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Presentan:
David Aguilar
Sarvia Torres
Walter Velasco
Tabla de Contenido
El Proyecto ............................................................................................................................ 8
1.
1.1
Caractersticas generales................................................................................................ 8
1.2
1.3
1.4
1.5
1.6
1.7
Clientes ............................................................................................................................ 10
Anlisis Situacional ............................................................................................................ 10
2.
2.1
2.2
2.3
Benchmarking ................................................................................................................. 15
2.4
3.
3.1
i)
Antecedentes .................................................................................................................. 23
ii)
3.2
i)
iii)
3.3
i)
ii)
ii)
iii)
iv)
v)
vi)
Tcnicas de muestreo................................................................................................ 27
vii)
Trabajo de campo....................................................................................................... 28
3.4
Anlisis de datos............................................................................................................. 28
i)
Metodologa ..................................................................................................................... 28
ii)
3.5
Resultados ....................................................................................................................... 28
3.6
3.7
i)
Conclusiones ................................................................................................................... 36
ii)
Recomendaciones .......................................................................................................... 36
3.8
Bibliografa ....................................................................................................................... 37
3.9
Anexos ............................................................................................................................. 38
i)
i) Resumen Ejecutivo
En El Salvador el acceso a la vivienda de calidad est restringido para una proporcin bastante
grande de la poblacin, la cual se encuentra marginada del mercado habitacional debido
principalmente a las limitaciones de la demanda efectiva en lo que tiene que ver con los ingresos,
la capacidad de ahorro y el acceso al crdito hipotecario. Desde la oferta, por fallas en el mercado
de suelo urbano, el costo de la financiacin, el nivel tecnolgico predominante, las escalas de
produccin, etc., aspectos que inciden significativamente en el proceso de determinacin de los
precios. Por otra parte, la funcin compensatoria del Estado va el efecto redistributivo del gasto
social en vivienda, en la forma de subsidios directos e indirectos a la demanda, histricamente ha
adolecido de limitaciones de suficiencia y problemas en la focalizacin, sumado a esto la falta de
planificacin al echar andar proyectos de viviendas populares.
La vivienda representa para las personas un elemento vital para su pleno desarrollo, ya que les
proporciona seguridad, libertad, dignidad e integridad. Para lograr el desarrollo integral la vivienda
debe contar con los servicios bsicos y la comodidad suficiente para los que la habiten. Por tanto,
es necesario que existan en el pas polticas y estrategias que aseguren el bienestar de las
familias.
En la investigacin se encuestaron a 52 personas, 43 encuestas fueron efectivas; de estos datos el
59.6% resulto ser masculino y el porcentaje restante del 40.4% del sexo femenino. El resultado
muestra como la poblacin est interesada en comprar una vivienda el 83% de los encuestados,
un dato que est acorde a los niveles econmicos que presenta los salvadoreos es que el 60% de
los encuestados tienen disposicin para invertir entre $10 mil y $25 mil, este ltimo como rango
mximo.
1.
El Proyecto
Anlisis del comportamiento de las ventas de viviendas de Inters Social del Proyecto
Habitacional, Los Almendros II, ubicado en San Martin.
1.1
Caractersticas generales
1.2
Misin y visin
Somos una institucin financiera que facilita el acceso a una solucin habitacional, a las
familias salvadoreas de ms bajos ingresos, mediante crditos favorables y subsidios, a
travs de Instituciones Autorizadas.
1.3
Estructura organizacional
FONAVIPO es una institucin pblica y autnoma que posee el siguiente organigrama:
1.4
El Fondo tiene por objeto fundamental facilitar a las familias salvadoreas de ms bajos ingresos,
el acceso al crdito que les permita solucionar su problema de vivienda y procurar las condiciones
ms favorables para el financiamiento habitacional de inters social.
1.5
Segmentacin de mercado
El segmento de mercado est dirigido en construir viviendas populares para familias de bajo
recurso.
1.6
Posicionamiento de mercado
La oferta de viviendas del proyecto Los Almendros II se encuentra en el municipio de San Martin y
va dirigida en su mayora a la poblacin de la zona AMSS con ingresos bajos (hasta 4 salarios
mnimos). Cabe mencionar que FONAVIPO quien ejecuta el proyecto tiene una fuerte presencia en
el desarrollo de proyectos de viviendas populares.
1.7
Clientes
El mercado objetivo del proyecto son familias de ms bajos ingresos aquellas cuyos ingresos
mensuales sean mayores a dos salarios mnimos (USD$433.57) e inferior o igual al monto de
cuatro salarios mnimos del comercio e industria (< US $830.40).
2.
Anlisis Situacional
2.1
Anlisis PEST
FONAVIPO es una institucin pblica y autnoma cuyo propsito es facilitar vivienda para el sector
de la poblacin con bajos ingresos, al realizar un anlisis de los factores del entorno general se
determina las condiciones en que se estn desarrollando los proyectos habitaciones que lidera la
institucin.
1. Poltico
La institucin est regida por leyes, normas y su direccin depende del gobierno en turno, por lo
que esta propensa a un cambio de direccin cada 5 aos. Se mencionan la siguiente legislacin y
administracin que determinan la operacin de FONAVIPO:
10
La poltica general de la institucin y las normas, las operaciones deben ser ajustadas
dentro de las polticas y planes que adopte el Gobierno de la Repblica y las
municipalidades en materia de vivienda y desarrollo urbano.
