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CONTENIDO
MEMORIA DESCRIPTIVA Y JUSTIFICATIVA ..................................................................................................... 1
1.

2.

3.

4.
5.

DATOS GENERALES..................................................................................................................................... 1
1.1.
AUTOR DEL PROYECTO ...................................................................................................................... 1
1.2.
OBJETO DEL PROYECTO ..................................................................................................................... 1
DESCRIPTION GENERAL DEL PROYECTO ..................................................................................................... 1
2.1.
DESCRIPTION DE LA PARCELA............................................................................................................ 1
2.2.
DESCRIPCION GENERAL ..................................................................................................................... 2
2.3.
PROGRAMA GENERAL (distribucin por piso) ................................................................................... 2
DESCRIPCION DEL EDIFICIO ........................................................................................................................ 3
3.1.
ACCESOS Y CIRCULACIONES .............................................................................................................. 3
3.2.
PROGRAMA ESPECFICO (caractersticas de los departamentos)...................................................... 4
3.3.
DETERMINACIN DE LA ALTURA: ...................................................................................................... 5
3.4.
CRITERIOS ESTTICOS DE DISENO ..................................................................................................... 5
3.5.
CRITERIOS ESTRUCTURALES .............................................................................................................. 5
NORMATIVIDAD ......................................................................................................................................... 6
4.1.
JUSTIFICACION................................................................................................................................... 6
CUADRO DE SUPERFICIES ........................................................................................................................... 8

MEMORIA DESCRIPTIVA Y JUSTIFICATIVA

1. DATOS GENERALES
El presente proyecto se desarrolla por encargo de Sr. Luis Guerra Arce con D.N.I _________________
y domicilio en Vctor Lira 350 Arequipa Per, de NGSAC en nombre y representacin propia.

1.1. AUTOR DEL PROYECTO

El presente proyecto lo desarrolla en misin completa el arquitecto Manuel Guerra Arce, colegiado N
4941, del Colegio de Arquitectos del Per, filial Arequipa.

1.2. OBJETO DEL PROYECTO

Se redacta el presente proyecto con el objeto de describir los trabajos necesarios para la construccin
de una edificacin de vivienda multifamiliar consistente de cuatro plantas con estacionamientos en
planta stano y semistano.

2. DESCRIPTION GENERAL DEL PROYECTO

2.1. DESCRIPTION DE LA PARCELA

EMPLAZAMIENTO

El solar se encuentra situado en el Psaje Ricciarelli Daniel esq. Jr. Pietro Torrigiano Mz. B-7 Lt. 21
Urb. CORPAC, distrito de San Borja, Lima Per.

SUPERFICIE

El solar dentro del cual se pretende desarrollar el presente proyecto tiene una superficie aproximada
y escriturada de 432 m2.

FORMA

El solar tiene forma rectangular, con frente orientado al norte en el Psaje Ricciarelli Daniel

TOPOGRAFA

La parcela no presenta desniveles apreciables en la rasante de la calle, y es sensiblemente horizontal

en toda su superficie.

LINDEROS

Frente

14 m.

Fondo

14.1 m.

Izquierdo

30.7 m.

Derecha

30.8 m.

SERVICIOS URBANOS

El solar descrito dispone actualmente de todos los servicios urbansticos necesarios, por lo que es apto
para desarrollar en l el presente proyecto. En el plano de situacin se indica la ubicacin de los
mismos.

2.2. DESCRIPCION GENERAL

En el 1 piso, con frente al jirn Comandante Jimnez, se encuentra el acceso al edificio, a partir del
cual se accede tambin a los departamentos que se encuentran en este nivel; ambos con vista a la
calle; en los pisos superiores se tienen dos departamentos por piso con dos dormitorios todos con vista
a la calle.
El edificio cuenta con un ascensor centralizado, ocho estacionamientos en semistano, sistema contra
incendio, una cisterna de agua potable para uso domstico, una cisternas para el sistema contra
incendio y un tanque elevado.
Tipo de promocin: Libre
Tipologa de la edificacin: vivienda multifamiliar.
Plantas sobre rasante: planta baja, dos plantas tipo y una planta con terraza
Plantas bajo rasante: Semistano y stano para estacionamiento
Superficie total construida: ________ m.

