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MARLON BESBATI
MARLON BESBATI
AGRADECIMENTO
DEDICATRIA
PGINA DE APROVAO
A presente monografia de concluso do Curso de Direito da Universidade do Vale
do Itaja UNIVALI, elaborada pelo graduando Marlon Besbati, sob o ttulo
Responsabilidade do corretor de imveis, foi submetida em 12 de junho de 2008
banca examinadora composta pelos seguintes professores: Msc. Clovis Demarchi
(orientador e presidente) e Msc. Roberto Epifnio Toms (examinador), e
aprovada com a nota 9,5 (nove e meio).
Marlon Besbati
Graduando
CC
CDC
CND
COFECI
CRECI
CRFB
INCRA
INSS
IPLAN
IPTU
ITU
TTI
UNIVALI
CEJURPS
SUMRIO
RESUMO ............................................................................................ X
INTRODUO ................................................................................... 1
CAPTULO 1 ...................................................................................... 4
DA RESPONSABILIDADE CIVIL....................................................... 4
1.1 HISTRICO ............................................................................................. 4
1.2 CONCEITO .............................................................................................. 8
1.3 PRESSUPOSTOS DA RESPONSABILIDADE CIVIL .......................... 10
1.3.1 A CONDUTA.......................................................................................... 10
1.3.2 A IMPUTABILIDADE................................................................................ 11
1.3.3 O DANO ............................................................................................... 11
1.3.4 O NEXO DE CAUSALIDADE ..................................................................... 13
1.4 TEORIAS DA RESPONSABILIDADE .................................................. 13
1.4.1 TEORIA SUBJETIVA ............................................................................... 14
1.4.2 TEORIA OBJETIVA ................................................................................. 18
CAPTULO 2 .................................................................................... 21
DO CORRETOR DE IMVEIS ......................................................... 21
2.1 CONCEITO ............................................................................................ 21
2.2 HISTRICO DA CORRETAGEM NO BRASIL..................................... 22
2.3 TICA PROFISSIONAL ........................................................................ 30
2.3.1 O PROFISSIONAL .................................................................................. 30
2.3.2 O CDIGO DE TICA .............................................................................. 31
2.3.3 OS REGULAMENTOS .............................................................................. 36
2.4 DAS EXIGNCIAS DA PROFISSO.................................................... 39
CAPTULO 3 .................................................................................... 41
RESPONSABILIDADE CIVIL DO CORRETOR DE IMVEIS.......... 41
CONSIDERAES FINAIS.............................................................. 60
REFERNCIA DAS FONTES CITADAS .......................................... 63
RESUMO
INTRODUO
analisar-se-
neste
ltimo
captulo,
consideraes
finais,
por
seu
turno,
ser
[...] momento no qual o Pesquisador busca e recolhe os dados, sob a moldura do Referente
estabelecido [...]. PASOLD, Csar Luis. Prtica da Pesquisa jurdica e Metodologia da
pesquisa jurdica. 10 ed. Florianpolis: OAB-SC editora, 2007. p. 101.
Sobre as quatro regras do Mtodo Cartesiano (evidncia, dividir, ordenar e avaliar) veja LEITE,
Eduardo de oliveira. A monografia jurdica. 5 ed. So Paulo: Revista dos Tribunais, 2001. p.
22-26.
[...] explicitao prvia do(s) motivo(s), do(s) objetivo(s) e do produto desejado, delimitando o
alcance temtico e de abordagem para a atividade intelectual, especialmente para uma
pesquisa. PASOLD, Csar Luis. Prtica da Pesquisa jurdica e Metodologia da pesquisa
jurdica. p. 62.
[...] palavra ou expresso estratgica elaborao e/ou expresso de uma idia. PASOLD,
Csar Luis. Prtica da Pesquisa jurdica e Metodologia da pesquisa jurdica. p. 31.
[...] uma definio para uma palavra ou expresso, com o desejo de que tal definio seja aceita
para os efeitos das idias que expomos [...]. PASOLD, Csar Luis. Prtica da Pesquisa
jurdica e Metodologia da pesquisa jurdica. p. 45.
CAPTULO 1
DA RESPONSABILIDADE CIVIL
1.1 HISTRICO
Segundo Maria Helena Diniz, a maioria dos autores, ao
explanarem sobre a evoluo histrica da responsabilidade civil, afirmam que,
nos primrdios da civilizao humana, aquela se fundava na vingana
coletiva, caracterizando-se pela reao conjunta do grupo contra o agressor,
pela ofensa a um de seus componentes8.
