LUIS CARLOS VERGEL BERNAL

Trabajo de grado para acceder al ttulo de Maestra en Ingeniera con nfasis en

Ingeniera Industrial.:
Parametrizacin de los costos directos e indirectos de un proyecto de construccin
de vivienda, para mejorar el tiempo de estudio de pre-factibilidad econmica en las
empresas dedicadas a la construccin de vivienda.

Director:
WILLIAM JAVIER FAJARDO K.

PONTIFICIA UNIVERSIDAD JAVERIANA

FACULTAD DE INGENIERA

SANTIAGO DE CALI

2013

CONTENIDO

INTRODUCCIN

OBJETIVOS DEL PROYECTO

DEFINICIN DEL PROBLEMA DE INVESTIGACION

JUSTIFICACIN

12

ALCANCE

13

ESTADO DEL ARTE

14

PROCESO DE CONSTRUCCIN DE LA TABLA DE PARAMETRIZACIN DE DATOS

21

ANALISIS DE RESULTADOS

40

CONCLUSIONES

47

BIBLIOGRAFA

49

TABLA DE FIGURAS
Figura 01. Ejemplo de objeto Real.

22

Figura 02. Ejemplo de Clase Real.

23

Figura 03. Ejemplo resumen de Clases.

23

Figura 04. Estructura de un presupuesto final.

24

Figura 05. Pestaa DATOS O.N.

25

Figura 06. Grafica de tendencia de cantidad de puntos elctricos.

27

Figura 07. Grafica Costos fijos vs. rea del Apto.

29

Figura 08. Tabla de datos para pintura de O.N.

30

Figura 09. Compilacin de informacin de pintura.

30

Figura 10. Ejemplo caractersticas de un proyecto.

31

Figura 11. Caractersticas del proyecto.

32

Figura 12. Costos segn caractersticas.

32

Figura 13. Costos segn caractersticas.

35

Figura 14. Costos de vas internas, parqueaderos y red de drenajes y Canaletas.

36

Figura 15. Costos de instalaciones elctricas de urbanismo interno.

36

Figura 16. Fraccin del presupuesto de urbanismo interno.

37

Figura 17. Costos directos finales

37

Figura 18. Datos de entrada obra Zagun de las Flores.

39

Figura 19. Datos de entrada obra Lagos de la Bocha.

40

Figura 20. Datos de entrada obra Fuentes de la Bocha.

41

Figura 21. Comparativo datos reales vs. Herramienta obra Zagun de las Flores.

41

Figura 22. Comparativo datos reales vs. Herramienta obra Lagos de la Bocha.

42

Figura 23. Comparativo datos reales vs. Herramienta obra Fuentes de la Bocha.

42

Figura 24. Errores en la estimacin de costos directos.

42

Figura 25. Estado de resultados Herramienta y real, obra Zagun de las flores.

43

Figura 26. Estado de resultados Herramienta y real, obra Lagos de la Bocha.

44

Figura 27. Estado de resultados Herramienta y real, obra Fuentes de la Bocha.

45

Figura 28. Errores en la estimacin de precios de venta.

45

INTRODUCCIN
La industria de la construccin es un sector que en los ltimos aos ha crecido de una
manera muy acelerada, principalmente por la inversin tan grande que est haciendo
el gobierno en infraestructura, y en el sector inmobiliario por el rpido crecimiento de
la poblacin y por las leyes que ha planteado el gobierno para que crezca cada vez ms
la tasa de hogares con casa propia, bajo las normas necesarias. Un ejemplo de esto son
las 100.000 viviendas que va a regalar el gobierno en el prximo ao a las personas
ms pobres del pas, las cuales sern construidas por empresas privadas como
Constructora Bolvar Cali.
Esta industria mueve enormes recursos financieros y a su vez es un importante
generador de empleo en todos los estratos socioeconmicos del pas. Por esto, un
proyecto de construccin tiene que ser previamente evaluado desde diversos
aspectos, que van desde la factibilidad social, tcnica y de impacto ambiental hasta el
anlisis financiero, econmico y riesgo que represente.
Hablando especficamente de la inversin inmobiliaria, tema especifico de este
trabajo, es relevante destacar la importancia que representa el correcto anlisis y
planeacin de diversos aspectos, como las fuentes disponibles para la obtencin de
recursos, el manejo de tiempos y mtodos para su aplicacin, as como los sistemas
financieros que permitan una satisfactoria recuperacin de la inversin dentro de los
periodos previstos.
La estrategia para tener xito y mantenerse consistente es lograr operar dentro de
estndares modernos de productividad, empleando con eficiencia, eficacia y
efectividad los recursos, y as lograr la satisfaccin de los clientes.
Por ende es necesario identificar y evaluar los factores crticos locales y regionales
que afecten a la empresa en sus operaciones y en sus resultados, de formular e
implementar estrategias competitivas exitosas en el largo plazo, de desarrollar la

capacidad de anlisis y toma de decisiones gerenciales, estimulando el juicio en el

manejo y uso de la informacin y en la medicin de los resultados.
Las empresas deben

desarrollar

herramientas dentro de un pensamiento

estratgico que les permitan la sostenibilidad econmica, considerando que la

apertura econmica provoca que el mundo de los negocios sea, cada vez, ms
competitivo, resultando indispensable realizar una serie de evaluaciones que
garanticen los fines deseados y adecuados. Pero estas evaluaciones y en especial la
primera de ellas el estudio de pre-factibilidad, son muy lentas haciendo que todas
las siguientes fases de la toma de decisiones se retrasen y puedan causar que la
empresa se quede atrs frente a sus competidores.
Lo que se desea con este proyecto es crear una herramienta que mejore el tiempo que
se demora el departamento de presupuestos y diseo de una empresa de construccin
de vivienda en elaborar el estudio de pre-factibilidad y le de unas buenas bases a la
empresa para continuar con las siguientes fases que requiere un proyecto.

OBJETIVOS DEL PROYECTO

OBJETIVO GENERAL
Parametrizar los costos de un proyecto de vivienda de la Constructora Bolvar Cali, lo
cual permite agilizar el proceso de pre-factibilidad y permita tomar decisiones del
proyecto ms apropiado para el lote y las especificaciones del estudio de mercadeo
dadas.

OBJETIVOS ESPECIFICOS:

Determinar que parmetros o variables hacen que los costos directos e

indirectos de un proyecto de construccin de vivienda flucten.

Generar una matriz para el urbanismo, otra para la obra negra y otra para los
acabados, que tenga las tipologas de proyectos de vivienda.

Generar un modelo de optimizacin para encontrar una buena opcin para el

lote y especificaciones del estudio de mercado dadas.

Ajustar el modelo con resultados de proyectos anteriores.

DEFINICIN DEL PROBLEMA DE INVESTIGACION

El problema a resolver es la disminucin de tiempos para la evaluacin del estudio de
pre-factibilidad de un proyecto en la Constructora Bolvar Cali.
El estudio de pre-factibilidad econmica, para la construccin de viviendas,
comprende varias etapas:

1.

MERCADEO: Esta etapa servir para establecer el mercado meta a perseguir, de

manera que el producto ofrecido (viviendas) logre posicionarse en el mismo. En este

trabajo se va a partir de que el estudio de mercado del proyecto a evaluar ya se ha
efectuado con anterioridad y las variables que entrega este estudio son:

Rango de rea de la vivienda.

Estrato del proyecto, que se resume en cul sera el rango de precios por metro
cuadrado que el mercado est dispuesto a pagar.

Velocidad de ventas estimada.

Tipo de acabados que debe llevar la vivienda.

Cantidad mnima de parqueaderos por inmueble.

INGENIERIA DEL PROYECTO: En esta etapa es necesario conocer a fondo las

2.

normas nacionales y locales, requisitos legales y reglamentos municipales vigentes,

tanto para la urbanizacin como para la construccin, a efecto que pueda elaborarse
correctamente el proyecto y as someterlo a la revisin y aprobacin correspondiente
para que se obtenga la licencia municipal respectiva.
Por la parte del estudio tcnico, se tendrn en cuenta los siguientes datos:

ndice de ocupacin.

ndice de Construccin.

