SECRETARA DE EDUCACIN

PBLICA
INSTITUTO DE ESTUDIOS
SUPERIORES DE LA SIERRA
PLANTEL ZACAPOAXTLA
INSTITUCIN INCORPORADA A LA SECRETARA DE
EDUCACIN PBLICA DEL ESTADO
ACUERDO DE INCORPORACIN SEP.-2.2.1.1-DNEP/3052/03

C.C.T. 21MSU1113L

RVOE: PAES 0186

NOMBRE DE LA TESIS

TESIS PARA OBTENER EL TTULO DE:

LICENCIADO EN DERECHO

PRESENTA EL ALUMNO:

NOMBRE

DIRECTOR DE TESIS:

NOMBRE

ZACAPOAXTLA, PUE. A

DE

DICTAMEN

DEL 2015

DEDICATORIAS

AGRADECIMIENTOS

NDICE

INTRODUCCIN

CAPITULO I CONCEPTO DERECHO REGISTRAL Y REGISTRO

PBLICO DE LA PROPIEDAD.
EL DERECHO REGISTRAL; se define como conjunto de
normas, principios, doctrina, jurisprudencia, que regulan la
organizacin y funcionamiento de los Registros Pblicos, as
como los documentos inscribibles y sus efectos frente a los
terceros.
Tambin puede considerarse como el

un conjunto de

normas jurdicas que regulan las relaciones entre personas y cuyo

fin es la publicidad registral (que no es ms que el derecho que
tiene una persona de informarse de los actos de la vida pblica),
brindando as seguridad jurdica a las personas.
Para Martnez Alegra el derecho registral es la disciplina
jurdica que estudia los mecanismos y las situaciones jurdicas
encargadas segn el ordenamiento positivo de la publicidad de
las relaciones y de los hechos jurdicos relativos a las personas y
a los bienes, con la finalidad general de conservar el orden y la
seguridad jurdica dentro del Estado. El Derecho Registral ha
sido conceptuado como el conjunto de normas que regulan los
mecanismos e instituciones que realizan la publicidad registral de
los hechos y relaciones jurdicas referentes a las personas y los
bienes.

Pascual Martn Prez: El Derecho Registral Objetivo, es el

conjunto de normas reguladoras de aquellos bienes aptos para
engendrar titularidades Erga Omnes, mediante la publicidad del
registro. Para Cabanellas: Es el conjunto de normas reguladoras
de las relaciones jurdicas relativas a aquellos bienes aptos para
engendrar titularidades Erga Omnes, mediante la publicidad del
registro.
ROCA SASTRE define al Derecho Registral Inmobiliario,
como el conjunto de normas legales que regulan la organizacin
y funcionamiento del Registro de la Propiedad Inmueble y la
prctica, valor y efectos de sus asientos de inmatriculacin
registral de fincas, con sus modificaciones, y de las inscripciones
de actos, resoluciones judiciales y administrativas registrables, y
anotaciones preventivas admitidas.
REGISTRO PBLICO DE LA PROPIEDAD; se define
genricamente a los registros como aquellas instituciones dotadas
de fe pblica que brindan seguridad jurdica a los otorgantes de
los actos, sus causahabientes o terceros, a travs de la
publicidad, oponibilidad y a veces la creacin de estos actos
jurdicos, o bien de hechos con relevancia jurdica.
Es la Institucin a la cual le corresponde otorgar seguridad
jurdica a travs de la publicidad registral de los actos jurdicos
regulados por el Derecho Civil, cuya forma ha sido realizada por la
funcin notarial, con la finalidad de facilitar el trfico jurdico

mediante un procedimiento legal, cuyo objetivo es la seguridad

jurdica.
EL REGISTRO PBLICO DE LA PROPIEDAD EN MXICO
(RPP), es la institucin gubernamental que se encarga de dar
seguridad y certeza jurdica al control y registro de todos los
bienes inmuebles de las personas fsicas y morales. Esto significa
que dicha institucin da legalidad a la posesin de una propiedad
y a todos los actos relativos a los derechos inmobiliarios, siempre
ante Notario.
1.1.-CARACTERISTICAS DE DERECHO REGISTRAL.
Constituye una especialidad dentro del derecho civil, en
cuyo marco legal pueden encuadrarse sus normas, aunque tiende
a la autonoma.
Derecho particularmente heterogneo: parte de sus
normas, referidas a la organizacin del registro de la propiedad,
se enmarca en principios de orden pblico, mientras aquellas que
se ocupan de la publicidad dinmica de los derechos reales sobre
inmuebles, constituyen principalmente reglas de derecho privado.
Es un derecho que tiende asegurar la publicidad de las
relaciones

jurdicas,

sobre

la

base

de

dos

principios

fundamentales que son la fe pblica y la legitimacin.

1.2.- ANTECEDENTES DEL SISTEMA REGISTRAL.

10

1.2.1.- DERECHO ROMANO.

Para hablar del derecho romano debemos tener en cuenta
que roma vivi tres grandes cambios los cuales llamar periodo
arcaico, periodo clsico, periodo post-clsico.
PERIODO ARCAICO: En este periodo se relacionaba de
sobremanera el derecho con la moral religiosa en donde se
tena que tener aprobacin de los dioses en cada accin
realizada para no quebrantar la ley; adems de esto, se
podra diferenciar en este periodo otras tres fuentes del as
cuales solo se ara mencin de las dos principales:
LA COSTUMBRE: No hay reglamentos mediante normas
preestablecidas, todo se realiza para la comunidad y ya
cada persona saba que deba hacer, quien no las realizaba
era sancionado, sanciones que estaban escritas por un
juez que ya haba castigado acciones iguales a sus
antepasados,

dichos

escritos

estaban

guardados

celosamente en colegios sacerdotales.

LA LEY DE LAS DOCE TABLAS: En una lucha de igualdad entre
los patricios y los plebeyos en el ao 449 a. C. La plebe logra que
los patricios informen en un cdigo escrito las principales
costumbres aplicadas por los jueces.
Con esto se logr que las normas fueran conocidas por
todos los ciudadanos, para escribir dichos cdigos se
mandaron 10 patricios a Grecia para tomar como modelo el
11

derecho griego, como resultado de eso a roma llegaron las

diez primeras tablas hacia el 451 a. C. Para completar el
mandato se realiz una reuni patricio-plebeya en donde
se escribieron dos tablas ms. Dichas tablas quedaron
organizadas de la siguiente manera:
Primera tabla: reglas generales sobre la citacin en juicio del
mandato y el desarrollo del litigio.
Segunda tabla: Texto resumido de algunas de las acciones de la
ley y otras reglas de actuacin procesal.
Tercera tabla: Reglas relativas a la aprehensin y tratamiento del
deudor.
Cuarta tabla: Regula las relaciones de familia.
Quinta tabla: Disposiciones relativas a la sucesin.
Sexta tabla: Regla sobre la posesin y la propiedad de las cosas.
Sptima tabla: Normas relativas a la propiedad y otras figuras
jurdicas sobre las cosas agrarias.
Octava tabla: Derecho penal.
Novena tabla: Derecho penal.
Dcima tabla: Derecho sacro.

12

Undcima tabla: Instituciones del derecho penal y derecho

pblico.
Duodcima tabla: derecho pblico, Hace relacin especial a las
diferencias existenciales entre las dos clases sociales.
El derecho romano: respecto de la antigua Roma, Bernardo
Prez Fernndez del Castillo, se refiere al sistema registral en los
tres periodos siguientes: CLASICO, JUSTINIANO Y MODERNO
mismos que continuacin se desarrollarn minuciosamente.
PRIMER PERODO O DERECHO CLSICO.
Este perodo se caracteriza por tres formas: La Mancipatio,
La In Jure Cessio, y la Traditio.
LA MANCIPATIO: Consista en un procedimiento comercial
al cual accedan nicamente los ciudadanos Romanos con
exclusin de los Libertos y el cual se realizaba en
presencia

de

cinco

testigos

que

eran

llamados

testisclassicis, el mancipioaccipiens (quin adquira la

cosa), el mancipiodans (el que venda la cosa) y el
libripens (agente pblico ante quien se realizaba dicho
acto), junto con el bien representado independientemente
si este fuera mueble o inmueble, todos los participantes
pronunciaban una frase obligatoria que era nuncupatio, y
sealando el bien representado el libripens golpeaba una
balanza

con

la

cual

se

formalizaba

el

negocio,
13

posteriormente el bien era entregado al interesado o

mancipioaccipiens.
LA IN JURE CESIO: Es una especie de Juicio que adems
de arreglado era simulado, el cual tena como objetivo la
recuperacin de Bienes, en otras palabras era una especie
de juicio reivindicatorio. Quienes participaban en dicho
juicio eran el In Jure Cedens (que era el demandado),
Vindicans (el demandante) quienes comparecan ante un
Magistrado o Pretor, que en medio de solemnidades de la
legisactiosacramenti in rem se decretaba la propiedad a
favor del demandante.
LA TRADITIO: Sin nada ms que el consentimiento y la
buena voluntad y lejos de rituales y solemnidades, esta
forma de transmisin de la propiedad consista en la
entrega del bien que se deseaba enajenar con la intencin
de las partes de transferirla y la otra de adquirirla. Entonces
para lograr la propiedad de una cosa perteneciente a otra
persona era necesario que a la toma de posesin por parte
del adquirente (accipiens) se uniese el abandono por parte
del enajenante (tradens), es decir que este ltimo tuviese la
intencin de transferir la propiedad al primero por medio de
un acto externo.
Este fue un procedimiento comercial efectuado solo por
ciudadanos romanos, la in- jure tuvo un origen procesal
reivindicatorio, ficticio puesto que no exista oposicin mediante la
cual un magistrado declaraba la procedencia; la traditio consista

