Universidad Autnoma de Santo Domingo

Primada de Amrica
Fundada el 28 de octubre de 1538

Evolucin Histrica de la Propiedad

Y
Evolucin de la propiedad Inmobiliaria en Repblica Dominicana

Sustentante
Maritza Altagracia Martes Merejo
CF-9951

Asignatura
LEGISLACION DE TIERRA

Profesor
Pedro Julio Martnez.

INTRODUCCION................................................................................................... 3
Evolucin Histrica de la Propiedad..........................................................................4
Perodo Romano................................................................................................. 4
Perodo Arcaico............................................................................................... 4
Perodo Clsico............................................................................................... 4
Perodo de Bajo Imperio....................................................................................... 5
Edad Media........................................................................................................ 5
Perodo Contemporneo...................................................................................... 5
PERIODOS DE DIVISIN DE LA PROPIEDAD INMOBILIARIA EN LA REPBLICA
DOMINICANA........................................................................................................ 6
Primer Periodo: Bula Inter Catera........................................................................6
Segundo Periodo: La Ley de Amparo Real de 1578.................................................7
Tercer Perodo.................................................................................................. 10
Propiedad del Estado..................................................................................... 10
Cuarto Perodo................................................................................................. 12
Quinto Perodo................................................................................................. 14
CONCLUSION..................................................................................................... 17
BIBLIOGRAFIA.................................................................................................... 18

INTRODUCCION

El derecho de propiedad se ejerce sobre una cosa corprea o tangible. No tiene

validez en relacin con las cosas incorporales, pues sta no puede entregarse,
poseerse o constituir un dominio. Slo son susceptibles de cuasi-posesin, cuasitradicin y cuasi- dominio, aun cuando ellas forman parte del patrimonio.
El derecho a la propiedad se define, con la acto reivindicatorio (accin
reivindicatoria) o accin real, que permite al propietario perseguir la cosa, de
manos de quien se encuentre.
Finalmente, podemos definir la PROPIEDAD como el derecho real de usar, gozar
y disponer de las cosas, de las cuales se es propietario, sujeto a las restricciones
impuestas por la ley y defendible por accin reivindicatoria.
El Cdigo Civil Dominicano define la propiedad en el artculo 544, como el derecho
de gozar y disponer de las cosas del modo ms absoluto, con tal de que no se
haga de ellas un uso prohibido por las leyes y reglamentos. Durante este trabajo
trataremos el estudio del origen y evolucin de la propiedad inmobiliaria en nuestro
pas, pero antes explicaremos brevemente la evolucin histrica de los derechos
de propiedad a nivel mundial.

Evolucin Histrica de la Propiedad

Perodo Romano.
En esta poca se forma la idea bsica de la propiedad idea y se desarrolla en dos
etapas:
Perodo Arcaico.
Nace el derecho primitivo sobre el suelo basando su existencia en la institucin de
familia donde esta es la titular, con en Pter Familias con la potestad de disponer
el bien, se crea por primera vez una propiedad colectiva, pero privada y no
pblica.
A raz de las conquistas, Roma confisca nuevas tierras con la intencin de dar la
posesin a particulares, contra el pago de una tasa anual esta situacin da pie a
generar un nuevo derecho a quien consigue la ocupacin.
Perodo Clsico.
Nace la propiedad plena romana, donde los nicos que la ejerca eran los
ciudadanos romanos. Tambin aparece la figura de la propiedad provincial,
pretoria o peregrina. El pretor considera que existan propiedades que nos e
hallaban bajo la propiedad quiritaria y deban ser protegidas. En esta etapa la
posesin es considerada como una relacin de hecho, pero adaptada a las
necesidades, la prctica y asimilada unas veces a la posesin material y otras al
derecho de poseer.

Perodo de Bajo Imperio.

En esta poca la propiedad pretoria, peregrina y provincial desaparece por
completo mientras la posesin adquiere su mayor evolucin, al sealarse que la
posesin por excelencia es la posesin del propietario o del que cree ser titular,
demostrando a travs de un justo ttulo de adquisicin, para lo cual deba
demostrar buena fe, justo ttulo y duracin.

