PREGUNTAS DE EXAMEN CLASES

MAGISTRALES
PREGUNTAS CONCISAS
TEMA I. EL DERECHO DE COSAS Y LAS RELACIONES JURDICO-REALES.
1.- Los derechos reales. Concepto y caracteres.
PREGUNTA 1.- Tesis tradicional sobre las dos caractersticas que diferencian los
derechos reales y los derechos de crdito; cite un ejemplo de derecho real que no
rena esas dos caractersticas.
RESPUESTA 1.1.- Los derechos reales o absolutos otorgan a su titular un poder directo e
inmediato sobre la cosa que constituye su objeto (el derecho a poseerla o ius
possidendi), lo que a su vez le permite satisfacer directamente su inters sin
necesidad de colaboracin ajena. Por el contrario en los derechos de crdito o
relativos el poder se orienta a exigir un comportamiento determinado (dar, hacer o
no hacer) de una persona tambin concreta (el deudor u obligado), de forma que
la satisfaccin del inters de su titular exige la colaboracin de esa persona.
2.- Los derechos reales son oponibles frente a cualquiera que obstaculice la
actuacin del titular sobre la cosa para satisfacer directamente su inters, as
como frente a eventuales subadquirentes de otros derechos sobre la misma cosa
(salvo existencia de una norma especial que limite esos efectos en determinadas
circunstancias, como la Ley Hipotecaria o el artculo 464 CCi). Sin embargo la
regla general en los derechos de crdito es que slo son oponibles frente al sujeto
obligado y sus herederos, sin perjuicio del deber que a todos incumbe de respetar
las situaciones jurdicas ajenas y cuya infraccin de mala fe puede desencadenar
la llamada tutela aquiliana del derecho de crdito.
Ejemplo de derecho real que no supone poder directo e inmediato sobre la cosa
en el sentido de otorgar derecho a la posesin inmediata de esa cosa: la hipoteca
o las servidumbres negativas.
2.- La distincin entre derechos reales y derechos de crdito. Diferencias de
rgimen jurdico.
Es necesario diferenciar el derecho real y el derecho de crdito u
obligacional porque el tratamiento jurdico de ambas figuras es distinto.

PREGUNTA 2.- Seale cinco diferencias de rgimen jurdico entre los derechos
reales que tienen por objeto bienes inmuebles y los derechos de crdito sobre
dichos bienes.
RESPUESTA 2.1.- Adquisicin derivativa por contrato: en los derechos reales (tanto si recaen
sobre bienes muebles como si afectan a bienes inmuebles) rige la teora del ttulo
y el modo (609 CCi). En la adquisicin de los crditos no rige ese precepto (sino el
artculo 1526 y ss. CCi).
2.- La usucapin es un modo de adquirir aplicable a los derechos reales (tanto si
recaen sobre bienes muebles como si afectan a bienes inmuebles), no a los
derechos de crdito (1930 CCi).
3.- Los plazos para la prescripcin extintiva de los derechos reales sobre bienes
muebles o inmuebles, son diferentes de los aplicables a los derechos de crdito
(comparar arts. 1962, 1963 y 1964 principio, este ltimo para el derecho real de
hipoteca, con el resto del artculo 1964 y con los artculos siguientes).
4.- Los derechos reales sobre bienes inmuebles son inscribibles en el Registro de
la Propiedad (artculo 2 de la LH ), mientras que no pueden inscribirse los
derechos de crdito que afecten a esos mismos bienes, salvo que una norma
especial admita la inscripcin de estos ltimos (artculos 98 LH y 9 RH).
5.- Los actos y contratos relativos a la creacin, transmisin, modificacin o
extincin de derechos reales sobre bienes inmuebles debern constar en
documento pblico, mientras que los referidos a derechos de crdito que afecten
a dichos bienes no estn sometidos a tal exigencia, contenida en el artculo
1.280.1 CCi y que no supone la exigencia de forma sustancial o solemne para el
nacimiento de esos derechos, sino la posibilidad de que los otorgantes puedan
exigirse recprocamente el otorgamiento de escritura pblica.
NOTA: Tambin hay diferencias sobre tribunal competente y legislacin aplicable,
pero se han relacionado alguna de las diferencias que mayor trascendencia tienen
para el Derecho Civil sustantivo y que ms fcilmente pueden ser recordadas.

3.- Los tipos de derechos reales.

Si nos referimos a la clasificacin doctrinal de los derechos reales
podemos diferenciar entre el derecho real pleno (la propiedad o dominio),
que se llama as por atribuir a su titular todas las facultades de actuacin
sobre el bien que constituye su objeto y que sean lcitas de acuerdo con el
ordenamiento jurdico, y los derechos reales limitados o en cosa ajena, que

coexisten siempre con el derecho de propiedad y otorgan a su titular

facultades concretas (pasar por un terreno ajeno, en la servidumbre de paso,
o que nuestro vecino no construya ms all de una determinada altura en la
de altius non tollendi), o bien amplsimas facultades de utilizacin y disfrute
de cosas ajenas pero temporalmente limitadas (derecho real de usufructo,
por ejemplo). Los derechos limitados o en cosa ajena se subdividen a su
vez, atendiendo a la naturaleza de las facultades que otorgan a su titular en
derechos reales limitados de goce, de garanta y, aunque esta categora es
ms discutida, de adquisicin. Al coexistir el derecho real limitado o en cosa
ajena con el derecho de propiedad, recayendo ambos sobre un mismo
objeto, y dado que ese derecho real limitado sustrae determinadas
facultades que normalmente integraran el derecho de propiedad y se
atribuiran al dueo o propietario del bien, los derechos reales limitados,
desde la perspectiva del propietario, constituyen una carga o gravamen de la
propiedad, y por eso se conocen tambin con esa denominacin (con cierto
paralelismo con lo que sucede con la relacin obligatoria, que desde la
perspectiva del acreedor es un crdito y desde la del deudor una deuda u
obligacin en sentido estricto).
Pero tambin podemos hablar de los tipos de derechos reales para
referirnos al tradicional problema relativo a si slo son derechos reales las
figuras que el legislador ha definido como tales o si la autonoma de la
voluntad, caracterstica del Derecho Privado, permite la construccin de
otros derechos reales que, en este sentido, se denominaran atpicos.
Desde esta perspectiva La tradicin histrica se fundamenta en la existencia
de unas figuras tpicas de derechos reales (servidumbres, usufructo,
superficie, censos, hipoteca y otros). La evolucin, defendida en mayor o
menor medida por los autores, hacia un sistema abierto o de nmerus
apertus, que se adapte a otras utilidades de los bienes econmicos y en el
cual los operadores econmicos, en uso de su autonoma privada, puedan
configurar los derechos reales que convengan a sus intereses (aunque sean
distintos de los tipificados por el legislador), sita en primera lnea la
necesidad de establecer unas caractersticas genricas que permitan
diferenciar los derechos reales de aquellos otros que tengan mera
trascendencia obligatoria. La tesis tradicional, objeto de numerosas crticas
por las disfunciones que presenta (hay derechos que histricamente se han
considerado reales y no presentan las caractersticas exigidas por dicha
tesis), intenta resolver esta importante cuestin.
PREGUNTA 3.- Cite dos argumentos a favor de la tesis del numerus apertus en
materia de derechos reales y dos argumentos en contra. Especialidad planteada
por los derechos reales de garanta en relacin con la tesis del numerus apertus.
RESPUESTA 3.A favor:

1.- El artculo 1255 CCi: consagra el principio de autonoma de la voluntad.

2.- En la relacin del artculo 2.2 LH se habla de los derechos inscribibles
concluyendo con la clusula general y otros cualesquiera reales: luego no hay
lista cerrada.
3.- El propio artculo 594 CCi consagra la posibilidad de constituir servidumbres
atpicas, y lo mismo cabe decir de los dems derechos reales siendo la primera
fuente de su regulacin el ttulo constitutivo.
En contra:
1.- La autonoma de la voluntad es poder de los particulares para dictarse normas
a s mismos, pero el derecho real afecta a terceros cuya voluntad no intervino en
su constitucin.
2.- La clusula del 2.2 LH puede referirse a otros derechos reales tpicos no
incluidos en la relacin previa (por ejemplo: el derecho de superficie), no a
derechos reales atpicos.
3.- El 594 CCi autoriza la constitucin de figuras que tengan las caractersticas de
la servidumbre, por tanto no sera consagracin del numerus apertus sino ms
bien del numerus clausus con apertura de tipos.
Especialidad de los derechos reales de garanta:
Los derechos de garanta otorgan privilegio al acreedor para cobrar con el importe
de la venta forzosa. Como estos privilegios se regulan por ley (artculos 1921 y
siguientes del Cdigo Civil), no parece posible constituir garantas atpicas por la
autonoma de la voluntad.
4.- Estructura de la relacin jurdico-real.
Los elementos estructurales del derecho real son el sujeto, el objeto y el
mbito de facultades sobre este ltimo que se atribuyen al primero.
El sujeto.- Personas fsicas: con carcter general basta la capacidad
jurdica, no de obrar (artculos 29 y 30 CCi). Las personas jurdicas tambin
pueden ser titulares de derechos reales, segn el art. 38 CCi. Cuestin
distinta es que para ejercitar vlidamente el derecho se exija capacidad de
obrar. En cuanto al objeto, normalmente son cosas materiales
econmicamente valiosas, pero tambin las energas y los bienes
inmateriales que son objeto de las propiedades especiales industrial o
intelectual, sin olvidar los derechos de imagen tan difundidos en la
actualidad. Existen unos requisitos generales que ha de cumplir el objeto del

derecho real y que no coinciden plenamente con los del objeto de un

contrato:
PREGUNTA 4.- Requisitos del objeto del derecho real y diferencia entre esos
requisitos y los del objeto de contrato.
RESPUESTA 4.1.- Existencia actual, porque no cabe ejercer un poder directo e inmediato sobre
cosas inexistentes. En cambio el objeto de un contrato bastaba con que fuera
posible, en el sentido de que tuviera posibilidad de existir en el futuro (1.271
prrafo 1 y 1.272 CCi). La cosa futura puede ser objeto de un derecho real bajo
condicin suspensiva, pero no de un eficaz y actual derecho real (aunque el
objetivo de proteger al adquirente de pisos futuros frente a quiebras del promotor
dueo del suelo ha ido infiltrndose en algunas decisiones aisladas de la
Jurisprudencia , que llegaron a admitir la tercera de dominio planteada por el
comprador de un piso en construccin).
2.- Licitud: las cosas fuera del comercio (dominio pblico, partes del cuerpo y
derechos de la personalidad indisponibles, etctera), no pueden ser objeto de un
derecho real y tampoco de contrato (salvo previsin expresa de normas especiales
como las que rigen la donacin de sangre y rganos). En esta caracterstica
coincide el requisito exigible al objeto del derecho real y al objeto del contrato
(1.271 prrafo 3).
3.- Perfecta determinacin: el principio de especialidad, la necesidad de
individualizacin de las cosas para poder ejercer el poder de hecho sobre las
mismas caracterstico de los derechos reales, y las propias normas reguladoras de
las acciones de defensa del derecho real (requisito de la identidad o identificacin
de la cosa), imponen que el objeto del derecho real est perfectamente
determinado, no bastando con que sea meramente determinable, como sucede
con el objeto del contrato (art. 1.273 CCi), y no pudiendo ser objeto de genuino
derecho real las cosas genricas.
En cuanto a las facultades del titular del derecho real, estas se pueden
esquematizar en la realizacin directa de su inters, actuando sobre el objeto
(lado interno del derecho), la de oponer su derecho frente a terceros,
mediante la actuacin directa amparada por causa de justificacin (legtima
defensa, estado de necesidad, ejercicio legtimo de un derecho), o bien
mediante el ejercicio de las acciones judiciales oportunas (lado externo del
derecho real). Tambin destaca la facultad de realizar actos que afectan
fundamentalmente al derecho real, llamados actos de disposicin y que se
subdividen a su vez en actos de enajenacin (transmisin a otro del
derecho), gravamen (constitucin de derechos ms limitados sobre el
derecho de que se es titular), o renuncia (extincin del derecho por
declaracin unilateral y no recepticia del titular). Cuestin interesante es la

de la posibilidad de limitar, por actos voluntarios, la facultad del titular del

derecho real para realizar negocios jurdicos de disposicin.
PREGUNTA 5.- Requisitos para la validez de las prohibiciones de disponer
voluntarias y diferencia entre dichas prohibiciones y las llamadas obligaciones de
no disponer.
RESPUESTA 5.1.- Slo pueden imponerse en actos a ttulo gratuito, no en actos a ttulo oneroso.
As se deduce del artculo 26.3 LH y de los preceptos del Cdigo Civil reguladores
de instituciones en que hay implcita una prohibicin de disponer, que siempre se
refieren a actos gratuitos (641CCi: donacin con clusula de reversin, y 781 para
sustitucin fideicomisaria en testamentos).
2.- Son ineficaces las perpetuas (785.2 CCi), y an las temporales que rebasen
el lmite sealado en el artculo 781 CCi. para las sustituciones fideicomisarias
(que no rebasen el segundo grado, es decir el primer instituido y dos llamamientos
sucesivos, cuando se hagan a favor de personas que no vivan al tener eficacia la
disposicin del bien. Lgicamente la limitacin temporal sirve cuando la prohibicin
de disponer est implcita en la designacin vitalicia de varias personas que
entrarn sucesivamente en la titularidad del derecho real, pero no sirve cuando la
temporalidad se establece de modo directo (donacin de un bien con prohibicin
de disponer por X aos, no con previsin de que a la muerte del donatario pase su
propiedad a otro); en estos casos se ha considerado vlida la donacin a menores
de edad con prohibicin de disponer hasta que cumplieran treinta o ms aos y, si
aplicamos analgicamente la regla del segundo grado contemplada en el artculo
781 CCi podramos llegar al tiempo necesario para que se extingan dos
generaciones.
3.- Se suele exigir un control de la seriedad del inters que se pretende tutelar
con el establecimiento de la prohibicin (Jurisprudencia), ya que la misma afecta a
un principio del orden pblico econmico tan importante como el libre acceso de
los bienes al mercado (que el donatario o sucesor cumpla una edad que haga
presumir su madurez, para evitar la dilapidacin de los bienes donados, por
ejemplo).
En cuanto a la diferencia entre las genuinas prohibiciones de disponer y la mera
eficacia obligatoria de las limitaciones que no cumplan con los estrictos requisitos
de aquellas, ha de indicarse que la obligacin de no disponer no afecta a la
facultad dispositiva del obligado, de modo que el acto que vulnera una obligacin
de no disponer puede transmitir efectivamente la propiedad o titularidad del
derecho, con independencia de los efectos indemnizatorios que puedan darse
entre el que impuso la obligacin y el obligado como consecuencia del
incumplimiento de este ltimo. Por el contrario en la genuina prohibicin de
disponer el acto que la vulnera se perfecciona sin facultad dispositiva en el

transmitente y, por tanto, aunque exista ttulo y modo, la propiedad o el derecho

real no ingresan en el patrimonio del tercero.
NOTA: EN ESTA PREGUNTA, Y A EFECTOS DE EXAMEN,
BASTAR CON PONER LA PARTE SUBRAYADA.
TEMA 2. LA DINMICA DE LOS DERECHOS REALES.
1. Los modos de adquisicin en el sistema espaol.
PREGUNTA 6.- Los modos de adquirir la propiedad y los derechos reales en el
Derecho espaol.
RESPUESTA 6.- son los relacionados en el artculo 609 del CCi, segn el cual:
La propiedad se adquiere por ocupacin.
La propiedad y los dems derechos sobre los bienes se adquieren y transmiten
por la ley, por donacin, por sucesin testada e intestada, y por consecuencia de
ciertos contratos mediante la tradicin.
Pueden tambin adquirirse por medio de la prescripcin.
2. La teora del ttulo y el modo.
PREGUNTA 7.-Especial mencin a la peculiaridad de la adquisicin mediante
ttulo y modo frente a otros sistemas de Derecho comparado.
RESPUESTA 7.Peculiaridad de la adquisicin por ttulo y modo vigente en nuestro derecho: En la
adquisicin derivativa por contrato, el contrato es condicin necesaria para la
transmisin de la propiedad, y por ello hablamos de un sistema causal o
casualizado (si el contrato, causa de la transmisin, fuera nulo o anulado, la
transmisin no se producira o desaparecera retroactivamente); sin embargo el
contrato no es condicin suficiente, porque sin el indispensable complemento del
modo la transmisin no se produce. Se trata del sistema denominado de ttulo y
modo, en el cual el ttulo es el contrato orientado a la transmisin del derecho y el
modo es la entrega o tradicin en cualquiera de sus modalidades (real, simblica o
instrumental). Se diferencia as nuestro sistema del modelo francs, en el cual el
contrato es condicin necesaria y suficiente para la transmisin de la propiedad, y
del modelo alemn, donde el contrato no es condicin necesaria para transmitir la
propiedad.

