PUBLICIDAD MATERIAL Y FORMAL DEL REGISTRO PBLICO

PHOL VARONY CONDE ESCOBAR

pholcondee@hotmail.com
ZONA REGISTRAL N XIII SEDE TACNA

PUBLICIDAD REGISTRAL

MARCO NORMATIVO:
El mbito legal se constituye por:
1-

CONSTITUCIN

POLTICA

DEL

ESTADO

NORMA

CONSTITUCIONAL
Dentro de los derechos fundamentales de la persona en el
ARTCULO 2 Toda persona tiene derecho: ..
5 SOLICITAR sin expresin de causa la informacin que requiera y a
recibirla de cualquier entidad pblica, en el PLAZO legal, con el COSTO que
suponga el pedido. Se exceptan las informaciones que afectan la intimidad
personal y las que expresamente se excluyan por ley o por razones de
seguridad nacional
TRES PREMISAS: Requerimiento sin expresin de causa, costo y plazo legal
establecido.
2.- CDIGO CIVIL - NORMA SUSTANTIVA
Artculo 2012 del Cdigo Civil, la cual para muchos es considerado como
principio registral.
SE PRESUME, SIN ADMITIRSE PRUEBA EN CONTRARIO, QUE TODA PERSONA
TIENE CONOCIMIENTO DEL CONTENIDO DE LAS INSCRIPCIONES.
La presuncin legal establecida es una presuncin irreal.
La interpretacin correcta que debe efectuarse al registro 2012 del cdigo
civil es que dicha norma garantiza la posibilidad de conocimiento que
tenemos del contenido de las inscripciones y no del conocimiento mismo.
ejemplo a travs de las manifestaciones, certificados literales, certificados
compendiosos.
3.-

TUO del RGRP - NORMA REGLAMENTARIA

Se encuentra esencialmente constituida por el TUO del RGRP que en sus

artculos I y II DEL TITULO PRELIMINAR y 127 al 141 la publicidad jurdica y
la publicidad formal.
Y en otros reglamentos como RIRPV y RIRSIT.
Se encuentra esencialmente constituida por el TUO del RGRP que en sus
artculos I y II DEL TITULO PRELIMINAR y 127 al 141 la publicidad jurdica
y la publicidad formal.
Y en otros reglamentos como RIRPV y RIRSIT.
4.-

LEY

DEL

PROCEDIMIENTOS

ADMINISTRATIVOS

NORMA

SUPLETORIA
Constituida por el Art. IV (1.12) del ttulo preliminar de la ley del
procedimiento Administrativo General.
1.12. PRINCIPIO DE PARTICIPACION.Las entidades deben BRINDAR LAS CONDICIONES NECESARIAS a
todos los administrados para ACCEDER A LA INFORMACIN QUE
ADMINISTREN, sin expresin de causa, SALVO AQUELLAS QUE
AFECTAN

LA

INTIMIDAD

PERSONAL,

LAS

VINCULADAS

LA

SEGURIDAD NACIONAL O LAS QUE EXPRESAMENTE SEAN EXCLUIDAS

POR LEY; ..
FINES DE LA PUBLICIDAD REGISTRAL
La Publicidad Registral tiene como fin satisfacer dos necesidades:
1.- Proteccin jurdica de los derechos del titular del bien frente a terceros.
2- seguridad de los terceros de contratar con el titular del bien o con quien
lo represente y, proteger jurdicamente su adquisicin.

Se da proteccin jurdica haciendo pblicos los derechos y actos con

contenido patrimonial y/o relevancia jurdica, inscribindolos en el registro,
los cuales gozan de legitimidad mientras no se rectifiquen o se declaren
judicialmente su invalidez.
Se da seguridad a los terceros que a ttulo oneroso y de buena fe hubiera
contratado sobre la base de los asientos registrales, protegiendo as su
adquisicin una vez que lo inscriban.

