CONTRATOS INMOBILIARIOS

Elaboracin y Gestin
Expositor:
Dr. Josu M. Castillo Seminario
21 y 22 de Agosto de 2014

FUNDAMENTOS Y ASPECTOS
GENERALES DE LOS CONTRATOS
Nocin de contrato
El contrato es el acuerdo de dos o ms partes
para crear, regular, modificar o extinguir una
relacin jurdica patrimonial.
Perfeccin de contratos
Los contratos se perfeccionan por el
consentimiento de las partes, excepto aquellos
que, adems, deben observar la forma sealada
por la ley bajo sancin de nulidad.

 Rgimen legal de los contratos.- Todos los contratos

de derecho privado, inclusive los innominados,
quedan sometidos a las reglas generales contenidas
en el Cdigo Civil.
Libertad contractual.- Las partes pueden determinar
libremente el contenido del contrato, siempre que
no sea contrario a norma legal de carcter
imperativo.
Regla y lmites de la contratacin.- La ley, por
consideraciones de inters social, pblico o tico
puede imponer reglas o establecer limitaciones al
contenido de los contratos.

 Primaca de la voluntad.- Las disposiciones de

la ley sobre contratos son supletorias de la
voluntad de las partes.
Incapaces.- Slo los incapaces no privados de
discernimiento pueden celebrar contratos
relacionados con las necesidades ordinarias
de su vida diaria.
Contratos con reserva.- Es vlido el contrato
cuando las partes han resuelto reservar
alguna estipulacin, siempre que con
posterioridad la reserva quede satisfecha, en
cuyo caso opera retroactivamente.

 Obligatoriedad .- Los contratos son obligatorios en

cuanto se haya expresado en ellos. Se presume que
la declaracin expresada en el contrato responde a la
voluntad comn de las partes y quien niegue esa
coincidencia debe probarla.
Buena Fe.- Los contratos deben negociarse,
celebrarse y ejecutarse segn las reglas de la buena
fe y comn intencin de las partes.
Efectos.- Los contratos slo producen efectos entre
las partes que los otorgan y sus herederos, salvo en
cuanto a stos si se trata de derechos y obligaciones
no trasmisibles (Ej. Usufructo, Comodato).

 Gastos y tributos del contrato.- Los gastos y tributos

que origine la celebracin de un contrato se dividen
por igual entre las partes, salvo disposicin legal o
pacto distinto.
1700 Cod. Civil

Fin de contratos continuados.- En los contratos de

ejecucin continuada que no tengan plazo
convencional o legal determinado, cualquiera de las
partes puede ponerle fin mediante aviso previo
remitido por la va notarial con una anticipacin no
menor de treinta das. Transcurrido el plazo
correspondiente el contrato queda resuelto de pleno
derecho.

Declarado Juridicamente (Reatroactivo)

Rescisin.- La rescisin deja sin efecto un contrato

por causal existente al momento de celebrarlo.
Resolucin.- La resolucin deja sin efecto un
contrato vlido por causal sobreviniente a su
Posterior
celebracin.
Efectos retroactivo de la rescisin.- La rescisin se
declara judicialmente, pero los efectos de la
sentencia se retrotraen al momento de la celebracin
del contrato.
Efectos retroactivo de la resolucin.- La resolucin
se invoca judicial o extrajudicialmente. En ambos
casos, los efectos de la sentencia se retrotraen al
momento en que se produce la causal que la motiva.

 El Consentimiento.El contrato queda

perfeccionado en el momento y lugar en que la
aceptacin es conocida por el oferente.
Contratacin entre ausentes.- La oferta, su
revocacin, la aceptacin y cualquier otra
declaracin contractual dirigida a determinada
persona se consideran conocidas en el momento en
que llegan a la direccin del destinatario, a no ser
que este pruebe haberse encontrado, sin su culpa,
en la imposibilidad de conocerla.
Contraoferta.- La aceptacin tarda, y, la oportuna
que no sea conforme a la oferta, equivalen a una
contraoferta.

Subasta Judicial (Remate Publico)

Subasta.- En la subasta, la convocatoria es una

invitacin a ofrecer y las posturas son las ofertas.
La obligatoriedad de cada postura cesa desde que se
formula otra mejor.
El contrato se celebra cuando el subastador adjudica
la buena pro al postor que hasta ese momento ha
formulado la mejor postura vlida.
Contrato por adhesin.- El contrato es por adhesin
cuando una de las partes, colocada en la alternativa
de aceptar o rechazar ntegramente las
estipulaciones fijadas por la otra parte, declara su
voluntad de aceptar.