Edad Media.
Una caracterstica esencial de esta poca es la confusin que exista en relacin a
los vnculos personales y los vnculos reales. La existencia de los seoros crea
una figura parecida a un Jefe Rural los cuales tenan total autonoma, llevndolos
a mezclar soberana y propiedad. El rgimen de los feudos ms relacionado al
derecho privado que al pblico, se convierte en un derecho concreto de propiedad
que subsistira hasta 1,789, ao en que la Revolucin Francesa pondra fin
radicalmente al feudalismo.

Perodo Contemporneo.
Por primera vez se consider la propiedad como un elemento para el desarrollo
integral de la sociedad. Tambin es importante la creciente intervencin por parte
del Estado en la economa, punto que se reflejara con mayor nfasis despus de
las guerras mundiales.

PERIODOS DE DIVISIN DE LA
PROPIEDAD INMOBILIARIA EN LA REPBLICA DOMINICANA
Manuel Ramn Ruiz Tejada en su libro Estudio sobre la propiedad inmobiliaria
en la Repblica Dominicana, divide la historia del derecho de tierras dominicano
en cinco periodos. Recientemente el Dr. Rafael Ciprian, ha agregado a esta
concepcin

dos

periodos

ms,

teniendo

una

totalidad

de

seis

periodos. Estudiemos cada uno de ellos.

Primer Periodo: Bula Inter Catera

A la llegada de los espaoles, las tierras de Amrica estaban habitadas por los
aborgenes. La empresa del descubrimiento de Amrica trajo consigo la aparicin
de leyes que justificaban la conquista.
El Papa, mximo representante de la iglesia catlica, en aquel momento reuna en
sus manos el poder temporal y el poder espiritual y era la fuente a la cual
acostumbran acudir los soberanos del mundo para dirimir los conflictos que se les
presentaban. En esa virtud, al momento del descubrimiento, los Reyes de
Espaa acudieron ante el Santo Padre en busca de una base jurdica en la cual
apoyar y legitimar los derechos de los espaoles sobre las tierras descubiertas. En
esa virtud el Papa Alejando VI, a requerimiento de los Reyes Catlicos, dicto, el 3
de Mayo del ao 1943, la Bula Inter Catera.
Una bula era el documento emitido por el Papa que contaba con un sello de plomo
con la imagen de San Pedro y de San Pablo. En esta Bula, dictada seis meses
despus del descubrimiento de Amrica, el Papa dio, cedi y asign a los Reyes
de Espaa las tierras conquistadas. Nos cuenta Manuel Ruiz Tejada en su obra
sobre La Propiedad Inmobiliaria, que, posteriormente, con otra Bula dictada el 4 de
Mayo del ao 1493, se traz una lnea imaginaria a cien lenguas hacia el

occidente de la isla de Cabo Verde, de polo a polo, para demarcar las tierras que
deban corresponder a los Reyes de Espaa y las que deban corresponder a
Portugal. Estos dos documentos son considerados la primera fuente del derecho
inmobiliario dominicano. Estos dos documentos, Bula Inter Catera y Bula Eximie
Devotionis, les conceden a los Reyes de Espaa el derecho de propiedad sobre
todas las tierras descubiertas o por descubrir.

Segundo Periodo: La Ley de Amparo Real de 1578

Por las consecuencias del descubrimiento de Amrica, y como una forma de
manejar la gran empresa que signific la conquista del nuevo mundo, se crearon
en el ao 1511, el denominado Consejo de Indias. Este no era ms que una
especie de Tribunal Supremo que deba conocer de las apelaciones que fueran
interpuestas contra los fallos dictados por las reales audiencia que haban sido
creadas en estas tierras, teniendo la potestad, dicho consejo, de dictar cuantas
disposiciones se relacionaren con la conquista, con la vida y con los aborgenes
pues era una organizacin con facultades para dirigir administrativamente todos
los asuntos de las Indias. Fue este consejo que a travs de cdulas reales y
disposiciones formo una abundante legislacin que se conoce como Leyes de
Indias.
Dentro de las leyes de Indias existen dos, principalmente, que guardan una
relacin relevante con el acontecer histrico del derecho inmobiliario en la
Repblica Dominicana. Estamos hablando de La ley de Amparo Real y la Ley
Sobre Composicin de Tierras.
Estas dos leyes, segn explicacin de Manuel Ruiz Tejada, en su conjunto, tenan
dos objetivos principales:

Sanear a la propiedad inmobiliaria

Proveer a quienes la ocupaban un documento depurado que amparase su

derecho

La ley de Amparo Real fue dictada el da 20 de Noviembre del ao 1578. Esta ley
tiende a conjurar el problema de la posesin. En aquella poca la posesin se
derivaba del hecho de que los indios vivan y se sustentaban en unas tierras que
en los hechos eran suyas, pero que en derecho pertenecan a los Reyes. La ley
de amparo real proclama y sienta como principio el derecho de los reyes a estas
tierras y organiza un procedimiento para amparar en sus derechos a quienes
tenan una prueba escrita, preexistente. Los que utilizaban las disposiciones de
esta ley daban lugar a una especie de decisin judicial o de sentencia para
amparar el derecho de quien se hubiese ajustado a ese procedimiento.
Las disposiciones de la ley de Amparo Real son reproducidas por Manuel Ruiz
Tejada en su Estudio sobre la Propiedad Inmobiliaria, de la forma como se expone
a seguidas: los Reyes de Espaa afirman en esta ley que ellos han sucedido
enteramente en el seoro de las Indias a sus predecesores y que las tierras
pertenecan a su patrimonio, as como los baldos y suelos, por lo cual estiman
conveniente que toda tierra que se posea sin justos y verdaderos ttulos, les sea
restituida, reservando las que fueren necesarias para plazas, ejidos, pastos y
baldos y las que estn en poblados y repartiendo a los indios las que buenamente
hubieren menester para labra y hacer sus sementeras y crianzas.
En la ley se confirma a los indios la propiedad de lo que ahora tienen disponiendo
que todas las dems tierras quedaren libres y desembarazadas. Por ltimo, se
ordenaba y mandaba a los Virreyes y a las audiencia que fijasen termino
competente para que los poseedores exhibiesen sus ttulos de tierras, estancias,
chacras y caballeras, con el objeto de amparar a los que con buenos ttulos y
recaudos o justa prescripcin poseyeren, repitiendo que las dems tierras deban
ser restituidas a la Corona para disponer de ellas a su voluntad.

La otra ley, De Composicin de Tierras de fecha 17 de Mayo de 1631, ordenaba

que los que ocupasen tierras en exceso fuesen admitidos a moderada
composicin y se les despachasen nuevo ttulos y el resto fuese vendido a vela y
pregn y rematadas, dndoselas a razn de censo al quitar. Estaba, pues, a
cargo de las autoridades hacer una revisin de todos los ttulos para confirmar los
legtimos y consolidar los otros mediante la composicin. Esto supona
necesariamente que por ese exceso la Corona otorgara la venta, ya que la
composicin no era otra cosa que una figura jurdica a la cual deba acudir el
poseedor que ocupase tierras en exceso para comprarlas. Esto era una especie
de gravamen con que quedaban afectadas las tierras posedas en exceso cuando
el comprador no poda hacer su pago inmediato en efectivo. En la poca colonial,
la propiedad se encontraba dividida en:

Propiedad Realenga, que era la propiedad perteneciente a los reyes, es

decir, todas las propiedades de la Corona.

Propiedad Eclesistica, perteneciente a la iglesia

Propiedad de los Colonos Espaoles, conformada por la tierra que los

colonos

se

atribuyeron

en

los

repartimientos,

constituidas

por

adjudicaciones a ttulo gracioso que los Reyes de Espaa les concedan a

los colonos.
Los colonos tenan dos formas fundamentales de adquirir la propiedad:
a)

un repartimiento

b)

una merced, siendo esta las concesiones efectuadas por los monarcas

Propiedad de la comunidad indgenas, que no eran ms que las tierras

asignadas a los indios.

Tercer Perodo.
Como sabemos, nuestro acontecer histrico posterior al auge del descubrimiento
de Amrica, y la conquista de los territorios, tiene diversos puntos:
A travs del tratado de Basilea, Espaa le cede a Francia todos sus derechos
sobre la Isla de Santo Domingo, trayendo esto como consecuencia la aplicacin
en nuestro territorio de los Cdigos Napolenicos

En el ao 1809 la parte de la isla Espaola ocupada por nuestro pas es

reincorporada a Espaa, no producindose ninguna variacin importante en
lo que respecta al derecho de propiedad.