2.3. PROGRAMA GENERAL (distribucin por piso)

El proyecto consta de 4 pisos y est compuesto por 10 departamentos, un stano y 3 semistanos de
estacionamientos con plaza para 26 vehculos
Stano 4
7 estacionamientos
Stano 3
5 estacionamientos
Stano 2
7 estacionamientos
Stano 1
4 estacionamientos y local tcnico

Nivel de acceso

3 estacionamientos, rampa peatonal, escaleras de acceso al inmueble y escaleras de acceso al

estacionamiento.

Primera Planta

Departamento 101 de un dormitorio y 102 de dos dormitorios con jardn. Planta inferior
departamento 203 dplex de dos dormitorios. Ncleo de Circulacin vertical, compuesto de escaleras
y ascensor. Acceso principal a conjunto, acceso de servicio y local para desechos.

Segunda Planta

Departamento 201 y 204 de 3 dormitorios cada uno. Planta inferior y de acceso departamento 202
dplex de 2 dormitorios. Planta superior y de acceso departamento 203 dplex de 2 dormitorios.

Tercera Planta

Departamento 301 y 304 de 3 dormitorios cada uno. Planta superior departamento 202 duplex de
2 dormitorios.

Cuarta Planta

Departamento 401 y 402 de 3 dormitorios cada uno con terraza

3. DESCRIPCION DEL EDIFICIO

El proyecto se ejecuta actualmente sobre u terreno de 432 m2 con un total de __________m2 de rea
construida, correspondiente a los diez departamentos, incluida las reas comunes y de circulacin del
edificio.
El edificio se organiza en dos bloques de departamentos de un solo piso que abrazan un cuerpo central
conformado por departamentos dplex superpuestos. Esta configuracin deja un espacio abierto en
la parte central donde se instala el ncleo de circulacin vertical y permite la iluminacin y ventilacin
natural a la zona de servicios de los departamentos.
Los bloques de apartamentos elevados a medio nivel sobre la calzada los protege de las visuales de la
calle y permite definir un semistano y stano de estacionamiento.
As mismo se dispone de un retiro frontal y lateral de acuerdo a la normatividad establecida. El retiro
frontal se aprovecha para dejar espacio a la rampa de acceso peatonal, el estacionamiento exterior y
la rampa de ingreso vehicular al semistano y stano de estacionamientos.
El acceso principal conecta a una circulacin interna que sirve a los departamentos del primer piso y
se vincula al espacio abierto donde se encuentra el ncleo de circulacin vertical (compuesto de
escalera y ascensor). A partir de este espacio central un pasaje conecta con la parte posterior del
edificio donde se encuentra un jardn al aire libre, el depsito de desechos y una salida de servicio.

3.1. ACCESOS Y CIRCULACIONES

El acceso peatonal al primer piso, que se encuentra a +1.50 m sobre el nivel de la acera para resolverlo
se cuenta con ocho gradas y una rampa para personas discapacitadas de 11% de pendiente. Desde el
ingreso peatonal a travs de un pasadizo, se accede a un hall de distribucin donde se encuentra el
ascensor y la escalera que conduce a los pisos superiores.

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Hacia la fachada frontal en frente de la calle 22 se encuentra el ingreso vehicular al estacionamiento
a travs de una rampa de acceso que comienza a 3 metros del lmite de propiedad, dentro de los 5
metros del retiro frontal normativo. La rampa se desarrolla desde el nivel de la acera hacia el primer
stano 1.50 m. debajo de este nivel, de all otra rampa nos conduce al segundo stano y as
sucesivamente hasta el cuarto stano. Todas rampas vehiculares poseen 15% de pendiente. La
entrada peatonal al estacionamiento se encuentra en la fachada lateral frente al psj. Ricciareli Daniel,
en la parte posterior de la edificacin.

