El retroarriendo o lease-back es una figura consistente en vender un activo y

seguidamente arrendarlo nuevamente, de modo que se puede seguir utilizando.

Supongamos la empresa A que tiene un activo X que vende a la empresa B. Hasta ah
todo normal. Luego, la empresa B le arriende el activo X a la empresa A que se lo haba
vendido. Esto es lo que se conoce como retroarriendo o lease-back.
Esta figura poco entendida y poco utilizada, es una excelente alternativa para
conseguir capital de trabajo sin incurrir en endeudamiento con una entidad financiera.
La empresa, al vender un activo y luego adquirirlo nuevamente en calidad de
arrendamiento, adquiere capital de trabajo sin prescindir del activo, puesto que continuar
utilizndolo, y hasta se tiene la posibilidad de adquirirlo nuevamente al final del contrato
de arrendamiento su se hace uso de la opcin de compra, opcin que tambin se puede
pactar.
El lease-back o retroarriendo es vlido tanto en el arrendamiento financiero como en
elarrendamiento operativo.
Los activos a los que se ha tratado como lease-back o retroarriendo, se deben tratar
tributaria y contablemente segn lo establecido en el estatuto tributario en su artculo 1271, figura que est contemplada por el pargrafo 1 del citado artculo.

Que es una venta y retro-arriendo, sale and leaseback?

Una venta y retro-arriendo es una transaccin de bienes races donde uno vende una propiedad a otro,
y entonces el comprador inmediatamente arrienda la propiedad atrs al vendedor. La venta de la
propiedad le permite al vendedor librar capital de un activo no realizable como los bienes races a una
posicin ms lquida. Arrendando para atrs la propiedad, el vendedor puede seguir utilizando y
disfrutando la propiedad sin tener que poseerla. Adems, vendiendo la propiedad, el vendedor puede
recaudar capital y bajar sus costos.

El comprador en una operacin de venta y retro-arriendo generalmente es un inversionista grande,

como un fideicomiso de inversin de bienes races. Las transacciones de venta y el retro-arriendo son muy
comunes en el mundo corporativo.

Qu es el Lease-back y cuando es
conveniente usarlo?
La financiacin de cualquier empresa es tan importante para su negocio como los ingresos obtenidos
por su propia actividad. El poder elegir una buena forma de conseguir financiacin que tenga gran
flexibilidad y que no sea muy cara puede ayudarnos a estar ms desahogado y evitar apuros
financieros en el futuro.
De un tiempo a esta parte, la financiacin de las empresas ha cambiado mucho. En la actualidad las
empresas pueden acceder a otras formas de financiacin ms modernas y que se adaptan mejor a sus
necesidades, sobre todo cuando lo que tenemos que financiar son los activos fijos de la empresa. Y
entre ellas, el lease-back est adquiriendo gran popularidad.

El Lease-back como forma de financiacin

El Lease-back, o retroleasing, es un contrato en virtud del cual la empresa transfiere los activos de
su titularidad, ya sean bienes muebles o inmuebles, a una entidad financiera por una cantidad
pactada, garantizando sta su uso a la primera mediante un contrato de leasing, pagando las cuotas
correspondientes por el uso del bien, y al trmino del cul se ofrece la opcin de compra previo pago
del valor residual del bien, la prrroga del contrato o bien devolver el bien.
Aunque esta frmula puede ser usada en cualquier tipo de bienes, ya sean bienes o inmuebles, suele
ser utilizada para inversiones inmobiliarias dentro de la empresa, como puede ser la adquisicin de
naves industriales u oficinas en los cuales se supone que se revalorizarn.
El lease-back como forma de financiacin tiene mltiples ventajas. La primera de ella es que podremos
disfrutar de todas las ventajas de un contrato de leasing, como por ejemplo el poder financiar el
100% del activo fijo o acceder a importantes ventajas fiscales.
Pero lo que realmente hace atractivo al lease back es que se libera la inmovilizacin de los bienes que
habamos adquirido para financiar la actividad corriente de la empresa. En otras palabras, al vender los
activos fijos de la empresa, obtenemos liquidez que servir para financiar el activo circulante, las
necesidades a corto plazo, sin necesidad de renunciar al uso del bien.

