CDIGO DO REGISTO PREDIAL*

TTULO I
Da natureza e valor do registo
CAPTULO I
Objeto e efeitos do registo
SECO I
Disposies fundamentais
Artigo 1.
Fins do registo
O registo predial destina-se essencialmente a dar publicidade situao jurdica dos
prdios, tendo em vista a segurana do comrcio jurdico imobilirio.
Artigo 2.
Factos sujeitos a registo
1 - Esto sujeitos a registo:
a) Os factos jurdicos que determinem a constituio, o reconhecimento, a aquisio
ou a modificao dos direitos de propriedade, usufruto, uso e habitao, superfcie ou
servido;
b) Os factos jurdicos que determinem a constituio ou a modificao da propriedade
horizontal e do direito de habitao peridica;
c) Os factos jurdicos confirmativos de convenes anulveis ou resolveis que
tenham por objeto os direitos mencionados na alnea a);
d) As operaes de transformao fundiria resultantes de loteamento, de
estruturao de compropriedade e de reparcelamento, bem como as respetivas
alteraes;
e) A mera posse;
f) A promessa de alienao ou onerao, os pactos de preferncia e a disposio
testamentria de preferncia, se lhes tiver sido atribuda eficcia real, bem como a
cesso da posio contratual emergente desses factos;
g) A cesso de bens aos credores;
h) A hipoteca, a sua cesso ou modificao, a cesso do grau de prioridade do
respetivo registo e a consignao de rendimentos;
i) A transmisso de crditos garantidos por hipoteca ou consignao de rendimentos,
quando importe transmisso de garantia;
j) A afetao de imveis ao caucionamento das reservas tcnicas das companhias de
seguros, bem como ao caucionamento da responsabilidade das entidades
patronais;
l) A locao financeira e as suas transmisses;
m) O arrendamento por mais de seis anos e as suas transmisses ou sublocaes,
excetuado o arrendamento rural;
n) A penhora e a declarao de insolvncia;
o) O penhor, a penhora, o arresto e o arrolamento de crditos garantidos por hipoteca
ou consignao de rendimentos e quaisquer outros atos ou providncias que incidam
sobre os mesmos crditos;
p) A constituio do apangio e as suas alteraes;
q) O nus de eventual reduo das doaes sujeitas a colao;
r) O nus de casa de renda limitada ou de renda econmica sobre os prdios assim
classificados;
s) O nus de pagamento das anuidades previstas nos casos de obras de fomento
agrcola;

t) A renncia indemnizao, em caso de eventual expropriao, pelo aumento do

valor resultante de obras realizadas em imveis situados nas zonas marginais das
estradas nacionais ou abrangidos por planos de melhoramentos municipais;
u) Quaisquer outras restries ao direito de propriedade, quaisquer outros encargos e
quaisquer outros factos sujeitos por lei a registo;
v) A concesso em bens do domnio pblico e as suas transmisses, quando sobre o
direito concedido se pretenda registar hipoteca;
x) Os factos jurdicos que importem a extino de direitos, nus ou encargos
registados;
z) O ttulo constitutivo do empreendimento turstico e suas alteraes.
2 - O disposto na alnea a) do nmero anterior no abrange a comunicabilidade de
bens resultante do regime matrimonial.
Artigo 3.
Aes, decises, procedimentos e providncias sujeitos a registo
1 - Esto igualmente sujeitos a registo:
a) As aes que tenham por fim, principal ou acessrio, o reconhecimento, a
constituio, a modificao ou a extino de algum dos direitos referidos no artigo
anterior, bem como as aes de impugnao pauliana;
b) As aes que tenham por fim, principal ou acessrio, a reforma, a declarao de
nulidade ou a anulao de um registo ou do seu cancelamento;
c) As decises finais das aes referidas nas alneas anteriores, logo que transitem em
julgado;
d) Os procedimentos que tenham por fim o decretamento do arresto e do arrolamento,
bem como de quaisquer outras providncias que afetem a livre disposio de bens;
e) As providncias decretadas nos procedimentos referidos na alnea anterior.
2 - [Revogado].
3 - [Revogado].
Artigo 4.
Eficcia entre as partes
1 - Os factos sujeitos a registo, ainda que no registados, podem ser invocados entre
as prprias partes ou seus herdeiros.
2 - Excetuam-se os factos constitutivos de hipoteca cuja eficcia, entre as prprias
partes, depende da realizao do registo.
Artigo 5.
Oponibilidade a terceiros
1 - Os factos sujeitos a registo s produzem efeitos contra terceiros depois da data do
respetivo registo.
2 - Excetuam-se do disposto no nmero anterior:
a) A aquisio, fundada na usucapio, dos direitos referidos na alnea a) do n. 1 do
artigo 2.;
b) As servides aparentes;
c) Os factos relativos a bens indeterminados, enquanto estes no forem devidamente
especificados e determinados.
3 - A falta de registo no pode ser oposta aos interessados por quem esteja obrigado a
promov-lo, nem pelos herdeiros destes.
4 - Terceiros, para efeitos de registo, so aqueles que tenham adquirido de um autor
comum direitos incompatveis entre si.
5 - No oponvel a terceiros a durao superior a seis anos do arrendamento no
registado.
Artigo 6.
Prioridade do registo

