TTULO DE CRDITO HIPOTECARIO

NEGOCIABLE

Artculo 240.- Emisin

240.1 El Ttulo de Crdito Hipotecario Negociable se expedir a peticin
expresa del propietario de un bien susceptible de ser gravado con hipoteca y
que est inscrito en cualquier Registro Pblico, por acto unilateral manifestado
mediante escritura pblica. El representante del propietario requiere de poder
especial para solicitar la expedicin del Ttulo de Crdito Hipotecario
Negociable.
240.2 Slo luego de constatar la inexistencia de cargas o gravmenes, el
respectivo Registro Pblico expedir el ttulo en formulario aprobado por la
Superintendencia Nacional de Registros Pblicos en el caso de registros
pblicos que dependan de sta; y, en el caso de otros registros, por la
respectiva autoridad de control o supervisin.
240.3 Al expedir el ttulo, el Registrador anotar el gravamen hipotecario
constituido por el valor total del bien gravado, segn la valorizacin de perito
que debe ser insertada en la escritura pblica, gravamen hipotecario que ser
el nico, otorgando la preferencia y exclusividad en favor del tenedor del ttulo,
en respaldo del crdito que se seale en el mismo documento en el acto de su
primer endoso.
Artculo 241.- Contenido
241.1 El Ttulo de Crdito Hipotecario Negociable debe contener:
a) La denominacin de Ttulo de Crdito Hipotecario Negociable y el nmero
que le corresponde;
b) El lugar y fecha de su emisin;
c) El nombre y nmero de documento oficial de identidad del propietario
que constituye el gravamen hipotecario, a cuya orden se expide el ttulo;
d) La descripcin resumida del bien afectado con el gravamen hipotecario,
segn aparece de la inscripcin registral;
e) El monto de la valorizacin que ser el importe hasta por el cual se
constituye el gravamen hipotecario, con indicacin del nombre del perito y de
su registro o colegiatura respectiva;

f) La fecha de la escritura pblica, nombre del Notario y dems datos de la

inscripcin registral de la hipoteca; y
g) El nombre y firma del Registrador, con indicacin de la oficina registral
correspondiente.
241.2 Adems, deber contener espacios adecuados para consignar la
informacin relativa al crdito garantizado y a los endosos.
Artculo 242.- Primer endoso
242.1 En el acto de realizarse el primer endoso del ttulo, deber
consignarse en el mismo documento, el crdito que se garantiza, plazo o
plazos de su vencimiento, los intereses acordados y dems condiciones del
mismo; constituyendo desde entonces el Ttulo de Crdito Hipotecario
Negociable, un ttulo valor que representa la hipoteca y el crdito consignado,
en favor de su tenedor.
242.2 Con los subsiguientes endosos, se transfieren ambos derechos, tanto
el crdito como el derecho real de hipoteca que lo garantiza, sin que el
endosante asuma la responsabilidad solidaria a que se refiere el Artculo 11
frente al tenedor.
242.3 Si el propietario prev que el primer endosatario ser una empresa
del Sistema Financiero Nacional, queda facultado a solicitar en el acto de
constituir el gravamen hipotecario, que el Registrador consigne en el Ttulo de
Crdito Hipotecario Negociable que expida el nombre de dicha empresa que
debe designarse en modo expreso como primer endosatario, autorizando la
entrega del ttulo a dicha empresa a travs del mismo Notario que interviene
en la escritura pblica de constitucin del gravamen, sin que sea necesario en
este caso que el propietario intervenga y firme como endosante. Igualmente,
en este caso en que el primer endosatario sea una empresa del Sistema
Financiero Nacional, el propietario podr solicitar que el Registrador consigne
en el ttulo el monto y condiciones del crdito que al efecto seale en el acto
de constituir el gravamen; o, autorizar a la empresa endosataria a completar el
ttulo con las informaciones referidas al crdito, conforme al Artculo 10.
Artculo 243.- Ejecucin
243.1 Protestado por falta de pago del crdito u obtenida la formalidad
sustitutoria respectiva, que deber obtenerse aun cuando se hubiera liberado
de dicho trmite conforme al Artculo 52, proceder la venta directa del bien
hipotecado, sin intervencin de autoridad judicial, al mejor postor, siempre que

el precio por el que se enajene no sea inferior al 75% (setenticinco por ciento)
de la valorizacin sealada en el ttulo y la venta se confe a una empresa del
Sistema Financiero Nacional autorizada a operar comisiones de confianza o
fideicomisos, distinta al ejecutante. Sin embargo, el tenedor podr optar por
solicitar la ejecucin judicial de la hipoteca, conforme al Cdigo Procesal Civil.

(*) De conformidad con el Artculo 9 de la Resolucin SBS N 020-2001, publicada el

17-01-2001, cuando proceda la formalidad sustitutoria del protesto a que se refiere
el presente Artculo, dicha formalidad consistir en la constancia por falta de pago
del crdito puesta en el propio ttulo, por la empresa tenedora del mismo.

243.2 La facultad de venta que se confe a una empresa del Sistema

Financiero Nacional conforme al prrafo anterior, tiene carcter irrevocable y se
mantendr vigente hasta la extincin del gravamen segn lo dispuesto por el
Artculo 244. No es de aplicacin a la naturaleza irrevocable de esta facultad el
lmite del plazo a que se refiere el Artculo 153 del Cdigo Civil. Ante el
impedimento o imposibilidad de la empresa designada, a peticin del tenedor,
la Superintendencia designar a la empresa que se encargar de la venta
directa.