14

en la entrega fsica de la posesin de la cosa enajenada y de la

intencin de cada una de las partes de transmitir la propiedad y
por supuesto de adquirirla.
Durante el derecho Justiniano la adquisicin de la propiedad por
medio de la traditio era considerada una expresin de derecho
natural, en la que la transmisin de la propiedad poda hacerse
por donacin por dote o por cualquier otra causa. En el periodo
ms reciente que se extendi hasta 1804, ao de la promulgacin
del Cdigo de Napolen, aparece la constituto posesorio mediante
la cual el adquiriente reciba una posesin jurdica ms o fsica.
EL SEGUNDO PERODO O DERECHO JUSTINIANO:
La Traditio es la nica forma de transmisin de la
Propiedad que permanece vigente en este perodo y a la cual se
le agregan dos modalidades que son la larga manu y la brevi
manu. La primera se manifiesta por el sealamiento del objeto
que se desea enajenar, y la segunda o brevi manu es aquella en
la que la entrega de la cosa se da en las propias manos del
adquirente.
TERCER PERODO O DERECHO ROMANO MODERNO:
Sistema registral espaol: dentro de este se tienen noticias
de disposiciones vigentes en el ao de 1528 mediante los cuales
se estableci la obligacin de dar publicidad sobre los censos y
tributos sobre bienes inmuebles. En 1539, las cortes propusieron
15

al rey la organizacin de un registro de censos, tributos e

imposiciones.
En este perodo aparece la figura de la Constituto
Possesorio que consista en una clusula por medio de la cual el
adquirente reciba la posesin jurdica, no fsica y el enajenante
manifestaba conservarla ya no en nombre propio sino en nombre
del adquirente, en otras palabras Es un Pacto en virtud del cual el
vendedor de una cosa continua ocupndola como representante
del comprador.
1.2.3.- SISTEMA REGISTRAL ESPAOL:
En Espaa la constitucin del Registro de la Propiedad
Inmobiliaria se estableci en cuatro perodos los cuales son el
llamado REGISTRO DE LA PUBLICIDAD PRIMITIVA; el cual
estaba lleno de formalidades y solemnidades externas, siendo la
figura principal de esta poca la llamada ROBRACIN, la cual
consista en la ratificacin pblica y solemne de la transferencia
por medio de una carta o escritura de un inmueble. Otras figuras
de menor importancia fueron el Fuero de Seplveda, el de Alba de
Torres y el de Plasencia.
La segunda en aparecer, fue la INFLUENCIA ROMANA, este
perodo se caracteriza por el desaparecimiento de la publicidad,
y por la sustitucin de la Traditio la cual fuera recogida en las
partidas Como acto privado de consumacin de un contrato de
finalidad

traslativa.

Se

materializaba

con

la

Constituto
16

Possesorio. La forma de Tradicin de este perodo es derogada

por la implementacin de la Real Pragmtica de Carlos III del 31
de Enero de 1768, por la cual se cre el Oficio de Hipotecas.
El tercer perodo, se da por la INICIACIN DEL RGIMEN
DE PUBLICIDAD, en el cual se tiene como caracterstica principal
la publicidad de los actos relacionados con bienes inmuebles,
principalmente de gravmenes e hipotecas. El servicio de
Hipotecas era pblico percibiendo aranceles y desarrollado a
travs del sistema de encasillado y por orden de despacho de
documentos. Aqu aparece la figura del escribano, quien extenda
una copia del documento presentado, en la cual por medio de una
anotacin marginal al pie de la misma, describa lo actuado. Mas
esta forma de Registro inmobiliario al igual que la anterior tuvo
que desaparecer por ocultar informacin de los gravmenes
existentes.
El ltimo perodo, denominado de la consolidacin del
RGIMEN DE PUBLICIDAD REGISTRAL, el cual se origin con
la promulgacin de la Ley Hipotecaria de 1861 que fue necesaria
para dar certeza del dominio y dems derechos en la cosa
evitndose as la mala fe y libertad al propietario de los usureros.
1.2.4.- SISTEMA REGISTRAL FRANCES:
En lo que respecta al sistema francs comprende a los
periodos feudal y monrquico dentro del cual las instituciones
jurdicas tuvieron influencias germnicas y romanas, segn la
forma en que fuesen aplicadas esto poda ser en la parte norte o
17

sur del pas, respectivamente. Durante el periodo revolucionario

existi un cdigo hipotecario y, ms tarde, una ley hipotecaria en
la que se dispuso la transcripcin ntegra de los documentos
traslativos de dominio y la inscripcin de un extracto de las
hipotecas, en un sistema de folio personal. Dentro del cdigo de
Napolen de 1804 no contemplo un apartado especial sobre el
Registro Pblico de la Propiedad, aunque lo trata en disposiciones
contenidas en diversos captulos. As como la ley hipotecaria de
1855 que contino con el folio personal, y conserv el principio de
inoponibilidad del acto no inscrito frente a los terceros que no
fueran parte, y privilegio las caractersticas tributarias del Registro
Pblico al establecerlo como una dependencia del Ministerio de
Hacienda.
1.2.5.-DERECHO REGISTRAL EN MXICO:
En la biblia, en los libris gnesis y levtico, seala algunas
formas sacramentales de transmisin de la propiedad. Los
egipcios en la poca antigua, por su parte para efectos
impositivos consignaron las declaraciones de los sbditos tanto en
un archivo de negocios como en un archivo de adquisiciones,
quedando en este las transacciones inmobiliarias. En tanto que en
la Grecia clsica, los sealamientos colocados en los inmuebles
gravados con hipotecas fueron un medio elemental de publicidad.
En Mxico como en los dems pases del mundo la
actividad del registro pblico de la propiedad es muy importante
en el aspecto jurdico por la seguridad que otorga en los actos y
18

hechos jurdicos de los cuales da fe, en la historia del Derecho

Registral se le ha conocido mediante diferentes calificativos: como
el derecho de hipotecas, inmobiliario y registral, aunque en
muchos de los casos la terminologa empleada no tenga nada que
ver con las funciones realizadas.
Adems, el Registro Pblico de la Propiedad (RPP), como
parte de sus funciones de propiciar un transparente trfico
inmobiliario, proporciona publicidad registral.
Esto quiere decir que cualquier persona que solicite informacin
puede tener acceso a los registros de la institucin. As, por
ejemplo, puedes pedir copias de los movimientos de los que ha
sido sujeto un inmueble. Dichas copias de las cuales pueden ser
certificadas las cuales son utilizadas para cualquier tipo de trmite
y las que no estn certificadas, por lo que nicamente sirven para
fines informativos.
Los distintos Registros Pblicos de la Propiedad, se rigen
bajo las Leyes y Cdigos Civiles de sus correspondientes
Estados, sin embargo, las funciones de esta institucin,
previamente descritas, son idnticas en cada entidad federativa.
La funcin registral entraa una serie de actos, formas y
formalidades en relacin a las transacciones respecto de la
propiedad de bienes muebles e inmuebles los cuales son
necesarios para la humanidad.