Desarrollo de la Ley del Fondo Nacional de Vivienda Popular, en el artculo 2 establece el
objeto fundamental: El Fondo tiene por objeto fundamental facilitar a las familias
salvadoreas de ms bajos ingresos, el acceso al crdito que les permita solucionar su
problema de vivienda y procurar las condiciones ms favorables para el financiamiento
habitacional de inters social. Para los efectos de esta Ley, se entendern familias de ms
bajos ingresos aquellas cuyo ingreso mensual sea interior o igual al monto de cuatro
salarios mnimos del comercio e industria.
FONAVIPO como institucin con recurso humano, debe atender a leyes generales y
especiales en relacin a salarios, AFP, Seguro social, etc.
2. Econmico
El Salvador ha experimentado varios cambios a nivel poltico, social y econmico desde la dcada
de 1990, siendo uno de los cambios ms importantes; la implementacin de los Programas de
Ajuste Estructural en 1989, el fin del conflicto armado y la firma de los Acuerdos de Paz en 1992;
con lo cual se pretenda sacar adelante la economa del pas, ya que el conflicto de la dcada de
1980 haba disminuido el potencial econmico en dicho periodo. Con estos cambios en la
estructura econmica lo que se buscaba era: lograr un crecimiento sostenible, crear condiciones
apropiadas para erradicar la pobreza, reducir la participacin del estado en la economa y por
supuesto la utilizacin ms eficiente de los recursos de El Salvador. (Fuente: Apuntes de clases
de Problemas Econmicos de El Salvador, UCA, 2005).
El crecimiento econmico es una de las principales metas de toda sociedad e implica una mejora
en la calidad de vida de todos los individuos en la sociedad, esta mejora se ve reflejada en los
indicadores macroeconmicos; ya que una disminucin en el PIB, una baja inversin, un ndice de
Desarrollo Humano, entre otros, reflejan un deterioro en la actividad econmica del pas. A
continuacin se mencionan algunos puntos relevantes de la economa:
Nivel de pobreza del 28.9%, segn los datos de la ltima Encuesta de Hogares de
Propsitos Mltiples
PIB 24.6 mil millones en el 2013. Segn informe del Banco Central de Reserva.
Crecimiento de la economa del 2% en 2011, del 1.6% en 2012 y del 1.7% en 2013. Se
estima que para el 2014 la economa crecer alrededor del 2.1%
Remesas Familiares del 3,969 Millones duran el 2013 segn el Banco Central de
Reserva.
11
Inflacin del 0.8% en el 2013 y el 2014 estara cerrando con un 0.5% segn informe
del Banco Central de Reserva.
2.2
12
La estructura de un sector industrial tiene una fuerte influencia en el determinar las reglas del juego
competitivas as como las posibilidades estratgicas potencialmente disponibles para cada una de
las empresas que lo componen. Segn Michael Porter, la situacin de la competencia en un sector
depende de cinco fuerzas competitivas bsicas: amenaza de nuevos competidores, amenaza de
productos o servicios sustitutos, poder de negociacin delos clientes, poder de negociacin de los
proveedores y la rivalidad entre los competidores existentes; donde la accin conjunta de estas
fuerzas determinan la rentabilidad potencial del sector.
Para el caso del sector de construccin de viviendas populares en el Salvador, se ha considerado
el siguiente anlisis para cada una de las fuerzas identificadas por Michael Porter:
1. Entrada de nuevos competidores
Un competidor que accede por primera vez a un mercado trae con sigo nuevas capacidades, un
deseo de adquirir una porcin del mercado y en algunas ocasiones ciertos recursos sustanciales.
Obligando en ocasiones a bajar precios o inflar los costos de los fabricantes existentes, reduciendo
su rentabilidad.
Para el caso del sector en cuestin, las barreras de ingreso consideras aplican a tres factores, la
primera, las barreras de ingresos que principalmente se relacionan con los requisitos de capital
pues el sector requiere de la inversin de grandes recursos financieros tanto para el desarrollo e
implementacin de los proyectos como el la publicidad, as como el de la inversin en la
infraestructura para poder brindar crditos a los clientes. Otro factor, responde a las economas de
escala, pues las empresas que estn presentes en el sector desarrollan diversos proyectos
simultneos que les permite abaratar costos por cada unidad construida, adems, este es un
sector que reaccionaria rpidamente ante la posible entrada de un nuevo actor que desee producir
a gran escala; un tercer y ltimo factor, obedece a la diferenciacin del producto, donde las
empresas ya establecidas estn identificadas con el pblico en cuanto a su obra, diseos,
condiciones, entre otros. A esto se le suma que estas empresas ya realizaron la labor de publicitar
y desarrollar sus marcas, lo que obligara a un nuevo actor a realizar fuertes inversiones en
publicidad y desarrollo de marcas. En conclusin, se considera esta fuerza de un nivel bajo.
2. Rivalidad entre competidores existentes
El sector est compuesto por todas aquellas entidades que construyen viviendas, mayormente est
compuesto por empresas privadas, pero se destaca la labor de las ONGs y del GOES a travs de
entidades autnomas. Las empresas privadas a su vez, se dividen en empresas consultoras que
por lo general realizan los trabajos de pre-factibilidad, empresas constructoras de viviendas y las
empresas constructoras en general.