243.3 En el caso de haberse pactado el pago del crdito representado por el

Ttulo de Crdito Hipotecaria Negociable en armadas o cuotas, la falta de pago
de una o ms de ellas faculta al tenedor a dar por vencidos todos los plazos y a
exigir el pago del monto total del ttulo; o, alternativamente, exigir las
prestaciones pendientes en las fechas de vencimiento de cualquiera de las
siguientes cuotas o, inclusive, en la fecha de la ltima armada o cuota, segn
decida libremente dicho tenedor. Para ese efecto, bastar que logre el
correspondiente protesto o formalidad sustitutoria en la oportunidad del
incumplimiento de cualquiera de dichas armadas o cuotas, sin que afecte su
derecho no haber efectuado tal protesto o formalidad sustitutoria
correspondiente a las anteriores o cada una de las armadas o cuotas.

243.4 Si con el producto de la venta del bien hipotecado no se cubre el

monto total del crdito garantizado que seale el ttulo, el juez o la empresa
del Sistema Financiero Nacional encargada de su venta dejarn constancia de
ello en el mismo documento, en cuyo mrito el tenedor del Ttulo de Crdito
Hipotecario Negociable tendr accin cambiaria contra el primer endosante por
el saldo resultante.

Artculo 244.- Extincin

244.1 El Registro Pblico levantar el gravamen, sin que sea necesario

escritura pblica, slo contra la devolucin del ttulo no endosado o
debidamente cancelado por el ltimo endosatario en cuanto se refiere al
crdito que representa, mantenindose el gravamen entre tanto vigente, sin
que proceda su extincin en la forma sealada por la Ley N 26639.

244.2 Tambin se levantar el gravamen y toda carga o derecho que se

hubiera inscrito en fecha posterior a la expedicin del ttulo, en los casos de
venta judicial o extrajudicial, en virtud de las respectivas constancias que
expidan la autoridad judicial o la empresa del Sistema Financiero Nacional que
intervino en su enajenacin, conforme al Artculo 243 acompaando en su
caso, en devolucin del ttulo correspondiente. Dicha constancia es suficiente
para la inscripcin registral del derecho de propiedad en favor del adquirente y
levantar todo gravamen o derecho que pueda afectarlo.

244.3 El propietario que hubiere pagado el crdito consignado en el ttulo

podr solicitar la expedicin de otro en su reemplazo, con la misma formalidad
prevista para su emisin original, devolviendo el ttulo debidamente cancelado
por su ltimo tenedor, mantenindose en ese caso el gravamen hipotecario
inscrito en el Registro Pblico. El Registro Pblico establecer el procedimiento
administrativo para este efecto.

Artculo 245.- Normas complementarias aplicables

245.1 Son de aplicacin al Ttulo de Crdito Hipotecario Negociable, en
cuanto no resulten incompatibles con su naturaleza, las disposiciones referidas
a la Letra de Cambio.
245.2 La Superintendencia queda facultada para expedir las disposiciones
complementarias aplicables a los Ttulos de Crdito Hipotecario Negociables
que sean endosados a las empresas del Sistema Financiero Nacional, en
garanta de los crditos directos o indirectos, que stas concedan.
La
preferencia y exclusividad de la empresa endosataria ser en los mismos
trminos que la Ley N 26702 establece para el Warrant endosado a estas
empresas.
245.3 Siempre que expresamente se seale en el texto del ttulo como
estipulacin en contrario que permite el Artculo 172 de la Ley N 26702, el
Ttulo de Crdito Hipotecario Negociable podr endosarse a una empresa del
Sistema Financiero Nacional, para garantizar una pluralidad de obligaciones
que frente a ella mantenga el propietario endosante. En este caso, el endoso
del ttulo debe contener la clusula no negociable u otra equivalente.

245.4 ( Prrafo incorporado por el Artculo nico de la Ley N 27640

publicada el 19-01-2002.) EI Ttulo de Crdito Hipotecario Negociable podr
tambin emitirse bajo el siguiente rgimen:
a) Con o sin intervencin de notario pblico, puede ser emitido por las
empresas del Sistema Financiero Nacional, u otras entidades que autorice la
Superintendencia, acreedoras o no, cuando la garanta hipotecaria que
respalde su crdito se encuentre o vaya a ser inscrita en el Registro Pblico;
b) El emisor debe contar con la previa autorizacin del propietario del bien
que sirve de garanta y, en su caso, del deudor del crdito garantizado,
otorgadas personalmente o a travs de representante debidamente facultado.
Dicha autorizacin puede ser simultnea o posterior a la contratacin del
crdito;
c) La emisin se podr efectuar en cualquier momento posterior a la
autorizacin concedida, por el solo mrito de ella. Las caractersticas e
informacin del crdito y de la garanta hipotecaria que se consigne en el Ttulo
de Crdito Hipotecario Negociable debern guardar correspondencia con las
que obran u obrarn en el Registro Pblico, bajo responsabilidad del emisor y,
en su caso, del notario.