La tradicin, en esencia, constituye un traslado de la posesin o poder de

hecho sobre una cosa; sus modalidades se estudiaron al analizar la entrega
en el contrato de compraventa porque jurdicamente la tradicin tiene una
doble faceta: por un lado puede ser cumplimiento de la obligacin de
entrega asumida por el tradens y, por otro, completa el complejo negocio
jurdico que, junto con el contrato, produce la transmisin de la propiedad
(repasar estos aspectos en los manuales). En cuanto a la tradicin
instrumental, o entrega producida mediante el otorgamiento de la escritura
pblica, contemplada en el artculo 1462, prrafo 2 del CCi, LACRUZ
defiende, contra la Doctrina predominante y la Jurisprudencia , que no es
una forma de tradicin, sino un modo alternativo a sta para transmitir la
propiedad, de manera que el otorgamiento de la escritura transmitira la
propiedad aunque no trasladara la posesin o poder de hecho sobre la cosa
y, por tanto, aunque el tradens no ostentara esa posesin.
PREGUNTA 8.- Segn el artculo 1.280 CCi Debern constar en documento
pblico: 1 Los actos y contratos que tengan por objeto la transmisin de
derechos reales sobre bienes inmuebles. Qu incidencia podra tener sobre la
teora del ttulo y el modo, vigente en nuestro Derecho para la transmisin por
contrato de la propiedad y dems derechos reales? Por qu no tiene esa
incidencia?
RESPUESTA 8.Siempre que el contrato se otorgue en escritura pblica, el transmisor posea el
inmueble objeto de contrato, y de la escritura no se deduzca lo contrario, habr
contrato y tradicin (en su modalidad de traditio instrumental), segn dispone el
artculo 1462.2 CCi, y por tanto se cumplira la forma exigida por el artculo
1.280.1 y la tradicin exigida por el 609. Pero si hay contrato orientado a
transmitir la propiedad de un inmueble y se cumplimenta la tradicin del mismo en
sus restantes modalidades (real o simblica), podramos plantearnos si el citado
artculo 1.280.1 impedira la transmisin de la propiedad, estableciendo la
peculiaridad de que la nica tradicin posible tratndose de inmuebles es la
instrumental. El falso problema se resuelve recordando lo que se indic en el
curso pasado sobre el alcance del artculo 1.280.1 CCi: no es requisito para la
validez del contrato orientado a transmitir la propiedad, sino establecimiento del
derecho de cada contratante a exigir del otro la elevacin del contrato a escritura
pblica (si se refiere a un bien inmueble); la escritura no era forma ad
solemnitatem, como se deduce de los artculos 1278 y 1279 inmediatamente
anteriores, sino meramente ad probationem, es decir un medio probatorio
cualificado. Y si el artculo 1.280 no impone la forma pblica como requisito de
validez de los contratos orientados a transmitir la propiedad o derechos reales
sobre un inmueble, tampoco puede entenderse como exigencia relacionada con
una concreta modalidad de entrega o tradicin.
3. La ocupacin. Hallazgo y tesoro.

PREGUNTA 9.- La ocupacin: concepto y requisitos.

RESPUESTA 9.Segn los artculos 609 y 610 CCi. La ocupacin es un modo originario de adquirir
la propiedad (no los derechos reales limitados), mediante la toma de posesin de
las cosas que carecen de dueo y con nimo de convertirse en propietario.
Los requisitos son lo siguientes:
- Sujeto: basta la capacidad jurdica, no siendo precisa capacidad de obrar. Como
el sustrato es la toma de posesin se aplicar el artculo 443, que legitima a
menores e incapacitados para adquirir la posesin, pero con la reduccin lgica de
exigir capacidad natural de entender y querer (entender lo que es un poder de
hecho y querer ejercerlo efectivamente). Las personas jurdicas adquieren por
ocupacin a travs de sus rganos y empleados (38 CCi).
- Objeto: ha de tratarse de cosas apropiables y carentes de dueo, lo cual supone
que no puede tratarse de cosas que estn fuera del comercio (por ejemplo:
dominio pblico), ni de cosas que tengan dueo (los bienes inmuebles nunca
pueden adquirirse por ocupacin porque la propiedad de los carentes de dueos
se atribuye a la Administracin General del Estado por el artculo 17.1 de la Ley
33/2003, de 3 de noviembre, del Patrimonio de las Administraciones Pblicas.
PREGUNTA 10.- Rgimen aplicable a la apropiacin del tesoro oculto (o al
hallazgo de cosas muebles) y diferencia entre ste y el hallazgo (o entre este y el
tesoro).
RESPUESTA 10.Concepto: Se establece en el artculo 352 CCi, que al responder la pregunta ha
de ser transcrito por el alumno.
Rgimen jurdico general: Se establece en el artculo 351 CCi, que al responder
la pregunta ha de ser transcrito por el alumno.
Rgimen jurdico de los bienes que posean los valores propios del Patrimonio
Histrico Espaol: Se establece en el artculo 44 de la Ley 16/85, del Patrimonio
Histrico Espaol, que al responder la pregunta ha de ser transcrito por el
alumno. (Aunque no constituya materia de examen, en caso de patrimonio
autonmico habrn de considerarse las normas autonmicas sobre sus
respectivos patrimonios histricos).
Diferencia con el hallazgo de cosas muebles: En el hallazgo el dueo o legtimo
poseedor presumiblemente puede ser localizado, atendidas las circunstancias. En
el tesoro esas mismas circunstancias hacen presumir con probabilidad cercana a

la certeza que el dueo no podr ser identificado ni podr reconstruirse, por tanto,
la cadena de sucesores (se ignora quin ocult los bienes, presumindose su
fallecimiento y la inexistencia de personas que sepan de quin se trata). Aunque el
CCi no exija la antigedad del tesoro, esta destaca entre las circunstancias que
permiten deducir la imposibilidad de identificar al propietario mediante el
procedimiento utilizado en el caso del hallazgo.
NOTA: LA PREGUNTA PUEDE PLANTEARSE IGUAL EN RELACIN CON EL
RGIMEN JURDICO APLICABLE AL HALLAZGO DE COSAS MUEBLES Y LA
DIFERENCIA CON EL TESORO OCULTO: El rgimen jurdico mencionado se
establece en los artculos 615 y 616 CCi, cuyo contenido ha de ser transcrito
por el alumno al responder la pregunta, y la diferencia con el tesoro oculto es la
misma que la diferencia entre dicho tesoro y el hallazgo (lgicamente), debiendo el
alumno transcribir la mencionada en la respuesta a la pregunta anterior.
4.- La extincin de la relacin jurdico-real: causas generales.
PREGUNTA 11.- Causas generales de extincin del derecho real.
RESPUESTA 11.Prdida o destruccin total de la cosa (no extravo), porque resulta imposible
ejercer ese poder que es consustancial a todo derecho real (principio expresado
en el artculo 513.5 CCi). Se equipara la extincin jurdica o extracomercialidad
sobrevenida por disposicin legal (ejemplo: los enclaves de propiedad privada en
la zona martimo terrestre, en virtud del artculo 132.2 de la Constitucin Espaola
y de la vigente Ley de Costas).
Consolidacin: coincidencia entre el titular del derecho real de propiedad y el
titular del gravamen porque nadie sirve a su propia cosa (principio general
plasmado en los artculos 513.3 y 546.1 CCi,). Se aplica a derechos reales
limitados, no a la propiedad.
Renuncia del titular del derecho real, siempre que no se contrare el inters u
orden pblico ni perjudique a terceros (art. 6.2 CCi). Es declaracin de voluntad
unilateral y no recepticia que ir acompaada de la cesacin en el ejercicio del
poder de hecho sobre la cosa. Si se renuncia a un derecho real limitado el
propietario recupera las facultades correspondientes por el principio de elasticidad
del dominio. Si se renuncia al derecho de propiedad, siendo la cosa mueble, esta
se convierte en una res nullius adquirible por ocupacin; si la cosa fuera inmueble
pasar a ser propiedad de la Administracin del Estado, en virtud del artculo 17
de la Ley 33/2003, de 3 de noviembre, de Patrimonio de las Administraciones
Pblicas.
Prescripcin extintiva del derecho real o usucapin del mismo por un tercero:
artculo 1930 CCi.

Expropiacin forzosa: artculo 53 de la Ley de Expropiacin Forzosa.

Cuando hablamos de adquisiciones a non domino hacemos referencia a la
posibilidad de adquirir la propiedad (o un derecho real) de quien no es
propietario (o titular). La transmisin derivativa mediante contrato de la
propiedad (o derechos reales en general) exige los dos requisitos que
hemos analizado con anterioridad: contrato y tradicin o ttulo y modo, ms
un presupuesto lgico: que el transmisor sea propietario (o titular del
derecho), porque nadie puede transmitir a otro lo que no tiene. Sin embargo
esta regla general puede obstaculizar la negociacin de los bienes y
derechos en el mercado, porque resulta difcil demostrar que se es
propietario; para impedir este obstculo existen normas especiales, en las
cuales, cuando se dan determinadas circunstancias, se protege a quien
adquiere de quien no es propietario sobre la base de una situacin de
apariencia de titularidad, generada por la posesin o poder de hecho sobre
los bienes muebles, o bien en la inscripcin de los inmuebles en el Registro
de la Propiedad. El efectivo alcance de estas normas especiales se analizar
al estudiar el artculo 464 CCi. y los artculos 34 y 36 de la LH , que atribuyen
la propiedad en virtud de un negocio jurdico perfeccionado por quien no era
propietario real (por eso se habla de adquisiciones a non domino o
procedentes de un no propietario).
TEMA 3. LA POSESIN.
1. Concepto y tipos de posesin.
PREGUNTA 12.- Concepto de posesin. El concepto en que se posee y la
posesin en concepto de dueo. Delimitacin con los supuestos en que no se es
poseedor.
RESPUESTA 12.- Podemos decir que el concepto bsico de posesin nos lo
proporciona el prrafo primero del artculo 430 del CCi, llamndola posesin
natural y diciendo que es la tenencia de una cosa o el disfrute de un derecho por
una persona. Siempre que alguien interpretase en su actuacin sobre una cosa o
derecho el papel de titular de ese derecho, existir posesin (con independencia
de que exista o no el derecho). El concepto posesorio se refiere, precisamente, al
derecho en concreto que se est reflejando con la actuacin posesoria, sealando
el artculo 432 CCi. que La posesin en los bienes y derechos puede tenerse en
uno de dos conceptos: o en el de dueo, o en el de tenedor de la cosa o derecho
para conservarlos o disfrutarlos, perteneciendo el dominio a otra persona. Si la
posesin se adquiri como consecuencia de un contrato o de un negocio jurdico
inter-vivos, ser ese negocio, en principio, lo que nos indicar el concepto en que
se posee: quien adquiri la cosa mediante una compraventa seguida de la entrega
poseer en concepto de dueo, y quien la adquiri como consecuencia de un
arrendamiento poseer en concepto de arrendatario. Slo cuando la adquisicin
fuera originaria, o cuando se haya producido una inversin vlida del concepto
posesorio por actos indubitados y dirigidos frente al anterior poseedor, habremos

de acudir al comportamiento efectivo del poseedor para deducir el concepto

posesorio (si se comporta como si fuera propietario, ser poseedor en concepto de
dueo, y si lo hace como usufructuario tal ser el concepto posesorio). Es
trascendental para la usucapin del derecho, porque el artculo 447 CCi deja
traslucir la regla de que se usucape tanto como se posee, y conviene diferenciar el
desdoblamiento posesorio a que da lugar la concurrencia de varias posesiones en
concepto distinto sobre una misma cosa (el poseedor en concepto de arrendatario
es poseedor inmediato de la cosa, mientras que el poseedor en concepto de
dueo es poseedor mediato de la misma), de otras situaciones en las cuales un
sujeto tiene bienes de otro, en el mbito de poder de este otro y sometido a sus
instrucciones directas (mayordomo que limpia la cubertera, operario que usa el
utillaje de un taller, etc. etc.): en estos ltimos casos la Doctrina considera a tales
sujetos (mayordomo, empleado, etc. etc.) como meros servidores de la posesin
de otro, que no ostentan la condicin jurdica de poseedor en ningn concepto, ni
pueden, por tanto, beneficiarse de sus efectos.
2.- Objeto de la posesin: cosas, pero tambin derechos, siempre que sean
susceptibles de apropiacin: 437 Cci.
3.- Sujetos. Coposesin y concurrencia de posesiones.
PREGUNTA 13.- Sujetos de la posesin. Coposesin y reglas para resolver la
concurrencia contradictoria de posesiones.
RESPUESTA 13.Segn el artculo 443 CCi los menores e incapacitados pueden adquirir la
posesin, aunque precisen la asistencia de sus representantes para ejercer los
derechos que de ella nazcan. En cuanto a la coposesin, es una concurrencia
coordinada de posesiones basada en la traslacin de las reglas de la comunidad
de bienes, contenidas en los artculos 392 y siguientes del CCi, al mbito
posesorio (pese a que la posesin no es un derecho). Junto a la coposesin existe
otra coexistencia articulada o coordinada de diversos poseedores, cuando todos
ellos poseen la misma cosa o derecho pero en conceptos distintos y produciendo
un desdoblamiento de la posesin de la cosa en mediata e inmediata (por ejemplo
uno posee como propietario y otro como arrendatario). Cuando la coincidencia de
varios sujetos en la posesin de una misma cosa no responde a ninguno de esos
esquemas, sino que todos pretenden poseer de forma exclusiva y en el mismo
concepto, hay que elegir a uno de ellos, y a esta finalidad responde el artculo 445
CCi cuando dispone que Si surgiere contienda sobre el hecho de la posesin,
ser preferido el poseedor actual; si resultaren dos poseedores, el ms antiguo; si
las fechas de las posesiones fueren las mismas, el que presente ttulo; y, si todas
estas condiciones fuesen iguales, se constituir en depsito o guarda judicial la
cosa, mientras se decide sobre su posesin o propiedad por los trmites
correspondientes.
4.- Adquisicin y conservacin. Las presunciones posesorias.

