La Servidumbre

La servidumbre (del latn servus) es una forma de contrato social y jurdico

tpica del feudalismo mediante la que una persona el siervo,
generalmente un campesino queda al servicio y sujeta al seoro de otra
el seor feudal, generalmente un noble. Durante la Edad Media, un
siervo era una persona que serva en unas condiciones prximas a la
esclavitud. La diferencia principal con respecto a un esclavo consista en
que, en general, no poda ser vendido por separado de la tierra que
trabajaba y en que jurdicamente era un hombre libre.

Concepto
La servidumbre es un derecho real sobre cosa ajena que consiste en poder impedir
ciertos actos al propietario de la misma o en la facultad de usarla de un modo
determinado. Existen dos tipos de servidumbres:
a) Servidumbres prediales. Se constituyen entre dos fundos:- el fundo sirviente.- El
fundo dominante.b) Servidumbres personales. Se constituyen a favor de una persona.
En este caso la cosa gravada sirve ala persona.
Servidumbres prediales
Son derechos reales sobre cosa ajena que limitan las facultades del propietario de un
fundo en beneficio del propietario de otro fundo al que proporciona una utilidad
concreta. Son derechos realas porque recaen sobre fundos y se mantiene con
independencia de que cambien los propietarios de los dos fundos. Sus principios son:
a) Nemini res sua servit. No se puede constituir una servidumbre sobre cosa propia y
ello implica el hecho de que los fundos tienen que pertenecer a distintos propietarios.b)
Las servidumbres son inseparables del fundo sirviente y dominante. Los romanos la
califican como cualidad del fundo y de sta se deriva la utilidad y la vecindad. Los
primero indica que la servidumbre debe proporcionar al propietario del fundo
dominante una utilidad objetiva, no un mero capricho del propietario aunque all vaya

implcita una utilidad subjetiva. Se ha discutido si se exige esa utilidad de forma

perpetua y se ha establecido que debe ser as en el caso de las servidumbres de agua. En
cuanto a los segundo, los fundos tiene que ser vecinos pero eso no quiere decir que
tenga que ser medianeros.c) Son indivisibles. No se pueden adquirir ni establecer por
partes ideales; por cuotas. En el caso de que hayan varios copropietarios del fundo
sirviente, es necesario el acuerdo entre ellos para que se impongan un acuerdo entre
servidumbres.d) Inalienabilidad. Como las servidumbres son inherentes al fundo al que
beneficia no es enajenable por separado.
Tipos de servidumbres
Rsticas
Estn:
a) Servidumbres de paso. Son:1. Iter. Permite al titular pasar por el fundo sirviente a pie,
a caballo o en litera.2. Actus. Daba a su titular el derecho a llevar al ganado y tambin
carruajes. 1023. Va. Daba el derecho a utilizar un camino ms amplio y comprenda las
facultades de las otras dos.Estas servidumbres juntos con loas servidumbres de
acueductos son las ms antiguas y eran res mancipi.b) Servidumbres de agua.1.
Acueducto. Es la ms antigua y supone el derecho a pasar agua por el fundo ajeno.2. El
derecho a sacar agua del fundo sirviente que a su vez implica el derecho a pasar adonde
est el agua y tambin el derecho abrevar el ganado.c) Servidumbres de extraccin de
materiales.1. Extraer greda.2. Extraer piedra.En ambos casos es imprescindible que los
materiales se usen en predio dominante.
Servidumbres urbanas
a) Luces y vistas. 1. Servidumbre que impide al propietario del fundo sirviente realizar
construcciones que disminuya las vistas o la luz del fundo dominante.2. Servidumbre de
que por parte del fundo sirviente no se puede edificar a ms altura que la sealada.3.
Servidumbre que permite huecos o ventanas en una pared comn en beneficio del
predio dominante.b) Desage de edificios.1. Servidumbre para verter aguas pluviales
gota a gota o a travs de un canal.2. Servidumbre de desage de aguas fecales por
tuberas a travs del fundo sirviente.c) Servidumbres de muros y proyecciones.1.
Servidumbre de apoyo o viga.2. Servidumbre de apoyo de muro.3. El derecho a
proyectar balcones o terrazas sobre el fundo sirviente.4. El derecho a proyectar una
cubierta protectora sobre el fundo sirviente.
Modos de constitucin de la servidumbre
Hay que distinguir segn sean en fundos itlicos o provinciales; en poca clsica o
justinianea:
En poca clsica los fundos itlicos se constituyen por mancipatio, in iure cessio,
deductio, la adiudicatio y la usucapio. En fundos provinciales se hacan por pactiones y
stipulationes.
En poca justinianea est adems de las formas de la poca clsica, se constituyen por
pactiones y stipulationes. Adems se constituyen por el ejercicio desde tiempos
inmemoriales por paciencia, prescripcin, constitucin tcita.
Extincin de las servidumbres
La servidumbre desaparece por cuatros medios:
a) Confusin. El dueo del fundo dominante adquiere la propiedad del fundo sirviente o
viceversa.b) Renuncia del titular del fundo dominante. Esa renuncia haba que analizarla
mediante in iure cessio.c) Por destruccin de uno de los fundos o de los dos.d) Por no
uso. Cuando no se ejerca el derecho a servidumbre durante un plazo determinado se
extingua. Ese plazo era de dos aos en poca clsica y en poca justinianea 10 entre
presentes y 20 entre ausentes.
Proteccin

