EL COSTO EN LA CONSTRUCCIN DE VIVIENDAS: REALIDADES

Y PERSPECTIVAS
Idalmis Nery Hernndez Prez(CV)
ydieguezc@vru.uho.edu.cu
Alexei Domnguez Cruz(CV)
adominguezc@vru.uho.edu.cu
Centro Universitario Municipal
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Resumen:
La investigacin contiene la determinacin del costo de viviendas por tipologa
constructiva y la propuesta de variante segn el sistema de precios vigente. El objetivo
general es determinar el costo de la construccin de viviendas de tipologa I y II de
acuerdo con las disposiciones del sistema de precios y elaborar una propuesta que
favorezca la construccin de viviendas por esfuerzo propio.
Se realiza adems una comparacin de resultados entre el costo de construccin por la
va de empresas estatales y el esfuerzo propio, o participacin de la poblacin, con los
precios anteriores denominados fondos mercantiles y los de la resolucin actual sin
subsidio. A partir de ello se compara con el poder adquisitivo de la poblacin, es decir el
salario promedio y teniendo en cuenta el monto del prstamo y el inters bancario se
obtiene el perodo que abarcara la ejecucin de cada tipologa.
Al trmino de la investigacin se obtuvo, la ficha de costo para el clculo de la
construccin de viviendas por esfuerzo propio en cada tipologa con sus variantes, el
costo de cada una de ellas a partir de los precios actuales y dado que es imposible
ejecutar la vivienda en el periodo de vida laboral, ni en el ciclo de vida al sobrepasar los
76 aos, se propusieron dos variantes para disminuir estos costos y el periodo de
ejecucin.
Palabras claves: Costo de construccin, costo de proyecto, costo de terreno, fichas de
costo, esfuerzo propio, superficie til, tipologa constructiva, precio no subsidiado,
salario mnimo, vivienda tipo cscara.

Introduccin:
El costo de produccin es uno de los indicadores ms importantes a considerar en las
instituciones, mientras ms eficiente sea la labor de stas, menos recursos se invertirn
en su produccin y por consiguiente, menor ser la cuanta de los gastos. El costo de
produccin debe erigirse en un medidor fiel del aprovechamiento de los recursos
materiales, laborales y financieros en el proceso de produccin. El costo constituye,
adems, la base para la formacin de los precios de los productos elaborados.
La contabilidad de costos constituye una herramienta eficaz para la toma de decisiones
por parte de los directivos de cualquier entidad, ya que refleja el uso real de los recursos
disponibles, tanto materiales como humanos y monetarios, adems de ser una fase del

procedimiento de contabilidad general por medio del cual se registran, resumen,

analizan e interpretan los detalles de los costos de materiales, mano de obra y gastos
indirectos necesarios para la produccin y venta de un artculo o servicio.
El sector de la construccin experimenta ciclos de actividad mucho ms
acentuados que el promedio nacional y que otras ramas productivas, y se constituye
en uno de los principales indicadores econmicos, debido a que las fluctuaciones de
este sector estn muy asociadas al ciclo de la economa
De forma general puede definirse como vivienda, toda edificacin diseada y construida
para fines de alojamiento de personas, de forma permanente o temporal y que para ser
adecuada debe disponer de una cobertura para vivir con privacidad, espacios adecuados,
con accesibilidad fsica, seguridad fsica, seguridad de propiedad, estabilidad y
durabilidad estructural; adems debe tener una adecuada iluminacin y ventilacin y
estar dotada de una infraestructura bsica adecuada de agua y saneamiento.
Los costos constituyen una expresin parcial de la economa de la vivienda.
Altoberro[1] brinda una clasificacin bastante completa de los costos de construccin de
la vivienda terminada. De estos en Cuba se emplea casi nicamente el costo
presupuestario o de empresa, ya que el costo final de la obra, costo de inversin o de
produccin, raramente puede saberse con certeza, no solo por la falta de control de los
consumos reales, sino por la imposibilidad de medir las implicaciones de algunos
factores que intervienen en este costo, tales como los costos del dinero, tiempo, terreno
e impuestos.
En Amrica Latina donde la construccin se realiza fundamentalmente a travs del
esfuerzo propio, la poblacin sub y desempleada construye ms del doble de las
viviendas que el Estado y la iniciativa privada juntos,[2] el problema es diferente. Las
formas artesanales y la baja productividad elevan los costos de construccin y se
reducen los costos de equipamiento. Los costos de materiales y mano de obra asumen,
por tanto un papel preponderante en los costos de construccin. La proporcin relativa
entre estos depender de la calificacin de la mano de obra, porque cuando su
calificaciones muy alta, su costo puede llegar a equivaler el de los materiales.
En Mxico establecen que el 80% del costo corresponde a los materiales y el 20% a la
mano de obra. Esto coincide con lo planteado para Cuba por Notario,[3] en obras de
estructura y arquitectura: materiales 70%, mano de obra 20% y equipos 10%, a pesar de
que se emplean tanto tcnicas semiartesanales como alta tecnologa para la construccin
de viviendas. Los programas oficiales de autoconstruccin en pases del tercer mundo,
han pretendido entre otras cosas, sustituir la mano de obra especializada de obreros por
la de los usuarios, pero los resultados demuestran que la reduccin de la mano de obra
no es decisiva en los costos de construccin y s los materiales.[4]
En Cuba tambin la poblacin ha demostrado una capacidad constructiva por medios
propios que compite con la produccin oficial estatal, por lo cual la importancia
econmica de la participacin de la poblacin en la produccin de viviendas no radica
en el ahorro de los costos de mano de obra sino en aprovechar su capacidad potencial y
obtener una vivienda ms adecuada al usuario.

Como que demanda no es lo mismo que necesidad, ya que la primera implica una
capacidad de pago, los costos resultan altos o bajos en relacin con el poder adquisitivo
de los usuarios, para garantizar la accesibilidad a la vivienda de los sectores de ms bajo
recursos, es usual en los pases en vas de desarrollo expresar los costos en funcin del
salario mnimo del pas en cada momento.
En Cuba, a partir de la propuesta y aprobacin de los Lineamientos de la Poltica
Econmica y Social del Partido y la Revolucin que establecen concluir el estudio de
los precios de la construccin, con el objetivo de identificar correctamente el valor de
las construcciones (lineamiento 290), la adopcin de formas no estatales de gestin para
dar solucin a los problemas habitacionales de la poblacin, as como el incremento de
la comercializacin de materiales de construccin (lineamiento 292), la construccin de
viviendas sobre la base de la adopcin de diferentes modalidades que incluyan una
significativa proporcin del esfuerzo propio (lineamiento 295) y que los materiales de la
construccin con destino a la conservacin, rehabilitacin y construccin de viviendas
se vendern a precios no subsidiados (lineamiento 299).[5]
Sin embargo en los momentos actuales con los precios de venta de materiales de
construccin y mano de obra vigentes, resulta difcil materializar la construccin de
viviendas por esfuerzo propio, partiendo de que no existe una ficha de costo de
referencia por tipologa constructiva, al alcance de inversionistas y poblacin en
general, que permita establecer cual ha sido el incremento del valor de la construccin
de viviendas por la va de esfuerzo propio con respecto a las estatales, ni tampoco al
valor anterior cuando se ejecutaba la venta de recursos a la poblacin mediante los
fondos mercantiles.
Tampoco puede establecerse un clculo en base al salario promedio de la poblacin
laboralmente activa, gran mayora de demandantes de nuevas viviendas, con respecto al
tiempo de ejecucin de las mismas. Encontrar una respuesta que permita el anlisis de la
problemtica existente, a fin de viabilizar la construccin del mayor nmero de
viviendas por la va del esfuerzo propio, factible a la poblacin mayoritaria, constituye
la necesidad del problema objeto de estudio de esta investigacin, teniendo como
objetivo general determinar el costo de la construccin de viviendas de tipologa I y II,
de acuerdo con las disposiciones del sistema de precios, que favorezca la construccin
de viviendas por esfuerzo propio.
La novedad cientfica de la investigacin consiste en poner a disposicin de
inversionistas estatales y de la poblacin los costos reales de la construccin de
viviendas por esfuerzo propio en las tipologas I y II, segn los precios establecidos
actualmente para materiales por la red de comercio interior y mano de obra particular y
la propuesta de variantes para disminuir los costos en la construccin de viviendas por
esfuerzo propio, lo que posibilitar una mayor efectividad en la toma oportuna de
decisiones.

Desarrollo.
A partir de los elementos estudiados en el marco terico de referencia y mediante el
anlisis de la documentacin procesada en el desarrollo de la investigacin, as como la
observacin directa en el lugar se pudo determinar las principales dificultades en el
costo de la construccin de viviendas.

El costo de la construccin de viviendas solo incluye las ejecutadas estatalmente

por lo que no existen referencias de las construidas por la poblacin mediante el
esfuerzo propio.

El costo de las viviendas solo incluye el costo inicial de las viviendas, es decir el
costo de proyecto y el de ejecucin de obra, en las diferentes acciones
constructivas. No se contempla el del terreno.

El costo de las acciones de conservacin y rehabilitacin no se realiza por un

clculo previo de los trabajos a ejecutar, sino que estos se condicionan en base a
montos prefijados de acuerdo a la accin.

El presupuesto de proyecto no coincide con el presupuesto de ejecucin, ya que

los precios estn distorsionados por las ganancias de las empresas constructoras
y el incumplimiento del cronograma de ejecucin de los trabajos.

Del costo total de la construccin de nuevas viviendas por va estatal, el usuario

solo paga al estado el precio legal de tasacin, el cual se calcula en base a los
metros cuadrados de superficie til y la tipologa constructiva.

El estndar se define por la superficie til de la vivienda, que se establece en

base a la composicin del ncleo familiar siendo el promedio 60 m , la
tipologa constructiva y los materiales empleados en la construccin.

La poblacin que acude a solicitar licencias constructivas por esfuerzo propio no

cuenta con una estimacin del costo total de su vivienda acorde a la superficie
til y la tipologa que se aprueba.

Los inversionistas no cuentan con una ficha de costo de referencia que

establezca el costo de las viviendas construidas por va estatal acorde a la
superficie til y tipologa constructiva de las mismas.

Para determinar el costo de la construccin de viviendas, por esfuerzo propio en cada

tipologa, se defini una metodologa compuesta de 8 etapas: definicin de las etapas de
construccin, definicin de los elementos por cada etapa, recopilacin de las normas y
los precios, clculo de volmenes a partir de proyecto, elaboracin de la ficha de costo,
clculo del costo por tipologa, anlisis comparativo y elaboracin de propuestas.
Para poder realizar el clculo del costo de la construccin de viviendas en cada tipologa
fue necesario una vez definidas las etapas constructivas, los elementos y actividades,
determinar para el gasto directo de construccin, las partidas de costo, en este caso
gastos en materiales, mano de obra y uso de equipos. Los que quedaron establecidos
como gastos directos de construccin. Por otra parte se asumieron el costo de terreno de
trmites legales y de proyecto como gastos generales de construccin.
Para el clculo del costo de terreno, Se tuvo en cuenta lo establecido en las normativas
del Sistema de la Vivienda que establece una diferenciacin en el precio del terreno
acorde a la ubicacin del solar donde se ejecutar la construccin de las mismas.[6] El
costo de los trmites legales comprende el pago por documentacin referida a licencias

de construccin y certificados de habitables, necesarios para los permisos de ejecucin