Consagrava-se, nesta primeira fase, a chamada justia
pelas prprias mos, onde a falta de proporcionalidade no revide agresso
foi um dos perodos em que a vingana privada constituiu-se a mais freqente
forma de punio adotada pelos povos primitivos9.
Em um segundo momento, o referido instituto evoluiu para
uma reao individual, ou seja, passou da vingana coletiva para a privada,
reagindo ao dano de maneira imediata e brutal, movido por puro instinto10.
Costuma-se dizer que foi a poca da reparao do mal
pelo mal. Em tal fase a culpa sequer era cogitada, bastava o dano, fato que
possibilita classificar aquela responsabilidade de objetiva.
Contudo, s vezes, no era possvel ao lesado reagir
desde logo, mesmo porque ele nem sempre estava presente no momento da
prtica do ato danoso. Nesses casos o castigo era posterior. A necessidade
8
DINIZ, Maria Helena. Curso de direito civil brasileiro: Responsabilidade Civil. So Paulo: Saraiva,
2006. v.7. p. 8
10
de regulamentao desse castigo posterior deu origem pena olho por olho,
dente por dente", prevista na Lei das XII Tbuas11. Na Tbua VII, lei 11 imps
a pena de Talio a quem ferisse outrem, a no ser que existisse prvio
acordo.
Em momento posterior e, aos poucos, a violncia com a
qual era autorizado o lesionado a reagir foi se atenuando e a pena deixou de
ser pessoal para ser patrimonial, transformando-se em um perodo de
composio voluntria, com o qual o ofendido passou a ter a faculdade de
substituir a retaliao ao agente por uma composio denominada de poena,
consistente no pagamento de certa quantia em dinheiro a vtima.
A medida que a pena privada vai perdendo o carter de
punio, toma corpo a idia de reparao e as vantagens deste novo modelo
ressarcitrio foram logo percebidas, como sintetiza Jos de Aguiar Dias12:
O prejudicado percebe que mais conveniente do que cobrar a
retaliao que razoavelmente impossvel no dano involuntrio
e cujo efeito precisamente o oposto da reparao, porque
resultava em duplicar o dano: onde era um, passavam a ser dois
os lesados seria entrar em composio com o autor da ofensa,
que repara o dano mediante a prestao da poena, espcie de
resgate de culpa, pelo qual o ofensor adquire o direito ao perdo
do ofendido. Ai informa o eminente Alvino Lima, a vingana
substituda pela composio a critrio da vtima, mas subsiste
com o fundamento ou forma de reintegrao do dano sofrido.
11
12
Os
povos
no
faziam
qualquer
distino
entre
13
14
15
Segundo VENOSA, Silvio de Salvo. Direito civil: Responsabilidade civil. 3. ed. atual. So Paulo:
Atlas, 2006. v. 4. p. 18, a Lei Aqulia, foi um plebiscito aprovado provavelmente em fins do sculo
III ou incio do sculo II a.C, que possibilitou atribuir ao titular de bens o direito de obter uma
penalidade em dinheiro de quem tivesse destrudo ou deteriorado seus bens.
16
17
GAGLIANO, Pablo Stolze. Novo curso de direito civil: Responsabilidade Civil. So Paulo:
Saraiva, 2006. v. 3. p.11.
passar
do
tempo,
direito
francs
foi
18
19
1.2 CONCEITO
Conceituar Responsabilidade Civil no uma tarefa fcil e
grandes so as dificuldades, tambm, da doutrina em conceitu-la, portanto,
antes de vislumbrar algumas definies, imperioso analisar a origem desta
palavra.
A idia de responsabilidade pode ser extrada da prpria
origem da palavra. Conforme Gagliano20 a palavra responsabilidade tem sua
origem no verbo latino respondere, significando a obrigao que algum tem
de assumir com as conseqncias jurdicas de sua atividade.
Em seu livro Responsabilidade Civil, Carlos Roberto
Gonalves21, a palavra Responsabilidade encerra a idia de segurana ou
garantia da restituio ou compensao do bem sacrificado. Teria assim, o
significado de recomposio, de obrigao, de restituir ou ressarcir.