En cuanto a la rivalidad existente, tanto el GOES como las diversas ONGs, tienen como finalidad el
de propiciar una vivienda digna a las familias de escasos recursos y por ende, su labor es ms
enfocado a la coo-petencia, tanto as, que algunas de estas Organizaciones utilizan o han utilizado
fondos de FONAVIPO; por otro lado, la empresa privada realiza en menor escala este tipo de
proyectos, orientndose con mayor fuerza a proyectos enfocados a la clase media y alta. La
rivalidad existente entre competidores dentro del sector es baja.
3. Productos sustitutos
13
Esta fuerza Mide la presin de productos sustitutos y la relacin con la empresa en cuestin, se
determina primeramente, que los productos sustitutos en este sector responden al pago de alquiler
o bien, el acceso a unidades habitacionales con mayores precios. En cuanto a los alquileres,
existen diversas modalidades de unidades habitacionales disponibles al alquiler, por ejemplo
mesones, lotificaciones y zonas marginales. Es muy probable que al realizar una comparacin
entre el precio de la cuota del crdito por una vivienda nueva en proyecto popular y la cuota del
alquiler, se observe que existen limitadas opciones con esos montos de poseer una vivienda con
mejores condiciones y e ser as, la ubicacin residencial fuese mucho menos atractiva, lo que
ocurre generalmente, es que las personas que alquilen estn dispuestas a pagar una porcin ms
por obtener mejores condiciones: cercana con sus trabajos, centros educativos, centros
comerciales y otros.
Por otro lado, el acceso a unidades habitacionales de mayor valor requiere que se cumplan
condiciones en cuanto a la capacidad de pago de cuotas ms altas, limitando a una gran cantidad
de la poblacin. En resumen, existe una media-alta presin de los productos sustitutos.
Rivalidad
Baja
Baja
Media-alta
Baja
Alta
14
2.3
Benchmarking
15
Contenido:
1. Si eres empleado pblico o privado
2. Profesionales
independientes
con
ingresos
variables y comerciantes formales
3. Si recibes remesas
4. Si eres ciudadano, residente o tienes TPS en el
extranjero
5. Si vives en el extranjero y NO eres ciudadano, NO
tienes residencia ni ningn permiso
6. Si tienes tu pequeo o mediano negocio
Tienen una amplia gama de opciones y formas de crdito a las cuales las personas pueden optar,
no slo para el sector formal, sino tambin para el informal. Tratan de llenar las expectativas del
cliente, se esmeran en los detalles y acabados, el diseo, etc.
Por otro lado, se analiza lo que ofrece Residencial Nuevo
Lourdes, Colon, La libertad; Lo que ofrece:
En las ilustraciones anteriores se puede observar, primero el empeo en convencer y atraer con
fotografas y argumentos, y segundo se preocupan de suplir las necesidades del pblico a quin
se dirigen.
Habiendo hecho ya un anlisis de lo que ofrecen como valor agregado los competidores, veamos
ahora la forma de comercializar y el producto de Residencial Los Almendros II (FONAVIPO):
16
Tercero: Cualquier casa de los otros proyectos privados tienen ms rea construida, y
ms terreno. Esto le da la ventaja al propietario de ampliar y mejorar las instalaciones
de su casa a su conveniencia.
Cuarto: La seguridad: Segn lo manifiesta una noticia de un peridico nacional, El
Proyecto los Almendros II es asediado por pandillas de la dieciocho. Razn por la cual
se tuvo que instalar la polica comunitaria en ese lugar. Los proyectos de vivienda
actuales tienen muro perimetral, una sola entrada y salida, hay vigilancia las 24 horas
del da, cmaras y medidas de seguridad para los propietarios.
17
18
Ponen nfasis en los detalles, la presentacin de la casa por fuera, por dentro
(aunque no se esmeran en la calidad de los materiales, pero si en la presentacin)
En los gustos y preferencias de los clientes en cuanto a acabados, diseos de
moda
Le dan alternativa al cliente, de modo que ste puede escoger entre un diseo y
otro.
Le facilitan al cliente todos los trmites, tienen un departamento de servicio al
cliente, para hacerle fcil todos los procesos. Esto es una ventaja para el cliente,
quien no cuenta con el tiempo para andar en un trmite y en otro. Procesos de los
cuales en vez de recargarlos al cliente, lo retoman ellos mismos, de modo que lo
nico que le piden hacer es firmar.
Tienen un departamento de investigacin y desarrollo del producto. Estn a la
vanguardia en diseos de ltima moda.
Tienen estrategias eficientes de mercadeo, acceso a la informacin, tienen
alianzas estratgicas en FSV y con los bancos tienen tratados especiales.
Se evalan constantemente en cuanto a procesos y desempeo de cada rea. Son
eficientes en el aprovechamiento de recursos.
Evalan los riesgos antes de construir. Tienen indicadores especficos de cmo
debe ser la ubicacin de sus proyectos.
19
Hacer valla perimetral en Residencial Los Almendros II que ofrezca seguridad a los
propietarios, instalar cmaras de seguridad.
