sector la subdivisin predial es
amplia y flucta entre los 600 m 2 a 800 m2; en las poblaciones ms recientes los predios
fluctan alrededor de los 160 m2.
De acuerdo a los usos y densidades predominantes es posible reconocer las siguientes zonas:
1. Zona Comercial: A lo largo de la calle Wulf, que tiene frente a la Plaza de Armas, se
desarrolla el comercio local, el cual presenta slo establecimientos de pequeo y medio
tamao. Como resultado de ello, parte de la poblacin realiza las compras mensuales o
ms especializadas en Osorno.
2. Zona Institucional Mixta: En esta zona adyacente o prxima a la plaza se encuentra

el equipamiento urbano principal: la Municipalidad, Hospital, Terminal de Buses,
Carabineros, Centro de llamados, Banco, y establecimientos educacionales, y las
residencias de mayor antigedad, muchas de las cuales han cambiado su destino inicial.
Esta zona, relativamente plana est limitada entre pendientes, e incluye las calles Pedro
Montt, Esperanza, Amunategui, Esmeralda e Independencia, y Muoz Gamero, esta
ltima va conecta con el sector habitacional suroriente o pueblo viejo.
3. Zona Habitacional: Corresponde a la ocupacin de las ltimas dcadas. Dada la

topografa que rodea a los sectores anteriores se generan unidades discontinuas respecto
a ellas. Esta discontinuidad refleja la red vial que debe ajustarse a la topografa.
4. Zona de Ocupacin Reciente, Corresponde a soluciones habitacionales generadas por

el SERVIU o la Municipalidad en el marco de programas de vivienda social o
erradicaciones de ocupaciones irregulares.
La Figura siguiente grafica la localizacin de estas zonas.
5-2
Agosto 2009
Proyecto
Figura N 5.1.
Sectores Area Urbana Norte.
La organizacin de la trama urbana est consolidada en torno al centro fundacional. Sin

embargo, adems de la discontinuidad, antes mencionada, de las reas de extensin, se detecta
una baja consolidacin y aprovechamiento del borde lacustre en la zona norte, de indudable
potencial turstico. La costanera Pichi Juan solamente est conformada en un segmento menor
y en Playa Raquel, pese al esfuerzo municipal para ampliar su trazado, la situacin actual ms
bien constituye una amenaza de ocupaciones informales.
Como resultado de los aspectos antes reseados los terrenos en que se localizan las nuevas
iniciativas para dar soluciones habitacionales a la demanda existente se ubican a cierta
distancia del casco urbano actual, en el acceso norte de la localidad. Pese a que se han previsto
las soluciones requeridas para el abastecimiento de agua potable es posible anticipar que esta
localizacin acentuar la dispersin de la poblacin urbana, con impactos en las demandas de
los futuros residente sobre equipamiento, y transporte. Adicionalmente requerir una pronta
definicin respecto a la ampliacin del lmite urbano hacia ese sector.
5-3
Agosto 2009
Proyecto
5.2.2 Oferta de Suelo Urbano