En el ao 1822 inicia la Independencia Efmera, la cual culmina con la

ocupacin haitiana del ao 1822, la cual acab de poner en vigor el Cdigo
Civil Francs.

El tercer periodo del desarrollo de la propiedad Inmobiliaria inicia con la

proclamacin de Independencia en el ao 1844. Se caracteriza por el
establecimiento, en la constitucin del 1844 de la conformacin del territorio dela
Repblica Dominicana, formado por la Isla de Santo Domingo y sus islas
adyacentes. En la

Constitucin votada

con

motivo

de la

Independencia se

establece el derecho de propiedad como un derecho fundamental. Es bueno que

precisemos que en aquella poca la propiedad se encontraba dividida en:

Propiedad del Estado

Propiedad de los particulares. Esta ltima se divida en:
a) Terrenos Comuneros
b) Terrenos no Comuneros

Refiere Manuel Ruiz Tejada en su ya citado libro que para aquellos tiempos no
exista ningn registro organizado de la propiedad. No exista ninguna oficina
pblica en la cual los actos relativos a la trasmisin del derecho de propiedad
fuere objeto de alguna intervencin directa o indirecta por parte de las autoridades.
En el ao 1845 se vota la Ley sobre Bienes Nacionales. Disposiciones
interesantes de esta ley son:
a)

se establece que todas las propiedades sin dueo conocido situadas

en el territorio de la Repblica Dominicana son bienes nacionales.

b)

Son bienes nacionales tambin, todas las propiedades, muebles e

inmuebles, capitales y sus rentas, pertenecientes a gobiernos anteriores, a

conventos religiosos de ambos sexos ya extinguidos, a terceras rdenes,
cofradas y dems corporaciones que ya no existieren.
Se estableca como bienes nacionales los que hubieren pertenecido a los
haitianos que estaban bajo el gobierno y que se mostraron de acuerdo con la
proclamacin de la independencia, y los bienes de los que se ausentaron del pas
sin prestar juramento de fidelidad a la nueva Repblica y los que auxiliaron al
enemigo.
En el ao 1890 se promulga nuestra ley sobre Registro y Conservadura de
Hipotecas, ideada sobre el sistema Francs. Se crean en virtud de esta ley las
conservaduras de hipotecas a cargo de un funcionario denominado Conservador
de Hipotecas. Estas oficinas deban existir en las cabeceras de las provincias o
distritos. En este texto legal no se consigna la obligatoriedad de la transcripcin
de los actos entre vivos relativos a la propiedad inmobiliaria.

El primer esfuerzo por reglamentar la situacin de los terrenos comuneros ocurre

en el ao 1907, en el que se dicta la ley del 29 de Junio, cuyo objetivo era evitar
un sinnmero de fraudes entre los codueos de terrenos comuneros,
establecindose las reglas siguientes:
a)

prohbe a los notarios levantar actos de venta en terreno comuneros si no

fueren previamente mensurados

b)

prohbe a los encargados del Registro, registrar actos de venta bajo escritura

privada que se refieran a ventas en esas tierras, a menos que se les presente el
plano de dichas tierras.
Un defecto de esta legislacin, segn Ruiz Tejada, lo encontramos en que el
hecho de autorizar a medir porciones determinadas de terreno comuneros, cuando
an se desconoca la cantidad de terreno perteneciente a cada accionista, puesto
que si ninguna ley estableca previamente el procedimiento para partir el sitio, se
desconoca el permetro de ste, su extensin y la cantidad de ttulos o
acciones. Una consecuencia de esto fue que los interesados se limitaban a medir
lo que posean; y otros ms codiciosos y audaces median lo que aspiraban a
poseer con grave perjuicio para otros accionistas. Es esta ley el origen de planos
y actas de mensura caprichosos.

Cuarto Perodo
Ley de Divisin de Terrenos Comuneros del ao 1911. Esta legislacin constituye
el primer esfuerzo del legislador dominicano para organizar un sistema de dividir
los terrenos comuneros. La ley fue promulgada el da 21 de abril del ao 1911. En
su primer artculo esta disposicin declaraba de utilidad pblica la mensura,
deslinde y particin de los terrenos comuneros, siendo de esta forma, un
procedimiento obligatorio para todo el mundo despus de iniciado, siendo optativo

iniciar o no el procedimiento para cada uno de los accionistas del terreno

comunero.
El procedimiento establecido por esta ley, lo podemos recapitular de la forma
siguiente:

Uno o ms accionistas podan dirigir una instancia acompaada de los

documentos que justificaban su derecho al Juez de Primera Instancia del
Distrito Judicial donde se encontrare el terreno comunero, pidiendo la
mensura y particin del terreno. Esta deba indicar los copropietarios
conocidos y su residencia y si haba o no ausentes o menores sin tutor o si
lo ignoraban.