de los trabajos de construccin e inscripcin legal de la misma. El valor legal est en
dependencia del rea de superficie til de la vivienda y de la accin constructiva.[7]
Para el clculo del costo del proyecto la norma establecida por el Programa del
Arquitecto de la Comunidad, no tiene en cuenta la tipologa, se realiza en base al rea de
superficie til y las acciones del proyectista: entrevista inicial con el cliente, visita al
terreno, anlisis y definicin de las soluciones de diseo con el usuario y elaboracin de
la documentacin tcnica. As para viviendas hasta 60 m el precio oficial de proyecto
es de 180.00 CUP, para viviendas hasta 80 m es de 240.00 CUP y ms de 80 m
315.00 CUP.[8]
El valor por el ejercicio de control de autor es independiente, consta de una visita en la
etapa de cimentacin, una en estructura y otra en terminaciones. Para viviendas hasta 60
m el precio oficial del control de autor de 30.00 CUP, hasta 80 m es de 50.00 CUP y
ms de 80 m 70.00 CUP. Si el cliente solicita una visita fuera de las establecidas debe
abonar el importe de 10.00 CUP adicional por cada una.
Las fichas de costo propuesta para el clculo de los costos de la construccin de
viviendas por tipologas mediante el esfuerzo propio estn conformadas por la suma de
los costos indirectos, en este caso los generales por la adquisicin del terreno, los
trmites legales (regulaciones, licencias constructivas y certificados de habitable) y el
costo de proyecto y control de autor y los costos directos de obra, en este caso gastos en
materiales, mano de obra y uso de equipos.
Para determinar el costo en cada tipologa a partir de las etapas constructivas, la
definicin de los elementos y las actividades en cada una de ellas, tomando como
referencia los datos aportados por el proyecto para el clculo de las cantidades de
materiales segn cada tipologa y utilizando la ficha de costo propuesta, auxilindose en
el clculo del costo por etapa constructiva, se prefijo una vivienda estndar de 60 m de
superficie til, conformada por portal, sala, comedor, cocina, 3 dormitorios, bao con
servicio sanitario y terraza, cuya construccin desde la cimentacin hasta altura de
cerramento presentara iguales caractersticas constructivas, modificndose a partir de
all el tipo de cubierta.
Las viviendas definidas con tipologa 1 presentan cierres de ladrillo o bloques y
cubiertas con 3 variantes: cubierta pesada de hormign, cubierta pesada de bveda de
ladrillos y cubierta pesada con poliestireno expandido. En el caso de las definidas como
tipologa 2 presentan cierres de ladrillo o bloques y cubiertas con 2 variantes: cubierta
ligera con estructura metlica o de madera y lminas de zinc y cubierta ligera con
estructura metlica o de madera tejas de fibrocemento.
El clculo se realiza para dos etapas la anterior a la implementacin de los nuevos
lineamientos con los precios de materiales por fondos mercantiles y aplicando los
precios de venta del sistema de precios vigentes en la actualidad, conocido tambin
como Resolucin 40, se realiz el clculo del gasto en materiales, mano de obra y
equipos y la resolucin 517 del Ministerio de Comercio Interior, en cada tipologa
constructiva, obtenindose los resultados siguientes:

Con los precios de fondos mercantiles y como se explico anteriormente una vivienda
prefijada estndar el subtotal de costos indirectos (terreno, trmites legales, proyecto y
control de autor) alcanza los $ 1 790.00, en el caso de los costos directos (materiales,
mano de obra y uso de equipos) se obtiene por tipologa: tipologa I: $ 104 600.43
(cubierta de hormign), $ 91 514.03 (cubierta de bveda) y $95 049.48 (cubierta con
poliestireno expandido), mientras que la tipologa II: $91 469.05 (cubierta con tejas de
zinc) y $89 204.09 (cubierta con tejas de asbesto cemento).
Por lo que el resultado final obtenido al sumar ambos costos en cada tipologa es
tipologa I: $ 106 390.43 (cubierta de hormign), $ 93 304.03 (cubierta de bveda) y
$96 839.48 (cubierta con poliestireno expandido), mientras que la tipologa II: $93
259.05 (cubierta con tejas de zinc) y $90 994.09 (cubierta con tejas de asbesto
cemento).
Por otra parte al calcular el costo con los precios vigentes actualmente en la red de
comercio tambin se toma una vivienda prefijada estndar donde el subtotal de costos
indirectos (terreno, trmites legales, proyecto y control de autor) alcanza los $ 1 790.00,
en el caso de los costos directos (materiales, mano de obra y uso de equipos) se obtiene
por tipologa: tipologa I: $ 204 2720.67 (cubierta de hormign), $ 181 518.95 (cubierta
de bveda) y $196 673.45 (cubierta con poliestireno expandido), mientras que la
tipologa II: $190 683.17 (cubierta con tejas de zinc) y $179 833.17 (cubierta con tejas
de asbesto cemento).
El resultado final obtenido al sumar ambos costos en cada tipologa es tipologa I: $ 206
062.67 (cubierta de hormign), $ 183 308.95 (cubierta de bveda) y $198 463.45
(cubierta con poliestireno expandido), mientras que la tipologa II: $192 473.17
(cubierta con tejas de zinc) y $181 623.17 (cubierta con tejas de asbesto cemento).
Con estos resultados al realizar el anlisis comparativo se observa que:
Tanto por una va como por la otra en el costo por etapas, las etapas de mayor
incidencia dentro de la ejecucin, independientemente de la tipologa; se corresponden
con cimentacin, estructura y terminaciones, siendo la de mayor peso, terminaciones
con un 49.22 % de promedio en el caso de los fondos mercantiles y un 36.7% en la red
de comercio.
Por ambas vas, debido a la solucin que brinda el proyectista de utilizar
cimentacin corrida y aislada provoca que el costo de la etapa se incremente en $ 2
163.33 CUP por fondos mercantiles y de $ 7 365.80 CUP por la red de comercio.
En la tipologa I con cubierta pesada con bveda de ladrillos, el costo casi
equipara el valor de la tipologa II con cubierta de Zinc en fondos mercantiles, mientras
que por la red de comercio, en el caso de la de zinc el costo es ms alto debido al precio
de la estructura metlica de montaje.
Por fondos mercantiles de los tres elementos del costo directo, el de mayor
incidencia lo constituye la mano de obra con el 63.1% del promedio. Lo anterior
contradice lo estipulado para el costo de construccin en Cuba, que establece el 20%
para el gasto en mano de obra.

En el caso de los precios por la red de comercio de los tres elementos del costo
directo, el de mayor incidencia lo constituye el de materiales con el 69.68 % de
promedio. En este caso queda dentro de lo estipulado para el costo de construccin en
Cuba, que establece el 70% para el gasto de materiales.
Teniendo en cuenta que en Cuba el costo de construccin establece el 70% para
materiales, 20% para mano de obra y 10% para uso de equipos; la aplicacin de los
precios por la red de comercio desvirta los costos de construccin para la construccin
de viviendas por esfuerzo propio, al quedar la proporcin 69.68 % para materiales,
29.88% para mano de obra y 0.44% para el uso de equipos.
Con respecto al costo por m de construccin se tom como referencia los precios de la
construccin de cada variante por la va estatal lo que reflej que:
En la tipologa 1 con cubierta de hormign se comporta 552.04 CUP, en la estatal, 1
773.17 CUP en fondos mercantiles y 3 434.37 CUP en la red de comercio,
respectivamente, lo que refleja un incremento del 6.22% con respecto a la va estatal y
1.93 % con respecto a los fondos mercantiles.
En la tipologa 1 con cubierta de bveda de ladrillos se comporta 333.33 CUP, en la
estatal, 1 555.06 CUP en fondos mercantiles y 3 055.15 CUP por la red de comercio,
respectivamente, lo que refleja un incremento del 9.16% con respecto a la va estatal y
1.96 % con respecto a los fondos mercantiles.
En la tipologa 1 con cubierta de poliestireno expandido se comporta 374.34 CUP, en la
estatal, 1 613.99 CUP en fondos mercantiles y 3 307.72 CUP por la red de comercio,
respectivamente, lo que refleja un incremento del 8.83 % con respecto a la va estatal y
2.04 % con respecto a los fondos mercantiles.
En la tipologa 2 con cubierta de tejas de Zinc se comporta 228.68 CUP, en la estatal, 1
554.31 CUP en fondos mercantiles y 3 207.88 CUP por la red de comercio,
respectivamente, lo que refleja un incremento del 14.03 % con respecto a la va estatal y
2.06 % con respecto a los fondos mercantiles.
En la tipologa 2 con cubierta de fibrocemento se comporta 209.34 CUP, para la estatal,
1 516.56 CUP en fondos mercantiles y 3 027.05 CUP por la red de comercio,
respectivamente, lo que refleja un incremento del 14.45 % con respecto a la va estatal y
1.99 % con respecto a los fondos mercantiles.
Considerando que el salario promedio es de $ 381.00 y a partir de lo establecido en el
Decreto-ley 289/2011,[9] resolucin 99/2011,[10] resolucin 100/2011[11] y resolucin
101/2011[12] que establecen las normas y condiciones de pago para el otorgamiento de
crditos bancarios, la posibilidad de prstamo para ese sector quedara establecida de la
siguiente forma:
Para el salario promedio el prstamo asciende a la cantidad de $ 6 300.00, con un
porciento de descuento del 33%, teniendo una mensualidad a pagar de $ 125.73 y un
inters de $ 1 243.60, para un periodo de amortizacin de la deuda de 5 aos.

De lo anterior se deriva que en la tipologa I con cubierta de hormign, el trabajador

pagara por encima del costo inicial de la vivienda el 19.73 % de este, en la de cubierta
de ladrillos el 19.74 %, con poliestireno expandido el 19.74 %, en la tipologa II con
cubierta de zinc el 19.70 %, y en la de asbesto cemento 19.72%. En sentido general se
puede resumir que el aumento del costo general por concepto de inters bancario es del
19.7%. Por otra parte el costo inicial de la vivienda, al sumar el valor por concepto de
inters bancario incrementa el costo total.
En la tipologa I: cubierta de hormign al costo inicial $ 206 062.67 se le incrementa $
40 672.26 necesitndose 32.7 prstamos y 163.5 aos de amortizacin, en la cubierta de
bveda al costo inicial $ 183 308.95 se le incrementa $ 36 194.58 necesitando 29.1
prstamos y 145.5 aos de amortizacin y en la de cubierta con poliestireno expandido,
al costo inicial $198 463.45 se le incrementa $ 39 179.10 necesitando 31.5 prstamos y
157.5 aos de amortizacin mientras que la tipologa II: en la de cubierta con tejas de
zinc al costo inicial $192 473.17 se le incrementa $ 37 935.90 necesitando 30.5
prstamos y 152.5 aos de amortizacin y en la de cubierta con tejas de asbesto
cemento al costo inicial $181 623.17 se le incrementa $ 35 821.44 necesitando 28.8
prstamos y 144 aos de amortizacin.
Al evaluar los resultados reflejados hasta este momento, se observa que resulta
imposible, bajo las condiciones actuales de nivel de ingreso promedio y precios de venta
de los materiales por la red de comercio, iniciar y concluir la vivienda en el perodo de
vida activa laboralmente, ni siquiera dentro del ciclo de vida, cuyo promedio en Cuba es
de 76 aos.
En la etapa de propuestas para disminuir el costo inicial en las tipologas analizadas
partiendo que la intencin del estado reflejada en el lineamiento 299 es de que los
materiales de la construccin con destino a la conservacin, rehabilitacin y
construccin de viviendas se vendern a precios no subsidiados en los casos que se
requiera, se aplicar el subsidio a las personas, parcial o totalmente, dentro de los
limites planificados, es decir evitar en lo posible el subsidio en la construccin de
viviendas, se considera la posibilidad de dos propuestas que continuaran cumpliendo
con la eliminacin del subsidio, pero disminuiran el costo de la vivienda y permitiran
acortar los plazos de ejecucin.
Variante 1: Para este caso se propone mantener la construccin por la va estatal,
cobrndole al propietario de la vivienda el importe del costo total de construccin de la
misma, sin aplicar los coeficientes legales de tasacin, considerando incluso que estos
valores difieren de inicio, del valor del presupuesto de proyecto, por estar distorsionados
por las ganancias de las empresas constructoras.
Por esta va de ejecucin manteniendo el costo indirecto en $ 1 790.00 y lo estipulado
en cuanto al prstamo e inters bancario, se obtendra en la tipologa I: cubierta de
hormign al costo inicial $ 34 912.50 se le incrementa $ 6 840.90 necesitndose 5.5
prstamos y 27.5 aos de amortizacin, en la cubierta de bveda al costo inicial $ 21
790.00 se le incrementa $ 4 353.30 necesitando 3.5 prstamos y 17.5 aos de
amortizacin y en la de cubierta con poliestireno expandido, al costo inicial $24 250.40
se le incrementa $ 4 726.44 necesitando 3.8 prstamos y 19 aos de amortizacin
mientras que la tipologa II: en la de cubierta con tejas de zinc al costo inicial $ 15
510.97 se le incrementa $ 3 109.50 necesitando 2.5 prstamos y 12.5 aos de

amortizacin y en la de cubierta con tejas de asbesto cemento al costo inicial $ 14