Mejorar los medios de comunicacin y la manera de comercializar el producto con los
clientes. (Hacer brochures que denoten ventajas para los clientes si compran en
Residencial los Almendros II).
Dar la oportunidad al sector informal para que adquieran vivienda con garanta
hipotecaria a travs de los bancos.
Facilitar los trmites, y procesos
Establecer convenios con FSV y los Bancos para que ellos ayuden a publicitar el
producto.
Mejorar zonas verdes, sembrando rboles decorativos, hacer un parqueo colectivo, al
menos una cancha de futbol y una de bsquetbol.
10. Fijar la periodicidad con la que se realizar el anlisis de mejores prcticas, ya que es un
proceso de mejora continua.
FONAVIPO tendr que evaluar la prioridad con que estas estrategias se ejecutarn, as como la
forma de monitorearlas y evaluarlas. Se sugiere un monitoreo diario y una evaluacin de los
resultados cada mes.
2.4
Anlisis FODA
20
nica institucin del gobierno facultada para otorgar subsidio para vivienda en dinero o en
especie en El Salvador,
Ser institucin facultada por ley para adquirir prstamos nacionales o extranjeros y
garantizarlos, sin garanta soberana.
Facultad de ley para constituir o administrar fideicomisos (en otras entidades) para atender
programas habitacionales de inters social o de desarrollo urbano.
Oportunidades:
Debilidades:
21
Amenazas:
22
Falta de una poltica del Estado para el fortalecimiento financiero del programa de
contribuciones de FONAVIPO.
Bajo crecimiento econmico proyectado para el 2014, segn proyecciones del World
Economic Outlook, FMI julio 2013 y BCR.
3.
Investigacin de Mercado
3.1
Antecedentes
Luego de los esfuerzos de gobiernos anteriores por mejorar el dficit habitacional de cada una de
las pocas, donde existi de alguna manera debilidad en cuanto a los aspectos tcnicos,
financieros, legales e institucionales que no permitieron establecer una poltica de vivienda
coherente, que trabajara de forma conjunta con los diferentes entes ejecutores y financieros. A los
diferentes gobiernos, se les sumaban otras instituciones privadas y no gubernamentales que
trataban de mitigar la necesidad con diferentes criterios, tanto para la ejecucin de proyectos como
para el financiamiento, generando distorsiones en el mercado.
En los aos 80s e pas sufri de diversos fenmenos, principalmente el conflicto armado,
desastres naturales, migraciones, exclusin social, entre otros, que afectaron diversidad de
sectores, incluyendo el de la construccin. Para los aos 90s el papel del Gobierno cambia de
ejecutor a facilitador, generando un rol ms estratgico y a travs de subsidios otorgados a travs
de FONAVIPO y el FSV genera mayor construccin de viviendas a travs del sector privado y de
las ONGs.
En el ao de 1992, se crea el Fondo nacional para la Vivienda Popular, FONAVIPO, con el fin de
canalizar a travs de instituciones aliadas la solucin al dficit habitacional de las familias
salvadoreas de escasos recursos. En la actualidad FONAVIPO En la actualidad FONAVIPO
desarrolla cuatro estrategias para el quinquenio 2010-2014, donde pretende:
1. Desarrollar proyectos habitacionales de inters social, para facilitar a familias de bajos
1
ingresos una vivienda propia
2. Ampliar la cobertura del programa de contribuciones
3. Ampliar la cobertura del programa de crditos
4. Fortalecimiento de la estructura financiera-operativa de la institucin
Es para el periodo 2009-2014, que se disea el Programa casa para Todos, que consiste en
desarrollar una estrategia para la reactivacin econmica nacional de facilitacin digna a los
sectores de ms bajos recursos, programa que se coordina entre el Viceministerio de Vivienda,
FONAVIPO y el Fondo Social para la Vivienda, FSV; donde FONAVIPO subsidiara el valor del
terreno y el FSV brindara el crdito de largo plazo para la adquisicin de la vivienda, de las cuales
al menos 2,000 seran construidas por FONAVIPO y el resto se desarrollaran por constructores
privados.
Es hasta mediados del ao 2010, que FONAVIPO en cumplimiento del Programa Casa para
Todos, desarroll cuatro proyectos habitacionales uno en San Salvador, otro San Miguel y dos en
Santa Ana. Dichos proyectos tienen la finalidad de satisfacer la necesidad habitacional de las
familias sin acceso a una vivienda de inters social. Los proyectos realizados son: Residencial Los
Almendros II en San Salvador, urbanizacin Nuevo Beln en San Miguel, Santa Lucia y Procavia
en Santa Ana.
23
Actualmente la Urbanizacin Nuevo Beln ubicado en San Miguel est completamente vendida, los
proyectos restantes han presentado dificultades para cumplir con las proyecciones de ventas,
afectando en gran medida los recursos de FONAVIPO.
ii)
Con el fin de identificar los aspectos que intervienen en el xito o fracaso de un proyecto, se
tomar el proyecto Los Almendros, ubicado en el municipio de San Martin y departamento de San
Salvador, con el fin de establecer cules son los aspectos que afectan la comercializacin.
