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INMOBILIARIAS
Constanza De la Cuesta G.
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FINALIDADES
Crditos Hipotecarios
Financiamientos
Regularizacin de Activos
Compras y ventas
Seguros
Establecer Garantas
Herencias
Actuaciones Judiciales (Remates)
Expropiaciones
Fiscalizaciones
Planificacin y gestin urbana
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TASAR:
-
El Concepto de Costo:
-
El Concepto de Precio:
- Es la cantidad de dinero que
efectivamente se est dispuesto a
pagar
o
recibir
en
las
circunstancias concretas de una
transaccin.
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El Concepto de Valor:
- Est determinado por las caractersticas
especficas del bien que permiten extinguir
una necesidad y depende del grado de
satisfaccin obtenido.
- Otorgar un servicio, proveer agrado o deleite
(valor de uso).
- Es subjetivo e incuantificable y refleja entre
otros, intereses sociales y sentimentales.
- El valor, es la cualidad que poseen los bienes
que los hace deseables.
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El Concepto de Valor:
- Determina el valor de mercado de un
inmueble (objetivo).
- Valor de seguro, de intereses, inversin.
- Costo de reemplazo.
- Cualidad que poseen los bienes que los
hace deseable para satisfacer una
necesidad, producir ingresos y posesin.
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El Mercado establece:
-
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Valor de Mercado:
Es la cantidad de dinero que
razonablemente podra esperar un vendedor por
la venta de una propiedad en la fecha de
valoracin, mediante una comercializacin
adecuada y suponiendo que existe al menos un
comprador potencial correctamente informado
de las caractersticas del inmueble, y que ambos,
comprador y vendedor, actan libremente y sin
un inters particular en la operacin.
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Valor de Mercado:
Es importante sealar que el tasador no
define por voluntad propia un valor para
determinado Bien a evaluar, por el contrario el
tasador ejecuta un proceso sistemtico con el
fin de emitir un juicio de opinin fundado y
respaldado tcnicamente que den origen a un
valor lo ms razonable; lo que algunos tcnicos
denominan como la obtencin de el
justiprecio de un inmueble, un valor nico, un
VALOR DE TASACIN.
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Valor de Mercado:
Sin embargo observamos diferencias
considerables dependiendo de la finalidad
de la tasacin sobre un mismo elemento,
esto no quiere decir que el precio base sea
distinto (Valor de Tasacin), sino que lo
que se obtiene es un producto diferente,
valor comercial, valor de liquidacin,
valor de seguro, valor de expropiacin, etc.
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Valor de Liquidacin:
Es el valor piso o mnimo de la
banda de precios que un mercado
normal est dispuesto a pagar por un
bien.
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Fuentes de informacin:
Al momento de efectuar una tasacin,
como base debemos entender que el
tasador deber recurrir a diversas fuentes
de informacin para obtener el justo valor
del bien raz:
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Ofertas pblicas:
Corredores de propiedades; prensa local; mercado
informal; observaciones en terreno; bases de datos
personales; etc.
Tasaciones:
Verificar los mismos parmetros. Tipo de propiedad;
fecha de valoracin; objetivo del informe;
restricciones; etc.
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Remates:
Son mercados restringidos. Tipo de propiedad; fecha de
valoracin; restricciones; etc.
Internet:
www.portalinmobiliario.cl
www.zoominmobiliario.cl
www.elinmobiliario.cl
www.acop.com
www.ofertainmobiliaria.cl
www.emol.com
etc.
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Criterios de Conducta
Resulta fundamental que las valuaciones o tasaciones sean llevadas a cabo de
acuerdo a una serie de normas, como las que ac se exponen, que son tomadas
de las Normas Internacionales de Valuacin , adems de ser elaboradas
por Tasadores profesionales, imparciales y sin un inters personal de por
medio los cuales debern realizar informes claros, manifestando aquellos
aspectos que resulten cruciales para comprender la valoracin.
En Chile, los Tasadores se someten a estas normas como eleccin propia o por
instrucciones del cliente o empresa a la que ofrezca servicios, sin existir una
exigencia legal. Pero es de fundamental importancia mantenerlas presentes para
poder realizar un trabajo profesional.
Aunque no existe una Ley que reglamente, es fundamental regirse a esta serie
de normas que velan por la competencia, la tica, la experiencia y un correcto
manejo de la informacin en cada Tasacin.