El Ttulo de Crdito Hipotecario Negociable podr ser emitido a la orden, del

emisor o de la persona que sta disponga;
d) La emisin del Ttulo de Crdito Hipotecario Negociable importa la
incorporacin del crdito y de la garanta hipotecaria en el mismo. A partir de
su emisin, el propietario del Ttulo de Crdito Hipotecario Negociable es titular
del crdito y de la garanta incorporados al mismo. La incorporacin de la
garanta hipotecaria en el ttulo valor, sin embargo, nicamente ser oponible a
terceros de buena fe desde que se inscriba el acto de emisin en el Registro
Pblico donde est inscrito el derecho de hipoteca. El ttulo deber sealar si el
acto de emisin se encuentra inscrito en el Registro Pblico;
e) La inscripcin del acto de emisin se realizar simultneamente o con
posterioridad a la inscripcin de la constitucin de la garanta hipotecaria. La
inscripcin operar por el mrito de la comunicacin que el emisor o el notario
curse al Registrador, sin que se requiera para ello de instrumento pblico, pero
siempre simultneamente o luego que la garanta hipotecaria quede inscrita.
Dicha comunicacin, que tendr carcter de declaracin jurada, puede estar
contenida en el acto por el que se inscribe la garanta hipotecaria. La
inscripcin en el Registro Pblico dar publicidad a que el propietario del Ttulo
de Crdito Hipotecario Negociable ser el titular del crdito y de la garanta
hipotecaria incorporados al mismo;
f) La transferencia del Ttulo de Crdito Hipotecario Negociable importar la
del crdito y la de la garanta hipotecaria que incorpore. La transferencia de la
garanta hipotecaria, sin embargo, nicamente ser oponible a terceros de
buena fe desde que el acto de emisin sea inscrito en el Registro Pblico;
g) Son aplicables al Ttulo de Crdito Hipotecario Negociable que se emita
en virtud del presente prrafo las disposiciones contenidas en los artculos
precedentes, en tanto no sean incompatibles con las normas aplicables a ste;
y,
h) La Superintendencia queda autorizada a expedir las disposiciones complementarias
que se requieran para la mejor aplicacin de lo dispuesto en el presente prrafo.
245.5.- El Ttulo de Crdito Hipotecario Negociable, sea emitido por el
Registro Pblico, o por el acreedor con o sin intervencin de notario, puede
tambin ser representado mediante anotaciones en cuenta sin que se requiera
de la previa emisin de un ttulo fsico; de acuerdo a las disposiciones
complementarias que se emita. A partir del registro contable en la Institucin
de Compensacin y Liquidacin, la titularidad del crdito y de la garanta
hipotecaria correspondern a quien aparezca inscrito como propietario del
Ttulo de Crdito Hipotecario Negociable en tales registros. Asimismo, la
transferencia del referido ttulo valor, conjuntamente con los derechos que
confiere, operar mediante anotacin en cuenta. CONASEV queda facultada

para expedir las disposiciones complementarias aplicables a la representacin

del Ttulo de Crdito Hipotecario Negociable mediante anotacin en cuenta.

. INTRODUCCION:
En la legislacin bancaria no existe un antecedente inmediato de este ttulo valor. Es la Ley 26702,
vigente a la fecha, la que crea el Ttulo de Crdito Hipotecario Negociable (en adelante el Ttulo).
No obstante, la poltica econmica a partir del ao 1990 fue la de crear nuevos instrumentos
financieros, entre ellos los hipotecarios, que permitieran dinamizar el mercado crediticio peruano. Es
as que la derogada Ley de Banca aprobada por D. Leg. 637 cre las Letras Hipotecarias, como medio
de permitir un acceso masivo al crdito hipotecario.
Posteriormente, el D. Leg. 861 Ley del Mercado de Valores, estableci en su 15 Disp. Final que
los crditos respaldados con garanta hipotecaria de primer rango que hubiesen otorgado
las empresas del sistema financiero podan ser incorporados a un ttulo circulante, endosable
libremente y sin obligacin alguna por parte del endosante. Dicho instrumento fue
denominado Certificado Hipotecario Endosable.
De otro lado, existen caractersticas del Ttulo como las referidas a la potestad otorgada al acreedor y
deudor de pactar la ejecucin extrajudicial de la Hipoteca que han sido reguladas en normas de
antigua data como el D. Leg. 495 Ley del Registro Predial e Hipoteca Popular, la misma que permita
que un tercero, en virtud de un poder irrevocable que no estaba sujeto a caducidad, se encargara de
efectuar laventa extrajudicial del inmueble gravado, en las condiciones establecidas por el Art. 33 de
dicha norma.
Con la dacin de la Res. 838-97-SBS en noviembre de 1997, que reglamenta el Art. 239 de la Ley
26702, se establecieron las condiciones y caractersticas generales del Ttulo, otorgando a la SUNARP
como ente rector de los Registros Pblicos y del Registro Predial Urbano, la facultad de aprobar las
caractersticas fsicas del Ttulo, lo que se ha cumplido mediante Res. 258-99-SUNARP del 12.08.99.
II. NATURALEZA JURIDICA:
La naturaleza jurdica de dicho instrumento crediticio est establecida por el Art. 239 de la Ley 26702, el
mismo que seala que es un ttulo valor a la orden, es decir, un documento que contiene un derecho
patrimonial, tanto personal como real, destinado a la circulacin, y que requiere para ser considerado como tal
de ciertas formalidades establecidas por ley.
Si bien ni la Ley 26702 ni la Res. 838-99-SBS lo sealan, es de precisar que el Ttulo se rige por
los principios generales de incorporacin, literalidad, autonoma, legitimacin y buena fe del tenedor, en
aplicacin del Art. 208 de la Ley de Ttulos Valores. En consecuencia, se trata de un documento que de
manera unilateral declara la existencia de una obligacin a cargo de quien lo suscribe, as como el
correspondiente derecho a exigir el cumplimiento de la obligacin por parte del tomador del mismo. Pero,
adems, dicho documento contiene un derecho real de garanta que confiere al endosatario tomador las
facultades de persecucin, venta judicial o extrajudicial y preferencia en el pago de su deuda con
el producto del remate. Ambos derechos tienen la amplitud que aparece del Ttulo, ni ms ni menos. Por tal
razn, la Hipoteca que se transfiere con el endoso no garantiza otras obligaciones que la del crdito al que
respalda.
Por la autonoma, los derechos personales y reales incorporados al Ttulo, si bien vinculados a una relacin
causal subyacente, se reputan legalmente independientes. En razn de ello, el obligado no podr hacer uso
de las excepciones personales que pueda tener contra el primer endosatario, desde que cada nuevo endoso
supone la existencia de una nueva relacin cartular.
Por ltimo, la legitimacin confiere al ltimo endosatario las facultades de exigir el cumplimiento de la
obligacin dineraria, y de ejecutar la garanta real hipotecaria en caso de incumplimiento en el pago. Pero
tambin la legitimacin opera respecto del deudor: Si este cumple con su obligacin frente a quien aparece
legitimado para exigir su cumplimiento, aquella se extingue, aun cuando el titular sea uno aparente.
III. CARACTERISTICAS:
Es un ttulo valor que se emite a la orden, y que representa hasta antes de su endoso slo un
derecho real de garanta.