Si el juez acoga la instancia nombraba un agrimensor para que efectuara la

peticin y un notario para que fuera el depositario de los ttulos

Obtenida la designacin del agrimensor y del notario, las partes deban

hacer publicar en la prensa el resumen de la sentencia y distribuir avisos
entre los vecinos y copropietarios por medio de hojas sueltas, las que
enviaban en nmero suficiente al Magistrado Procurador Fiscal para que
ste las hiciere distribuir por medio de las autoridades rurales.

El Agrimensor deba hacer el permetro general del sitio, lo cual equivala a

deslindar dicho sitio entre los sitios vecinos. Despus levantaba el plano y
el acta de mensura correspondiente a ese trabajo y de reunirse con el
Notario para dividir el terreno entre el nmero de accionistas, volva a
terreno para practicar cada uno de los deslindes particulares. En sentido
general, el trabajo del agrimensor tena dos etapas: una en el terreno y otra
en su estudio, consistiendo la ltima en el levantamiento de los planos y
actas de conformidad con el resultado de su actuacin.

Terminadas las operaciones el agrimensor y el notario sometan al Tribunal

las actas de ellas indicando la parte proporcional de cada accionista en los
terrenos divididos y los gastos hechos a fines de homologacin.

Dentro de esta etapa se crea la ley de inscripcin de ttulos del ao 1912. Con ella
se pretendi organizar un catastro para los terrenos rurales, disponiendo la
inscripcin de los ttulos. Esta ley tena un carcter obligatorio y general.
Constitua una obligacin inscribir todos los ttulos y se estableca que todo el que
adquiriera una propiedad territorial rural deba inscribirla en el registro en el
trmino de 60 das a partir de la fecha de adquisicin. Las funciones referentes a
esta ley estaban a cargo del conservador de hipotecas.

Orden Ejecutiva 590

Esta orden fue dictada el 02 de enero del 1921, con la cual se dio capacidad a los
Juzgados de Primera Instancias para conocer y homologar conforme a la Ley
sobre divisin de terreno comunero del ao 1911 la cual quedaba restablecida
nicamente para esos fines, los expediente de divisin de terrenos comuneros
cuyas mensuras generales hubiesen sido terminados antes del 1ro. De agosto del
1920 as como los de las mensuras comenzadas al 06 de diciembre del 1919. La
capacidad de los Juzgados en esos casos quedaba sper dictada al hecho de que
no se hubiese ordenado y empezado una mensura catastral en ese sitio.
En este periodo se bas en que el pas desaparecera el sistema de los terrenos
comuneros y que fuera sustituidos por otro en donde las propiedades rurales
estuvieran todas mensuradas, deslindadas y divididas entre todos sus dueos,
que de conformidad con el Magistrado Rafael Ciprian, estableca que era lograr la
divisin de los terrenos comuneros, sino para entrar de una vez y para siempre a
la forma de propiedad capitalista de la tierra.