 Clusulas generales de contratacin.- Las clusulas

generales de contratacin son aqullas redactadas
previa y unilateralmente por una persona o entidad,
en forma general y abstracta, con el objeto de fijar el
contenido normativo de una serie indefinida de
futuros contratos particulares.
En estos contratos, el consumo del bien o la
utilizacin del servicio genera de pleno derecho la
obligacin de pago a cargo del cliente, aun cuando
no haya formalizado el contrato o sea incapaz.
Se presume que la contraparte ha conocido las
clusulas generales de contratacin cuando han sido
puestas en conocimiento del pblico mediante
adecuada publicidad.

OBJETO DEL CONTRATO

El objeto de todo contrato consiste en crear, regular,
modificar o extinguir obligaciones y debe ser
especificado en una clusula del mismo.
La obligacin que es objeto del contrato debe ser
lcita y la prestacin en que consiste la obligacin y el
bien que es objeto de ella deben ser posibles.
La prestacin materia de la obligacin creada por el
contrato puede versar sobre:
1.- Bienes futuros, antes de que existan. Contratos Inmoboliarios
2.- Bienes ajenos o afectados en garanta o
Vender Bien Ajeno (codigo Civil)
"Promesa de venta de bien ajeno"
embargados o sujetos a litigio.
poder del hijo del dueo
- Hipotecas
- Medidas Cautelares

 Cumplimiento sobre bien futuro.- Cuando la

obligacin creada por el contrato recae sobre un bien
futuro, el compromiso de entrega queda
subordinado a su existencia posterior. Si la falta de
entrega obedece a causas imputables al obligado, el
acreedor puede recurrir a los derechos que le
confiere la ley.
Compraventa de inmueble futuro .- En la venta de
un bien donde ambas partes saben que es futuro, el
contrato est sujeto a la condicin suspensiva de que
llegue a tener existencia. Si no hay inmueble, en el
plazo estipulado, el contrato se rescinde, es decir,
queda sin efecto, sin perjuicio de una indemnizacin
Queda sin efecto
a favor del comprador.

FORMA DEL CONTRATO

Se presume que la forma que las partes convienen
adoptar anticipadamente y por escrito es requisito
indispensable para la validez del acto, bajo sancin
de nulidad.
Si por mandato de la ley o por convenio debe
otorgarse escritura pblica, las partes pueden
Si fuera
ubicable compelerse recprocamente a llenar la formalidad
requerida. (Mediante un Juicio, previo intento de
Conciliacin)
Modificacin del contrato.- Las modificaciones del
contrato original deben efectuarse en la forma
prescrita para ese contrato. -- Testamento
Sucesion Intestada
registros publicos
Minuta ingresada a la notaria
Contrato Privado

Si los documentos fueron iguales, por antiguedad

CONTRATOS PREPARATORIOS
Obligados a celebrar el Contrato
Compromiso de contratar.- Por el compromiso de
contratar las partes se obligan a celebrar en el futuro
un contrato definitivo y debe contener, por lo menos,
los elementos esenciales del contrato definitivo. Partes
Compra - venta

El
plazo
del
compromiso
de
contratar
debe
ser
Importante
determinado o determinable. Si no se estableciera el
plazo, ste ser de un ao y puede ser renovado a su
vencimiento por un plazo no mayor que el indicado y
as sucesivamente.
El incumplimiento de una parta faculta a la otra a
exigir judicialmente la celebracin del contrato o, a
solicitar se deje sin efecto el compromiso de
contratar y en ambos casos una indemnizacin.

 Contrato de opcin.- Por el contrato de opcin, una

de las partes queda vinculada Obligada
a su declaracin de
celebrar en el futuro un contrato definitivo y la otra
tiene el derecho exclusivo de celebrarlo o no.
Una de las partes se reserva el derecho de vender
Contrato de opcin recproca.- Puede acordarse que
el derecho de opcin sea ejercitado indistintamente
Cualquiera de los 2 lo cancela
por cualquiera de las partes.
El contrato de opcin debe contener todos los
elementos y condiciones del contrato definitivo.
El plazo del contrato de opcin debe ser
determinado o determinable. Si no se estableciera el
plazo, ste ser de un ao a cuyo vencimiento, las
partes pueden renovarlo por un plazo no mayor al
indicado y as sucesivamente.