1 - O direito inscrito em primeiro lugar prevalece sobre os que se lhe seguirem

relativamente aos mesmos bens, por ordem da data dos registos e, dentro da mesma
data, pela ordem temporal das apresentaes correspondentes.
2 - [Revogado].
3 - O registo convertido em definitivo conserva a prioridade que tinha como provisrio.
4 - Em caso de recusa, o registo feito na sequncia de recurso julgado procedente
conserva a prioridade correspondente apresentao do ato recusado.
Artigo 7.
Presunes derivadas do registo
O registo definitivo constitui presuno de que o direito existe e pertence ao titular
inscrito, nos precisos termos em que o registo o define.
Artigo 8.
Impugnao dos factos registados
1 - A impugnao judicial de factos registados faz presumir o pedido de cancelamento
do respetivo registo.
2 - [Revogado].
Artigo 8.-A
Obrigatoriedade do registo
1 - obrigatrio submeter a registo:
a) Os factos referidos no artigo 2., exceto:
i) Quando devam ingressar provisoriamente por natureza no registo, nos termos do n.
1 do artigo 92.;
ii) Quando se trate de aquisio sem determinao de parte ou direito;
iii) Aqueles que incidam sobre direitos de algum ou alguns dos titulares da inscrio de
bens integrados em herana indivisa;
iv) A constituio de hipoteca e o seu cancelamento, neste ltimo caso se efetuado
com base em documento de que conste o consentimento do credor;
v) A promessa de alienao ou onerao, os pactos de preferncia e a disposio
testamentria de preferncia, se lhes tiver sido atribuda eficcia real.
b) As aes, decises e providncias, referidas no artigo 3., salvo as aes de
impugnao pauliana e os procedimentos mencionados na alnea d) do n. 1 do
mesmo artigo;
c) [Revogada].
2 - O registo da providncia cautelar no obrigatrio se j se encontrar pedido o
registo da ao principal.
Artigo 8.-B
Sujeitos da obrigao de registar
1 - Salvo o disposto no n. 3, devem promover o registo dos factos obrigatoriamente a
ele sujeitos as entidades que celebrem a escritura pblica, autentiquem os
documentos particulares ou reconheam as assinaturas neles apostas ou, quando tais
entidades no intervenham, os sujeitos ativos do facto sujeito a registo.
2 - [Revogado].
3 - Esto ainda obrigados a promover o registo:
a) Os tribunais no que respeita s aes, decises e outros procedimentos e
providncias judiciais;
b) O Ministrio Pblico quando, em processo de inventrio, for adjudicado a incapaz
ou ausente em parte incerta qualquer direito sobre imveis;
c) Os agentes de execuo, ou o oficial de justia que realize diligncias prprias do
agente de execuo, quanto ao registo das penhoras, e os administradores judiciais,
quanto ao registo da declarao de insolvncia.
4 - [Revogado].