19

El objetivo fundamental de la funcin registral y notarial, es

el de dar seguridad y certeza jurdica

de los negocios o

transacciones realizados sobre determinados bienes y servicios,

es decir, garantizar seguridad y

certeza al patrimonio de las

personas los cuales con frecuencia pueden constituir la parte ms

importante del patrimonio de las personas, la proteccin que la ley
les otorga a los mismos, se manifiesta mediante su registro, a
partir del cual los derechos adquiridos no obligan sol a los que
intervienen directamente en las transacciones sobre ellos, sino
adems son oponibles a terceros es por eso que .
Rojina Villegas.- distingue al derecho de propiedad de los
dems derecho reales de la siguiente manera:
El derecho de propiedad, implica una relacin jurdica
entre el propietario o sujeto, y un sujeto pasivo universal.
Propiamente, el sujeto pasivo universal queda constituido por el
conjunto de personas que de manera permanente o transitoria
integran una comunidad jurdica; en cambio, en los derechos
reales distintos de la propiedad, existe un sujeto pasivo
determinado que reporta obligaciones patrimoniales, tanto de
hacer como de no hacer, y un sujeto pasivo universal, en las
mismas condiciones que en la propiedad, as que esta relacin
jurdica es ms compleja.
Los sistemas registrales se encuentran necesariamente
asociados al ejercicio de derechos reales o personales, tangibles

20

o intangibles, pero sobre todo y tradicionalmente se ha vinculado

al derecho de propiedad y est siempre ha existido.

En virtud de los efectos jurdicos y de la forma del registro

encontramos una nueva clasificacin. Por cuanto a los efectos de
la inscripcin se tiene 3 sistemas: el sustantivo, el constitutivo y el
declarativo.
A) En el sustantivo, se refiere a que la propiedad se obtiene
por medio de la inscripcin en el registro pblico de la
propiedad;
B) El constitutivo, en lo que respecta a este sistema

la

inscripcin perfecciona un derecho nacido del contrasto o

de un acto jurdico; y,
C) El declarativo, dentro de este

la transmisin de la

propiedad se lleva a cabo por el mero efecto del contrato

sin que haya necesidad de la entrega de la cosa ni de su
inscripcin en el registro pblico de la propiedad.
Por su parte y en lo que comprende a la forma de
inscripcin se definen los siguientes sistemas: personal, de folios
y de libros.
I)

El personal corresponde a un registro nico por cada

persona fsica o moral en el que se inscriben todas las
garantas prendarias sobre bienes presentes o futuros
sea cual fuere su forma o validez jurdica;
21

II)

De folios, es el tipo de sistema ms concurrente que se

III)

utiliza en Mxico y,
El sistema de libros, dentro de este se inscriben los
ttulos que crean, modifican o extinguen derechos
reales sobre inmuebles o su posesin, pudiendo
tratarse de transcripcin si se hace la reproduccin
integra del ttulo, de inscripcin si solo se extracta su
parte fundamental, o de incorporacin cuando solo hay
una pequea anotacin que remite a un apndice en el
que se encuadernan las copias certificadas de los
ttulos.

Para Guillermo Coln Snchez.- El procedimiento, en orden al

Registro Pblico de la Propiedad, es un conjunto de actos, formas
y formalidades de necesaria observancia para que determinados
actos jurdicos, previstos por la ley alcancen, la plenitud de sus
efectos a travs de la publicidad registral. El procedimiento del
Registro Pblico de la Propiedad se instituye para proporcionar
seguridad jurdica a los actos que han adquirido forma entre otros,
a travs de un instrumento pblico autorizado por un notario.
La funcin registral se regir por los principios de
publicidad,
legitimacin,

inscripcin,

especialidad,

consentimiento,

tracto

fe

pblica

sucesivo,

registral,

excepto

en

tratndose del registro de personas jurdicas colectivas, rogacin,

prelacin y de legalidad, establecidos en el Cdigo y contenidos
en las disposiciones siguientes.

22

La seguridad jurdica es una garanta institucional que se

basa en un ttulo autntico generador del derecho y en su
publicidad que opera a partir de su inscripcin o anotacin
registral, por lo tanto, el Registrador realizar siempre la
inscripcin o anotacin de los documentos que se le presenten.
Las causas de suspensin o denegacin se aplicarn de manera
estricta, por lo que slo podr suspenderse o denegarse una
inscripcin o anotacin, en los casos de excepcin que seala la
Ley.
La inscripcin de los actos o contratos en el Registro Pblico tiene
efectos declarativos, por lo tanto no convalida los actos o
contratos que sean nulos con arreglo a las Leyes.
No obstante lo dispuesto en el prrafo anterior, los actos o
contratos que se otorguen o celebren por personas que en el
Registro Pblico aparezcan con derecho para ello, no se
invalidarn en cuanto a tercero de buena fe una vez inscritos,
aunque despus se anule o resuelva el derecho de su otorgante o
de titulares anteriores en virtud de ttulo no inscrito aun siendo
vlido, o por causas que no resulten claramente del mismo
registro. Lo dispuesto en este artculo no se aplicar al ltimo
adquirente cuya adquisicin se haya efectuado en violacin a
disposiciones prohibitivas o de orden pblico. En cuanto a
adquirentes a ttulo gratuito, gozarn de la misma proteccin
registral que la que tuviere su causante o transferente.

23

La buena fe se presume siempre; quien alegue lo contrario

tiene la carga de la prueba.
El derecho registrado se presume que existe y que
pertenece a su titular en la forma expresada en el asiento
respectivo. Se presume tambin que el titular de una inscripcin
de dominio o de posesin, tiene la posesin del inmueble inscrito.
No podr ejercitarse accin contradictoria del dominio del
inmueble o derechos reales sobre el mismo o de otros derechos
inscritos o anotados a favor de persona o entidad determinada,
sin que previa o concomitantemente, se entable demanda de
nulidad o cancelacin de la inscripcin en que conste dicho
dominio o derecho.
En

el

caso

de

cualquier

procedimiento

judicial

administrativo en el que se afecten bienes, derechos reales sobre

los mismos o sus frutos, tal afectacin quedar sin efecto, una vez
que conste manifestacin autntica del Registro Pblico, que
indique que dichos bienes o derechos estn inscritos a favor de
persona distinta de aquella contra la cual se dict la ejecucin, a
no ser que se hubiere dirigido contra ella la accin, como
causahabiente del que aparece como titular en el Registro
Pblico.
Todo lo inscrito o anotado goza de la presuncin de
autenticidad, veracidad, legalidad y exactitud.

24

Para

dejar

ms

claro

lo

anteriormente

expuesto

realizaremos el siguiente cuadro de diferencias.

Germnico
Francs
Australiano
Mxico
El derecho es El efecto es No
es Tiene efectos
constitutivo de meramente

necesaria

derechos.

inscripcin,

declarativo

su declarativos.

por lo que no
es

ni

constitutivo ni
Es

el

judicial

poder Es

el

quien ejecutivo

declarativo.
poder Es el poder Es
a ejecutivo

el

a ejecutivo

poder
a

est a cargo travs de una travs de una travs de una

de registro.
La
organizacin
del registro, es
a travs de
fincas, a cada
finca se le
abre su folio
real.

oficina

oficina

oficina

administrativa.
El registro se
organiza
a
travs
de
libros, donde
se
inscriben
los actos de
un
modo
cronolgico y
disperso, se
considera
personal,
porque
se
elabora ndice
de nombres.

administrativa.
La
organizacin
es como el
germnico.

administrativa.
Hay
que
consultar las
leyes
y
reglamentos
que rigen la
funcin
registral
en
cada entidad
federativa.
Ejemplo:
Distrito
Federal;
se
usa el sistema
de
organizacin
germnico,
pero son folios
25

Estn muy
cerca
y
vinculados
tanto
el
Registro como
Catastro.

dispersos
y
hojas sueltas.
Tlaxcala:
se
usa el sistema
de
organizacin
francs.
Aqu hay una No
hay Hay
una
contradiccin
informacin al separacin
entre
Rios respecto.
evidente entre
Gellig y Medal
el Registro y
el primero de
Catastro.
ellos
manifiesta que
catastro resta
ligado
al
Registro,
el
segundo que
Catastro ms
bien tiene un
fin fiscal.

26

CAPITULO II.- SEGURIDAD JURDICA DENTRO DEL

REGISTRO PBLICO.
2.1 PRINCIPIOS REGISTRALES.
Dentro de lo que respecta al contenido de la ley registral en
su ttulo segundo cuyo contenido es

la funcin registral, y

capitulo primero con respecto a los principios registrales.