Si el proyecto lleva o no pilotes.

Tipo de cubierta.

Tipo de estructura.

El proyecto lleva stano.

Qu tipo de zona social lleva el proyecto.

Otro dato es si el proyecto es viable en la parte de diseo, para este estudio no se

tendrn en cuenta, puesto que se parte del hecho de que se construirn edificaciones
similares a las ya construidas, entonces se supone que la edificacin es viable.

3.

LA ORGANIZACIN: Asimismo, debe realizarse un estudio administrativo para

establecer una estructura organizacional, de manera que la administracin del

proyecto sea eficiente, a efecto que puedan alcanzarse lo objetivos y metas trazadas.

4.

EVALUACION FINANCIERA-ECONOMICA: Se requiere efectuar un estudio

financiero, el cual consiste en conocer los distintos sistemas de financiamiento

disponibles, para analizar detenidamente las ventajas y desventajas que cada uno de
stos tiene, de manera que pueda tomarse una decisin acertada en su eleccin. Otro
aspecto (de los ms importantes) es el estudio econmico, el cual consiste en un
anlisis de costos e ingresos que permita elaborar el flujo de caja del proyecto para
establecer (por medio de tcnicas de evaluacin financiera) si el mismo es o no
rentable para el inversionista, en el caso de Constructora Bolvar Cali es una utilidad
planteada por la gerencia general.
La parte del estudio financiero no se har, se partir de unos factores que se tienen
con base en experiencia de proyectos anteriores.
El proyecto se basar en el estudio econmico, el cual arrojar unos costos directos,
los costos indirectos, costo del lote y unas utilidades esperadas, que es como se mide
un proyecto en la Constructora Bolvar Cali.

5.

IMPACTO AMBIENTAL: debe evaluarse el impacto ambiental que puede tener

este proyecto, evitando as la explotacin indebida de los recursos naturales, as como

la degradacin del medio ambiente.
La parte de la evaluacin de impacto ambiental se obviar en este proyecto, se parte
del hecho de que los proyectos de la Constructora Bolvar Cali son de un impacto
ambiental muy bajo y que los costos de los estudios y mejoras debido a impactos
ambientales generados nunca superan el 0.02% del costo total del proyecto.

JUSTIFICACIN

Constructora Bolvar Cali, tiene como paso para la seleccin de un

proyecto

determinado, un proceso que se llama pre-factibilidad, actualmente lo que se hace es

que el departamento de diseo plantea al comit de gerencia un posible tipo de
vivienda para un lote dado, con unas caractersticas mnimas comerciales (como son
las reas y los tipos de acabados mnimos requeridos). Con el diseo presentado y con
las modificaciones que se planteen en el comit de gerencia se procede a entregarle
unos planos y especificaciones preliminares al departamento de presupuestos, el cual
despus de un anlisis, arroja un valor de precio de venta del inmueble para tener una
utilidad dada.
Este dato se le entrega al comit de gerencia, con el cual se le empiezan a hacer
modificaciones al proyecto, para lograr un valor esperado por el departamento
comercial. Este proceso puede durar entre 15 y 45 das solo para saber si un lote se
compra o si el lote ya esta comprado saber si el proyecto que se quiere hacer es viable
econmicamente, basndose que tcnicamente los proyectos no tienen ninguna
complicacin desde el punto de vista del evaluador.
Como este proceso es tan desgastante, lo que se desea es que se pueda tomar una
decisin mucho ms rpida con unos datos de entrada mnimos, como son: costo del
lote, rea de lote, cantidad de inmuebles, los datos que arroja el estudio de mercado, y
tipo de estructura, por mencionar los ms importantes. Con estos datos y una utilidad
mnima requerida por la gerencia, se establece una matriz de decisin, con la cual se
espera llegar a saber si el proyecto es viable o no, variando los datos de entrada para
saber qu proyecto se ajusta a las condiciones requeridas.

ALCANCE
Usar el anlisis paramtrico de costos como una herramienta en Constructora Bolvar
Cali, con la cual el departamento de presupuestos le entregar al departamento de
diseo unos parmetros para el diseo de un proyecto nuevo, llevando a que el
estudio de pre-factibilidad sea un proceso de mximo un da y proceder con el estudio
de factibilidad de una manera ms rpida y con unas condiciones claras del tipo de
proyecto con el cual se va a salir a ventas.

ESTADO DEL ARTE

PARAMETRIZACION:
Contratistas, gobierno y la industria en todo el mundo, estn buscando reducir los
costos asociados con la preparacin de propuestas, evaluacin y negociacin. Lo que
se ha planteado es desarrollar tcnicas de estimacin, centrndose en maneras de
maximizar el uso de datos histricos en este proceso.
Entre estas se encuentra la estimacin paramtrica que es una tcnica que utiliza las
relaciones de las caractersticas de programacin, costos y recursos histricos
conocidos y consumidos durante el desarrollo, fabricacin y/o modificacin de un
proyecto o producto final. Dentro de las estimaciones paramtricas existen dos
procesos que los profesionales pueden utilizar, siendo estas: los modelos
paramtricos y las relaciones de estimacin de costos (CER, por sus siglas en ingles)
que son ecuaciones analticas que relacionan las distintas categoras de costos (ya sea
en pesos o en unidades fsicas) a predecir o variables explicativas. Estos dos procesos
se interrelacionan entre si y el modelo paramtrico no puede llevarse a cabo sin el
CER.
MODELOS PARAMTRICOS
Los modelos paramtricos son un grupo de ecuaciones matemticas asociadas en el
que escenarios alternativos, son definidos mediante la variacin de los valores
asumidos en un grupo de coeficiente fijos (parmetros). Estos incorporan muchas
ecuaciones, reglas bsicas, supuestos, la lgica, y las variables que describen y definen
la situacin particular que se est estudiado y calculando. Los modelos paramtricos
hacen un uso extensivo de bases de datos por la catalogacin de la historia del
programa tcnico y de costos.
Muchas de las Industrias y los representantes gubernamentales reconocen los
modelos paramtricos como una tcnica prctica que puede mostrar el costo creble o
las estimaciones de precios. Al hacer un mayor uso de estas tcnicas se prev la
realizacin de algunos de los siguientes beneficios:
Mejora en la calidad de las estimaciones debido al mayor uso de datos histricos, y el
establecimiento de una mayor coherencia en el proceso de estimacin.
Simplificacin de los requisitos de presentacin de datos que disminuye el costo
asociado con la preparacin de los fundamentos racionales de las propuestas.

 Reduccin de la propuesta de evaluacin de los costos y tiempo de ciclo.