La oferta nominal de suelo urbano al interior del actual Lmite Urbano corresponde al suelo no
construido dentro de cada una de las zonas definidas en el Plan Regulador vigente; es decir,
queda definida por las superficies de cada una de dichas zonas descontados los sectores
edificados, ya consolidados a la fecha. Dentro del Lmite Urbano de Puerto Octay se han
definido un conjunto de zonas las cuales pueden recibir una cierta cantidad de edificaciones y
tipo de ellas, en funcin de las normas de usos de suelo y urbansticas, que en ltimo trmino
definen una densidad de uso.
Las zonas y sus condiciones de uso se presentan a continuacin. Se podr apreciar que
actualmente hay una gran superficie dentro del Lmite Urbano que corresponde a Zonas de
Restriccin las cuales no estn disponibles para la extensin de la vivienda y/o equipamiento.
El total de la superficie dentro del Lmite Urbano alcanza a 217 ha., de las cuales un 22,5% son
reas de Restriccin no disponibles para el crecimiento urbano, si bien se pueden considerar
como un aporte paisajstico al lugar.
Si se aplicaran las normas urbansticas de la Ordenanza Local12, las densidades all definidas
llevan a la posibilidad de construir un mximo estimado de sobre 3.700 viviendas. Sin
embargo, este mximo nominal, se reduce en funcin de la disponibilidad real de suelo libre.
Cuadro N 5.1.
reas de Desarrollo Urbano dentro del Lmite Urbano Actual.
Estimacin de disponibilidad de Suelo.
Zonas
Z2
Z3
Z4
Total
Superficie
Ha.13
34,4
46,3
21,0
101,7
Densidad
Alta (67 v/h)
Baja (15 v/h)
Baja (14 v/h)
Superficie
sin Ocupar Ha.14
22
30
20
72
Porcentaje
65%
65%
95%
71%
Cantidad de Viviendas
Mxima en funcin del PRC
1.474
450
280
2.204
En el cuadro anterior se consigna una superficie total actualmente disponible de 72 ha., que
pueden ser destinada a vivienda y o equipamiento, acorde con la normativa vigente15. Se
aprecia que casi un 70% de dicho suelo, esta destinada a vivienda de baja densidad (14 y 15
v/h.); es decir la asignacin de suelo del PRC vigente, enfoc gran parte del suelo urbano a un
tipo de desarrollo urbano que no es el que se ha dado, siendo la demanda histrica y actual la
de alta densidad para vivienda social. Este hecho lleva a considerar un nuevo enfoque en la
actualizacin del PRC materia de este estudio; es decir una revisin de la zonificacin existente
para absorber la demanda efectiva.
12
13
14
15
Ver Cuadro N 2.1.

Superficies estimadas, sobre Plano Regulador, por medio de MapInfo.
Superficies estimadas visualmente sobre fotos areas actuales, y software Mapinfo
No se ha considerado el suelo de las zona de restriccin ZR-1, que permite viviendas con una muy baja densidad, pues no es
una alternativa de crecimiento residencial; y la zona Z1 ya esta consolidada sin posibilidad de expansin.
5-4
Agosto 2009
Proyecto
5.2.3 Restricciones al Crecimiento

Las determinantes para la definicin de alternativas de crecimiento de la ciudad de Puerto
Octay se pueden agrupar en cuatro aspectos. La Oferta de Suelo actual dentro del Lmite
Urbano vigente (ya analizada en el acpite anterior) las restricciones derivadas de la topografa
y pendientes, la calidad de los suelos agrcolas en el rea adyacente y el tamao y estructura de
la propiedad rural en el rea adyacente.
Suelos agrcolas.
Si bien el pronunciamiento de la SEREMI de Agricultura sobre la extensin del rea urbana
actual se har en el Sistema de Evaluacin Ambiental, se tiene como antecedente los criterios
que han surgido de reuniones sostenidas con dicha entidad en el marco del desarrollo del
estudio para la formulacin del Plan Regulador Comunal, en el sentido de restringir y evitar al
mximo la incorporacin de suelos agrcolas de buena calidad , particularmente Clase I y II al
rea urbana de sectores de extensin de los nuevos Lmites Urbanos. Como se puede apreciar
en la lmina de Capacidades de Uso de Suelo16, la eventual extensin urbana de Puerto Octay
hacia el norte presenta la restriccin de una franja de suelos de Clase II de excelente calidad.
Propiedad Agrcola en el rea Aledaa
Un elemento que debe considerarse para la formulacin de Alternativas es la estructura predial
de las propiedades rurales adyacentes a la ciudad de Puerto Octay. Para ese efecto se solicit a
CIREN, la informacin correspondiente, la que sirvi de base para la delimitacin de las reas
de extensin que se proponen ms adelante.
reas de Restriccin por condiciones Fisiogrficas
Puerto Octay se encuentra emplazado en un sector de topografa quebrada, con pendientes
pronunciadas, circundada por cerros de alturas de unos 120 m.s.n.m. La localidad se desarrolla
entre los 60 y 80 m.s.n.m, sobre una estructura de terrazas, con unidades espaciales de
caractersticas relativamente homogneas que caracterizando los distintos sectores del rea
urbana. Las altas pendientes hacen a las construcciones localizadas en esos sectores proclives
al efecto de inundaciones y al riesgo de deslizamientos de terreno. La Figura N 5.2 muestra
los sectores de mayores pendientes en el rea urbana norte. En ella es posible observar que la
mayor parte de la ciudad tiene desarrollo sobre zonas que sobrepasan el 15%, situacin que
desde ya plantea restricciones, pues se estima que en esas zonas los porcentajes de ocupacin
del suelo no debiesen sobrepasar el 30% de la superficie predial.
Una parte importante del rea urbana tiene pendientes entre 15 % y 30%, si bien estas se
encuentran cubiertas por vegetacin hoy en da, el hecho de que se produzcan talas o
desmontes, e incluso la apertura para senderos peatonales ilegales abre la posibilidad que se
produzcan deslizamientos de tierra que tendran como punto final las reas ya consolidadas.
16
Ver Subcaptulo 3.1.3.
5-5
Agosto 2009
Proyecto
Figura N 5.2.
Pendientes Localidad de Puerto Octay.
5-6
Agosto 2009
Proyecto
5.2.4 Sntesis de Determinantes