Se realizaba mediante la vindicatio servitutis en poca clsica y este mismo

procedimiento en poca justinianea era actio confesoria. En principio estaba legitimado
pasivamente el propietario del fundo sirviente pero ms tarde tambin tena legitimacin
pasiva tercera. El ejercicio del derecho de servidumbre se protega mediante interdictos
prohibiciones.
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EXTINCION DE LAS SERVIDUMBRES

El codigo seala como causas de extincion de las servidumbres:

1.- Por la resolucin del derecho del que las ha constituido.
2.- Por la llegada del da o de la condicin, si se ha establecido de uno de estos modos.
3.- Por la confusin, o sea la reunin perfecta e irrevocable de ambos predios en manos
de un mismo dueo.
As, cuando el dueo de uno de ellos compra el otro, perece la servidumbre, y si por una
nueva venta se separan, no revive, salvo el caso del Artculo 860; por el contrario, si la
sociedad conyugal adquiere una heredad que debe servidumbre a otra heredad de uno de
los dos cnyuges, no habr confusin sino cuando, disuelta la sociedad, se adjudican
ambas heredades a una misma persona.
4.- Por la renuncia del dueo del predio dominante.
5.- El no uso: Por haberse dejado de gozar durante diez aos en las servidumbres
discontinuas corre el tiempo desde que han dejado de
6. Imposibilidad de ejercer la servidumbre por el estado en que se hayan las cosas: Si
cesa la servidumbre por hallarse las cosas en tal estado que no sea posible usar de ellas,
revivir desde que deje de existir la imposibilidad con tal que esto suceda antes de haber
transcurrido diez aos.

Artculo 867
Se puede adquirir y perder por la prescripcin un modo particular de ejercer la
servidumbre, de la misma manera que podra adquirirse o perderse la servidumbre
misma.
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EJERCICIO DE LA SERVIDUMBRE

Para saber cules son los derechos del dueo del predio dominante y las obligaciones
del predio dominante y las obligaciones del dueo del predio sirviente, hay que atender
a la ley si la servidumbre es legal o natural, y al contrato o a la posesin si la
servidumbre es voluntaria.
a). SERVIDUMBRE NATURALES: son las impuestas por la naturaleza, y tienen su
origen en la natural situacin de los fundos; existiran aun sin que la ley las reconociera.

Servidumbre de libre descenso y escurrimiento de las aguas

''El predio inferior est sujeto a recibir las aguas que descienden del predio superior
naturalmente, es decir sin que la mano del hombre contribuya.
b). SERVIDUMBRES LEGALES: son las que han sido impuestas por la ley aun
contra la voluntad del dueo del predio sirviente, y son dos clases: unas relativas al uso
pblico o establecidas en razn de uso pblico , y otras relativas a la utilidad de los
particulares.
1. Servidumbre de inters pblico: son de 2 especie: las que se refiere al uso de las
riberas para la navegacin o flote, y las que se establecen por reglamentos y ordenanzas
especiales.