Es expedido por el Registro Pblico, en virtud de la constitucin unilateral de Hipoteca

mediante Escritura Pblica.

Garantiza slo obligaciones dinerarias.

Garantiza nicamente el crdito contenido en el Ttulo.

Es endosable libremente.

Puede garantizar obligaciones indirectas slo si se trata del primer endoso.

Los sucesivos endosos transfieren ambos derechos, no requirindose inscripcin registral de la

transferencia hipotecaria.

Solo si el ltimo endosatario es una empresa del sistema financiero, el crdito representado por el
Ttulo goza de preferencia total y absoluta frente a cualquier otra obligacin del propietario del predio
afectado, sea laboral, alimentara, tributaria o de otra naturaleza. En caso de insolvencia del propietario, el
predio se excluir de la masa concursal.

Constituye ttulo de ejecucin de la garanta hipotecaria, sea judicial o extrajudicialmente.

De todas las caractersticas, son 03 las que a nuestro juicio resultan de suma importancia y trascendencia: A)
Que contenga un derecho real y uno personal, B) Que el crdito garantizado goce de preferencia absoluta
frente a cualquier otra obligacin del propietario, y C) Que la ejecucin de la garanta sea susceptible de
efectuarse extrajudicialmente.
En ese sentido, la primera caracterstica significa un cambio radical en el contenido tradicional contenido de
los ttulos valores, los que slo podan representar derechos personales, y nunca reales.
La segunda obedece al propsito del legislador de otorgar a este instrumento caractersticas que lo conviertan
en atractivo para las empresas financiera posibles tomadoras del ttulo. Sin embargo, resulta criticable que se
discrimine de tal preferencia a las dems empresas o personas naturales que se constituyan en endosatarias
del Ttulo, tanto ms cuanto si por mandato legal las garantas resultan un factor secundario a ser considerado
al momento de otorgar crditos por parte de las entidades financieras, lo que no necesariamente ocurre en los
casos de crditos otorgados por otras personas naturales o jurdicas, para quienes s podra ser relevante la
garanta otorgada, tanto o ms que la capacidad de pago de la obligacin.
La tercera particularidad hace an ms interesante el uso del Ttulo: La recuperacin del crdito ante el
incumplimiento no se dilatar por aos inclusive en un proceso judicial, pues se prev un mecanismo
expeditivo y seguro tanto para el propietario como para el acreedor y para los posibles adquirentes del predio
a subastarse. La intervencin del Poder Judicial en este caso es decisiva: No sern pocas
las acciones judiciales entabladas por el propietario cuyo predio se encuentre ad portas de una ejecucin
extrajudicial con el propsito de dilatarla.
IV. FORMALIDADES PARA LA CONSTITUCION DE LA HIPOTECA UNILATERAL:
La Hipoteca a constituirse deber reunir, de manera general, los requisitos de validez a que se refiere
el Art. 1099 del Cdigo Civil. Quien afecte el predio deber ser el propietario, o su apoderado con
facultades expresas y suficientes tanto para gravar el inmueble como para solicitar la expedicin del
Ttulo, debiendo encontrarse inscrito el Poder en el Registro correspondiente. Igualmente, el monto
del gravamen deber ser determinado o determinable, por cada inmueble afectado, debiendo
considerarse al respecto que dicho monto es distinto al del crdito garantizado o al valor de tasacin
del inmueble. Por ltimo, la Hipoteca debe garantizar un crdito determinado o determinable, crdito
que por mandato del Art. 1 del Reglamento slo puede ser dinerario.
Conviene precisar que para el caso especfico de la Hipoteca Unilateral que nos ocupa, la obligacin
dineraria obviamente es legalmente inexistente al momento de la constitucin de aquella: Es recin
con el endoso que se reputa nacida la obligacin. Empero, ello no afecta la validez del gravamen, pues