Cundo formalizar un contrato Lease Back?

Por varias que sean las ventajas, no siempre ser conveniente formalizar un contrato de lease-back;
todo depender de la situacin econmico financiera de la empresa. As, siempre que haya ciertas
necesidades de liquidez para hacer frente a los pagos a corto plazo el lease-back puede ser una

buena solucin. Por ejemplo, en situaciones en las que el fondo de maniobra de nuestra empresa es
negativo, lo cual quiere decir que el flujo de pagos es superior al flujo de cobros, y por tanto es
complicado para la empresa atender las necesidades de circulante.
De todos modos, deberemos comprobar si esta situacin es temporal o permanente. Es posible que
para necesidades permanentes de liquidez tenga ms sentido financiarnos por cuenta propia, ya que
con financiacin ajena, nicamente postergaremos el problema, sin realmente solucionarlo. Es por esto
por lo que el lease-back tiene ms sentido para situaciones temporales de falta de liquidez.
Pero no hay que olvidar que el contrato de lease-back implica seguir pagando una cuota mensual en
concepto de leasing para el disfrute del bien. Es decir, el decidir si pagar las cuotas de leasing o las
cuotas del prstamo hipotecario depender en gran medida de los clculos que la empresa haga, pero
es posible que en alguna ocasin no compense traspasar la titularidad a la entidad bancaria, ya que
aunque luego pase a ser titularidad de la empresa de nuevo, puede que hayamos pagado ms cantidad
de dinero en total.
De todos modos, esta es una forma de financiacin que estoy seguro que la mayora de pequeas
empresas desconocen, pero que podra aliviar ciertas situaciones de desequilibrio en sus balances sin
necesidad de renunciar a su actividad profesional o productiva.
Modalidad de contrato de arrendamiento financiero o leasing en el que la parte que se convertir acto
seguido en arrendataria financiera, es precisamente la que vende el bien objeto de leasing a la Entidad
Financiera o Sociedad de leasing.
En otras palabras, consistente en que el arrendatario arrienda sus propios bienes, ya que previamente
se los vende al arrendador para que ste se los ceda en arrendamiento.
De esta forma, el arrendatario ingresa el dinero de la venta de esos bienes aunque puede seguir
utilizndolos a cambio del pago de una cuota, que adems puede deducirse

fiscalmente. Esta frmula puede utilizarse en perodos de dificultades financieras y de hecho ha

sido utilizado por un considerable nmero de empresas y entidades financieras para conseguir liquidez
en en tiempos de crisis como la iniciada en 2008.
En el lease back desaparece el proveedor del bien como tercero distinto al arrendador y arrendatario; el
vendedor es el propio empresario interesado en ser cesionario del bien de forma inmediata y en
consecuencia, en tener la posibilidad de utilizarlo mediante la firma de un contrato de leasing.

Se denomina tambin retroleasing o leasing de retorno.

Codigo civil
Art. 1489.- La cesin de bienes produce los efectos siguientes: 1 El deudor queda libre
de todo apremio personal; 2 Las deudas se extinguen hasta la cantidad en que sean

satisfechas con los bienes cedidos; 3 Si los bienes cedidos no hubieren bastado para
la completa solucin de las deudas, y el deudor adquiere despus otros bienes, es
obligado a completar el pago con stos. La cesin no transfiere la propiedad de los
bienes del deudor a los acreedores, sino slo la facultad de hacerse pagar con ellos y
sus frutos, con arreglo a lo dispuesto en el Cdigo de Procedimientos. Art. 1490.- Podr
el deudor arrepentirse de la cesin antes de la venta de los bienes o de cualquiera
parte de ellos, y recobrar los que existan, pagando previamente a sus acreedores.

