Ficha tcnica

Autora : Diana Roco Rodrguez Alarcn(*)

Ttulo : Primera venta de bienes inmuebles en la Ley
del IGV
Fuente : Actualidad Empresarial web - Noviembre
2014-2

En el presente informe, se expone principales alcances en la Ley del IGV respecto

de la primera venta de bienes inmuebles
realizada por el constructor.

1. Qu se entiende por venta

de acuerdo a la Ley del IGV?
De acuerdo al artculo 3 de la Ley del
IGV, venta es todo acto por el que se
transfieren bienes a ttulo oneroso, independientemente de la designacin que
se d a los contratos o negociaciones que
originen esa transferencia y de las condiciones pactadas por las partes.
Asimismo, el artculo 2 del Reglamento
de la citada Ley seala que de acuerdo a
la definicin antes mencionada, la venta
es todo acto a ttulo oneroso que conlleve
la transmisin de propiedad de bienes,
independientemente de la denominacin
que le den las partes, tales como venta
propiamente dicha, permuta, dacin en
pago, expropiacin, adjudicacin por disolucin de sociedades, aportes sociales,
adjudicacin por remate o cualquier otro
acto que conduzca al mismo fin.
De las normas citadas se tiene que para
efectos tributarios, en una venta, nace
la obligacin de pago del IGV cuando
esta operacin conlleva la transmisin
de propiedad del bien, criterio que ha
sido ratificado por la Sunat en diversos
informes referidos al nacimiento de la
obligacin tributaria en la primera venta
de bienes inmuebles. Sin embargo, el Tribunal Fiscal opina lo contrario, basndose
en el artculo 1534 del Cdigo Civil el
cual prescribe que en la venta de un bien
que ambas partes saben qu es futuro, el
contrato est sujeto a condicin suspensiva de que llegue a tener existencia; por
lo tanto, concluye que la venta ocurrir
cuando los bienes hayan llegado a existir
(RTF N 4318-5-2005) lo cual significa
que en dicho momento (periodo) debe
gravarse esta operacin (RTF N 1104-52007) y pagarse el tributo.
de acuerdo con el inciso a) del artculo
3 de la Ley del IGV, considera dentro de
la definicin de venta a las operaciones
(*) Abogada egresada de la Universidad Nacional Federico Villarreal.

sujetas a condicin suspensiva en las cuales el pago se produce con anterioridad

a la existencia del bien, supuesto que al
haber sido incluido expresamente da por
finalizada la controversia detallada en el
prrafo anterior.

2. Toda primera venta de inmuebles ubicados en el territorio nacional est gravada

con el IGV?
De acuerdo con el artculo 1 de la Ley
del IGV, la primera venta de bienes inmuebles est gravada cuando la realice
el constructor de los mismos.
Al respecto, el inciso e) del artculo 3
de la citada norma seala que el CONSTRUCTOR es cualquier persona que se
dedique en forma habitual a la venta de
inmuebles construidos totalmente; por
ella o que hayan sido construidos total
o parcialmente por un tercero para ella.
a. Qu entendemos por habitualidad?
La habitualidad aplica para sujetos que no
realicen actividad empresarial.
de la lectura del inciso e) del artculo 3 y
artculo 9 de la Ley del IGV, as como el
artculo 4 de su Reglamento1, se entiende
que la habitualidad aplica para sujetos
que no realizan actividad empresarial
como por ejemplo las entidades sin fines
de lucro; de modo que si venden dos
inmuebles que hubieran construido o
mandado construir dentro de un periodo
de doce meses sern habituales (constructor) a partir de la segunda venta y,
por lo tanto, se les considerar sujetos del
impuesto habiendo adquirido la calidad
de constructor.
Si el bien o bienes fueron edificados
para su enajenacin se entiende que es
constructor, no siendo necesario recurrir
a lo sealado en el artculo 4 referido.
Es posible que la habitualidad aplique
para un sujeto que realiza actividad
empresarial, cuando edific o mand a
edificar un bien inmueble (bien de inversin) para sus actividades empresariales;
sin embargo, por diferentes motivos, lo
vende en un determinado ao. En este
caso, ser considerado constructor si en
1 El artculo 4 del Reglamento de la Ley del IGV seala que se presume
habitualidad cuando el enajenante realice la venta de, por lo menos,
dos inmuebles dentro de un periodo de doce meses, debindose
aplicar a partir de la segunda transferencia del inmueble. De realizarse
en un solo contrato la venta de dos o ms inmuebles, se entender
que la primera transferencia es la del inmueble de valor menor.
Agrega que no se aplica para la transferencia de inmuebles que
hubieran sido mandados a edicar o edicados, total o parcialmente,
para efecto de su enajenacin.