El proyecto Los Almendros consta de 720 viviendas y fue finalizado en el ao 2012 y a la fecha se
ha comercializado aproximadamente el 60% de las unidades habitacionales. Dicho proyecto
contaba con proyecciones de ventas ambiciosas, las cuales consideraban fueran cumplidas a
finales del ao 2013, debido a la ubicacin y segmento proyectado, sin embargo han surgido otros
factores que han influido en el comportamiento esperado; el present documento planea
desarrollar una investigacin de mercado que determine esos factores con el fin de identificar
acciones para encarrilar nuevamente el proyecto
3.2
i)
Justificacin de la investigacin
Objetivos de la investigacin
Objetivo General:
Determinar por medio de una investigacin de mercado, cuales son los factores que influyen en el
comportamiento de las ventas de las unidades habitacionales, en el proyecto Los Almendros,
ubicado en el municipio de San Martin, de tal forma se pueda identificar los aspectos ms
importantes que afectan positiva o negativamente la proyeccin de la comercializacin.
Objetivos Especficos:
24
3.3
Diseo de la investigacin
i)
25
exterior del pas, causando una demanda mayor de viviendas. Segn estudios se estima que del
total de habitantes residentes en el rea metropolitana de San Salvador, el 34% viven en
condiciones no adecuadas y el 64% no cuentan con una vivienda propia. Aun cuando se han
implementado programas de vivienda populares o mnimas a travs de las instituciones pblicas
del sector vivienda: Viceministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano (VMVDU); Fondo Social para la
Vivienda (FSV), FUNDASAL y Fondo Nacional para la Vivienda Popular, (FONAVIPO). Estos
planes han pretendido facilitar el otorgamiento de subsidios y crditos para la construccin y
mejoramiento de viviendas, mejoramiento de barrios y adquisicin de casas, pero la mayora son
empleados del sector informal y no cuentan con estabilidad laboral ni las condiciones financieras
que les permitan ser sujetos de crdito para comprar una casa.
Segn Censo de poblacin y vivienda 2007 la poblacin de El salvador es de 5,744,113, es decir,
277 habitantes por kilmetro cuadrado. El Censo de Vivienda seala que el nmero de viviendas
aument de 1.10 millones en 1992, a 1.67 millones en 2007, esto indica que en 15 aos se han
construido 568 mil nuevas viviendas .Es importante observar que tres de cada cuatro familias son
dueas o estn comprando sus viviendas. Tambin hay un marcado progreso en la calidad de la
vivienda, en tanto que el 87.5%, casi 1 milln y medio, son de concreto o mixto o de adobe en el
2007 comparado con 79.3%, unas 873 mil viviendas en 1992. Sin embargo, el 6.0% viviendas son
de lmina otro 1.2% son de otros materiales, lo que sugiere que el dficit cuantitativo de viviendas
es de aproximadamente un 8 a 10%.
El piso de las viviendas tambin muestra una gran mejora, al reportarse el 76.2% de las viviendas,
equivalentes a 1 milln 71 mil, con piso permanente, comparado con 59.9%, unas 629 mil en 1992.
Sin embargo, an el 23.1% tiene piso de tierra en 2007, comparado con 39.5% en 1992. Este es
uno de los indicadores que muestran en gran medida el dficit cualitativo de vivienda, el cual est
asociado con condiciones de pobreza. Por tanto, la superacin de esta deficiencia constituye un
gran desafo, especialmente para las instituciones gubernamentales que atienden a la poblacin de
menores ingresos.
iii)
La recoleccin de datos de fuentes primaria se obtendr de dos vas, la primera a travs de boletas
escritas que al menos contendr:
Introduccin
Datos de clasificacin
Cuestionario
Datos de control
Para esta va, se dispondr de material publicitario del proyecto residencial, as como fotografas
de la residencial en general como del interior de los tipos de vivienda.
Como segunda va, se dispondr de una versin online de la encuesta, que se enviara a personas
que cumplan con el requisito o perfil del encuestado. Esta tendr una composicin similar a la
escrita a excepcin que no contendr los datos de control.
26
iv)
Tcnicas de escalamiento
v)
Tcnicas de muestreo
Determinacin de la muestra
Para la determinacin de la muestra, se considera como universo el nmero de familias existentes
en el departamento de San Salvador, para este clculo se utilizan los proporcionados por la
Encuesta de Hogares de Propsitos Mltiples, donde se utilizaran los datos de habitantes de San
Salvador, Promedio de la poblacin Econmicamente Activa, PEA, y nmero de integrantes
promedio para determinar un aproximado del nmero de familias en la capital.