Art. 1491.- Hecha la cesin de bienes podrn los acreedores dejar al deudor la
administracin de ellos, y hacer con l los arreglos que estimaren convenientes,
siempre que en ello consienta la mayora de los acreedores concurrentes.
Art. 1492.- El acuerdo de la mayora obtenido en la forma prescrita por el Cdigo de
Procedimientos, ser obligatorio para todos los acreedores que hayan sido citados en
la forma debida. Pero los acreedores privilegiados, prendarios o hipotecarios no sern
perjudicados por el acuerdo de la mayora, si se hubieren abstenido de votar.
LEASE BACK
Esta modalidad de Leasing ha sido considera en fecha mas o menos reciente por
Fargosi H.P... en un estudio bajo el ttulo Esquicio sobre el Lease Back.
El autor citado luego de sealar la inconsistencia de cierta critica nacional respecto de
esta modalidad, entiende que debe de enfocarse el Lease Back como una subespecie
del contrato de Leasing que es una operacin en virtud de la cual el propietario de un
bien mueble o inmueble enajena este a una Empresa de Leasing que paga el precio y,
simultneamente concede el mismo bien en Leasing al vendedor.
Lo bsico es la disponibilidad de dicho bien . se origina una cierta disociacin entre
propiedad y uso de las cosas.
Pasando a adquirir relevancia la posibilidad de utilizar los medios de produccin y
obtener sus beneficios las fundamentacin de la modalidad debe hallarse en
consideraciones econmicas, con la tendencia a incrementar la rentabilidad
empresaria.

NUEVA CONCEPCIN DE LEASING

Fargosi, siguiendo la doctrina italiana la cuestin expresa, que las objeciones hechas a
esta modalidad carecen de sustento si partimos de la base de que en el Lease Back el
traspaso de la propiedad a quien concede el prstamo se produce simultneamente
con la estipulacin del contrato y no hay un crdito preexistente en cuya consecuencia
se transfiere el bien como garanta de la restitucin, la validez de esta operacin se
explica por el efecto traslativo inmediato y no subordinado a algn incumplimiento por
parte de quien se mantiene en la utilizacin del bien.
QU ES EL LEASE BACK?

El contrato de lease back es una clase de leasing[1] consistente en la venta de un bien

mueble o inmueble que hace una empresa propietaria de un bien a favor de una
sociedad de leasing, y sta a su vez, en el mismo acto, arrienda ese mismo bien en
leasing a la empresa vendedora durante un plazo, que una vez cumplido, permite al
vendedor del bien obtener la propiedad de dicho bien, pues adquiere un derecho de
opcin de compra, o prorrogar el contrato o devolver el bien. Es por eso que la
expresin lease back, puede entenderse como compra y reto arriendo o venta
alquiler [2].
El lease back comprende dos contratos que se celebran simultneamente: una venta
de una persona a otra, y un arrendamiento acompaado con una promesa de venta.
De all que este contrato se puede celebrar de dos formas como bien seala Beatriz
Tovar de Umaa: como contrato de compraventa con promesa unilateral de venta y
mediando un contrato de arrendamiento. Y otra, como compra con pacto de
retroventa, mediando tambin un arrendamiento aunque la Autora no lo diga
expresamente-, caso en el cual el plazo para la retroventa sera de cuatro aos
contados desde la celebracin del contrato, pues el Art. 1825 del Cdigo Civil
ecuatoriano as lo establece, so pena de nulidad de una clusula que establezca uno
mayor o uno menor, pues la ley lo prohbe expresamente.
Existe pues de lo que se ve un paralelo entre el pacto de retroventa y el lease back,
pero sin duda existen diferencias como: la necesidad de un doble sustrato jurdico en
el lease back: una compraventa y un arrendamiento, y de uno slo en la retroventa:
una compraventa; y, que en el lease back el vendedor nunca se desprende de la
tenencia del bien, mientras que en la retroventa s pues con el se permite recobrar la
cosa vendida segn reza el Art. 1825 del Cdigo Civil.