350.25 se le incrementa $ 2 860.74 necesitando 2.3 prstamos y 11.5 aos de
amortizacin.
Variante 2: En este caso se propone aplicar como variante constructiva la vivienda tipo
cscara, es decir el estado asumira la construccin de las etapas de cimentacin y
estructura; de esta ltima solo los muros del cierre perimetral de la vivienda, con
columnas y cerramento y la solucin de cubierta y le cobrara a la poblacin el valor de
estas en las mismas condiciones que el caso anterior. La poblacin asumira los muros
de cierre interior, las instalaciones hidrosanitarias y elctricas y las terminaciones
mediante la compra de materiales en la red de comercio y pago de mano de obra.
A la suma del costo estatal y esfuerzo propio manteniendo el valor de los costos
indirectos en $ 1 790.00 y lo estipulado en cuanto al prstamo e inters bancario, se
obtendra en la tipologa I: cubierta de hormign al costo inicial $ 127 079.11 se le
incrementa $ 25 087.45 necesitndose 20.17 prstamos y 100.85 aos de amortizacin,
en la cubierta de bveda al costo inicial $ 122 856.87 se le incrementa $ 24 254.10
necesitando 19.5 prstamos y 97.5 aos de amortizacin y en la de cubierta con
poliestireno expandido, al costo inicial $ 123 548.93 se le incrementa $ 24 378.48
necesitando 19.6 prstamos y 98 aos de amortizacin mientras que la tipologa II: en la
de cubierta con tejas de zinc al costo inicial $ 108 228.63 se le incrementa $ 21 393.36
necesitando 17.2 prstamos y 86 aos de amortizacin y en la de cubierta con tejas de
asbesto cemento al costo inicial $ 107 328.63 se le incrementa $ 21 144.60 necesitando
17 prstamos y 85 aos de amortizacin.
En esta variante disminuye el costo de la vivienda, aunque disminuye el tiempo para la
amortizacin de la deuda, este sigue fuera de los lmites del perodo de vida activa
laboralmente y del ciclo de vida. La ventaja de la variante radica en que dado el estado
de deterioro del fondo habitacional y el nmero de afectaciones del huracn Ike, la
vivienda tipo cscara le proporciona una cubierta y un cierre perimetral en menor
tiempo al propietario para que la habite mientras contina su terminacin.

Conclusiones:
Terminada la investigacin se lleg a las siguientes conclusiones:
1. El costo constituye la base para la formacin de los precios, el proceso de
construccin de viviendas por esfuerzo propio con el sistema de precios de la red
de comercio, refleja la falta de un anlisis profundo e integral del problema que
est afectando indirectamente la economa por diversas vas y que lejos de
reducir, incrementa los costos iniciales de la vivienda.
2. Al obtener el costo de construccin de vivienda por esfuerzo propio en cada
tipologa, aplicando los precios de la red de comercio, se observa mayor
factibilidad en la tipologa I con cubierta de bveda, por el grado de seguridad
de la construccin en comparacin con el costo.
3. Los costos resultan altos o bajos en relacin con el poder adquisitivo de los
usuarios; al aplicar el salario promedio es imposible iniciar y concluir la
vivienda en el perodo de vida activa laboralmente, ni dentro del ciclo de vida,

cuyo promedio en Cuba es de 76 aos, por lo que resulta imprescindible aplicar

las variantes propuestas.
Recomendaciones:
Para evidenciar la materializacin del trabajo se recomienda:
1. Al gobierno municipal y a las entidades involucradas en el proceso de
construccin de viviendas, aplicar las variantes propuestas y a partir de estas en
base al lineamiento 137, fomentar la realizacin de investigaciones para el
desarrollo de la produccin local de materiales e implementacin de nuevas
tecnologas que contribuyan a continuar disminuyendo el costo de las variantes
propuestas.
2. Incrementar en la construccin de viviendas por esfuerzo propio la construccin
de viviendas tipologa I con cubierta de bveda.
3. A los rganos decisores continuar la valoracin de la no correspondencia del
poder adquisitivo de la poblacin mayoritaria con los precios actuales de
materiales en la red de comercio.

Bibliografa:
[1] Altoberro, C. Los costos de construccin y los costos finales, Tomo 1 CYTED,
Proyecto XIV 2, Montevideo, 1993, p. 22.
[2] Bazn, S: Autoconstruccin de viviendas popular, Editorial Trillas, Mxico, 2008,
p. 21.
[3] Notario, R: Economa de la construccin, Editorial ISPJAE, Ciudad de la Habana,
2007, p. 51.
[4] Instituto Nacional de la Vivienda: Sobre los costos de construccin de viviendas. Sus
principales problemas y efectos, CTVU, Ciudad de la Habana, 2002, p. 15.
[5] Consejo de Estado: Lineamientos de la Poltica Econmica y Social del Partido y la
Revolucin, Editora Abril, La Habana, 2011, p. 36-37.
Consejo de Estado: Lineamientos de la Poltica Econmica y Social del Partido y la
Revolucin, Editora Abril, La Habana, 2011, p. 36-37.
[6] Acuerdo No. 1810, del Consejo de Ministros: Precios, seguro y crditos sobre
viviendas, del 28 de junio de 1985, Direccin Municipal de la Vivienda, Departamento
de Control de Fondo, Marzo 2012.
[7] Resolucin P-23/2010, del Instituto Nacional de la Vivienda del 12 de febrero del
2010, Unidad Municipal Inversionista de la Vivienda, Departamento de Control
Territorial, Marzo 2012.

[8] Resolucin P-19/2003, del Ministerio de Finanzas y Precios del 18 de Mayo del
2003, Oficina del Programa del Arquitecto de la Comunidad, Marzo 2012.
[9] CUBA, Decreto-ley 289. De los crditos a las personas naturales y otros servicios
bancarios, de 16 de noviembre del 2011, Gaceta Oficial de Cuba, edicin
extraordinaria, de 21 de noviembre 2011, No. 40, p.401.
[10] Resolucin 99/2011, Normas para el otorgamiento de crditos en pesos cubanos a
las personas naturales del Ministro-Presidente del Banco Nacional de Cuba, de 18 de
noviembre de 2011, Gaceta Oficial de Cuba, edicin extraordinaria, de 21 de noviembre
2011, No. 40, p.404.
[11] Resolucin 100/2011, del Ministro-Presidente del Banco Nacional de Cuba, de 18
de noviembre de 2011, Gaceta Oficial de Cuba, edicin extraordinaria, de 34 de
noviembre 2011, No. 40, p.407.
[12] Resolucin 101/2011, Normas para los cobros y pagos del Banco Nacional de
Cuba del Ministro-Presidente del Banco Nacional de Cuba, de 18 de noviembre de
2011, Gaceta Oficial de Cuba, edicin extraordinaria, de 21 de noviembre 2011, No. 40,
p.409.

DECRETO LEY N 18718

GRAL. DIV. CELSO TORRELIO VILLA
PRESIDENTE DE LA REPBLICA
C O N S I D E R A N D O:
Que el Instituto de Investigaciones Minero - Metalrgicas creado por D.
S. No 07377 de 5 de noviembre de 1965, con sede en la ciudad de Oruro, mediante
D. S. No 10120 de 2 de febrero de 1972 y Resolucin de 16 de diciembre de 1974,
adquiri en calidad de compra 8 hctareas de terreno de la seora Primitiva Young
Ferreira, ubicado en el Sector Sud Oeste de la ciudad de Oruro, zona Chiripugio,
adquisicin aprobada por el Supremo Gobierno de la Nacin durante D. S. No
12445 de 7 de mayo de 1975.
Que el Instituto de Investigaciones Minero Metalrgicas, es legtimo
propietario de 8 Has de terreno situado en la zona de Chiripugio Sud Oeste de la
ciudad de Oruro, segn escritura Pblica No 89 otorgado por el Notario de
Hacienda, Pacfico Azeas Valdez de 24 de noviembre de 1975, debidamente
registrada en Derechos Reales bajo la Partida No 1132 del Libro de propiedades de
la Capital, ratificada en la Partida No 131 del mismo libro en el ao 1976;
Que la Cooperativa de Vivienda Chiripugio Ltda., con personera
jurdica debidamente reconocida, dependiente del Instituto de Investigaciones
Minero - Metalurgicas, mediante notas de 22 de mayo de 27 de agosto de 1979,
solicit la transferencia de las 2 hectreas sobrantes de terreno con el propsito de
construir viviendas en beneficio de los tcnicos y trabajadores de dicha institucin,
que por Resolucin del Consejo Directivo del Instituto de Investigaciones Minero

Metalrgicas, autoriza la venta de las 2 hectreas a la Cooperativa de Vivienda de

Chiripugio;
Que habiendo cumplido con todos los requisitos exigidos por Ley, la
Cooperativa de Vivienda Chiripugio Ltda., siendo la vivienda de orden
eminentemente social y prioritario, el Supremo Gobierno de Reconstruccin
Nacional con el objeto de que los trabajadores y tcnicos del Instituto de
Investigaciones Minero Metalrgicas, cuenten con una vivienda propia, autoriza la
enajenacin de las 2 hctaroas de terreno en favor de la Cooperativa de Vivienda
Chiripugio Ltda., de conformidad al inc. 7 del Art. 59 de la Constitucin Poltica
del Estado;
EN CONSEJO DE MINISTROS,
D E C R E T A:
ARTCULO NICO.- Autorzase al Instituto de Investigaciones Minero
Metalrgicas de la ciudad de Oruro, la venta de 2 hectreas de terrenos ubicado en
el Sector Sud Oeste zona de Chiripugio, aledaos a los programados para la
instalacin de sus laboratorios y oficinas, en favor de la Cooperativa de Vivienda
de los trabajadores y Tcnicos de dicha entidad descentralizada, en un precio que
fijar el Consejo Directivo del Instituto de Investigaciones Minero Metalurgicas.
El seor Ministro de Estado en el Despacho de Minera y Metalurgia,
queda encargado de la ejecucin y cumplimiento del presente Decreto Ley.
Es dado en el Palacio de Gobierno de la ciudad de La Paz, a los
veinticinco das del mes de noviembre de mil novecientos ochenta y un aos.
FDO. GRAL. DIV. CELSO TORRELILO VILLA, Gonzalo Romero
Alvarez Garcia, Rmulo Mercado Garnica, Armando Reyes Villa, Natalio Morales
Mosquera, Adolfo Linares Arraya, Javier Alcoreza Melgarejo, Juan Vera Antezana,
Hctor Caballero Cardozo, Lucio Paz Rivero, Guido Surez Castelln, Carlos
Morales Nuez del Prado, Carlos Villarroel Navia, Jorge Zamora Muja, Arnold
Hoffmann Bang Soleto, Edmundo Pereyra Torrico, Juan Carlos Durn Saucedo,
Edgar Millares Reyes, Jaime Hmerez Seleme.
SUSCRIPCION OBLIGATORIA
DECRETO SUPREMO N 690
03 DE NOVIEMBRE DE 2010 .- Dispone la suscripcin obligatoria, sin excepcin
alguna, de todas las entidades del sector pblico que conforman la estructura
organizativa del Organo Ejecutivo, as como de entidades y empresas pblicas que
se encuentran bajo su dependencia o tuicin, a la Gaceta Oficial de Bolivia,
dependiente del Ministerio de la Presidencia, para la obtencin fsica de Leyes,
Decretos y Resoluciones Supremas.
TEXTO DE CONSULTA

Gaceta Oficial del Estado Plurinacional de Bolivia

Derechos Reservados 2014

www.gacetaoficialdebolivia.gob.bo
UNIVERSIDAD TCNICA DE ORURO
FACULTAD DE ARQUITECTURA Y URBANISMO DE ORURO
CARRERA DE ARQUITECTURA
TITULO
PLAN SOSTENIBLE DE VIVIENDA SOCIAL
TUTORES:
Arq. MCs. Ral Rosales
Arq. MCs. Marco Rosales Colodro
Arq. MCs. Clver Coronado Pando
AUTOR: ISAIAS ALCALA CASTRO
FECHA DE DEFENSA: 5 de Abril de 2006 (correspondiente de la gestin 2005)

RESUMEN
INTRODUCCIN
Para la arquitectura y el urbanismo los cambios mas fuertes que ha sufrido Bolivia son los
demogrficos resultado de un rpido proceso de urbanizacin y consiguiente despoblamiento
de las reas rurales; a partir de estos cambios las ciudades antes y hoy sufren de
infraestructura bsica insatisfecha a razn de la baja densificacin de la periferia y en esta
misma proliferacin de tugurios, asentamientos clandestinos, vivienda informal; estas reas
suburbanas sin planificacin con un realidad tan lacerante es una cuna de nuevas patologas
sociales. Delincuencia, expendio de bebidas, indigencia, todas estas razones que llevan a
exigir reiterativamente seguridad ciudadana.
En los ltimos 8 aos se han creado 2 programas gubernamentales; uno par el subsidio a la
vivienda en 1997 y el otro para el financiamiento a la vivienda en enero de 2004, ambos
programas pretenden sustituir con los planes de vivienda de inters social, y juntos, solo
cubren el problema de financiamiento; uno con la recaudacin del 2% del aporte patronal, el
otro convierte este aporte en incentivos econmicos a las entidades bancarias para que estas
flexibilicen sus crditos hipotecarios. As entonces Bolivia no cuenta con un Plan de Vivienda
de Inters Social.
As la empresa es desarrollar modelos de vivienda y el marco legal necesario para un PLAN
SOSTENIBLE DE VIVIENDA SOCIAL
El proyecto tiene por objeto crear un Plan de Vivienda de Inters Social para establecer
mecanismos sostenibles que faciliten el acceso a una vivienda, priorizando aquellas familias
de menores ingresos. En este afn se deben alcanzar los siguientes puntos:

a. Establecer mecanismos de administracin y gestin de un plan de vivienda social inserto

al gobierno local de la ciudad de Oruro, su marco legal, normativa pre-establecida.
b. Mejorar la calidad de vida a travs de oportunidades de acceso a una vivienda propia
dentro de un Plan que a travs de una Operadora supervise, asesore y prevea su
financiamiento.
c. Desarrollar una serie modular como un producto que integre un estudio; Sociocultural,
Socioeconmico, Poltico, Tecnolgico y diseo espacial de vivienda que responda a
condicionantes culturales, de sitio, tecnolgicas y econmicas, que estn dirigidas a
segmentos de la poblacin de ingresos bajos y medios.
Para la elaboracin del proyecto se utiliz: METODOLOGA ANALTICA INVESTIGATIVA: Basado
en investigaciones de programas ya elaborados, investigacin
conclusin

coherente

al

de realidades para una

entorno.

