Bolilla 12 DERECHO REAL

EL DERECHO REAL COMO DERECHO SUBJETIVO

El Derecho Real es una relacin entre una persona titular del derecho, y una cosa
determinada, y se dice que el derecho real es un derecho subjetivo ya que el titular de la
cosa, puede ejercer su derecho sobre ella, sin que otras personas intervengan.
COMPARACION DERECHO DE REDITO Y REAL

En cuanto al objeto, los derechos reales recaen sobre cosas, conforme el concepto establecido
por el art. 2311 y su nota , el cual determina que son cosas los objetos (corporales o
materiales) susceptible de tener valor incluyendo la energa y la fuerzas naturales susceptibles
de apropiacin. Estas cosas debern estar en el comercio, no pertenecer al dominio pblico.
Para los derechos personales son objetos las prestaciones debidas, entendindose por tales las
acciones u omisiones que tengan por fin un dar, hacer o no hacer.

Los Derechos Reales slo pueden ser creados por Ley. As lo establece expresamente el art.
2.502 del C. Civil, por ello su nmero est limitado a los regulados en el Cdigo Civil (art. 2.503)
y algunas leyes especiales complementarias del mismo y del Cdigo de Comercio, por ejemplo
la de Prenda con registro, warrant, propiedad horizontal, etc. Ello implica que existe un nmero
cerrado de derechos reales, limitado por la ley y una prohibicin a la voluntad individual de
generar nuevos.

En tanto que los derechos personales o creditorios podrn ser creados con total libertad por las partes, y
slo tendrn el lmite dado por la moral, el abuso, la expresa ilegalidad

El titular del derecho real goza del jus persequendi (derecho de perseguir) que implica la facultad
para el mismo de hacerlo valer contra cualquiera que se halle en posesin de la cosa. Los
derechos personales no gozan de ese beneficio.

En el derecho real el titular goza del jus preferendi o sea predefencia a favor del titular ms
antiguo cuando concurren varios titulares sobre el mismo bien, lo que no ocurre en materia de
derechos creditorios, pues las preferencias obedecen a otras razones.

En cuanto a las formalidades necesarias para la transmisin de los derechos reales son
indispensables para su exigibilidad, en especial cuando hablamos de inmuebles. Para el caso
de los derechos creditorios no requieren de formalidades para el nacimiento o extincin de las
mismas.

Creacin.
Al referirnos a la creacin de los derechos reales es preciso considerar como lo hace la doctrina, la
importancia de estos derechos en la vida econmica- social del estado lo que ha determinado el tipo de
rgimen aplicable a los mismos, siendo estas normas de orden pblico, si consideramos a las mismas
como aquellas de carcter imperativo.
Al respecto de lo expuesto, Allende sostiene, que las normas que rigen los derechos reales son
substancialmente de orden pblico, con lo que apunta a la idea que son en general y no en su
totalidad de ese carcter. Es as que Velez Sarfield en la nota de los arts. 2828 y 2825, sostiene
que La naturaleza de los derechos reales en general est fijada en consideracin al bien pblico
y al de las instituciones poltica , y no depende de la voluntad de los particulares.
Concretamente el artculo Art 2502 nos dice: Los derechos reales slo pueden ser creados por la ley.
Todo contrato o disposicin de ltima voluntad que constituyese otros derechos reales, o modificase los
que por este Cdigo se reconocen, valdr slo como constitucin de derechos personales, si como tal
pudiese valer.
Enumeracin.
2503.* Son derechos reales:
1.

El dominio y el condominio.

2.

El usufructo.

3.

El uso y la habitacin.

4.

Las servidumbres activas.

5.

El derecho de hipoteca.

6.

La prenda.

7.

La anticresis.