3.2. PROGRAMA ESPECFICO (caractersticas de los departamentos)

Los departamentos cuentan con rea social (sala-comedor y estar), rea de servicio (cocina, patio y
bao de servicio) y rea intima determinada por los dormitorios y servicios higinicos.
Entrando, en el primer piso, se encuentra el departamento 101 con sala comedor y cocina integrada,
un dormitorio con closet y bao completo. Al fondo se ubica el departamento 102 con doble ingreso:
por de la zona de servicio y por el rea social compuesto de sala comedor, dos dormitorios, uno
principal con bao integrado y otro con bao independendiente. El medio bao para visitas es
adyacente a la cocina a la cual se accede desde la sala comedor y por el ingreso de servicio, as mismo
el patio est conectado a la cocina.
Accediendo al segundo piso por la escalera y el ascensor encontramos los departamentos dplex 202
y 203 que estn superpuestos y dan frente al espacio abierto que contiene el ncleo de circulacin
vertical. El acceso al dplex 202 est en el nivel superior y contiene el comedor, la cocina y un bao de
visitas. Se accede al nivel inferior, que se encuentra en el primer piso, a travs de una escalera interna
y all encontramos un estar, dos dormitorios con closet y baos independientes completos.
El acceso al del dplex 203 se encuentra en el nivel inferior y posee la misma distribucin que el 202
igualmente una escalera interna conecta al nivel superior, que est en el tercer piso, compuesto de un
estar un dormitorio principal con closet y bao completo, as mismo un dormitorio para dos personas
con bao completo independiente.
A los flancos se encuentran dos bloques de departamentos de una sola planta con doble ingreso: por
la zona de servicio y por el rea social. El bloque derecho con vista al pasaje peatonal y el jardn
posterior mantiene la misma distribucin en el tercer piso compuesta de: Sala Comedor, dos
dormitorios con closet, el dormitorio principal con closet y bao incorporado, cocina, patio, servicio
higinico de visitas y dormitorio de servicio. El bloque izquierdo con vista a la calle y pasaje peatonal
posee tambin la misma distribucin en el tercer piso conformada por: Sala Comedor, dos dormitorios
con closet, dormitorio principal con closet y bao incorporado, cocina, patio y servicio higinico de
visitas
En el cuarto piso se encuentran dos departamentos con terraza 401 y 402 con distribucin similar y
estn compuestos de Sala Comedor, dos dormitorios con closet, el dormitorio principal con closet y
bao incorporado, cocina, patio, servicio higinico de visitas.

3.3. DETERMINACIN DE LA ALTURA:

La altura correspondiente al anteproyecto aprobado alcanza los 04 pisos y no contempla azotea.
La determinacin de la altura para este proyecto respeta la normatividad vigente y est basada en los
conceptos de Entorno Urbano, buscando cierta homogeneidad en las alturas de las edificaciones
vecinas a travs del concepto de Colindancia que busca permitir una transicin de alturas y la
continuidad de perfil urbano.