CONCLUSIONES:
EL

PLAN

SOSTENIBLE

DE

VIVIENDA

SOCIAL

Absorbe el trmino de sostenibilidad como un concepto de auto continuidad, un aspecto que

para los programas no ha sido fcil de manejar; adems el plan tiene dos alcances uno
nacional a travs del Gobierno Central y otro local en coordinacin con el Gobierno Local
(municipios).
El Plan Sostenible de Vivienda Social (PSVS) se anticipa a problemas que han sufrido
programas

referidos

la

vivienda

que

podran

sufrir

el

Plan.

Para su adecuacin y puesta en marcha ha mantenido una relacin inseparable con la

legislacin actual, toma los dos programas de vivienda de se menciona y estudia en el
Capitulo II los fracciona y abre el espacio para el establecimiento de una Entidad
Administradora Ejecutora, para cada centro urbano, quien ser la institucin que Operara el
Plan (PSVS) creando una relacin entre el Gestor Nacional, Gestor Local y el Beneficiado,
Los recursos para el funcionamiento poseen tres fuentes El Estado, Las entidades Financieras
y

un

porcentaje

de

la

patente

del

diseo

de

vivienda.

El proyecto (PSVS) establece el marco normativo de la operatividad (operaria, as

demonizada

en

el

proyecto);

su

funcionamiento,

los

recursos,

responsabilidades,

atribuciones, objetivos y estrategias, evaluaciones y otros ya puestos a consideracin del

Vice ministerio de Desarrollo Urb. y vivienda.

Conocer la calidad de la vivienda en Bolivia y sus posibilidades de mejorarla

Peridico Digital PIEB 19-07-2011 La doble residencia, la calidad de la vivienda y el
ordenamiento territorial son aspectos necesarios de investigar para desarrollar una poltica de
vivienda acorde con las caractersticas de la poblacin boliviana, dice el director ejecutivo
del CISEP, Jos Luis Paniagua, para quien el problema actual est en el dficit de calidad de
vivienda, antes que en la cantidad.
En 2006 se cre el Programa de Vivienda Social y Solidaria que, en criterio de Paniagua, no

obtuvo los resultados esperados por tener sustento en relaciones comerciales, antes que
sociales, y por atender ms a la expansin de las ciudades que a la concentracin urbana
espacial en bloques de viviendas eficientes.
El director ejecutivo del Centro de Investigacin y Servicio Popular (CISEP) y coordinador
de la Red Nacional de Asentamientos Humanos, Jos Luis Paniagua, considera que ese
programa de vivienda supone la construccin de nuevas casas pero no admite la refaccin o
ampliacin de las viviendas actuales, en un contexto en que el dficit habitacional es
cualitativo pues nuestras viviendas no tienen las condiciones de habitabilidad mnimas.
Y ante la falta de una poltica de vivienda para el pas, que seala Paniagua,
necesidad de investigar elementos para ayudar a definir esas lneas estratgicas.
residencia es un objeto de estudio urgente porque hay personas que tienen
infraestructura social y econmica en una comunidad, pero tambin tienen
infraestructura social y econmica en una ciudad.

existe la
La doble
vivienda,
vivienda,

En estos casos el Estado hace doble inversin por una misma persona, que recibe igual
beneficio de su comunidad y de su ciudad. Queremos conocer cul es el impacto de esta
situacin que exige inversin, dice Jos Luis Paniagua, quien advierte que esta informacin
podra servir para definir mejor para quines construir viviendas en el pas.
El otro aspecto necesario de investigar es la situacin cualitativa de la vivienda, porque si
bien la gente cuenta con una casa propia, la precariedad de las construcciones redunda en la
calidad de vida de las personas al ser la vivienda el eje central de la actividad social e incluso
laboral de mucha gente.
La cobertura de los servicios bsicos y el ordenamiento territorial para la generacin de
ciudades habitadas son los otros dos temas que se hace necesario investigar, en criterio de
Paniagua. Segn su criterio, los planes de vivienda en el pas deben ser elaborados
participativamente, con la poblacin e instituciones de la sociedad civil porque, de lo
contrario, se corre el riesgo de tener una visin sesgada de la problemtica e incurrir en actos
de corrupcin.
Los artculos difundidos por el Peridico Digital PIEB
pueden ser reproducidos total o parcialmente, citando la fuente.
232012

En esta seccin podis ver los informes realizados por Carolina Ureta con motivo del
proyecto financiado por el Plan Propio de Cooperacion de la Universidad de Sevilla
titulado Vivienda y entornos Saludables. Un modelo para la Rehabilitacin de Barrios:
Cochabamba.

El proyecto ha sido obtenido por el Grupo de Cooperacin ARQUITECTURA,

TERRITORIO Y SALUD de la Universidad de Sevilla, dentro de la Convocatoria de Ayudas
y Proyectos del Plan Propio de Cooperacin de la Universidad de Sevilla.
El proyecto elaborado forma parte de una lnea de trabajo generada por el siguiente
equipo: Luz Fernndez-Valderrama, Doctor Arquitecto de la Universidad de
Sevilla, Alfredo Rubio Daz, Doctor en Geografa de la Universidad de Mlaga, Maribel
Mariscal, Doctora Enfermera de la Universidad de Huelva y las alumnas de
doctorado Carolina Ureta y Amanda Martn-Mariscal de la Universidad de Sevilla.
Este proyecto ha permitido que la investigadora Carolina Ureta, realice una estancia de
Investigacin de mes y medio en Cochabamba, prolongando su estancia financiada por el
proyecto PCI (ACCIN PREPARATORIA PARALA FUTURA RED SOBRE
REHABILITACIN DE BARRIOS: SEVILLA-MLAGA-VALPARASO-COCHABAMBA),
trabajando en colaboracin con investigadores dela Facultad de Arquitectura y Ciencias del
Hbitat dela Universidad Mayor San Simn y con agentes del proyecto mARTadero,
realizando un trabajo de campo con los habitantes del barrio Villa Coronilla, barrio en el
que se encuentra enclavado el proyecto mARTadero.

Presentamso a continuacin la memoria del proyecto previa a la ejecucin del mismo, y en

las pginas anexas podis leer cada uno de los informes (de informe 01 a informe 10)
realizados por la Arquitecta Carolina Ureta durante su estancia e intercambiados con el
equipo de cooperacin.
INTRODUCCIN:
Este proyecto es el resultado de la aplicacin de un proyecto de investigacin previo,
VIVIENDA Y ENTORNOS SALUDABLES. UN MODELO PARALA
REHABILITACINDEBARRIOS, realizado por los anteriores investigadores (FernndezValderrama, Rubio-Daz, Mariscal, Ureta, Martn-Mariscal) , aplicados en este caso al
barrio Villa Coronilla de Cochabamba (Bolivia).
Este proyecto previo, diseado por investigadores interdisciplinarmente (ArquitecturaGeografa Humana-Enfermera), y por tres Universidades (Sevilla-Mlaga-Huelva), hereda
metodologas y herramientas de las tres disciplinas (como por ejemplo el uso de encuestas
cualitativas, la utilizacin de los GIS o herramientas proyectuales), intentando generar una
metodologa especfica de trabajo y a partir de sta, disear un modelo parala

Rehabilitacinde Barrios, que permita, en una etapa posterior de este proyecto, establecer
un panel de indicadores para el diseo y evaluacin de lo que denominamos como
viviendas y entornos saludables.
El presente proyecto permitir realizar un trabajo de campo, en el que colaborarn
investigadores del Grupo de Investigacin TEP-238 INGENTES, en colaboracin con
investigadores del Instituto de Investigacin dela Facultadde Arquitectura y Ciencias del
Hbitat dela UniversidadMayorSan Simn (INVESTIGACIN), junto a actores locales del
barrio Villa Coronilla (ACCIN) con los que se trabajar gracias a la interlocucin de los
gestores culturales (GESTIN) del proyecto mARTadero, Centro de Desarrollo a travs del
Arte yla Cultura.
Como en el resto de proyectos sobre Rehabilitacin de Barrios que estamos poniendo
en marcha, consideramos necesario el alineamiento de agentes de tres mbitos diferentes
e imprescindibles en este tipo de acciones:
Agentes del campo de la INVESTIGACIN
Agentes del campo de la GESTIN (CULTURAL)
Agentes del campo de la ACCIN sobre el terreno
ANTECEDENTES del presente proyecto:
El proyecto surge de unas necesidades concretas detectadas en un barrio desfavorecido
del centro de la ciudad de Cochabamba en Bolivia, a raz de un Proyecto de Cooperacin
Interuniversitario que nos encontramos realizando. El proyecto es una Accin
Preparatoria para PCI (Programa de Cooperacin Interuniversitaria) de
la AECID (Agencia Espaola de Cooperacin Internacional y Desarrollo) con el ttulo Red
sobre la rehabilitacin integral de barrios en los centros histricos: CochabambaValparaso-Sevilla, entrela Universidad de Sevilla(US) como PROPONENTE,la
Universidad Valparaso (UV) como SOCIO CONTRAPARTE yla Universidad Mayor de San
Simn (UMSS) en Cochabamba como BENEFICIARIO.
En este contexto de colaboracin previa entre las distintas instituciones implicadas,
queremos enmarcar el proyecto de investigacin para que repercuta en la poblacin
desfavorecida detectada por nuestra contraparte en Bolivia, como pas beneficiario.