ese mismo ao realiza la venta de un

segundo bien inmueble, estando esta
ltima gravada como primera venta de
bienes inmuebles. Al respecto, vase el
Informe N 331-2003-SUNAT/2B0000.
b. Qu entendemos por inmuebles
construidos totalmente por ella o
que hayan sido construidos total
o parcialmente por un tercero para
ella?
a) Construidos totalmente por ella: Quien
vende el bien lo construye.
b) Construidos parcialmente por un tercero para ella: Quien vende el bien
no lo construye sino un tercero sea
mediante:
- Contrato de construccin de suma
alzada: Se configura cuando el tercero construye parte del inmueble
y asume el costo del servicio,
insumos, materia prima, entre
otros2.
- Contrato de construccin de administracin: Se configura cuando
el tercero solo se encarga de
brindar el servicio de construccin
sin asumir costo alguno por los
materiales3.
De acuerdo con el artculo 3 de la
Ley del IGV, se entiende que el inmueble ha sido construido parcialmente
por un tercero cuando este ltimo
construya alguna parte del inmueble
(contrato a suma alzada) y/o asuma
cualquiera de los componentes del
valor agregado de la construccin
(contrato de construccin de administracin).
c) Construidos totalmente por un tercero
para ella: El tercero realiza la construccin del inmueble.

Informe Tributario

Primera venta de bienes inmuebles en la

Ley del IGV

3. Qu supuestos se consideran como primera venta de

bienes inmuebles y, por lo
tanto, tambin se encuentran
gravados con el IGV?
de acuerdo con el inciso d) del artculo 1
de la Ley del IGV y el inciso d) del artculo
2 de su Reglamento, las siguientes operaciones tambin se consideran primera
2 De acuerdo al artculo 1776 del Cdigo Civil, el obligado a hacer
una obra por ajuste alzado tiene derecho a compensacin por las
variaciones convenidas por escrito con el comitente, siempre que
signiquen mayor trabajo o aumento en el costo de la obra. El
comitente, a su vez, tiene derecho al ajuste compensatorio en caso
de que dichas variaciones signiquen menor trabajo o disminucin
en el costo de la obra.
3 Este servicio de construccin calica como un contrato de construccin (grava valor aadido de la construccin), operacin que al igual
que la primera venta de bienes inmuebles (grava valor aadido de
la venta del bien) se encuentra gravada con IGV.

Actualidad Empresarial

venta de bienes inmuebles y, por lo tanto,

estn gravadas con el IGV:
a) La posterior venta del inmueble que
realicen las empresas vinculadas con
el constructor, cuando el inmueble
haya sido adquirido directamente
de este o de empresas vinculadas
econmicamente con el mismo.
Los supuestos de vinculacin son
aquellos contenidos en el artculo 54
de la Ley del IGV4.
De acuerdo al Reglamento de la Ley
del IGV, la posterior venta de inmuebles est referida a las ventas que las
empresas vinculadas econmicamente al constructor realicen entre s y a
las efectuadas por estas a terceros no
vinculados.
Vende a (1):
Vende a (2):
Constructor
E. vinculada 1
al constructor

E. vinculada 2
a constructor
Vende
a (3):
Tercero no
vinculado

(1) Primera venta de bien, gravada con IGV.