Disminucin de los costos de negociacin y el tiempo de ciclo a travs de
actualizaciones ms rpidas.
Adems, las organizaciones utilizan tcnicas de estimacin paramtrica para
desarrollar evaluaciones, o como metodologas secundarias para servir como
"chequeos" sobre la metodologa de estimacin primaria de propuestas que no
requieren los datos de costos o de precio.
Una vez que un sistema paramtrico de estimacin se ha llevado a la prctica, el uso
de estas tcnicas sobre las propuestas puede resultar en una reduccin significativa
de los costos de desarrollo propuesta, evaluacin y negociacin, llevando a
reducciones del tiempo de ciclo.
Todas las tcnicas paramtricas de estimacin de costos, incluyendo las relaciones de
estimacin (CER) y modelos complejos, requieren datos fiables antes de que puedan
ser utilizados con eficacia.
Todos los datos de costos utilizados en las tcnicas paramtricas deben ser
compatibles con el sistema de recogida original. Los datos tambin deben ser
coherentes con los procedimientos contables de la empresa y normas de contabilidad
de costos.
Una vez recogidos, los datos deben ser ajustados para evaluaciones tales como la tasa
de produccin, la curva de mejora, y la inflacin. Esto tambin se conoce como el
proceso de normalizacin de datos. Datos relevantes del programa, incluyendo
programas de desarrollo y produccin, las cantidades producidas, las tasas de
produccin, unidades equivalentes, las pausas en la produccin, los cambios de diseo
importantes, y las anomalas, tales como huelgas, explosiones y otros desastres
naturales tambin son necesarios para explicar completamente las fluctuaciones
significativas de datos histricos.
Una estimacin de costos tiene que conocer las fuentes estndar, donde los datos
histricos de costos existen. Este conocimiento proviene de la experiencia y de las
personas que estn disponibles para responder a las preguntas claves.
Los datos deben ser ajustados para ciertos efectos para que sean homogneos o
coherentes. El desarrollo de un conjunto de datos consistentes se realiza
generalmente a travs del anlisis de la informacin y el proceso de normalizacin.
Esta normalizacin es importante puesto que as el analista se asegura de que los
datos sean comparables. Los datos tambin deben ser factibles de ser ajustados con la
inflacin.

Por lo tanto, mientras que los ndices de inflacin generalizados pueden ser utilizados,
tambin puede ser posible adaptar y negociar ndices utilizados de forma individual a
determinados tipos de contratos de trabajo y los materiales reales utilizados en el
proyecto.
Cuando se est haciendo este anlisis y aparecen datos anmalos, estos no se deben
descartar simplemente porque estn muy alejados de la curva, se debe investigar que
hizo que este dato se alejara.
Cuando se estn desarrollando los modelos paramtricos hay que preguntarse lo
siguiente:
Son suficientes los datos disponibles para el adecuado desarrollo de las tcnicas
paramtricas?
Estn los datos de costos, tcnicas, y el programa recogido en un formato
coherente?
Existen procedimientos establecidos para identificar y examinar las anomalas en
los datos?
Fueron utilizados los datos de origen confiables, o requieren ajustes?
Son los ajustes realizados en los puntos de datos debidamente documentados para
demostrar que son lgicas, razonables y defendibles?
Muchas grandes organizaciones estn implementando sistemas ERP o su reingeniera
de los sistemas de informacin existentes para que los modelos paramtricos de
estimacin puedan interactuar con estos sistemas con bastante facilidad.
RELACIONES DE ESTIMACION DE COSTOS. CER
CER son las relaciones de costos que van a permitir al analista llevar a cabo los
modelos paramtricos. En el proceso las necesidades de datos deben ser revisados
peridicamente, el mantenimiento de rutina y el gasto asociado de la actualizacin de
la base de datos tambin deben ser considerados. Una base de datos obsoleta puede
ser de muy poca utilidad en la prediccin de los futuros costos de adquisicin
El valor de un CER depende de la solidez de la base de datos con el que se desarrolla y,
posteriormente, cmo se utiliza en las estimaciones futuras.
El analista debe primero probar la hiptesis y la estimacin de las relaciones lgicas,
si las relaciones tienen sentido, el analista tendr que refinar esa hiptesis para
determinar si la relacin es lineal o curvilnea. Despus de desarrollar una relacin
hipottica, el analista necesita para organizar la base de datos para poner a prueba la
relacin propuesta.

Algunos analistas creen que la hiptesis es lo primero, por lo tanto primero plantean
la hiptesis y despus buscan los datos para construir una buena base de informacin.
Otros analistas creen que la bsqueda de datos es lo primero, y dada la disponibilidad
de los datos, la posterior determinacin de una relacin lgica o la hiptesis se
produce.
Independientemente de la posicin adoptada, el analista debe determinar y poner a
prueba una propuesta de estimacin de relacin lgica. El analista debe estructurar el
modelo de pronstico y formular la hiptesis a probar.
Una vez que la base de datos se desarrolla y se determin una hiptesis, el analista
est preparado para modelar matemticamente el CER.
Adicionalmente, se deber parametrizar con el factor de error, meterlo en las
ecuaciones y hacerle pruebas para que estos errores reales sean los menores posibles.
Pero esto no se debe hacer solo con una parametrizacin y correlacin, es necesario
hacer una verificacin lgica del error.
Muchos analistas se basan en dos estadsticas principales para tomar esta
determinacin: el coeficiente de correlacin (R) y el coeficiente correspondiente de
determinacin (R2). Ambas medidas simplemente indican el grado de relacin entre
las variables. No indican la causa y el efecto, estos requieren una verificacin de la
lgica y dependen de la visin del analista.
Se debe tener precaucin al realizar el anlisis estadstico de una relacin. No hay
estadstica que descalifica a un CER o modelo, ni tampoco existe ninguna estadstica
que "valida" un CER o modelo. El esfuerzo de modelacin matemtica debe ser
examinado desde una perspectiva completa, a partir de los datos y la lgica de la
relacin.
A fin de mantener razonables criterios estadsticos para la evaluacin, el analista
siempre deber probar el modelo:
Prueba si toda la ecuacin, como un todo, es vlida.
Comprueba si el individuo X-variable (s) es / son vlidos.
Error estndar (SE): Error promedio al usar la estimacin de la ecuacin como la
regla de clculo
Coeficiente de Variacin (CV): Desviacin estndar como porcentaje de la media
aritmtica.

 Coeficiente de Determinacin (R2): indica la proporcin o porcentaje , en que la

variable "Y"(variable dependiente) debe su variacin a la variable "X"(variable
independiente).
R2 ajustado: R2 ajustado por el nmero de X-variables utilizadas para explicar la
variacin en los datos Y.
Grados de libertad (gl): nmero de observaciones (n) menos el nmero de
parmetros estimados (# de las variables X + 1 para el trmino constante "a"). El
concepto de la parsimonia se aplica en la que un modelo preferido es uno con una alta
significacin estadstica con el menor nmero de variables.
Los valores atpicos: Y de las observaciones que el modelo predice mal. Esto no
siempre es una razn vlida para descartar los datos.
P-valor: nivel de probabilidad en la que la prueba estadstica no diera resultado, lo
que sugiere que la relacin no es vlida. Los valores de P inferior a 0,10 se prefieren
generalmente (es decir, slo una probabilidad de 10%, o menos, que el modelo no es
bueno).
Cuando una CER ha sido construida a partir de una base de datos confiable, montado
sobre la base de una hiptesis de relacin estadstica lgico y est dentro de un
estndar de evaluacin aceptable, el CER est listo para su aplicacin.
Fortalezas
1. CER pueden ser excelentes predictores cuando se aplica correctamente, y puede ser
invocado para producir estimaciones de calidad cuando se usa apropiadamente.
2. Reducir la preparacin de propuestas, evaluacin, costos de negociacin, y el
tiempo de ciclo, sobre todo en lo que respecta a artculos de bajo costo los cuales
comnmente requieren de mucho tiempo para su evaluacin y no son muy
significantes a final de cuentas.
3. Dada una ecuacin CER y los datos requeridos, el desarrollo de una estimacin es
un proceso rpido y fcil.
4. Un CER se puede utilizar con la informacin del sistema limitado. En consecuencia,
los CERs son especialmente tiles en la investigacin, desarrollo, prueba y evaluacin
de un programa.