O termo civil atribui-se ao cidado o qual passa a ter
direitos e obrigaes perante terceiros com quem firma relaes.
Para Gagliano22, a responsabilidade civil pressupe a
atividade danosa de algum que, atuando a priori, ilicitamente, viola uma
norma jurdica preexistente (legal ou contratual), subordinando-se, dessa
forma, s conseqncias do seu ato (obrigao de reparar).
A professora Maria Helena Diniz23 adota o seguinte
conceito:
A responsabilidade civil a aplicao de medidas que obriguem
uma pessoa a reparar dano moral ou patrimonial causado a
terceiros, em razo de ato por ela mesma praticado, por pessoa
20
GAGLIANO, Pablo Stolze. Novo curso de direito civil: Responsabilidade Civil. p. 01.
21
22
23
DINIZ, Maria Helena. Curso de direito civil brasileiro: Responsabilidade Civil. p.40
9
por quem ela responde, por alguma coisa a ela pertencente ou de
simples imposio.
Apud, DINIZ, Maria Helena. Curso de direito civil brasileiro: Responsabilidade Civil. p.40
25
Apud, DINIZ, Maria Helena. Curso de direito civil brasileiro: Responsabilidade Civil. p.39.
26
LOPES, Miguel Maria de Serpa. Curso de direito civil: fontes contratuais das obrigaes:
responsabilidade civil. 4 ed. Rio de Janeiro: Freitas Bastos, 1995. v. 5. p. 160.
27
10
28
29
11
1.3.2 A Imputabilidade
A imputabilidade a possibilidade de responsabilizar
30
31
BITTAR, Carlos Alberto. Curso de direito civil. Rio de Janeiro: Forense Universitria, 1994. v.1 p.
64-65.
32
12
Diminuio ou destruio de um bem jurdico, patrimonial ou
moral, pertencente a uma pessoa, pois a noo de dano
pressupe a do lesado. Se algum atropelar uma pessoa, os
danos causados podem consistir na privao da vida da vtima do
acidente, nos ferimentos, na amputao de rgos, nas
deformaes estticas, na incapacitao fsica ou intelectual,
inutilizao do vesturio etc. Se algum caluniar outrem, os danos
podero consistir na afetao do bom nome do caluniado, na
perda do emprego ou de algum negcio, na doena nervosa que o
atingido contrai etc. Todo prejuzo o dano a algum.
Efetividade ou certeza do dano, pois a leso no poder ser
hipottica ou conjetural. O dano deve ser real e efetivo, sendo
necessria sua demonstrao e evidncia em face dos
acontecimentos e sua repercusso sobre a pessoa, ou patrimnio
desta, salvo nos casos de dano presumido.
Causalidade, j que dever haver uma relao entre a falta e o
prejuzo causado, ou seja, o dano dever estar encadeado com a
causa produzida pelo lesante. O dano poder ser direto ou
indireto em relao ao fato gerador.
Subsistncia do dano no momento da reclamao do lesado. Se o
dano j foi reparado pelo responsvel, o prejuzo insubsistente,
mas, se o foi pela vtima, a leso subsiste pelo quantum da
reparao.
Legitimidade, pois a vtima, para que possa pleitear a reparao,
precisar ser titular do direito atingido. Os titulares podero ser os
lesados, ou seus beneficirios, isto , pessoas que dele
dependam ou possam reclamar alimentos.
Ausncia de causas excludentes de responsabilidade, porque
podem ocorrer danos, que no resultem dever ressarcitrio.
13
34
35
GAGLIANO, Pablo Stolze. Novo curso de direito civil: Responsabilidade Civil. p.13.
14
No
se
tem,
aqui,
inteno
de
exaurir
tema
omisso
(conduta
negativa)
caracteriza-se
pela
36
DINIZ, Maria Helena. Curso de direito civil brasileiro: Responsabilidade Civil. p. 41, a doutrina
imprecisa quanto aos pressupostos necessrios configurao da responsabilidade civil.
15
segundo
elemento
para
caracterizao
da
38
RODRIGUES, Slvio. Direito Civil: responsabilidade civil. 19. ed. atual. So Paulo: Saraiva, 2002.
v. 4p. 05.