 Formalidad en Contratos Preparatorios

Los contratos preparatorios son nulos si no se
celebran en la misma forma que la ley
prescribe para el contrato definitivo bajo
sancin de nulidad.

INCUMPLIMIENTO DE CONTRATOS
La parte perjudicada con el incumplimiento de la otra
puede requerirla mediante carta por va notarial para
que satisfaga su prestacin, dentro de un plazo no
menor de quince das, bajo apercibimiento de que,
en caso contrario, el contrato queda resuelto. Resolucion; cuando
se incurre en la
Si la prestacin no se cumple dentro del plazo causal
sealado, el contrato se resuelve de pleno derecho,
quedando a cargo del deudor la indemnizacin de
daos y perjuicios.
A partir de la fecha de la citacin con la demanda de
resolucin, la parte demandada queda impedida de
cumplir su prestacin.

 Condicin resolutoria
Puede convenirse expresamente que el contrato se
resuelva cuando una de las partes no cumple
determinada prestacin a su cargo, establecida con
Clausula destina otro uso
toda precisin.
Ejm. Casa Habitacion, prohibido mascotas
La resolucin se produce de pleno derecho cuando la
parte interesada comunica a la otra que quiere
valerse de la clusula resolutoria. por Carta Notarial

 Cesin de Posicin Contractual.- En los contratos

con prestaciones no ejecutadas total o parcialmente,
cualquiera de las partes puede ceder a un tercero su
por pagar
posicin contractual. Saldo
por un Tercero por capacidad de Pago
Se requiere que la otra parte preste su conformidad
antes, simultneamente o despus del acuerdo de
cesin.
La forma de la trasmisin, la capacidad de las partes
intervinientes, el consentimiento y las relaciones
entre los contratantes se definen en funcin del acto
que sirve de base a la cesin.
Compra - Venta
Arrendamiento

Arrendamiento

Excesiva Onerosidad de la Prestacin.- En los

contratos de ejecucin continuada, peridica o
diferida, si la prestacin llega a ser excesivamente
onerosa por acontecimientos extraordinarios e
imprevisibles, la parte perjudicada puede solicitar al
juez que la reduzca o que aumente la
contraprestacin, a fin de que cese la excesiva
acuerdo un pago en Dolares y se dispara el precio (triplica),
onerosidad. Sipodria
solicitar se reduzca
Si ello no fuera posible por la naturaleza de la
prestacin, por las circunstancias o si lo solicitara el
demandado, el juez decidir la resolucin del
contrato.
No procede la accin, cuando su ejecucin se ha
diferido por dolo o culpa de la parte perjudicada.

 Lesin.- La accin rescisoria por lesin slo puede

ejercitarse cuando la desproporcin entre las
prestaciones al momento de celebrarse el contrato
es mayor de las dos quintas partes y siempre que tal
desproporcin resulte del aprovechamiento por uno
de los contratantes de la necesidad apremiante del
otro. Si la desproporcin fuera igual o superior a las
dos terceras partes, el aprovechamiento se presume.
venta de una propiedad en crisis y solicita la rescesion
La desproporcin entre las prestaciones se apreciar
segn el valor que tengan al tiempo de celebrarse el
contrato.
Fenece el proceso si el demandado, dentro del plazo
para contestar la demanda, consigna la diferencia del
valor.

Codigo Civil: Reconocimiento

Contrato en Favor de Tercero.- Por el contrato en

favor de tercero, el promitente se obliga frente al
estipulante a cumplir una prestacin en beneficio de
tercera persona.
Promesa de obligacin o hecho de tercero.- Se
puede prometer la obligacin o el hecho de un
tercero, con cargo de que el promitente quede
obligado a indemnizar al otro contratante si el
tercero no asume la obligacin o no cumple el hecho
de la propiedad de un hijo la
prometido, respectivamente. Venta
propiedad que le pertenece al Padre
Contrato por Persona a Nombrar.- Puede convenirse
que cualquiera de las partes se reserve la facultad de
nombrar posteriormente a un tercero que asuma los
derechos y las obligaciones derivadas de aquel acto.