Debilidades
1. CER son a veces demasiado simplista para los costos previstos. Cuando se
dispone de informacin detallada, el detalle puede ser ms confiable para las
estimaciones de que un CER.
2. Un analista de desarrollo de un CER debe validar tanto el CER como la base de
datos, puesto que problemas en est puede significar que un CER particular, no deba
ser utilizado. Esto implica que el analista es responsable de validar el origen de la
documentacin del CER. El analista debe entender lo que el CER supone y los datos
que utilizaron para construirlo (de qu edad son y cmo se normaliz).
Al aplicar el CER, una empresa debe desarrollar formatos estndar para la
documentacin. La consistencia en la documentacin proporciona una comprensin
clara de cmo aplicar y mantener el CER

EVALUACION DE PROYECTOS DE VIVIENDA:

Se tienen varias perspectivas de lo que es la evaluacin de proyectos de vivienda, por
un lado estn Yang (2003) evala cuantitativamente una obra desde el punto de vista
del comprador. Esto para facilitar el proceso de diseo el cual integra los
requerimientos del cliente con la edificabilidad de estos requerimientos, todo esto por
medio de la teora fuzzy.
Por otro lado Turskis (2009) nos muestran mtodo Anlisis multi-criterio, para la
toma de decisiones en lo correspondiente a diseo y administracin de proyectos de
construccin, se elige este mtodo debido a que es capaz de tratar varias dimensiones
de la evaluacin del problema.
Ustinovichius (2005) muestra un anlisis de la inversin en un proyecto de
construccin aplicando la modelacin matemtica. Explica que para garantizar la
fiabilidad de los proyectos de inversin, que est estrechamente asociado con la
investigacin adecuada de los problemas de mercado y gestin de la propiedad y el
procesamiento de los datos obtenidos, con los cuales se definen un conjunto de
criterios para la seleccin del edificio apropiado. Un anlisis exhaustivo de los datos
de mercado confiables es el factor ms importante para el desarrollo de los proyectos

de inversin de la construccin, as como para la seleccin de un proyecto de gestin

de la propiedad y el procesamiento adecuado de los atributos de diferentes modelos
matemticos.

PROCESO DE CONSTRUCCIN DE LA TABLA DE

PARAMETRIZACIN DE DATOS
Para entender cmo se construy la tabla de parametrizacin de datos, primero es
necesario explicar cmo presupuesta la Constructora Bolvar, puesto que esta
empresa tiene un proceso un poco diferente a lo normal en la etapa de sacar
cantidades de obra.
Un presupuesto como tal tiene la siguiente estructura:
PROYECTO: Esta dividido en:
CAPITULOS: Se subdivide en:
ITEMS: Cada uno est conformado por un APU (Anlisis de precios
unitarios), el cual conformado por:
INSUMOS: Materiales, mano de obra, equipos, transporte,
actividades todo costo y administracin.
Esta estructura de costos es fija en la constructora Bolvar, lo que cambia es el proceso
de construccin de este presupuesto, el clculo de las cantidades de cada tem.
La constructora divide sus tems en tres tipos: Obra Negra, Acabados y Urbanismo.
Constructora Bolivar calcula diferente las cantidades de Obra Negra y Acabados, se
hace por un solo apartamento y luego se multiplica por el nmero total de
apartamentos para sacar las cantidades totales del proyecto. Lo que implica que la
obra negra y los acabados de cada apartamento se traten cada uno como una clase.
Dentro de estas clases hay objetos o recintos que son los recintos de los
apartamentos y las zonas que son comunes a todos los apartamentos pero que hacen
parte del edificio como tal (Puntos fijos, cimentacin, cubierta y fachada), dentro de
los objetos hay tems y estos tems son los mismos del presupuesto final.
Por ejemplo, se tienen las Clases: Obra Negra, Acabados T2 (acabados full) y acabados
T0 (acabados bsicos, obra gris)
Dentro de la clase Obra Negra se divide a su vez en:

Sala Comedor.
Cocina y oficios.
Hall de Alcobas.

Bao de Alcobas.
Alcoba 2.
Alcoba 3.
Alcoba principal.
Bao principal.
Vestier.
Punto fijo.
Cimentacin.
Cubierta.
Fachada.

Dentro del Objeto Sala Comedor se tiene los siguientes tems:

Replanteo de muros.
Losas de entrepisos.
Muros en concreto.
Muros en ladrillo.
Ventanas.
Mortero de Piso.
Resanes.
Aseo General.

A cada recinto (objeto) se le determina cada uno de los tems que necesiten con su
respectiva cantidad.
A continuacin, en las figuras 01, 02, 03 y 04, se presentar un ejemplo real de la
estructura de costos en la constructora Bolivar:

Figura 01. Ejemplo de objeto Real.

Figura 02. Ejemplo de Clase Real.

Clase de Objeto

Cantidad

Valor total

ON_feb22_95.73M2

150

7,042,400,706

T2_Feb22

150

3,712,551,489

URBANO

2,856,179,898

URBANO EXTERNO

434,425,457

Total

14,045,557,551

Figura 03. Ejemplo resumen de Clases.

Figura 04. Estructura de un presupuesto final.

Este proceso facilita al rea de presupuestos de la constructora deducir con mayor

velocidad las cantidades de las actividades a realizar en los apartamentos, puesto que
se cuantifica un solo apartamento no un edificio completo; y tambin facilita
encontrar donde hay un error en los clculos, debido a que con este procedimiento
muestra el costo del presupuesto por objetos, de esta forma por medio de ndices
(criterio experto del ingeniero de presupuestos), se puede identificar cualquier
desfase debido a la buena segmentacin del presupuesto y no incurrir en la revisin
de un presupuesto o capitulo por completo, lo cual es mas engorroso e implica mas
trabajo, lo que se encuentra al final de cuentas es una optimizacin del proceso.
Despus de explicar como presupuesta la constructora Bolvar, se proceder a
explicar cmo se construyo la Tabla de parametrizacin de datos, esta tabla es un
archivo de Excel, el cual dividiremos en tres partes: Obra Negra, Acabados y
Urbanismo. A continuacin se explicar cada una de las pestaas (del archivo en
Excel) como se construyo esta tabla.

GENERAL:
PESTAA ITEMS
Primero que todo se tiene una pestaa que se llama ITEMS, en la cual estn todos los
tems que se usan para presupuestar, a esta pestaa estarn amarradas todas las otras

pestaas que tengan que ver con precios de tems (por medio de la funcin BUSCARV,
del Excel), lo que implica que los precios estn actualizados con las bases de Datos de
Compaa y de esta forma se actualice todos los precios de la tabla.
PESTAA VLR OBJ. SINCO
Esta pestaa (valor objetos SINCO), tiene el valor actualizado de cada objeto de las
obras que se van a usar para crear esta tabla, esto para actualizar los costos
automticamente, puesto que es un informe que se baja de la base de Datos de la
compaa.

OBRA NEGRA:
PESTAA DATOS O.N.:
Despus de haber escogido 10 tipos de obras para hacer la parametrizacin de datos,
se procede a ingresar estas obras, segmentadas por objetos, a esta pestaa.
Se ingresarn los datos desde la ERP SINCO, tal cual como se encuentran consignados:

Obra.
Recinto (objeto).
Area del recinto, en el caso de (Fachada, cimentacin, punto fijo y cubierta se
pone el area del apartamento).
Perimetro del recinto, en el caso de (Fachada, cimentacin, punto fijo y
cubierta se pone la suma de los perimetros de los recintos internos del
apartamento).
Factor, es la cantidad de veces que esta el recinto por apartamento, por
ejemplo hay proyectos que tienen un balcon cada 2 pisos entonces el factor
seria 0.5.
Costo Total.

Figura 05. Pestaa DATOS O.N.