PUBLICIDAD MATERIAL
TITULO PRELIMINAR DEL TUO del RGRP
ARTICULO I .- El registro otorga publicidad jurdica a los diversos actos o
derechos inscritos, el concepto de inscripcin comprende tambin a las
anotaciones preventivas, salvo que este reglamento expresamente las
diferencie. El contenido de las partidas registrales afecta a los terceros aun
cuando estos no hubieran tenido conocimiento efectivo del mismo.
Lo que quiere decir es que quien contrata a espaldas del registro asumir los
costos de su falta de diligencia.
La publicidad jurdica o material consagra en principio que lo no inscrito no
puede afectar a ningn tercero, as en el caso de una doble venta, por
aplicacin del primer prrafo del artculo 2022 del Cdigo Civil el conflicto de
derecho reales se solucionara a favor de quien inscribi primero .
Para efectos de la publicidad material el contenido de los asientos de
inscripcin

deben

presumirse

ciertos,

prevista

en

el

principio

de

legitimacin.
Aun cuando el asiento de inscripcin este afecte una inexactitud (siempre
cuando dicha inexactitud no conste en los registros) el derecho del tercer
adquirente ser protegido por aplicacin del principio de fe pblica

registral; y ello, porque en virtud de este principio ningn titular registral

puede podr ser privado de su derecho por causas que no conoci o no
pudo conocer (se sacrifica la seguridad del derecho por la seguridad del
trfico).
COMO DIJIMOS ANTERIORMENTE, LA HERRAMIENTA QUE OTORGA EL
ESTADO

PARA

CELEBRAR

DILIGENTEMENTE

ACTOS

JURIDICOS

CON

TRASCENDENCIA REGISTRAL LO CONSTITUYE LA PUBLICIDAD REGISTRAL EN

SUS DIFERENTES MANIFESTACIONES.
ACCESO A LA PUBLICIDAD
A)

PUBLICIDAD ABIERTA:

Todo usuario puede solicitar a los registros pblicos la informacin que

considere conveniente, sin expresin de causa y previo pago de los
derechos registrales correspondientes.
Artculo 127 del TUO del RGRP
La Constitucin Poltica del Per Consagra a la no exigencia al administrado,
de acreditar

previamente su legtimo inters

para

solicitar alguna

publicidad.
B)

PUBLICIDAD RESTRINGIDA:

La Constitucin Poltica del Per excepta las informaciones que afectan la

intimidad personal y las que expresamente se excluyan por ley o por
razones de seguridad nacional.
Ejemplos:
1.- En el caso de los testamentos.
ARTICULO 46 del Reglamento de Inscripciones de los Registros de
Testamentos y Sucesiones Intestadas.

No se podr expedir manifestaciones de las partidas registrales ni

certificados referentes a inscripciones en el registro de testamentos
mientras no se produzca el deceso del testador, salvo que este lo solicite
mediante escrito con firma legalizada notarialmente o autenticada por
fedatario de la SUNARP
2.- Cuando afecte a la intimidad personal.
En muchas ocasiones los ttulos que tienen acogida registral contienen
informaciones respecto a la intimidad de una o varias personas, uno de
ellos por ejemplo es cuando se inscriben un divorcio en el registro personal
por la causal de homosexualidad. Ante este supuesto, debe de proceder el
Registrador pblico o abogado certificador cuando se le solicite el servicio
de copia literal del ttulo archivado?
En estos supuestos por mandato del Articulo 128 del TUO del RGRP.
cuando la informacin solicitada afecte el derecho de intimidad, sta
podr otorgarse a quienes acrediten legtimo inters, conforme a las
disposiciones que establezca la Superintendencia Nacional de los Registros
Pblicos
Dichas disposiciones lamentablemente a la fecha no se ha expedido.
VIGENCIA DE LOS CERTIFICADOS
ARTICULO 140 TUO DEL NRGRP
Solo acreditan la existencia o inexistencia de las inscripciones al momento
de expedirlos, esto es, entonces que dichos certificados solo tienen
vigencia a la hora y fecha de expedicin, a diferencia por ejemplo de lo que
ocurre con los certificados de inscripcin emitidos por el registro nacional
de identificacin y estado civil que tienen una vigencia de 30 das.
Los actos y derechos no son inmutables, sino que van variando, pues la
publicidad no permanece esttica.