(2) y (3) tambin se considera primera venta
inmueble, salvo que haya sido efectuada a valor
de mercado o a valor de tasacin, el que resulte
mayor (inciso d) del art. 9 LIGV).

b) Inmuebles en los que se efecten

trabajos de ampliacin (toda nueva
rea construida), remodelacin o
restauracin.
Si el bien es vendido por segunda vez
y se han realizado trabajos de ampliacin, remodelacin o restauracin;
estos se encontrarn gravados con el
impuesto, debindose calcular el valor
de estos trabajos de acuerdo con lo
dispuesto en el numeral 1 del artculo
2 del Reglamento de la Ley del IGV.
c) Venta realizada con posterioridad
a la resolucin, rescisin, nulidad o
anulacin de la venta gravada.
d) Venta que se efecte con posterioridad a la reorganizacin o traspaso de
empresas5.
4 Artculo 54. - DEFINICIONES
Para efectos de la aplicacin del Impuesto, se entiende por:
() b) Empresas vinculadas econmicamente, cuando:
1. Una empresa posea ms del 30% del capital de otra empresa,
directamente o por intermedio de una tercera.
2. Ms del 30% del capital de dos (2) o ms empresas pertenezca
a una misma persona, directa o indirectamente.
3. En cualesquiera de los casos anteriores, cuando la indicada proporcin del capital, pertenezca a cnyuges entre s o a personas
vinculadas hasta el segundo grado de consanguinidad o anidad.
4. El capital de dos (2) o ms empresas pertenezca, en ms del 30%,
a socios comunes de dichas empresas.
5. Por Reglamento se establezcan otros casos.
5 De acuerdo al numeral 7 del artculo 2 del Reglamento de la Ley
del IGV, se entiende por reorganizacin de empresas:
() a) A la reorganizacin de sociedades o empresas a que se
reeren las normas que regulan el Impuesto a la Renta.
b) Al traspaso en una sola operacin a un nico adquirente, del total
de activos y pasivos de empresas unipersonales y de sociedades
irregulares que no hayan adquirido tal condicin por incurrir en las
causales de los numerales 5 6 del Artculo 423 de la Ley N 26887,

Instituto Pacfico

4. Cundo nace la obligacin

tributaria?
En la fecha de percepcin del ingreso,
por el monto que se perciba, sea total
o parcial, inclusive cuando se denomine
arras, depsito o garanta siempre que
estas superen, de forma conjunta, el tres
por ciento del valor total del inmueble, de
acuerdo con lo dispuesto en el inciso f) del
artculo 4 de la Ley del IGV y numeral 3
del artculo 3 de su Reglamento.

5. Cul es la base imponible

a efectos del clculo del impuesto?
de acuerdo con el inciso d) del artculo 13
de la Ley del IGV y el numeral 9 del artculo
5 de su Reglamento, la base imponible
est constituida por el ingreso percibido
con exclusin del correspondiente al valor
del terreno el cual representa el 50% del
valor total de la transferencia del inmueble.

6. Teniendo en cuenta que el

terreno no est gravado con
IGV, cmo debe emitirse el
comprobante de pago?
El numeral 3 del artculo 5 del Reglamento de Comprobantes de Pago seala que
tratndose de la primera venta de bienes
inmuebles que realice el constructor, el
comprobante de pago debe ser emitido
y otorgado en la fecha en que se perciba
el ingreso, por el monto que se perciba.
Dado que la venta del terreno con el
bien construido sobre este constituye
una sola operacin debe emitirse un
solo comprobante de pago por el monto
percibido (Vase el Informe N 0392014-SUNAT/4B0000).

7. En qu supuestos la primera
venta de bienes inmuebles
que realice el constructor est
exonerada del IGV?
el inciso b) del Apndice I de la Ley del
IGV seala que dicha operacin est
exonerada, siempre que se cumpla con
los siguientes requisitos:
a) Valor de venta del bien no supere
las 35 UIT
Este importe incluye el valor del terreno.
Asimismo, la UIT es la que corresponde al
ejercicio en que se realiza la venta.
Si la venta de la vivienda comprende al
estacionamiento y el valor de ambos no
supera las 35 UIT, la venta de este ltimo
se encontrar gravada con IGV. No aplica
la accesoriedad a que se refiere el artculo
14 de la Ley del IGV, dado que no se
trata de bienes muebles o servicios sino de
un estacionamiento, considerado como
un bien inmueble.
con el n de continuar la explotacin de la actividad econmica a la
cual estaban destinados.

