La Cdula Hipotecaria:

1. Concepto
La cdula hipotecaria aparece tipificada como ttulo de crdito en el Cdigo de
Comercio de Guatemala, aunque este solo le dedique dos artculos: 605 y606.
Antes de la vigencia del decreto 2-70 del congreso de la Republica, cdigo de
comercio, esta institucin ya era conocida dentro de las disposiciones del cdigo
civil (arts. 860 al 879) y fue regulada como un captulo del ttulo referente a los
derechos reales de garanta, ya que es un instrumento ligado a la hipoteca.
La cdula hipotecaria se convirti en poco tiempo en un instrumento de diaria
utilidad para la inversin de ahorros que luego se canaliza, regularmente, en la
construccin de inmuebles, sobre todo los que son destinados para vivienda. En
ese sentido podemos decir que la cdula cumple, entre otras, dos funciones
especiales: una, la de captar ahorros del inversionista en valores; y otra, la de
garantizar con derechos reales la obligacin dineraria que se incorpora al ttulo.
La cdula hipotecaria es un ttulo de crdito por definicin legal; de manera que se
explica su naturaleza con los conceptos que ya hemos estudiado. Pero, debemos
advertir que este ttulo tiene la especialidad de estar garantizado, en cuanto a un
futuro cumplimiento de la obligacin a que se refiere, con un derecho real de
garanta, lo cual le da ms seguridad al sujeto beneficiario de la misma, y le
permite utilizarla como ttulo ejecutivo en la va de apremio.
Conceptualmente podemos decir que la cdula hipotecaria es un ttulo de crdito
que representa todo o una parte alcuota de un crdito garantizado con un
derecho real hipotecario.
La persona emisora del ttulo puede ser una persona particular o una institucin
bancaria. De acuerdo con lo que establece la ley, planificada la cantidad de dinero
que el emisor necesita, la divide en tantas cdulas como quiera colocar; de
manera que regularmente, no se sabe quin va a resultar legitimndose como
acreedor, pues los ttulos se colocan en el mercado de valores. En este ltimo
aspecto, ha sido comn que la cdula devengue intereses mayores que los
percibidos en depsito de ahorro, y ello hace que se obtengan resultados
invirtiendo en cdula hipotecaria.
2. Creacin de la Cdulas
Para emitir cdulas hipotecarias se sigue un procedimiento que agota dos
momentos principales:

Otorgar una escritura pblica en la que se constituya la hipoteca sobre uno

o varios inmuebles que van a garantizar las cdulas que se emitan. Esta
escritura, adems de los requisitos que establece el cdigo de notariado,
debe referirse, como lo dice el artculo 865 del cdigo civil, a lo siguiente:

monto del crdito representado por las cdulas y el de cada serie, si fuere
el caso; valor, numero y serie de las cdulas; el inters que van a devengar
las cdulas, el tiempo y lugar de pago; el plazo de pago y los pagos
sucesivos en caso se cancele por amortizaciones; expresin de la finca o
fincas hipotecadas con indicacin de su valor; designar a la persona o
institucin que como agente financiero responder del servicio de la deuda,
en cuanto a pago de intereses, comisiones, amortizaciones; el nombre de la
persona o institucin en cuyo favor se hace la emisin, en caso de que no
fuere al portador y el del propio otorgante si fuere a su favor; especificacin
de emisin anteriores, si las fuere; y, si se van a emitir varias series, el
orden de preferencia para su pago, si se hubiere establecido. El testimonio
de esta escritura de inscribirse en el Registro de Propiedad Inmueble por
tratarse de un derecho real sujeto a registro;
Otorgada la escritura e inscrita la garanta, se emiten las cdulas, cuya
particularidad, en cuanto a su valor nominal, es que deben ser del valor de
cien quetzales o de cualquier mltiplo de cien.