Son estos los Derechos reales que el cdigo prescribe, pero no debe creerse que sean los nicos
existentes, ya que el mismo artculo 2502 deja claro que estos derechos pueden ser creados por ley, es
decir que no solo los prescriptos en el art. 2503 son derechos reales sino que cualquier ley puede
crearlos

CLASIFICACION DE LOS DERECHOS REALES

Tomando solo los derechos reales que fija el cdigo y la ley 13.512, dice Alterini los podemos clasificar:
Dominio
Condominio
Sobre la cosa propia

Propiedad horizontal
Usufructo

Derechos
reales

Principales

Uso y habitacin
Servidumbre

Sobre la cosa ajena

Hipoteca
Prenda
Accesorias

Anticresis

Derechos reales sobre la cosa propia:

Son aquellos en los cuales el titular ejerce los derechos sobre un objeto que le pertenece, ya sea
como dueo exclusivo, como dueo con otros, o como dueo de una unidad privativa y
condmino.

Derechos reales sobre la cosa ajena:

Podemos dividirlos en Principales: entonces hablamos de meras desmembraciones del dominio, por
un lado hay un dueo que ejerce el derecho real sobre la cosa propia y por el otro el titular de esos
derechos que los ejercita sobre la cosa de aquel pero sin afectar su dominio. Por ejemplo el usufructo.

Accesorios:

Son los llamados derechos reales de garanta Tambin se ejercen sobre la cosa ajena pero su
finalidad es garantizar un crdito, como accesorios de un crdito y no como una simple
desmembracin del dominio.

DERECHO REAL DE DOMINIO.

Para definirlo nos basta con la lectura de lo que el codificador expresa en el artculo .2506
El derecho de dominio: Es el derecho real en virtud del cual una cosa se encuentra sometida a la
voluntad y accin de un persona.

Es preciso hacer una aclaracin con referencia a los trminos Propiedad y dominio que suelen ser
utilizados como sinnimos.
No podemos considerara sinnimos ambos trminos debido a que el trmino dominio hace referencia a
la propiedad que tiene el titular sobre las cosas. En cambio propiedad es el derecho que recae sobre
todo tipo de bienes, no solo sobre cosas, es decir puede sostenerse que podemos tener propiedad sobre
un crdito, pero no podemos sostener que tenemos el dominio de un crdito.
El dominio puede ser Perfecto e imperfecto, esto lo expresa el art. 2507 el que establece que:
el dominio puede ser perfecto: cuando es perpetuo y no esta gravado con otro derecho real,
y es imperfecto, cuando no es perpetuo, puede ser revocable; o esta desmembrado por otro derecho
real, usufructo.
Contenido del derecho de dominio.
Quien tiene el dominio posee:
JUS POSIDENDI o derecho de poseer, posibilidad efectiva de poseer la cosa aunque de hecho no lo
tuviere, art. 2513.
JUS UTENDI o facultad de emplear la cosa o usarla, art. 2513.
JUS FRUENDI o derecho de gozar, es decir facultad de aprovechar de la cosa percibiendo sus frutos.
JUS ABUTENDI: es la facultad de disponer de la cosa. Esa disposicin puede ser material o jurdica.
Disposicin material cuando se construye o consume la cosa y jurdica cuando se la enajena o se la
grava.
Caracteres del dominio:

Absoluto: porque es un derecho oponible a todos. Asimismo porque otorga a su titular el

mximo de las facultades materiales y jurdicas, que puede tener un titular de derechos reales,
ya que el dominio es el derecho real ms amplio y abarcativo.

Exclusivo: porque se ejerce por su titular sobre el todo: el dominio es exclusivo. Dos personas
no pueden tener el todo del dominio de una cosa, pero puede ser propietario en comn de una
misma cosas, por la parte que cada uno pueda tener (condominio)

Perpetuo: es un derecho perpetuo y subsiste independientemente del ejercicio que se pueda

hacer de l. No se deja de ser propietario aunque no se ejerza n actos de propiedad, a no ser
que deje de poseer la cosa por otro durante el tiempo requerido por la ley (usucapin).