Los costos de los objetos son separados por:

Costos Fijos, son los costos que siempre van sin importar el tamao del recinto
(para el tipo de apartamento), por ejemplo en la cocina y oficios sin importar el
tamao de este recinto siempre lleva 1 rejilla de oficios, 1 juego de llaves
lavadora, 1 llave para lavadero, 1 caja llaves lavadora, 1 lavadero, 1 espiroducto y 1 caperuza espiro-ducto.
Costos hidro-sanitarios, son los costos por puntos sanitarios, hidrulicos Agua
fra y Agua Caliente, que lleva el recinto; costo que no vara por el tamao del
recinto.
Maderas y Cerraduras, se discrimina aparte el costo en ON de la puerta de
acceso puesto que la constructora tiene como costumbre incluir este tem en
Obra Negra pero en realidad es un tem de acabados, entonces lo pondremos
en los costos de acabados..
Ventanera, son los costos por ventanera por recinto, los cuales no varan por
el tamao del recinto.
Costos Elctricos, se han dividido en 2 columnas: Cantidad de puntos, los
cuales no varan sustancialmente por el tamao del recinto y aparte se le ha
puesto el costo total elctrico, que sera el costo por punto (Valor con el que se
presupuesta segn el tipo de apartamento, se entender mejor cuando se
explique la pestaa Formulas multiplicado por la cantidad de puntos del
recinto.
Pinturas, aunque se entiende que son tems de acabados, la constructora los
incluye en la obra negra debido a que van en la fachada y el punto fijo.
Costo menos fijos seria el costo Total menos los costos anteriormente
descritos, estos son los costos que dependen plenamente de los metros
cuadrados de recinto, por ejemplo cantidad de muros, losas, mortero de piso,
resanes, etc.

Por ltimo se tiene una resultante m2 que simplemente es dividir (costos menos
fijos)/rea. Y se tiene un Cdigo que simplemente sirve para la actualizacin de la
tabla.

PESTAA Compilacin
En esta pestaa se presenta un compilado de la informacin tabulada en la pestaa
DATOS O.N..

Esta compilacin de datos sirve para llegar a mostrar correlaciones entre el rea y
cantidad de pisos del edificio con sus costos: Costos menos fijos, Costos de cubierta,
Costos de Cimentacin, Costos de pintura (Fachadas y puntos fijos), Costos de
transportes y Varios, costos hidrosanitarios, costos elctricos, costos fijos y costos de
ventanera.
Lo que se hizo en esta pestaa fue agrupar cada tipo de costo por cada tipo de
apartamento y dividirlo por los metros cuadrados del respectivo apartamento.

PESTAA FORMULAS
En esta pestaa se presenta la forma con la cual se llegan a los costos por tipo de
apartamentos en los rubros de:

Costos elctricos.

Se plantea la comparacin de la cantidad de puntos elctricos vs. El rea del

apartamento y se grafica la lnea de tendencia: Potencial, Poli-nmica, Logartmica y
Lineal. Llegando a la conclusin que si se tiene un apartamento de menos de 58m2 se
usa la formula de la lnea de tendencia Potencial; si se tiene un apartamento entre
58m2 y 80m2 se usa la formula de la lnea de tendencia Logartmica; si se tiene un
apartamento entre 80m2 y 105m2 se usa la formula de la lnea de tendencia Potencial
(como se presenta en la figura 06.); y si se tiene un apartamento de de un rea mayor
a 105m2 se usa la formula de la lnea de tendencia Lineal.

# de puntos electricos vs. Area del Apto

# de puntos electricos

100.00
80.00
60.00
electrico

40.00

Potencial (electrico)

20.00
0.00
0.00

50.00

100.00

150.00

200.00

Area del Apto.

Figura 06. Grafica de tendencia de cantidad de puntos elctricos.

Para el valor del punto elctrico por tipo de apartamento, la constructora tiene unos
costos por punto dependiendo si el apartamento es VIS, T2 o T3. Entonces lo que se
hace es coger el valor actualizado del punto de la pestaa TEMS.
Como costo total elctrico por apartamento se tiene la cantidad de puntos
multiplicado por el costo por punto. Este valor se muestra en la celda H16 de la
pestaa en referencia.

Costos Hidro-sanitarios.

Lo que se ha hecho es dividir los tipos de apartamentos en 5 clases, segn la cantidad

de pisos del edificio: Edificios de 3 pisos, Edificios VIS de 5 pisos, Edificios no VIS de 5
pisos, Edificios de 8 pisos y Edificios de 12 pisos.
Despus se plantea es una tendencia por rea de apartamento, pero esta tendencia no
crece linealmente para cualquier tipo de rea, lo que se plantea es que crece
linealmente por tramos de reas, por ejemplo en los apartamentos de edificios de 3
pisos con reas ente 65 y 80 m2 sube de precio $16.000 por cada metro2 adicional
(para los costos del ao actual).
Esto se da para todos los tipos de apartamentos menos para los VIS de 5 pisos en los
cuales se plantea un precio fijo sin tendencia, puesto que estos apartamentos
comnmente tienen la misma tipologa hidrosanitaria sin importar el rea del mismo.

Cimentacin de 5 pisos.

Lo que se plantea es que para cada punto de referencia de rea se tiene un precio por
metro cuadrado, se tienen 3 puntos de referencias reas menores de 70m2, reas
entre 70 y 85m2, y reas superiores a 85m2. Para las cimentaciones de cantidad de
pisos diferentes no se saca una tendencia por metro cuadrado debido a que no se
tienen suficientes datos.

Costos menos fijos.

Lo que se ha planteado en estos costos, es algo similar a los costos por cimentacin de
5 pisos, solo que se ha incluido un factor adicional por apartamentos en conjunto
(proyectos con varios edificios) versus los apartamentos en edificio (proyectos
constituidos por un edificio largo), esto debido a que los apartamentos en conjunto
tienen ms m2 de muros que los apartamentos en edificio.

Costos Fijos.

En estos costos se han dividido los parmetros segn 2 tipos de apartamentos: los VIS
y los no Vis. Para los apartamentos VIS se ha planteado un costo fijo para reas
inferiores a 65m2 y un incremento de $25.000 por m2 Adicional.
Para los otros apartamentos no VIS se ha graficado los costos por rea de apartamento
(ver figura 07.) y se ha llegado a la conclusin de que la tendencia que mejor se ajusta
a esta grafica es la lnea logartmica, con la formula resultante se plantearan los costos
por m2 de apartamento. Hay que tener en cuenta que esta frmula vara segn los
costos que estn en la pestaa ITEMS, por lo cual hay que tener mucho cuidado al
momento de actualizar la tabla, no solo actualizar la tabla de la pestaa ITEMS, sino
tambin esta grafica.

Costos fijos vs. rea del Apto

$ 8,000.0000
$ 7,000.0000

y = 4880ln(x) - 17672

Costos Fijos

$ 6,000.0000
$ 5,000.0000
$ 4,000.0000
Series1

$ 3,000.0000

Logartmica (Series1)

$ 2,000.0000
$ 1,000.0000
$0

50

100

150

200

Area del Apto.

Figura 07. Grafica Costos fijos vs. rea del Apto.

PESTAA Pint. ON
Esta pestaa lo que busca es determinar el costo que tienen las pinturas que van en las
clases de obra negra del proyecto, estas pinturas son 2: La pintura de la fachada (la
pintura interna se evala en las pestaas de acabados) y la pintura del punto fijo.
Lo que se ha hecho en esta pestaa es sacar las cantidades de cada tipo de pintura que
se tiene (Pintura de fachada acrlica, fachada en Graniplast con relleno full, fachada en
graniplast con 40% de relleno, pintura de cielos, texturizado de cielos, etc.), para cada

una de las obras en estudio, esto llenando la tabla que se tiene de la siguiente manera
(ver figura 08.):

Obra en estudio.
Recinto en el cual hay tems de pintura.
Cantidad del tem.
Cdigo del tem de la cantidad dada en el paso anterior.
Totalizar cantidades, segn si se est estipulado de medir en metros cuadrados
o metros lineales (carteras y mochetas inferiores a 30 cm de ancho).
Costo total multiplicando la cantidad dada por el precio que est en la pestaa
tems.
Por ltimo se ha puesto de cada tem que cantidad y cul es el costo por obra,
ya sin tener en cuenta los recintos.

Figura 08. Tabla de datos para pintura de O.N.

