La prescripcion adquisitiva de dominio. El justo titulo y...

La prescripcin adquisitiva de dominio. El justo ttulo y los efectos de la

sentencia.
Por: Ulises A. YAYA ZUMAETA
Juez superior de la Corte Superior de Justicia de Lima.
La usucapin es un medio de adquisicin de la propiedad a travs de la posesin de un
bien determinado, bajo ciertas condiciones y por el tiempo que precise la ley, regulando
sta posesiones cortas y largas para cualquier clase de bien a usucapir, pero
efectuando una diferencia para el perodo corto, siempre que se pretenda adquirir
bienes inmuebles, constituida por la necesidad de contar con un justo ttulo. Para los
bienes muebles, el perodo corto exige buena fe (y no justo ttulo), la que como regla
general en actos de materia civil se presume existente.
De igual modo, la ley sustantiva parece indicarnos (en el Artculo 952 del Cdigo Civil)
que tal modo de adquisicin de la propiedad no requiere la preexistencia de una
declaracin judicial expresa, cuando regula que quien adquiere un bien por prescripcin
(sin duda como consecuencia de una posesin continua, pacfica y pblica) puede (y no
debe) entablar un juicio para que se le declare propietario.

Sin embargo, los temas descritos no son pacficos en la doctrina y jurisprudencia,

encontrndonos no pocas veces frente a posiciones que, vinculadas con esos mismos
temas, requieren en cada caso un examen razonado que apunte a la solucin en justicia
de los conflictos suscitados.
EL JUSTO TTULO
Sobre el justo ttulo advertimos posiciones doctrinales que apuntan a presentarlo como
aquel que se encuentra revestido de las formalidades de ley, pero que tiene algunos
defectos o vicios, de modo tal que no puede ser confundido con un ttulo perfecto.
Adems y como parece obvio, si el ttulo fuera perfecto, sin ningn defecto de forma o
de fondo, no sera necesario recurrir a la prescripcin para consolidar el derecho del
adquirente. Los defectos del justo ttulo se plantean, cuando menos, en tres sentidos:

i) Que el ttulo emane de una persona que no es el propietario del bien; lo que cada vez
puede resultar menos frecuente, dado el incremento de la formalizacin y publicidad
registral;

ii) Que el ttulo haya sido otorgado por una persona incapaz; lo que hara nulo al
documento de su propsito, sin que ello perjudique o desvirte la buena fe del poseedor,
salvo prueba en contrario; y,

iii) Que el ttulo no revista las solemnidades exigidas por la ley, bajo sancin de nulidad.
Como vemos, el justo ttulo es, en esencia, un ttulo imperfecto, en virtud del cual el
posesionario no adquiere la propiedad (aunque crea que ello s ha sucedido), y que le
permite, en su momento, presentarlo para una pretensin de usucapin, con adicin de
la probanza de los otros elementos ya mencionados, que deben concurrir para la
declaracin de propiedad pretendida.

Sobre lo mismo, en el Pleno Jurisdiccional Regional Civil realizado en Arequipa el 29 de

arzo de 2008 se concluy por mayora en la posibilidad de considerar a un contrato de
compraventa cmo justo ttulo para usucapir.
Esto, se etiende, bajo la apreciacin de que el acto jurdico

respectivo lleve nsita una deficiencia, que no permite materializar la voluntad traslativa
de dominio que de l pueda desprenderse.

EL EFECTO DE LA SENTENCIA
Son dos las alternativas que la jurisprudencia pantea sobre este tema: que la sentencia l
prescripcin adquisitiva de dominio. El justo ttulo y los efectos de la sentencia de
prescripcin adquisitiva sea constitutiva o que sea declarativa.
En el primer caso (posicin asumida por la Corte Suprema de Justicia en las Casaciones
3109-99-Lima, 1450-99-Tacna y 1166-06-Lima, entre otras), es a partir de la sentencia
firme que se genera una nueva situacin jurdica respecto de la propiedad del bien y su
titular, ms an si en tanto no exista sentencia firme que declare la prescripcin
adquisitiva, a accin reivindicatoria, adems de otras, se encuentra expedita a favor del
propietario, conforme al Artculo 927 del Cdigo Civil.
En el segundo caso (posicin asumida por la instancia mxima de la justicia nacional en
las Casaciones 754-01-Arequipa, 2792-02-Lima y 750-08-Cajamarca entre otras): a) la
usucapin opera de pleno derecho;
b) la ley no obliga que para adquirir ese derecho tenga previamente que obtenerse
sentencia favorable que as lo declare, dentro de un proceso de prescripcin adquisitiva
de dominio; y,
c) como consecuencia de la probanza de la posesin cualificada y por el trmino
respectivo, se configura una ficcin legal, en virtud de la cual los efectos de la usucapin
deben retrotraerse al momento enmque se inici la posesin, pues tomando como base
la realidad de dicha posesin es que se adquiri el derecho de propiedad.
No obstante, aqu surge una problemtica vinculada con los actos jurdicos que pueda
haber generado el propietario registral con terceros, durante el lapso de tiempo invocado
por el usucapiente para adquirir la propiedad, y por los que incluso aquel pueda haber
manifestado voluntad de trasladar la propiedad, total o parcialmente.
En efecto, es posible que durante el aludido lapso de tiempo se hayan suscrito contratos
de diversa clase con personas ajenas a aquellas que forman la relacin del proceso de
prescripcin adquisitiva de dominio, con afectacin del bien. Si la sentencia de
usucapin se retrotrae al momento en que se inici la posesin, esos actos son nulos por
no haber sido efectuados por el propietario?. La respuesta, en principio, parece positiva,
a la luz de la mencionada Casacin 750-08-Cajamarca, en la que, sin embargo, se
agrega la apariencia de mala fe por parte de los que intervinieron en el acto jurdico que
finalmente se declar nulo, al haber conocido stos del inicio del proceso de usucapin.
Y si los contratantes hubiesen actuado de buena fe, la aludida retroactividad de la
sentencia al inicio de la posesin tendra efectos reales sobre el acto jurdico celebrado?

Esto ltimo para ser la motivacin de la mencionada Casacin 2792-2002-LIMA, cuando

indica que si bien la prescripcin adquisitiva opera de pleno derecho () el pleno efecto
erga omnes slo derivar de la usucapin reconocida por sentencia judicial e inscrita en
los Registros Pblicos ().

A MANERA DE CONCLUSIN
Siendo la propiedad un derecho inviolable (Artculo 70 de la Constitucin Poltica del
Estado), del cual nadie puede ser privado sino por razones estrictamente sealadas en la
propia Constitucin y en la ley, creemos necesario que la aplicacin de las disposiciones
vinculadas con la prescripcin adquisitiva de dominio, se efecte de un modo predictible.
En ese sentido, los rganos de la justicia nacional son los llamados a tomar una posicin
unvoca, en resguardo de la propiedad, la seguridad jurdica y/o el derecho de terceros.