DISCREPANCIA ENTRE EL CERTIFICADO Y LA PARTIDA

Como errar es humano!!!, puede ocurrir que en la emisin de un
certificado por ejemplo de gravamen, se expida indicndose que no existe
ningn gravamen o carga vigente, cuando si lo hay emitido el certificado
con el error mencionado, Qu informacin debe primar?, la del certificado
o la contenida en la partida registral. En ese supuesto, la solucin dada es
que debe primar el contenido de la partida registral, por tanto la emisin
del certificado errado no significa que el inmueble no se encuentra gravado.
En consecuencia, podemos afirmar que la publicidad formal no puede
sustituir el contenido de las inscripciones, solo pretende constituir un medio
probatorio de lo que ha ocurrido en la realidad extrarregistral materializada
en un asiento de inscripcin.
FALTA

DE

CLARIDAD

DEL

CONTENIDO

DE

LOS

ASIENTOS

REGISTRALES
Conforme al art 135 del TUO del RGRP si el asiento o partida registral objeto
de la publicacin, mediante certificado compendioso no ofreciera la
suficiente claridad sobre su contenido el registrador o certificador
debidamente autorizado, deber transcribir literalmente tales asientos o
partidas. Este articulo resulta de muy til aplicacin, en los casos de
certificados registrales inmobiliarios o gravmenes donde no resulta claro a
quien corresponde la titularidad del inmueble o si determinado gravamen
se encuentre vigente o no, en dichos supuestos, si no resulta claro el
contenido del asiento, el servicio que debe otorgarse es transcribindose
literalmente el asiento de dominio o gravamen y dems asientos
correspondientes.
Respecto ha esta falta de claridad, mediante resolucin N 197-2007SUNARP-TR-L del 4/4/2007 el Tribunal Registral respecto de los certificados
compendiosos declar los certificados compendiosos deben expedirse

conforme al contenido de los asientos registrales. Sin embargo, si el

contenido de los asientos no ofrece la suficiente claridad deber expedirse
la certificacin literal de las partidas registrales.
RECTIFICACIONES DE CERTIFICADOS COMPENDIOSOS
En muchas ocasiones puede ocurrir que los certificados que se emitan
pueden contener un error material, ante dicha situacin es posible su
rectificacin no mediante una nueva solicitud de publicidad si no mediante
una expedicin de un nuevo certificado conteniendo la informacin correcta
sin costo alguno para el administrado, previa devolucin del primer
certificado emitido Art. 141 del TUO del RGRP. Estos supuestos pueden
estar referidos en aquellos donde se cometa el error en la descripcin del
inmueble, nmero de partida registral, en el nombre de los titulares, el
rubro y nmero del asiento del asiento registral, etc.

PUBLICIDAD FORMAL
Son los medios para alcanzar los fines de la publicidad registral: Seguridad
jurdica
Jose Maria Chico y Ortiz.- La publicidad formal consiste, pues, en la
cognoscibilidad potencial del contenido del registro para todos los que
puedan estar interesados en ello y en los medios utilizados para convertir
en actual dicha posibilidad de conocimiento as como mostrar y probar
fuera del registro el contenido del mismo en un momento determinado.
MANIFESTACIONES:
A.- DEL ARCHIVO REGISTRAL.- Se materializa mediante la exhibicin o
visualizacin del archivo registral.
As , en el caso de partidas registrales la exhibicin se producir mediante
el servicio de Publicidad, a travs de los terminales ubicados en las propias

instalaciones de las oficinas registrales tratndose de los ttulos archivados

ya sean inscritos o tachados su exhibicin se efectuara en forma directa
con la lectura a cargo del interesado.
B.- DE LOS TTULOS EN TRAMITE.- Es la exhibicin de los ttulos en
trmite, el mismo que deber efectuarse en el local de la oficina registral y
en presencia del personal expresamente facultado para ello.
Finalidad: Otorgar una informacin ms completa al usuario del registro, SIN
que ello implique, en el otro extremo, que se autorice la obtencin de
copias simples o certificadas de estos ttulos, que como hemos sealado NO
INTEGRAN EL ARCHIVO REGISTRAL y eventualmente, no formaran parte de
aquel si su inscripcin es denegada, devolvindose en estos casos, los
documentos al interesado.
c) COPIA SIMPLE
Cuyas caractersticas esenciales es que son emitidos sin certificacin
autorizada, sin mencin de los ttulos pendientes o suspendidos, sin
previa revisin de los asientos sin firma, etc.
NO SON VLIDOS PARA TRMITES administrativos y judiciales. Es
decir dicha publicidad no otorga ninguna garanta sobre el contenido
de los asientos de inscripcin, ya que es otorgada sin ninguna
formalidad.
Autores consideran que las manifestaciones intrnsecamente