Aqu trata de Uso de la ribera para los menesteres de la pesca y de la navegacin o flote
y Servidumbre establecidas por reglamentos y ordenanzas especiales.
2. Servidumbre de inters privado: son determinadas por las ordenanzas de de poltica
rural.
Aqu trata especialmente de la Demarcacin, Cerramiento, Transito, Medianera,
Acueducto, Luz y Vista.
c). SERVIDUMBRE VOLUNTARIAS: numero de ilimitado de las mismas: la
constituida por un hecho del hombre, es decir la que no proviene ni de la situacin
natural de los lugares ni ha sido establecida por la ley
MODOS DE ESTABLECER LAS SERVIDUMBRE VOLUNTARIAS: segn el
cdigo se establecen de 4 maneras
1. El TITULO: acto jurdico generador del derecho, no el documento que le sirve de
prueba.
2. La DESTINACION DEL PADRE DE FAMILIA: es el acto por el cual el dueo de
dos predio establece entre ellos un servicio o relacin que constituya servidumbre si los
predios fueran de distintos dueos.
3. LA PREESCRIPCION: servidumbre que pueden adquirirse por prescripcin.
Por regla general todo derecho real puede adquirirse por prescripcin. Pero la ley
establece una excepcin en materia de servidumbre.
4. POR SENTENCIA DE JUEZ: en el juicio de particin el juez partidor, al hacer la
divisin de dos fundos puede establecer las servidumbres necesarias para la cmoda
administracin de goce

La servidumbre en el derecho romano

La servidumbre dentro del Derecho romano como principal

fuente histrica del Derecho actual.
Servidumbres
Las servidumbres son derechos reales establecidos sobre una cosa en provecho de una
persona o de un fundo perteneciente a un propietario distinto. De esta definicin surge
que existen dos clases de servidumbre:
1. Las servidumbres personales: Cuando el derecho de retirar la utilidad de la cosa de
otro se ha establecido a favor de una persona y no puede durar como mximo, sino el
tiempo que esa persona viva.
2. La servidumbre real o predial: Cuando la utilidad se ha establecido a favor de un
inmueble, que toma el nombre de fundo dominante, reservndose el nombre de fundo
sirviente para designar el inmueble que est gravado con la servidumbre.
Es claro que quien percibe la utilidad no es el llamado fundo dominante sino su
propietario, pero lo percibe como tal propietario y subsiste con la cosa o con el
inmueble y para el inmueble.
La servidumbre personal es una relacin entre una persona y una cosa, que desde el
punto de vista activo: es el derecho que tiene una persona de retirar una utilidad de la
cosa de otro; y desde el punto de vista pasivo: es una carga impuesta a una cosa de
procurar utilidad a una persona distinta del propietario. La servidumbre real o predial, es
una relacin entre dos fundos, que desde el punto de vista activo: es el derecho atribuido
a un fundo de retirar utilidad a otro; y desde el punto de vista pasivo, es la carga
impuesta a un fundo de procurarle utilidad a otro fundo.

Proteccin de las servidumbres

Las servidumbres estn protegidas por la "accin confesara", la "accin negatoria" y
los "interdictos".
La "accin confesara". Si una persona pretende tener derecho de una servidumbre sobre
el fundo de otro, tiene que ejercer en justicia contra el propietario del fundo, la accin
confesara.
La "accin negatoria" Si una persona quiere hacer constar que su fundo esta libre de una
servidumbre que un tercero pretende ejercer, tiene que accionar en justicia en contra de
esta persona, por medio de la accin negatoria.
Los "interdictos". La cuasi- posesin de las servidumbres estaba garantizada por
acciones interdictales.