ARRAS
Arras Confirmatorias .La entrega de arras
confirmatorias importa la conclusin del contrato.
Si la parte que hubiese entregado las arras no
cumple la obligacin por causa imputable a ella, la
otra parte puede dejar sin efecto el contrato
conservando las arras. Si quien no cumpli es la
parte que las ha recibido, la otra puede dejar sin
efecto el contrato y exigir el doble de las arras.
Si la parte que no ha incumplido la obligacin
prefiere demandar la ejecucin o la resolucin del
contrato, la indemnizacin de daos y perjuicios se
regula por las normas generales.

 Arras de retractacin.- La entrega de las arras

de retractacin slo es vlida en los contratos
preparatorios y concede a las partes el
derecho de retractarse de ellos.
Si se retracta la parte que entrega las arras, las
pierde en provecho del otro contratante.
Si se retracta quien recibe las arras, debe
devolverlas dobladas al tiempo de ejercitar el
derecho.
En ambos casos, si se celebra el contrato
definitivo, quien recibe las arras las devolver
de inmediato o las imputar sobre su crdito.

 Obligacin de Saneamiento .- El transferente est

obligado a restituir el valor actual del bien e
indemnizar si actu con dolo o culpa, en caso de:
Saneamiento por eviccin.- Cuando el adquirente es
privado total o parcialmente del derecho a la
propiedad, uso o posesin de un bien en virtud de
resolucin judicial o administrativa firme y por razn
de un derecho de tercero, anterior a la transferencia.
No perceptible con los sentidos
Saneamiento por vicios ocultos.- Existentes al
momento de la transferencia, que el adquiriente no
pudo conocer actuando con diligencia ordinaria, y
que no permitan destinar el bien a la finalidad para la
cual fue adquirido o que disminuyan su valor.

CONTRATO DE COMPRAVENTA
Por la compraventa el vendedor se obliga a
transferir la propiedad de un bien al
comprador y ste a pagar su precio en dinero.
La sola obligacin de enajenar un inmueble
determinado hace al acreedor propietario de
l, salvo disposicin legal diferente o pacto en
contrario.
Pueden venderse los bienes existentes o que
puedan existir, que sean determinados o
susceptibles de determinacin.

Agente Inmobiliario - Corretaje (registrado)

vender

Se le debe la entrega del bien (inmueble)

Describirlo bien

 Compra venta de bien futuro

En la venta de un bien que ambas partes saben que
es futuro, el contrato est sujeto a la condicin
suspensiva de que llegue a tener existencia.
Compromiso de venta de bien ajeno
Si una de las partes se compromete a obtener que la
otra adquiera la propiedad de un bien que ambas
saben que es ajeno, queda obligada a indemnizar al
otro contratante si no se llega a producirla
transferencia en el plazo acordado.
Si el bien es parcialmente ajeno, el comprador puede
optar entre solicitar la rescisin del contrato e
indemnizacin o la reduccin del precio.

 El Precio.- Es un elemento esencial del contrato,

debe ser acordado por las partes, su monto y la
forma de pago debe indicarse
El comprador est obligado a pagar el precio en el
momento, de la manera y en el lugar pactados.
Es obligacin del vendedor perfeccionar la
Elevar Escritura
transferencia de la propiedad del bien.
El vendedor debe entregar los documentos y ttulos
relativos a la propiedad del bien vendido, salvo pacto
distinto.
El bien debe ser entregado inmediatamente despus
de celebrado el contrato, salvo pacto distinto.

 Improcedencia de la accin resolutoria

Las partes pueden convenir que el vendedor pierde
el derecho a optar por la resolucin del contrato si el
comprador hubiese pagado determinada parte del
precio, en cuyo caso el vendedor slo podr optar
por exigir el pago del saldo.
Efectos de la resolucin por falta de pago
La resolucin del contrato por incumplimiento del
comprador da lugar a que el vendedor devuelva lo
recibido, teniendo derecho a una compensacin
equitativa por el uso del bien y a la indemnizacin de
los daos y perjuicios, salvo pacto en contrario.
Si no hay acuerdo
- Conciliacio
- Juicio

 Transferencia del riesgo

El riesgo de prdida de bienes ciertos, no imputables
a los contratantes, pasa al comprador en el momento
de su entrega.
Transferencia del riesgo antes de la entrega
El riesgo de prdida pasa al comprador antes de la
entrega de los bienes si, encontrndose a su
disposicin, no los recibe en el momento sealado
en el contrato para la entrega.
Si no aparece en clausula, enviar carta Notarial, comunicando la transferencia

 Compraventa Sobre Medida.- En la compraventa de

un bien con la indicacin de su extensin o cabida y
por un precio en razn de un tanto por cada unidad
de extensin o cabida, el vendedor est obligado a
entregar al comprador la cantidad indicada en el
contrato. Si ello no fuese posible, el comprador est
obligado a pagar lo que se halle de ms, y el
vendedor a devolver el precio correspondiente a lo
que se halle de menos. Aplica a terreno (hectarias)
Rescisin de la compraventa sobre medida.- Si el
exceso o falta en la extensin o cabida del bien
vendido es mayor que un dcimo de
la indicada en el
10%
contrato, el comprador puede optar por su rescisin.

