CONCEPTO: La palabra registro significa anotacin o inscripcin que se realiza sobre una cosa, con ello se

alude al libro o libros donde se llevan las anotaciones.

El trmino registro hace referencia a la oficina encargada de realizar las anotaciones o asientos.
El registro pblico de la propiedad tiene por objeto proporcionar publicidad a los actos jurdicos regulados por
el Derecho Civil, cuya forma ha sido realizada por la funcin notarial con el fin de facilitar el trfico jurdico a
travs de un procedimiento legal, cuya consecuencia es, la seguridad jurdica.
Es el Estado quien debe promover lo necesario para otorgar seguridad y defensa a los intereses legtimos que,
en el orden privado, el trfico jurdico de los inmuebles demanda; por ello, cuenta con un organismo
encargado de esa funcin: El Registro Pblico, institucin que por medio de la inscripcin o de la anotacin
permite dar cuenta del estado que guarda la propiedad y otros derechos reales.
PRINCIPIOS REGISTRALES:
Los principios registrales explican el contenido y funcin del registro pblico de la propiedad, los cuales estn
relacionados unos de otros, de tal manera que no exista en forma independiente.
TERMINOLOGA:
Esta materia a sido calificada con distintas denominaciones:
Derecho Hipotecario
Derecho Inmobiliario
Derecho Registral
Es conveniente establecer qu nombre es el ms indicado.
Luis Carral y De Teresa, parece inclinarse por el calificativo Derecho Registral, argumentando entre otros
aspectos, que lo integra un conjunto de normas, un ordenamiento sistemtico y diferenciado del Derecho
Civil.
ANTECEDENTES HISTORICOS:
El Registro Pblico, no es una institucin jurdica contempornea, sus orgenes se remontan al derecho
Germnico; sin embargo, en la Roma antigua, aunque no existi publicidad registral, fueron creadas
instituciones de gran importancia, como la mancipatio y la in jure cessio, en las cuales se a pretendido
encontrar el antecedente remoto del Registro Pblico.
a) La mancipatio era una forma contractual, caracterizada por un acentuado formalismo, complementado por
solemnidades que permitan el perfeccionamiento de la operacin, para que adquiriera los efectos legales
deseados.
Las partes intervinientes eran, el transferente (mansipio dans), el adquiriente mancipio accipiens), un agente
pblico (libripens) y cinco testigos (testis classicis).
La operacin se realizaba estando presentes los sujetos, y quedaba a cargo del agente pblico la observacin
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del ritual acostumbrado (nuncupatio) de acuerdo con el tipo de cosa que era objeto de la enajenacin.
b) La in jure cessio, en cambio, era una especie de juicio reivindicatorio, en donde el actor (reindincante)
compareca, al igual que el demandado (in jure cedens), frente a un magistrado y como el vindicaus confesaba
la demanda, el rgano jurisdiccional mencionado pronunciaba sentencia, declarando el derecho de propiedad
para el demandado o reindicante.
Aos ms tarde, superada la etapa de las legis actiones, cuya caracterstica de formalidades acentuadas
decreci considerablemente, la traditio super y eclips a las instituciones a las que hicimos referencia.
c) En Alemania se pretendi equiparar las formas adoptadas ante el thinx de la mancipatio, a las observadas
ante el Auflassung en la in jure cessio, en donde para la transmisin de los inmuebles se observaban
formalismos solemnes, en un principio orales y ms tarde escritos. Primeramente los actos se inscriban en los
archivos judiciales o en los municipales y despus en libro especiales.
La influencia del Derecho Romano debilito a las instituciones germnicas, siendo hasta el siglo XVII cuando
el antiguo sitema entr nuevamente en vigor, para despus alcanzar institucionalidad jurdica en el Cdigo
Civil Alemn de 1896.
En Espaa, una forma de Publicidad Registral se ha pretendido algunas formalidades y solemnidades se
transmitan los inmuebles utilizando un documento (carta o escritura).
La Robracin fue establecida por los distintos fueros que rigieron la vida jurdica espaola.
