Promesa de Venta

La "promesa de venta" constituye la especie ms importante dentro de los contratos preliminares, pues en
virtud de ella, las partes se obligan a la celebracin de un contrato futuro. La importancia radica en que, ella
logra una inmediata vinculacin entre las partes cuando por diversas circunstancias no pueden proceder a la
conclusin definitiva y completa de un contrato.
A pesar de existir cierta reticencia entre los autores que le niegan utilidad prctica, otros le reconocen utilidad
en las variantes siguientes: a) Obligacin de hacer un contrato futuro: Las partes se obligan a prestar en otro
tiempo un nuevo acuerdo de voluntades, que incluso puede ser demandado por indemnizacin de daos y
perjuicios en caso incumplimiento; y b) Obligacin de hacer el contrato de segundo grado: pues, para los
defensores de esta corriente, la "promesa" es un contrato de primer grado ya concluido y por ello obliga al
ulterior contrato, sin entenderse por ello un segundo contrato, ni una renovacin de un contrato anterior, sino
la ejecucin de lo que anteriormente se ha convenido.
La "promesa de venta" se da cuando una de las partes unilateral (personal) se compromete a realizar la
venta, o si las partes contratantes bilateral se comprometen a realizar la compraventa.
Nuestro Cdigo Civil, en su 785 nos dice al respecto "La promesa de comprar o vender deber hacerse
efectiva dentro del plazo estipulado por las partes. Si no se le fij, el plazo ser el mximo admitido por la ley
para el arrendamiento. La misma limitacin regir para el plazo convencional" y en su Art. 1800 dice: "La
promesa unilateral de una prestacin no produce efectos obligatorios fuera de los casos admitidos por la ley"
El jurista Borda, en su obra sobre contratos nos dice: "Bajo la denominacin de promesas de venta quedan
comprendidas dos situaciones jurdicas distintas: a) La simple promesa y oferta, hecha a persona determinada
o indeterminada, se trata de una hiptesis simple que no ofrece dificultades desde el punto de vista jurdico,
pues, mientras no es aceptada, carece de toda fuerza obligatoria y es esencialmente revocable, luego de
aceptada se transforma en un contrato de compraventa, produciendo...///...
...///... todos los efectos de ste; b) La promesa de venta aceptada como promesa por la persona a quien va
dirigida. Esta no acepta el contrato, sino simplemente se compromete a considerar la oferta, y, aceptarla o
rechazarla dentro de cierto plazo. Vencido ste, la oferta queda sin efecto.
Es el caso del arrendatario de un inmueble que se reserva el derecho de adquirirlo por un cierto precio al
trmino del arrendamiento. Si no se fija plazo, el promitente deber pedir fijacin judicial, para no mantenerse
ligado indefinidamente por ella.

El contrato de promesa en general no fue considerado por el Derecho Romano, sino

nicamente la promesa de venta y la promesa de mutuo. Tampoco en el Cdigo Napolenico
se reglament la promesa en general, sino solo la promesa de venta, pero en forma
equivocada, ya que dicho ordenamiento consider que haba venta cuando en la promesa se
haba determinado el precio y la cosa.3
As el pacto de contrahendo y el pacto de mutuodando, que eran pactos en virtud de los
cuales se prometa una estipulacin o la celebracin de un contrato de mutuo, pueden ser
considerados como un antecedente del contrato de promesa, toda vez que eran actos
jurdicos que preparaban la celebracin de nuevos actos jurdicos, lo que constituye la
caracterstica bsica del contrato de promesa.
El Cdigo de Napoleon solamente reglamentaba la promesa de venta, en los trminos que
recogieron nuestros Codigos Civiles de 1870 y 1884. El artculo 2819 del Cdigo Civil de 1884
decia textualmente:
"Para que la simple promesa de compraventa tenga efectos legales, es menester que
se designe la cosa vendida, si es raz o mueble no fungible. En las cosas fungibles
bastara quese designe el gnero y la cantidad. En todo caso debe fijarse el precio"

La doctrina nos informa que el Cdigo Suizo de las Obligaciones, de 30 de marzo de

1911, es el primer cuerpo legislativo que contiene la posibilidad de prometer la celebracin
de cualquier contrato futuro, posibilidad que se contiene en su artculo 22.