sus caractersticas hacen que precisamente la obligacin garantizada sea contrada con posterioridad
a la inscripcin de la Hipoteca que la respalda.
Conforme al Art. 4 del Reglamento, se requiere necesariamente de Escritura Pblica, en la cual deber
insertarse la valuacin del inmueble a efectuarse por un Perito inscrito en el Registro de Peritos
Tasadores REPET de la SBS. Adicionalmente, deber acompaarse una copia de la misma, para su
puesta a disposicin de los eventuales tomadores del Ttulo.
El inmueble no debe reconocer, al momento de constituir la garanta hipotecaria, ninguna otra carga,
medida cautelar o gravamen en general, es decir, que la Hipoteca deber tener primer rango. Para tal
efecto, el propietario podr hacer uso del Bloqueo Registral, a fin de hacer preferente la inscripcin de
la Hipoteca Unilateral, cuyos efectos en caso de inscripcin se retrotraen a la fecha de presentacin
del Bloqueo.
El Bloqueo se constituye en el mecanismo registral ms eficaz para hacer preferente y excluyente la
inscripcin de determinada titularidad, real o personal. Su uso, sobre todo por parte de
las instituciones financiera, es habitual, a diferencia de los contratantes comunes, que por lo general
inscriben su derecho sin Bloqueo previo. Por ello, su uso debe ser difundido por los operadores del
Derecho, y el cierre registral operado con su inscripcin debe ser respetado por todas las instancias,
incluidas las judiciales.
La Escritura deber contener adems la manifestacin de voluntad expresa del propietario del predio
para que el Registro expida a su orden el Ttulo.
La norma no ha contemplado los supuestos de constitucin de Hipotecas sobre varios inmuebles, y el
de Ampliacin del monto del gravamen. Respecto del primer caso, necesariamente deber emitirse
tantos Ttulos como Hipotecas existan, no siendo legalmente posible que un solo Ttulo contenga
todas las otorgadas por el propietario, en virtud del Art. 1099 inc. 3) del Cdigo Civil, que exige que el
inmueble se afecte por un monto determinado o determinable. En cuanto al segundo, ser factible
siempre y cuando no exista un gravamen posterior al que se pretende ampliar, y se devuelva el Ttulo
original conjuntamente con la Escritura Pblica de Ampliacin, para la expedicin de uno nuevo hasta
por el monto ampliado. Creemos necesario que en los casos de Ampliacin se efecte nueva
valuacin del inmueble, en razn que la norma vincula el monto del gravamen con el del inmueble, a
fin de otorgarle cierto grado de confiabilidad al instrumento hipotecario, evitando los perjuicios a los
tomadores del mismo, tal como se colige del tenor del Art. 4 del Reglamento. La nueva tasacin no
ser necesaria, en cambio, si el monto de la ampliacin no supera el de la valuacin efectuada
originariamente.
V. FORMALIDADES DE LA EMISION DEL TITULO:
Conforme al Anexo del Reglamento y al formato aprobado por Res. 258-99-SUNARP, el Ttulo deber
ser emitido por el Registro conteniendo el nombre del beneficiario del ttulo y obligado principal, el
monto del gravamen constituido, los datos de identificacin e inscripcin registral del inmueble, los
datos referidos al valor de la tasacin y perito que la efectu, los datos de la Escritura Pblica de
constitucin del gravamen y los de su inscripcin registral, la constancia que la Hipoteca es de primer
rango, la firma y sello del Registrador y los datos de identificacin del constituyente. Los dems datos
exigidos por la Res. 258-99-SUNARP debern ser completados de acuerdo a los pactos celebrados con
el tomador del Ttulo.
VI. CIRCULACION DEL TITULO:
Siendo un ttulo valor a la orden, su caracterstica es la de servir de instrumento de crdito, y por lo
tanto est destinado a la circulacin. El primer endoso del Ttulo supone la incorporacin del derecho
de crdito, por lo que deber ser completado con los dems datos adicionales que exige la norma,
como los referidos al crdito garantizado (monto, plazo, moneda, tasa de inters, forma, fecha y lugar
de pago, etc.), y el concerniente al poder otorgado a una empresa financiera para que se encargue de
la ejecucin extrajudicial de la garanta en caso de incumplimiento.
El endoso podr ser efectuado en blanco, para ser completado con arreglo a los acuerdos
establecidos en la relacin causal. El endoso podr efectuarse en propiedad, en procuracin o
en fideicomiso, presumindose que es en propiedad. El endoso transfiere tanto el crdito como la
garanta hipotecaria que lo respalda, pero no se requerir de inscripcin registral de dicha
transferencia, lo que constituye una ventaja comparativa respecto de las Hipotecas comunes, para