Adems de los requisitos generales para todo ttulo, se debe observar lo siguiente:
(artculo 868 del cdigo civil)
a) Numero de orden e indicacin de la serie a que pertenecen;
b) Resumen de las disposiciones pertinentes de la escritura de constitucin de
la hipoteca;
c) Numero de cupones y sus respectivos vencimientos;
d) Lugar y fecha de la emisin de las cdulas;
e) Firma del agente financiero;
f) Firma del otorgante de la hipoteca;
g) Firma y sello del registrador de la propiedad.
Si observamos los requisitos especficos que estipula el cdigo civil, nos damos
cuenta que se omite algunos elementos importantes, como el valor nominal de la
cdula o el lugar de cumplimiento de la obligacin, deficiencia que sealaban una
discordia entre la formalidad del ttulo y el contenido de la escritura que le daba
origen. Afortunadamente, con la vigencia del cdigo de comercio se vino a llegar
es laguna de la ley, porque el artculo 386 establece los requisitos generales de
todo ttulo de crdito.
Con relacin a la forma de la cdula tambin debemos repara en algunos
aspectos que despiertan inquietud para especular sobre su naturaleza jurdica.
Es la cdula hipotecaria un ttulo causal, y por lo mismo, un vicio del negocio
subyacente perjudica al derecho incorporado? En principio pareciera que la
respuesta es afirmativa, dado que en la redaccin del ttulo se hace alusin al
negocio subyacente. Sin embargo, creo que la respuesta es lo contrario, sobre
todo si pensamos en la seguridad que debe proporcionar los ttulos de crdito
frente al tenedor de buena fe. Por otro lado, recordemos que el negocio
subyacente es una declaracin unilateral de voluntad, cuyos motivos son propios

del sujeto emisor, limitado subjetivamente a objetar sus propios vicios. En otras
palabras, el tenor literal de la cdula es el que debe tomarse en cuenta para los
alcances de los derechos y obligaciones autnomas que ella genera.
En cuanto a los intereses que deben pagarse al tenedor de la cdula, la ley obliga
a que tenga ttulos accesorios llamados cupones, al igual que las acciones de las
sociedades annimas, con los cuales se van haciendo efectivos los beneficios que
obtiene el propietario del ttulo. Tanto la cedula hipotecaria como los cupones,
pueden crearse en forma nominativa o al portador.

Banco Inmobiliario, S.A.

CDULA HIPOTECARIA NICA

Numero_____________ Valor Q._____________ Intereses___________% Anual

EL BANCO INMOVILIARIO S.A., en adelante llamado BANCO en su carcter de
agente financiero y apoderado especial del emisor, pagara al portado la presente
CEDULA HIPOTECARIA, la suma Q.__________ con el inters del ________ %
anual, en el plazo convenido de 1 aos, mediante el pago de _________ cuotas
consecutivas de acuerdo con la tabla de amortizacin correspondiente, que
comprende la amortizacin de capital e intereses, debiendo efectuarse el primer
pago el da ________ y las siguientes amortizaciones los das ltimo de cada mes,
hasta la fecha de vencimiento que ser el da en el domicilio del BANCO, situado
en la 8. Avenida 10-57 zona 1, en la Ciudad de Guatemala. Las obligaciones
contenidas en la presente Cdula Hipotecaria estn garantizadas con primera
hipoteca constituida sobre el (los) inmuebles ubicado (s) en ______________ el
(los) cual (es) est (n) inscrito (s) en el Registro General de la Propiedad,
formando la (s) finca (s) _____ numero (s) ______ folio ______ (s) libro ______ de
Guatemala incluyendo sus anexidades y se regir por las clausulas y condiciones
establecidas en la Escritura Publica numero ______ de fecha _______ ante el
Notario__________________.
El valor del (los) inmueble (s) gravado (s) es de Q_______ suma en que conforme
a la ley figura inscrito en la Matricula fiscal del emisor.

El Banco queda facultado para poner en circulacin esta CEDULA sin mayor
trmite y en representacin del tenedor de la Cdula podr dar por vencido el
plazo de la obligacin y cobrar judicialmente el saldo adeudado por capital,
intereses, costas y dems expensas, al emisor que incurriere en mora en el pago
de una de las amortizaciones sealadas o incumpliere cualquiera otra de las
obligaciones que estn pactadas en la escritura debindose tramitar la ejecucin
por el procedimiento contenido en la ley del Instituto de Fomento de Hipotecas
Aseguradas _ F. H. A. _ Bastar para iniciar el procedimiento, la simple
manifestacin del ejecutante de haberse incumplido la obligacin, siendo
suficiente para fijar el saldo adeudado en ste y cualquier otro caso la constancia
escrita y contable que presente el BANCO.

La Hipoteca relacionada se constituye para los efectos de su aseguramiento al

amparo del Resguardo de Asegurabilidad nmero ________ emitido con fecha
_________ por el Instituto de Fomento de Hipotecas Aseguradas, F. H. A. EL
BANCO INMOBILIARIO, S.A. en su carcter de AGENTE FINANCIERO, certifica

que la hipoteca que garantiza la emisin ha quedado constituida en primer

trmino, as como que los datos aqu consignados constan en la citada Escritura.

Guatemala, _____________de ___________de ________________

Ramiro Augusto Chinchilla

Nombre del emisor

BANCO INMOVILIARIO, S.A.

Agente financiero y
Apoderado especial del emisor

___________________________
Firma autorizada (SELLO)