estn

referidas exclusivamente a la exhibicin o lectura del archivo registral , las

copias simples no deberan estar comprendidas normativamente como una
manifestacin, sino como un inciso ms del artculo 127 del TUO del RGRP,
por lo que lo que se propone su modificacin:
Artculo 127.- Documentos e informacin que brinda el Registro

e) La expedicin de copias del archivo registral, con la entrega de la

copia simple de los ttulos archivados, partidas registrales y de los ndices
que organizan los registros.
CERTIFICADOS LITERALES
LUIS DIEZ PICAZO,

seala la certificacin es el nico medio oficial de

hacer constar fuera del registro el contenido del mismo. Las certificaciones
son el mismo registro.
ROCA SASTRE, define la certificacin como las copias transcripciones o
traslados, literales o en relacin, del contenido del registro.
Solo el registrador (Abog. Certificador y Certificador) puede certificar acerca
del contenido del registro.
De acuerdo al Artculo 131 inciso a) del TUO del RGRP son las que se
otorgan mediante la copia o impresin de la totalidad o parte de partida
registral, o de los documentos que dieron mrito para extenderlos o
denegarlos (ttulos archivados)
CARACTERSTICAS DE LOS CERTIFICADOS LITERALES
a.

Las copia de los ttulos archivados o impresin de las partidas son

emitidos con la certificacin de personal autorizado (registrador pblico,

abogado certificador o certificador).
b.

Las pginas de las partidas registrales se otorgan con la mencin de

copias certificadas.
c.

Son emitidos con mencin de los ttulos pendientes o suspendidos.

(importante)
d.

La expedicin de los certificados se efecta previa regularizacin de

asientos sin firma.

e.

Adems, que dichos documentos son vlidos para trmites judiciales

y administrativos. (importante)
Se establece que en los servicios de copias literales o copias simples de
partidas registrales cuyas pginas comprende ASIENTOS RECTIFICADOS
IMPUTABLES AL REGISTRO, NO DEVENGARA PAGO de derechos en el
administrado.
CERTIFICADO COMPENDIOSO:
Los certificados compendiosos se limitan solo al contenido de las partidas
registrales.
Por medio de dichos certificados en esencia lo que se solicita es un
pronunciamiento de los registros Pblicos, cuya funcin est referida

al

examen o estudio minucioso del contenido de las partidas registrales.

Entonces, este servicio, luego del estudio correspondiente, es aquel que se
otorga mediante un extracto o resumen de las partidas registrales y que de
acuerdo al Art. 131 inciso b) y 132 del TUO del RGRP en los registros de
predios pueden otorgarse los siguientes certificados:
CERTIFICADOS DE GRAVMENES.Por medio de la presente se publicita si un determinado inmueble se
encuentra afectado con gravmenes o cargas.
La resolucin del tribunal registral a bajo el nmero 1010-2009-SUNARP-TRL del 26/6/2009, respecto a la solicitud del certificado de gravamen cuyo
nico asiento de dominio fue declarado nulo: seal para que se pueda
expedir un certificado de gravamen de un inmueble se requiere que la
partida registral donde corre inscrito este vigente, es decir que no est
cerrada ni anulada, ya que lo que se va a publicitar en el certificado de
gravamen son las cargar gravmenes que soporta una partida, partida que
requiere estar abierta y vigente para que pueda surtir efecto legitimadores.