Qu es la Promesa de Venta?
Es un Contrato que tiene por finalidad asegurar la celebracin de un Contrato
Posterior cuya realizacin inmediata no es posible y que se regir bajo los
parmetros previamente establecidos en la Promesa de Venta.
Al ser un Contrato, las partes involucradas en la Promesa de Venta han de consentir
sobre un determinado objeto y por una causa determinada. Se constituye como un
negocio jurdico preparatorio o preliminar.
Se diferencia de otro Contratos como la compraventa, ya que la obligacin de pago
y entrega de la cosa no surten efecto al perfeccionarse el Contrato, pero si la
obligacin de realizar el Contrato de Compraventa en el plazo determinado, bajo el
precio y las condiciones pactadas. Pero lo que si nace para las partes es la
obligacin de celebrar en un plazo de tiempo un contrato de compraventa cuyo
contenido ya aparece determinado.
En nuestro pas, la realizacin de este tipo de Contrato tiene una razn comn y es
conseguir el dinero o monto para realizar la Compraventa, de modo que el futuro
Comprador obliga al vendedor a reservar el terreno, casa o auto que le interesa
comprar cuando obtenga el precio.
Dentro de este Contrato puede suceder que dos partes adquieran la obligacin,
constituyndose como Prominentes, pero tambin una sola parte puede obligarse,
siendo ste Prominente, en este caso existir un Beneficiario.
La Promesa de Venta, debe constar por escrito de lo contario no tiene ninguna
validez-, definir un tiempo en el que ha de cumplir el Contrato Futuro, y la
obligacin que nace es de hacer -la realizacin del Contrato Posterior-.
CLASIFICACION DE LA PROMESA DE VENTA
PROMESA UNILATERAL DE COMPRA CON ACEPTACION
Es la promesa que hace un futuro comprador, obligndose a comprar determinada
cosa pero el vendedor no est obligado a vender.
PROMESA BILATERAL DE VENTA Y COMPRA CON ACEPTACIN DE AMBAS
PARTES
Es la obligacin de vender y comprar respectivamente que adquieren un futuro
comprador y un futuro vendedor. El precio, la forma, el plazo en que ha de
realizarse se pacta en el mismo Contrato.
PROMESA DE VENTA UNILATERAL CON ACEPTACIN

Es la obligacin adquirida por alguien que se compromete a vender una cosa a

otra parte, lo cual no produce la obligacin de comprar, ya que nicamente es el
otorgamiento de ste derecho que consta en un Contrato Solemne.
PROMESA DE VENTA O COMPRA UNILATERAL
Es la obligacin que adquiere una persona que se compromete o promete vender o
comprar, sin que haya aceptacin de la otra parte, por lo cual puede ser retirada en
cualquier momento hasta que exista aceptacin.
DIFERENCIA ENTRE LA COMPRAVENTA Y LA PROMESA DE VENTA
La venta otorga una accin real para tener el dominio de la cosa, la promesa de
venta asigna una accin personal para reclamar la realizacin posterior de la venta
bajo los parmetros previamente establecidos.
La Compraventa se constituye en la obligacin de dar (la cosa) y entregar (precio),
por el contrario la promesa de venta nicamente el compromiso de hacer.
Como la compraventa otorga accin real, el Comprador puede perseguir la cosa en
poder de terceros, por otra parte con la promesa de venta se adquiere un derecho
personal, cuyo efecto es reclamar el cumplimiento de la Promesa, en caso contrario
exigir los daos y prejuicios.
EJEMPLO DE UNA ESCRITURA DE VENTA UNILATERAL

ESCRITURA PBLICA NMERO UNO (N 1).- PROMESA DE

VENTA UNILATERAL.- En la Ciudad de _________, a las
cuatro y treinta minutos de la tarde del da cuatro de
septiembre del ao
dos mil nueve. Ante m, ____________, Abogado y Notario
Pblico de la Repblica de Nicaragua, de este domicilio y
residencia, debidamente autorizado por la Excelentsima
Corte Suprema de Justicia para ejercer el Notariado
durante el quinquenio que expirar el once de mayo del
ao dos mil diez, COMPARECE: El seor____________ ,
Mayor de edad, Administrador, Soltero, de este domicilio, con
Cdula de Identidad nmero: ________________.- Doy fe de
haber tenido a la vista el documento de identidad del

compareciente, quien a mi juicio tiene la capacidad legal

necesaria para obligarse y contratar y en especial la
requerida para el otorgamiento del presente acto, en el
que procede en su propio nombre y dice. -PRIMERA: Que
es dueo en dominio y posesin de una finca rstica,
situada en __________________, de __ manzanas de
extensin superficial, dentro de los siguientes linderos:
___________;

inscrito

con

el

nmero

cuatro

mil

setecientos quince, tomo doscientos cuarenta y ocho,

folio ciento cuarenta y cinco, Libro de Propiedades,
Asiento Ocho, Seccin de Derechos Reales del Registro
Pblico de _______________.- SEGUNDA: Que se obliga a
venderle la propiedad descrita en la clausula primera a la
seora

__________,

mayor

de

edad,

soltera,

Administradora, identificada con cedula de identidad

nmero_______________ por el precio de _________ y en el
plazo de _________, a partir del otorgamiento de este
acto,

vencindose

TERCERA:
presente

Que

dicho

plazo

el

esta

forma

deja

en

Promesa

de

Venta.-

As

da

__________.

establecida
se

expres

la
el

Compareciente a quien yo el Notario advert e hice

conocer el valor y trascendencia de esta Escritura, de su
objeto, de las clausulas generales, que aseguran su
validez, de las especiales que contiene y de las que
envuelven

renuncias

estipulaciones

implcitas

explicitas.-Leda que fue por m el Notario y en altas

voces

ntegramente

esta

Escritura

Pblica,

el

compareciente, la encuentra conforme, la ratifica, la

acepta y firma conmigo. Doy fe de todo lo relacionado. .f)
_____________________________
ABOGADO Y NOTARIO PBLICO