POSESION:
Concepto: habr posesin de las cosas cuando una persona , por s o por otro, tenga una cosa bajo su
poder con intencin de someterla al ejercicio de un derecho de propiedad. (art. 2351)

Elementos de la posesin:
Concurren dos elementos:
a) Corpus o elemento material que es tener la cosa bajo su poder.
Se trata del comportamiento exterior de la persona que posee, de su comportamiento a la manera de un
dueo o desconociendo que otro lo sea.
Art. 2384. Actos posesorios :Son actos posesorios de cosas inmuebles: su cultura, percepcin de frutos,
su deslinde, la construccin o reparacin que en ellas se haga, y en general, su ocupacin, de cualquier
modo que se tenga, bastando hacerla en algunas de sus partes.
b) Animus: elemento subjetivo es la intencin de someter la cosa al ejercicio del derecho de
propiedad.

TENENCIA Art. 2352. El que tiene efectivamente una cosa pero reconociendo en otro la propiedad, es
simple tenedor de la cosa y representante de la posesin del propietario, aunque la ocupacin de la cosa
repose sobre un derecho.
Diferencias entre dominio, posesin y tenencia

DOMINIO
Es

dueo

POSESION
quien

tiene

TENENCIA

el Es quien tiene por s o por otro Es quien tiene efectivamente la

derecho de poseer fundado en la cosa per considerndose cosa pero reconociendo en

un ttulo

dueo,

cuando

menos

no otro

la

propiedad,

es

reconociendo en el otro la representante de la posesin

propiedad.

del propietario, aunque

la

Es aquella en que una persona ocupacin de la cosa repose en

por s o por otro , tiene una un derecho. 2506 ej. inquilino.
cosa bajo su poder con la El tenedor reconoce en otro el
intencin

POSESIN + TITULO

someterla

al seoro o primaca sobre la

ejercicio de un derecho real.

cosa.

CORPUS Y ANIMUS

CORPUS

Puede, usar, gozar, disponer y Uso, goce

poseer.

de

usar

PROPIEDAD HORIZONTAL Ley 13512

Esta ley trajo al derecho real la posibilidad de dividir los edificios por planos horizontales atribuyendo
derechos a dueos distintos que consiguientemente estn limitados por los planos superior e inferior de
la unidad
Objeto del derecho:
Segn esta normativa el objeto sobre el cual recae la Propiedad horizontal es un edificio.

Pisos: Departamentos.

Que sean independientes y

que tengan salida a la va
pblica , directamente o
por pasaje comn

Art. 1
Los distintos pisos de un edificio
Distintos departamentos de un piso
Departamento de un edificio de una sola planta

Cada piso o departamento puede pertenecer en condominio a ms de una persona.

Pisos de un edificio
Departamentos
Requisitos

Podrn
pertenec
er a
propietarios
distinto
de
acuerdo
a esta
ley

planta
parte de una planta delimitada en planos horizontales

que establece el art. 1. Sean independiente, 2. Que tengan salida a la va pblica

directamente, o por un pasaje.

Casos especiales:
Dplex: unidades integradas por ambientes sitos en planos distintos superpuestos y comunicados entre
s;
Subsuelos y azoteas, que tambin pueden convertirse en unidades privativas por decisin unnimes de
los integrantes del consorcio.
Partes Privativas
Pertenece en propiedad exclusiva a cada dueo su propio departamento o unidad, el que puede ser
oficina, departamento, local de negocio, etc.
Cada propietario ser dueo exclusivo de su piso departamento, lo que no significa que varios sean
condminos de la misma unidad.. Son partes privativas todas las comprendidas en la unidad: pisos,
cielorrasos, revoques, etc.