BASE LEGAL CODIGO CIVIL

CAPITULO X
DEL PACTO DE RETROVENTA
Art. 1679.- Por el pacto de retroventa el vendedor se reserva la facultad de recobrar la cosa
vendida, reembolsando al comprador la cantidad determinada que se estipulare, o en defecto de
esta estipulacin, lo que le haya costado la compra.
Art. 1680.- El pacto de retroventa en sus efectos contra terceros se sujeta a lo dispuesto en los
artculos 1361 y 1362.
Art. 1681.- El vendedor tendr derecho a que el comprador le restituya la cosa vendida con sus
accesiones naturales.
Tendr asimismo derecho a ser indemnizado de los deterioros imputables a hecho o culpa del
comprador.
Ser obligado al pago de las expensas necesarias, pero no de las invertidas en mejoras tiles o
voluptuarias que se hayan hecho sin su consentimiento.

Art. 1682.- El derecho que nace del pacto de retroventa no puede cederse.
Art. 1683.- El tiempo en que se podr intentar la accin de retroventa no podr pasar de cuatro
aos contados desde la fecha del contrato.
Pero en todo caso tendr derecho el comprador a que se le d noticia anticipada, que no bajar
de seis meses para los bienes races ni de quince das para las cosas muebles; y si la cosa fuere
fructfera, y no diere frutos sino de tiempo en tiempo y a consecuencia de trabajos e inversiones
preparatorias, no podr exigirse la restitucin demandada, sino despus de la prxima
percepcin de frutos.

En busca de Financiacin: El
leaseback y las clases de
leasing
El leasing es un importante aliado de las Pymes y autnomos a la hora de obtener financiacin
para su inmovilizado. Pero es necesario saber qu clases de leasing debemos de contratar de acuerdo
a nuestras necesidades y dentro de ellas, estudiar la figura del leaseback o retroleasing como caso
especial y hoy en da, en poca de recesin, tan necesario para muchas empresas.

Dentro de nuestra bsqueda semanal de vas de ayuda a las Pymes y autnomos en materia de
financiacin

alternativa,

comentamos

recientemente, cul

era

el

concepto

de leasing y

sus

caractersticas como gran aliado para la financiacin del inmovilizado. Dejando para otra entrada el
estudio de sus clases y, fundamentalmente, la figura del leaseback o retroleasing al ser un supuesto
especial y de gran utilidad en la actualidad. Veamos cada uno de los apartados.

Clases de leasing

Como sabemos, el leasing es un contrato de arrendamiento financiero con opcin de compra

obligatoria, ejercitar a decisin del arrendatario, que se utiliza para poner a su disposicin el
inmovilizado necesario para el desarrollo de su actividad,interviniendo tres partes, por regla general:
El proveedor del bien, que se lo vende a la empresa de leasing, la empresa de leasing que adquiere
el bien al proveedor y se lo alquila al cliente final a cambio de una cuota y el cliente que utiliza el
bien y atiende los pagos peridicos establecidos por la empresa de leasing.
Pues bien, manteniendo esta estructura de funcionamiento podemos clasificar el arrendamiento
desde distintos puntos de vista:

Por modalidades financieras

Bajo la perspectiva financiera existen dos modalidades de leasing :

Leasing financiero con cuota constante .

En este caso la cuota financiera del arrendamiento se calcula de forma similar a la cuota de un
prstamo con cuota constante.

Leasing financiero con cuota decreciente y amortizacin constante .

En este caso la cuota del leasing se comporta de forma similar a la de un prstamo con amortizacin
constante, por lo que la cuota es decreciente y el montante final de intereses es menor que en el caso
de cuota constante.
Por otra parte hay que tener en cuenta que en ambos casos nos encontraremos con que el importe de
la cuota residual puede ser igual o distinto, habitualmente mayor, que una cuota. A la vez que podremos
encontrar operaciones donde la cuota inicial devengue intereses u operaciones donde la cuota inicial
no devengue intereses.