A partir de la columna W se compila la informacin en un cuadro resumen,

separando la informacin en: obra, rea del apartamento, cantidad en cielos, muros
internos y muros externos (Ver figura 09.). A partir de la Columna AF se pone esta
informacin en ndices por metro cuadrado.
Obra en estudio

Cielos

Manantial de la Bocha
Farallones de la Bocha
Palmeras de la Bocha
Prados de Mallorca
Parques de la Bocha
Balcon de las Flores
Porton de Asturias
Parque de las flores C

[m2]
64.34
64.34
68.35
75.18
76.20
92.05
100.17
131.00

Arboleda de la colina
Parque de las flores D

136.33
156.07

[ml]
2.53
2.25
17.54
18.70
4.45
6.82
3.51

Figura 09. Compilacin de informacin de pintura.

[m2]

Muros Internos
[ml]
[m2]

Muros Externos
[ml]
[m2]

3.55
2.89
11.23
10.10
5.39
6.14
6.25
8.71

12.77
16.03
19.35
12.06
23.39
19.24
14.21
8.49

31.34

48.16
46.36
48.89
45.92
61.46
57.03
110.78
136.77

11.80
11.97

19.15
29.81

12.82
12.62

101.82
138.68

13.42

A continuacin se grafican las tendencias de las obras que son en conjunto, se grafican
varias tendencias y se escoge que la mejor tendencia para representarlas es la
tendencia Logartmica, para las obras en edificio se promedian los ndices, esto se
resume en una tabla ubicada en la celda AD42.
Por ltimo se tienen los costos de cada tem usado (se trae la informacin de la
pestaa tems) y ms abajo se muestra la resultante del valor del tem por el rea del
apartamento y el ndice encontrado.

Pestaa ON
Es donde se ponen las caractersticas del proyecto que se quiere concebir (ver Figura
10.).
DATOS OBRA NEGRA
M2 apto
cantidad de Pisos
Tipo de Estructura
VIS-NO VIS-T3
Cubierta
Distribucin del proyecto
Ascensor
Pilotes

70.73
8
Concreto
VIS
SR con Barro
Edificio
Si
No

DATOS URBANISMOS
Relacin de Parqueaderos
m2 de lote
Valor de lote ($ miles/m2) $
Cantidad de aptos
Sotano
Sin sotano

1
7,988
416.8
192

Figura 10. Ejemplo caractersticas de un proyecto.

Pestaa Resultados:
En esta pestaa se organiza la informacin que se tienen en todas las pestaas con
costos de Obra negra, las caractersticas de su proyecto, estn de la Columna A:G
(ver Figura 11.), inmediatamente se muestra el costo de cada tipo de costos (Elctrico,

Hidrosanitario, cubierta, etc.) y por ultimo esta el costo total de la Obra Negra del
Proyecto (ver Figura 12.).

Figura 11. Caractersticas del proyecto.

Figura 12. Costos segn caractersticas.

ACABADOS:
Habiendo explicado el proceso de cmo se llego a los precios de los apartamentos en
Obra Negra, se proceder a explicar las pestaas relacionadas al precio de acabados
del inmueble.
PESTAA TABLA ACABADOS:
Se parte como referencia de las mismas 10 obras. En esta pestaa se desglosan los
objetos de acabados de la siguiente manera:

Obra, recinto, rea y Permetro son datos bsicos que se tienen de cada
recinto:
Factor, es cuentas veces va el recinto por apartamento, por ejemplo los
balcones de la alcoba principal de la obra Palmeras de la Bocha van cada 2
apartamentos.

Costo Total, Es el valor del objeto (recinto) este valor es llamado de la pestaa
VLR OBJ. SINCO.
Costos menos no Dependientes, Esta es la diferencia entre el Costo Total del
recinto menos los Costos no dependientes linealmente del metro cuadrado
del recinto como son: Costos Fijos (cerraduras, tope puertas, gabinetes, etc.),
costos de enchapes de muros, costos de enchapes de pisos, costos de griferas y
combos, costos de mesones, costos de closet, costos de muebles y costos de
guardaescoba. Todos estos costos estn en las siguientes columnas llamados
desde la pestaa tems.
Resultante metro cuadrado, es la divisin entre Costos no dependientes y el
rea.
Cdigo, es el cdigo del recinto.

PESTAA FACTORES ACAB

En esta pestaa se ha sacado la relacin de metros cuadrados de Enchapes de muros,
metros cuadrados de enchapes de pisos, metros lineales de mesones, metros lineales
de closet, metros lineales de muebles bajos, metros lineales de muebles altos, metros
lineales de guarda-escoba y metros lineales de barandas; todo esto por los metros
cuadrados del recinto.

PESTAA FAC. BAOS

En esta pestaa se plantea la relacin de metros lineales de mesn por rea de bao y
por la tipologa del mismo, al igual que los metros cuadrados y los metros lineales de
enchape.
Lo primero que se hace es en una tabla poner la tipologa del apartamento, la obra,
ubicacin del bao (alcobas, principal, social o del servicio), el rea del bao y metros
lineales del mesn.
Despus se procede a plantear la tipologa de baos:

Los baos de obras T1 no tienen mesones en los baos.

Los metros lineales de baos de alcobas o de alcoba principal de apartamentos
T2 (los cuales nunca superan el rea de 3.3 m2) y los baos T2 con rea menor
a 3.3 m2, se plantea que tienen 0.7 m. de mesn.
Para los Baos de acabados T3 de alcobas y principales con reas entre los 3.3
y 3.9 m2 se ha graficado y sacado las tendencias.

Para los baos con areas por encima de 3.9 m2 se plantea que los mesones
tienen una longitud de 3.9m

Desde la columna L de esta pestaa, se empieza a calcular la cantidades de enchapes

por metro cuadrado de bao, en esta parte de la pestaa se sacan tendencias por
metro cuadrado de rea y tambin relaciones por cada tipo de enchape (recordar que
un bao puede tener varios tipos de enchapes en las paredes y no necesariamente
cuesten lo mismo), a continuacin se explica el proceso:
1. Se tabula las reas de los baos, con sus cantidades totales de enchapes lineales
y cuadrados.
2. Se muestra los resultados o tendencias que se obtuvieron de la tabla anterior.
Si el cuadro dice M2/A o ML/A esta relacin se llama de la pestaa
FACTORES ACAB.
3. Por ltimo se muestra una tabla donde resume el bao con cada cantidad de
tipo de enchape (puede llegar a tener 3 tipos de enchape por bao).

PESTAA FAC M.CO-CLO

Esta pestaa busca parametrizar los metros lineales de mesn de cocina y de closet,
con respecto al rea de la cocina y el rea de las alcobas, respectivamente.
En la parte izquierda de la hoja de clculo se grafic el rea de las cocina vs. Los
metros lineales de mesn de cocina, llegando a la conclusin que lo mejor era
relacionar estos parmetros por rangos de la siguiente forma:

Cocinas de apartamentos con acabados T1 se les asigna un mesn de 2.4 m.

Cocinas con rea inferior a 15 m2 y acabados T2 o T3 se les asigna un mesn de
5.5 m. para cocinas con rea superiores se les asigna un mesn de 5.7 m.

Por otro lado, en la parte derecha de la hoja de clculo, se busca las relaciones del rea
de las alcobas con los metros de closet, llegando a las siguientes conclusiones:

rea de alcoba inferior a 7.8m2 se les asigna un closet de 1.6m.

rea de alcoba entre 7.8 y 10.1 m2, se plantea una frmula para ese rango de
reas, sacado de las graficas.
rea de alcoba superior a 10.1 m2, se plantea una frmula para estas reas.