Bolivia que posee un IDH (ndice de Desarrollo Humano) que ha mejorado en los ltimos
aos pasando del puesto 117 en el ao 2007 al puesto 108 en el ao 2011 (de 187 pases
en el mundo). Sin embargo, segn esta clasificacin el pas posee a un desarrollo humano
medio-bajo que hace de Bolivia un pas apropiado para la cooperacin al desarrollo.
Hemos elegido como laboratorio de la investigacin un barrio marginal cntrico de la
ciudad de Cochabamba llamado Villa Coronilla. Un barrio que a pesar de ser un
referente clave en la historia de Cochabamba, actualmente sufre una condicin
de periferia y marginalidad, debido, principalmente a la separacin que sufre con el
centro de la ciudad, producto del canal que durante aos fue la va de evacuacin de los
residuos del ex matadero municipal y de las curtimbres instaladas en la zona. Esta divisin
entre centro y sur de la ciudad afecta a la realidad de los habitantes de Villa Coronilla, al
ser considerada por la poblacin en general como una zona apartada y peligrosa,
ubicacin fronteriza entre la ciudad consolidada y los barrios perifricos receptores de
inmigracin en los ltimos decenios.
En el contexto de marginalidad urbana en la que se encuentra el barrio, sin embargo,
aparece un modelo de intervencin social a travs de la rehabilitacin del
antiguo matadero de la ciudad, que comenz en el ao 2004 a cargo de la municipalidad y
de un grupo de artistas. El ex-matadero (con una superficie de 2.900 m2) se ha convertido
en un referente social y cultural del barrio, de la ciudad y del pas, llevado a cabo bajo el
nombre de mARTadero. Este proyecto de intervencin social acta como socio
contraparte, por su situacin en el barrio y porque viene realizando trabajos de mejoras
sociales y culturales con y para la gente, bajo un equipo de profesionales multidisciplinar.
De la misma forma, nos parece interesante y apropiado realizar el Proyecto de
Investigacin en Cooperacin al Desarrollo para una realidad, que si bien es marginal,
tambin atisba mejoras sociales.
La colaboracin previa entre nuestro Grupo de Cooperacin y el mARTadero se ha llevado
a cabo a travs de distintos programas de cooperacin e investigacin.
La Universidad Mayor de San Simn (UMSS) de Cochabamba es parte indisoluble en el
proyecto de investigacin no slo por tratarse de un proyecto de investigacin universitario,
sino porque se pretende llevar a cabo una investigacin en la VIVIENDA Y LOS
ENTORNOS SALUDABLES, siendo esta Universidad parte de la Red Interamericana de
Centros de Salud en la Vivienda, que lleva ms de 30 aos investigando en condiciones

de laboratorio y en el terreno diferentes aspectos del medio fsico y del mbito psicosocial
que favorecen la salud en la vivienda.
El tercer eslabn de nuestro proyecto de investigacin es la Universidad Valparaso de
Chile, que se integra como escenario de expertos en Rehabilitacin de Barrios gracias a
las Jornadas de Expertos y Seminarios en Rehabilitacin Integral que se van a realizar en
el mes de Agosto en Valparaso como parte del PCI. Estos Seminarios nos sern de gran
ayuda para el desarrollo del proyecto de investigacin en los que nos apoyaremos para
debatir, centrar y poner en comn distintas tcnicas investigadoras aplicables al proyecto
de investigacin Vivienda y entornos saludables. Un modelo para la rehabilitacin de
barrios. Cochabamba (Bolivia).
Del mismo modo, con esta visita (financiada porla AECID) pretendemos fortalecer an ms
los lazos entre nuestros socios latinoamericanos de Chile y Bolivia con la finalidad de
promover mayor cooperacin y transferencia de conocimientos entre ellos, dada la buena
coyuntura econmica actual de Chile.
La relacin dela Vivienday el Urbanismo conla Salud, objeto de la investigacin, es un
tema que desde el Grupo de Cooperacin y desde el Grupo de Investigacin llevamos
aos desarrollando en diversos proyectos I+D+i, tesis doctorales, programa docente, etc.
La rehabilitacin de barrios desde un punto de vista saludable, definiendo un concepto de
salud dentro de las nuevas estrategias para la rehabilitacion, resulta imprescindible para
mejorar la calidad de vida de las personas, sobre todo de los ms desfavorecidos.
Esta relacin y sus beneficios queda ampliamante demostrado: Vicenta Llusar Granell,
Mdica especialista en Medicina Preventiva y Salud Pblica, apunta que hay muchos
estudios que indican que vivir en una casa poco saludable acorta la vida y multiplica las
enfermedades. Las precarias condiciones de la vivienda y del barrio tienen un enorme
impacto negativo sobre la salud. Por todo ello es necesario impulsar estudios sobre
vivienda y salud para profundizar en las conexiones entre ambas y actualizar el concepto
de lo que es una vivienda saludable. A su vez, Ildefonso Hernndez, exdirector general de
Salud Pblica, catedrtico de Salud Pblica de la Universidad Miguel Hernndez de
Alicante ha comprobado que la rehabilitacin de barrios influye de manera directa en la
salud de los vecinos: A igualdad de recursos econmicos, no es lo mismo vivir en un
barrio integrado que en otro de peor calidad. Las intervenciones que mejoran la vecindad
por s mismas mejoran la salud de los vecinos, particularmente la de los grupos ms
vulnerables.

En este sentido nos parece pertinente realizar este proyecto de investigacin en la

vivienda y en el entorno saludable en un barrio marginal urbano (la realidad rural es otra
totalmente distinta), en un pas prioritario a la ayuda de la cooperacin para Amrica Latina
como es Bolivia.

PROBLEMAS, LIMITACIONES Y NECESIDADES identificadas:

El barrio de Villa Coronilla, que actuar como laboratorio donde desarrollar la
investigacin, est afectado por una marginalidad urbana y una falta de medios. El ro
Oeste yla Colina San Sebastin al Este son lmites al desarrollo urbano del barrio; La
circulacin vehicular es muy importante, hasta tal punto que es peligroso circular a pie;
Todas las manzanas estn rodeadas por un muro perifrico que implica una frontera entre
los espacios pblicos y privados; La densidad de las manzanas demuestra que existe poco
espacio libre en los interiores de manzanas; Los espacios pblicos tienen una forma
extraa y los existentes son poco usados por la poblacin, mal cuidados y hostiles.
El anlisis urbano del barrio de Villa Coronilla ha sido realizado por nuestra contraparte
(Diagnstico y propuesta de desarrollo distrital. Distrito 10. UMSS Facultad de
Arquitectura, Cochabamba, Bolivia. Noviembre 2010) y demuestra una serie de problemas
sociales, ambientales y urbansticos que son:
- Problemas urbansticos:

Degradacin del espacio arquitectnico

Escaso cuidado de los espacios pblicos

Bajo uso de los espacios pblicos

Exceso de mezcla entre flujos sobre ruedas y peatonales

Fuertes mrgenes fsicos generadores de aislamiento

Trfico intenso y descontrolado

- Problemas sociales:

Fuerte presencia de colectivos excluidos

Mala percepcin por parte de la ciudadana

Presencia de actividades ilegales

Condiciones de vida desfavorecidas

Bajo sentido de comunidad y responsabilidad social

Dependencia respecto al resto de la ciudad

Fragmentacin de las estructuras de poder y participacin

Escasa comunicacin entre vecinos

- Problemas ambientales:

Acumulacin excesiva de basura

Contaminacin del aire

Escasez general de las condiciones higinicas

Presencia de actividades productivas dainas para la salud pblica

No se ha realizado un diagnstico concreto de las condiciones habitacionales del barrio,

que se prevn con problemas de hacinamiento y salubridad en general, debido a las
condiciones socioeconmicas de Villa Coronilla, y que ser parte del anlisis llevado a
cabo sobre el terreno en esta investigacin. Otra necesidad identificada por nuestra
contraparte ha sido el alejamiento vecinal que impide trabajar conjuntamente para mejorar
el barrio, as como la carencia de sensibilizacin y capacitacin en la temtica de la
salubridad en la vida domstica, objetivo de nuestra investigacin aplicada.

DESCRIPCIN DE LA INTERVENCIN:
El barrio de Villa Coronilla ha comenzado una transformacin fsica y social poco a poco a
travs de las actividades realizadas por nuestro socio contraparte mARTadero. En el ltimo
ao (2011) se realiz una accin urbana cuyo objetivo era despertar conciencia frente al
presente y futuro de los habitantes de Villa Coronilla sobre su responsabilidad y fuerza de
cambio del contexto fsico barrial, por medio del arte y del ejercicio cultural, con la
finalidad de convertir al barrio en un lugar atractivo, recuperar su valor histrico y crear un
entorno de dilogo con el arte como herramienta de cambio social.
De este modo, el proyecto de investigacin pretende sumarse como parte del trabajo
comenzado con los residentes del barrio en la construccin de un Desarrollo Barrial
Sostenible, pero incluyendo un parmetro nuevo: los espacios saludables, en la
vivienda y en el entorno, hasta ahora no abordados desde la investigacin por falta (como
concluye el Informe de actuacin de mARTadero, 2011) de voluntarios y formacin en el
rea de la arquitectura.
El objetivo general del proyecto de investigacin es la mejora de las condiciones de vida
de los residentes, desde la rehabilitacin de sus barrios.

El objetivo especfico es promover la sensibilizacin y el conocimiento entre los vecinos

de la relacin indisoluble entre la vivienda y el entorno con la salud, en un sentido amplio
de su concepto.
Promover el conocimiento y la difusin del papel de la vivienda y los entornos como
agentes promotores de la salud de los residentes, mediante la divulgacin, exposicin de
resultados, talleres vecinales y jornadas de sensibilizacin que promuevan esta mejora en
la calidad de vida.
Con esta finalidad se pretende no slo sensibilizar a la vecindad y a las autoridades
locales, sino tambin crear unos espacios de encuentro que permitan mejorar la
comunicacin entre los vecinos haciendo hincapi en el alejamiento vecinal que impide
trabajar conjuntamente para mejorar el barrio como parte de los problemas detectados por
nuestro socio contraparte. Estos espacios servirn, por un lado, para el conocimiento y la
sensibilizacin de la relacin VIVIENDA-ENTORNO-SALUD, y por otro, para proponer
posibles soluciones, intervenciones menores, mejoras en la vida domstica y barrial por
parte de los vecinos que habitan estos espacios.
A continuacin resumimos el Plan de trabajo con los Resultados y las Actividades que
se llevarn a cabo en la investigacin:
RESULTADO 1. Contribuir y Fomentar en la prctica social herramientas para la
identificacin, evaluacin y manejo de los factores de riesgo en la vivienda y el entorno y la
modulacin de su impacto en la salud de los residentes mediante la evaluacin, creacin,
recreacin, adaptacin o adquisicin de mtodos factibles y avanzados para la gestin de
la salud pblica en la vivienda, tanto herramientas de tipo social o de accin sobre el
individuo y la comunidad, como herramientas de influencia sobre el ambiente domiciliario y
urbano:

Delimitar las caractersticas del barrio-piloto a nivel de poblacin (edades,

procedencias relaciones, identidad, arraigo) y a nivel de condiciones de salud desde el
punto de vista epidemiolgico

Identificar la estructura de participacin ciudadana en el barrio-piloto, cmo se

gestiona y organiza, as como identificar estructuras relacionales sistemas de
gobernanza, sentimiento de la seguridad o el riesgo

Identificar los factores que inhiben o promueven procesos de participacin

ciudadana

Delimitar las caractersticas fsicas del patrimonio edificado y las variaciones que
con el tiempo se han producido, tanto legales o ilegales

Analizar el entorno, tanto desde el punto de vista fsico, tanto en cuanto a la

existencia o no de determinados servicios socio-sanitarios, ldicos y educativos, como
a las modificaciones de los mismos

Identificar las relaciones entre la poblacin, construcciones fsicas y el entorno

Definir las diferentes escalas que tienen implicacin en este proyecto de entornos
saludables: vivienda, trama urbana, territorio, espacios pblicos, etc.

Dentro de la escala de la vivienda, identificar los patrones de una vivienda

saludable desde un punto de vista integral, teniendo en cuenta todas sus variables:
fsicas (dimensiones y materialidades), atmosfricas, relacionales y desde su relacin
con el medio y la colectividad (entorno)

Dentro de las escalas intermedias, identificar los patrones para la definicin de un

entorno saludable y su relacin con las viviendas y la poblacin

Identificar el perfil sanitario de la poblacin de cada barrio

Identificar el bienestar y salud percibido por los ciudadanos del barrio-piloto

Elaborar y validar instrumentos de medida que permitan la evaluacin de viviendas

y entornos saludables del barrio piloto

Elaboracin de un modelo de vivienda y entornos saludables

RESULTADO 2. Sensibilizar para propiciar una reaccin de los sectores sociales y

polticos nacionales y locales, incluida la participacin activa de la comunidad, vinculados a
la accin de rehabilitacin, mantenimiento y uso de la vivienda y su entorno en la inclusin
de medidas que favorezcan el desarrollo humano sostenible, particularmente de la salud,
en el contexto fsico de sus elementos constructivos y geogrfico de su entorno. Promover
el conocimiento y la difusin del papel de la vivienda y su entorno como agente gestor de
la salud de los residentes, que permita adems crear espacios de encuentro entre la
vecindad:

Mecanismos de difusin de la salud en las viviendas y en los entornos para la

comunidad receptora y para la municipalidad, mediante talleres, actividades,
encuentros y exposiciones

Talleres de sensibilizacin para la rehabilitacin y el mantenimiento y uso de la

vivienda saludable

Publicacin de resultados tanto para la comunidad cientfica como para los

beneficiarios, mediante seminarios y/o manual.