cuya transferencia s es exigible su inscripcin registral. Se reducen as tanto las formalidades como
los costos de las transferencias.
La circulacin podr ser restringida por cualquiera de los endosantes. Si pese a ello se transfiere el
Ttulo por endoso, la transferencia tendr la eficacia de la Cesin de Derechos, siendo oponibles al
adquirente las excepciones personales correspondientes.
En caso de incumplimiento en el pago de una o ms cuotas, el tenedor tiene el derecho de dar por
vencidas las cuotas pendientes y efectuar el protesto del Ttulo, conforme a las reglas aplicables a la
Letra de Cambio. El protesto se efectuar ya sea por todas las cuotas que se han dado por vencidas, o
en relacin a la ltima cuota no pagada, o en relacin a las cuotas vencidas.
VI. EJECUCION DE LA HIPOTECA:
Conforme al Art. 15 del Reglamento, el tenedor del Ttulo, ante el incumplimiento del pago del crdito,
podr efectuar su Protesto, formalidad que una vez cumplida permite al tenedor ejecutar la garanta
hipotecaria, la misma que podr efectuarse judicial o extrajudicialmente. La ejecucin extrajudicial se
rige por las normas del Cdigo Procesal Civil, con la atingencia que el levantamiento de la Hipoteca
que motiva el proceso de ejecucin slo ser posible si a los Partes se adjunta el Ttulo original.
En razn de las considerables ventajas para los acreedores, por la disminucin
del tiempo y recursos para la satisfaccin de sus crditos, interesa sobremanera la posibilidad que la
Ley 26702 otorga de prescindir del trmite judicial para la venta del bien gravado, la que estar a cargo
de una empresa del sistema financiero facultada para tal efecto mediante poder irrevocable otorgado
por el propietario del predio, debidamente inscrito en el Registro de Mandatos y Poderes y consignado
expresamente en el Ttulo.
La Ley seala que debe otorgarse Poder, es decir, que la facultad se otorga por acto unilateral. Ello
puede ocasionar ciertos problemas en el caso que la empresa apoderada se niegue a aceptar y
ejercitar el poder, en cuyo caso el deudor tendra que optar irremisiblemente por la va judicial.
El Reglamento no contempla la posibilidad de que sean 02 o ms las empresas financieras encargadas
indistintamente de la venta extrajudicial, lo que es legalmente posible en aplicacin del Art. 147 del
Cdigo Civil, adems de tener el efecto prctico de evitar contratiempos en caso de cierre o
intervencin de la entidad financiera.
La empresa apoderada podr efectuar la venta directamente, o a travs de corredores inmobiliarios.
En cualquier caso, slo deber efectuarse la venta si existen posturas iguales o superiores al 75% del
valor del inmueble determinado en la valuacin inicial, debidamente ajustado. Ello supone que al
momento de sacar a la venta el inmueble deber efectuarse nueva valuacin pericial que deber ser
insertada en la Escritura Pblica de Transferencia de Propiedad por Venta Extrajudicial, lo que debe
ser tomado en cuenta al momento de su otorgamiento, a fin de evitar la tacha del ttulo, pues en tal
caso el defecto no sera subsanable.
Efectuada la venta extrajudicial, el ltimo tenedor del Ttulo deber hacer constar en ste la venta
efectuada y el precio pagado, as como el hecho de haberse cancelado total o parcialmente el crdito,
con indicacin del saldo a su favor. Al momento de otorgar la Escritura Pblica de Adjudicacin por
Subasta, el tenedor deber hacer insertar el Ttulo, o acompaar el original, documentos que
constituirn ttulo suficiente para la inscripcin de la Venta y de la cancelacin de la Hipoteca, lo que
producir el efecto de anular el Ttulo.
La norma no precisa el tratamiento que se dispensar a los dems gravmenes que afecten el predio
al momento de la venta extrajudicial, as como el procedimiento a seguir en el caso que el propietario
cuyo inmueble ha sido enajenado se niegue a efectuar su entrega al adjudicatario. En ese sentido, los
gravmenes posteriores aparentemente permaneceran afectando el predio, y la desocupacin de este
requerir siempre decisin judicial a travs de un Proceso de Desalojo por Posesin Precaria. En
ambos casos, las omisiones constituyen factores que eventualmente desalentaran la utilizacin del
Ttulo, requirindose en tal sentido una precisin legislativa.
VII. CANCELACION DE LA HIPOTECA:
Cumplida la obligacin a cargo del propietario o del deudor directo, podrn solicitar la cancelacin de
la Hipoteca el propietario o el ltimo endosatario, mediante Escritura Pblica. En uno u otro caso, el
propietario deber ser el ltimo endosatario del Ttulo, o este deber encontrarse cancelado por el
ltimo endosatario o por el mismo constituyente, si el Ttulo no fue endosado y por ende no circul.
En este ltimo caso, deber ser insertado en la Escritura Pblica.

VIII. PERJUICIO, DETERIORO O EXTRAVIO DEL TITULO:

EL Reglamento ha previsto los supuestos en que el Ttulo se perjudique, deteriore o extrave. Para tal
efecto, el ltimo tenedor y endosatario deber seguir el procedimiento judicial de Ineficacia del Ttulo,
conforme a las normas del Proceso Abreviado.
La demanda de Ineficacia deber ser anotada en el Registro, para lo cual deber tenerse en cuenta las
normas sobre Medida Cautelar. Es materia de inscripcin, igualmente, la Sentencia que declara la
ineficacia del Ttulo, siendo que esta ltima constituye requisito previo para que el demandante
solicite al Registro la expedicin de un duplicado del Ttulo.
IX. CONCLUSIONES:
La crisis de las garantas reales ha ocasionado su devaluacin como instrumento de seguridad para
las transacciones. La responsabilidad corresponde al Estado, quien consciente de ello ha creado
nuevos documentos cuyas caractersticas pretenden revertir tal situacin, mediante la atribucin de
ciertas caractersticas que les confieren considerables ventajas frente a las tradicionales garantas
reales. En ese orden de ideas, el Ttulo de Crdito Hipotecario Negociable est llamado a convertirse
en un mecanismo eficiente para promover el otorgamiento de crditos dinerarios por parte de
empresas financieras, y de personas naturales y jurdicas en general. Aun cuando se requiere de
algunas modificaciones que amplen y/o precisen sus alcances, las normas que regulan lo relativo a
dicho instrumento hipotecario establecen pautas bsicas que aseguran los derechos de todos los
involucrados en su constitucin, emisin, circulacin y ejecucin. Por ello, la aplicacin racional de
dichas normas, y el respeto a la autonoma de la voluntad de los contratantes dentro de
una economa de libre mercado, deben contribuir a que se perfeccione y aliente su utilizacin, con el
consiguiente efecto multiplicador que beneficiar a lasociedad entera. Depende mucho de aquellos
agentes econmicos y en especial de los operadores del Derecho involucrados en el tema que ello sea
una realidad.
REGLAMENTO DEL TTULO DE CRDITO HIPOTECARIO NEGOCIABLE
Alcance
Artculo 1.- El presente Reglamento establece disposiciones complementarias a las contenidas en la Ley de
Ttulos Valores, Ley N 27287 y sus modificatorias, que sern aplicables a los Ttulos de Crdito Hipotecario
Negociables que sean emitidos por las empresas del sistema financiero, as como a aquellos que sean
endosados a favor de dichas empresas, en ambos casos, en garanta de los crditos directos o indirectos que
stas concedan.
Definiciones
Artculo 2.- Para efectos del presente Reglamento considrense las siguientes definiciones:
a.
Ley General: Ley General del Sistema Financiero y del Sistema de Seguros y Orgnica de la
Superintendencia de Banca y Seguros, Ley N 26702 y sus modificatorias.
b.