Partes Comunes
Art. 2 Cada propietario de unidades ser copropietario sobre el terreno y sobre todas las cosas de uso
comn del edificio, o indispensables para mantener su seguridad.
Comunes:
1.- cimientos, muros maestros, techos patios solares, prticos, galeras, y vestbulos comunes , escaleras,
puertas de entrada y jardines.
2.- Locales e instalaciones de servicios centrales, como calefaccin, agua caliente o fra, refrigeracin,
etc.
3.- los locales para alojamiento de portero y portera
4.- los tabiques o muros divisorios de los distintos departamentos
5.- ascensores, montacargas, incineradores de residuos y en general todos los artefactos e instalaciones
existentes para servicios de beneficio comn..
Los stanos y azoteas, revestirn el carcter de comunes, salvo convencin en contrario.
De este artculo se desprenden como comunes aquellos bienes, cuando : a. Estn afectados al uso
comn del edificio, b. Sean indispensables para mantener su seguridad, c. Estn afectadas a servicios de
beneficio comn.
EL DERECHO REAL DE SUPERFICIE FORESTAL
Andorno define al derecho real de superficie como el derecho real de tener una cosa propia en terreno
ajeno1 .
Ley 25509 complementaria del Cdigo Civil incorpora como inciso 8 El derecho real de superficie
Forestal que otorga la posibilidad a una persona que pueda ser propietaria de una construccin o de
una plantacin ubicada en terreno ajeno. Es el derecho real de tener una cosa propia incorporada en
terreno ajeno.
El art. 2 ley 25509 da la siguiente definicin: "El derecho real de superficie forestal es un derecho real
autnomo sobre cosa propia, temporario, que otorga el uso, goce y disposicin jurdica de la superficie de
un inmueble ajeno con la facultad de realizar forestacin o silvicultura y hacer propio lo plantado o adquirir
la propiedad de plantaciones ya existentes, pudiendo gravarla con derecho real de garanta".
"Se adquiere por contrato, oneroso o gratuito, instrumentado por escritura pblica"
"Deber ser inscripto, a efectos de su oponibilidad a terceros interesados en el Registro de la Propiedad
Inmueble de la jurisdiccin correspondiente, el que abrir un nuevo folio correlacionado con la inscripcin
dominial antecedente".

GARANTIAS PERSONALES Y REALES

Dentro de los Derechos reales sobre la cosa ajena: hemos ubicado a aquellos derechos que se
constituyen para garantizar un crdito, como accesorio de un crdito, a los que denominaremos
garantas personales y reales..

Definiendo las garantas diremos: las garantas son seguridades que precisa el acreedor con el
fin de tener la certeza del cobro de sus crditos.

Clasificacin:
Las garantas pueden ser divididas en dos:
Garanta personal: el acreedor satisface esta seguridad aceptando como garanta a una persona que
merece crdito debido a la solvencia que esta tiene. Esta se la llama garante o fiador.
Garanta real: en este tipo de garanta real el acreedor, garantiza el cobro de su crdito gravando una
cosa, la misma puede tener tres formas:
a) El deudor entrega al acreedor en propiedad una cosa con el compromiso de parte de esta de restituir
la cosa una vez que el deudor cumpla con la obligacin. Se llama venta con pacto de retroventa.
b) El deudor transfiere solo la posesin comprometindose el acreedor a devolver la cosa cuando la
deuda sea PAGADA.
c) La garanta puede consistir no en la propiedad o posesin de la cosa consiste en el derecho de
ejecutarla y hacerla vender en subasta pblica, para cobrarse el crdito con el producido de la venta. El
acreedor no pone la mano sobre la cosa pero la ley le da la posibilidad de en caso de incumplimiento
cobrarse de dicho bien. Hipoteca.
Derecho real de garanta:
Es un contrato real de garanta, por lo que sea trata de un acuerdo entre acreedor y deudor
que le permite al acreedor asegurarse el cobro de su crdito, tomando posesin de uno o
varios bienes determinados del deudor, para cobrarse del importe de su venta, en caso de
que ste no cumpla la obligacin principal

HIPOTECA
Concepto.
Es el mismo Cdigo el que en el artculo 3108 define esta garanta real diciendo que:
La hipoteca es el derecho real constituido en seguridad de un crdito en dinero, sobre los bienes
inmuebles, que continan en poder del deudor.
O de quien lo constituy, ya que la hipoteca la puede constituir el acreedor o un tercero. (3121. No es
necesario que la hipoteca sea constituida por el que ha contrado la obligacin principal*, puede ser dada
por un tercero sin obligarse personalmente.)