Asimismo, el Tribunal Fiscal mediante

RTF N 05429-3-2003 ha sealado que
no puede incluirse dentro de la categora
de vivienda a, entre otros, el estacionamiento; puesto que por vivienda debe
entenderse la constitucin que se emplea
para vivir, morar o residir.
Debe emitirse un comprobante de pago
por cada operacin, esto por la venta
del inmueble y por la venta del estacionamiento.
b) El bien debe ser destinado exclusivamente a vivienda
Puede ser adquirido del programa Mivienda o de cualquier otro proyecto de carcter
inmobiliario financiado por una entidad
bancaria. En este ltimo caso, el destino
como vivienda se corrobora con la revisin
de los planos, proyectos y la licencia.
c) Se haya presentado la licencia de
construccin y que haya sido admitida por la municipalidad correspondiente, de conformidad con lo
sealado por la Ley N 271576 y
su reglamento
Caso prctico
La empresa Jireh SA ha construido un
edificio con 12 departamentos para ser
destinados a vivienda. Si la venta de cada
departamento la realiza en el ejercicio
2014 a distintas personas, nos consulta
si cada operacin est exonerada del IGV
teniendo en cuenta que el precio de venta
asciende a S/.500,000 y tiene licencia de
funcionamiento.
Solucin
La empresa califica como constructor;
por lo tanto, la primera venta de estos
inmuebles se encontrara gravada con
IGV. Sin embargo, teniendo en cuenta
que se trata de viviendas y cuenta con
licencia, corresponde verificar si cumple el
lmite de 35 UIT sealado en el inciso b)
del Apndice I de la Ley del IGV para que
se considere una operacin exonerada.
Precio de venta: S/.500,000
a) Clculo del IGV (i)
S/.500,000/2.18: S/.229,358
IGV: S/.229,358*18% = S/.41,284
b) Clculo del precio de venta
Terreno: S/.229,358
Construccin: S/.229,358
IGV: S/.41,284
Total: S/.500,000
c) Determinacin de la exoneracin
35 UIT (ii): S/.133,000.
Valor de venta: S/.458,716
458,716>133,000 = Afecto al IGV
Notas:
(i): A efectos del clculo del IGV, la base
imponible no comprende el valor del
terreno que equivale al 50% del valor
total de la transferencia del inmueble.
(ii): UIT 2014: S/.3,800.
6 Ley de Regularizacin de Edicaciones, del Procedimiento para la
Declaratoria de Fbrica y del Rgimen de Unidades Inmobiliarias de
Propiedad Exclusiva y de Propiedad Comn

8. Aplica la prorrata?
El artculo 23 de la Ley del IGV seala
que para determinar el crdito fiscal, se
considerar como operacin no gravada
la venta del terreno; sin embargo, dado
que la venta del inmueble se encuentra gravada con el IGV, entonces debe
aplicarse uno de los mtodos a que se
refiere el numeral 6.1 del artculo 6 del
Reglamento de la Ley del IGV.
Los mtodos son los siguientes:
a) Mtodo de identificacin especfica. En
este caso el sujeto puede determinar
qu parte de sus compras gravadas se
destinan a: i) sus ventas gravadas y de
exportacin, ii) ventas no gravadas sin
incluir las exportaciones; y a iii) ventas
gravadas y no gravadas. En este ltimo
caso, se aplica la prorrata.
b) Mtodo de prorrata. En este caso el
sujeto no puede discriminar que parte
del IGV de sus compras corresponden
a sus ventas gravadas y no gravadas,
por lo que sobre este IGV se aplica la
prorrata.

Valor de venta del inmueble determinado de conformidad con

lo dispuesto en el artculo 14
Importe de de la Ley del IGV, aun cuando la
la opera- operacin no estuviera gravada
cin
con dicho impuesto, ms el IGV
de corresponder (1).
*Incluye el valor del terreno (2).
Importe
mnimo

No hay importe mnimo, es decir,

se aplica sobre cualquier monto,

Tasa

4% sobre el importe de la operacin.