Empresas: Empresas de operaciones mltiples contenidas en el literal A del artculo 16 de la Ley

General y empresas de arrendamiento financiero.

c.

Ley de Ttulos Valores: Ley de Ttulos Valores aprobada por Ley N 27287 del 17 de junio de 2000 y
sus modificatorias.

d.

Ttulos: Ttulos de Crdito Hipotecario Negociables.

e.

Perito: Perito valuador, ya sea persona natural o jurdica.

Contenido de los ttulos

Artculo 3.- Cuando los ttulos sean emitidos por las empresas o sean endosados a favor de ellas debern
contener lo siguiente:
a.
Denominacin del ttulo y el nmero que le corresponde.
b.

Lugar y fecha de su emisin.

c.

Nombre y nmero del documento oficial de identidad del propietario que constituye o constituir el
gravamen hipotecario.

d.

Descripcin resumida del bien afectado con el gravamen hipotecario, conforme aparece o aparecer
en la oficina registral correspondiente.

e.

Monto de la valorizacin que ser el importe hasta por el cual se constituye o constituir el gravamen
hipotecario, con indicacin del nombre del perito y de su registro o colegiatura respectiva.

f.

Fecha de la escritura pblica, nombre del Notario de ser el caso, y dems datos de la inscripcin
registral de la hipoteca. En el caso de ttulos emitidos por las empresas con anterioridad a la inscripcin
de dicho gravamen en el Registro Pblico, deber sealarse este hecho al momento de la emisin y
completar la informacin antes mencionada en el momento de la inscripcin.

g.

Nombre y firma del Registrador, con indicacin de la oficina registral correspondiente. En el caso de
ttulos emitidos por las empresas con anterioridad a la inscripcin del acto de emisin en el Registro
Pblico, deber sealarse dicho hecho al momento de la emisin y completar la informacin antes
mencionada en el momento de la inscripcin.

h.

Nombre y firma del funcionario autorizado para suscribir los ttulos emitidos por las empresas, as
como datos de la inscripcin registral de los poderes correspondientes otorgados a dicho funcionario.

i.

Monto del crdito, de los intereses y de la garanta.

j.

Cronograma de pagos o fecha de vencimiento o pago del crdito.

k.

Forma y lugar de pago.

l.

Endosos anteriores, de ser el caso.

m.

Otras condiciones.

Autorizacin para la emisin de los ttulos

Artculo 4.- Las empresas debern contar, antes de la emisin del ttulo, con la autorizacin del propietario
del bien que sirve de garanta y, en su caso, del deudor del crdito garantizado. Dichas autorizaciones
debern constar por escrito y tendrn el carcter de declaracin jurada de acuerdo con lo dispuesto en el
artculo 179 de la Ley General.
Formato de los ttulos
Artculo 5.- Los ttulos fsicos que emitan las empresas debern tener el mismo formato que los ttulos fsicos
emitidos por los Registros Pblicos, en cuanto les sea aplicable. Tratndose de ttulos representados
mediante anotaciones en cuenta, stos se sujetarn a lo que establezca la Comisin Nacional Supervisora de
Empresas y Valores (CONASEV).
Comisin por la emisin de ttulos
Artculo 6.- La comisin que las empresas cobren por la emisin de los ttulos deber ser puesta
en conocimiento del pblico mediante su exhibicin en un lugar visible y destacado al interior de los locales
donde se atiende al pblico y mediante folletos informativos que se encontrarn a disposicin de los clientes.
Ttulos incompletos
Artculo 7.- En caso el propietario, conforme al prrafo 242.3 de la Ley de Ttulos Valores, haya autorizado a
la empresa a la que endosa el ttulo a completar las informaciones referidas al crdito garantizado, sta
deber incluir el plazo o los plazos de vencimiento del crdito, los intereses acordados y dems condiciones
del mismo, as como la referencia al contrato que origina el crdito y la fecha en que ste fue suscrito, de
acuerdo con lo dispuesto por el artculo 10 de la referida Ley.