5 - A obrigao de pedir o registo cessa no caso de este se mostrar promovido por

qualquer outra entidade que tenha legitimidade.
6 - [Revogado].
7 - [Revogado].
Artigo 8.-C
Prazos para promover o registo
1 - Salvo o disposto nos nmeros seguintes, ou disposio legal em contrrio, o
registo deve ser pedido no prazo de dois meses a contar da data em que os factos
tiverem sido titulados.
2 - O registo das aes referidas nas alneas a) e b) do n. 1 do artigo 3., sujeitas a
registo obrigatrio, deve ser pedido at ao termo do prazo de 10 dias aps a data da
audincia de julgamento.
3 - O registo das decises finais proferidas nas aces referidas no nmero anterior
deve ser pedido no prazo de um ms a contar da data do respetivo trnsito em
julgado.
4 - O registo das providncias cautelares decretadas nos procedimentos referidos na
alnea d) do n. 1 do artigo 3. deve ser pedido no prazo de um ms a contar da data
em que os factos tiverem sido titulados.
5 - [Revogado].
6 - [Revogado].
7 - Os factos sujeitos a registo titulados em servio de registo competente so
imediatamente apresentados.
Artigo 8.-D
Cumprimento tardio da obrigao de registar
1 - A promoo do registo fora dos prazos referidos no artigo anterior determina o
pagamento acrescido de quantia igual que estiver prevista a ttulo de emolumento,
independentemente da gratuitidade, iseno ou reduo de que o ato beneficie.
2 - O disposto no nmero anterior no se aplica aos tribunais e ao Ministrio Pblico.
3 - A responsabilidade pelo pagamento da quantia prevista no n. 1 recai sobre a
entidade que est obrigada a promover o registo e no sobre aquela que
responsvel pelo pagamento do emolumento, nos termos do n. 2 do artigo 151..
Artigo 9.
Legitimao de direitos sobre imveis
1 - Os factos de que resulte transmisso de direitos ou constituio de encargos sobre
imveis no podem ser titulados sem que os bens estejam definitivamente inscritos a
favor da pessoa de quem se adquire o direito ou contra a qual se constitui o encargo.
2 - Excetuam-se do disposto no nmero anterior:
a) A partilha, a expropriao, a venda executiva, a penhora, o arresto, a declarao de
insolvncia e outras providncias que afetem a livre disposio dos imveis;
b) Os atos de transmisso ou onerao praticados por quem tenha adquirido no
mesmo dia os bens transmitidos ou onerados;
c) Os casos de urgncia devidamente justificada por perigo de vida dos outorgantes.
3 - Tratando-se de prdio situado em rea onde no tenha vigorado o registo
obrigatrio, o primeiro ato de transmisso posterior a 1 de outubro de 1984 pode ser
titulado sem a exigncia prevista no n. 1, se for exibido documento comprovativo, ou
feita justificao simultnea, do direito da pessoa de quem se adquire.
SECO II
Cessao dos efeitos do registo
Artigo 10.
Transferncia e extino