PREGUNTA 14.- Modos de adquirir la posesin y especial alusin a la posesin

civilsima.
RESPUESTA 14.- Se relacionan en el art. 438 CCi (cuyo contenido habr de
transcribirse al responder a la pregunta ), con una matizacin: la ocupacin es
un modo de adquirir la posesin, que ser modo de adquirir la propiedad slo si tal
es el animus del adquirente (deducible de sus actos) y si la cosa era apropiable
por naturaleza y careca de dueo (610 CCi).
La posesin civilsima es la adquisicin mortis-causa de la posesin, regulada en
el artculo 440 CCi y que constituye el nico caso de transmisin de la misma
posesin que ostentaba el causante fallecido, con las excepciones de que el
heredero no sufrir las consecuencias del vicio concurrente en la posesin del
causante si no se demuestra que los conoca, aunque los efectos de la posesin
de buena fe no le aprovechen sino desde la muerte de dicho causante (artculo
442 CCi). Tngase en cuenta que, con carcter general, la posesin es un hecho,
que los hechos no se pueden transmitir, y que por eso el artculo 460.2 CCi
contempla con cierta impropiedad la cesin de la posesin hecha a otro, por
ttulo oneroso o gratuito, como causa de extincin de la posesin del transmisor (y
correlativo nacimiento de otra nueva en el adquirente).
PREGUNTA 15.- Conservacin de la posesin: presunciones posesorias.
RESPUESTA 15.A) PRESUNCIN DE CONTINUIDAD: Es una presuncin iuris tantum que abarca
los siguientes aspectos:
-Continuidad en la posesin misma: presuncin de la posesin durante el tiempo
intermedio a favor del poseedor actual que demuestre su posesin en poca
anterior (art. 459 CCi y 1960.2 CCi).
-Continuidad en el concepto posesorio: presuncin de que la posesin se sigue
disfrutando en el mismo concepto en que se adquiri, mientras no se pruebe la
inversin o interversin de ese concepto, sea dicha interversin derivada de un
acto bilateral o bien de la oposicin del poseedor al derecho del dueo (art. 436
CCi).
-Continuidad en la buena fe: presuncin de que la adquirida con tal carcter lo
sigue siendo salvo que se pruebe la existencia de actos que acrediten, a su vez,
que el poseedor no ignora que posee la cosa indebidamente (art. 435 CCi).
B) PRESUNCIN DE POSESIN DE LOS BIENES MUEBLES SITUADOS
DENTRO DEL INMUEBLE: El artculo 449 CCi afirma que la posesin de una cosa
raz (inmueble) supone la de los muebles y objetos que se hallen dentro de ella,
mientras no conste o se acredite que deben ser excluidos. Por muebles han de

entenderse las cosas cuyo principal destino sea amueblar o alhajar las
habitaciones (346 prrafo 2 CCi), y los objetos aludidos son los que sirven para
el aprovechamiento de la finca. El precepto no dice que la posesin presumida lo
sea tambin en el mismo concepto que la que sirve de base a la presuncin
(posesin de los muebles en concepto de arrendatario si en ese concepto se
posee la cosa raz).
5. Efectos de la posesin.
PREGUNTA 16.- Efectos vinculados a la posesin por el Ordenamiento Jurdico.
RESPUESTA 16.1.- Defensa judicial de la posesin mediante acciones especficas: ampara a
TODO POSEEDOR (Art. 446 CCi), sea su posesin de buena o mala fe, viciosa o
no viciosa, mediata o inmediata. Slo quedan fuera de esta tutela las situaciones
que no pueden calificarse como posesin (servidor de la posesin o representante
en la posesin de otro, sin perjuicio de que este ltimo pueda ejercer tambin las
acciones correspondientes en nombre del representado).
2.- Funcin legitimadora: Se presume iuris tantum que el poseedor tiene justo
ttulo para poseer y no se le puede obligar a exhibirlo sin aportar un principio de
prueba que destruya la presuncin (artculo 448 CCi., aplicable tambin al
poseedor en concepto distinto del de dueo). Significa que no se puede perturbar
una situacin posesoria sin acreditar un derecho propio y sobre la base de que el
poseedor perturbado sea quien haya de aportar la justificacin de su posesin (ej:
no puedo invadir una finca saltando la valla y oponerme a la reaccin del poseedor
exigindole que demuestre ser el propietario, arrendatario, usufructuario, etc. etc.).
Tratndose de bienes muebles existe una legitimacin reforzada, cuando la
posesin es de buena fe, que limita la accin reivindicatoria (artculo 464 CCi).
3.- Constituye la base para la usucapin o prescripcin adquisitiva: Cuando la
posesin se realiza en concepto de dueo o de titular de un derecho real y de
manera pblica, pacfica e ininterrumpida, su prolongacin, durante el tiempo
exigido en cada caso por la Ley , origina la adquisicin del derecho posedo de
acuerdo con la norma de que se adquiere por usucapin tanto como se posee
(artculo 447 CCi y concordantes).
PREGUNTA 17.- Notas caractersticas de los procesos de tutela judicial sumaria
de la posesin (antes llamados interdictos posesorios) y legitimacin activa y
pasiva.
RESPUESTA 17.-

La Ley de Enjuiciamiento Civil de 1881 regulaba los interdictos de retener y

recobrar la posesin. En la Ley de Enjuiciamiento Civil 1/2000 se derogaron esos
procedimientos especiales y la proteccin de la posesin se lleva a cabo:
1.- Mediante los trmites del Juicio Verbal (artculo 250.4 LECI), si bien con
fundamentales peculiaridades porque:
2.- Legitimado activamente para interponer la demanda lo est todo poseedor
(446 CCi.), y por tanto tambin el violento o clandestino (441 CCi.). Tambin el
heredero porque tiene la posesin civilsima (440 CCi.). Y, en situaciones de
desdoblamiento de la posesin, tanto el poseedor mediato como el inmediato.
3.- Legitimado pasivamente para ser demandado lo est quien inmediatamente
perturb o despoj al demandante de su posesin, o quien lo hizo mediatamente,
a travs de otro que actu segn sus instrucciones, todo ello con independencia
de que puedan ser demandados ambos simultneamente (segn la Jurisprudencia
).
4.- Sigue siendo un procedimiento sumario, en tanto los medios de ataque y
defensa estn tasados por la Jurisprudencia (antes por los artculos 1654 y 1652
de la LECI de 1881): concretamente, no se admite discusin alguna sobre el ttulo
o derecho a poseer, sino slo sobre los siguientes hechos:
-Posesin anterior del demandante.
-Realizacin de un acto de perturbacin o despojo por el demandado o por otro a
sus rdenes.
5.- El plazo de caducidad para interponer la accin es de un ao desde el acto de
perturbacin o despojo (439.1 Ley de Enjuiciamiento Civil y 460.4, en relacin con
los artculos 1968.1 y 1969 CCi).
6.- La sentencia no produce cosa juzgada en cuanto al derecho a poseer, que ha
quedado fuera del proceso (artculo 447.2 LECI).
6. Extincin de la posesin. Liquidacin del estado posesorio.
PREGUNTA 18.- Causas de extincin de la posesin.
RESPUESTA 18.Son las relacionadas en el Artculo 460 del CCi, que al responder la pregunta
han de ser transcritas por el alumno.
PREGUNTA 19.- Liquidacin del estado posesorio siendo el poseedor de buena
fe (o siendo de mala fe).

RESPUESTA 19.VERSIN 1: POSEEDOR DE BUENA FE:

Frutos: Tiene derecho a los percibidos mientras no se interrumpa legalmente la
posesin (o cese la buena fe), entendindose percibidos los frutos naturales e
industriales desde que se alzan o separan, y los civiles o rentas por das,
atribuyndose estos ltimos al poseedor de buena fe en esa proporcin (art. 451
CCi). En cuanto a los frutos pendientes al tiempo de interrumpirse legalmente la
posesin (o cesar la buena fe), del artculo 452 se deduce la necesidad de
prorratear entre el poseedor de buena fe y el que le vence en la posesin tanto el
producto lquido como las cargas en proporcin al tiempo de posesin de cada
uno, teniendo el vencido derecho a que el vencedor le abone los gastos de
produccin; pero el vencedor en la posesin puede optar por indemnizar al
vencido permitindole que concluya el cultivo y recoleccin de los frutos,
perdiendo en tal caso el vencido todo derecho a indemnizacin por los frutos
pendientes si no aceptara tal concesin.
Gastos: Los necesarios y tiles han de abonarse al poseedor de buena fe, que
tiene derecho a retener la cosa hasta que se le paguen. Pero en cuanto a los
gastos tiles el vencedor puede optar por satisfacer el importe de los gastos
(actualizado) o el aumento de valor que por ellos haya adquirido la cosa (453 CCi).
En cuanto a los gastos de puro lujo o mero recreo, el poseedor no tiene ms
derecho que llevrselos si por ello la cosa no sufre deterioro y (no o) si el
vencedor no prefiere abonarle el importe que gast en ellos (454 CCi).
Deterioros o prdida de la cosa: El poseedor de buena fe no responde por ellos,
salvo si se probara que los caus dolosamente (es decir con intencin de
deteriorar o destruir la cosa poseda de buena fe): artculo 457.1 CCi.
VERSIN 2: POSEEDOR DE MALA FE:
Frutos: Ha de abonar al vencedor en la posesin los percibidos y los que este
ltimo hubiera podido percibir, porque no tiene derecho a los frutos y por su mala
fe (art. 455 CCi).
Gastos: Slo tiene derecho a ser reintegrado de los gastos necesarios (sin
derecho de retencin), y a llevarse los objetos en que se invirtieron los gastos de
lujo o recreo si la cosa no sufre deterioro por ello y (no o) si el vencedor no
prefiere quedarse esos adornos abonando el valor que tuvieran en el momento de
entrar en su posesin. Las mejoras o gastos tiles no han de abonarse al
poseedor de mala fe (pese a la confusin con que se expresa el artculo 455 al
referirse a los gastos de puro lujo o recreo como mejoras de lujo y recreo), del
mismo modo que las edificaciones, plantaciones o siembras, realizadas de mala fe
y en suelo ajeno, se pierden por quien las hizo sin derecho a indemnizacin (art.
361 CCi).

Deterioros o prdida: El poseedor de mala fe responde en todo caso, an de los

ocasionados por fuerza mayor cuando maliciosamente retrasara la entrega de la
cosa a su poseedor legtimo. Quiz con la nica excepcin contemplada en el
prrafo segundo del art. 1896 CCi para el que acept un pago indebido: no se
prestar el caso fortuito cuando hubiese podido afectar del mismo modo a las
cosas hallndose en poder del que las entreg (en nuestro caso del poseedor
legtimo): artculo 457.2 CCi.
TEMA 4. LA PRESCRIPCIN ADQUISITIVA O USUCAPIN.
1.- Concepto: es un modo de adquirir la propiedad y los derechos reales: 609
y 1.930 CCi. Se basa en el ejercicio del derecho durante el tiempo exigido por
la ley.
2.- Sujetos y objeto: igual que en la posesin, que es su presupuesto (ver
epgrafes 2 y 3 del tema III).
3.- Clases y requisitos.
PREGUNTA 20.- Requisitos de la usucapin y clases de usucapin.
RESPUESTA 20.POSESIN CUALIFICADA + PLAZO = USUCAPIN
USUCAPIN EXTRAORDINARIA: Posesin pblica (usando la cosa como es
comn hacerlo), pacfica (obtenida sin contrariar la voluntad del poseedor anterior;
en caso de posesin violenta o clandestina se precisa el transcurso de un ao
para purgar el vicio), ininterrumpida (durante todo el tiempo preciso para la
usucapin) y en concepto de dueo o titular del derecho real de cuya usucapin se
trate (tanto se usucape como se posee): 1941 CCi.
Plazo: 6 aos, tratndose de derechos reales sobre bienes muebles, y 30 aos, si
fueran bienes inmuebles (1955, pr. 2 y 1959 CCi). Sobre las peculiaridades de
las servidumbres, ver pregunta siguiente. En caso de usucapin de bienes
muebles por quienes los hurtaron o robaron y por los cmplices y encubridores, el
artculo 1956 exige que tambin haya prescrito el delito o falta (artculo 131 CP), o
bien la pena impuesta (artculos 133-134 CP), y la accin para exigir
responsabilidad civil.
Ejemplos para el caso de usucapin extraordinaria de bienes muebles por
quienes los hurtaron o robaron y por los cmplices y encubridores (artculo
1.956 CCi) (NO HAY QUE PONERLOS EN EL EXMEN).
Ejemplo n 1: adquisicin de posesin como consecuencia de una falta de
hurto contemplada en el artculo 623.1 del Cdigo penal, cuyo plazo de

prescripcin es de 6 meses segn el artculo 131.2 del propio texto legal. Si

esos 6 meses hubieran transcurrido sin haberse perseguido la falta, esta
habr prescrito y la pena no podr ya imponerse ni, por tanto, prescribir. En
cuanto a la responsabilidad penal nacida del delito o falta, como indica el
artculo 1.956 CCi, sta tendra el mismo plazo de prescripcin que el propio
delito o falta, al menos segn la jurisprudencia dominante de la Sala de lo
Penal del Tribunal Supremo. En consecuencia, los plazos aludidos en el
artculo 1.956 CCi seran:
-Prescripcin de la falta: 6 meses desde su perpetracin.
- Prescripcin de la Responsabilidad Civil derivada de la falta: tambin 6
meses.
-Usucapin: Ms de 1 ao para purgar el vicio consistente en haber
adquirido la posesin contra la voluntad presumible del anterior poseedor
(460.4 CCi). A partir de entonces ha de transcurrir adems el plazo de 6
aos de la usucapin extraordinaria de bienes muebles (1.955, prrafo
segundo CCi).
(Sobre la dudosa lnea jurisprudencial de la Sala 1 del Tribunal Supremo
que contempla en determinados casos la posibilidad de que los tribunales
civiles declaren la existencia de delito o falta, a los meros efectos de
imponer responsabilidad civil derivada de delito o falta, cuyo plazo de
prescripcin segn la misma jurisprudencia es el general de quince aos,
contemplado en el artculo 1964 del CCi, ver las lecciones de
Responsabilidad Civil derivada de delito o falta, incluidas en el temario de
Derecho Civil II).
Ejemplo n 2: Adquisicin de la posesin como consecuencia de un robo a
mano armada, existiendo condena penal por sentencia firme y reserva de
acciones por el perjudicado para reclamar la responsabilidad civil nacida o
derivada del delito ante los tribunales civiles. Si la condena se hubiera
quebrantado por el reo (fuga de la crcel), que haba sido condenado a
prisin por cuatro aos en aplicacin del artculo 242, apartados 1 y 2 del
Cdigo Penal, tratndose por tanto de una pena grave segn el artculo 33.2
del citado texto legal y cuyo plazo de prescripcin es de 10 aos, de acuerdo
con el artculo 133.1 del propio Cdigo Penal, los plazos aludidos en el
artculo 1.956 CCi seran:
-Prescripcin de la pena: como ya hemos dicho se producir a los 10 aos
contados desde el quebrantamiento de la condena (no hubo prescripcin del
delito ya que la pena fue efectivamente impuesta).
-Prescripcin de la Responsabilidad Civil derivada del delito: 15 aos,
segn jurisprudencia mayoritaria de la Sala 1 que aplica el plazo del artculo
1.964 CCi en lugar del plazo del del artculo 1.968.2 CCi cuando la

responsabilidad deriva de delito o falta, no de hecho ilcito no constitutivo

de dichas infracciones.
-Usucapin: Ms de 1 ao para purgar el vicio de violencia concurrente al
adquirir la posesin (460.4 CCi). A partir de entonces ha de transcurrir
adems el plazo de 6 aos de la usucapin extraordinaria de bienes muebles
(1.955, prrafo segundo CCi).
El problema es si esos plazos han de sumarse unos a otros o si corren
simultneamente, debiendo entenderse consumada la usucapin cuando
transcurra el ms largo de ellos, solucin esta ltima que estimamos como
mejor Doctrina.