La dominacin romana se reflejo tambin en lo jurdico, y fueron, la traditio y la in jure cessio las
instituciones adoptadas asta la creacin de los oficios de hipotecas. Estos ern pblicos, aunque restringidos a
las transacciones sobre inmuebles, especialmente gravmenes e hipotecas, todo lo cual arrogaba como
consecuencia un ndice considerable de publicidad.
Los historiadores del Derecho indican que, en los Oficios de Hipotecas, para el registro se utilizaba la primera
copia del documento formulado por el escribano, misma que se anotaba al pie del testimonio con la referencia
correspondiente al registro.
Se afirma que la Ley Hipotecaria de 1861, es en realidad la que instituyo la publicidad Registral, con el fin de
evitar la clandestinidad o el ocultamiento en materia de trafico inmobiliario y lo consiguientes perjuicios a
terceros adquirientes de buena fe.
Esa ley establece normas importantes en el orden registral y tuvo a la vez, como fuentes de inspiracin hasta
cierto punto el sistema del Acta Torrens, establecido en Australia, y algunos principios del Derecho
Germnico.
EL REGISTRO PBLICO DE LA PROPIEDAD EN MXICO:
El Registro Pblico de la Propiedad en Mxico es muy importante especialmente dentro del campo jurdico,
especialmente por la seguridad que otorga a las transacciones, mismas que representan un nmero
considerable de inversines. No es una institucin reciente, se instituyo a fines del siglo pasado,
transformndose con el tiempo y de acuerdo a las necesidades que se han ido presentando, hasta adquirir la
organizacin y funcionamiento que tiene en la actualidad.
EL PRINCIPIO DE PUBLICIDAD:
La publicidad es legalidad, la instituye la ley (artculo 3001, del Cdigo Civil para el Distrito Federal y 2853,
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del Cdigo Civil para el Estado de Mxico) y por ello la funcin registral tiene ese carcter, que en general,
obedece a una necesidad en orden a la propia Institucin.
La publicidad desde sus orgenes tenan por objeto dar a conocer el Derecho en cuanto a los bienes inmuebles,
para que de ese modo pudiera ser respetado, ya que en general, advertimos que para ser obedecido, se da a
conocer a todo el mundo.
La publicidad tiene como finalidad impedir que los actos jurdicos, objeto de inscripcin permanezcan
ocultos, evitando de esa manera, que el contratante de buena fe sin conocimiento, cargas que pudiera soportar
la propiedad. El llamado principio de publicidad se fundo en el supuesto de que todo titular potencial de
derechos reales sobre un determinado bien, est en aptitud de conocer el status jurdico del mismo a travs de
los asientos registrales; lo cual a cubierto de vicio del conocimiento, todo posible trato.
Este denominado principio registral, es una consecuencia o efecto del procedimiento, puesto que la publicidad
slo podr darse en general, cuando el acto ya ha sido inscrito.
Es el principio registral por excelencia, pues no se concibe sin el registro pblico de la propiedad. El registro
revela la situacin jurdica de los inmuebles da publicidad a la propiedad y posesin, a los gravmenes y otras
limitaciones que los restrinjan, y toda persona o interesado, tiene derecho de que se le muestren los asientos
del registro y de obtener constancia relativas a los mismos.
Existen varias formas de dar publicidad, respecto de la propiedad o de derecho que una persona tiene sobre un
bien, el poseedor de una cosa mueble tiene la presuncin de que es propietario, tratndose de la prenda, se
desposesiona del bien al deudor, como forma de publicidad, pero cuando se trata de bienes inmuebles, la
publicidad se da a travs de la inscripcin en el Registro Pblico, pues la simple posesin o celebracin de un
contrato, no otorgan seguridad jurdica frente a terceros.
El principio de publicidad puede ser analizado desde los puntos de vista, material y forma.
El punto de vista material se concibe como los derechos que otorga la inscripcin, que son la presuncin de su
existencia o apariencia jurdica, y la oponibilidad frente a otra no inscrito en relacin a esto, el Cdigo Civil
del Estado de Zacatecas, en su artculo 2477 menciona lo siguiente: La inscripcin de un documento en el
registro conforma a las prescripciones de este Cdigo, la publicidad legal a los actos jurdicos en l
consignados, para que surtan efectos contra terceros.