Como sntesis de los aspectos presentados, las determinantes de las propuestas de
estructuracin fueron las siguientes:
Respecto a las Demandas de Crecimiento.
Las opciones de crecimiento responden en todos los casos al objetivo de proveer suelo
para la demanda real existente en la localidad. Esta demanda de vivienda social implica
necesidad de suelos en bajas pendientes, en los que los costos de construccin se
mantengan dentro de rangos adecuados.
Se deba lograr una buena integracin funcional al rea urbana existente, especialmente
con los sectores de servicios y equipamiento.
Las reas que se incorporan al nuevo lmite urbano no solamente se justifican por
diversificar la oferta de suelo urbano para proyectos inmobiliarios sino como una forma
de mejorar el control sobre reas adyacentes. Esto se aplica tanto a las reas en que se
observa una subdivisin de predios rsticos con fines residenciales como a la
proteccin de reas de inters ambiental y paisajstico. Particularmente en la franja sur
de Puerto Octay de borde de Lago, entre el rea consolidada y la Pennsula Centinela,
incluida.
Se consider la disponibilidad de suelos de propiedad Municipal, que estn actualmente
disponibles.
Respecto a la Estructuracin Interna.
En las propuestas de estructuracin interna se tuvo presente la necesidad de mejorar los
espacios pblicos de encuentro y de localizacin del equipamiento urbano.
Considerando medidas para mejorar la integracin del rea urbana con el borde lacustre
Manteniendo y perfeccionando la normativa respecto a las reas de Restriccin en los
sectores de topografa abrupta y de altas pendientes. terrenos recuperados en las reas
con riesgo de inundacin.
Considerando alternativas viales adecuadas a la topografa del lugar, y que integran las
terrazas superiores con el resto del rea urbana histrica industriales en desuso.
Ajustando la zonificacin del Plan Regulador actual, de manera acorde con el
desarrollo efectivo de la demanda de suelo urbano.
5-7
Agosto 2009
Proyecto
FORMULACIN DE ALTERNATIVAS
La metodologa aplicada para la formulacin de alternativas de la actualizacin del Plan

Regulador Comunal se orden en las actividades que se grafican en la Figura siguiente:
Figura 6.1.
Variables
Determinantes
Estratgicas
Diagnstico
Demandas
de Crecimiento
Consulta Autoridades y Concejo

Municipal
Restricciones
al Crecimiento
Sntesis
de Determinantes
Opciones
de Estructuracin
Imagen Objetivo
Crecimiento
rea Urbana
Estructura Interna
6-1
Agosto 2009
Proyecto
6.1 Alternativas de Crecimiento