Podemos encontrar dentro de los artculos del 16 al 33 de
la Ley del Registro Pblico de la Propiedad para el Estado de
Puebla, bajo los cuales rige su funcionamiento mismo que se
harn mencin de su contenido e importancia dentro de esta
institucin registral as como la opinin de algunos autores sobre
la materia.
Artculo 16.
La funcin registral se basa en los principios registrales de
publicidad,

inscripcin,

especialidad,

fe

pblica

registral,

legitimacin, consentimiento, tracto sucesivo, rogacin, prelacin

y legalidad o calificacin registral.
Para el Jurista Roca Sartr, los principios registrales
son: "el Resultado de la sintetizacin o concentracin tcnica del
27

ordenamiento jurdico hipotecario, en una serie sistmica de

bases fundamentales, orientaciones capitales o lneas directrices
del sistema".
En la organizacin del Registro Pblico, se deben atender
los principios registrales, que son normas de carcter absoluto
que son comunes a esta institucin, constituyen una orientacin
o direccin fundamental para entenderla y estudiarla.

Los

Principios

Registrales

explican

el

contenido

y funcin del Registro Pblico de la propiedad, constituyen el

fundamento y fuente inspiratoria de todo el sistema registral.

El interesado tiene que someterse a ellos para poder

producir los efectos deseados, como el de crearse una situacin
de privilegio, de oponibilidad y de verdad registral, son postulados
que ilustran y explican las leyes que forman el sistema, no reglas
de aplicacin directa.

As los Principios Registrales organizativos habrn de

entenderse como aqullos principios o elementos indispensables
para que el sistema de registro de Derechos sea viable y
funcione,

son

principios

rectores

de

los
28

distintos procedimientos que conforman el proceso registral y sin

los cuales no se puede hablar del cambio substancial hacia
la modernidad del Registro de la Propiedad.

Estos principios son aplicables, salvo escasas excepciones a todo

tipo de registros. La doctrina ha afirmado que los principios
registrales son encastilladores, no obstante, en realidad son
ejemplificativos. Por ende tenemos en cuenta que los Principios
Registrales son las orientaciones bsicas del sistema registral y
son resultado de la sistematizacin del ordenamiento jurdico por
ello a continuacin desglosaremos y analizaremos cada uno.
A) EL PRINCIPIO DE PUBLICIDAD.
Artculo 17.
Se da publicidad a la situacin jurdica de los bienes y
derechos registrados, a travs de las inscripciones o anotaciones
que se verifiquen en sus respectivos asientos y mediante el
acceso a la consulta de la inscripcin existente en los folios o
partidas del Registro.
Artculo 18.
No se requiere tener inters jurdico para poder consultar el
sistema y el acervo registral.
29

La publicidad es legalidad, la instituye la ley, y por ello la

funcin registral tiene ese carcter, que en general, obedece a
una necesidad en orden a la propia Institucin.
La publicidad desde sus orgenes tena por objeto dar a
conocer el Derecho en cuanto a los bienes inmuebles, para que
de ese modo pudiera ser respetado, ya que en general,
advertimos que para ser obedecido, se da a conocer a todo el
mundo.
La publicidad tiene como finalidad impedir que los actos
jurdicos, objeto de inscripcin permanezcan ocultos, evitando de
esa manera, que el contratante de buena fe sin conocimiento,
cargas que pudiera soportar la propiedad. El llamado principio de
publicidad se instituy en el supuesto de que todo titular potencial
de derechos reales sobre un determinado bien, est en aptitud de
conocer el status jurdico del mismo a travs de los asientos
registrales; lo cual a cubierto de vicio del conocimiento, todo
posible trato.
Este denominado principio registral, es una consecuencia o
efecto del procedimiento, puesto que la publicidad slo podr
darse en general, cuando el acto ya ha sido inscrito.
Es el principio registral por excelencia, pues no se concibe
sin el registro pblico de la propiedad. El registro revela la
30

situacin jurdica de los inmuebles da publicidad a la propiedad y

posesin, a los gravmenes y otras limitaciones que los restrinjan,
y toda persona o interesado, tiene derecho de que se le muestren
los asientos del registro y de obtener constancia relativas a los
mismos.
Existen varias formas de dar publicidad, respecto de la
propiedad o de derecho que una persona tiene sobre un bien, el
poseedor de una cosa mueble tiene la presuncin de que es
propietario, tratndose de la prenda, se des posesiona del bien al
deudor, como forma de publicidad, pero cuando se trata de bienes
inmuebles, la publicidad se da a travs de la inscripcin en el
Registro Pblico, pues la simple posesin o celebracin de un
contrato, no otorgan seguridad jurdica frente a terceros.
El principio de publicidad puede ser analizado desde los
puntos de vista, material y forma.
El punto de vista material se concibe como los derechos
que otorga la inscripcin, que son la presuncin de su existencia o
apariencia jurdica, y la oponibilidad frente a otro no inscrito en
relacin a esto. La inscripcin de un documento en el registro
conforma a las prescripciones de la publicidad legal a los actos
jurdicos en l consignados, para que surtan efectos contra
terceros.
Los documentos que siendo registrables, no se registren,
slo producirn efecto entre quienes los otorguen, pero no podrn
31

producir perjuicio a terceros los cuales podrn aprovecharlos

cuando les sean favorables.
La publicidad formal, consiste en la posibilidad de obtener
del

registro

pblico

de

la

propiedad, las constancias y

certificaciones de los asientos y los folios.

Lo anterior ser pblico; los cargos del mismo, tiene la
obligacin de permitir a las personas que lo soliciten, que se
enteren, en presencia de un empleado de oficina, de los asientos
que obran en los libros del registro y de los documentos
relacionados con las inscripciones que estn archivadas; tambin
tienen

obligacin

de

expedir

copias

certificadas

de

las

inscripciones o constancias que figuren en los libros, as como

certificaciones de inexistencia sobre bienes sealados o a nombre
de ciertas personas.
B) PRINCIPIO DE INSCRIPCIN.
Artculo 19.
De acuerdo con el principio de inscripcin, cuando
conforme a la ley algn acto deba inscribirse en el Registro, su
inscripcin en la Oficina Registral correspondiente ser bastante
para que surta sus efectos ante terceros. Los ttulos que conforme
a esta Ley sean registrables y no se registren, no producirn
efectos en perjuicio de tercero.

32

Artculo 20.
Para efectos registrales, tercero es la persona que
adquiera a ttulo particular y por acto entre vivos la propiedad o
derechos reales de quienes aparezcan en las inscripciones del
Registro como titulares de aqulla o de estos derechos.
Para que un asiento o anotacin produzca sus efectos,
debe constar en el folio real o en el libro correspondiente; de esta
manera el acto inscrito surte efectos frente a terceros.
Segn RIOS HELLIG, todo asiento registral debe ser
materializado para que de manera objetiva se pueda conocer el
acto que se celebr.
La inscripcin se lleva materialmente en folios o libros
segn el sistema que adopte; en el caso de libros, la inscripcin
se lleva a cado transcribiendo los documentos en su parte
esencial. En este sistema, el Registro Pblico de la Propiedad se
divide en varias secciones y en cada una se inscriben distintos
actos y hechos; en el caso de los folios la inscripcin se lleva a
cabo en aquellas carpetas llamadas folios.
Este se traduce en la materializacin del acto de registro en
los libros correspondientes para que de ese modo, produzca
efectos jurdicos.

33

En realidad, en buena tcnica jurdica, tampoco es un

principio registral, porque corresponde a una forma procedimental
sealada por la ley, utilizada para patentizar concretamente el
acto, cuando ste ha reunido los requisitos legales necesarios
Se traduce en la materializacin del acto de registro, en los
libros correspondientes, para que de ese modo produzca efectos
jurdicos.
Los derechos nacidos extra registralmente, al inscribirse,
adquieren mayor firmeza y proteccin, por un lado da la
presuncin de exactitud de que son investidos u por la fuerza
probatoria que el registro les otorga.
Las inscripciones constituyen la finalidad propia del
registro, en ello se establece los datos de la finca de que se trata,
los titulares y el derecho que se adquiere o se pierde.
Es por eso que dentro del Registro Pblico
(RPP) se realiza

de la Propiedad

a instancia de parte y nunca de oficio. Es

potestativo solicitar la inscripcin o cancelacin de los derechos

reales, gravmenes

posesin y limitaciones. Este principio est estrechamente ligado

con el consentimiento, ya que en la mayora se los casos, la
peticin de inscripcin debe ser hecha por el titular registral.
El registro pblico de la propiedad en Mxico tiene una funcin
declarativa no constitutiva o sustantiva. De acuerdo con el con
34

sensualismo aceptado en nuestros cdigos civiles, los derechos

reales nacen, se modifican, transmiten y extinguen fuera del
registro pblico de la propiedad. Solo cuando se desea que surtan
erectos frente al tercero (erga omnes) se inscriben y siempre a
peticin de pate legitimada.
Como deca RAMON ROCA SASTRE El Registro no en cuna
sino palacio.
De ser el registro constitutivo o sustantivo, la inscripcin sera
necesario no solo para la publicidad sino tambin para la
transmisin de la propiedad. La institucin registral como rgano
pblico, fue creada para prestar un servicio pblico obligatorio y
no potestativo.
La solicitud de inscripcin puede pedirse por quien tenga
inters legtimo en el derecho que se va a inscribir o anotar, o por
el notario que haya autorizado la escritura de que se trate.
C) PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD.
Artculo 21.
Con base en el principio de especialidad, el Registro otorga
informacin completa sobre los actos inscritos, precisando el folio
en el que se lleva a cabo, el objeto del acto, las partes, las
caractersticas del bien, la naturaleza y alcances de derechos, los
montos, la fecha de inscripcin, el ttulo en que consta y en
general, las circunstancias necesarias para su publicidad.
35