Os efeitos do registo transferem-se mediante novo registo e extinguem-se por

caducidade ou cancelamento.
Artigo 11.
Caducidade
1 - Os registos caducam por fora da lei ou pelo decurso do prazo de durao do
negcio.
2 - Os registos provisrios caducam se no forem convertidos em definitivos ou
renovados dentro do prazo da respetiva vigncia.
3 - de seis meses o prazo de vigncia do registo provisrio, salvo disposio em
contrrio.
4 - A caducidade deve ser anotada ao registo, logo que verificada.
Artigo 12.
Prazos especiais de caducidade
1 - Caducam decorridos 10 anos sobre a sua data os registos de hipoteca judicial de
qualquer valor e os registos de hipoteca voluntria ou legal, de penhor e de
consignao de rendimentos, de valor no superior a 5000.
2 - O valor referido no nmero anterior pode ser atualizado por portaria do membro do
Governo responsvel pela rea da justia.
3 - O registo de renncia indemnizao por aumento do valor e o do nus de
eventual reduo das doaes sujeitas a colao caducam decorridos 20 anos,
contados, respetivamente, a partir da data do registo e da morte do doador.
4 - Os registos de servido, de usufruto, uso e habitao e de hipoteca para garantia
de penses peridicas caducam decorridos 50 anos, contados a partir da data do
registo.
5 - Os registos referidos nos nmeros anteriores podem ser renovados por perodos
de igual durao, a pedido dos interessados.
Artigo 13.
Cancelamento
Os registos so cancelados com base na extino dos direitos, nus ou encargos
neles definidos, em execuo de deciso administrativa, nos casos previstos na lei, ou
de deciso judicial transitada em julgado.
CAPTULO II
Vcios do registo
Artigo 14.
Causas da inexistncia
O registo juridicamente inexistente:
a) [Revogada];
b) Quando for insuprvel a falta de assinatura do registo.
Artigo 15.
Regime da inexistncia
1 - O registo juridicamente inexistente no produz quaisquer efeitos.
2 - A inexistncia pode ser invocada por qualquer pessoa, a todo o tempo,
independentemente de declarao judicial.
3 - [Revogado].
Artigo 16.
Causas de nulidade
O registo nulo:
a) Quando for falso ou tiver sido lavrado com base em ttulos falsos;

b) Quando tiver sido lavrado com base em ttulos insuficientes para a prova legal do
facto registado;
c) Quando enfermar de omisses ou inexatides de que resulte incerteza acerca dos
sujeitos ou do objeto da relao jurdica a que o facto registado se refere;
d) Quando tiver sido efetuado por servio de registo incompetente ou assinado por
pessoa sem competncia, salvo o disposto no n. 2 do artigo 369. do Cdigo Civil e
no possa ser confirmado nos termos do disposto no artigo seguinte;
e) Quando tiver sido lavrado sem apresentao prvia ou com violao do princpio do
trato sucessivo.
Artigo 16.-A
Confirmao
1 - Os registos efetuados por servio de registo incompetente ou assinados por
pessoa sem competncia devem ser conferidos com os respetivos documentos para
se verificar se podiam ser efetuados, aplicando-se com as devidas adaptaes os n.s
2 e 3 do artigo 78..
2 - Se se concluir que o registo podia ter sido efetuado, este confirmado com
meno da data.
3 - No caso de se concluir que o registo no podia ter sido efetuado, deve ser
instaurado, oficiosamente, processo de retificao com vista ao seu cancelamento.
Artigo 16.-B
Invocao da falsidade dos documentos
1 - Os interessados podem, mediante apresentao de requerimento fundamentado,
solicitar perante o servio de registo que se proceda anotao ao registo da
invocao da falsidade dos documentos com base nos quais ele tenha sido efetuado.
2 - Para os efeitos do disposto no nmero anterior, so interessados, para alm das
autoridades judicirias e das entidades que prossigam fins de investigao criminal, as
pessoas que figuram no documento como autor deste e como sujeitos do facto.
3 - A invocao da falsidade a que se refere o n. 1 anotada ao registo respetivo e
comunicada ao Ministrio Pblico, que promover, se assim o entender, a competente
ao judicial de declarao de nulidade, cujo registo conserva a prioridade
correspondente anotao.
4 - Os registos que venham a ser efetuados na pendncia da anotao ou da ao a
que se refere o nmero anterior, que dependam, direta ou indiretamente, do registo a
que aquelas respeitem esto sujeitos ao regime da provisoriedade previsto na alnea
b) do n. 2 do artigo 92., sendo-lhes aplicvel, com as adaptaes necessrias, os
n.s 6 a 8 do mesmo artigo.
5 - A anotao da invocao de falsidade inutilizada se a ao de declarao de
nulidade do registo no for proposta e registada dentro de 60 dias a contar da
comunicao a que se refere o n. 3.
Artigo 17.
Declarao da nulidade
1 - A nulidade do registo s pode ser invocada depois de declarada por deciso judicial
com trnsito em julgado.
2 - A declarao de nulidade do registo no prejudica os direitos adquiridos a ttulo
oneroso por terceiro de boa f, se o registo dos correspondentes factos for anterior ao
registo da ao de nulidade.
3 - A ao judicial de declarao de nulidade do registo pode ser interposta por
qualquer interessado e pelo Ministrio Pblico, logo que tome conhecimento do vcio.
Artigo 18.
Inexatido do registo