Se consideraron preliminarmente 3 alternativas de crecimiento y reformulacin del lmite
urbano, considerando opciones asociadas a diversas posibilidades de expansin de suelo
urbano hacia el norte, incluyendo los suelos de propiedad Municipal, para proyectos
inmobiliarios de inters social.
En todas las alternativas se han considerado los siguientes objetivos:
Integracin de territorios ribereos uniendo los dos sectores del Plan Regulador Vigente
hasta el lmite Sur de la comuna.
Recuperacin y desarrollo del borde del lago Llanquihue para la habilitacin preferente
de actividades residenciales para sectores de ingresos medios y de equipamiento
turstico y recreacional.
Promover la ocupacin preferentemente residencial, en las terrazas superiores, para
sectores de vivienda social y de equipamiento cautelando los impactos
medioambientales y paisajsticos.
Las diferencias entre las alternativas corresponden a la magnitud de los terrenos incorporados
en cada escenario.
Alternativa 1
Se incorporan al rea urbana los siguientes sectores:
Sector ribereo sur entre ambos sectores del actual Plan Regulador.
Sector al norte del actual Plan Regulador, hasta el inicio de la franja de Suelos Clase II.
Alternativa 2
Corresponde a una opcin de crecimiento intermedio.
Agrega a la Alternativa 1 una zona discontinua, correspondiente al Terreno de 7 hectreas de
propiedad Municipal (ver lminas adjuntas).
Alternativa 3
Corresponde a una opcin de mayor crecimiento.
Agrega, a su vez, a la Alternativa 2 una franja a lo largo y al poniente del la ruta de Puerto
Octay a Osorno, dando continuidad de suelo urbano hasta el terreno Municipal.
En las siguientes figuras se han graficados las tres alternativas descritas anteriormente.
6-2
Agosto 2009
Proyecto
Figura N 6.2.
Alternativas de Estructuracin y Lmite Urbano.
6-3
Diciembre 2008
Proyecto
Las superficies, preliminarmente incluidas en cada alternativa se muestran en el cuadro

siguiente:
Cuadro N 6.1.
Estimacin de Superficies de las Alternativas de Expansin Urbana.
Puerto Octay
Plan Regulador Actual
Alternativa 1
Alternativa 2
Alternativa 3
217
217
217
Sector
A
32
32
32
Sector
B
28
28
28
Sector
C
0
7
7
Sector
D
0
0
13
Totales
277
284
297
Como se aprecia en el cuadro anterior, cada una de las 3 alternativas identificadas incrementa
el suelo urbano en los siguientes porcentajes respectivamente: 28%, 31% y 37%.
6-4
Agosto 2009
Proyecto
DESCRIPCIN DEL PROYECTO
7.1 Evaluacin y Seleccin Alternativa a Desarrollar

Las alternativas fueron presentadas al Concejo Municipal sealando las caractersticas,
ventajas y desventajas asociadas a cada una de ellas. Una sntesis de estas caractersticas se
muestra en el cuadro siguiente:
Cuadro N 7.1.
Evaluacin de Alternativas.
ALTERNATIVAS Caracterizacin Superficie Ventajas Desventajas Ventajas

Desventajas
Anexada Municipio
Privados
Alternativa 1
Integra al LU
60 ha.
Aumento Incremento
Aumento
Extensiones
disponibilidad rea de Disponibilidad
Norte y Sur
de suelo
Servicios
de suelo
urbano para Municipales
urbano
Vivienda
y costos para Vivienda
social
menor
densidad
Alternativa 2
Integra adems 67 ha.
Aumento Incremento
Aumento
Fuerte
Terreno
disponibilidad rea de Disponibilidad desconexin
Municipal
de suelo
Servicios
de suelo
rea proyecto
urbano para Municipales
urbano
Municipal
Vivienda
y costos para Vivienda Con centro de
social
menor
Servicios
(proyecto
densidad
Urbanos
Municipal)
Alternativa 3
Integra adems 80 ha.
La franja
Incremento
Aumento
Los predios
franja
continua
Mayor Disponibilidad rurales al
continua
no
rea de
de suelo
perder su
hasta Terreno
representara Servicios
urbano
condicin de
Municipal
suelo para Municipales para Vivienda
tal,
alta densidad, y costos
menor
incrementan
dada su
densidad. contribuciones
ubicacin
Aumenta
y pierden
lejana al
valor
ventajas como
centro de
del suelo, suelo agrcola
servicios
como Capital .
urbanos
Las intervenciones de los miembros del Concejo Municipal, estuvieron dirigidas, en general, a
preferir para su desarrollo, la alternativa N 3, que incluye dentro del rea de extensin los
terrenos municipales al norte de la localidad, y una franja de continuidad hasta dichos suelos.
7-1
Agosto 2009
Proyecto
7.2 Lmite Urbano y Zonificacin