En este sentido procede la expedicin de un certificado de gravamen de

una partida independizada a pesar de que se haya anulado la adjudicacin
que dio merito a dicha independizacin, si es que no se anul tambin la
independizacin realizada.
Asimismo respecto de la publicidad de expedir un Cert. De Gravamen de
una partida matriz sujeta al rgimen de independizacin y copropiedad,
cuyas unidades han sido independizadas, el tribunal admite dicha
posibilidad en la Resolucin N 1238-2009-SUNARP-TR-Ldel 13/8/2009: ()
en tal sentido, no existe obstculo alguno para que el registro expida un
certificado de gravamen referido a un predio matriz que ha sido objeto de
independizaciones por virtud de la constitucin del rgimen dominical de
independizacin y copropiedad, pues la historia del dominio es nica y, por
tanto los inmuebles del presente se encuentran ligados casualmente en
forma indisoluble con sus antecedentes, esto es con los inmuebles
primigenios o matrices que le dieron origen () Agrega el tribunal que en
estos supuestos el funcionario a cargo de la expedicin, deber indicar en
el certificado que el predio matriz materia de publicidad ha dado origen a
una serie de partidas independizadas.
CERTIFICADO POSITIVO Y NEGATIVO DE PROPIEDAD
Estos certificados nos informan si una persona natural o jurdica es titular
registral respecto de un inmueble. Este tipo de publicidad resulta muy til
para acceder a programas de vivienda, con el certificado negativo de
propiedad, de ah, la funcin delicada de los funcionarios que lo otorgan.
Las bsquedas se efectan por el nombre de la persona natural o jurdica ,
y en el caso que el sistema arroje ciertas propiedades en favor de una
persona, el certificado contendr la descripcin del inmueble, el nmero de
partida registral donde conste registrado, la mencin de la existencia o no
de un ttulo pendiente y la situacin jurdica del bien, estos es si es un
bien propio o un bien conyugal o un bien sujeto a copropiedad, etc.

En lo concerniente a un pedido del certificado negativo de propiedad el

tribunal

mediante

resolucin

28-2011-SUNARP-TR-T

menciona

lo

siguiente: siendo que en la partida matriz de un predio independizado bajo

el rgimen de propiedad horizontal no existe inscrito dominio alguno , si
quien fue propietario del mismo no tiene otra finca inscrita en el registro de
predios, deber otorgrsele el certificado negativo de dominio solicitado.

CERTIFICADO REGISTRAL INMOBILIARIO

Conforme lo refiere la resolucin de la SUNARP N 092-96-SUNARP. Este
documento es el resultado de la integracin del certificado de gravmenes
y la copia literal de dominio, con la finalidad de facilitar la contratacin
inmobiliaria y crdito hipotecario. La informacin sustantiva que contiene
estos certificados compendiosos est referida a la ltima descripcin del
inmueble, la titularidad del inmueble y las cargas y gravmenes vigentes.
CERTIFICADO DE BSQUEDA CATASTRAL
Son los que acreditan sin determinado predio se encuentra inmatriculado o
no, si parcialmente forma parte de un predio ya inscrito, o descartando la
existencia o no de superposicin de reas.
La expedicin del certificado se otorga previo informe de la oficina de
catastro y que el solicitante

deber de acompaar a la solicitud de

publicidad plano perimtrico y el que sea necesario segn sea el caso.

Num. 5.3 de la Directiva 0008-2004- SUNARP/SN
resolucin N 296-2004

aprobada

por

SUNARP/SN.

TITULOS PENDIENTES EN LOS SERVICIOS DE PUBLICIDAD

No es obstculo la existencia de ttulos pendientes al momento de expedir
un certificado.

Deber de haber la mencin en el certificado del ttulo que se encuentre

pendiente (nmero y la fecha del asiento de presentacin, y el acto materia
de inscripcin).
VIGENCIA DE PODER (PLURALIDAD)
Resolucin N 1667 -2009-SUNARP- TR-L
En un poder

en cuya partida registral contenga una pluralidad de

poderdantes y una unidad de apoderado, o a la inversa, opera en su interior

un nexo autnomo de cada poderdante con el apoderado (en caso de
pluralidad de poderdantes) o de cada apoderado con el poderdante ( en el
caso de pluralidad de apoderados, en estos casos corresponde pagar ms
de un derecho registral.

REGLAMENTO DE INSCRIPCIONES DEL REGISTRO DE PROPIEDAD

VEHICULAR RIRPV
Articulo 101.- De los servicios de publicidad
Los servicios de publicidad que brinda el Registro de Propiedad Vehicular
son:
a) Certificados literales de partidas registrales y ttulos archivados.
b) Certificados compendiosos: certificados positivos, certificados negativos,
certificados de historial de dominio y certificados de gravamen.
c) Bsquedas de ndices: bsquedas por nombre de titular, bsquedas por
nmero de serie y bsquedas por nmero de motor.
d) Manifestaciones: boletas informativas, manifestaciones de la partidas
registrales, exhibicin de los ttulos que conforman el archivo registral o
que estn en trmite de inscripcin.