Los documentos que siendo registrables, no se registren, slo producirn efecto entre quienes los otorguen,
pero no podrn producir perjuicio a terceros los cuales podrn aprovecharlos cuando les sean favorables.
La publicidad formal, consiste en la posibilidad de obtener del registro publico de la propiedad, las
constancias y certificaciones de los asientos y los folios.
Lo anterior, se encuentra contemplado en el artculo 2471 del Cdigo Civil del Estado de Zacatecas. El
registro ser publico; los cargos del mismo, tiene la obligacin de permitir a las personas que lo soliciten, que
se enteren, en presencia de un empleado de oficina, de los asientos que obran en los libros del registro y de los
documentos relacionados con las inscripciones que estn archivadas; tambin tienen obligacin de expedir
copias certificadas de las inscripciones o constancias que figuren en los libros, as como certificaciones de
inexistencia sobre bienes sealados o a nombre de ciertas personas.
PRINCIPIO DE INSCRIPCIN:
Este se traduce en la materializacin del acto de registro en los libros correspondientes para que de ese modo,
produzca efectos jurdicos.
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En realidad, en buena tcnica jurdica, tampoco es un principio registral, porque corresponde a una forma
procedimental sealada por la ley, utilizada para patentizar concretamente el acto, cuando ste ha reunido los
requisitos legales necesarios
Se traduce en la materializacin del acto de registro, en los libros correspondientes, para que de ese modo
produzca efectos jurdicos.
Los derechos nacidos extraregistralmente, al inscribirse, adquieren mayor firmeza y proteccin, por un lado da
la presuncin de exactitud de que son investidos u por la fuerza probatoria que el registro les otorga.
Las inscripciones constituyen la finalidad propia del registro, en ello se establece los datos de la finca de que
se trata, los titulares y el derecho que se adquiere o se pierde.
El reglamento interno del Registro Pblico de la Propiedad y del Comercio, vigente en nuestro Estado, en su
capitulo V, denominado de los Libros de Registro, seala cuales sern y las secciones que se determinarn en
cada Oficiala de los distritos judiciales en los cuales estarn las mismas para la inscripcin de los diferentes
actos. En seguridad sealaremos las secciones de que nos habla dicho reglamento:
1 SECCIN. Correspondiente al registro de bienes inmuebles en general.
2 SECCIN. Al registro de bienes muebles.
3 SECCIN. Al registro de personas morales
4 SECCIN. Al registro de crditos agrcolas
5 SECCIN. Al registro de del patrimonio del Estado, Municipios y organismos descentralizados
6 SECCIN. Al registro de comercio
En el mismo reglamento, nos determina la forma de cmo habr de realizarse cada inscripcin, sus requisitos
lo ms importante, la calificacin de las mismas para determinar si son inscribibles o negar su inscripcin.
PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD:
Esta se hace consistir en la precisin, determinacin o individualizacin del bien objeto de los derechos, del
titular de las mismas, etc..
En este caso, se trata no de un principio, propiamente dicho, sino de requisitos indispensables para la
inscripcin del acto jurdico;
PRINCIPIO DE CONSENTIMIENTO:
Este es traducido en lo siguiente:
Para que el registro se realice, debe basarse la inscripcin, en el consentimiento de la parte perjudicada en su
derecho; es decir, debe basarse en un acuerdo de voluntades entre el transferente (perjudicado) y el
adquiriente; y como slo puede consentir el que puede disponer, slo puede consentir el verdadero titular. En
Mxico, basta el consentimiento para transmitir la propiedad.
En relacin a la modificacin de los asientos del Registro Pblico de la Propiedad, es necesaria la voluntad del
titular registral o de quien lo substituya. En sentido negativo, nadie puede ser dado de baja del registro sin su
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consentimiento tcito o expreso, de igual manera en caso de rectificacin de algn asiento.

PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO O CONTINUO:
Se caracteriza por la proteccin en cuanto a cualquier cambio del estado jurdico del derecho o derechos
inscritos, los cuales no pueden darse sin que medie la voluntad del titular.
Su eficacia se pretende justificar atribuyndole que logra la coincidencia del mundo real con el mundo
registral, en virtud de que se logra que no sea interrumpida la cadena de inscripcin, y que el registro nos
cuente las historias completas de las fincas, sin saltar es decir, sin perder un solo eslabn.