USUCAPIN ORDINARIA: Posesin con los mismos requisitos sealados para la

usucapin extraordinaria ms:
Buena fe: creencia en que quien le transmiti la cosa era dueo y poda
transmitirle el derecho real (1.950 CCi).
Justo titulo: que ha de ser verdadero (no el putativo, que es aqul inexistente en la
realidad aunque el poseedor crea de buena fe en su existencia), vlido (el que
habra bastado para transmitir el derecho objeto de usucapin si el tradens lo
hubiera tenido, por tanto no lo es el radicalmente nulo pero s el anulable en tanto
no sea anulado, y tambin los resolubles, rescindibles y revocables, en tanto no
sean resueltos, rescindidos o revocados) y probado, ya que la legitimacin
proporcionada por el artculo 448 al poseedor no tiene efecto en caso de
usucapin (artculos 1952, 1953 y 1954 CCi); en cuanto al ttulo hay que tener en
cuenta que, tratndose de usucapin de derechos reales sobre muebles, el
artculo 1.955 prrafo 1 CCi no lo exige (slo se refiere a la buena fe), y que ello
puede ser porque ya se exige con carcter general en el artculo 1.940, para toda
usucapin ordinaria, o bien porque segn el artculo 464 CCi la posesin de
bienes muebles de buena fe equivale al ttulo, refirindose el legislador al justo
ttulo para la usucapin ordinaria, con lo cual bastara la buena fe para la
usucapin ordinaria de derechos reales sobre bienes muebles.
Plazo: 3 aos, tratndose de derechos reales sobre bienes muebles, y 10 aos
entre presentes y 20 entre ausentes, cuando se trate de bienes inmuebles,
entendindose ausente a quien resida en el extranjero o ultramar, computndose
cada 2 aos de ausencia como uno para completar los diez de presente, y no
tomndose en cuanta la ausencia que no fuera de un ao entero y continuo
(artculos 1955 pr. 1, 1957 y 1958 CCi).
PREGUNTA 21.- Cmputo del plazo para la usucapin. Especial alusin al
cmputo de la posesin del causante.

RESPUESTA 21.Art. 1.960 CCi:

1.- El poseedor actual puede unir el tiempo de posesin de su causante.
2.- Se presume que el poseedor actual, que lo hubiera sido en poca anterior, ha
posedo en el tiempo intermedio.
3.- El da inicial del cmputo se tiene por entero, pero el ltimo ha de cumplirse en
su totalidad (hasta las 24 horas del da equivalente al del inicio del cmputo).
En cuanto a la unin de posesiones, el Proyecto de Cci de 1851 exiga buena fe
en la posesin de ambos. Al no decir nada el CCi puede entenderse:
A) Que la regla sigue siendo la misma: slo cabe unir posesiones de buena fe.
B) Que ahora cabe unir posesiones de buena y de mala fe. Como para la
usucapin ordinaria toda la posesin ha de ser de buena fe, la unin de
posesiones de buena y mala fe slo servir para la usucapin
extraordinaria, siempre que ello favoreciera al poseedor de buena fe; por
ejemplo: no le favorecer si se trata de una cosa mueble y su causante, de
mala fe, posey slo un ao (el causahabiente necesitara poseer cinco
aos en lugar de tres), pero s le interesara la unin si ese causante de
mala fe hubiera posedo cuatro aos (el causahabiente necesitara poseer
slo dos aos ms, en lugar de tres).
(Algn autor ha planteado aplicar una regla proporcional, anloga a la
prevista en el artculo 1958.2 para la usucapin de inmuebles entre presentes
o ausentes, de modo que tratndose de bienes muebles cada 2 aos de mala
fe se computen como 1 de buena fe y puedan unirse para completar el plazo
de la usucapin ordinaria).
Ejemplo: supongamos que A rompi la puerta de entrada y comenz a poseer el
30-7-1975, en concepto de dueo y de mala fe, una finca cuyo propietario es P. P
se encontraba en Argentina y volvi a Espaa el 30-7-1992, pero no se enter de
la posesin de A. A vendi y entreg la finca a T, que es de buena fe y entr en la
posesin de la finca adquirida el 30-7-1999. En tales circunstancias, y segn cada
una de las tesis mencionadas en el apartado anterior, indique la fecha en que T
perfeccion o perfeccionar la usucapin.
Tesis A: a las 24 horas del da 30-7-2009 (10 aos de posesin con buena fe de
T).

Tesis B: a las 24 horas del da 30-7-2006 (1 ao para purgar el vicio de la

posesin de A; luego: 23 aos de posesin de A + 7 aos de posesin de T =
plazo para usucapin con mala fe).
PREGUNTA 22.- Interrupcin de la usucapin: relacin de los medios
contemplados para ello y requisitos de la interrupcin civil.
RESPUESTA 22.Segn el artculo 1943 CCi la posesin se interrumpe, para los efectos de la
prescripcin, natural y civilmente.
-Se interrumpe naturalmente la posesin, para los efectos de la prescripcin,
cuando por cualquier causa se cesa en ella por ms de un ao (art. 1944 CCi).
-Cualquier reconocimiento expreso o tcito que el poseedor hiciere del derecho
del dueo tambin interrumpe la usucapin (art. 1948 CCi), aunque en este caso
no se nos diga si se trata de interrupcin natural o civil; se trata de un acto por el
cual la posesin deja de ser en concepto de dueo, y por tanto apta para la
usucapin.
-En cuanto a la interrupcin civil, esta reviste dos modalidades:
1) La citacin judicial hecha al poseedor como consecuencia de una demanda
planteada por el poseedor anterior o por el titular del derecho que se est
usucapiendo (ya se trate de una accin de tutela judicial sumaria de la posesin o
de una accin real), aunque se realice por juez incompetente jerrquica o
territorialmente, y salvo que dicha citacin fuera nula por falta de solemnidades
legales, dejara el actor caducar la instancia o desistiera de la demanda, o el
poseedor fuera absuelto de la demanda (arts. 1945 y 1946 CCi).
2) La presentacin de solicitud de conciliacin, si es admitida a trmite,
tambin interrumpe la posesin, si, dentro de los dos meses de celebrarse el acto
de conciliacin sin avenencia, o del momento fijado por el juez para su celebracin
cuando dicho acto no pudiera tener lugar por incomparecencia del poseedor
requerido, se presentara ante el Juez la demanda sobre la posesin o dominio de
la cosa cuestionada (art. 1947 CCi).
Es preferible acudir al procedimiento de conciliacin cuando el plazo est prximo
a cumplirse porque la citacin judicial, referida en el artculo 1945 CCi, parece
referirse al acto de notificacin de la demanda al demandado, no a la presentacin
de la demanda, de modo que el retraso en la tramitacin puede implicar la
consumacin del plazo; en cambio el artculo 479 de la Ley de Enjuiciamiento Civil
de 1881, vigente hasta que se apruebe el proyecto de Ley de Jurisdiccin
Voluntaria, deja claro que si se presenta demanda dentro de los 2 meses del acto
de conciliacin, la interrupcin de la usucapin se retrotrae al momento de la

solicitud de conciliacin (no al del acto de conciliacin, ni al de la presentacin de

la demanda, ni al de la citacin judicial).
PREGUNTA 23.- Efectos de la usucapin.
RESPUESTA 23.1.- Adquisicin del derecho usucapido con efectos retroactivos (desde el inicio de
la usucapin, segn la Jurisprudencia ).
2.- Correlativa extincin del derecho en el titular anterior (1962 y 1963 CCi).
3.- Ha de ser alegada por quien pretenda valerse de ella (no puede apreciarse de
oficio, segn la Jurisprudencia ).
4.- La usucapin ganada es renunciable por quienes tengan capacidad para
enajenar el derecho usucapido, pudiendo ser esa renuncia expresa o tcita (por
ejemplo, se comienza a pagar renta por el uso del inmueble cuya propiedad se
usucapi), pero no puede renunciarse el derecho a usucapir para lo sucesivo
(1935 CCi).
5.- Los efectos de la renuncia a la usucapin ganada son distintos a los de la
renuncia al derecho ganado por usucapin: la cosa no se convierte en propiedad
de la Administracin del Estado si fuera inmueble o en cosa sin dueo si fuera
mueble, sino que se restaura el derecho en su titular anterior.
6.- Los acreedores y cualquier otra persona interesada en hacer valer la
prescripcin podrn utilizarla, a pesar de la renuncia expresa o tcita del deudor o
propietario (1937 CCi, como aplicacin concreta del artculo 6.2 CCi).
5. La usucapin y el Registro de la Propiedad. (Se ver en los temas de
Registro de la Propiedad).

TEMA 5: LA PROPIEDAD.
1.- Concepto y caracteres.
PREGUNTA 24.- Concepto y caracteres del derecho de propiedad en el Cci
francs y en el espaol.
RESPUESTA 24.Concepto: segn el artculo 348 CCi La propiedad es el derecho de gozar y
disponer de una cosa son ms limitaciones que las establecidas en las leyes. El

propietario tiene accin contra el tenedor y poseedor de la cosa para reivindicarla.

No contiene esta definicin alusin alguna al carcter absoluto de la propiedad, a
diferencia de su precedente el Cdigo Civil francs.
Caracteres: Frente a la lectura en clave liberal-radical del artculo 348 CCi, que
destaca el carcter absoluto (en el sentido de ilimitado), exclusivo y perpetuo de la
propiedad, la redaccin del Cdigo Civil y el entorno sociopoltico existente en el
momento de su promulgacin hacen preferible la interpretacin de que nos
encontramos ante un derecho:
1.- General: en el sentido de que no atribuye a su titular facultades concretas,
como los derechos reales limitados, sino todas aquellas utilidades de que sea
susceptible el bien de acuerdo con el ordenamiento jurdico.
2.- Abstracto: en el sentido de que puede subsistir en ausencia de todas o de
alguna de las facultades y utilidades que normalmente se incluyen en el derecho
de propiedad (tambin es propiedad la gravada, incluso con un derecho tan pleno
como el usufructo). Aunque esta caracterstica tiene un lmite: la sustraccin
perpetua de tantas facultades o utilidades que conviertan la propiedad en un mero
cascarn vaco (por eso el usufructo ha de tener un lmite temporal).
3.- Elstico: en tanto las facultades o utilidades sustradas por la legislacin
aplicable o la constitucin de derechos reales limitados vuelven a integrarse en el
derecho de propiedad cuando el derecho real limitado se extingue o desaparece el
supuesto de hecho de la limitacin legal.
4.- Unitario en buena medida: pues aunque el Cdigo Civil contempla algunas
propiedades especiales (Minas, Aguas o Propiedad Intelectual) y establece
algunas diferencias de rgimen jurdico entre bienes muebles e inmuebles (a
efectos de prescripcin, por ejemplo), est lejos de la diversidad que se ha ido
produciendo tras su promulgacin y como consecuencia de la irrupcin de la
funcin social.
2. Limitaciones legales del derecho de propiedad. Especial referencia a la
funcin social.
2.1. Las limitaciones legales y el derecho de vecindad: servidumbres
legales y tratamiento de las inmisiones.
PREGUNTA 25.- La servidumbre legal de paso contemplada en el artculo 564 del
Cci, es genuina servidumbre o limitacin legal del dominio? Razone la respuesta.
RESPUESTA 25.El Cdigo Civil regula como servidumbres legales una serie de figuras que son
ms bien limitaciones legales del dominio, no servidumbre en sentido estricto. Ello

es as porque la servidumbre es un gravamen que sita a una finca concreta en

posicin de subordinacin frente a otra finca tambin concreta (artculo 530 CCi),
mientras la limitacin legal define a las fincas con criterios abstractos y generales,
considerndolas en plano de igualdad y reciprocidad (cualquier finca que est en
el supuesto de hecho de la norma se somete a la consecuencia jurdica
correspondiente). Ver ejemplos en los artculos 582-583 CCi (luces y vistas) o 591
(distancia entre plantaciones).
El problema se plantea porque algunas de esas servidumbres legales consisten,
precisamente, en otorgar al titular de una finca (definida de modo abstracto y
general) el derecho a constituir servidumbre sobre otra (descrita tambin de modo
abstracto y general), y porque el CCi suele incluir preceptos destinados a regular
la servidumbre una vez constituida. Es lo que sucede, por ejemplo, con la
servidumbre legal de paso (564 CCi): antes de constituirse la servidumbre en
sentido estricto tenemos una limitacin legal que impone al titular de una finca, por
la cual pueda salir el dueo de otra enclavada, el deber de soportar la constitucin
forzosa de servidumbre (vinculando su facultad dispositiva, que normalmente
incluira la facultad de gravar la finca y la de no gravarla); la vinculacin de la
facultad dispositiva afecta a todo propietario de fincas que lindan con otras que, a
su vez, no tienen otro modo de salir a la va pblica (definicin abstracta y
general). Luego, una vez satisfecho el derecho y la correlativa vinculacin que
derivan de la limitacin legal mediante la efectiva constitucin forzosa de la
servidumbre, estaremos ya ante una servidumbre en sentido estricto. Antes, slo
existe la servidumbre legal o limitacin legal del dominio (en este caso de la
facultad dispositiva).
PREGUNTA 26.- Inmisiones: tratamiento jurisprudencial y alternativas jurdicas
para su evitacin.
RESPUESTA 26.-

La Jurisprudencia suele acudir a la aplicacin del artculo 1908.2 CCi (extendido

por analoga a otras inmisiones), as como a la de los preceptos generales de
responsabilidad civil extracontractual (1902 y 1903), rechazndose la licitud de la
inmisin que sobrepase los lmites normales del ejercicio del derecho de
propiedad del emisor por aplicacin del artculo 7.2 CCi. Adems la Sala de lo Civil
entiende que el cumplimiento de las normas reglamentarias que regulen la
actividad emisora y hayan podido fundamentar el otorgamiento de licencia
administrativa para realizarla NO EXIME DEL DEBER DE INDEMNIZAR EL
DAO, SI ESTE SE PRODUJO.
Adems de esa accin de responsabilidad civil extracontractual, que requiere la
acreditacin del perjuicio sufrido por el demandante, pueden utilizarse la
siguientes vas:

1.-Accin real negatoria de servidumbre, que no exige prueba del dao.