Total poblacin San Salvador:
Total Poblacin El Salvador:
Porcentaje poblacin San Salvador/ Total:
Poblacin econmicamente activa en El Salvador:
Porcentaje de PEA en San Salvador:
Promedio de integrantes en grupo familiar:
Promedio de familias con PEA en la capital:
1,676,286
6, 213,730
26.98%
2,641,133
712,577
2
3.91
182,244
Calculo de la muestra
Por tratarse de una poblacin infinita, se utilizar la frmula:
Donde:
Z= Nivel de Confianza (95% equivale a 1.96)
P= probabilidad de que el evento suceda (60%)
q= probabilidad de que el evento no suceda (40%)
e= error mximo permitido (0.05, 0.01)
2
2
n= (1.96) x(0.4)(0.6) / 0.05
2
http://www.elsalvador.com/mwedh/nota/nota_completa.asp?idCat=6374&idArt=6004224
27
n= (3.8416)x(0.4)(0.6) / 0.0025
n = 0.921984 / 0.0025
n= 368.7936
Con nivel de confianza del 95%
vii)
3.4
Trabajo de campo
Anlisis de datos
i)
Metodologa
Para el anlisis de los datos se utilizara el software SPSS, el cual es una herramienta estadstica
desarrollada por IBM con el fin de realizar anlisis predictivos y saber tomar decisiones
gerenciales. Se apoyara con el MS Excel para el conglomerado de informacin y elaboracin de
grficos.
ii)
Plan de anlisis de datos
Para las boletas escritas:
1. Creacin de motor de software SPSS;
2. Revisin y codificacin de boletas;
3. Ingreso de boletas a base de datos SPSS
Para las boletas en lnea:
1. Revisin de presentacin de resultados google
2. Traslado de datos a base SPSS
Para ambas boletas
1. Generacin de tablas por frecuencia
2. Consolidacin de algunas variables en cuadros Excel
3. Elaboracin de grficos e inferencias
3.5
Resultados
Datos Generales
Para la determinacin de los resultados, se obtuvieron de 52 boletas emitidas, 43 boletas efectivas;
de estos datos el 59.6% resulto ser masculino y el porcentaje restante del 40.4% del sexo
femenino.
El estado civil de la poblacin encuestada resulto estar representada en un 40.4% por personas
con el estado civil casado(a), seguido por el de los y las personas solteras con un 30.8% y por
ltimo, el estado civil acompaado(a) con un 28.8%.En cuanto a la pregunta si son o no jefes de
hogar, el 71% manifestaron si serlo y un 29% manifestaron que no son jefes o jefas de hogar. La
composicin del ncleo familiar obedece en un 48% a familias compuestas de entre 4 y 5
personas; un 21% a familias compuestas por dos personas, un porcentaje igual a familias
28
compuestas por tres personas, solo el 8% manifestaron pertenecer a familias compuestas por ms
de cinco personas.
Principales hallazgos
No
Si
83%
Disposicin a invertir
La poblacin encuestada fue consultada sobre sus disponibilidad a invertir, en cuanto a montos en
USD, las respuestas indican que existe una alta disposicin a realizar inversiones en vivienda con
montos entre los USD$10mil y USD$25mil dlares. El 37% manifest la disposicin a invertir ms
de USD$25mil y tan solo un 2% est en disposicin de realizar una inversin en un bien inmueble
por un monto debajo de USD$10mil. En el grfico a continuacin se presentan estos resultados:
Grfico 2: Disposicin a invertir (USD )
37%
Entre 10 y
25mil
60%
Menos de
10mil
2%
0%
20%
40%
60%
80%
Las personas con inters en adquirir una vivienda fueron consultadas sobre los aspectos que ms
valora al momento de decidir si realizar o no una inversin de este tipo; los resultados indican que
las personas, en orden de prioridad, consideran estos aspectos: el precio, disponibilidad de crdito,
ubicacin, rea construida, cercana con zonas de esparcimiento, acabados de las unidades
habitacionales y la amplitud de los diferentes espacios que componen la vivienda. Se asume
entonces, que los precios, la disponibilidad de crdito y una combinacin con una ubicacin
adecuada, podran influir sobre la poblacin para que realicen una compra de una unidad
habitacional. Se presenta a continuacin un grfico con los resultados respectivos.
29
29%
26%
25%
20%
17%
15%
10%
12%
9%
8%
5%
1%
0%
No
Si
77%
Como resultado, las personas encuestadas tuvieron la oportunidad de calificar los diseos y
acabados de las unidades habitacionales; teniendo los siguientes resultados:
30
Ver: http://www.fonavipo.gob.sv/index.php/temas/palm2/item/1129-residencia-almendros2.html
50%
42%
40%
30%
30%
21%
20%
10%
7%
0%
0%
Muy malo
Malo
Regular
Bueno
Muy Bueno
Puede apreciarse que cerca de la mitad de la poblacin, el 42%, coincidi en dar una calificacin
regular a los acabados y diseos de las unidades habitacionales, un 30% considero que los
acabados y el diseo eran buenos, mientras que el 21% refiri los acabados y diseos como
malos. Cabe mencionar que el 7% concibi tanto el acabado como el diseo de las viviendas como
muy malo.
Tambin se les pidi que valoraran la ubicacin de la residencial de acuerdo a la cercana donde
se incurre normalmente, a lo que las respuestas se concentraron en un 49% en clasificar la
ubicacin como regular, 21% coincidieron en clasificar la ubicacin como mala y un 19%
contrasto clasificndola como buena. Los resultados se muestran a continuacin:
Grfico 6: Valoracin de la Ubicacin
Valoracin de la Ubicacin
60%
49%
50%
40%
30%
20%
21%
19%
12%
10%
0%
0%
Muy malo
Malo
Regular
Bueno
Muy Bueno
Por otro lado, la encuesta inclua preguntar la disponibilidad de visitar el proyecto en cuestin y la
probabilidad de que pudiese referir a algn conocido el proyecto en s. En el primer punto, el 65%
de las personas encuestadas considera factible realizar una visita en persona al proyecto y ver de
31
Disponibilidad en visitar el
Proyecto
35%
42%
26%
19%
14%
0%
Niguna
Poco
Ligeramente
Probable
Muy Probable
De los cinco factores, se presentan en este apartado los primeros dos ms votados. Para ver los restantes,
vase anexos: tabulacin y presentacin de resultados.