Este principio consiste

no solo en la necesidad de

determinar y concretar la inscripcin registral los crditos

garantizados, sino tambin en la existencia

de que en toda

inscripcin de propiedad u otros derechos reales, se especifiquen

pormenorizadamente las caractersticas del inmueble objeto de
derecho real; su valor, la naturaleza del derecho, el acto jurdico
que le dio origen, los nombres y generales de las personas que
intervinieron en el acto, as como la fecha del ttulo

y el

funcionario que lo autorizo.

Este principio de especialidad tiene dos aspectos:
que solo puede recaer sobre una determinada finca y
nunca sobre todo el patrimonio o un nmero indeterminado
de bienes.
Que ha de indicarse en moneda nacional la cuanta del
gravamen que se impone.
Pero este principio aplicado a todo el derecho registral se
puede deducir que es necesario especificar el acto a inscribir y en
su caso sobre que bienes va a tener efecto.
Esta se hace consistir en la precisin, determinacin o
individualizacin del bien objeto de los derechos, del titular de las
mismas, etc.

36

En este caso, se trata no de un principio, propiamente

dicho, sino de requisitos indispensables para la inscripcin del
acto jurdico.
Tambin puede ser llamado de determinacin y tiene por
objeto individualizar los derechos inscritos en relacin a los bienes
y a las personas, determina que cada inscripcin se haga en
partida separada. Roca Sastre afirma que este principio es
expresin que denota un criterio singularizador, particularizado y
de especificacin. Prez Isola, seala "en sentido lato, el principio
de especialidad busca la determinacin exacta de los Derechos
Reales inscribibles y la organizacin del Registro Sobre la base
de la unidad registral finca. En sentido estricto se circunscribe al
segundo aspecto, prescribiendo que a cada finca se le destine
una hoja registral propia.
D) FE PBLICA REGISTRAL.
Artculo 22.
Por el principio de fe pblica registral se presume, salvo
prueba en contrario, que el derecho inscrito en el Registro existe y
pertenece a su titular en la forma expresada en la inscripcin o
anotacin respectiva.
La fe pblica, es un imperativo o coaccin que obliga a
tener por verdaderos determinados hechos o acontecimientos,
sin que podamos decir en principio sui objetiva verdad, lo anterior
es sostenido por Rios Hellig, quien tambin sostiene que la fe

37

pblica registral da una presuncin de existencia y validez a los

actos expedidos por el titular de la fe pblica registral. Lo anterior
es muy importante a un que cabe mencionar que no todos los
autores consideran a este como un principio registral tal como
Carral y de Teresa.
En otras palabras en citado principio implica que las
inscripciones, asientos y en su caso los folios, que obren en el
registro son documentos pblicos, mismo que en las leyes civiles
adjetivas mexicanas hacen prueba plena.
Es por eso que cabe recordar que el principio de fe pblica
registral deriva de La administrativa y que solo puede ser
destruida por va de accin y no por excepcin.
E) PRINCIPIO DE LEGITIMACIN.
Artculo 23.
Por el principio de legitimacin prevalece lo inscrito frente a
lo real, mientras no se pruebe su inexactitud.
Es uno de los principios ms importantes de la actividad
registral, dado que en este se otorga certeza y seguridad jurdica,
sobre la titularidad de los bienes y su transmisin.
Lo legitimo es lo que est conforme a las leyes, lo que es
genuino y verdadero es legitimado, lo que ha sido completado o
beneficiado con una presuncin de existencia, integridad,
exactitud que le concede mayor eficacia jurdica.
38

Algunas veces, la legitimacin se asimila a la apariencia

jurdica, es la causa de la legitimacin, porque, si se tiene
suficientes elementos para resumir la titularidad de un derecho,
ste llega a ser vlido.
Se dan dos tipos de legitimacin y son:
ORDINARIA: Se da cuando existe coincidencia entre el
derecho protegido y la realidad jurdica.
EXTRAORDINARIA: Es cuando un acto eficaz se ejecuta
por un actor que no goza de la titularidad del derecho de
que se trata, ni respetar la esfera jurdica ajena.
La ley legitimar ese acto basado en la apariencia jurdica.
La presuncin de validez que otorga el registro a los actos
inscritos, no obstante su falta de coincidencia con la realidad,
permite la eficacia de las transacciones realizadas con el titular
registral.
La legislacin nace con el asiento o anotacin en el
registro, de tal manera que mientras no se apruebe la inexactitud
de lo inscrito frente a lo real prevalece lo que se encuentre
asentado.
Los actos o contratos que se otorguen o celebran por
persona que en el Registro aparezcan con derecho a ello, no se
invalidarn en cuanto al tercero de buena fe, una vez inscritos,
39

aunque despus se anule o se resuelva el derecho del otorgante

en virtud de ttulo anterior no inscrito o de causa que no resulten
claramente del mismo registro. Esto no se aplicara en los
contratos gratuitos.
El derecho registrado, se presume que existe y que
pertenece al titular de una inscripcin, de dominio o de posesin
del inmueble inscrito. No podr ejercitarse la accin contradictoria
del dominio de inmuebles, de derechos reales sobre los mismos u
otros derechos inscritos o anotados a favor de persona o entidad
determinada, sin que previamente o a la vez, se entable demanda
de nulidad o cancelacin de la inscripcin, en que conste dicho
dominio o derechos. En el caso de embargo precautorio, juicio
ejecutivo o procedimiento de apremio, contra bienes o derechos
reales, se sobreseer todo procedimiento de apremio respecto a
los mismos o de sus frutos, inmediatamente que conste en los
autos, por manifestacin autntica de Registro de la Propiedad,
dichos bienes o derechos estn inscritos a favor de persona
distinta de aqulla contra la cual se decret el embargo o se
sigui el procedimiento, a no ser que se hubiere dirigido contra
ella la accin, como causahabiente del que aparece dueo en el
registro.
Tambin es conocido en la doctrina como "principio de
credibilidad general del asiento", en virtud del cual el asiento
produce todos sus efectos mientras no sea declarado inexacto o
invlido; su fundamento es esencialmente facilitar la vida jurdica
40

mediante la presuncin de que toda apariencia de derecho

conlleva a la existencia del mismo. En nuestro ordenamiento
jurdico existe cierta uniformidad en el tratamiento de este
principio
Se habla de presuncin, esta es iures tantum, se extingue
en cuanto se demuestre que la situacin es, en realidad, distinta
de la declarada por la inscripcin. Sanz Fernndez enumera cinco
puntos distintos en los que pueda incidir la prueba contraria a la
presuncin de exactitud, a saber:
a.

Nulidad, falsedad o errar del asiento.

b.

Nulidad, o defecto del ttulo

c.

Falta de conformidad de la inscripcin con el ttulo, por

recogerse en aquella, de manera errneo o incompleta, el
contenido real de ste.

d.

Existencia de ttulos posteriores que hayan modificado

aqul, cuya inscripcin est vigente en el Registro.

e.

Extincin del Derecho Inscrito.

Existen dos clases de Legitimacin:

41

Legitimacin

activa.

El

titular registral, por el hecho de serlo est autorizado para ejercer

el derecho del cual es titular sin ninguna limitacin.