Quinto Perodo

La Orden Ejecutiva 511 del 1ro. De julio del 1920, y la Ley 1542 sobre Registro de
Propiedad Inmobiliaria, Quinto Perodo (y sexto periodo para algunos autores lo
constituye la ley 1542)
El quinto perodo nace con la implementacin del Sistema Torrens por medio de la
ley 511, la cual fue sustituida por la Ley Sobre Registro de Tierras No.1542, de
fecha 11 de octubre de 1947, legislacin netamente dominicana, que representa
un acontecimiento de extraordinaria importancia para nuestra historia, donde los
dominicanos manifestamos la voluntad de darnos el rgimen legal de la tenencia
de la tierra que nos rige.
La Ley de Registro de Tierras al igual que la Ley sobre Divisin de Terrenos
Comuneros del ao 1911, son los dos grandes esfuerzos legislativos hechos en el
pas con el propsito de resolver el problema de las tierras comuneras y de
organizar un sistema de registro de la propiedad inmobiliaria, de carcter cientfico
y permanente, lo que en la primera de estas leyes se ha logrado como una
conquista jurdica en materia de registro inmobiliario que honra y distingue a la
Repblica Dominicana entre aquellos pases de ms avanzada legislacin en ese
aspecto, ya que los ttulos que se adquieren de conformidad con dicha Ley, tienen
un carcter de irrevocables, perpetuos y absolutos como una consecuencia lgica
y obligada de las condiciones de publicidad, autenticidad, legalidad y especialidad
del Sistema Torrens, y sobre los cuales, por tanto, no pueden surgir transcurrido
cierto tiempo, conflictos de ninguna naturaleza en cuanto al derecho de propiedad
se refiere y cuyo ttulo tiene la garanta del Estado.

Es evidente que con la Orden Ejecutiva No.511 del 1 de Julio de 1920, dicha
disposicin legal del Gobierno Militar de Ocupacin Norteamericana, se hicieron
las bases jurdicas e institucionales de lo que sera el rgimen legal de las
tenencias de las tierras en Repblica Dominicana, introduccin en el territorio
nacional el Sistema Torrens de registro de propiedad inmobiliaria.

Ley No. 108-05, Sobre Registro Inmobiliario

Objeto:
Establecido en el artculo 1 cuando instituye: La presente ley se denomina ley de
Registro Inmobiliario y tiene por objeto regular el saneamiento y el registro de
todos los derechos reales inmobiliarios, as como las cargas y gravmenes
susceptibles de registro en relacin con los inmuebles que conforman el territorio
de la Repblica Dominicana y garantizar la legalidad de su mutacin o afectacin
con la intervencin del Estado a travs de los rganos Competentes de la
Jurisdiccin Inmobiliaria.
Caractersticas:

Instituye el conjunto de Principios que Rigen el actual sistema

inmobiliario dominicano, dando ms garantas y un estableciendo un
rgimen ms depurado y organizado.

Establece ms Fundamentos y regulariza los procedimientos ante

sus diferentes rganos e instituciones al establecer los reglamentos
para cada una.

Se reducen los trmites burocrticos, esto se refleja en la eliminacin

de sometimiento indirecto por ante estos tribunales, a manera de
ejemplo.

Regulariza el Procedimiento de Saneamiento aclarando el mismo y

reduciendo sus fases.

CONCLUSION
La ocupacin puede haber sido en pocas remotas no solo el fundamento, si no el
fundamento nico de la propiedad; pero en los tiempos actuales con este solo
fundamento la propiedad carecera de una base slida.
La idea de la funcin social de la propiedad va unida a la idea del bien comn, al
que tantos respetos se le rinden a diario, tericamente pero sin trascienda, de
hecho a las realidades de la vida.
Resulta normal que existan diversos sistemas de registro de la propiedad
inmobiliaria en el mundo. Esto as porque cada Nacin, cada pueblo, cada regio,
cada Continente, tiene su propia historia y su propia realidad. Y el sistema que
adoptan tiene que ser el producto de esa historia y de esa realidad, pero en
nuestro pas, hasta la fecha ningn sistema de registro inmobiliario ha tenido tanto
xito como el Sistema Torrens, que fue una de las cosas positivas que nos leg la
invasin norteamericana. El cual no ha alcanzado las metas para las que fue
implantada en nuestro territorio, no debido a fallas del Sistema, sino a la
negligencia y falta de aplicacin del Estado.

BIBLIOGRAFIA

procedimientosespecialesuasd.blogspot.com/2010/11/recopilacion-sobre-elderecho-de.html

es.scribd.com/doc/57499359/Estudio-Evolutivo-de-Las-Figuras-Juridicasde-La-Propiedad-Inmobliria-en-Rep-Dom

www.monografias.com/trabajos15/derecho-propiedad-peru/derechopropiedad-peru2.shtml#ixzz3BT4K7hF9

www.monografias.com/trabajos35/propiedad-roma/propiedad-roma.shtml

www.monografias.com/trabajos71/evolucion-propiedad-inmobiliariadominicana/evolucion-propiedad-inmobiliariadominicana2.shtml#ixzz3BpVHVYEq