2.-Acciones de tutela judicial sumaria de la posesin, basada en la perturbacin en
la posesin pacfica causada por la inmisin: basta acreditar la condicin de
poseedor (no de propietario) y la perturbacin sufrida, tramitndose por la va del
juicio verbal.
3.-Si la finca que sufre las inmisiones tiene la condicin de domicilio, se abre la
puerta a acciones de tutela del derecho fundamental a la intimidad personal y
familiar, inviolabilidad del domicilio o salud e integridad fsica y moral (STS de 294-03, con precedentes en las SSTEDH de 21-12-90 y 9-12-94 y en la STC de 245-2001).
4.- Si la inmisin procediera de un piso o local en un edificio en rgimen de
propiedad horizontal, podr utilizarse la accin de cesacin prevista en el artculo
7.2 LPH, que puede conllevar la privacin del derecho al uso de la vivienda o local
por tiempo no superior a tres aos, y, si el infractor no fuera el propietario, podr
declararse la extincin de sus derechos y su inmediato lanzamiento.
5.- Si el causante de la inmisin es arrendatario de una finca urbana, recurdese
que el arrendador puede resolver el contrato de arrendamiento, de acuerdo con el
artculo 27.2.e) de la LAU.
6.- Si la inmisin procede de la va pblica puede acudirse tambin a las normas
reguladoras de la responsabilidad patrimonial de la Administracin.
2.2. La funcin social del derecho de propiedad.
PREGUNTA 27.- Incidencia de la funcin social en el derecho de propiedad:
consideraciones histricas trasladadas a la regulacin de la Constitucin Espaola
de 1978.
RESPUESTA 27.Durante el periodo de entreguerras se acenta en toda Europa la tendencia hacia
la contemplacin de los intereses generales en el ejercicio del derecho de
propiedad. Ello se verifica mediante el recurso al concepto de la funcin social,
aplicado en nuestro pas mediante una interminable relacin de normas
preconstitucionales entre las cuales pueden destacarse las de arrendamientos
rsticos y urbanos, expropiacin forzosa (la vigente, de 1954, incluye la
expropiacin por inters social), o suelo (en la exposicin de motivos de la Ley de
Suelo de 1956 se alude expresamente a la funcin social como fundamento de los
deberes impuestos a los propietarios). El concepto pasa a la Constitucin
Espaola de 1978, como elemento delimitador del contenido del derecho de
propiedad y fundamento de las siguientes consideraciones:

1.- La ley, al interpretar la funcin social, no establece limitaciones externas

y excepcionales a un derecho normalmente ilimitado, sino que delimita o fija los
propios lmites del derecho de propiedad, y sus determinaciones no son derecho
excepcional cuya aplicacin analgica o extensiva est prohibida.
2.- La delimitacin ha de realizarse de acuerdo con las leyes, estatales o
autonmicas (segn la distribucin constitucional de competencias), e
incluyndose en tal concepto las normas con rango de ley (tambin el Real
Decreto-Ley y el Real Decreto Legislativo). De acuerdo con la jurisprudencia del
Tribunal Constitucional se prohbe el reglamento independiente (extra legem), as
como la remisin en blanco al reglamento contenida en una ley, pero no la
remisin del legislador a la colaboracin del reglamento para completar la
regulacin (reglamentos intra y secundum legem).
3.- Incluso la Ley ha de respetar el contenido esencial del derecho de
propiedad (53.1 CE), que, segn la jurisprudencia del Tribunal Constitucional, es la
parte del contenido del derecho sin la cual ste se desnaturaliza o pierde su
peculiaridad, o bien la absolutamente necesaria para proteger realmente los
intereses subyacentes al derecho.
4.- Como los distintos bienes tienen una diversa funcin social (no es igual
el inters para la comunidad de un mechero que de un monte), se multiplica
exponencialmente la diversificacin del rgimen jurdico de la propiedad en
atencin a los bienes que constituyen su objeto. Se dice que no hay propiedad,
sino propiedades y se habla de un concepto estatutario, no unitario, del derecho
de propiedad. Pero la citada corriente olvida que los medios de adquirir, modificar
o extinguir la propiedad, la atribucin de utilidades lcitas pero distintas de las
reguladas por la ley, o las acciones que protegen la propiedad frente al ataque de
terceros siguen teniendo una regulacin bastante unitaria y recogida en el Cdigo
Civil, mientras que es el uso de los bienes el principalmente afectado por la
regulacin derivada de su funcin social.
3. La accesin.
Concepto: 353 CCi: Existen dudas sobre su naturaleza jurdica y, ms
concretamente acerca de si puede considerarse como un modo adicional de
adquirir la propiedad (en relacin con los contenidos en el artculo 609
estudiado en el tema 2), si se trata ms bien de un efecto derivado de la
llamada fuerza atractiva del dominio, o si estamos ante una facultad ms
de las que el derecho de propiedad otorga a su titular (el hecho de situar
esta institucin en este tema orienta en esta ltima direccin la opinin de
los redactores del programa).
Manifestaciones: frutos o productos de la cosa (354 CCi: accesin discreta)
y unin o incorporacin de cosas (inmueble a inmueble o mueble a
inmueble: 358-374 CCi, unin de cosas muebles y mezcla o confusin: 375382, y especificacin: 383).

PREGUNTA 28.- Rgimen aplicable a la construccin en suelo ajeno y/o con

materiales ajenos.
RESPUESTA 28.SUPUESTOS PLANTEABLES:
1) Edificacin hecha por el dueo del suelo con materiales ajenos:
360 CCi: Si es de buena fe: debe abonar su valor. Si es de mala fe: su valor y los
daos y perjuicios. El dueo de los materiales slo tiene derecho a retirarlos si ello
no implica menoscabo de la obra.
2) El del edificante de buena fe que utiliza sus propios materiales para
construir en suelo ajeno:
361 CCi: el dueo del suelo tiene derecho a hacer suya la obra, indemnizando al
que edific los gastos necesarios; en cuanto a los gastos tiles puede optar el
dueo del suelo entre exigir el importe de dichos gastos, o bien el aumento de
valor que por la obra hubiera adquirido la finca (con derecho de retencin a favor
de quien edific). En lugar de lo anterior, el dueo del suelo puede obligar a quien
edific a pagarle el precio del terreno.
3) Edificante de mala fe que utiliza sus propios materiales para construir en
suelo ajeno:
362 y 363 CCi: el edificante pierde lo edificado sin derecho a indemnizacin y el
dueo del terreno puede exigir la reposicin de las cosas a su estado primitivo a
costa del que edific (incluida la demolicin y la eventual indemnizacin de los
daos derivados por el tiempo de ocupacin de la finca).
4) Edificante de mala fe que usa sus propios materiales para construir en
suelo ajeno cuyo dueo tambin es de mala fe:
El dueo del suelo es de mala fe cuando la construccin se hizo a su vista, ciencia
y paciencia, sin oponerse (art. 364 prrafo segundo CCi); cuando tambin lo es el
edificante, y segn el prrafo primero del artculo 364 CCi, se produce la
compensacin de la mala fe de ambos, resolvindose el conflicto como si ambos
hubieran actuado de buena fe, y por tanto segn los criterios del artculo 361 del
CCi.
5) Edificante en suelo ajeno y con materiales tambin ajenos:
Relaciones entre el dueo del terreno y el dueo de los materiales: 365 CCi: si
este ltimo era de buena fe, el dueo del suelo responde del valor de los
materiales subsidiariamente, si quien los emple no tuviera bienes con que pagar

y siempre que dicho propietario del suelo no usara el derecho a exigir la

demolicin en el caso del art. 363 CCi.
Relaciones entre el dueo del suelo y el edificante y relaciones entre el edificante
y el dueo de los materiales, segn apartados anteriores en los respectivos casos.
PREGUNTA 29.- Regla jurisprudencial de la accesin invertida y requisitos
exigidos para su aplicacin.
RESPUESTA 29.La regla de la accesin invertida se elabora por la Jurisprudencia para permitir
que quien edifica en suelo ajeno pueda optar por adquirir el suelo ocupado, en
lugar de atribuir al dueo del suelo el derecho a adquirir la edificacin (como
dispone el CCi). Los requisitos exigidos para aplicar esta regla por dicha
Jurisprudencia son los siguientes:
1.- Ha de tratarse de una construccin extralimitada, es decir realizada slo
parcialmente en suelo ajeno y parcialmente en suelo propio.
2.- No ha de poder dividirse la parte de edificacin realizada en suelo ajeno.
3.- El valor de la edificacin ha de superar notablemente el del suelo invadido.
4.- El edificante ha de ser de buena fe. Pero concurriendo los dems requisitos
resulta sumamente difcil acreditar la mala fe del edificante.
5.- El edificante ha de abonar al dueo del suelo el valor de la superficie invadida y
la disminucin en el valor del resto de la finca que pudiera derivarse de la
segregacin.
-NOTA: la parte en cursiva de esta respuesta no ha de exponerse necesariamente
en el examen.
4.- La defensa de la propiedad.
4.1 y 4.2. Las acciones reivindicatoria, declarativa y negatoria. Especial referencia
a la reivindicacin mobiliaria.

PREGUNTA 30.- Concepto y requisitos de la accin reivindicatoria. Diferencia con

la declarativa del dominio y con la negatoria.

RESPUESTA 30.Concepto: segn la Jurisprudencia, la reivindicatoria es la accin real atribuida al

propietario, que no es poseedor de la cosa objeto de su derecho, frente a
cualquiera que posea la cosa en concepto de dueo y sin derecho oponible al
propietario, para lograr la condena del demandado a la restitucin de la cosa.
Requisitos: segn la Jurisprudencia son los siguientes:
Dominio o propiedad del actor, que ha de ser probada por ste ya que en caso
contrario la demanda debe desestimarse aunque el demandado no alegue
derecho alguno a poseer la cosa (recordemos que el poseedor tiene a su favor la
presuncin iuris tantum del artculo 448 CCi, que el demandante ha de destruir).
Posesin del demandado, que ha de ser actual (en el momento de plantearse la
demanda) e indebida (es decir, sin derecho a poseerla que haya de prevalecer
frente al del demandante).
Perfecta identidad entre la cosa cuyo derecho prob el demandante y la cosa
poseda por el demandado (que tiene como presupuesto la perfecta descripcin de
la cosa reivindicada, razn por la cual tambin suele aludirse a este requisito como
identificacin de la cosa reivindicada).
Diferencia con la declarativa del dominio:
Esta accin va dirigida contra quien discuta la propiedad del demandante sin
haber adquirido la posesin de la cosa, por tanto no se puede pretender la
condena a restituir la posesin de la cosa ni, consiguientemente, se exige como
requisito la posesin actual e indebida del demandado.
Diferencia con la negatoria:
Esta accin se atribuye al propietario para que se declare la ausencia o
inexistencia de gravmenes o derechos reales limitados a favor del demandado,
que pretende ostentar esos derechos. Por lo dems se asimila a la declarativa del
dominio.
PREGUNTA 31.- Especialidades de la accin reivindicatoria relativa a bienes
muebles.
RESPUESTA 31.En la transmisin de muebles no suelen mediar ttulos en sentido formal y, por
tanto, es difcil probar el derecho de propiedad, de ah que segn el artculo 464
prrafo 1 del CCi la posesin de buena fe equivalga al ttulo y no sea solo
presuncin iuris tantum de ttulo, como la derivada del artculo 448 CCi; es una

presuncin reforzada, de forma que, como el propio prrafo primero del citado
artculo 464 indica, para que proceda la reivindicatoria el demandante habr de
probar, alternativamente, una de las siguientes circunstancias:
1.- Que el demandado no es de buena fe, o
2.- Que el demandante perdi la cosa, o
3.- Que el demandante fue privado ilegalmente de la cosa. En cuanto al concepto
de privacin ilegal, la tesis llamada germanista entiende que slo incluye los
supuestos de hurto o robo, mientras que la romanista incluye cualquier acto
dirigido a la transmisin del derecho y verificado sin consentimiento del propietario
(en especial el realizado con abuso de confianza por el poseedor de la cosa para
cuidarla, repararla, administrarla, etc. etc.).
Si el poseedor hubiera adquirido la cosa en bolsa, feria o mercado, o de un
comerciante legalmente establecido y dedicado habitualmente al trfico de objetos
anlogos (y de buena fe), se produce la prescripcin de pleno derecho, de manera
que la reivindicatoria no procede en ningn caso (464 prrafo 4 CCi, en relacin
con 85 CCo). Ojo, porque la tienda abierta al pblico mencionada el Cdigo de
Comercio no tiene nada que ver con la venta pblica mencionada en el prrafo
siguiente.
Si el poseedor hubiese adquirido la cosa de buena fe en venta pblica, o bien se
tratara de una cosa empeada en Montes de Piedad autorizados, y en los casos
en que proceda la reivindicatoria, el propietario habr de reembolsar el precio o la
cantidad del empeo y los intereses vencidos, respectivamente, para recuperar la
cosa (464 prrafo 2 y 3 CCi).
4.3. La accin de deslinde.
PREGUNTA 32.- Legitimacin activa, plazo de ejercicio y criterios legales para
practicar el deslinde contemplados en los artculos 385 a 387 Cci. (no
procedimientos, sino criterios).
RESPUESTA 32.Legitimacin activa: 384 CCi: propietario y titulares de derechos reales sobre la
finca (segn el 2061 LECI, titulares de derechos para el uso y disfrute de la finca).
Plazo de ejercicio: imprescriptible 1.965 CCi.
Criterios: LEER Y TRANSCRIBIR LOS ARTCULOS CITADOS ( 385 a 387 CCi).
EN LA ORDENACIN JERRQUICA , SIN EMBARGO, PARECE QUE EL
ARTCULO 387 HA DE INCLUIRSE EN EL PRIMERO DE ELLOS (LOS TTULOS),

ANTES DE LA POSESIN Y ANTES DE LA DISTRIBUCIN A PARTES

IGUALES, PUES DE OTRO MODO NUNCA TENDRA APLICACIN).
TEMA 6: COMUNIDAD DE BIENES.
1. Concepto y principios jurdicos rectores.
PREGUNTA 33.- Concepto y principios rectores de la comunidad de bienes.
RESPUESTA 33.Concepto: segn el artculo 392, prrafo primero del CCi: Hay comunidad cuando
la propiedad de una cosa o de un derecho pertenece pro indiviso a varias
personas.
Los principios rectores que se relacionan son los correspondientes a la
comunidad romana, que es la reflejada en el Cdigo Civil. En la medida que dicha
regulacin es, en buena medida, derecho dispositivo (como se deriva del primero
de los principios citados), pueden verse alterados por pacto expreso, sin que
dejemos de estar ante una comunidad de bienes (por ejemplo: pueden alterarse
el rgimen de acuerdos para la administracin o la participacin en beneficios y
cargas); el nico lmite son los preceptos imperativos que parecen impedir el
recurso a la comunidad germnica por pacto entre los comuneros. Los principios
en cuestin son los siguientes:
1.- Predominio de la autonoma privada en la regulacin de la comunidad, siempre
que se respeten los lmites de derecho imperativo de la comunidad romana (392
prrafo 2 CCi).
2.- Participacin en beneficios y cargas en proporcin a las cuotas, que se
presumen iguales mientras no se pruebe lo contrario (393 CCi).
3.- Los acuerdos para la administracin y mejor disfrute de la cosa comn han de
adoptarse por mayora de intereses o cuotas, no de comuneros ni de cuotas y
comuneros (segn interpretacin pacfica del artculo 398 CCi, prrafos 1 y 2).
4.- Se precisa acuerdo unnime para hacer alteraciones en la cosa comn (397
CCi), lo cual incluye el perfeccionamiento de actos de disposicin sobre la citada
cosa.
5.- Libertad individual de cada comunero, que no precisa consentimiento de los
dems para:
Enajenar su cuota (399 CCi), salvo el derecho de retracto de comuneros (1.522
CCi).