Legitimacin Pasiva. Es la que protege al tercero que no tiene

ningn derecho inscrito a su favor, cuando se relaciona con quien
s lo tiene. Por ejemplo, el dueo de un predio puede ejercer
una accin relacionada a los lmites con el predio de propiedad de
otra persona; en ese caso la legitimidad previa le permitir dirigir
la accin contra quien aparece como titular registral de la finca
vecina, a no ser que conozca que el propietario verdadero es un
tercero.
F) PRINCIPIO DE CONSENTIMIENTO.
Artculo 24.
El principio de consentimiento consiste en la necesidad de
la expresin de la voluntad acreditada fehacientemente de quien
aparece inscrito como beneficiario de un asiento, a efecto de que
se modifique o cancele la inscripcin que le beneficia.
Artculo 25.
No se requiere el consentimiento del titular registral para la
cancelacin de una inscripcin cuando la decrete la autoridad
competente.
Este principio

consiste en que

el registro

siempre

presupone un titular registral y, por tanto, para cualquier

modificacin o cancelacin de los asientos, se requiere el
42

consentimiento de dicho titular registral o sus causahabientes, con

excepcin de caso en que firma un juez en rebelda.
En sentido negativo, nadie puede ser dado de baja en el registro
sin su consentimiento tcito o expreso.
El cambio o modificacin de los asientos tiene como causa
un acto jurdico en donde se hayas expresado el deseo de la
creacin, transmisin, modificacin o extincin de un derecho real.
Este principio puede analizarse desde el punto de vista del acto
jurdico que da origen a la creacin, transmisin, modificacin o
extincin de los derechos reales, y desde el punto de vista de los
efectos registrales.

Snchez Medal sostiene que tambin conforme al citado

principio

aun

en

caso

de

rectificacin,

consentimiento de todos los interesados

se

requiere

el

y aun en un

procedimiento de orden judicial en el que se pretenda conseguir

los resultados anteriores, debe orse al titular registral y drsele
oportunidad de alejar y de probar en el juicio, el citado autor,
concluye

diciendo

que

lo

anterior

la

ha

reconocido

la

jurisprudencia.
Este es traducido en lo siguiente:

43

Para que el registro se realice, debe basarse la

inscripcin, en el consentimiento de la parte perjudicada en su
derecho; es decir, debe basarse en un acuerdo de voluntades
entre el transferente (perjudicado) y el adquiriente; y como slo
puede consentir el que puede disponer, slo puede consentir el
verdadero titular. En Mxico, basta el consentimiento para
transmitir la propiedad.
En relacin a la modificacin de los asientos del Registro
Pblico de la Propiedad, es necesaria la voluntad del titular
registral o de quien lo substituya. En sentido negativo, nadie
puede ser dado de baja del registro sin su consentimiento tcito o
expreso, de igual manera en caso de rectificacin de algn
asiento.
G) PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO O CONTINUO.
Artculo 26
El tracto sucesivo es el encadenamiento ininterrumpido de
inscripciones sobre una misma unidad registral, que se da desde
su primera inscripcin, la cual asegura que la operacin a registrar
proviene de quien es el titular registral.
Artculo 27
Los asientos registrales deben correlacionarse de tal forma,
que entre uno y otro no pueda existir disolucin de continuidad o
contradiccin, evitando la duplicidad de partidas, folios o
inscripciones.

44

Artculo 28
Los bienes races o derechos reales, impuestos sobre los
mismos, no deben inscribirse a la vez a favor de dos o ms
personas distintas, a menos que stas sean copropietarios o se
trate de una desmembracin de la propiedad.
Se caracteriza por la proteccin en cuanto a cualquier
cambio del estado jurdico del derecho o derechos inscritos, los
cuales no pueden darse sin que medie la voluntad del titular.
Su eficacia se pretende justificar atribuyndole que logra la
coincidencia del mundo real con el mundo registral, en virtud de
que se logra que no sea interrumpida la cadena de inscripcin, y
que el registro nos cuente las historias completas de las fincas,
sin saltar es decir, sin perder un solo eslabn.
La inscripcin de propiedades inmuebles en el registro
pblico de la propiedad, se efectan dentro de una secuencia o
concatenacin entre adquisiciones y transmisiones, sin que haya
ruptura de continuidad.
Este principio, sigue al aforismo que dentro del registro se
encuentra slo puede transmitirse o gravarse lo que se encuentra
previamente inscrito.
Para inscribir o anotar cualquier ttulo deber constar
previamente inscrito o anotado el derecho de la persona, que
otorg aqul o de la que vaya a resultar perjudicada por la

45

inscripcin, o a no ser que se trate de una inscripcin de

inmatriculacin.
Inscrito o anotado un ttulo, ni podr inscribirse o anotarse
otro de igual o anterior fecha que refirindose al mismo mueble o
derecho real, se le oponga o sea incompatible. Si slo se hubiere
extendido el asiento de presentacin, tampoco podr inscribirse o
anotarse otro ttulo de la clase antes expresada, mientras el
asiento est vigente.
H) PRINCIPIO DE PRELACIN O PRIORIDAD.
Uno de los pilares de la seguridad proporcionado por el registro
pblico de la propiedad, es la relacin o prioridad que tiene un
documento y el derecho o contrato contenido en el inscrito o
anotado preventivamente. La fecha de presentacin va a
determinar la preferencia y el rango del documento que ha
ingresado al registro.
Si ciertamente es vlido el axioma atendido en casi todo el mundo
que prior tempore, potior jure,este, puede interpretarse y
transformarse en el que es primero en registro es primero en
derecho.
Realizando un anlisis desde otro punto de vista, es obvio pero
tambin fundamental que existe la impenetrabilidad registral, o
sea, que los derechos no pueden, al mismo tiempo, ocupar un

46

mismo lugar y preferencia, es decir, pueden coexistir derechos

iguales, pero con preferencia distinta.
Cuando coexisten derechos iguales presentados para su
inscripcin, es en ese momento en donde entra en funcin el
principio de prelacin. Por ejemplo: en dos compraventas sobre el
mismo inmueble o una hipoteca y una compraventa realizadas
simultneamente Cul ser preferente para el registro o los
terceros registrales? Siguiendo el principio de prelacin, ser el
que primero se haya presentado o inscrito.
I) PRICIPIO DE ROGACIN.
Artculo 29.
Por el principio de rogacin la inscripcin de los ttulos en el
Registro puede pedirse por quien tenga inters legtimo en
asegurar el derecho que se va a inscribir, por el notario que
hubiere autorizado el acto o por mandato judicial o administrativo.
Artculo 30.
El Registrador no registrar de oficio actos jurdicos, aun
cuando los conozca.
Artculo 31.
En materia registral, la prelacin entre derechos sobre dos
o ms actos que se refieran a un mismo folio se determinar por
el nmero de control que otorgue el Registro, que se basar en el
da, hora, minuto y segundo de su presentacin ante la oficina de
recepcin de documentos, independientemente de la fecha de la
47

constitucin o celebracin del acto contenido en el o los

documentos que se presenten.
Artculo 32.
El registro de los asientos producir sus efectos desde el
momento en que el documento ingresa a la Oficina Registral.
La inscripcin en el registro pblico de la propiedad, se realiza a
instancia de parte y nunca de oficio. Es potestativo solicitar la
inscripcin o cancelacin de los derechos reales, posesin,
limitaciones y gravmenes. Este principio est estrechamente
ligado con el de consentimiento, pues en la mayora de los casos,
la peticin de inscripcin debe ser hecha par en titular registral.
El registro pblico de la propiedad en Mxico tiene una funcin
declarativa y no constitutiva o sustantiva. De acuerdo con el con
sensualismo aceptado en nuestros cdigos civiles, lo derechos
reales se nacen, modifican, transmiten y extinguen fuera del
registro pblico de la propiedad.
J) PRINCIPIO DE LEGALIDAD O CALIFICACION.
Artculo 33.
El principio de legalidad o calificacin registral consiste en
la funcin atribuida al Registrador para examinar cada uno de los
documentos que se presenten para su inscripcin y para
determinar no slo si es de los documentos susceptibles de
inscribirse, sino tambin si el acto que contiene satisface los
requisitos de forma exigidos por ley, a fin de proceder en caso
afirmativo a llevar a cabo la inscripcin solicitada, previo el pago
de los derechos correspondientes del Registro o, en caso
contrario, a suspenderla si el documento tiene defectos
subsanables o denegarla si los defectos son insubsanables.
48

Este principio llamado tambin de legalidad, consiste en que todo

documento, al ingresar al registro pblico de la propiedad, dentro
de su procedimiento de inscripcin, debe ser examina do por en
registrador en cuanto a sus elementos de existencia y de validez,
es decir, si satisface todos los requisitos legales que para su
eficacia exijan los ordenamientos jurdicos.
A esta actividad se le llama calificadora y puede ser concurrente
con la notarial y la judicial.
Examinar el ttulo es un derecho y una obligacin del registrador,
que bajo su responsabilidad y bajo el plazo sealado por la ley, lo
debe realizar de manera independiente, as como en forma
personalsima y libre de cualquier presin. Este examen debe ser
de forma y fondo analizando los elementos extrnsecos e
intrnsecos.