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(International
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Bienes Inmuebles
Todas aquellas posesiones, como casas o terrenos, que son
imposibles de trasladar sin ocasionar daos a los mismos, porque
forman parte de un terreno o estn ancladas a l. Viene de la palabra
inmvil.
1.- Las tierras, edificios, caminos y construcciones de todo gnero
adheridas al suelo.
2.- Los rboles, plantas y los frutos pendientes, mientras estuvieren
unidos a la tierra o formaren parte integrante de un inmueble.
3.- Todo lo que est unido a un inmueble de manera fija, de suerte que no
pueda separarse de l sin quebrantamiento de la materia deterioro del
objeto.
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Hipotecas
Casas y departamentos:
Generalmente se valoran
haciendo estudio de mercado, valor dado prioritariamente por
bienes similares.
Sitios:
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Prendas
Objetos de Arte: Valor en relacin a la historia de este mismo
y a la moda del momento.
Menaje: En este tipo de Bien, existe una gran brecha entre el valor nuevo
y valor usado. Sus nuevos mercados, si son usados, son casa de remates. El
extra por el menaje en un inmueble es mnimo, no aporta ms de un 10%
pero si es un gancho para una venta ms rpida.
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Conocimientos que
necesita un tasador
1.- Conocimientos econmicos.
2.- Conocimientos jurdicos.
3.- Conocimientos especficos sobre el.
inmueble que valora.
4.- Materias complementarias: Estadstica,
Conocimientos informticos, etc.
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mbito de aplicacin:
- MOP
- SERVIU
- Municipalidades
- Ministerio de Agricultura
- El proceso se inicia si y solo si existe un proyecto
concreto
- Se nombra una comisin de Peritos (3 miembros)
- Se persigue encontrar el justo valor, en base a
una banda justa de valores
- Una buena tasacin genera un Buen acuerdo
- Valor es apelable mediante va judicial
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Subsidio Unificado DS 44
- Programa de vivienda a cargo del MINVU (24.000).
- Establece tramos entre las 500, 1000 y 1500 UF.
- Exige: Ahorro previo, Postulacin, Adjudicacin.
- Se asignan puntos en funcin del ahorro, plazos,
situacin familiar y social.
1 punto = 1 UF.
8 puntos por cumplimiento de ahorro mensual.
10 puntos por cada miembro familiar.
- MINVU entrega cheque por Subsidio (24 meses).
- 5 aos mnimo para venta o arriendo.
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Certificado de Nmero:
Es la solicitud de identificacin de propiedad a travs de la asignacin de
nmero domiciliario.
Certificado de no Expropiacin:
Es el certificado que indica que la propiedad se encuentra declarada de
utilidad pblica por el Plan Regulador Vigente, pudiendo el municipio
decretar su expropiacin cuando lo estime necesario, mientras tanto el
propietario no podr construir, reconstruir, ni alterar las edificaciones en la
faja comprometida. Se puede conseguir tanto en el Serviu como en la
Direccin de Obras Municipales.
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Permiso de edificacin:
Segn los estipula el Artculo 116.- La construccin, reconstruccin, reparacin,
alteracin, ampliacin y demolicin de edificios y obras de urbanizacin de cualquier
naturaleza, sean urbanas o rurales, requerirn permiso de la Direccin de Obras
Municipales, a peticin del propietario, con las excepciones que seale la Ordenanza
General.
Debern cumplir con esta obligacin las urbanizaciones y construcciones fiscales,
semifiscales, de corporaciones o empresas autnomas del Estado y de las Fuerzas
Armadas y de las Fuerzas de Orden y Seguridad Pblica.
No requerirn permiso las obras de infraestructura que ejecute el Estado, ni las obras
urbanas o rurales de carcter ligero o provisorio, en la forma que determine la
Ordenanza General.
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Recepcin final:
Corresponde al permiso que da la Municipalidad para que una vivienda
pueda ser habitada. El inspector municipal se fijar en que la construccin
est de acuerdo con los planos presentados para el permiso.
Este permiso lo entrega la Municipalidad correspondiente a la vivienda. Este
certificados especifica quin hizo cada cosa, y esa persona ser la responsable
final si ocurre cualquier desperfecto.
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EDIFICACION:
- superficie (regularizada o no)
- tipo de edificacin
- calidad constructiva
- terminaciones
- instalaciones
- programa (recintos)
- orientacin
- antigedad y vida til
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OBRAS COMPLEMENTARIAS:
- estacionamientos
- terrazas
- piscinas
- espacios deportivos
- quinchos
- reas verdes
- bodegas
- lockers
- cierres
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