Renunciar a su cuota, liberndose de contribuir a los gastos de conservacin (395

CCi).
Promover la divisin de la comunidad mediante la divisin de la cosa o su
enajenacin y posterior distribucin del precio (arts. 400 y 404 CCi.
2.- El concepto de cuota y 3.- El contenido de la situacin de comunidad.
Se deducen de los principios relacionados anteriormente.
4.- Extincin de la comunidad. La divisin de la cosa comn y la divisin de
la comunidad.
PREGUNTA 34.- Divisin de la comunidad de bienes. Especial alusin al
supuesto en que la cosa, en caso de divisin, resulte inservible para el uso al que
se destina.
RESPUESTA 34.La divisin de la comunidad mediante la divisin de la cosa comn y la asignacin
de partes proporcionales a las respectivas cuotas se contempla como un derecho
esencial de todo comunero (artculo 400 prrafo 1 CCi), siendo adems
imprescriptible (artculo 1965 CCi). La nica excepcin es el pacto de indivisin,
otorgado unnimemente y cuya duracin mxima es de 10 aos prorrogables por
nuevo acuerdo unnime (400 prrafo 2 CCi). La divisin puede hacerse por los
propios comuneros o por rbitros o amigables componedores designados por
ellos, y, si ello fuera imposible, por la va judicial.
Que la cosa sea esencialmente indivisible (ej.: caballo de carreras) no constituye
un obstculo para la divisin de la comunidad, sino slo para que dicha divisin se
verifique mediante la divisin de la propia cosa comn: segn el artculo 404 CCi,
en tal caso, y si no se lograra un acuerdo sobre la adjudicacin a un comunero
que indemnice a los dems, la cosa esencialmente indivisible se vender y
repartir su precio.
Mayores problemas plantea la interpretacin del artculo 401 CCi, que excluye la
posibilidad de exigir la divisin de la cosa comn cuando, de hacerse, dicha cosa
resultara inservible para el uso a que se destina. Algunos autores afirman que se
excluye la posibilidad de exigir la divisin de la comunidad mediante la divisin de
la cosa y asignacin de partes, pero no mediante su venta y ulterior distribucin
del precio obtenido entre los comuneros, como dispone el artculo 404 CCi para la
cosa esencialmente indivisible. Otros, sin embargo, entienden que el 401
contempla un supuesto de excepcin al derecho de exigir la divisin de la
comunidad (tanto si la cosa es divisible como si no lo es), basado en la utilidad
derivada de la propia situacin de comunidad (ej.: 4 propietarios de fincas que
ostentan la propiedad de los 20 postes y 800 metros de cable que llevan la lnea
telefnica desde el tendido general hasta sus parcelas: incluso aunque los postes
y los metros de cable puedan dividirse, asignando 5 postes y 200 metros a cada

uno, la divisin de la comunidad a instancia de cualquier comunero quedara

vetada por el artculo 401).
TEMA 7: La propiedad horizontal.
A TRAVS DE SEMINARIOS: CASO PRCTICO NMERO 4. NO EXIGIBLE EN
EL EXMEN FINAL DE MAGISTRALES.
TEMA 8: LA PROPIEDAD INTELECTUAL.
(SIN CONTENIDO).
TEMA 9: El usufructo.
Concepto: art. 467 CCi.
PREGUNTA 40.- Rgimen jurdico de las reparaciones y mejoras en el usufructo.
RESPUESTA 40.- Reparaciones:
Ordinarias: son las que exigen los deterioros procedentes del uso natural de las
cosas e indispensables para su conservacin (cambio de bombillas fundidas,
mantenimiento de calefaccin, etc. etc.), y est obligado a hacerlas el
usufructuario (500 CCi). Pero ste no responde por los deterioros derivados del
uso normal y que no pueden evitarse mediante esas reparaciones (481CCi).
Extraordinarias: no proceden del uso natural pero si no se hacen ponen a la cosa
en grave riesgo de destruccin (grieta aparecida en muro de carga, p. ej.): est
obligado a hacerlas el propietario y, si las hace, puede exigir al usufructuario el
inters legal de la cantidad invertida. Si no las hace y fueran indispensables,
puede hacerlas el usufructuario, con derecho a exigir del propietario, al concluir
el usufructo, el aumento de valor que tuviera la cosa por las obras (respecto al que
tendra si no se hubieran hecho); si el dueo se negara a pagarle, el usufructuario
tiene derecho de retencin de la cosa hasta reintegrarse con sus productos (501 y
502 CCi).
Mejoras tiles o de recreo (parece incluir la mejora propiamente dicha, es decir
el gasto til, y adems el gasto en accesorios de puro lujo, recreo u ornato):
Pueden hacerlas tanto el usufructuario como el propietario, manteniendo la forma
y sustancia de la cosa y sin perjudicar los derechos de la otra parte (487 y 503
CCi). Pero no existe derecho a indemnizacin a favor del que los haga, con lo cual
no existe incentivo para mejorar; nicamente se prev que el usufructuario pueda
retirar los elementos constitutivos de la mejora al concluir el usufructo, si ello

puede hacerse sin detrimento de los bienes (487 final CCi), y a compensar con
esas mejoras los desperfectos de que sea responsable por infraccin de los
deberes de cuidado regulados en los artculos 481, 497 y 498 CCi (488 CCi).
PREGUNTA 41.- Destruccin de la edificacin sita en la finca usufructuada:
regulacin del supuesto y destino de la indemnizacin si existiera seguro de
daos.
RESPUESTA 41.Si el terreno es lo principal y el edificio meramente accesorio, el usufructo
permanece sobre el suelo y los materiales de residuo (517, pr. 1 CCi).
Si el terreno constituye mero soporte del edificio, siendo ste el elemento principal
del usufructo, la regla es la misma. PERO si el propietario desea reconstruir tiene
derecho a ocupar el suelo y los materiales, obligndose a pagar al usufructuario,
mientras dure el usufructo, los intereses correspondientes al valor de esos
elementos. Ningn derecho tendr el usufructuario sobre el edificio reconstruido y
el suelo (517, pr. 2 CCi). No cabe duda de que el legislador era consciente del
inters econmico de la reconstruccin y de que, considerada como mejora, ni el
propietario ni el usufructuario tendrn aliciente para realizarla si el usufructo
permaneciera sobre el suelo y los materiales (recurdese la regulacin de las
mejoras: 487, 488 y 503 CCi).
- En caso de existencia de seguro de daos del edificio, y segn el art. 518 CCi:
Si la prima la pagaban ambos (propietario y usufructuario), la indemnizacin
corresponde al propietario pero el usufructuario tiene derecho al disfrute del nuevo
edificio, si se reconstruye, o al inters de la indemnizacin si el propietario no
decide reconstruirlo (mientras dure el usufructo).
Si slo costeaba el seguro el usufructuario, tendr ste derecho a percibir la
indemnizacin, pero con obligacin de reinvertirla en la reedificacin, si la misma
interesara al propietario (lgicamente), y con derecho a permanecer en el
usufructo de lo reedificado (en cuanto se corresponda con la edificacin destruida,
no si se construye mayor volumen y a cargo del propietario).
Si slo costeaba el seguro el propietario, el usufructuario no tiene derecho alguno
sobre la indemnizacin, sino slo a lo previsto en el artculo 517 (seguir el
usufructo sobre el suelo y los materiales, o percibir el inters del valor de esos
elementos, si el propietario optara por reedificar).
PREGUNTA 42.- Causas de extincin del usufructo contempladas en el artculo
513 C .Ci.
RESPUESTA 42.-

Son las relacionadas en el citado artculo 513 del CCi, que al responder la
pregunta han de ser transcritas por el alumno.
Derechos de uso y habitacin. Concepto: art. 524. Contenido 523 y 525 a
529 CCi. Especial inters: art. 525, carcter personalsimo.
TEMA 10: LAS SERVIDUMBRES.
Concepto: 530 y 531 CCi.
Ver preguntas tipo test.
TEMA 11: EL DERECHO DE SUPERFICIE.
3. Rgimen del contemplado en la legislacin de suelo: Concepto, fuentes de
su rgimen legal, constitucin, duracin y extincin.
PREGUNTA 43.- Sobre el derecho de superficie regulado en el TRLS estatal de
2008, indique el concepto, la jerarqua entre el ttulo constitutivo y la regulacin
legal, los requisitos para la constitucin del derecho, su duracin mxima y las
causas de extincin expresamente contempladas en el mencionado texto legal
RESPUESTA 43.Concepto: es el que se deriva del artculo 40.1 del TRLS de 2008, CUYO
CONTENIDO HA DE SER TRANSCRITO POR EL ALUMNO EN EL EXAMEN Y AL
RESPONDER LA PREGUNTA.
Jerarqua entre el ttulo constitutivo y la regulacin legal: Segn el artculo 40.4 del
TRLS de 2008 el derecho de superficie se regir por las disposiciones contenidas
en el captulo III del Ttulo V del propio texto refundido, por la legislacin civil en lo
no previsto por l y por el ttulo constitutivo del derecho.
Requisitos para la constitucin del derecho: segn el artculo 40.2 del TRLS de
2008, para que el derecho de superficie quede vlidamente constituido se requiere
su formalizacin en escritura pblica y la inscripcin de sta en el Registro de la
Propiedad.
Duracin mxima: 99 aos (artculo 40.2 del TRLS de 2008).
Causas de extincin expresamente contempladas: falta de edificacin de
conformidad con la ordenacin territorial y urbanstica en el plazo previsto en el
ttulo constitutivo, y extincin del plazo de duracin del derecho (artculo 41.5 del
TRLS de 2008).

TEMA 12: EL DERECHO DE APROVECHAMIENTO POR TURNO DE BIENES

INMUEBLES.
(SIN CONTENIDO).
TEMA 13: LAS GARANTAS REALES.
1.-, 2.- y 3.- La Prenda y la Hipoteca reguladas en el Cdigo Civil y la Ley
Hipotecaria: similitudes y diferencias de su rgimen jurdico.
PREGUNTA 44.- Caractersticas comunes a la prenda y la hipoteca.
RESPUESTA 44.1 Accesoriedad (1857.1 Cci.): han de constituirse para asegurar el cumplimiento
de una obligacin principal, sea cual sea la naturaleza de sta (1861 CCi).
2 Indivisibilidad: Aunque se dividan la deuda o el crdito (1860 Cci.), o la cosa
objeto de garanta (123 LH).
3 Diferencia entre la constitucin del derecho real y la promesa de constituirlo,
que slo produce accin personal entre los contratantes (1862 CCi).
4 Nulidad del pacto comisorio, por el cual se pacta que el acreedor se convierta
automticamente en propietario de las cosas objeto de garanta, en caso de
incumplimiento de la obligacin garantizada (1859 CCi).
5 Otorgan a su titular la facultad de promover la venta forzosa del bien (artculo
1858 CCi) y un privilegio para cobrar su deuda con el importe obtenido frente a
otros acreedores del deudor (LECI y 1911 y ss. CCi).
PREGUNTA 45.- Seale tres diferencias de rgimen jurdico entre la prenda y la
hipoteca.
RESPUESTA 45.Adems de los plazos de prescripcin extintiva, distintos como consecuencia de
la primera de las diferencias apuntadas, son las siguientes:
-El objeto son bienes inmuebles y en la prenda del CCi son muebles (comparar
artculos
1.874
y
1.864
CCi).
-La constitucin de la hipoteca requiere escritura pblica e inscripcin registral, la
de la prenda traslado posesorio del objeto pignorado al acreedor o a un tercero,
elegido de comn acuerdo entre el acreedor y el dueo de la cosa pignorada

(comparar

artculos

1.875

1863

CCi.).

-A falta de pacto expreso, la ejecucin de la hipoteca no puede hacerse por

conducto notarial y la de la prenda s (comparar artculos 129 LH y 1.872 CCi).
TEMA 14. LA PRENDA.
(slo preguntas tipo test).
TEMAS 15 y 16: LA HIPOTECA INMOBILIARIA I Y II.
PREGUNTA 46.- Extensin objetiva de la hipoteca a falta de pacto: la llamada
extensin natural en relacin con el objeto hipotecado.
RESPUESTA 46.A falta de pacto opera la llamada extensin natural de la hipoteca, que, de
acuerdo con los artculos 109 a 111 LH, incluye:
Las accesiones naturales: es decir a la agregacin de terrenos por causa de la
naturaleza (ejemplos: artculos 366CCi y 370 CCi., avulsin y cauce abandonado).
Las mejoras, aunque la LH no utiliza el concepto en el mismo sentido que en los
artculos 453 y 454 CCi., incluyendo adornos y obras necesarias y, en general,
todo lo unido fsicamente o incorporado a la finca hipotecada (lo que sea inmueble
por incorporacin, de modo que no pueda separarse sin quebranto de la materia o
deterioro del objeto, como dice el 334.3 CCi), incluida la sobreelevacin de
edificios ya existentes al constituirse la hipoteca o la construccin en el subsuelo
de stos, pero con excepcin de la nueva construccin de edificios donde no los
haba al constituirse la hipoteca y, obviamente, de la agregacin de terrenos no
debida a accesin natural (110.1 y 111.1 LH).
Las indemnizaciones concedidas o debidas al propietario por razn de los bienes
hipotecados, incluidas las procedentes de expropiacin forzosa y siempre que el
hecho o siniestro que las motive se haya producido despus de la constitucin de
la hipoteca (109 y 110.2 LH).
-Por el contrario la extensin natural de la hipoteca no incluye los frutos,
cualquiera que sea su situacin, las rentas vencidas y no abonadas al exigirse el
cumplimiento de la obligacin garantizada, ni los muebles colocados en la finca
hipotecada sin unin fsica, aunque sea para su explotacin o servicio (111 LH).
-Si la finca pasara a un tercer poseedor, la extensin natural de la hipoteca
tampoco alcanza a las mejoras costeadas por el nuevo dueo, salvo que se trate
de obras de reparacin, seguridad o transformacin (112 LH).