La inscripcin de propiedades inmuebles en el registro pblico de la propiedad, se efectan dentro de una
secuencia o concatenacin entre adquisiciones y transmisiones, sin que haya ruptura de continuidad.
Este principio, sigue al aforismo que dentro del registro se encuentra slo puede transmitirse o gravarse lo que
se encuentra previamente inscrito.
Para inscribir o anotar cualquier titulo deber constar previamente inscrito o anotado el derecho de la persona,
que otorg aqul o de la que vaya a resultar perjudicada por la inscripcin, o a no ser de que se trate de una
inscripcin de inmatriculacin.
Inscrito o anotado un titulo, ni podr inscribirse o anotarse otro de igual o anterior fecha que refirindose al
mismo mueble o derecho real, se le oponga o sea incompatible. Si slo se hubiere extendido el asiento de
presentacin, tampoco podr inscribirse o anotarse otro titulo de la clase antes expresada, mientras el asiento
est vigente.
PRINCIPIO DE LEGITIMACIN:
Es uno de los principios ms importantes de la actividad registral, dado que en este se otorga certeza y
seguridad jurdica, sobre la titularidad de los bienes y su transmisin.
Lo legitimo es lo que esta conforme a las leyes, lo que es genuino y verdadero es legitimado, lo que a sido
completado o beneficiado con una presuncin de existencia, integridad, exactitud que le concede mayor
eficacia jurdica.
Algunas veces, la legitimacin se asimila a la apariencia jurdica, es al causa de la legitimacin, por que, si se
tiene suficientes elementos para resumir la titularidad de un derecho, ste llega a ser vlido.
Se dan dos tipos de legitimacin y son:
ORDINARIA: Se da cuando existe coincidencia entre el derecho protegido y la realidad jurdica.
EXTRAORDINARIA: Es cuando un acto eficaz se ejecuta por un actor que no goza de la titularidad del
derecho de que se trata, ni respetar la esfera jurdica ajena.
La ley legitimar ese acto basado en la apariencia jurdica.
La presuncin de validez que otorga el registro a los actos inscritos, no obstante su falta de coincidencia con la
realidad, permite la eficacia de las rensacciones realizadas con el titular registral.
La legislacin nace con el asiento o anotacin en el registro, de tal manera que mientras no se apruebe la
inexactitud de lo inscrito frente a lo real prevalece lo que se encuentre asentado.
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Los actos o contratos que se otorguen o celebran por persona que en el Registro aparezcan con derecho a ello,
no se invalidarn en cuanto al tercero de buena fe, una vez inscritos, aun que despus se anule o se resuelva el
derecho del otorgante en virtud de titulo anterior no inscrito o de causa que no resulten claramente del mismo
registro. Esto no se aplicara en los contratos gratuitos.
El derecho registrado, se presume que existe y que pertenece al titular de una inscripcin, de dominio o de
posesin del inmueble inscrito. No podr ejercitarse la accin contradictoria del dominio de inmuebles, de
derechos reales sobre los mismo u otros derechos inscritos o anotados a favor de persona o entidad
determinada, sin que previamente o a la vez, se entable demanda de nulidad o cancelacin de la inscripcin,
en que conste dicho dominio o derechos. En el caso de embargo precautorio, juicio ejecutivo o procedimiento
de apremio, contra bienes o derechos reales, se sobreseer todo procedimiento de apremio respecto a los
mismos o de sus frutos, inmediatamente que conste en los autos, por manifestacin autntica de Registro de la
Propiedad, dichos bienes o derechos estn inscritos a favor de persona distinta de aqulla contra la cual se
decret el embargo o se sigui el procedimiento, a no ser que se hubiere dirigido contra ella la accin, como
causahabiente del que aparece dueo en el registro.
LA FORMA DE LLEVAR REGISTROS:
En Alemania rige el sistema de folio real, o sea que cada finca posee su propia hoja. La hoja, es un cuaderno
donde se inscriben las relaciones reales (no las obligaciones personales); la hoja o folio tiene tres secciones,
destinadas: la primera, a as relaciones de propiedad; la segunda, a las cargas y a las limitaciones; y la tercera,
a las hipotecas, gravmenes, etc.