32
70%
60%
50%
40%
30%
20%
10%
0%
21%
14%
5%
2%
60%
50%
40%
30%
20%
10%
0%
12%
2%
33
importante para el 7%. Algunos aspectos indican que la importancia del asesor inmobiliario radica
en el conocimiento del sector y la situacin real de las viviendas.
Grfico 11: Importancia de la Asesora Inmobiliaria
60%
50%
40%
30%
20%
10%
0%
35%
0%
Nada
7%
Poco
7%
Ligeramente Importante
Muy
Importante
Medios publicitarios
Se concibi dentro de la encuesta el preguntar sobre los medios publicitarios ms comunes para
las personas encuestadas, considerando los spots en televisin, cuas radiales, anuncios en la
prensa escrita, hojas volantes y/o folletera, Rtulos o vallas comerciales y los diferentes eventos
promocionales que se generan en los principales centros comerciales de la capital.
Los resultados arrojan que los principales medios ms recordado o ms comunes para la
promocin de residenciales son la prensa escrita, 33%, Rtulos o vallas publicitarias,28%; y las
hojas volantes y/o brochures, 18%.
Grfico 12: Medios publicitarios comunes
Medios publicitarios
40%
33%
28%
30%
18%
20%
10%
9%
8%
4%
0%
TV
3.6
Radio
Prensa
Escrita
Volantes
Rotulos
Eventos
Comerciales
Limitaciones y advertencias
Con la informacin disponible no se logra estimar el tiempo para que un crdito de vivienda sea
aprobada. A la vez no se logra conocer si hay problemas durante el proceso de la solicitud para
34
adquirir una vivienda, y que esto sea una razn ms porque no se estn comercializando las
viviendas.
Para efecto de anlisis no se encontr datos de censos en donde muestren distribucin de los
habitantes con niveles de ingresos que faciliten el anlisis, aunque hubiese podido ser incluida en
la boleta, mucha informacin por lo general no es brindada por el pblico en general .
35
3.7
Conclusiones y recomendaciones
i)
Conclusiones
En base a la informacin recopilada a travs del desarrollo del trabajo, se han determinado las
siguientes conclusiones de investigacin:
ii)
Recomendaciones
En vista de las conclusiones anteriormente expuestas y con el fin de contribuir a solucionar los
problemas encontrados, se establece:
36
3.8
Bibliografa
DIGESTYC
http://www.digestyc.gob.sv/index.php/novedades/avisos/540-ya-se-encuentra-disponible-elboletin-ipc-septiembre-2012.html http://www.digestyc.gob.sv/EHPM2012/digestyc/resultado.pdf
Banco Mundial
http://datos.bancomundial.org/pais/el-salvador
37
3.9
Anexos
i)
D1: Sexo
Sexo
Frecuencia
Vlidos
Porcentaje
vlido
Porcentaje
Porcentaje
acumulado
Masculino
31
59.6
59.6
59.6
Femenino
21
40.4
40.4
100.0
Total
52
100.0
100.0
Sexo
Femenino
40.4
Masculino
59.6
0.0
20.0
40.0
60.0
80.0
Porcentaje
Porcentaje
vlido
Soltero
16
30.8
30.8
30.8
Casado
21
40.4
40.4
71.2
15
28.8
28.8
100.0
52
100.0
100.0
Acompaado(a)
Total
Estado Civil
Acompaado(a)
28.8
Casado
Soltero
38
Porcentaje
acumulado
40.4
30.8
Porcentaje
Porcentaje
vlido
Porcentaje
acumulado
No
15
28.8
28.8
28.8
Si
37
71.2
71.2
100.0
Total
52
100.0
100.0
Porcentaje
vlido
1.9
Porcentaje
acumulado
1.9
Jefe de Hogar
No
Si
71%
29%
Frecuencia
Vlidos
Una persona
Dos personas
Porcentaje
2%
11
21%
21.2
23.1
Tres personas
11
21%
21.2
44.2
de 4 a 5
personas
25
48%
48.1
92.3
Ms de 5
personas
8%
7.7
100.0
52
100.0
100.0
Total
8%
48%
21%
21%
2%
39
Preguntas de Investigacin:
1. En el corto plazo Est interesado en adquirir una vivienda?
Interesado en adquirir vivienda
Frecuencia
Vlidos
Porcentaje
Porcentaje
vlido
Porcentaje
acumulado
No
17.3
17.3
17.3
Si
43
82.7
82.7
100.0
Total
52
100.0
100.0
Porcentaje
Porcentaje
vlido
Porcentaje
acumulado
No
10
19.2
23.3
23.3
Si
33
63.5
76.7
100.0
Total
43
100.0
100.0
No
77%
Si
40
Porcentaje
Porcentaje
vlido
Porcentaje
acumulado
Menos de
10mil
2%
2.3
2.3
Entre 10 y
25mil
26
60%
60.5
62.8
Ms de
25mil
16
37%
37.2
100.0
Total
43
100%
100.0
Porcentaje
Porcentaje
vlido
Porcentaje
acumulado
Precio
40
29%
93.0
93.0
Disponibilidad
de credito
36
26%
4.7
97.7
Ubicacin
23
17%
Area de
Construccin
12
9%
Cercania con
zonas de
esparcimiento
17
12%
Acabados
11
8%
2.3
100.0
Espacios
1%
139
100%
Total
Porcentaje
Porcentaje
vlido
Porcentaje
acumulado
Precio
40
29%
93.0
93.0
Disponibilidad
de credito
36
26%
4.7
97.7
Ubicacin
23
17%
Area de
Construccin
12
9%
Cercania con
zonas de
esparcimiento
17
12%
Acabados
11
8%
2.3
100.0
Espacios
1%
139
100%
Total
Porcentaje
Porcentaje
vlido
Porcentaje
acumulado
No
3%
23.3
23.3
Si
32
97%
76.7
100.0
Total
33
100%
100.0
41
Muy malo
Malo
Porcentaje
Porcentaje
vlido
Porcentaje
acumulado
7%
7.0
7.0
21%
20.9
27.9
Regular
18
42%
41.9
69.8
Bueno
13
30%
30.2
100.0
0%
0.0
43
100%
Muy Bueno
Total
Sin Influencia
Poca Influencia
Influye
ligeramente
Moderadamente
Mucho
Total
Porcentaje
Porcentaje
vlido
0%
37.2
37.2
16
37%
37.2
37.2
13
30%
30.2
67.4
12
28%
27.9
95.3
5%
4.7
100.0
43
100%
Referencia
de amigos y familiares
37%
40%
30%
30%
28%
20%
10%
0%
42
0%
Porcentaje
acumulado
5%
Periodicos
Frecuencia
Vlidos
Sin Influencia
Poca Influencia
Influye
ligeramente
Moderadamente
Mucho
Total
Porcentaje
vlido
Porcentaje
acumulado
15
35%
37.2
37.2
17
40%
37.2
37.2
19%
30.2
67.4
7%
27.9
95.3
0%
4.7
100.0
43
100%
Periodicos
50%
40%
Porcentaje
35%
30%
40%
19%
20%
7%
10%
0%
0%
Sin Influencia
Poca Influencia
Influye
ligeramente
Moderadamente
Mucho
Total
Porcentaje
Porcentaje
vlido
Porcentaje
acumulado
2%
37.2
37.2
21%
37.2
37.2
25
58%
30.2
67.4
14%
27.9
95.3
5%
4.7
100.0
43
100%
43
80%
58%
60%
40%
20%
21%
14%
2%
5%
0%
Sin Influencia
Poca Influencia
Influye
ligeramente
Moderadamente
Mucho
Total
Porcentaje
Porcentaje
vlido
16%
37.2
37.2
16
37%
37.2
37.2
15
35%
30.2
67.4
12%
27.9
95.3
0%
4.7
100.0
43
100%
Eventos
37%en Centros Comerciales
35%
40%
30%
20%
10%
0%
44
16%
Porcentaje
acumulado
12%
0%
Agente Inmobiliario
Frecuencia
Vlidos
Sin Influencia
Poca Influencia
Influye
ligeramente
Porcentaje
acumulado
12%
37.2
37.2
10
23%
37.2
37.2
22
51%
30.2
67.4
12%
27.9
95.3
2%
4.7
100.0
43
100%
Mucho
60%
50%
40%
30%
20%
10%
0%
Porcentaje
vlido
Moderadamente
Total
Porcentaje
23%
12%
12%
2%
Porcentaje
vlido
Porcentaje
acumulado
Muy malo
12%
11.6
11.6
Malo
21%
20.9
32.6
Regular
Total
Porcentaje
21
49%
48.8
81.4
Bueno
19%
18.6
100.0
Muy Bueno
0%
0.0
100.0
43
100%
45
Porcentaje
Porcentaje
vlido
Porcentaje
acumulado
TV
9%
93.0
93.0
Radio
4%
4.7
97.7
Prensa
Escrita
34
33%
Volantes
19
18%
Rotulos
2.3
100.0
29
28%
Eventos
Comerciales
8%
Internet
5%
103
100%
Total
Porcentaje
Porcentaje
vlido
Porcentaje
acumulado
Nada
0%
0.0
0.0
Poco
7%
7.0
7.0
Ligeramente
15
35%
35.0
42.0
Importante
22
51%
51.0
93.0
Muy
Importante
7%
7.0
100.0
43
100%
Total
46
Porcentaje
Porcentaje
vlido
Porcentaje
acumulado
No
15
35%
34.9
34.9
Si
28
65%
65.1
100.0
Total
43
100%
100.0
13. Cules son las probabilidades de que recomiende el proyecto a otras personas?
Probabilidad de recomendar el proyecto
Frecuencia
Vlidos
Niguna
Porcentaje
vlido
Porcentaje
acumulado
14%
0.140
14%
11
26%
0.256
40%
19%
0.186
58%
Probable
18
42%
0.419
100%
Muy
Probable
0%
0.000
100%
43
100%
Poco
Ligeramente
Total
Porcentaje
47