El Lmite Urbano propuesto tiene una longitud de 10.879 metros y da forma a una superficie
dentro del LU, de 336,5 ha., un 49% mayor que la del PRC vigente.
-
Dentro del rea urbana se integran la franja entre el sector norte y sur del PR vigente,
dando continuidad al sector sur.
Se extiende hacia el sector norte en aproximadamente 27 ha. y contina con una franja
de 150 m. de ancho que cubre 15 ha., hasta los terrenos Municipales externos al PRC
vigente.
Hacia el noreste se mantiene el trazado del Lmite Urbano vigente.
La zonificacin propuesta, adems del aumento del rea urbana, como se seal, se bas en los
siguientes criterios:
a) Reconocer en la zonificacin los elementos bsicos de la estructura actual, que
responden a la topografa sobre la cual se emplaza la localidad y a su evolucin
histrica.
b) Consolidar y recuperar sectores ribereos y potenciar el aprovechamiento de terrenos
altos.
c) Consolidar el Centro Comunal, y los edificios de carcter patrimonial.
d) La normativa residencial reconoce las caractersticas de los sectores residenciales
existentes, a los que se incorporan los sectores destinados a acoger el crecimiento
previsto. En ambos casos las zonas definidas para el rea consolidada corresponden a
distintas intensidades del uso del suelo y a la mayor o menor relevancia del
equipamiento permitido.
e) Se mantienen los lmites de las Zonas de Restriccin existentes, particularmente las que
protegen los recursos naturales o limitan la ocupacin en reas de riesgo, amplindolas
en los sectores correspondientes de las zonas de extensin, segn resulta necesario.
f) Con el objeto de poner en valor el patrimonio arquitectnico y reforzar rasgos de la
identidad cultural de Puerto Octay, se propone la identificacin y ubicacin precisa de
elementos edificados de valor patrimonial.
g) Zonas de Extensin Urbana: La dimensin de las zonas de extensin urbana obedece
no solo a terrenos necesarios para absorber el crecimiento de poblacin proyectado para
los prximos aos por la consultora, sino que se justifica tambin por el deseo de
controlar la periferia del rea urbana actual. Esto debido a la tendencia detectada
actualmente en relacin a la parcelacin de terrenos ubicados fuera del lmite urbano
actual.
7-2
Agosto 2009
Proyecto
En el sector norte las Zonas de Extensin Urbana incorporan los terrenos destinados a
los programas de viviendas sociales gestionados por el Municipio y se agregan a stos
la continuidad del rea urbana hasta ese sector. Esta continuidad se propone
nicamente en el sector situado al poniente de la ruta hacia Osorno, manteniendo la
condicin rural de los predios localizados al lado oriente.
Dentro del rea urbana propuesta se incluyen vastos sectores de baja intensidad de
ocupacin de suelo por tratarse de terrenos de uso restringido correspondientes a zonas
de restriccin por riesgos o proteccin de recursos naturales (terrenos bajos inundables,
laderas escarpadas, quebradas).
El aumento del rea urbana propuesto se destina, en general a usos mixtos de residencia
y equipamiento con densidades que reflejan el rol que se propone para estas reas de
extensin. Las reas de extensin del sector norte con una densidad mayor, en tanto
que el sector que integra y da continuidad a las dos unidades urbanas actualmente
vigentes, de carcter predominantemente turstico y de segundas viviendas, se mantiene
con densidades bajas.
7.3 Zonas del Plan

El presente Plan Regulador Comunal de Puerto Octay, propone las siguientes reas, atendiendo
a su grado de consolidacin:
a)
b)
c)
reas Consolidadas
reas de Extensin Urbana
reas Especiales o de Restriccin
La definicin de estas reas es la siguiente:

a)
reas Consolidadas:
Son las reas urbanas que se ubican dentro del lmite urbano fijado por el Plan Regulador
Comunal Vigente, que cuentan efectivamente con urbanizacin completa, o que no
requieren grandes inversiones para que los terrenos correspondientes permitan ser
divididos y para recibir edificacin.
b)
reas de Extensin Urbana:

Son las reas planificadas externas a las reas consolidadas, capaces de recibir el
crecimiento en extensin previsto para Puerto Octay en los 30 aos siguientes a la
aprobacin del presente Plan Regulador.
7-3
Agosto 2009
Proyecto
c) reas Especiales o de Restriccin:

Son aquellas reas planificadas que, en razn de su especial destino o naturaleza, estn
sujetas a restricciones de diverso grado en cuanto a su urbanizacin, edificacin y uso,
tales como, mrgenes de canales, esteros, ros, parques, zonas de proteccin ecolgica,
captaciones de agua potable, cementerios, etc.
Una proporcin importante de las reas de extensin urbana responde a la demanda de suelo
urbano para localizar proyectos de viviendas sociales. Si bien tericamente existe una oferta de
suelos dentro del Lmite Urbano vigente, stos no estn efectivamente disponibles al no estar
interesados sus propietarios en venderlos o por los precios en que se transan, los que no
permiten destinarlos a programas de viviendas sociales. Si a lo anterior se agrega la restriccin
que representan las fuertes pendientes que muestran terrenos adyacentes al lmite urbano actual
se comprende que el municipio haya optado por adquirir un predio localizado en terrenos
planos, aunque a cierta distancia del ncleo central, sobre la ruta que conecta con Osorno, para
llevar a cabo su programa de viviendas sociales.
Teniendo a la vista que este loteo y sus obras de urbanizacin ya se encuentran en ejecucin, se
ha optado, con acuerdo del Concejo Municipal, por destinar a expansin urbana los terrenos
adyacentes al sitio ya adquirido, de modo de conformar una unidad urbana de escala suficiente
como para dotarla del equipamiento y servicios que demandar la futura poblacin que all
residir.
En la Ordenanza Local no se han mantenido las disposiciones actualmente vigentes17 sobre
elementos arquitectnicos de fachadas, entregando a los arquitectos proyectistas la
responsabilidad de un diseo coherente con el entorno, condicin que no queda asegurada por
el slo hecho de obligar algn elemento arquitectnico como los que actualmente se obligan,
Se considera en cambio que la calidad y atractivo del espacio urbano existente se cautele ms
bien con dos medidas de mayor efecto: la ampliacin del nmero de edificaciones de inters
histrico existente, y la escala urbana que generan las alturas dominantes y los tamaos
prediales del centro histrico. Consecuentemente no se ha planteado una densificacin mayor
de las reas consolidadas.
Las reas consolidadas, de extensin y reas especiales o de restriccin, a que se ha hecho
referencia, se subdividen a su vez en las siguientes Zonas, cuyas caractersticas y normativa se
establecen en la Ordenanza del presente Plan Regulador:
17
Artculo 13 de la Ordenanza vigente: Elementos arquitectnicos de fachadas.
7-4
Agosto 2009
Proyecto
Cuadro N 7.2.
Zonificacin y Estimacin de Superficies
Proyecto Plan Regulador de Puerto Octay
ZONAS
Zonas Urbanas Consolidadas
ZU-1
ZU-2
ZU-3
ZU-4
Superficie ha.
ZU-5
ZU-6
ZU-7
ZED
EP
Superficie
Zonas Urbanas de Extensin
ZE-1
ZE-2
ZE-3
Superficie
Zonas de Restriccin
ZR-1
ZR-2
ZR-3
ZR-4
ZR-5
ZR-6
Superficie
24,46
3,74
18,12
1,83
0,49
207,93
Superficie Total
Superficie Vialidad
360,92
30,0
18,81
56,78
81,54
2,16
Nombre
Centro Cvico Comunal
Residencial de Densidad Media y Equipamiento
Residencial de Densidad Alta
Residencial de Densidad Media y Actividades
Productivas
Residencial de Densidad Baja
Preservacin del Entorno Natural
Equipamiento de Comercio
Equipamiento Deportivo
Espacio Pblico
33,66
8,02
19,35
61,03
Residencial de Densidad Alta

Residencial de Densidad Media y Equipamiento
Residencial de Densidad Baja y Equipamiento
21,22
52,0
3,18
13,66
1,19
0,71
91,96
Restriccin del Borde Lacustre