Por su funcionalidad
En cuanto a su funcionalidad, podemos clasificarlos en dos bloques:

Leasing financiero. En este caso se puede afirmar que nos encontramos ante la compra de un
activo por parte de la empresa pues con casi total seguridad se va a ejercitar la opcin de
compra, de tal modo que el valor de dicha opcin suele ser idntico al de una cuota.

Leasing operativo. Es el realizado directamente por las empresas fabricantes, distribuidoras o

importadoras.

Habitualmente existen diferencias entre ambas modalidades:

La duracin de los contratos suele ser de uno a tres aos en el leasing operativo, mientras que
suele exceder de dicho plazo en el financiero.

Por lo general, el leasing financiero es irrevocable durante el plazo pactado, mientras que en el
operativo se suele contemplar la posibilidad de rescisin anterior.

Tanto los gastos de reparacin y mantenimiento como los riesgos tcnicos y de obsolescencia
corren a cargo del arrendador en el caso del leasing operativo y a cargo del arrendatario en del
leasing financiero.

Por la naturaleza del bien arrendado

Atendiendo a la naturaleza del bien objeto del arrendamiento, podemos distinguir entre:

Leasing mobiliario: es el leasing que se establece sobre bienes de equipo.

Leasing inmobiliario: es aquel cuyo objeto es un local de negocio o nave industrial.

Entre estas dos ltimas modalidades de leasing, tambin existen diferencias, que son las siguientes:

En el caso del leasing inmobiliario, el plazo mnimo establecido por la ley es de diez aos,
siendo dos el mnimo para el leasing mobiliario.

En cuanto al valor residual utilizado, en el caso del leasing inmobiliario se utiliza el 15% (valor
del suelo no amortizable), mientras que en el caso del mobiliario se utiliza el valor de una cuota.

Mientras que en el caso del mobiliario se inscribe en el Registro Especial de Bienes Muebles,
en el caso del inmobiliario se inscribe en el Registro de la Propiedad correspondiente, con todos
los trmites similares al de una hipoteca.

El caso especial del Leaseback

El Leaseback o retroleasing es un caso especial dentro de las modalidades de arrendamiento
financiero, dado que la empresa vende el activo a la entidad financiera, quien una vez que detenta la
propiedad del mismo, firma con la empresa vendedora un contrato de leasing financiero sobre el mismo
activo vendido. De tal forma que proveedor y cliente final son una misma persona.

Lo que supone un primer concepto bsico, transformar en liquidez un determinado activo de la

empresa manteniendo el uso del mismo. Y aqu radica la importancia de sta frmula, que ha sido

utilizada, incluso, por los grandes bancos para obtener la liquidez necesaria y cumplir con los Test de
extrs y solvencia recientes, en la posibilidad de obtener liquidez sobre el inmovilizado sin perder su
uso, permitiendo, a su vez, la continuacin de la actividad econmica de la empresa.

Ventajas
Segn lo que hemos comentado, las ventajas fundamentales son las siguientes:

Obtencin de liquidez que le permite a la usuaria mantener el uso y la facultad de readquirir el

bien al final del plazo contractual inicial (o bsicamente en cualquier momento en funcin de lo
negociado con el arrendador).

Posibilidad de financiacin de fondo de maniobra y/o nuevas inversiones sin prescindir de la

utilizacin de activos necesarios para la actividad.

Mejora de ratios de balance. La desinversin supone una mejora de ratios de balance y ,en
caso de obtencin de beneficios, tambin una mejora de ratios de Prdidas y Ganancias. Como
resultado, una mejora de rating de cara a entidades financieras.

Fiscalidad comparada muy favorable. La empresa puede deducirse el total del importe de los
cnones pagados (en caso de financiacin mediante prstamo slo habra podido deducirse
comisiones e intereses).