Extincin de las servidumbres reales

Las servidumbres reales se extinguen de la siguiente manera:
1. Por renuncia a la servidumbre por parte del propietario del fundo dominante, siendo
en este caso que el propietario del fundo dominante retransfiera la servidumbre al
propietario del fundo sirviente, de un modo anlogo a como sta se haba establecido.
2. Por la prdida de uno de los dos fundos. Si se pierde o se destruye uno de los fundos
se extingue la servidumbre; pero, se admiti, que si uno de los dos edificios era
destruido y luego era reconstruido en el mismo sitio, la servidumbre reviva.
3. Por confusin, o sea por reunin en manos de una misma persona de la condicin de
propietario de ambos fundos, lo que puede ocurrir:
a) Porque el propietario del fundo dominante adquiera el fundo sirviente.
b) Porque el propietario del fundo sirviente adquiera el fundo dominante.
c) Por el no uso. Segn el derecho civil por dos aos de no uso y segn el derecho de
Justiniano por diez o veinte aos de no uso. Es de observar que de esta forma solo se
extinguen las servidumbres rurales, pues la urbanas, requieren primero un acto contrario
al ejercicio de la servidumbre por parte del propietario del fundo sirviente o de un
tercero y luego el transcurso del tiempo ya sealado.

TIPOS DE SERVIDUMBRES

Tipos de servidumbres se tipifican segn su contenido especifico, en concreto segn su

fin econmico agrario o de edificacin. Se divide en:
-Servidumbres prediales rsticas, se refieren a ventajas agrarias, eran las mas
importantes. P.e.: la de paso, de aguas, de llevar el ganado a pastar o a abrevar...
-Servidumbres prediales urbanas, suponen comodidades de un edificio que se imponen
al vecino, entre estas las ms importantes eran la de luces, las de vertiente de aguas

Servidumbres por necesidad

La corte encontrar una "servidumbre por necesidad" cuando en dos parcelas de tierra,
una servidumbre sobre una parcela de tierra es estrictamente necesaria para el uso y

disfrute de la otra parcela de tierra. La creacin de esta clase de servidumbre requiere

que en algn momento ambas parcelas de tierra hayan estado unidas como una o hayan
sido propiedad del mismo dueo. El uso anterior de la servidumbre, no se requiere. El
ejemplo ms comn de una servidumbre por necesidad es una propiedad sin acceso a un
va pblica y el acceso solo puede ser obtenido teniendo el derecho de paso sobre una
parcela de tierra vecina. La teora legal es que la parcela de tierra fue creada
accidentalmente, y el propietario se olvid de incluir una servidumbre o un mtodo de
acceso a la va pblica.
Servidumbres permisibles
Una servidumbre permisible es simplemente el permiso para utilizar la tierra de otro. Es
esencialmente una licencia, que es completamente revocable en cualquier momento por
el propietario. Para estar totalmente seguros de que una servidumbre permisiva no se
convierta en una servidumbre por prescripcin, algunos propietarios indican a travs de
sealamientos la concesin de la servidumbre o de la licencia permisiva. Tales
sealamientos - los encontramos a menudo en los caminos privados -- tpicamente
establecen: "Esto es un camino privado. El uso de este camino es permisible y se puede
revocar en cualquier momento por el dueo.
Servidumbres expresas
Una servidumbre expresa es creada por un acuerdo de voluntades y por escrito. Una
servidumbre expresa se puede tambin crear cuando el dueo de cierta propiedad
transmite la tierra a otra persona, pero reserva el derecho a la servidumbre. Este arreglo
se conoce como "servidumbre por reserva."
Servidumbres implcitas o tcitas
Segn lo mencionado anteriormente, incluso cuando ningn documento o acuerdo ha
creado una servidumbre expresa, una servidumbre se puede crear ("tcitamente") por
una situacin o circunstancia. Para crear una servidumbre implcitamente, tres requisitos
deben ser cumplidos:
La servidumbre debe ser por lo menos razonablemente necesaria para el disfrute de la
propiedad original.
La tierra se debe dividir (o "separar"), ya sea que el dueo est vendiendo una parte de
la tierra y conservando la otra parte, o subdividiendo la propiedad y vendiendo pedazos
a diversos propietarios
El uso por el cual la servidumbre implcita es reclamada debe de haber existido
anteriormente a la divisin de la propiedad o de la venta.
Como se explica ms detalladamente a continuacin, la diferencia principal es que una
servidumbre expresa es creada por un acuerdo o un documento, mientras que una
servidumbre implcita se presenta con ciertas circunstancias.