Valorizacin de los bienes

Artculo 8.- Las empresas slo podrn emitir o recibir ttulos que representen hipotecas sobre bienes que
hayan sido valorizados conforme a los criterios sealados en el numeral 3 del Captulo IV del Reglamento
para la Evaluacin y Clasificacin del Deudor y la Exigencia de Provisiones aprobado por esta
Superintendencia. Para estos efectos, la valorizacin deber ser practicada por un perito inscrito en el
Registro de Peritos Valuadores (REPEV), quien ser responsable de la veracidad del valor asignado al bien
en la fecha de la valuacin.
El valor que determine el perito se consignar en los ttulos para informacin del tomador de los mismos y de
los endosatarios posteriores de ser el caso. De igual forma, copia de dicha valuacin tambin estar a
disposicin de los potenciales tomadores en el Registro Pblico correspondiente.
Cuando la empresa tenedora de los ttulos considere que ha existido una sobrevaloracin significativa en la
valuacin del perito realizada al momento en que stos fueron emitidos, comunicar dicha sobrevaloracin al
REPEV, adjuntando los documentos probatorios respectivos para su estudio y aplicacin de las sanciones que
pudieran corresponder.
Ttulos a favor de empresas
Artculo 9.- Cuando el emisor o endosatario sea una empresa, la hipoteca representada por el ttulo
constituir garanta preferente del crdito a favor de sta frente a cualquier otro acreedor del propietario del
bien afectado, cualquiera que fuere el origen o naturaleza de las acreencias de cargo de ste frente a
terceros, aun los de carcter laboral, alimenticio o tributario y, se encuentre o no el constituyente sometido a
proceso concursal.
En los casos de concurso de acreedores del propietario del bien susceptible de ser hipotecado o
de procesos concursales a los que ste fuese sometido, la empresa tenedora del ttulo slo participar en
dichos procesos por el exceso que resultase a su favor, una vez que haya culminado el proceso de cobro de
su acreencia y venta del bien afectado. El bien gravado con la hipoteca ser separado de la masa concursal
por el organismo encargado de dichos procesos, constituyendo una identidad independiente del resto
del patrimonio del propietario. El bien ser destinado a atender con el carcter de preferente, el pago de hasta
el importe del crdito que garantiza, ms los intereses y gastos que la ejecucin del bien pueda originar. Slo
de existir saldo a favor del propietario, luego de culminado el proceso de cobro de la acreencia sealada en el
ttulo con la venta del bien, dicho saldo pasar a formar parte del patrimonio concursal o, en su caso, ser
puesto a disposicin del propietario.
Conforme a lo dispuesto en el artculo 1 de la Ley N 27851, la hipoteca representada por el ttulo no
respalda otras deudas u obligaciones distintas al crdito que origin su emisin o primer endoso, salvo que se
estipule expresamente en el ttulo y en el contrato de garanta que sirve adems para garantizar otras deudas
y obligaciones del deudor a favor de la empresa emisora o endosataria, en cuyo caso debe agregarse
necesariamente clusula que limite su negociacin. Cuando el bien afectado en hipoteca a favor de la
empresa es de propiedad distinta al deudor, ste slo respalda las deudas y obligaciones del deudor que
hubieran sido expresamente sealadas por el propietario de la garanta.
Responsabilidad del obligado principal
Artculo 10.- El obligado principal asume la obligacin de pagar el monto total del crdito sealado en el
ttulo en favor de su tenedor, en las condiciones que consten en el mismo ttulo; obligacin que estar
garantizada con la preferencia indicada en el artculo anterior, hasta por el equivalente al valor de realizacin
del bien; y con la facultad del tenedor del ttulo de exigir por la va ejecutiva el pago del saldo que resultase en
su favor luego de aplicar el referido valor de realizacin. Se entiende por valor de realizacin del bien lo
establecido en el numeral 3 del Captulo IV del Reglamento para la Evaluacin y Clasificacin del Deudor y la
Exigencia de Provisiones aprobado por esta Superintendencia.
Pago de los ttulos
Artculo 11.- El crdito representado por el ttulo, deber ser pagado en la fecha sealada para ese efecto y,
cuando se trate de pagos en cuotas o armadas, el pago deber hacerse en las respectivas fechas que
corresponda a cada cuota o armada. Tales fechas de pago y las correspondientes anotaciones de los pagos
realizados, debern constar literalmente en el mismo ttulo bajo responsabilidad del tenedor que recibe dichos
pagos; con obligacin adicional de ste de expedir las respectivas constancias o recibos de pago.
En el caso de pagos por cuotas o armadas, la falta de pago de una o ms de ellas, faculta al tenedor del ttulo
a dar por vencidas todas las cuotas que se encuentren pendientes de vencimiento y requerir el pago
inmediato del monto total adeudado por el crdito garantizado. El uso de esta facultad y el consiguiente

requerimiento y plazo que pueda concederse para ese efecto, dirigido al obligado principal, deber constar por
escrito si el crdito garantizado es uno indirecto. En el caso de crdito directo representado por el ttulo,
bastar el protesto por falta de pago o la respectiva formalidad sustitutora, procedimientos que deben
cumplirse aun cuando se trate de un ttulo con clusula que libere del protesto, conforme seala el prrafo
243.1 de la Ley de Ttulos Valores.
Formalidad sustitutoria del protesto
Artculo 12.- Cuando proceda la formalidad sustitutoria del protesto a que se refiere el prrafo 243.1 de la
Ley de Ttulos Valores, dicha formalidad consistir en la constancia por falta de pago del crdito puesta en el
propio ttulo, por la empresa tenedora del mismo. Las constancias debern contener el motivo del protesto, la
fecha de ste y la firma del funcionario autorizado de la empresa.
Venta de los bienes
Artculo 13.-En caso de incumplimiento del deudor, el acreedor podr solicitar la venta directa, siempre que
se cumpla con los requisitos sealados en el artculo 243 de la Ley de Ttulos Valores, o la venta judicial del
inmueble afectado. La limitacin o renuncia a la facultad de proceder a la venta directa deber consignarse de
manera expresa en el ttulo.
En los casos en que proceda la venta directa del bien, la empresa que recibe el encargo lo har a condicin
de que el precio de venta que consiga, descontados los gastos y honorarios que correspondan, no sea inferior
al 75% de la valorizacin sealada en el ttulo.
Constancia por venta de bienes
Artculo 14.- En el caso de venta directa y sin intervencin de la autoridad judicial, la empresa que interviene
en la enajenacin expedir la constancia de la venta realizada. Para tal efecto, el levantamiento del gravamen
se sujetar a lo dispuesto por el artculo 244 de la Ley de Ttulos Valores.