Como conclusin, el proyecto de investigacin aplicada pretende promover que la vivienda

y los entornos urbanos, en su acepcin fsica y sociolgica, se constituyan en agentes de
la salud para su poblacin. Llevado a cabo tomando un laboratorio concreto de aplicacin
(el barrio Villa Coronilla en Cochabamba, Bolivia) con unas condiciones climticas,
demogrficas, socioeconmicas, culturales propias y concretas, pero relacionadas con la
nacin en todo su espacio geogrfico.

Precio de la vivienda
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Composicin del crdito hipotecario en varios supuestos: el capital

solicitado o crdito -100- ms los intereses constituyen el total de la
hipoteca.[1]
* Si la hipoteca tiene una larga duracin y/o un alto inters la cifra total final
-capital+intereses- que se paga por el prstamo llega a duplicar y triplicar el
capital solicitado, razn por la que no se considera una buena decisin
econmica suscribir prstamos superiores a 15 aos con una cuota mensual
por la que se podra conseguir esa misma vivienda en alquiler.
* La cuota mensual de la hipoteca no debe superar el 30% de los ingresos
mensuales.[2]
* Si el crdito es con inters variable hay que saber que puede fluctuar
-bajar o subir- por lo que subir la cuota mensual o bajar su cuanta si no
existen clusulas suelo abusivas.

El Precio de la vivienda o coste medio de la vivienda hace referencia al precio de

compra o venta de la vivienda en una localidad o territorio. Tambin se refiere al precio
de alquiler o renta.
El derecho a la vivienda,[3] considerado como uno de los derechos humanos -incluido en
los derechos econmicos, sociales y culturales-, puede verse afectado cuando el precio
de la vivienda es inasequible para un sector de la poblacin, en estas circunstancias las
autoridades polticas deben establecer polticas adecuadas de vivienda pblica, vivienda
social y alquiler social que garanticen el acceso a una vivienda digna.[4]
ndice
[ocultar]

1 Variables que influyen en el precio de la vivienda

o

1.1 Capacidad de endeudamiento

2 Precio recomendables para la compra de vivienda - Indicadores

estructurales
o

2.1 Cuatro aos de renta familiar - PRD

2.2 Quince aos de alquiler - ndice PER

2.3 Lmites recomendables de la hipoteca

2.3.1 Cuota mensual - mximo 30% de los ingresos

mensuales

2.3.2 Aos de duracin del prstamo - mximo 15 aos

2.3.3 Clusulas abusivas y legislacin hipotecaria del

pas

3 Precios mximos recomendables para el alquiler de vivienda

o

3.1 Alquiler mensual - mximo 30% de los ingresos mensuales

3.2 En relacin con el precio de compra - por encima del ndice

PER 15

4 Precio de la vivienda por pases

o

4.1 Precio de la vivienda en Espaa

4.2 Precio de la vivienda en Estados Unidos

4.3 Precio de la vivienda en Mxico

4.4 Precio de la vivienda en Japn

5 Referencias

6 Vase tambin

7 Enlaces externos

Variables que influyen en el precio de la vivienda[editar]

El precio de la vivienda vara segn las caractersticas de la vivienda: tamao, calidad y

ubicacin, -rural, urbana, centro, periferia-, as como las circunstancias
socioeconmicas de los distintos pases: demografa (crecimiento de la poblacin,
equilibrio o descenso, flujos migratorios), crecimiento econmico, desempleo, precio
del suelo, burbuja inmobiliaria, inters bancario, impuestos, desgravaciones, capacidad
de endeudamiento personal y familiar, recesin y depresin econmica entre otras. El
precio de la vivienda condiciona la vida econmica de los ciudadanos y familias que, en
el caso de la compra de vivienda, habitualmente deben suscribir crditos hipotecarios de
larga duracin con entidades bancarias para poder acometer la compra ms importante a
lo largo de la vida personal y familiar.[5] [6]
Capacidad de endeudamiento[editar]

La capacidad de endeudamiento, que se suele establecer en el 30%, es el porcentaje de

los ingresos que puede destinarse al pago de deudas, con sus correspondientes intereses,
sin comprometer seriamente la seguridad econmica de su familia. La capacidad de
endeudamiento es clave para realizar con xito la compra de la vivienda y en el caso de
ser necesaria la suscripcin de hipoteca debe asegurarse que la capacidad de
endeudamiento no disminuye y pueden hacerse los pagos de las cuotas hipotecarias
durante toda la duracin del prstamo.[2]
Precio recomendables para la compra de vivienda - Indicadores
estructurales[editar]

El precio de la vivienda en compra puede considerarse adecuado o razonable si se

encuentra entre algunas proporciones de los principales indicadores estructurales: sobre
los ingresos o salarios (ratio del precio de la vivienda sobre la renta bruta disponible
-PRD-), en relacin con el precio del alquiler de la vivienda que quiere comprar
(rentabilidad del alquiler) y en relacin con la cuanta y duracin de la hipoteca a
solicitar.[7]
Cuatro aos de renta familiar - PRD[editar]

La ratio del precio de la vivienda sobre la renta bruta disponible indicara, segn el
profesor de economa Jos Garca Montalvo[8] que en el precio de compra de la vivienda
es razonable tomar como referencia de largo plazo una ratio de cuatro aos de renta
familiar bruta disponible; es decir, es recomendable no comprar una vivienda que

supere los ingresos brutos familiares disponibles de 4 aos.[9] Por encima de dicha cifra
la vivienda se considera sobrevalorada o fuera del poder adquisitivo adecuado a los
ingresos.[7] [10]
Quince aos de alquiler - ndice PER[editar]

El ndice PER indica el nmero de aos que se tardara en recuperar mediante el

alquiler del mismo inmueble que se quiere comprar- la inversin realizada en la compra
de una vivienda (con todos los gastos incluidos). El PER price to earnings ratio- es un
indicador utilizado en bolsa para valorar la rentabilidad de la inversin inmobiliaria.
Se considera un ndice PER 15 -15 aos de alquiler = precio de la compra de
vivienda- como el adecuado en el sector inmobiliario. Un ndice por encima de 17 se
considera excesivo o inadecuado y por debajo de 10 un valor ptimo -para el comprador
o invesor-.[11] [10] [7]
Lmites recomendables de la hipoteca[editar]
Cuota mensual - mximo 30% de los ingresos mensuales[editar]

Aunque no existe un acuerdo entre los especialistas se considera que el mximo de la

cuota de la hipoteca no debe superar el 30% de los ingresos o renta familiar. Se
considera que la capacidad total de endeudamiento familiar -hipoteca, coches, otros
prstasmo, tarjetas, etc- no debe nunca superar el 40%. El mximo de la cuota puede no
conocerse si el prstamo es a un inters variable por lo que la capacidad de
endeudamiento puede ser menor al 30% si es previsible que los tipos de inters suban.
La capacidad de endeudamiento es el porcentaje de sus ingresos netos que puede
destinar al pago de deudas, con sus correspondientes intereses, sin comprometer
seriamente la seguridad econmica de su familia.[2] [12]
Aos de duracin del prstamo - mximo 15 aos[editar]

Evidentemente a menor inters y menos aos de duracin del prstamo hipotecario

menos intereses se acaban pagando. Aunque no hay un lmite claro en la duracin de la
hipoteca existen dos razones para considerar los 15 aos como un lmite a partir del cual
la hipoteca puede no ser una buena decisin econmica. A partir de 15 aos de prstamo
los intereses pueden alcanzar prcticamente el mismo valor del capital solicitado e
incluso doblar la cifra si el inters es alto, razn por la que no se considera una buena
decisin econmica suscribir prstamos superiores a 15 aos con una cuota mensual por
la que se podra conseguir esa misma vivienda en alquiler. Adems, resulta muy difcil
establecer una previsin sobre un futuro tan lejano, tanto en las circunstancias
econmicas personales -que pueden mejorar pero tambin empeorar- como en los
cambios legales y macroeconmicos que pueden afectar las condiciones de la hipoteca
-inters variable, cambios en el mercado hipotecario- [13]

Dos hombres con hijos, en un desahucio, de pie con sus pertenencias en la

acera, alrededor del ao 1910, en Nueva York.
Clusulas abusivas y legislacin hipotecaria del pas[editar]

Adems de considerar la cuota y los aos de duracin es conveniente revisar y estudiar

detenidamente la letra pequea de los contratos de hipoteca para evitar clusulas
abusivas que se consideran abusivas. Entre ellas estn:

Clusulas suelo: incluidas a veces en hipotecas de interes variable

que impiden la bajada de la cuota por debajo de un porcentaje.
Perjudican al hipotecado que no ve reducir sus cuotas aunque bajen
los interes bancarios hipotecarios.[14] [15]

Clusulas sobre intereses de demora desorbitados -superan el 16%-:

son los intereses que se pagan por retrasarse en el pago de las
cuotas hipotecarias.[16]

Adems es conveniente conocer la legislacin hipotecaria del pas, la posible existencia

de la dacin en pago en caso de no poder afrontar el pago de la hipoteca, el proceso de
ejecucin hipotecaria as como la normativa sobre los desahucios y el lanzamiento que,
llegado el caso, pudiera afectar al firmante de la hipoteca y a los avalistas.
En el caso de no poder suscribir una hipoteca con la condicin de que no supere el 30%
de los ingresos o cuando la duracin de la hipoteca se considere demasiado larga se
debe valorar el ahorro como frmula para acometer en un futuro la compra de
lavivienda y as reducir la cuanta del prstamo y los riesgos de impago y sencillamente
considerar el alquiler como una forma ms razonable de disfrutar de una vivienda digna.
Precios mximos recomendables para el alquiler de vivienda[editar]
Alquiler mensual - mximo 30% de los ingresos mensuales[editar]

Como en la compra de vivienda no existe un acuerdo sobre el mximo recomendable

del alquiler mensual si bien, de la misma manera que se establece la cuota mxima de la
hipoteca sobre los ingresos familiares puede decirse que el coste del alquiler mensaul
tampoco debe superar el 30% de los ingresos o renta familiar. Ese es el lmite de la
capacidad total de endeudamiento familiar, el resto de ingresos deben cubrir otros gastos

y garantizar unas condiciones dignas de vida -alimentacin, vestido, sanidad, educacin

y otros gastos imprescindibles-.[17]
En relacin con el precio de compra - por encima del ndice PER 15[editar]

Tambin puede utilizarse el ndice PER que indica el nmero de aos que se tardara en
recuperar mediante el alquiler un inmueble que se quiere comprar- la inversin
realizada en la compra de una vivienda (con todos los gastos incluidos). Si bien al
contrario que en el caso de la compra, en el caso del alquiler un ndice PER alto -por
encima de 15- puede considerarse correcto, por encima de 17 muy adecuado y por
debajo de 13 psimo. Es decir, cuando el precio de compra respecto al alquiler es
superior a 15 aos puede interesar alquilar y claramente interesa cuando supera lo 17
aos o ms.[18] [10] [7]
Precio de la vivienda por pases[editar]

Espaa. Evolucin del precio de la vivienda en Espaa 1985-2012. La

burbuja inmobiliaria en Espaa comenz en 2001 y dur hasta 2007 cuando
la vivienda alcanz su pico de precios, entonces estall la crisis inmobiliaria
espaola 2008-2013 provocando una crisis econmica, social e institucional
en Espaa.
Precio de la vivienda en Espaa[editar]
Artculo principal: Precio de la vivienda en Espaa

El precio de la vivienda en Espaa ha mantenido histrica cierta estabilidad en relacin

con los ingresos familiares -o renta disponible- excepto en las denominadas burbujas
inmobiliarias o crisis inmobiliarias que los precios sufrieron alzas desmesuradas:
burbuja inmobiliaria de 1986 a 1992 - que afect a los precios pero no tanto al volumen
construido- y burbuja inmobiliaria de 1997 a 2007. Los efectos principales del estallido
de la crisis han sido la cada paulatina de precios en la vivienda que contina en 2013,
-crisis inmobiliaria espaola 2008-2013- y su contagio a la economa -Crisis econmica
espaola de 2008-2013- y a las instituciones polticas y sociales -Crisis espaola de
2008-2014-.[19]