2.2 SEGURIDAD JURDICA DENTRO DEL REGISTRO

PBLICO.
En toda sociedad, la seguridad jurdica ha tenido, tiene y
segura teniendo una gran importancia.
La seguridad jurdica ha pasado de ser solamente un principio
doctrinal a un elemento que incide directamente en el desarrollo
de la poblacin.
Por ello es pertinente analizarla desde el punto de vista
prctico, en la medida que afecta a la sociedad entera, ya que si
una maquinaria jurdica no funciona de manera regular y
previsible, no sera posible planear ningn plan de gran alcance.
49

La seguridad jurdica ha tenido un desarrollo paralelo al

que registra la idea genrica de la seguridad, que ha representado
siempre un deseo arraigado en la vida del hombre que siente
temor ante lo imprevisible y lo incierto a que est expuesta su
existencia.
As la legalidad y la legitimacin se constituyen en la base
sobre la cual se desarrolla la seguridad jurdica, ya que el derecho
se ofrece al ciudadano no solo como instrumento para su
proteccin, sino adems como un instrumento dotado y revestido
de certeza suficiente, seguro en s mismo.
Siguiendo a Manuel Figueiras Dacal, digo que si la Justicia
es la razn del Derecho, tambin hay una Justicia objetiva,
cautelar y social, de orden pblico que es la razn del Derecho
Hipotecario o Registral.
La nica manera de que exista Seguridad Jurdica plena
en el mbito Registral, est en la proteccin del trfico
inmobiliario, que viene a constituir la mxima expresin del
superior Principio de Seguridad Jurdica, al que en Espaa se le
designa con el enigmtico nombre de tercero hipotecario, y que
est contenido en la idea de que , el tercero adquirente de buena
fe y a ttulo oneroso que, confiando en lo que el Registro publica,
ser mantenido en su adquisicin, aunque el transmitente no sea
su verdadero dueo, por otro concepto, es que frente a lo que
conocemos como bien pblico, de naturaleza abstracta, estn

50

ciertos intereses de personas concretas, a quienes se debe una

proteccin superior.
Esta idea se puede subsumir en la expresin de que el
mejor en el derecho sea el primero en el Registro. Si este
principio pudiera resultar eficaz, la confianza en el Registro sera
altsima, y es justamente la confianza plena la que produce los
efectos econmicos y que convierte a la Institucin Registral en
motor del desarrollo.
Por esto, todos los Estados Modernos, segn su cultura y
sus posibilidades tcnicas, necesitan implantar y organizar un
adecuado Sistema de publicidad que proporcione seguridad a
la propiedad y al trfico jurdico, para lograr un buen desarrollo
econmico de la sociedad, cuyo motor va a ser, en todo caso, el
crdito garantizado.
En la que se afirma que en el campo de las relaciones
jurdicas sobre bienes de valor y su trfico, la publicidad y la
seguridad, por si mismas y en cuanto facilitan el desarrollo del
crdito, son los dos puntales imprescindibles para el mejoramiento
progresivo en lo social y en lo econmico.
Los Registros son parte del Sistema de Seguridad Jurdica
Preventiva, que aleja los conflictos entre particulares de los
juzgados, y contribuye a la paz social, ya que tiene como funcin,
facilitar las transacciones mediante la publicidad de sus

51

documentos

y/o

los

derechos,

de

acuerdo

al

sistema

correspondiente.
Los

Registros

reducen

irregularidades

informativas,

protegen los derechos de propiedad y clarifican a los contratantes

potenciales quienes son titulares de cada derecho, de modo tal
que la contratacin resulte ms fcil y segura, en mayor o en
menor medida, segn el diseo y eficacia de cada Sistema
Registral.
La relacin entre el Registro, como instrumento de
Seguridad Jurdica Preventiva, es ampliamente conocida y
reconocida, no solamente por los especialistas en Derecho
Registral y economistas que se han adentrado en esta
especialidad, as como instituciones financieras e hipotecarias.
Un registro de la propiedad resulta fundamental y esencial
para el desarrollo de una economa de mercado que funcione.
Mejora la seguridad de la titularidad y de la tenencia, disminuye
los valas de las transferencias de bienes y proporciona un
mecanismo de bajo precio para resolver las eventuales disputas
sobre los bienes.
As las cosas, la contribucin de la seguridad jurdica
cautelar de los sistemas registrales no admite dudas, por lo que
se puede decir vlidamente que, en cuanto ms eficiente sea un
sistema registral, mayor ser su contribucin al desarrollo
econmico.
52

Esto sin embargo, parece ser desconocido o al menos

ignorado en muchos pases, como es el caso de Mxico, pues a
los Registros se les tiene ms como oficinas recaudadoras de
impuestos, que como Instituto Jurdico protector de la propiedad
inmobiliaria y de los derechos inscritos, y se les quita un altsimo
porcentaje de lo que recaudan por sus servicios, con lo cual no
solo se desnaturaliza la funcin que debe cumplir el Registro, sino
que no se examina siquiera el problema, desde el punto de vista
econmico, en la medida que los efectos econmicos de un
Registro eficaz con sus consecuencias, tasadas en dinero, son
infinitamente superiores al dinero que se les exprime, y se emplea
en cosas ajenas al servicio registral, a costa de la Seguridad
Jurdica de la propiedad inmobiliaria, y poniendo en riesgo la
propiedad de la ciudadana.
En esta virtud, se puede afirmar que los gobernantes que
por accin u omisin no hacen lo necesario para que los Registros
Pblicos Inmobiliarios sean eficaces y cumplan con la funcin
para la que fueron creados, estn en falta grave, al mismo tiempo
que frenan el desarrollo econmico de sus Estados o Pases, as
como que faltan al juramento de cumplir y hacer cumplir la
Constitucin y las leyes que de ella emanen.

2.3 PUBLICIDAD DENTRO DEL REGISTRO PBLICO DE LA

PROPIEDAD.

53

Por su importancia ahondaremos en la publicidad registral,

como medio a travs del cual se puede obtener informacin sobre
los bienes muebles o inmuebles o sobre las personas en general.
Es el acceso a la informacin registral.
El objeto primordial que persigue el Derecho Registral es
lograr la adecuada publicidad de las situaciones jurdicas
existentes. La necesidad de mejorar los sistemas de publicidad se
hace sentir especialmente en el campo de los derechos reales.
Los primeros pasos en materia de publicidad registral se
hayan relacionados a las hipotecas inspirados en las leyes
espaolas, se crearon oficinas destinadas a registrar los
gravmenes (censos e hipotecas) que pesaban sobre la
propiedad inmobiliaria. En sus orgenes generalmente se
organizaban como registros de tipo personal y aunque su
constitucionalidad fue discutida, en la prctica se acataron sus
disposiciones.
Despus se fue haciendo necesaria la extensin de la
publicidad registral a otros derechos reales, impulsados por las
necesidades del comercio jurdico para dar mayor seguridad a las
transacciones y permitir que el adquirente conociese la situacin
jurdica en que se encontraban los bienes que se le transmitan y
para su oponibilidad ante terceros. En esencia, la finalidad misma
de la publicidad es que los interesados tomen conocimiento de los
actos; conozcan la situacin de los inmuebles, razn por la que
los Registros encuentran su justificacin en la necesidad de dar
54

publicidad a las relaciones jurdicas existentes y brindar

proteccin efectiva a todas las personas interesadas, lo cual a su
vez, constituye uno de los principios rectores de toda ley registral,
que no cumplira sus objetivos si los interesados no lograsen
acceso al Registro para tener de esa manera conocimiento de la
situacin real del inmueble. Resulta indispensable entonces, que
las leyes regstrales reglamenten la forma en que los interesados
pueden tomar conocimiento de los antecedentes que existen en el
Registro.
Podemos decir que la publicidad es un sistema de
divulgacin destinado a hacer cognoscibles por todos, en
cualquier momento, determinadas situaciones jurdicas, con el fin
de tutelar esos derechos y lograr la seguridad del trfico jurdico.
El cabal conocimiento de la situacin jurdica en que se
hallan los titulares de derechos es la mejor proteccin que se
puede brindar a todos los intereses y por eso el Estado suele
tomar a su cargo la funcin publicitaria, para facilitar la
cognoscibilidad, es decir la posibilidad de conocer los derechos,
sus titularidades, gravmenes y mutaciones. Tanto los derechos
reales como los derechos personales se oponen contra todos ya
que a nadie debe perturbarse en el tranquilo ejercicio de las
prerrogativas que de ellos surgen.
La publicidad registral aparece como una consecuencia de
la necesidad de proteger el trfico jurdico y facilitar la circulacin
de la riqueza, mediante la informacin que brinda a los
55