PESTAA MATRIZ ACA.:

En esta pestaa se compila toda la informacin de acabados que se tiene, en 4 grupos:

VIS, T2A, T2B, T3.
Esta divisin se establece segn las relaciones encontradas y los precios de los
insumos usados en cada tem.
Posteriormente se han planteado todos los recintos (objetos) que tienen los
apartamentos (Columna A), en la columna B se ha dejado para que la persona que
va a calcular la pre-factibilidad introduzca las reas que desea de cada recinto y a la
derecha le aparecer el costo de ese recinto segn el tipo de acabado que desee.
Al lado del costo de cada recinto se le muestra tambin el costo de la ventaneara
segn el tipo de acabado que desee, se sabe bien que este es un costo de obra negra
del proyecto, pero est estrechamente relacionado al tipo de acabado que se desee,
por esta razn se ha decidido dejar que el operador seleccione el tipo de ventaneara
en este punto.
Lo que tiene que hacer el operador es poner el rea de los recintos y posteriormente
poner la cantidad de veces que se repite el recinto en el apartamento (Ver Figura 13.).
La tabla marca de color gris las opciones seleccionables en cada tipo de apartamento.
Al final la tabla le arroja los cotos Totales de acabados y de ventaneria por
apartamento.

Figura 13. Costos segn caractersticas.

URBANISMO:
Para obtener los costos de urbanismo se han construido 2 hojas de clculo, las cuales
llaman como informacin de entrada los datos introducidos en la pestaa O.N. (Ver
figura 10.).

PESTAA Fact. Urb.:

En esta pestaa se plantean los costos de vas internas, parqueaderos y red de
drenajes y Canaletas (Ver Figura 14.).

Figura 14. Costos de vas internas, parqueaderos y red de drenajes y Canaletas.

Debajo de esta tabla en la misma pestaa se muestran el costo que hay entre las
relaciones de tipo de proyecto y cantidad de apartamentos del mismo, para las
instalaciones elctricas del urbanismo interno (Ver figura 15.).

Figura 15. Costos de instalaciones elctricas de urbanismo interno.

Despus de esta tabla se presentan las los costos de redes pluviales, sanitarias, de
acueducto y red contra incendios, segn la cantidad de pisos del proyecto y el tipo de
proyecto.
PESTAA Urbanismo:
En esta pestaa Se presenta el presupuesto de urbanismo interno del proyecto segn
los datos ingresados en la pestaa O.N. (Ver figura 16.).

Figura 16. Fraccin del presupuesto de urbanismo interno.

RESULTADOS FINALES:
En la pestaa de resultados Finales lo que hace la herramienta es llamar los costos de
Obra Negra, Acabados y Urbanismo. Con estos datos se estima Los gastos
administrativos y Generales (Ver figura 17.)

Figura 17. Costos directos finales.

Ya para terminar el anlisis es importante que en esta hoja de clculo el usuario

introduzca la cantidad de mese que falta para empezar la construccin del proyecto,
puesto que los costos aumentan a medida que el tiempo avanza.
Por ltimo la herramienta presenta un estado de resultados final del proyecto en el
cual presenta los costos Directos e indirectos del mismo, lo nico que tiene que variar

el usuario es el costo promedio de venta por metro cuadrado y as lograr la utilidad

esperada por la compaa (Ver figura 25, 26, 27).

ANALISIS DE RESULTADOS
Como anlisis de resultados se presentara un comparativo de 3 proyectos reales de la
Constructora Bolivar Cali con los resultados arrojados por la herramienta elaborada
en esta tesis. La comparacin se parte en 2 etapas: Costos directos y Estado de
resultados finales del proyecto.
Los proyectos a analizar y las caractersticas de los mismos son (Ver figura 18, 19, 20):

ZAGUN DE LAS FLORES:

DATOS OBRA NEGRA
M2 apto
cantidad de Pisos
Tipo de Estructura
VIS-NO VIS-T3
Cubierta
Distribucin del proyecto
Ascensor
Pilotes

108.57
12
Concreto
T3
Imperfresco
Conjunto
Si
Si

DATOS URBANISMOS
Relacin de Parqueaderos
m2 de lote
Valor de lote ($ miles/m2)
Cantidad de aptos
Stano
Incremento de costos
anual

10,490
$
637.9
216
Stano Aislado
4.50%

Figura 18. Datos de entrada obra Zagun de las Flores.

LAGOS DE LA BOCHA:
DATOS OBRA NEGRA
M2 apto

92.91

cantidad de Pisos
Tipo de Estructura
VIS-NO VIS-T3
Cubierta
Distribucin del proyecto
Ascensor
Pilotes

8
Concreto
T3
Imperfresco
Conjunto
Si
No

DATOS URBANISMOS
Relacin de Parqueaderos
1.130681818
m2 de lote

7,526
$
Valor de lote ($ miles/m2)
448.6
Cantidad de aptos
176
Stano
Stano Aislado
Incremento de costos
anual

4.50%

Figura 19. Datos de entrada obra Lagos de la Bocha.

FUENTES DE LA BOCHA:
DATOS OBRA NEGRA
M2 apto
cantidad de Pisos
Tipo de Estructura
VIS-NO VIS-T3
Cubierta
Distribucin del proyecto
Ascensor
Pilotes

70.73
8
Concreto
VIS
SR con Barro
Edificio
Si
No

DATOS URBANISMOS
Relacin de Parqueaderos

m2 de lote

7,988
$
Valor de lote ($ miles/m2)
416.8
Cantidad de aptos
Stano
Sin stano
Incremento de costos
anual

192

4.50%

Figura 20. Datos de entrada obra Fuentes de la Bocha.

A continuacin se presentan los valores de costos directos obtenidos con la

herramienta, comparados con reales obtenidos con la ERP SINCO por el rea de
presupuestos (Ver figura 21, 22, 23):

ZAGUN DE LAS FLORES:

COMPARATIVO SINCO vs. HERRAMIENTA
Clase
Obra Negra
Acabados
Ventanera
Urbanismo

Costo en SINCO
$
65,827,636
$
33,904,167
$
3,829,792
$
28,608,369

Costos directos totales por

apartamento
Porcentaje de Error

132,169,964

Costo Herramienta
$
65,017,728
$
34,287,717
$
4,179,979
$
28,816,786
$
0.100%

132,302,210

Figura 21. Comparativo datos reales vs. Herramienta obra Zagun de las Flores.

LAGOS DE LA BOCHA:
COMPARATIVO SINCO vs. HERRAMIENTA
Clase
Obra Negra
Acabados
Ventanera
Urbanismo

Costo en SINCO
$
47,371,332
$
28,793,519
$
2,836,691
$
23,965,000

Costo Herramienta
$
48,626,471
$
29,625,271
$
2,892,750
$
23,428,559

Costos directos totales por

apartamento
Porcentaje de Error

102,966,542

$
1.560%

104,573,050

Figura 22. Comparativo datos reales vs. Herramienta obra Lagos de la Bocha.

FUENTES DE LA BOCHA:
COMPARATIVO SINCO vs. HERRAMIENTA
Clase
Obra Negra
Acabados
Ventanera
Urbanismo

Costo en SINCO
$
34,209,574
$
17,820,694
$
1,371,085
$
12,571,000

Costos directos totales

por apartamento
Porcentaje de Error

Costo Herramienta
$
34,278,848
$
17,924,552
$
1,267,941
$
13,285,434

65,972,353
$
1.189%

66,756,774

Figura 23. Comparativo datos reales vs. Herramienta obra Fuentes de la Bocha.

A continuacin se presenta el error promedio que se tiene al utilizar la herramienta en

los costos directos (Ver figura 24.):
Error en los costos directos
Obra
% de Error
Zagun de las flores
0.100%
Lagos de la Bocha
1.560%
Fuentes de la Bocha
1.189%
Error Promedio
0.950%
Figura 24. Errores en la estimacin de costos directos.

Despus del comparativo que se presentado en los costos directos, se procede a

presentar el comparativo del estado de resultado final que arroja la herramienta
presentada en esta tesis contra el estado de resultado presentado por Analcost,
herramienta actualmente usada por la constructora Bolivar Cali (Ver figura 25, 26,
27).