1 - O registo inexato quando se mostre lavrado em desconformidade com o ttulo

que lhe serviu de base ou enferme de deficincias provenientes desse ttulo que no
sejam causa de nulidade.
2 - Os registos inexatos so retificados nos termos dos artigos 120. e seguintes.

Artigo 34.
Princpio do trato sucessivo
1 - O registo definitivo de constituio de encargos por negcio jurdico depende da
prvia inscrio dos bens em nome de quem os onera.
2 - O registo definitivo de aquisio de direitos depende da prvia inscrio dos bens
em nome de quem os transmite, quando o documento comprovativo do direito do
transmitente no tiver sido apresentado perante o servio de registo.
3 - A inscrio prvia referida no nmero anterior sempre dispensada no registo de
aquisio com base em partilha.
4 - No caso de existir sobre os bens registo de aquisio ou reconhecimento de direito
suscetvel de ser transmitido ou de mera posse, necessria a interveno do
respetivo titular para poder ser lavrada nova inscrio definitiva, salvo se o facto for
consequncia de outro anteriormente inscrito.
CAPTULO II
Pedido de registo
Artigo 41.
Princpio da instncia
O registo efetua-se mediante pedido de quem tenha legitimidade, salvo os casos de
oficiosidade previstos na lei.
CAPTULO V
Qualificao do pedido de registo
Artigo 68.
Princpio da legalidade
A viabilidade do pedido de registo deve ser apreciada em face das disposies legais
aplicveis, dos documentos apresentados e dos registos anteriores, verificando-se
especialmente a identidade do prdio, a legitimidade dos interessados, a regularidade
formal dos ttulos e a validade dos atos neles contidos.
Artigo 69.
Recusa do registo
1 - O registo deve ser recusado nos seguintes casos:
a) [Revogada];
b) Quando for manifesto que o facto no est titulado nos documentos apresentados;
c) Quando se verifique que o facto constante do documento j est registado ou no
est sujeito a registo;
d) Quando for manifesta a nulidade do facto;
e) Quando o registo j tiver sido lavrado como provisrio por dvidas e estas no se
mostrem removidas;
f) [Revogada];
g) Quando o preparo no tiver sido completado.
2 - Alm dos casos previstos no nmero anterior, o registo s pode ser recusado se,
por falta de elementos ou pela natureza do ato, no puder ser feito como provisrio por
dvidas.
3 - No caso de recusa anotado na ficha o ato recusado a seguir ao nmero, data e

hora da respetiva apresentao.

Artigo 70.
Registo provisrio por dvidas
Se as deficincias do processo de registo no forem sanadas nos termos do artigo
73., o registo deve ser feito provisoriamente por dvidas quando existam motivos que
obstem ao registo do ato tal como pedido e que no sejam fundamento de recusa.
Artigo 71.
Despachos de recusa e provisoriedade
1 - Os despachos de recusa e de provisoriedade por dvidas devem ser efetuados
pela ordem de anotao no dirio, salvo quando deva ser aplicado o mecanismo do
suprimento de deficincias, nos termos do artigo 73., e so notificados ao
apresentante nos dois dias seguintes.
2 - Salvo nos casos previstos nas alneas a), g) e i) do n. 1 do artigo 92., a
qualificao dos registos como provisrios por natureza notificada aos interessados
no prazo previsto no nmero anterior.
3 - A data da notificao prevista nos nmeros anteriores anotada na ficha.