39
40
16
caso requeria, agindo sem a cautela necessria; de impercia
quando o agente no observa alguma norma tcnica aplicvel, ou
falta-lhe aptido ou habilidade para a prtica de certo ato; e de
negligncia quando o agente se omite ou deixa de atuar em
circunstncia na qual teria o dever de agir, ou deixa de observar
as precaues que lhe competiam, tidos como necessrias para
evitar efeito nocivo.
daqueles
representados
pelos
direitos
da
personalidade,
41
42
17
essa
dificuldade
de
comprovao,
cresceu
DINIZ, Maria Helena. Curso de direito civil brasileiro: Responsabilidade Civil. p. 110.
44
DINIZ, Maria Helena. Curso de direito civil brasileiro: Responsabilidade Civil. p. 128
PEREIRA, Caio Mrio da Silva. Instituies de direito civil. Rio de Janeiro: Forense, 1986. v. 3. p.
392.
45
18
46
19
47
48
20
49
CAPTULO 2
DO CORRETOR DE IMVEIS
2.1 CONCEITO
O corretor toda pessoa fsica ou jurdica que serve de
intermdio entre o vendedor e o comprador. So vrios os tipos de
corretores como de imveis, de telefones, de automveis, de mercadorias,
de bolsas de valores, de seguros, de fundos pblicos e de navios50.
Sobre o corretor de imveis, pode-se dizer que este
um profissional chave para o mercado imobilirio51. Ele atua como o elo de
ligao entre aqueles que edificam e aqueles que buscam um novo lar ou
um bom investimento em imveis.
Pode-se conceituar corretor de imveis como sendo
aquele profissional que anda, procura ou agencia negcios imobilirios,
servindo de intermedirio entre outras pessoas a fim de realizar um
negcio.
Segundo
Resende52,
corretor
de
imveis
profissional que
[...] havendo satisfeito todas as exigncias legais, se encontra
apto a agenciar negcios para terceiros, intervindo na
aproximao das partes interessadas em transaes
50
51
52
22
53
54
55
56
23
58
24
59
60
http://www.cofeci.gov.br/pagInternas/profissao/inicio.php?secao=03
25
SANTOS, Helena Mendes dos. Um tipo de habitao popular no centro do Rio de Janeiro: a
"Avenida
Modelo.
Acesso
em
12
de
dezembro
de
2007.
http://www.rj.anpuh.org/Anais/2004/Simposios%20Tematicos/Helena%20Mendes%20dos%20Sa
ntos.doc
62
PILETTI, Nelson. Histria & vida integrada. Editora tica. So Paulo: 2002. p. 187
63
26
http://www.cofeci.gov.br/pagInternas/profissao/inicio.php?secao=09,
dezembro de 2007
acessado
em
19
de
65
http://www.cofeci.gov.br/pagInternas/profissao/inicio.php?secao=09,
dezembro de 2007
acessado
em
19
de
27
correo,
existe
tambm
uma
escria
de
zanges
atravessadores perigosos.
66
http://www.cofeci.gov.br/pagInternas/profissao/inicio.php?secao=09,
dezembro de 2007
acessado
em
19
de
28
67
http://www.cofeci.gov.br/pagInternas/profissao/inicio.php?secao=09,
dezembro de 2007
acessado
em
19
de
29
30
RAPOSO. Alexandre T. e Heine, Cludio B. Manual jurdico do corretor de imveis. 7 ed. Rio
de Janeiro: Im Produes artsticas, 2004. p. 143
69
70
31
72
73
32
http://www.cofeci.gov.br/pagInternas/linkexterno/index.php?sec=legislacao&nsec=2&end=
arquivos/legislacao/1992/resolucao326_92.pdf, acessado em 03 de maio de 2008.
33
responsabilidade
do
referido
profissional
est
34
75
; locupletar-se a custa do
35
36
76
77
http://michaelis.uol.com.br/moderno/portugues/index.php?lingua=portugues-portugues&palavra
=regulamento acessado em 04 de maio de 208
37
78
38
199/85
Instrui
os
79
39
80
40
Imobilirias,
os
detentores
de
diplomas
conferidos
81
82
83
CAPTULO 3
RESPONSABILIDADE CIVIL DO CORRETOR DE IMVEIS
84
42
BARROS, Ana Lucia Porto de. O novo cdigo civil comentado. Rio de Janeiro: Freitas Bastos,
2002. v.2. p. 578
86
87
88
43
89
Decreto-Lei 4.657/42
90
Profissional Liberal aquele legalmente habilitado a prestar servios de natureza tcnicocientfica de cunho profissional com a liberdade de execuo que lhe assegurada pelos
princpios normativos de sua profisso, independentemente do vinculo da prestao de servio,
mas sempre regulamentado por organismos fiscalizadores do exerccio profissional.
http://www.fenaci.org.br/liberais.htm, acesso em 08 de abril de 2008.