En junio de 2007 se alcanz el pico mximo en el precio de la vivienda, desde entonces,

pasado 6 aos, en junio de 2013, los precios han bajado un 35%.[20] Segn el INE, en el
primer trimestre de 2013 el precio baj un 6,6% de media y en tasa interanual -respecto
al primer trimestre de 2012-, un 14,3%.[21]
Para el economista Jos Garca Montalvo el precio de la vivienda en Espaa tiene que
ajustarse todava un 35,4% en los prximos aos. Montalvo argumenta que a la vista del
dato del PER (ratio del precio de compra y renta disponible que debe estar sobre los 4
aos) que en el primer tirmestre de 2013 todava estaba en 6,2 aos, los precios deberan
bajar un 35,4% ms para recuperar los niveles de PER de largo plazo (per 4). Esta
bajada habra que sumarla a la efectuada desde 2007 e implicara una cada total entre el
pico mximo de dicho ao 2007 y el valle de un 53,3%.[7] [10]
Otros fuentes tambin consideran que la bajada de precios continuar varios aos ms
all de 2013, entre otras razones por la existencia de un gran parque inmobiliario vaco,
la ausencia de demanda por razones demogrficas,[22] el alto desempleo y la profundidad
de la crisis en Espaa.[23] [24]
Precio de la vivienda en Estados Unidos[editar]
Artculo principal: Precio de la vivienda en Estados Unidos

Estados Unidos. Mediana y precios medios de ventas de viviendas nuevas

vendidas en los Estados Unidos entre 1963 y 2010 en dlares-. La crisis de
las hipotecas subprime, origen de la Gran Recesin, tuvo su comienzo en
2007.[25]

El precio de la vivienda en Estados Unidos aument en ms de 70 puntos porcentuales

por encima de la tasa de inflacin en la dcada de 1996 a 2006. [26] La burbuja
inmobiliaria global se desat en Estados Unidos con la denominada crisis de las
hipotecas subprime que estall como tal crisis en el ao 2007 siendo el detonante de la
Gran Recesin de 2008-2013.
Los precios de la vivienda cayeron en Estados Unidos desde el pico 2006 hasta 2012 un
40%.[27]

En marzo de 2013 el mercado inmobiliario de Estados Unidos repunt al alza. El ndice

s&p/case-shiller miostr una subida del 1,4% en marzo, que eleva su tasa interanual al
10,9%, su mayor repunte desde abril de 2006. Si bien, pese a este repunte, an est un
28% por debajo del pico que alcanz en 2006.[28]
Precio de la vivienda en Mxico[editar]
Artculo principal: Precio de la vivienda en Mxico

La burbuja inmobiliaria global (1996-2006) originada en Estados Unidos y que estall

con la crisis de las hipotecas subprime, tard en manifestarse en Mxico y aunque tuvo
un impacto claro no fue fuerte como en EE.UU. En Mxico no hubo burbuja
especulativa por lo que los precios solamente tuvieron una ligera bajada debido a la
contraccin en las ventas que siendo importante afect de manera desigual a distintos
territorios y segmentos de viviendas. El precio de la vivienda sufri una fuerte cada en
los aos 2007-2008 iniciando una subida a finales de 2009.[29] En 2011, en zonas de
Mxico donde est instalado el crimen organizado -Chihuahua, Nuevo Len,
Michoacn, Guerrero y Tamaulipas- el precio de la vivienda baj considerablemente.[30]
En 2012, segn el ndice SHF (Sociedad Hipotecaria Federal) no habra seales de una
burbuja de precios en el marcado hipotecaria ya que la subida del ndice es similar a la
inflacin registrada, con una subida media del 3,14%.[31]
En el primer trimestre de 2013 la vivienda subi de media un 2,92% y en el D.F. un
5,35%.[32]
Contexto, evolucin histrica del precio de la vivienda en Mxico y
perspectivas

En Mxico, a pesar de que existen cerca de cien organismos que de una forma u otra
financian vivienda social, cerca del 20% de la vivienda construida se realiza a travs del
endmico, oneroso e ineficiente mecanismo de la autoconstruccin. Se ha configurado
una poltica de vivienda corporativa y excluyente, que se basa en un sistema de
instrumentos financieros, inmobiliarios y jurdicos que han llevado a que alrededor del
60% del parque de viviendas de Mxico se haya realizado fuera de los mecanismos
formales de produccin de vivienda social; que la poltica de suelo, subsidiaria de la de
financiamiento habitacional, haya quedado limitada a la regularizacin de los
asentamientos ilegales, y con ello haya perdido la posibilidad de operar como un
instrumento regulador del mercado inmobiliario, para convertirse en una va de
institucionalizacin del mercado informal de suelo y vivienda; y finalmente, que
alrededor de un 20% del mercado habitacional en el pas, dirigido a la vivienda en
alquiler, se est desarrollando a partir de un conjunto amplio de modalidades de
vivienda precaria que han quedado al margen de los mecanismos reglamentarios y de
produccin de vivienda social.[33]

Durante el perodo 1970-1981 se redujo el precio relativo de la vivienda, durante la

crisis econmica de Mxico 1982-1986[34] [35] se produjo una cada ms notable en el
precio relativo de la vivienda en Mxico.[36]
Las proyecciones de poblacin, siempre difciles, son uno de los indicadores que se
utilizan para establecer las necesidades de vivienda en Mxico en los prximos aos.
Aunque las tasas de crecimiento siguen bajando desde el pico de los aos 1970 la
poblacin ha seguido creciendo y segn las estimaciones lo va a seguir haciendo aunque
sea en cifras bajas anuales. Tambin hay que considerar que van a ser una serie de
municipios donde se concentre el crecimiento en detrimento de otros as como que es
previsible que continuar la migracin del medio rural al urbano.[37]

Japn. Evolucin histrica del ndice del precio de suelo en 6 grandes

ciudades de Japn (1965-2008).
Precio de la vivienda en Japn[editar]
Vase tambin: Burbuja financiera e inmobiliaria en Japn

La gran burbuja inmobiliaria de Japn dur diez aos, comenz en 1980, y finaliz en
1990 cuando los precios alcanzarn su pico mximo y comenzaron a descender durante
15 aos, hasta 2005, llegando a una cada en el precio del 73%.[38] [39] [40]
Entre los aos 1955 y 1989 el valor de las propiedades inmobiliarias de Japn se haba
multiplicado al menos por 75. Entre principios de 1988 y agosto de 1990 el Banco
Central de Japn, ante el riesgo inflacionista de la economa y la depreciacin del yen
frente al dlar decidi aumentar el tipo de inters bancario, que pas del 2,5% al 6%.
Los precios de las acciones sufrieron un fuerte descenso (entre enero de 1990 y agosto
de 1992 el ndice nikkei perdi un 63% de su valor) y los precios de los bienes
inmuebles cayeron. Dado que las acciones tenan como garanta los bienes inmuebles, el
sistema financiero entr en una grave crisis. Al momento en que la burbuja especulativa
estall se le conoce como colapso de la burbuja ( hkai?).

Como consecuencia de la crisis financiera se inici una recesin econmica que todava
continuaba a da de hoy. Al periodo se le conoce en japons como dcada perdida (
10 ushinawareta jnen?).
El fenmeno del paro, indito en el pas en virtud del gobierno de las empresas,
apareci en la sociedad japonesa. En el ao 2002, el desempleo era del 5,4%. Debido a
la prdida de valor de los bienes inmuebles se produjo un efecto riqueza negativo, que
redujo de manera importante el consumo. El credit crunch consecuencia de la quiebra
de numerosas entidades financieras aument las dificultades de crdito y paraliz la
economa[41]
El arraigado sistema de recompensas de la sociedad japonesa[42] se vio, as mismo,
trastocado: durante el periodo de euforia, la ingeniera financiera (zai-tekku) sustituy
los valores relacionados con el trabajo y la responsabilidad, crendose una espiral de
avaricia y enriquecimiento rpido que descompuso algunos de los principios rectores de
la moral pblica nipona.
Referencias[editar]
1.

Volver arriba Simulador de hipoteca con cuadro de

amortizacin, capital e inters.

2.

Saltar a: a b c Cuota de la hipoteca cunto puede

permitirse?, en finanzas para todos, consultado el 17 de junio de 2013

3.

Volver arriba Ver art. 25 Declaracin Universal de los

Derechos Humanos, Pars, 1948, en Wikisource

4.

Volver arriba Derecho a un vivienda digna - Observatori

DESC -Derecho Econmicos, Sociales y Culturales

5.

Volver arriba Las mil y una variables que influyen en el precio

de la vivienda, en Economa y Finanzas

6.

Volver arriba [https://addi.ehu.es/bitstream/10810/9100/1/Pe

%C3%B1a-Ruiz-Garc%C3%ADa_An%C3%A1lisis%20de%20los
%20factores%20determinantes.pdf Miguel ngel Pea Cerezo,Vicente
Ruiz Herrn y Jos Domingo Garca Merino, Anlisis de los factores
determinantes del precio del activo vivienda, Anlisis financiero,
2002]

7.

Saltar a: a b c d e Perspectivas del precio de la vivienda en

Espaa, Jos Garca Montalvo, Cuadernos de informacin econmica
227, marzo-abril 2013, pg. 53

8.

Volver arriba Web de Jos Garca Montalvo, Universidad

Pompeu Fabra

9.

Volver arriba Los expertos creen que las casas solo han
absorbido la mitad del ajuste de precios, Raquel Daz Guijarro, Cinco
Das, 8/7/2013

10.

Saltar a: a b c d Ver grfico en pg. 111 sobre ratio precio de

la vivienda sobre renta familiar Vivienda, Jos Garca Montalvo,
Universitat Pompeu Fabra e IVIE

11.

Volver arriba la vivienda en espaa sigue sobrevalorada al

menos un 15%, segn el instituto juan de mariana, idealista.com, 21
de marzo de 2013

12.

Volver arriba Gua simpre para conseguir la mejor hipoteca

en Espaa

13.

Volver arriba El prstamo hipotecario y los tipos de inters,

en Euroresidentes.com

14.

Volver arriba Qu es una clusula suelo en un prstamo

hipotecario, finanzas

15.

Volver arriba Adis a las clusulas suelo de las hipotecas, El

Pas, 12/6/2013

16.

Volver arriba Miles de hipotecas pueden ser nulas por

contener intereses moratorios abusivos, 20 minutos, 10/4/2013

17.

Volver arriba [http://www.ehowenespanol.com/cuanto-sueldodeberias-gastar-alquiler-sobre_41735/ Cunto de tu sueldo deberas

gastar en alquiler?, en finanzas, consultado el 17 de junio de 2013

18.

Volver arriba la vivienda en espaa sigue sobrevalorada al

menos un 15%, segn el instituto juan de mariana, idealista.com, 21
de marzo de 2013

19.

Volver arriba El modelo inmobiliario espaol y sus

consecuencias Comunicacin en Urbanismo, democracia y mercado:
una experiencia espaola (1970-2010), Universit Pars 12 Val-deMarne, 2010

20.

Volver arriba Evolucin del precio de la vivienda en Espaa,

grfica interactiva, en facilisimo, consultado el 17 de junio de 2013

21.

Volver arriba ndice de Precios de Vivienda (IPV). Primer

trimestre de 2013, La tasa anual del ndice de Precios de Vivienda se
sita en el 14,3%. Los precios de la vivienda bajaron un 6,6%
respecto al trimestre anterior, en Informe INE 13 de junio de 2013

22.

Volver arriba
[http://imagenes.publico.es/resources/archivos/2013/6/25/137215654
1301np788.pdf Cifras de Poblacin a 1 de enero de 2013 Estadst
ica de Migraciones 2012], INE

23.

Volver arriba Y si los precios de la vivienda nunca dejan de

caer? Espaa envejece y amenaza al ladrillo, elconfidencial,
26/3/2013

24.

Volver arriba Borja Mateo: Tendremos pisos en Espaa para

15 17 aos, en Invertia, 25/5/2011

25.

Volver arriba http://www.census.gov/const/uspriceann.pdf

26.

Volver arriba Castigo a los responsables, Dean Baker, El

mono poltico, 6/6/2013

27.

Volver arriba Por qu la vivienda ha cado un 40% en EEUU, a

pesar de recuperacin econmica, Marc Garrigasait, en elconfidencial,
7/3/2012

28.

Volver arriba el precio de la vivienda en eeuu registra su

mayor subida desde 2006, en idealista.com, consultado el 17 de junio
de 2013

29.

Volver arriba Panorama general de la industria de la vivienda

en Mxico, 2011, Ernst & Young

30.

Volver arriba [http://actualidad.rt.com/economia/view/30752El-crimen-organizado-dinamita-precio-de-vivienda-en-M%C3%A9xico

El crimen organizado y el trfico de drogas redujeron a mnimos los
precios de los bienes inmuebles en Mxico, que perdieron hasta un
80% de su valor, segn indicaron empresas del ramo]. 2 agosto 2011,
RT

31.