PREGUNTA 47.- Extensin de la hipoteca a los intereses y a las costas y gastos.

RESPUESTA 47.Intereses remuneratorios del capital:
-Si no existe tercer poseedor de la finca hipotecada estn garantizados por la
hipoteca, habiendo de constar el tipo de inters en la inscripcin registral.
Tambin si se trata de inters variable, siempre que esa variacin no dependa del
propio banco (artculos 146 y 12 LH).
-Pero si aparece ese tercer adquirente de la finca, la hipoteca slo garantizar los
intereses remuneratorios de las dos ltimas anualidades y la parte vencida de la
anualidad corriente, salvo pacto en contrario. En caso de pacto nunca podr
establecerse que la hipoteca garantice intereses por plazo superior a 5 aos
(artculo 114 LH). Si se fijara una cantidad global como alcance de la garanta
hipotecaria en relacin con los intereses remuneratorios el lmite sern 5
anualidades calculados al tipo inicial, en caso de ser variable el inters.
Costas y gastos:
A falta de pacto las costas y gastos de ejecucin no estn cubiertos por la garanta
hipotecaria, al no referirse a ellas la LH. Si ese pacto existe s, pero para que sea
oponible a terceros adquirentes de la finca se precisa la fijacin de una cifra
alzada, que cuantifique su lmite mximo con independencia de la establecida para
los intereses remuneratorios del capital. Esa cifra puede ser global para los gastos
y las costas, contndose entre aquellos los necesarios para mantener la plenitud
de la garanta (pago de primas del seguro, de impuestos preferentes a la hipoteca,
de comunidad cuando la finca forme parte de un edificio en rgimen de propiedad
horizontal, etc. etc.).
PREGUNTA 48.- Rango entre hipotecas y negocios jurdicos sobre el rango
hipotecario (dejando clara la diferencia entre ellos).
RESPUESTA 48.Una finca es susceptible de tantas hipotecas como permita la relacin entre su
valor de mercado y el importe de las obligaciones garantizadas. El rango entre las
sucesivas hipotecas determina la preferencia entre los distintos acreedores
hipotecarios para cobrar sus crditos con el valor obtenido en la subasta,
dependiendo de las fechas de constitucin de las sucesivas hipotecas y, por tanto,
de las fechas en que las mismas fueron inscritas en el Registro de la Propiedad (la
de fecha anterior es de superior rango). Como el rango determina la preferencia
para el cobro tiene un valor en s mismo, y por tanto puede ser objeto de negocios
jurdicos de permuta, posposicin y reserva de rango. que habrn de ser
consentidos por los titulares de las hipotecas cuyos rangos van a verse alterados y

tambin por los titulares de hipotecas intermedias cuando la que se antepone

resulta ms gravosa que la postergada (y lo mismo cabra afirmar de los titulares
de cargas intermedias).
La permuta de rango implica que dos hipotecas, inscritas con anterioridad al
negocio de permuta, alteran su rango entre s: por ejemplo, la que era primera
pasa a ser tercera; se necesita el consentimiento de los respectivos acreedores
hipotecarios, y tambin el del titular de la segunda hipoteca si la que se antepone
es ms resulta ms gravosa que la postergada.
La posposicin consiste en que una hipoteca, inscrita con anterioridad al negocio
de posposicin, posterga su rango a favor de otra no inscrita todava (futura); se
precisa el consentimiento del titular de la hipoteca que se pospone, la
responsabilidad mxima por capital, intereses, costas u otros conceptos de la
hipoteca futura, as como su duracin mxima y el plazo para su inscripcin (241
RH).
La reserva de rango se da cuando el negocio sobre el rango y la hipoteca cuyo
rango se posterga a favor de otra hipoteca futura se otorgan en inscriben
simultneamente.
PREGUNTA 49.- Cesin del crdito garantizado y cesin de la garanta
hipotecaria.
RESPUESTA 49.La obligacin garantizada y el derecho real de hipoteca siguen un rgimen diverso
en cuanto a su transmisin, aunque la divergencia entre el titular del crdito y el
titular de la hipoteca suponga una patologa jurdica importante. As, de acuerdo
con el prrafo primero del artculo 149 LH (en la redaccin derivada de la Ley
41/2007, de 7 de diciembre):
El crdito garantizado con hipoteca podr cederse total o parcialmente de
conformidad con lo dispuesto en el artculo 1.526 CCi, pero esta exigencia slo se
refiere a los efectos de la cesin contra terceros (por ejemplo: otros adquirentes
del mismo crdito o los acreedores del cedente), que no se producir sino desde
el momento en que la fecha de la cesin haya de tenerse por cierta de
conformidad con los artculos 1.218 y 1.227 CCi (escritura pblica o documento
privado si, en este ltimo caso, ha sido incorporado a un registro pblico,
intervenido por funcionario por razn de su oficio, o se ha producido el
fallecimiento de cualquiera de los otorgantes). Y por supuesto, para que el deudor
no se libere pagando al cedente ser necesario que la cesin le sea notificada
(1.527 CCi).
En cambio la cesin del derecho real de hipoteca deber formalizarse en escritura
pblica e inscribirse en el Registro de la Propiedad (igual que su constitucin).

PREGUNTA 50.- Subrogacin del acreedor hipotecario a iniciativa del deudor:

concepto y requisitos.
RESPUESTA 50.Consiste en el cambio de acreedor, mediante el pago de la obligacin garantizada
con el importe de un prstamo otorgado en escritura pblica por el acreedor
subrogado, hacindose constar ese propsito en la mencionada escritura y
expresndose en la carta de pago la procedencia de la cantidad abonada. La
regulacin, contenida en el artculo 1.211 CCi, ha sido desarrollada por la Ley
2/1994, de 30 de marzo, modificada a su vez por la Ley 41/2007, para los casos
en que el acreedor sustituto y el sustituido sean entidades financieras relacionadas
en la Ley 2/1981, de 25 de marzo (bancos, cajas de ahorro, etc.). Segn el artculo
2 de la mencionada Ley 2/1994, los requisitos son:
-Presentacin al deudor de una oferta vinculante por el acreedor que pretende ser
sustituto, con las condiciones del prstamo que le otorgar para pagar la deuda
garantizada. La aceptacin supone autorizacin para que sea comunicada
notarialmente al acreedor la disposicin a subrogarse del que pretende sustituirle.
-Comunicacin notarial a la entidad acreedora de esa disposicin a subrogarse,
hecha por la entidad que pretende sustituirla y requiriendo la entrega de
certificacin del saldo pendiente. Si se entrega dicha certificacin en plazo (7 das
naturales), la entidad acreedora puede evitar la subrogacin compareciendo en
plazo (15 das naturales) ante el notario requirente y manifestando su disposicin
vinculante a igualar o mejorar la oferta de la entidad que pretende subrogarse. Si
en los plazos previstos no se entrega la certificacin o no se verifica esa
comparecencia se puede proceder al paso siguiente.
-Otorgamiento de escritura de subrogacin , conteniendo declaracin de la entidad
subrogada de haber pagado a la acreedora la cantidad acreditada por sta e
incorporndose a la escritura resguardo de la operacin. Si la cantidad adeudada
no se hubiera notificado por la entidad acreedora, o se negara sta a recibir el
pago, bastar con su depsito en poder del Notario autorizante y a disposicin del
acreedor, pudiendo hacer el clculo la entidad subrogada, bajo su responsabilidad,
y sin que los eventuales errores puedan repercutirse en el deudor. En este caso el
Notario notificar de oficio a la entidad sustituida, remitindolo copia autorizada de
la escritura. Obviamente la escritura habr de inscribirse en el Registro de la
Propiedad para que la subrogacin sea oponible a terceros adquirentes de
derechos sobre el mismo crdito hipotecario.
PREGUNTA 51.- Acciones del acreedor en caso de deterioro material o econmico
del inmueble hipotecado:
RESPUESTA 51.-

1) 117 LH: El fundamento de esta accin (conocida como accin de devastacin)

es que la finca se deteriorase materialmente, disminuyendo su valor por dolo,
culpa o voluntad del dueo; su ejercicio conlleva la orden judicial al propietario
para que remedie el dao, pudiendo llegar a situar el inmueble en administracin
judicial si el deterioro persistiera. Sin embargo el artculo 219.2 del Reglamento
Hipotecario entendi disminuido el valor de la finca a efectos del artculo 117 de la
Ley , cuando se arrendara el inmueble en circunstancias reveladoras de que la
finalidad del arriendo es causar dicha disminucin, otorgando adems al Juez
amplias facultades para optar entre la administracin judicial o alguna de las
medidas integrantes de la accin que citaremos a continuacin.
2) 1129. 3 CCi: Establece la prdida por el deudor del derecho al plazo (y por
tanto el vencimiento anticipado de la obligacin garantizada) si, por actos propios
hubiese disminuido las garantas (en el caso, la hipoteca), y cuando por caso
fortuito desaparecieran, a menos que sean inmediatamente sustituidas por otras.
3) Artculo 5, prrafo tercero de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, del mercado
hipotecario: establecia que si por razones de mercado o cualquier otra
circunstancia el valor del bien hipotecado disminuyera ms de un 20% de la
tasacin inicial, la entidad acreedora poda exigir ampliacin de hipoteca a otros
bienes, salvo si el deudor optara por restituir el prstamo o la parte que excediera
de aplicar, a la tasacin actual, el porcentaje utilizado para determinar inicialmente
la cuanta del prstamo. El precepto fu desarrollado reglamentariamente por el
artculo 9 del RD 716/2009, de 24 de abril, imponiendo entre otros requisitos que
el desmerecimiento se mantuviese un ao desde que se hiciera constar por la
entidad acreedora. Actualmente este precepto ha sido derogado por la Ley
1/2013, pero no sabemos el alcance retroactivo de la derogacin (si se aplica
a hipotecas constituidas antes de la entrada en vigor de dicha ley), y,
adems, se introduce como clusula habitual en todos los contratos para la
constitucin de hipotecas.
PREGUNTA 52.- Venta de finca hipotecada: efectos en relacin con la obligacin
garantizada y especial alusin a los pactos de retencin y descuento.
RESPUESTA 52.La hipoteca no sustrae los bienes hipotecados del trfico jurdico; la enajenacin
de una finca hipotecada hace aparecer la figura del tercer poseedor de finca
hipotecada (el adquirente). Segn se deduce del artculo 118 LH, sus efectos son:
-Subrogacin del adquirente en las responsabilidades derivadas de la hipoteca.
PERO NO en la posicin de deudor de la obligacin garantizada, SALVO
consentimiento expreso o tcito del acreedor (concuerda la regulacin con lo
dispuesto por el artculo 1.205 CCi. para el cambio de deudor). De modo que no
existiendo tal conformidad del acreedor y si el valor obtenido en la ejecucin no
bastara para cubrir la obligacin garantizada, el patrimonio que responde del resto
es el del transmitente, no el del adquirente.

-Si medi pacto de retencin o descuento, por los cuales, respectivamente, el

comprador retiene parte del precio para el pago de la obligacin garantizada, o
bien el precio se calcula deduciendo del valor fijado para la finca el importe de
dicha obligacin, el comprador se obliga FRENTE AL VENDEDOR al pago de
dicha obligacin; PERO esos pactos, por s solos, NO AFECTAN AL ACREEDOR
HIPOTECARIO, y por ello no alteran la regla anterior (el adquirente con pacto de
retencin o descuento no se convierte en deudor de la obligacin garantizada). Si
el vendedor pagara la obligacin garantizada pese al pacto de retencin o
descuento quedar subrogado en lugar del acreedor hipotecario satisfecho hasta
que se le reintegre el importe retenido o descontado (art. 118 prrafo 2 LH).
PREGUNTA 53.- Las cargas y gravmenes tras la ejecucin de una hipoteca y el
destino del precio obtenido en la subasta.
RESPUESTA 53.Cargas y gravmenes tras la ejecucin (Segn los arts. 668.3, 669, 670.5 y
674.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, y concordantes de la LH ):
Las inscritas con anterioridad a la hipoteca que se ejecuta (668.3 y 670.5 LECI):
-Siguen vigentes.
-El licitador acepta quedar subrogado en la responsabilidad derivada de las
mismas si el remate se adjudicara a su favor (o en el respeto de los derechos
reales anteriores).
-As se ha de hacer constar en los anuncios de la subasta.
-Obviamente el rematante no se subroga en la posicin de deudor de las
obligaciones garantizadas con hipotecas inscritas antes que la ejecutada, sino slo
en la responsabilidad hipotecaria derivada de su incumplimiento; responsabilidad
hipotecaria no equivale a responsablidad sin ms, que es la del artculo 1911 CCi
y se extiende a todos los bines del deudor, sino que se trata de una
responsabilidad limitada a la finca hipotecada o al objeto de la hipoteca.
Concuerda esta posicin del rematante con la de cualquier "tercer poseedor" de
finca hipotecada y con la previsin del artculo 1.205 CCi, que impide el cambio de
deudor sin consentimiento del acreedor (adems de limitarse al objeto hipotecado,
tampoco podr exceder esa responsabilidad de los importes mximos por
intereses y costas y gastos, en su caso, cuando la hipoteca se ejecuta contra el
tercer poseedor de la finca hipotecada).
Las inscritas con posterioridad a la que se ejecuta se cancelan en virtud de
mandato judicial.

El precio obtenido en la subasta se destina (artculo 692 Ley de Enjuiciamiento

Civil):
-Al pago del principal, intereses y costas, en su caso y dentro del lmite de
responsabilidad hipotecaria correspondiente, claro est, a la hipoteca que se
ejecuta.
El resto, si lo hay, se deposita a disposicin de los titulares de derechos
posteriores sobre el bien hipotecado, incluyendo, obviamente, eventuales
hipotecas posteriores.
TEMAS 19: EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD INMOBILIARIA (I).
Como concepto derivado de la redaccin de los artculos 605 CCi y 1.1 LH
podemos decir que el Registro de la Propiedad es una institucin pblica
cuyo objeto es proporcionar publicidad oficial acerca del dominio o derecho
de propiedad y los dems derechos reales que afectan a los bienes
inmuebles.
En cuanto a las relaciones entre la LH y el CCi basta saber que en el
proyecto de CCi de 1851 se regulaban las hipotecas y el Registro de la
Propiedad ; fracasada su aprobacin se promulg la primera Ley Hipotecaria
de 1861. Posteriormente, el CCi de 1889 no alter el sistema y, en lugar de
incorporar la Ley Hipotecaria entre su contenido, incluy 4 artculos que
remiten a la regulacin contenida en aquella. La LH actualmente vigente es
la de 1946 con las modificaciones que se han venido haciendo
posteriormente.
PREGUNTA 54.- Concepto de finca registral. El concepto de finca contemplado
en el artculo 17.1 del TRLS de 2008 y tres ejemplos de fincas registrales que no
puedan definirse como una porcin de la superficie terrestre delimitada por una
lnea poligonal cerrada.
RESPUESTA 54.Finca registral es todo bien econmico de naturaleza inmobiliaria al cual se abre
folio independiente en los libros del Registro de la Propiedad, segn la Doctrina y
el artculo 17.1.b) TRLS de 2008.
Para el artculo 17.1 del TRLS de 2008 no slo constituyen fincas en sentido
material las porciones de la superficie terrestre delimitadas por una lnea poligonal
cerrada atribuidas a un propietario o varios en proindiviso (llamadas en dicho texto
unidades de suelo), sino tambin las unidades de edificacin y los planos
superpuestos sobre y bajo el suelo.