3.4. CRITERIOS ESTTICOS DE DISENO

El terreno rectangular posicionado a 45 grados con respecto al norte permite una correcta iluminacin
de las fachadas posterior, lateral y frontal de manera que se pueda crear ambientes agradables al
interior de la edificacin, adems la idea de crear un espacio abierto central permite ventilar la zona
de servicio, proporcionar iluminacin y albergar la vegetacin, a esto se suma la presencia de un jardn
posterior a fin de generar espacios de respiracin a los que se complementan jardines aterrazados en
el cuarto piso que otorgan una espacio verde al entorno urbano.
Dentro de la concepcin volumtrica del proyecto, al retirar el cuarto piso del plano de la fachada
lateral derecha y dejar las terrazas, se permite una transicin de alturas con un frente de 3 pisos hacia
el pasaje Ricciareli y una altura de 4 pisos hacia la edificacin colindante lateral izquierda, que posee
la misma altura, de esta manera el proyecto aporta a la continuidad del perfil urbano y atena el efecto
de altura para dar una escala ms humana a la edificacin.
El lenguaje de la composicin de la fachada est basado en una trama rectangular y sus elementos
son diferenciados formalmente. Los bloques de departamentos de un piso expresan sus zonas sociales
hacia la fachada lateral de mayor longitud como amplios vanos vidriados que abrazan el bloque de la
parte central el cual contiene dos dplex superpuestos en L diferenciados por balcones que sobresalen
de la fachada y que expresan la zona social a travs de vanos vidriados a doble altura. La zona de
dormitorios se encuentra hacia las fachadas frontal y posterior de menor longitud y se expresa con
vanos ms pequeos acompaados de balcones que sobresalen de la fachada permitiendo una
composicin de planos sucesivos y el juego de volmenes para crear el efecto de profundidad.
Coronando el conjunto se encuentran los departamentos de un piso y se expresan por vanos de puertaventana que se abren hacia las terrazas sombreadas por verandas que evocan la arquitectura colonial
de la costa.
La esquina formada por el cruce del Jr. Torrigiano con el pasaje Ricciareli es tratada como una
perforacin en el volumen de la edificacin que jerarquiza formalmente el ingreso y aloja las gradas y
rampa de acceso peatonal.

3.5. CRITERIOS ESTRUCTURALES

La edificacin est basada un sistema de prticos estructurales de concreto armado, compuesto de
columnas de 60 x 30 cm y vigas de 30 cm de ancho y 70 cm de peralte que se disponen en una trama
estructural conformada por un mdulo de 8.00 m de largo y 7.10 m de ancho. En la parte central se
dispone del mdulo completo en 3 crujas, hacia los bordes laterales se utiliza medio mdulo de 8.00
x 3.50 m y en los bordes frontal y posterior el mdulo se reduce a 7.10 x 3.30 m. Al igual que vigas y

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columnas las losas, con 30 cm de espesor, son pre dimensionadas para cubrir las luces de la trama
estructural.
La existencia placas adosadas a dos columnas del mdulo central, tienen por objetivo sostener la viga
en la cual se apoya el pasaje de acceso a los departamentos, que recibe el ncleo de circulacin
vertical, y que se retira 85 cm de la trama estructural para permitir una mayor abertura del espacio de
iluminacin central.

4. NORMATIVIDAD
PARAMETRO

PLANEAMIENTO

PROYECTO

ZONIFICACION

Residencial Baja Densidad (RDB)

Residencial Baja Densidad (RDB)

USO DE SUELO

Vivienda Multifamiliar

Vivienda Multifamiliar

LOTE NORMATIVO

300 m2

440.80 m2

AREA LIBRE

30%

30%

LOTE NORMATIVO

300 m2

440.80 m2

ALTURA

04 pisos sin sobrepasar los 13.50 04 pisos

m sobre la lnea de retiro
Municipal
(incluyendo 13.35 m. sobre la lnea de retiro
semistano y parapeto de municipal
azotea)

RETIRO FRONTAL

3.00 m. Jr. Torrigiano Pietro

3.05 m. Jr. Torrigiano Pietro

0.00 m. Psj. Ricciareli Daniel

ESTACIONAMIENTO

ORDENANZAS

2.5 por cada unidad de vivienda

26 estacionamientos
viviendas

para

10

491-MSB (p.27.11.12); 1444-MML (p. 16.10.10); 1063-MML (p. 10.09.07)

4.1. JUSTIFICACION
En el Reglamento Nacional de Construcciones RNC Capitulo V. Art. 35.- establece, para proyectos de
Densificacin Urbana, que la altura mxima ser de cuatro pisos y el rea libre mnima al interior del
lote podr ser inferior a la normativa, siempre que se cumpla con lo dispuesto en la Norma A-010
Condiciones Generales de Diseo del mismo Reglamento.
Segn la Ord. N 1063-MML (p. 10.09.07) Anexo N01 Plano de Zonificacin del Distrito de San Borja,
rea de Tratamiento Normativo III, el lote donde se ubica el proyecto est calificado como RDB
(Residencial de Densidad Baja) y segn el Anexo N03 Plano de Alturas de Edificacin del Distrito de
San Borja, rea de Tratamiento Normativo III, su calificacin permite una altura de edificacin de 4
pisos.