Volver arriba Subi 3.14% el precio de la vivienda en Mxico

en 2012, 12 de febrero de 2013, en Milenio

32.

Volver arriba Precio de vivienda crece 5.35% en el DF, El

economista, 13/5/2013

33.

Volver arriba Polticas de vivienda en Mxico : de la

Constitucin de 1917 a la globalizacin, Villar Calvo, Alberto Javier,
2007

34.

Volver arriba Responses to migration, Mexicos 1982

Economic Crisis, Francisco Alba

35.

Volver arriba La crsis estructural de la economa mexicana,

1970-1995. Un largo proceso de transicin, Jess Lechuga
Montenegro

36.

Volver arriba Ver pg. 145Mxico: Informe Sobre la Crisis

(1982-1986), Carlos A. Tello, Enrique Gonzlez Tiburcio,Francisco
Bez, CIIH, UNAM, Mxico, 1989

37.

Volver arriba La situacin de la vivienda en Mxico: sntesis

de problemtica y propuestas. Estadsticas. Diciembre 2011,
CONOREVI

38.

Volver arriba la espectacular burbuja inmobiliaria de Japn

39.

Volver arriba Japn, del estancamiento a la recesin, pg 3.

40.
41.
42.

Volver arriba Cada de precios de la vivienda en Espaa

comparada con EEUU y Japn, Rankia, 9/2/2011
Volver arriba Japn, del estancamiento a la recesin, pg 5.
Volver arriba Antonio Torrero, Univ. de Alcal: El final de la
burbuja especulativa y la crisis econmica de Japn, pg 114.

Titulo: Anlisis del mercado inmobiliario en Bolivia periodo 2000-2012

Autor: Cachaca Herrera, Pablo
Palabras clave: TESIS DE GRADO
MERCADO INMOBILIARIO
INVERSIN HABITACIONAL
SALARIO NOMINAL
SECTOR INMOBILIARIO
CREDITO DE VIVIENDA
Fecha de publicacion: 25-Feb-2015
Resumen: En la presente tesis se realiza un anlisis sobre la dinmica del
mercado inmobiliario en Bolivia para el periodo 2000-2012, debido
a que en los ltimos aos el precio de los inmuebles se ha
incrementado considerablemente, generando la preocupacin de
una posible formacin de burbuja especulativa en el sector
inmobiliario. En este sentido se verifica si estamos frente a una
burbuja especulativa o si este auge es consecuencia del
comportamiento de sus variables fundamentales. Para corroborar
la no existencia de una burbuja inmobiliaria en Bolivia se realiz
dos metodologas que son usualmente utilizados en el estudio del
tema: El mtodo de cointegracin que comprueba la relacin de
equilibrio en el largo plazo entre el precio de las viviendas y sus
variables fundamentales y el mtodo de Levin & Wrigth que
estima la importancia del componente especulativo en el precio de
los inmuebles. Los resultados muestran que existe relacin de
largo plazo entre el precio de las viviendas y sus variables
fundamentales, como ser el PIB per cpita, ndice de Costos de
Construccin de Remuneraciones y Materiales, tasas de inters de
Crditos de Vivienda, tasas de inters de Depsitos a Plazo Fijo y
por ltimo el Tipo de Cambio Nominal, adems se comprob que
no existe evidencia suficiente para determinar la existe de una
burbuja especulativa en los precios de los inmuebles ya que las
variables fundamentales tienen mayor implicancia en el
comportamiento del precio que el componente especulativo.

anlisis, distrito a distrito, del

mercado de viviendas nuevas en
madrid en 2014 (tabla)
estadsticas

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http://bit.ly/1wPrDIL
escrito por: @pmartinez-almeida
05 enero 2015, 9:24
sociedad de tasacin seala en un informe que el precio medio de la vivienda nueva
en madrid cay un 2,3% en 2014, hasta los 2.663 euros el m2 y que desde mximos el
descenso fue del 42,3%. la disminucin del precio en la capital estuvo en lnea con la
media nacional (-2,2%). el distrito de madrid que experiment una mayor disminucin
del precio de la vivienda nueva fue barajas (-3,8%), seguido de carabanchel (-3,6%),
tetun y puente de vallecas (-3,1%)
el precio del metro cuadrado en madrid capital se sita en 2.663 /m2, posicionndose
como la tercera capital de provincia ms cara de toda espaa, por detrs de san sebastin
y barcelona. por distritos en la capital, salamanca (4.481 /m2) y chamber (4.167 /m2)
siguen siendo los ms caros de la capital. villaverde tambin ha repetido como el
distrito con las viviendas nuevas ms baratas de madrid, con 1.712 euros el metro
cuadrado en 2014, seguido de villa de vallecas con 2.054 /m2

en cuanto al precio de los inmuebles nuevos en los principales municipios del rea
metropolitana de madrid, el coste del metro cuadrado se ha situado en los 1.874/m2, un
2% menos que un ao atrs
las reducciones ms importantes entre las poblaciones mayores de 25.000 habitantes de
la comunidad de madrid, se han registrado en coslada (-3,9%), pinto (-3,8%), mstoles (3,7%), parla (-3,4%) y torrejn de ardoz (-3,4%). por el contrario, san sebastin de los
reyes (-0,2%) y pozuelo (-0,4%) son los municipios del rea metropolitana donde menos
ha descendido el precio de la vivienda nueva
si tenemos en cuenta el precio medio por metro cuadrado, pozuelo se posiciona como la
poblacin ms cara para vivir (2.546 /m2), seguida de alcobendas (2.460 /m2) y
majadahonda (2.207 /m2). por el contrario, las ciudades con el precio ms bajo son
aranjuez (1.418 /m2), parla (1.478 /m2) y torrejn de ardoz (1.522 /m2)
en cuanto al resto de espaa, madrid se sum a las comunidades autnomas que
registraron una menor cada del precio de la vivienda nueva en 2014, junto a navarra (1,2%), castilla y len (-1,7%), canarias (-1,7%), galicia (-1,8%), andaluca (-2%) y pas
vasco (-2%). en el lado opuesto, las cadas ms acusadas se situaron en la rioja (-3,7%),
aragn (-3,5%), asturias (-3,1%) y extremadura (-3%)

anlisis distrito a distrito

- centro (precios entre 2.050-4.103 euros/m2)
distrito muy heterogneo con calidades y programas muy dependientes de la ubicacin.
predominio de la vivienda usada y la rehabilitacin integral, sin intervenciones importantes.

estabilizacin de precios en las viviendas de mayor calidad, aunque continan en

descenso en los barrios ms populares
- arganzuela (2.168-3.324 euros/m2)
se siguen ofertando restos de promociones con rebajas en los precios. se localizan dos
posibles promociones siendo una de ellas de cooperativa, con un futuro todava incierto.
aparente aumento en el ritmo de ventas, aunque siguen siendo lentas, y con precios en
descenso menos acusado que en periodos anteriores, tendiendo a la estabilizacin
- retiro (2.655-4.416 euros/m2)
situacin similar al semestre anterior. oferta de vivienda nueva muy escasa, con
predominancia de la usada. precios en suave descenso, menos acelerado que en periodos
anteriores. es previsible el mantenimiento de la situacin, con aumento del alquiler, en
algunos casos con opcin a compra
- salamanca (2.567-7.597 euros/m2)
no hay suelo libre para produccin de vivienda nueva. siguen a la venta promociones de
semestres anteriores, que an no se han liquidado. precios en leve descenso
- tetun (1.450-3.789 euros/m2)
las promociones nuevas se acaban sin ninguna unidad vendida. actualmente no se compra
sobre plano. no existe vivienda protegida. mercado con muy bajo nivel de actividad. las
nuevas promociones ajustan superficies para poder reducir precios. se aprecia cierta
tendencia a la mejor comercializacin en promociones que ofertan inmuebles con
acabados muy atractivos e impecables
- chamber (2.710-7.849 euros/m2)
barrio antiguo y muy consolidado. escasas promociones de vivienda nueva, con gran
variabilidad de precios segn emplazamiento, calidad y tamao de vivienda. evolucin de
precios hacia la estabilizacin
- fuencarral-pardo (2.062-3.571 euros/m2)
no se aprecian cambios significativos respecto al semestre anterior. demanda muy escasa,
inferior a la oferta. ligero incremento de licencias en promociones de vivienda libre y
vivienda protegida en arroyo fresno. oferta significativa de alquiler con opcin a compra
- moncloa- aravaca (2.472-3.723 euros/m2)
algunas promociones mantienen unidades en venta varios aos despus de terminadas.
variedad significativa de tipologas en oferta, desde pequeos apartamentos de 50 60 m2
hasta unidades de 250 m2 con trasteros y plazas de parking, as como personalizacin en
los acabados. los precios se mantienen nominalmente sin variacin, aunque los mrgenes
de negociacin van en aumento

- latina (1.577-2.788 euros/m2)

predominio de la oferta de vivienda usada, con presencia moderada de vpo. se aprecia un
ligero aumento de las operaciones y precios con ligeras oscilaciones, en algn caso al
alza. el nico desarrollo urbanstico de envergadura, la operacin campamento, con
10.700 viviendas, sigue pendiente de que empiece la fase de urbanizacin. acortamiento
de los plazos de venta
- carabanchel (1.752-3.141 euros/m2)
comercializacin muy lenta. vivienda nueva casi en su totalidad en manos de entidades de
crdito, con ofertas que presentan descuentos importantes. algunas promociones en oferta
sobre plano o proyecto a precios muy moderados. precios a la baja de forma generalizada
- usera (1.367-2.122 euros/m2)
demanda activa en vivienda usada, predominantemente de origen extracomunitario.
escassima oferta de vivienda nueva. no son previsibles desarrollos urbansticos a corto o
medio plazo
-puente vallecas (1.197-2.794 euros/m2)
mercado prcticamente paralizado, sin variacin aparente respecto al anterior semestre.
no hay apenas transacciones de compraventa y las cadas de precios se mantienen,
aunque mucho ms moderadas. el stock sigue siendo abundante, pero ya no se incorpora
oferta. escasas promociones de vivienda nueva, las ms grandes en palomeras sureste
- ciudad lineal (2.457-2.968 euros/m2)
distrito muy heterogneo compuesto por la histrica ciudad lineal de arturo soria, rematada
al norte por el pinar de chamartn y al sur por los ensanches ms populares de los aos 60
y 70. su desarrollo se encuentra terminado desde hace varias dcadas, por lo que las
promociones de vivienda nueva surgen por substitucin de las ms antiguas. en el borde
sur de garca noblejas se localizan algunas promociones con unidades en venta, si bien el
stock no es alto en relacin con las dimensiones del distrito. precios a la baja, pero con
cadas ya bastante amortiguadas en los ltimos meses
- hortaleza (1.9982-4.452 euros/m2)
distrito con diferentes zonas de distinta calidad, por lo que los precios unitarios oscilan
bastante. importante oferta en valdebebas, en proceso de consolidacin y todava con
potencial por construir. es la zona de madrid donde se prevn mayores cambios. aumento
de las autopromociones en rgimen de cooperativa, tanto de vivienda protegida como libre
- villaverde (1.327-2.089 euros/m2)
oferta de vivienda nueva muy escasa, concentrada fundamentalmente en el barrio de
butarque con muy poca actividad. los precios de mercado libre se sitan frecuentemente
por debajo de la vivienda protegida. la actividad se centra principalmente en la vivienda
usada, con periodos de venta dilatados

- villa de vallecas (1.280-2.594 euros/m2)

incidencia elevada de la vivienda con algn tipo de proteccin, en mercado tendente al
estancamiento. stock mayoritariamente comercializado por inmobiliarias vinculadas a
entidades de crdito. precios estabilizados o con muy leve tendencia a la subida
- viclvaro (1.600 2.135 euros/m2)
en las zonas consolidadas del distrito la oferta de obra nueva es limitada, con actividad
edificatoria muy escasa, principalmente de pequeas promociones. contina existiendo
desequilibrio entre oferta y demanda, con un ritmo de ventas lento. el distrito tiene grandes
zonas pendientes de urbanizar, como los desarrollos de el caaveral y los berrocales. los
desarrollos de los ahijones y los cerros han sido declarados por el tribunal supremo como
no urbanizables
- barajas (2.050 3.020 euros/m2)
abundancia de vivienda protegida, sobre todo en rgimen de cooperativa, en bloque
abierto con zonas comunes ms o menos dotadas, dependiendo del tamao de la
promocin. poca vpo de promocin pblica. no se aprecian cambios significativos en la
evolucin de los precios, aunque se observa mayor actividad de transacciones desde el
pasado verano