LA NEGACIN DE INSCRIPCIN:
Cuando el ttulo presentado no sea de los que deben inscribirse o anotarse.
Cuando el documento no revista las formas extrnsecas que establezca la ley.
Cuando los funcionarios ante quienes se haya otorgado o ratificado el documento, no hayan hecho constar
la capacidad de los otorgantes o cuando sea notoria la incapacidad de estos.
Cuando el contenido del documento sea contrario a las leyes prohibitivas o de inters pblico.
Cuando haya incompatibilidad entre el texto del documento y los asientos del registro.
Cuando no se individualicen los bienes del deudor sobre los que se constituya un derecho real, o cuando no
se fije la cantidad mxima que garantice un gravamen en el caso de obligaciones de monto indeterminado,
salvo los casos previstos en la ltima parte del artculo 3011, cuando se den las bases para determinar el
monto de la obligacin garantizada.
Cuando falta algn otro requisito que deba llenar el documento de acuerdo con el Cdigo u otras leyes
aplicables.
INSCRIPCIONES PRINCIPALES Y PREVENTIVAS:
El servicio registral se inicia ante el Registro Pblico de la Propiedad con la presentacin de la solicitud por
escrito y documentos anexos, conforme al formato que establezca la direccin general debiendo enumerarla y
sellarla.
Los documentos a que se refieren las fracciones II y III del artculo 3005 del Cdigo Civil, cumplidos los
requisitos fiscales se presentaran por duplicado. El duplicado se encuadernara y se archivara.
Las anotaciones de avisos preventivos a que se refiere el artculo 3016 del Cdigo Civil se practicaran de
inmediato en la parte que corresponda al folio de la finca afectada.
Si durante la vigencia de los avisos preventivos y en relacin con la misma finca o derechos se presentara otro
documento contradictorio para su registro o anotacin preventiva a fin de que adquiera caducidad de alguna
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anotacin anterior, en caso contrario las anotaciones preventivas de dichos documentos quedaran sin efecto.
RECTIFICACIN ANTE EL REGISTRO:
Turnado un documento ante el registrador proceder a su calificacin integral, en un plazo de cinco das
hbiles, para determinar si es asentable de acuerdo con las disposiciones legales y reglamentarias vigentes.
Si de la calificacin fundada y motivada, el registrador determina suspender o denegar el asiento solicitado, de
conformidad con el artculo 3021 del Cdigo Civil y dems ordenamientos aplicables, turnara el documento y
anexos al rea jurdica, a fin de que a partir de su publicacin en la Gaceta, el interesado cunente con 10 das
hbiles para subsanar las irregularidades sealadas o recurra a la determinacin efectuada.
Proceder la suspencin en los casos de omisiones o defectos subsanables y la denegacin por causas
insubsanables.
Si en el trmino mencionado el interesado no cumpliere con los requisitos exigidos, ni se interpone el recurso
a que se refiere el artculo 114 del presente reglamento, se pondr a su disposicin el documento y previo el
pago de los derechos correspondientes podr retirarlo quedando sin efecto ni valor alguno tanto el asiento
como la nota de presentacin respectiva.
Los documentos que no sean retirados en un trmino de treinta das naturales siguientes a la notificacin en la
Gaceta se remitirn al Archivo General del Departamento.
RECTIFICACIN DE LOS ASIENTOS REGISTRALES:
El artculo 39 del RRPP seala: en los folios se practicarn los siguientes asientos:
Notas de presentacin;
Anotaciones preventivas
Inscripciones
Cancelaciones
Las notas de representacin se practicarn en la tercera parte del folio y contendrn: la fecha y nmero de
ingreso de los avisos notariales a que se refiere el artculo 3016 del Cdigo Civil y de los diversos documentos
relacionados con un mismo bien, derecho o persona moral.
Las notas debern constar en los folios dentro de un plazo no mayor de 24 horas a partir de aquellas en que los
documentos hayan sido presentados, y debern estar rubricados por el registrador que los practique.
La rectificacin de asientos por acusa de error material o de concepto, solo procede cuando exista
discrepancia entre el ttulo y la inscripcin.