Articulo 102.- Plazo para la subsanacin de solicitudes de publicidad

registral
Cuando la solicitud de publicidad registral no pudiera ser atendida, el
servidor

encargado

del

rea

de

publicidad

formular

la

esquela

correspondiente.
En caso que la denegatoria de atencin de la solicitud de publicidad
registral fuera imputable al usuario, podr subsanar en el plazo de treinta
(30) das hbiles contados desde el da siguiente a la recepcin de la
esquela en Mesa de Partes de la Zona Registral correspondiente; bajo
apercibimiento de conclusin del procedimiento por abandono.
Articulo 105.- Conservacin de las solicitudes de publicidad
La SUNARP podr disponer que las solicitudes de publicidad atendidas sean
archivadas a travs de medios informticos, as como el tiempo mximo de
conservacin de los documentos fsicos conforme a Ley.
REGLAMENTO DE INSCRIPCIONES DE LOS REGISTROS DE
TESTAMENTOS Y DE SUCESIONES INTESTADAS RIRTSI
Ttulo V
De la Publicidad Registral
Artculo 46.- Prohibicin de expedir certificados en el Registro de
Testamentos
No se podrn expedir manifestaciones de las partidas registrales ni
certificados referentes a inscripciones en el Registro de Testamentos
mientras no se produzca el deceso del testador, salvo que ste lo solicite
mediante escrito con firma legalizada notarialmente o autenticada por
fedatario de la SUNARP.
Artculo 47.- Manifestaciones y Certificados compendiosos

Mediante el ndice Nacional de Sucesiones, se deber recurrir a la

informacin contenida en el mismo para expedir las manifestaciones de las
partidas registrales, certificados literales y compendiosos, e informacin de
los datos de los ndices.
Artculo 48.- Contenido de los Certificados
Los certificados que extienden las oficinas registrales acreditan la
existencia o inexistencia de inscripciones o anotaciones preventivas
vigentes, as como los ttulos pendientes en los Registros de Testamentos
y/o de Sucesiones Intestadas.
Artculo 49.- Certificado Registral de Sucesiones
El Certificado Registral de Sucesiones (CRES) es un certificado compendioso
que contiene toda la informacin a nivel nacional del causante relacionado
con el Registro de Testamentos y el Registro de Sucesiones Intestadas.
En caso de las certificaciones registrales a que se refieren los incisos 4 y 5
del Artculo 831 del TUO del Cdigo Procesal Civil y el numeral 6 del artculo
39 de la Ley N 26662, Ley de competencia notarial en asuntos no
contenciosos, stas se podrn expedir a travs del Certificado Registral de
Sucesiones (CRES).
BIBLIOGRAFIA:

JURISPRUDENCIA REGISTRAL EL TRIBUNAL REGISTRAL EN

LOS SERVICIOS DE PUBLICIDAD Esbn LUNA ESCALANTE.

REGLAMENTO GENERAL DE REGISTROS PUBLICOS SUNARP
CONSTITUCIN POLTICA DEL ESTADO DE 1993
CDIGO CIVIL
LEY DEL PROCEDIMIENTO ADMINISTRATIVOS
REGLAMENTO
DE
INSCRIPCIONES
DEL
REGISTRO
DE

PROPIEDAD VEHICULAR RIRPV

REGLAMENTO DE INSCRIPCIONES DE LOS REGISTROS DE
TESTAMENTOS Y DE SUCESIONES INTESTADAS RIRTSI

 MANUAL DE PUBLICIDAD FORMAL

CONCLUSIN:
PUBLICIDAD MATERIAL.- El registro otorga publicidad jurdica a los
diversos actos o derechos inscritos, el concepto de inscripcin comprende
tambin a las anotaciones preventivas, salvo que este reglamento
expresamente las diferencie. El contenido de las partidas registrales afecta
a los terceros aun cuando estos no hubieran tenido conocimiento efectivo
del mismo.
PUBLICIDAD FORMAL.-

Son los medios para alcanzar los fines de la

publicidad registral: Seguridad jurdica como ser las MANIFESTACIONES,

CERTIFICADOS LITERALES, CERTIFICADOS COMPENDIOSOS.