CARACTERES DE LA SERVIDUMBRE

El derecho de servidumbre presenta los siguientes caracteres:

1. es un DERECHO REAL: de ah aunque cambie el dueo del fundo sirviente, el
gravamen sigue pesando y no podr ser levantado o rescatado por el nuevo dueo sin el
consentimiento del propietario del fundo dominante.
2. es un DERECHO DE INMUEBLE: pues siempre se ejerce sobre una cosa inmueble.
3. es un DERECHO ACCESORIO: es accesorio de la propiedad inmueble.
4. es un DERECHO PERPETUO: pues se establecen para una utilidad o necesidad
indefinida o perpetua como la existencia del predio dominante mismo.
5. es un DERECHO INVISIBLE: significa que no puede adquirirse, ejercerse ni
perderse por partes. Consecuencias de la INVISIBILIDAD son:
a. que sobre un fundo que permanece indivisamente a varios copropietarios.
b.que al dividirse el predio sirviente, no varia la servidumbre que estaba constituida en
l y deben sufrirla aquel o aquellos a quienes toquen la parte en que se ejercita.
c.que si el predio dominante pertenece a muchos proindiviso.

La Servidumbre de Luces.
Las servidumbre de luces suponen la existencia de huecos para tomar luz del predio
vecino, y la de vistas, abrir ventanas o huecos para gozar de vistas a travs del fundo
vecino, e impedirle toda obra que la merme o dificulte.
Luces y vistas en pared medianera. - Para poder abrir ventanas o huecos en dicha pared
ser requiere el consentimiento del otro, u otros medianeros. - Para poder abrir ventanas
o huecos en dicha pared ser requiere el consentimiento del otro, u otros medianeros.
Luces y vistas en pared propia.-.Huecos de tolerancia: El dueo de una pared no medianera, contigua a finca ajena,
puede abrir en ella ventanas o huecos siempre que: El dueo de una pared no medianera,
contigua a finca ajena, puede abrir en ella ventanas o huecos siempre que:
- estn a la altura de las carreras, o inmediatos a los techos.
- sus dimensiones sean de 30 cm en cuadro y
- tengan reja de hierro remetida en la pared y con red de alambre.
Distancia mnima del predio dominante: No se pueden abrir ventanas con vistas rectas,

ni balcones u otros voladizos semejantes sobre la finca del vecino, si no hay dos metros
de distancia entre la pared en que se construyan y dicha propiedad. La distancia se
cuenta desde la lnea exterior de la pared en los huecos en que no haya voladizos, o
desde la lnea de estos donde los haya. No se pueden abrir ventanas con vistas rectas, ni
balcones u otros voladizos semejantes sobre la finca del vecino, si no hay dos metros de
distancia entre la pared en que se construyan y dicha propiedad. La distancia se cuenta
desde la lnea exterior de la pared en los huecos en que no haya voladizos, o desde la
lnea de estos donde los haya.
Tampoco pueden tenerse vistas de costado u oblicuas sobre la misma propiedad, si no
hay 60 cm de distancia, contada desde la lnea de separacin de las dos propiedades.
Distancia de respeto del predio sirviente: Cuando por cualquier ttulo se hubiera
adquirido derecho a tener vistas directas, balcones o miradores sobre la propiedad
colindante, el dueo del predio sirviente no puede edificar a menos de tres metros de
distancia. La distancia se toma igual que lo dispuesto para el predio dominante. Cuando
por cualquier ttulo se hubiera adquirido derecho a tener vistas directas, balcones o
miradores sobre la propiedad colindante, el dueo del predio sirviente no puede edificar
a menos de tres metros de distancia. La distancia se toma igual que lo dispuesto para el
predio dominante.