DIVISIN DE REGISTROS O SU CLASIFICACIN:
Las inscripciones constituyen la finalidad propia del registro, en ello se establece los datos de la finca de que
se trata, los titulares y el derecho que se adquiere o se pierde.
El reglamento interno del Registro Pblico de la Propiedad y del Comercio, vigente en nuestro Estado, en su
capitulo V, denominado de los Libros de Registro, seala cuales sern y las secciones que se determinarn en
cada Oficiala de los distritos judiciales en los cuales estarn las mismas para la inscripcin de los diferentes
actos. En seguridad sealaremos las secciones de que nos habla dicho reglamento:

1 SECCIN. Correspondiente al registro de bienes inmuebles en general.

2 SECCIN. Al registro de bienes muebles.
3 SECCIN. Al registro de personas morales
4 SECCIN. Al registro de crditos agrcolas
5 SECCIN. Al registro de del patrimonio del Estado, Municipios y organismos descentralizados
6 SECCIN. Al registro de comercio
En el mismo reglamento, nos determina la forma de cmo habr de realizarse cada inscripcin, sus requisitos
lo ms importante, la calificacin de las mismas para determinar si son inscribibles o negar su inscripcin.
CONCLUSIONES
Este denominado principio registral, es una consecuencia o efecto del procedimiento, puesto que la publicidad
slo podr darse en general, cuando el acto ya ha sido inscrito.
Es el principio registral por excelencia, pues no se concibe sin el registro pblico de la propiedad. El registro
revela la situacin jurdica de los inmuebles da publicidad a la propiedad y posesin, a los gravmenes y otras
limitaciones que los restrinjan, y toda persona o interesado, tiene derecho de que se le muestren los asientos
del registro y de obtener constancia relativas a los mismos.
El registro pblico de la propiedad tiene por objeto proporcionar publicidad a los actos jurdicos regulados por
el Derecho Civil, cuya forma ha sido realizada por la funcin notarial con el fin de facilitar el trfico jurdico a
travs de un procedimiento legal, cuya consecuencia es, la seguridad jurdica.
Es el Estado quien debe promover lo necesario para otorgar seguridad y defensa a los intereses legtimos que,
en el orden privado, el trfico jurdico de los inmuebles demanda; por ello, cuenta con un organismo
encargado de esa funcin: El Registro Pblico, institucin que por medio de la inscripcin o de la anotacin
permite dar cuenta del estado que guarda la propiedad y otros derechos reales.
El Registro Pblico, no es una institucin jurdica contempornea, sus orgenes se remontan al derecho
Germnico; sin embargo, en la Roma antigua, aunque no existi publicidad registral, fueron creadas
instituciones de gran importancia, como la mancipatio y la in jure cessio, en las cuales se a pretendido
encontrar el antecedente remoto del Registro Pblico.
a) La mancipatio era una forma contractual, caracterizada por un acentuado formalismo, complementado por
solemnidades que permitan el perfeccionamiento de la operacin, para que adquiriera los efectos legales
deseados.
Las partes intervinientes eran, el transferente (mansipio dans), el adquiriente mancipio accipiens), un agente
pblico (libripens) y cinco testigos (testis classicis).
La operacin se realizaba estando presentes los sujetos, y quedaba a cargo del agente pblico la observacin
del ritual acostumbrado
La dominacin romana se reflejo tambin en lo jurdico, y fueron, la traditio y la in jure cessio las
instituciones adoptadas asta la creacin de los oficios de hipotecas. Estos ern pblicos, aunque restringidos a
las transacciones sobre inmuebles, especialmente gravmenes e hipotecas, todo lo cual arrogaba como
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consecuencia un ndice considerable de publicidad.

Los historiadores del Derecho indican que, en los Oficios de Hipotecas, para el registro se utilizaba la primera
copia del documento formulado por el escribano, misma que se anotaba al pie del testimonio con la referencia
correspondiente al registro.
Se afirma que la Ley Hipotecaria de 1861, es en realidad la que instituyo la publicidad Registral, con el fin de
evitar la clandestinidad o el ocultamiento en materia de trafico inmobiliario y lo consiguientes perjuicios a
terceros adquirientes de buena fe.