Podrn constituir una sola finca registral, aunque no sean porciones de la

superficie terrestre delimitadas por una lnea poligonal cerrada, los siguientes
bienes econmicos (entre otros y a ttulo de mero ejemplo):
a)

La explotacin agrcola constituida por varios predios no colindantes

dotada de unidad orgnica (8.2.LH).

b)

La explotacin industrial constituida por varias naves no colindantes (8.2

LH).

c)

Los pisos o locales de un edificio en rgimen de propiedad horizontal (8.5

LH).

d) El subsuelo de una porcin de superficie terrestre delimitada por una lnea

poligonal cerrada o el vuelo sobre la misma, a partir de una determinada cota
medida desde la rasante (17.1. del TRLS de 2008).
PREGUNTA 55.- Medios de inmatriculacin generales (los contemplados en la
Ley Hipotecaria ), y diferencia existente entre ellos en cuanto al efecto de la
inscripcin.
RESPUESTA 55.Existen otros medios de inmatriculacin como los actos firmes de aprobacin de
instrumentos de ejecucin del planteamiento o de concentracin parcelaria que,
segn la legislacin especial aplicable, tienen virtualidad inmatriculadora y que se
estudiarn (o no) en las asignaturas correspondientes. Ahora bien los medios
generales son los relacionados en el artculo 199 de la LH y por tanto los
siguientes:
1.- Expediente de dominio tramitado ante el Juez de Primera Instancia del lugar
en que est situado el inmueble y de acuerdo con el artculo 201 LH.
2.- Ttulos pblicos de adquisicin:
a) Otorgados por quienes acrediten de modo fehaciente haber adquirido el
derecho con anterioridad a la fecha de dichos ttulos (205 LH y 298 RH), o
b)Complementados por acta de notoriedad, si no existe esa acreditacin
fehaciente (203 LH).
3.- Certificado librado por el funcionario de las administraciones pblicas o de
instituciones de la Iglesia Catlica que tengan a su cargo la administracin de
bienes inmuebles pertenecientes a las mencionadas entidades, siempre que
carezcan de ttulo escrito de dominio y expresen el ttulo adquisitivo o el modo en
que fueron adquiridos.

(Segn el artculo 53.7 de la Ley 13/1996, sobre medidas fiscales, administrativas

y del orden social, todos los ttulos inmatriculadores, y por tanto los mencionados
en los tres apartados anteriores, han de acompaarse de certificacin catastral
descriptiva y grfica de las fincas a inmatricular).
El artculo 207 LH suspende los efectos respecto de tercero de las
inscripciones practicadas mediante certificacin o ttulos pblicos de adquisicin
durante dos aos contados a partir de la fecha de dichas inscripciones.
PREGUNTA 56.- Objeto de la inscripcin: Derechos inscribibles y requisitos
formales que han de reunir los ttulos en que consten esos derechos para poder
ser inscritos.
RESPUESTA 56.Como regla general, y segn los artculos 1 LH y 605 CCi , los derechos
inscribibles son la propiedad o dominio y los dems derechos reales que tienen
por objeto bienes inmuebles. De acuerdo con el artculo 98 LH y 9 RH los
derechos personales o de crdito no tienen consideracin de gravmenes o
derechos reales y, por tanto, no slo estn exceptuados de la inscripcin registral
(aunque se refieran a bienes inmuebles), sino que, en caso de haber sido inscritos
por error, sern cancelados a instancia de parte interesada. Como la ley especial
deroga a la general, es posible que una norma de rango legal establezca la
posibilidad de inscribir situaciones jurdicas sobre bienes inmuebles que no sean
derechos reales, pero no parece posible interpretar extensivamente esas normas
especiales (ejemplos: artculo 2.5 LH, que prev la inscripcin del arrendamiento
de bienes inmuebles, o artculo 8.4 LH, que contempla la inscripcin de los
estatutos del rgimen de propiedad horizontal).
En cuanto a la forma exigida para la inscripcin, y segn el artculo 3 LH, los
derechos inscribibles han de constar en:
-Escritura pblica,
-Ejecutoria, o
-Documento autntico expedido por la autoridad judicial o por el Gobierno o
sus Agentes (ha de entenderse las Administraciones pblicas en general),
en la forma que prescriban los reglamentos.
TEMA 20: EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD INMOBILIARIA (II).
1.- Efectos de la inscripcin registral.
1.1.- Publicidad formal.

PREGUNTA 57.- Medios de publicidad formal y relacin entre la informacin

proporcionada a travs de esos medios y el contenido de los asientos en caso de
discordancia.
RESPUESTA 57.222 LH:
-Manifestacin directa de los libros (absolutamente excepcional, segn doctrina de
la DGRN, y transformada en manifestacin del contenido de los asientos por el
artculo 332.4 del RH, que se remite a los otros medios expuestos
inmediatamente).
-Nota simple informativa.
-Certificacin.
Desde la Ley 24/2005, de 18 de noviembre, el Registrador responde de los daos
causados en caso de error u omisin en la expedicin de las notas simples
informativas, coincidiendo con lo que sucede en caso de discordancia entre la
informacin suministrada mediante certificacin y el contenido de los asientos
registrales (222.5 y 226 LH).
Tambin en ambos casos prevalece el contenido real de los asientos frente al de
la certificacin o nota simple informativa, en caso de discordancia (226 LH).
1. 2.- Legitimacin registral: este principio tiene las siguientes manifestaciones:
-Presuncin de exactitud: artculo 38, apartados 1, 2 y 3 LH, que acta a
favor y en contra del titular registral (ej., en caso de responsabilidad del
propietario por incumplimiento de sus deberes de conservacin que genere
daos), que opera dentro y fuera del proceso (tambin en caso de
expropiacin forzosa, como indica el artculo 3.2 de la LEF ), y que permite
plantear la llamada tercera registral (prrafo 3 del artculo 38 LH). Se trata
de una presuncin iuris tantum (no confundir con la presuncin iures et
de iure establecida en otros preceptos a favor de personas ajenas al ttulo
que origin la inexactitud registral, y en tal sentido terceros, que cumplen
con los requisitos adicionales contemplados en el artculo 34 y,
eventualmente, en el artculo 32 de la LH).
-Presunciones posesorias: 38.1 final y 35 LH, estableciendo este ltimo
precepto unas presunciones sobre las caractersticas de la posesin de los
derechos inscritos dirigidas a facilitar la usucapin a favor del titular
registral (llamada por ello secundum tbulasy que tambin son
presunciones iuris tantum).

-Procedimiento del artculo 41 LH para proteger los derechos inscritos, al

cual se dedica la siguiente pregunta concisa:
PREGUNTA 58.- La accin real registral contemplada en el artculo 41 LH.
Variantes: caractersticas del procedimiento o causas de oposicin del demandado
(250.7 y 444.2 Leci).
RESPUESTA 58.VARIANTE 1: CARACTERSTICAS DEL PROCEDIMIENTO (41 LH y 250.1.7,
439.2, 440.2, 441.3, 444.2 y 447.3 Ley Enj Civil).
1: Objeto: lograr la eficacia de los derechos inscritos.
2: Legitimados activamente: los titulares de un derecho inscrito cuya vigencia se
acredite por certificacin del asiento correspondiente sin contradiccin.
3: Legitimados pasivamente: quienes se opongan o perturben el derecho inscrito
sin ttulo inscrito.
4: Se sustancia por los trmites del juicio verbal con algunas especialidades.
5: Es un procedimiento sumario porque los medios de defensa y ataque estn
tasados.
6: No produce cosa juzgada en cuanto al derecho del opositor.
VARIANTE 2: MOTIVOS DE OPOSICIN DEL DEMANDADO: SON LOS 5
RELACIONADOS EN EL ARTCULO 444.2 DE LA LECI, QUE AL RESPONDER
LA PREGUNTA HAN DE SER TRANSCRITOS EN EL EXAMEN POR EL
ALUMNO. Aunque el precepto citado slo parece incluir cuatro apartados, y por
tanto cuatro causas de oposicin, ha de notarse que la causa segunda de la
norma incluye en realidad dos motivos jurdicamente muy distintos, como son la
posesin de la cosa o derecho por contrato u otra relacin con el ltimo titular o
con titulares anteriores, y la prescripcin a favor del demandado.
2.- Inoponibilidad y fe pblica registral.
2.1 y 2.2. El artculo 34 LH y su relacin con el artculo 33 LH. El artculo 32 LH.
PREGUNTA 59.- Requisitos exigidos al tercero hipotecario por el artculo 34 de la
Ley Hipotecaria (5).
RESPUESTA 59.-

1) Obviamente ser "tercero", en el sentido de no ser parte en el acto o negocio

jurdico que haya determinado la discordancia entre el Registro de la Propiedad y
la realidad jurdica extrarregistral.
2) Ser adquirente de la propiedad o de derechos reales sobre un bien inmueble
(los acreedores que logran anotacin preventiva de embargo no estn protegidos
por la fe pblica).
3) Adquirir el derecho de un titular que lo tenga previamente inscrito en el
Registro.
4) Adquirir de buena fe: en cuanto a este requisito, hay que recordar que la buena
fe se presume siempre (iuris tantum), que ha de concurrir en el momento de
perfeccionarse el negocio adquisitivo (lo cual puede implicar que ha de
mantenerse hasta la inscripcin), y que existe la duda sobre si la diligencia exigible
para tener buena fe consiste slo en la consulta del Registro, o si tambin ha de
comprobarse la situacin posesoria de la finca para asegurarse de la inexistencia
de titulares extrarregistrales.
5) Adquirir a ttulo oneroso: el adquirente a ttulo gratuito no tiene ms proteccin
que la de su causante.
6) Inscribir su derecho en el Registro.
PREGUNTA 60.- Sobre el artculo 32 LH y el principio de inoponibilidad se le pide
que ponga un ejemplo en el cual podra mantenerse la aplicacin de este precepto
y que, sin embargo, no podra incluirse en el mbito del artculo 34 LH.
RESPUESTA 60.- Los casos tpicos del artculo 32 podran ser aquellos en los
cuales entran en colisin los derechos de dos adquirentes de un mismo causante,
no existiendo duda alguna sobre la titularidad de este ltimo. Por ejemplo: doble
venta de un mismo inmueble propiedad del vendedor y que no consta inscrito en el
Registro de la Propiedad ; si se aplica el artculo 1473 CCi la propiedad
corresponde al primero que lo inscriba en el Registro, pudiendo aplicarse al
primero que lo inmatricule si admitimos que el artculo 32 LH tiene un juego
diverso del 34 LH, pues en tal caso el que inmatricula, por definicin, no ha podido
adquirir del titular registral.
Las relaciones entre los artculos 33 y 34 LH se estudian mediante una
pregunta tipo test que siempre caer en el examen (variando slo los
negocios jurdicos relatados), y uno de cuyos enunciados posibles es el
siguiente:
-A dona una finca a B, B la dona a C, C la vende a D, y D la dona a E. Si
todas las transmisiones constan en el Registro de la Propiedad , todos los
adquirentes son de buena fe, y la inmatriculacin de la finca se llev a cabo

por expediente de dominio y por un titular anterior a A, es correcto afirmar

que EL PRINCIPIO DE FE PBLICA REGISTRAL PROTEGE A E:
a) En caso de nulidad de la donacin perfeccionada entre A y B, pero no
de los dems negocios jurdicos relacionados.
b)

En caso de nulidad de la donacin perfeccionada entre A y B y

tambin de la perfeccionada entre B y C, pero no de los dems
negocios jurdicos relacionados.

c)

En caso de nulidad de todos los negocios jurdicos relacionados,

excepto de la donacin hecha por D a favor de E.

d)

En caso de nulidad de todos los negocios jurdicos relacionados,

incluida la donacin hecha por D a favor de E.

e)

No protege a E en caso de nulidad de ninguno de los negocios

jurdicos relacionados porque se trata de un adquirente a ttulo
gratuito y porque la inscripcin no convalida los actos nulos.

2.3 Usucapin en contra del titular registral.

La usucapin en contra del titular registral (tambin llamada por ello contra
tbulas) plantea la colisin entre el principio de fe pblica y la usucapin
inmobiliaria, constituyendo el objeto de la siguiente pregunta:
PREGUNTA 61.- Juan es titular registral de una finca poseda en concepto de
dueo por Pedro. Cuando a este ltimo le faltan slo 3 meses para perfeccionar la
usucapin, Antonio compra a Juan la mencionada finca e inscribe en el Registro
su adquisicin. Seale en qu casos Antonio tendra tres meses desde su
adquisicin para interrumpir la posesin de Pedro y en qu otros dispondra de un
ao para ello.
RESPUESTA 61.Se trata de usucapin que va a consumarse en menos de un ao a partir de la
adquisicin de Antonio. Segn el artculo 36 LH la usucapin en curso de Pedro le
perjudicar, y por tanto Antonio slo podr interrumpirla en los tres meses que
restan para que se consume, si este ltimo:
1) No cumple los requisitos del artculo 34 LH, o si an cumplindolos,
2) Conoci o tuvo medios racionales y motivos suficientes para conocer la
posesin en concepto de dueo de Pedro antes de perfeccionar su adquisicin.

Por el contrario, si Antonio cumple los requisitos del artculo 34 LH y no

conoci ni pudo conocer la posesin en concepto de dueo de Pedro, la
usucapin de ste slo le perjudicar si la consintiera durante el ao siguiente a su
adquisicin (es decir a su inscripcin), lo cual significa que dispondr de ese ao
para interrumpirla.
2.4.- La prioridad registral. El artculo 17 LH. Rango hipotecario.
PREGUNTA 62.- Principio de prioridad registral y consecuencias derivadas del
mismo, diferenciando entre ttulos compatibles e incompatibles. Da y hora de la
inscripcin.
RESPUESTA 62.PRINCIPIO DE PRIORIDAD: Se establece en el prrafo primero del artculo 17
de la Ley Hipotecaria, que al responder la pregunta ha de ser transcrito por el
alumno.
CONSECUENCIAS DERIVADAS DEL MISMO: Si el ttulo presentado es
incompatible con otro previamente inscrito se produce el cierre registral y la
inscripcin ha de denegarse (aunque el presentado despus fuera de fecha
anterior). Si no es incompatible puede inscribirse, pero no podr perjudicar en
nada el ejercicio del derecho inscrito previamente: ej: el usufructo puede
inscribirse aunque previamente constara inscrita una servidumbre de paso (por
tratarse de un derecho compatible con la servidumbre), pero el titular del usufructo
habr de respetar la servidumbre inscrita antes (aunque la fecha del ttulo
constitutivo del usufructo fuera anterior).
DA Y HORA DE LA INSCRIPCIN : Para todos los efectos son los del asiento de
presentacin, si dicha inscripcin se practic durante la vigencia del mencionado
asiento, que salvo suspensin o prrroga es de 60 das desde el siguiente a su
constancia (artculos 17 y 66 LH).
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