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A pesar que el plano de Alturas nos indica una altura mxima de edificacin de 04 pisos es posible
tambin considerar lo normado en la Ord. N 1444-MML (p. 16.10.10) Art. 3, Acpite B.12.1 y aun la
ms actual Ord. N 491-MSB (p.27.11.12), Art. 17 nm. 3. Cuadro N 6, permiten una altura de 04 pisos
para un lote de 450 m2 o ms, frente mnimo de lote 15 m., sin sobrepasar los 13.50 m sobre la lnea
de retiro municipal. Adems la misma Ord. N 491-MSB (p.27.11.12), Art. 17 Acpite 4. Indica como
excepciones al requerimiento de reas mnimas y Frente mnimo de lote del nm. 3 del Art.17, las
siguientes:
a. Cuando en los lotes colindantes ya se haya construido una edificacin que ha alcanzado la
altura mxima permitida
b. Cuando en los lotes colindantes se encuentre construido un edificio de equipamiento de salud
o educacin, que cuente con la Autorizacin Municipal de Funcionamiento definitiva.
Estableciendo que el lote materia de excepcin, debe encontrarse entre dos lotes que presenten
alguna de las condiciones mencionadas o en una esquina y que en estos casos se permitir
excepcionalmente que las edificaciones alcancen la altura mxima permitida en el Plano de Alturas.
En nuestro caso el lote posee 440.8 m2 y un frente de 14 m. pero considerando la excepcin normada
se puede alcanzar la altura de 4 pisos al existir una edificacin colindante con la altura mxima de 4
pisos, nuestro terreno es en esquina y frontalmente se ubica un equipamiento de salud con
autorizacin de funcionamiento.
Adems por criterio de colindancia segn la Ord. N 1063-MML (p.10.09.07) Anexo N 02 ttulo B
acpite B.9 sub-acpite B.9.3 y la Ord. N 491-MSB (p.27.11.12), Art. 17, nm. 5, tem b) Establece que
los predios que colinden con por el lado posterior con lotes calificados como RDA y CZ, podrn
incrementar la altura de edificacin hasta 4 pisos y nuestro terreno colinda por la parte posterior con
lotes calificados como CZ, segn: el mapa de ndice de usos de agosto 2012. Tambin establece en el
tem c) para los casos de colindancia lateral, establecidos en la Ord. N 1063-MML (p.10.09.07) Anexo
N 02 ttulo B acpite B.9 sub-acpite B.9.1, y la Ord. N 491-MSB (p.27.11.12), Art. 17, nm. 3, tem d)
En los lotes de terreno que colinden lateralmente con una edificacin de mayor altura que la normativa
aplicable a su lote, se podr edificar hasta el promedio entre la altura existente autorizada y la
normativa
Adems de notar la presencia de edificios multifamiliares de 4 a 5 pisos en entorno inmediato hacia el
jr. Torrigiano Pietro, el edificio que colinda con el lote del proyecto por el lado lateral izquierdo es de
4 pisos ms azotea. Una edificacin de 3 pisos se encuentra colindante hacia el pasaje Ricciareli Daniel.
El proyecto considera una transicin de alturas retirando el cuarto piso del plano de la fachada dejando
3 pisos hacia el pasaje Ricciareli y 4 pisos hacia la edificacin colindante lateral, que al igual posee 4
pisos.
Con respecto al rea libre la Ord. N 491-MSB (p.27.11.12) Artculo 16 Acpite: 3. Establece, en
edificaciones residenciales en esquina, que si se resuelve la iluminacin y ventilacin hacia el exterior
de todos los ambientes habitables (sala comedor y dormitorios) de todas las unidades de vivienda de
la edificacin, se podr considerar una reduccin adicional del 2% del rea libre requerida segn el
rea Diferenciada correspondiente.

5. CUADRO DE SUPERFICIES