Adquirente
Cuando el Cdp7 que deba
emitirse y entregarse por
la operacin, conforma las
normas sobre cdp, Permita
ejercer el derecho a crdito
fiscal o sustentar gastos o
costo a efecto tributario (3).

Sujetos
obligados

9. Esta operacin se encuentra

afecta a detraccin y retencin del IGV?
9.1. Detraccin
Mediante Resolucin de Superintendencia
N 022-2013/SUNAT, que modific la
Resolucin de Superintendencia N 1832004/SUNAT, se incorpor como operacin
sujeta al SPOT a las operaciones de venta
de bienes inmuebles gravadas con el IGV.
A continuacin, se expone los principales
alcances de la citada resolucin:

Proveedor

Al sujeto considerado como

constructor o empresa vinculada con el constructor a efectos
de la Ley del IGV que realice la
operacin de venta de inmuebles
prevista en el primer o segundo
prrafo del inciso d) del artculo
1 de la referida ley, segn corresponda, o al sujeto que efecte la
operacin sealada en el ltimo
prrafo del citado inciso.

Momento para
efectuar el
depsito

Proveedor
CDP que deba emitir y entregar NO PERMITA ejercer
el derecho a crdito fiscal
o sustentar gastos o costo a
efecto tributario.
RECIBA TOTALIDAD del
importe de la operacin sin
haberse acreditado el depsito respectivo.
Adquirente
Hasta la fecha de pago parcial o total proveedor del
bien inmueble o dentro del
quinto da hbil del mes
siguiente a aquel en que
se efecte la anotacin del
comprobante de pago en el
registro de compras, lo que
ocurra primero
Proveedor
CDP NO PERMITE ejercer
crdito fiscal, costo o gasto:
Hasta la fecha de pago parcial o total al proveedor.
Dentro del quinto hbil
siguiente de RECIBIDA LA
TOTALIDAD del importe de
la operacin (3).

Notas: 7
(1) En el Informe N 128-2013-SUNAT/4B0000,
indica que se entiende por valor venta a la
7 CDP: Comprobante de pago.

suma total que queda obligado a pagar el

adquirente, debiendo entenderse que esa
suma est integrada por el valor total
consignado en el comprobante de pago
de los bienes, incluyendo los cargos y lo
sealado en el artculo 14 de la Ley del
IGV.
(2) En el mencionado Informe, se concluye que el
importe sobre el cual se debe aplicar el SPOT,
es el importe materia de cancelacin consignado en cada comprobante de pago, esto
es, sobre la suma percibida por el proveedor
del inmueble, sea total o parcial, sin efectuar
deduccin alguna por concepto del valor del
terreno.
(3) El numeral ii) del inciso b) del artculo 7
de la R. S. N 022-2013/SUNAT, vigente a
partir del 01.02.2014, establece que esto es
sin perjuicio de la sancin que corresponda
al adquirente que omiti realizar el depsito
habiendo estado obligado a efectuarlo. Al
respecto, la Resolucin de Superintendencia
N 375-2013-SUNAT que modifica la R. S.
N 254-2004-SUNAT seala que si el sujeto
obligado (en este caso, el adquirente) realiza
la subsanacin (depsito de la detraccin)
antes que surta efecto cualquier notificacin
en la que se le comunica al infractor que ha
incurrido en infraccin, tiene una gradualidad
del 100%.
(4) El notario debe informar a Sunat, mediante
un escrito cuyos requisitos se encuentran
detallados en la mencionada resolucin de
superintendencia y dentro de los primeros
cinco das hbiles de cada mes, los casos
en los que el sujeto obligado no hubiera
acreditado ante este funcionario el pago
del ntegro del depsito que corresponda a
alguna de las operaciones venta de inmuebles gravadas con IGV, cuya escritura pblica
hubiese sido extendida en el mes anterior.
Esto ltimo se produce cuando se concluye
con el proceso de firmas de la mencionada
escritura.

9.2. Retencin
De acuerdo con el artculo 2 de la
Resolucin de Superintendencia N 0372002/SUNAT, la primera venta de bienes
inmuebles est sujeta al Rgimen de
Retenciones del IGV, debindose retener
(3%) en el momento en que se realice el
pago total o parcial.

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