Caracteres.
Los caracteres de la hipoteca surgen del artculo que lo define.
a) Garantiza un crdito por lo que es un derecho accesorio art. 3108
b) Garantiza un crdito en dinero
c) recae sobre bienes inmuebles art.3108
Adems otros artculos del Cdigo Civil tambin le dan sus caractersticas, por lo que decimos que
d) Es solemne

art 3128 La hipoteca slo puede ser constituida por escritura pblica o por

documentos
e) es indivisible art. 3112 La hipoteca es indivisible
f)

es convencional art. 3115 No hay otra hipoteca que la convencional

g) est sujeto a regla de especialidad.

PRENDA
Prenda comn: Prenda Civil
Es un contrato que le otorga al acreedor el carcter de privilegiado frente a los acreedores
sin garanta o quirografarios.
El Cdigo Civil regula la prenda en sus artculos 3204 a 3238, en el Ttulo XV del Libro III.

El codificador define el contrato de prenda en el artculo 3204 del Cdigo Civil como aquel por el cual el

deudor, por una obligacin cierta o condicional, presente o futura, entregue al acreedor una
cosa mueble o un crdito en seguridad de la deuda.
De la definicin podemos derivar algunas condiciones que deben reunirse para que el derecho
real de prenda tenga nacimiento y produzca sus efectos jurdicos, que principalmente consiste
en garantizar al acreedor su crdito.
La cosa que debe quedar en posesin del acreedor debe ser mueble o un crdito. Su objetivo
es asegurar una deuda cierta o condicional.
Ante el incumplimiento de la obligacin el acreedor debe venderla a fin de cubrir su crdito.
Es indispensable es la entrega voluntaria (posesin) de la cosa, de las manos del deudor a las del
acreedor o un tercero que este designe al efecto.
Recordemos que este derecho real de garanta es un derecho accesorio a la obligacin principal, por lo
que extinguida la obligacin principal se extingue la accesoria.
Prenda Comercial
Llamamos prenda comercial a aquella prenda que garantiza una obligacin comercial.
El Cdigo de Comercio lo define como El contrato por el cual el deudor o un tercero a su nombre,

entrega al acreedor una cosa mueble, en seguridad y garanta de una operacin comercial.

Entre partes no necesita su formalizacin por escrito, pero s pueden oponer esta falta de forma
los acreedores del deudor. El objeto puede ser cualquier bien mueble y todo ttulo negociable.
Prenda con registro
Las prendas con registro pueden constituirse para asegurar el pago de una suma de dinero o
el cumplimiento de cualquier clase de obligaciones , a la que los contrayentes le atribuyen, a
los efectos de las garanta prendaria un valor consistente en una suma de dinero
LA PUBLICIDAD DE LOS DERECHOS REALES.
Concepto.

La publicidad, consiste en la divulgacin de un hecho que puede acarrear consecuencias a terceros.

Podemos sostener que el nico resultado inicial y comn de la publicidad sea la divulgacin de un
hecho; hecho que de no ser divulgado podra acarrear daos a terceros. Como por ejemplo la falta de
registracin de la hipoteca, garanta real sobre un inmueble. La publicidad de algunos actos implica
presuponer al menos el efecto de la imposibilidad de lo registrado frente a lo que no lo ha sido .
La publicidad garantiza las transacciones y asegura el derecho real de las personas
Objetivos:

Sirve como medio para identificar fuentes impositivas.

Colabora con el Estado evitando latifundios y minifundios.
Permite la planificacin y organizacin de Inmuebles dentro del estado.
Es medio de publicidad para terceros, permitiendo conocer el patrimonio de las personas
y el estado en que se encuentran los bines.
Clarifica los derechos de los propietarios sobre los bienes.