ZAGUN DE LAS FLORES:

PRECIO X M2 DE VENTA $

2,427.35

RESULTADOS DE
ANALCOST

RESULTADOS DE TESIS
[miles]

% Ventas

[miles]

%
Ventas

VENTAS

56,924,149

100.00%

56,598,174

100.00%

Lote (incluye urbanismo externo)

6,691,280

11.75%

6,691,280

11.82%

Costos De Construccin

32,525,864

57.14%

32,421,213

57.28%

Postventas

325,259

0.57%

324,000

0.57%

Devolucin del IVA

Honorarios De Proyecto (A
Terceros: Diseo, Control y
Comisiones Fiduciarias)

0.00%

455,393

0.80%

335,447

0.59%

Honorarios de Construccin

2,276,810

4.00%

2,289,576

4.05%

Honorarios Arquitectnicos Propios

20,000

0.04%

15,974

0.03%

Honorarios De Gerencia

1,707,724

3.00%

1,697,945

3.00%

Honorarios De Ventas

1,707,724

3.00%

1,697,945

3.00%

Publicidad

1,138,483

2.00%

1,180,253

2.09%

Impuestos,Seguros, Garantas
Conexin De Servicios y pagos
antes de entregas

1,480,028

2.60%

1,267,364

2.24%

142,310

0.25%

227,602

0.40%

Costos Financieros + 4X1000

1,508,490

2.65%

1,532,889

2.71%

Gastos Legales

113,848

0.20%

126,405

0.22%

TOTAL COSTOS

50,093,214

88.00%

49,807,891

88.00%

UTILIDAD
UTILIDAD MS HONORARIOS
PROPIOS
UTILIDAD MS HONORARIOS
PROPIOS-COSTO

6,830,935

12.00%

6,790,283

12.00%

$ 12,543,194

22.03%

$ 12,491,723

22.07%

17.03%

17.07%

9,696,987

9,661,814

0.00%

Figura 25. Estado de resultados Herramienta y real, obra Zagun de las flores.

LAGOS DE LA BOCHA:
PRECIO X M2 DE VENTA $

2,147.83
RESULTADOS DE
ANALCOST

RESULTADOS DE TESIS
[miles]

% Ventas

[miles]

%
Ventas

VENTAS

35,121,604

100.00%

35,128,812

100.00%

Lote (incluye urbanismo externo)

3,375,846

9.61%

3,375,846

9.61%

Costos De Construccin

21,427,793

61.01%

21,448,902

61.06%

Postventas

214,278

0.61%

176,000

0.50%

Devolucin del IVA

Honorarios De Proyecto (A
Terceros: Diseo, Control y
Comisiones Fiduciarias)

Honorarios de Construccin

0.00%

0.00%

280,973

0.80%

293,504

0.84%

1,499,946

4.27%

1,546,101

4.40%

Honorarios Arquitectnicos Propios

20,000

0.06%

16,291

0.05%

Honorarios De Gerencia

1,053,648

3.00%

1,053,562

3.00%

Honorarios De Ventas

1,053,648

3.00%

1,053,621

3.00%

Publicidad

702,432

2.00%

702,576

2.00%

Impuestos,Seguros, Garantas
Conexin De Servicios y pagos
antes de entregas

913,162

2.60%

910,551

2.59%

87,804

0.25%

113,645

0.32%

Costos Financieros + 4X1000

930,723

2.65%

859,113

2.45%

Gastos Legales

70,243

0.20%

85,789

0.24%

TOTAL COSTOS

31,630,495

90.06%

31,635,500

90.06%

UTILIDAD
UTILIDAD MS HONORARIOS
PROPIOS
UTILIDAD MS HONORARIOS
PROPIOS-COSTO

3,491,109

9.94%

3,493,312

9.94%

7,118,350

20.27%

7,162,886

20.39%

5,362,270

15.27%

5,406,446

15.39%

Figura 26. Estado de resultados Herramienta y real, obra Lagos de la Bocha.

FUENTES DE LA BOCHA:
PRECIO X M2 DE VENTA $

1,821.14
RESULTADOS DE
ANALCOST

RESULTADOS DE TESIS
[miles]

% Ventas

[miles]

%
Ventas

VENTAS

24,731,426

100.00%

24,742,325

100.00%

Lote (incluye urbanismo externo)

3,329,701

13.46%

3,329,701

13.46%

Costos De Construccin

14,160,035

57.26%

14,188,496

57.35%

Postventas

141,600

173,196

Devolucin del IVA

Honorarios De Proyecto (A
Terceros: Diseo, Control y
Comisiones Fiduciarias)

Honorarios de Construccin

0.57%

0.00%

197,851

0.80%

221,418

0.89%

991,202

4.01%

1,026,121

4.15%

Honorarios Arquitectnicos Propios

20,000

0.08%

15,331

0.06%

Honorarios De Gerencia

741,943

3.00%

742,270

3.00%

Honorarios De Ventas

741,943

3.00%

742,270

3.00%

Publicidad

494,629

2.00%

494,846

2.00%

0.70%
0.00%

Impuestos,Seguros, Garantas
Conexin De Servicios y pagos
antes de entregas

643,017

2.60%

581,606

2.35%

61,829

0.25%

63,676

0.26%

Costos Financieros + 4X1000

655,383

2.65%

586,572

2.37%

Gastos Legales

49,463

0.20%

72,322

0.29%

TOTAL COSTOS

22,228,596

89.88%

22,237,825

89.88%

UTILIDAD
UTILIDAD MS HONORARIOS
PROPIOS
UTILIDAD MS HONORARIOS
PROPIOS-COSTO

2,502,830

10.12%

2,504,500

10.12%

4,997,918

20.21%

5,030,492

20.33%

3,761,347

15.21%

3,793,376

15.33%

Figura 27. Estado de resultados Herramienta y real, obra Fuentes de la Bocha.

A continuacin se presenta el porcentaje de error en el precio final de venta al cliente

en cada proyecto (Ver figura 28.):
Error en el precio de venta
Obra
% de Error
Zagun de las flores
0.576%
Lagos de la Bocha
0.021%
Fuentes de la Bocha
0.044%
Error Promedio
0.214%
Figura 28. Errores en la estimacin de precios de venta.

Hay que tener en cuenta que lo que se hizo en cada anlisis fue llegar al mismo
porcentaje de utilidad que est dando el Analcost y as llegar al precio de venta al
cliente.

CONCLUSIONES

Se pudo determinar cules son los parmetros que hacen que flucten los
costos de un proyecto, los cuales son: metros cuadrados del apartamento,
cantidad de pisos, tipo de proyecto, tipologa de acabados lleva, tipologa de
cubierta, si tiene ascensor, si la cimentacin lleva pilotes, cual es la relacin de
parqueaderos por apartamento, metros cuadrados del lote, valor del lote,
cantidad de apartamentos, tipologa de parqueadero interno y tipologa de
ventana.
Ya con los parmetros definidos se pudo modelar los costos referentes a la
obra negra, acabados y urbanismo interno de un proyecto de vivienda
realizado por la constructora Bolvar Cali, y al compararlos con proyectos
reales tienen un error del 0.950% en promedio, lo cual es un valor bastante
bajo y por ende es aceptable para los anlisis que necesita la constructora.
Se le presento una herramienta a la constructora Bolvar Cali, con la cual los
encargados de las pre-factibilidades pueden jugar con los diferentes
parmetros y llegar al producto que espera la gerencia para un lote
determinado.
En la parte de los costos indirectos, se planteo una forma de estimarlos
rpidamente, con un error promedio en el precio de venta total del 0.214% el
cual es muy bajo. Aunque la Constructora Bolivar tiene una herramienta
llamada Analcost, la cual modela estos costos de una manera precisa y aunque
nos es tan rpida como la tabla planteada en este proyecto, es una herramienta
de uso obligatorio en la etapa de factibilidad, sea que para la pre-factibilidad
est bien el uso de la herramienta presente.

BIBLIOGRAFA
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departamento de Huehuetenango. Proyecto de investigacin como requisito
parcial para obtener el ttulo de Ingeniero Mecanico Industrial, en la Universidad
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