Restriccin por Pendientes.
Restriccin por Inundacin
Restriccin de Quebradas y Cauces
Restriccin de Infraestructura Sanitaria
Restriccin de Cementerios
Vialidad Existente ms nuevas vas propuestas
Fuente: Mediciones sobre Proyecto, con SIG MapInfo.
7-5
Agosto 2009
Proyecto
Figura N 7.1.
Proyecto Plan Regulador de Puerto Octay.
7-6
Agosto 2009

Memoria Explicativa PRC PUERTOCTAY

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Actualizacin Plan Regulador Comunal de Puerto Octay

Francisco Otava, Consultor

Actualizacin Plan Regulador Comunal de Puerto Octay

El documento que se presenta a continuacin corresponde al Informe de la Cuarta Etapa,

La cuarta etapa del estudio cumpli con los siguientes objetivos:

Francisco Otava Consultor

Actualizacin Plan Regulador Comunal de Puerto Octay

De acuerdo a lo anterior el Informe se ordena de la siguiente manera:

Francisco Otava Consultor

Actualizacin Plan Regulador Comunal de Puerto Octay

Plan Regulador Comunal de Puerto Octay

Francisco Otava Consultor

Actualizacin Plan Regulador Comunal de Puerto Octay

Francisco Otava Consultor

Actualizacin Plan Regulador Comunal de Puerto Octay

MARCO DE REFERENCIA ................................................................................................................. 1-1

INSTRUMENTO NORMATIVO VIGENTE ....................................................................................... 2-1

CONTEXTO COMUNAL...................................................................................................................... 3-1

ANALISIS URBANO DE PUERTO OCTAY ....................................................................................... 4-1

CONCLUSIONES .................................................................................................................................. 5-1

Francisco Otava Consultor

Actualizacin Plan Regulador Comunal de Puerto Octay

5.2.1 Zonas del Area Urbana .................................................................................................................... 5-2

FORMULACIN DE ALTERNATIVAS ............................................................................................. 6-1

DESCRIPCIN DEL PROYECTO ...................................................................................................... 7-1

Francisco Otava Consultor

Actualizacin Plan Regulador Comunal de Puerto Octay

Francisco Otava, Consultor

Actualizacin Plan Regulador Comunal de Puerto Octay

Objetivos del Estudio.

Ordenar territorialmente las diversas actividades de carcter urbano, presentes en las

Optimizar las relaciones urbanas, mediante el mejoramiento de la accesibilidad

Lograr un mejor aprovechamiento de la infraestructura sanitaria y energtica de la

Reservar territorio para la futura extensin de la ciudad, evitando la proliferacin en

El contenido de la presente Memoria Explicativa de la Actualizacin del Plan Regulador

Francisco Otava, Consultor

Actualizacin Plan Regulador Comunal de Puerto Octay

El tercero aborda el contexto comunal, en los aspectos fsicos, demogrficos y de actividad

Francisco Otava, Consultor

Actualizacin Plan Regulador Comunal de Puerto Octay

Dar aprobacin a las subdivisiones de predios urbanos y urbano rurales.

Francisco Otava, Consultor.

Actualizacin Plan Regulador Comunal de Puerto Octay

Francisco Otava, Consultor.

Actualizacin Plan Regulador Comunal de Puerto Octay

INSTRUMENTO NORMATIVO VIGENTE

Francisco Otava, Consultor.

Actualizacin Plan Regulador Comunal de Puerto Octay

Zonas de Desarrollo Urbano

Superficies estimadas, sobre Plano Regulador, por medio de MapInfo.

Francisco Otava, Consultor.

Actualizacin Plan Regulador Comunal de Puerto Octay

SAN JUAN DE LA COS TA

Su territorio se extiende, aproximadamente, entre UTM 5.485.000 por el norte (lat. - 40 44

Francisco Otava, Consultor.

Actualizacin Plan Regulador Comunal de Puerto Octay

Francisco Otava, Consultor.

Actualizacin Plan Regulador Comunal de Puerto Octay

3.1 Caractersticas del Entorno Natural y Uso del Suelo

Clima Templado Fro de Costa Occidental con mximo invernal de lluvias.

Francisco Otava, Consultor.

Actualizacin Plan Regulador Comunal de Puerto Octay

Francisco Otava, Consultor.