interesados de los derechos que existen sobre el bien que se

registra, en especial, cuando se trata de derechos que no tienen
manifestacin posesoria, como las hipotecas y los censos (en
materia inmobiliaria) y las prendas sin desplazamiento (en materia
mobiliaria).
La publicidad registral ha evolucionado ms rpidamente
en el campo inmobiliario, lo que no impide que en algunos casos
se haya hecho extensiva a los derechos sobre bienes muebles de
gran valor y fcil identificacin, como los buques desde hace ya
varios siglos y en pocas ms modernas los aviones y
automotores.
En el Derecho romano no existieron registros para inscribir
derechos reales o de crdito, aunque se practicaban ciertas
manifestaciones primarias de publicidad. La primera forma
histrica de publicidad eran los anuncios, mediante pregones, los
que resultaban insuficientes, sobre todo porque no quedaban
constancias de ellos. Con posterioridad se fijaban durante algn
tiempo en los Ayuntamientos, pero al sacarlos no quedaba
ninguna certidumbre pblica de la transmisin, ni haba donde
recurrir para enterarse, faltaba la posibilidad de conocer en todo
tiempo, cuestin intrnseca del concepto de publicidad en sentido
tcnico. Se buscan entonces soluciones que obvien esa dificultad,
apareciendo las constancias en libros de la constitucin de ciertos
derechos; naciendo la registracin.

56

GARCA GARCA al referirse a la publicidad registral

expresa que "es la exteriorizacin continuada y organizada de
situaciones

jurdicas

de

trascendencia

real

para

producir

cognoscibilidad general erga omnes y con ciertos efectos jurdicos

sustantivos sobre la situacin publicada.
Actualmente se continan utilizando diferentes medios de
publicidad, por ejemplo, se pudieran destacar las notificaciones
mediante la tablilla de avisos en los Tribunales, prevista en la
legislacin procesal; la publicacin de leyes o disposiciones
normativas mediante la Gaceta Oficial y la inscripcin en los
Registros, constituyendo esta ltima la forma ms importante.
As mismo seala que existe una distincin entre la
publicidad registral de los derechos reales y la publicacin de las
normas. La primera trata de dotar de publicidad los derechos
subjetivos y las situaciones jurdicas que se generan a partir de
actos, hechos y negocios jurdicos, mientras que la publicacin de
la norma lo es en sentido estricto, es publicidad del derecho
objetivo cuyo radio de accin y efectos son totalmente diferentes.
Al tratar la publicidad registral, COBAS COBIELLA expresa que el
nacimiento del derecho y del negocio o acto jurdico no depende
de la inscripcin efectuada en el Registro. Este existe con
absoluta independencia de que se haya efectuado o no la
inscripcin registral y produce consecuencias jurdicas frente a
terceros, erga omnes.

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En nuestro derecho rige la teora del ttulo y modo y, como

consecuencia de ella, los derechos reales nacen al margen del
Registro. La regla general es el carcter declarativo de la
inscripcin pues sta no hace ms que constatar la transmisin o
constitucin operada con anterioridad.
2.4 VINCULACIN JURDICA ENTRE DERECHO NATARIAL Y
REGISTRAL.
COMPLETAR.
En Mxico, de acuerdo a la legislacin el notario debe ser
un profesional del derecho, mientras que en Estados Unidos no es
necesario, adems que de manera general en Estados Unidos no
tiene la misma importancia el notario que en Mxico, aqu los
notarios estn dotados de fe pblica lo que da certeza y seguridad
jurdica a los actos y hechos jurdicos, es as como los notarios
tiene gran relevancia en Mxico y no tanta en Estados Unidos.
Funciones del Notario:
Entre las funciones del notario podemos encontrar de
manera general las siguientes: conferir fe pblica de los contratos
y actos extrajudiciales, originados en el marco del derecho
privado, de naturaleza civil y mercantil, as como para informar y
asesorar a los ciudadanos en materia de actas pblicas sobre
hechos, y especialmente de cuestiones testamentarias y de
derecho hereditario.
58

Ejercen asimismo una labor de custodia de documentos en

los llamados protocolos de la notara. El Notario est obligado, por
ley y por tica profesional, a mantener la neutralidad en sus actos,
lo cual lo distingue de los abogados postulantes, quienes deben
tomar parte y estar del lado de sus clientes o representados.
Ley establece las funciones de los notarios, mismas que
sern, entre otras:
I.- Aceptar cargos docentes;
II.- Representar instituciones de beneficencia pblica o privada;
III.- Resolver consultas jurdicas relacionadas exclusivamente con
su funcin, verbalmente o por escrito;
IV.- Ser mandatario de su cnyuge, ascendientes, descendientes
en lnea recta, y desempear la tutela y curatela legtima;
V.- Redactar y formular proyectos de escrituras, contratos
privados,

reglamentos,

estatutos

cualquier

clase

de

documentos, relacionados con su funcin; y,

VI.-

Patrocinar

los

interesados

en

los

procedimientos

administrativos necesarios para el otorgamiento, registro y

trmites fiscales de las escrituras que otorgare.
Todas y cada una de las funciones que realiza un notario
son de gran importancia en nuestra sociedad y se justifican por la

59

necesidad de darle certeza y seguridad jurdica a los actos y

hechos jurdicos y los dotan de fe pblica.
El Notario tiene necesariamente que ser un profesional del
derecho, pues tiene a su cargo el redactar el instrumento notarial,
vigilar la legalidad de los actos, leerlos y explicarlos a las partes,
logrando as la seguridad y certeza jurdica, que evita litigios
posteriores.
El notario es un profesional del Derecho que ejerce
simultneamente una funcin pblica para proporcionar a los
ciudadanos la seguridad jurdica que promete la Constitucin, en
el mbito del trfico jurdico extrajudicial. Tiene una formacin
jurdica contrastada y es seleccionado mediante unas rigurosas
oposiciones que garantizan su formacin.
Identificar a las partes y a los dems intervinientes en los
actos o negocios jurdicos que autoricen. Informar a las partes del
contenido, naturaleza, trascendencia y consecuencias legales de
los actos o negocios jurdicos otorgados en su presencia, as
como de las renuncias, reservas, gravmenes y cualquier otro
elemento que afecten los bienes o derechos referidos en el acto o
negocio jurdico.
El Notario dejar constancia en el acto del cumplimiento de
esta obligacin y su omisin lo hace responsable civil, penal y
administrativamente. Actuar de manera imparcial y objetiva en

60

relacin con todas las personas que intervengan en los actos o

negocios jurdicos otorgados en su presencia.
La funcin autentica deber ejercerla de manera personal y
en todas sus actuaciones de asesora, instrumentacin y juicio,
conducirse conforme a la prudencia jurdica e imparcialmente. La
funcin notarial es el conjunto de actividades que el notario realiza
conforme a las disposiciones de esta Ley, para garantizar el buen
desempeo y la seguridad jurdica en el ejercicio de dicha funcin
autentica. Posee una naturaleza compleja: es pblica en cuanto
proviene de los poderes del Estado y de la Ley, que obran en
reconocimiento pblico de la actividad profesional de notario y de
la documentacin notarial al servicio de la sociedad. De otra parte,
es autnoma y libre, para el notario que la ejerce, actuando con fe
pblica.
Por ltimo, la ley en comento precisa que siendo la funcin
notarial de orden e inters pblicos, corresponde a la Ley y a las
instituciones que contempla procurar las condiciones que
garanticen la profesionalidad, la independencia, la imparcialidad y
autonoma del Notario en el ejercicio de la fe pblica de que est
investido, a fin de que esta ltima pueda manifestarse libremente,
en beneficio de la certeza y seguridad jurdicas que demanda la
sociedad y sin ms limitaciones ni formalidades que las previstas
por la Ley.

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Evolucin histrica del notariado en Mxico es un pas en

donde se requiere la actividad del notario en un gran nmero de
actos y hechos jurdicos; es por esto necesario contar con
notarios que desempeen su labor con eficiencia y que posean
una gran cultura jurdica. En Mxico la actividad notarial ha tenido
una evolucin histrica muy interesante. Esta evolucin se ha
dado de manera paulatina y de acuerdo a la realidad histrica de
nuestro pas y a las necesidades de la sociedad.
A continuacin explicaremos de manera cronolgica y
breve la historia del notariado en nuestro pas.

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