44
que
no
haja
disciplina
em
lei
especial,
aplica-se
como
relao
de
consumo,
pouco
importa
que
seja
91
Em regra geral o nus da prova cabe a quem afirma, porm, o consumidor tem o direito de que
essa obrigao seja invertida caso haja a hipossuficincia, devendo o juiz declarar a inverso.
45
46
92
93
SILVA, Viviane Mandato Teixeira Ribeiro da. O contrato de corretagem no Cdigo de Defesa do
Consumidor
e
no
novel
Cdigo
Civil
Disponvel
em
http://www.ambitojuridico.com.br/site/index.php?n_link=revista_artigos_ leitura&artigo_id=1623, acesso em 05 de
maio de 2008
SILVA, Viviane Mandato Teixeira Ribeiro da. O contrato de corretagem no Cdigo de Defesa do
Consumidor e no novel Cdigo Civil Disponvel em http://www.ambito-juridico.com.br/site/
index.php?n_link=revista_artigos_ leitura&artigo_id=1623, acesso em 05 de maio de 2008
47
SILVA, Viviane Mandato Teixeira Ribeiro da. O contrato de corretagem no Cdigo de Defesa do
Consumidor e no novel Cdigo Civil Disponvel em http://www.ambito-juridico.com.br/site/
index.php?n_link=revista_artigos_ leitura&artigo_id=1623., acesso em 05 de maio de 2008
48
Art. 14 [...]
4 A responsabilidade pessoal dos profissionais liberais ser
apurada mediante a verificao de culpa.
na
seara
da
responsabilidade
civil
tem
importantes
95
SILVA, Viviane Mandato Teixeira Ribeiro da. O contrato de corretagem no Cdigo de Defesa do
Consumidor
e
no
novel
Cdigo
Civil
Disponvel
em
http://www.ambitojuridico.com.br/site/index.php?n_link=revista_artigos_ leitura&artigo_id=1623, acesso em 05 de
maio de 2008
49
Pelo
teor
do
dispositivo
legal,
servio
ser
50
97
98
51
multiplicidade
de
situaes
que
100
52
(qualquer
tributo
53
101
102
54
qualquer
vnculo
de
subordinao,
atuando,
portanto,
como
103
o ser humano considerado como sujeito de direitos e obrigaes. In DINIZ, Maria Helena.
Curso de direito civil brasileiro. So Paulo: Saraiva, 2001. p. 103.
55
Explica-se
diversidade
de
tratamento
das
104
105
106
Poder o corretor responder tambm na esfera criminal, dependendo de cada caso, porm tal
matria no de interesse da presente pesquisa.
107
108
56
109
Apesar dos termos publicidade e propaganda serem distintos, os dois vocbulos podem ser
usados como sinnimos, conforme ensina Luiz Antnio Rizzatto Nunes em sua obra
Comentrios ao Cdigo de Defesa do Consumidor. p. 57 e assim sero utilizados na
presente monografia.
110
111
57
Assim, a publicidade deve ser bem elaborada, evitandose frases dbias, que sejam inteiras ou parcialmente falsas, ou ainda, que
induza o consumidor, mesmo por omisso, a imaginar um produto ou
servio diferente daquele oferecido (propaganda enganosa).
Recomenda-se evitar, no particular, omisses e afirmativas
que posam induzir o consumidor em erro ou as chamadas
letras midas (vide art. 46 CDC)113.
112
113
PINTO, Cludio Augusto Sampaio. Responsabilidade civil dos corretores de imveis luz do
Cdigo de Defesa do Consumidor. Disponvel em www.sampaiopinto .adv.br/responsabilidade_
corretores.htm, acesso em 30 de abril de 2008.
114
58
115
116
59
TJSP, 9 C. Civil, AC n. 255.461-2/6, j. em 6.4.95, rel. des. Aldo Magalhes, v.u., RT 716/182184
118
119
120
CONSIDERAES FINAIS
61
profissionais
liberais
62
64
65
Interpretao