Asi como esta y donde esta

Compraventa ad corpus.- Si el bien se vende

fijando precio por el todo y no con arreglo a su
extensin o cabida, aun cuando sta se
indique en el contrato, el comprador debe
pagar la totalidad del precio a pesar de que se
compruebe que la extensin o cabida real es
diferente.
Sin embargo, si se indic en el contrato la
extensin o cabida, y la real difiere de la
sealada en ms de una dcima parte, el
precio sufrir la reduccin o el aumento
proporcional.
Generalmente en Lima
Ejm: el bien futuro (proyecto) es Ad Corpus, asi no indique se asume

se puede tener "Acceso de

registros" con el dato de la
partida electronica.

10%, tambien se
puede ajustar

PACTOS QUE PUEDEN INTEGRAR LA COMPRAVENTA

Compra venta con reserva de propiedad.- En la
compraventa puede pactarse que el vendedor se
reserva la propiedad del bien hasta que se haya
pagado todo el precio o una parte determinada de l,
aunque el bien haya sido entregado al comprador,
quien asume el riesgo de su prdida o deterioro
desde el momento de la entrega.
Pacto de Retroventa.- Puede pactarse que el
Parecido a
la opcion
vendedor adquiere el derecho de resolver
unilateralmente el contrato, sin necesidad de
decisin judicial, durante un plazo mximo de dos
aos, pudiendo pactarse un plazo menor.

 Derecho de Retracto.- El derecho de retracto

es el que la ley otorga a determinadas
personas (el copropietario, el litigante, el
propietario, en la venta del usufructo, el
propietario del suelo, el propietario de la tierra
colindante) para subrogarse en el lugar del
comprador y en todas las estipulaciones del
contrato de compraventa.
El retrayente debe reembolsar al adquiriente
el precio, los tributos y gastos pagados por
ste y, en su caso, los intereses pactados.
Sociedad o Heredado

Zona Rustica

Hermano o socio (no comunicado)

Codigo Civil
Venta de Casa
- 1era opcion Inquilino
- Plazo de 15 dias, carta Notarial
- Coopropietario

Trueque

Permuta.- Por la permuta los permutantes se obligan

a transferirse recprocamente la propiedad de
bienes, rigindose por las disposiciones sobre
compraventa, en lo que le sean aplicables.
Juridica
Donacin .- Por la donacin el donante se obliga a
transferir gratuitamente al donatario la propiedad de
un bien. La donacin que ha de producir sus efectos
por muerte del donante, se rige por las reglas
establecidas para la sucesin testamentaria.
No puede ser mayor al testamento, 2/3 partes de bienes para herederos forzosos, 1/3 donacion
La donacin de bienes inmuebles, debe hacerse por
escritura pblica, con indicacin individual del
inmueble o inmuebles donados, de su valor real y el
de las cargas que ha de satisfacer el donatario, bajo
Asilo de Ancianos, Universidad Catolica
sancin de nulidad.

SUNAT: Ley de Impuesto a la renta

- Contador
- Abogado
Regimen

Impuesto al Arrendamiento 5%
CAIRPE: Camara de "Agentes
Inmobiliarios" registrados del Peru

ARRENDAMIENTO
Por el arrendamiento el arrendador se obliga a ceder
temporalmente al arrendatario el uso de un bien por
cierta renta convenida.
Puede dar en arrendamiento el que tenga esta
facultad respecto de los bienes que administra.
El copropietario de un bien indiviso no puede
arrendarlo sin consentimiento de los dems
partcipes. Sin embargo, si lo hace, el arrendamiento
es vlido si los dems copropietarios lo ratifican
Documento
SAC
expresa o tcitamente Si los bienes no dicen nada
Separar tus bienes
El pago de la renta puede pactarse por perodos
vencidos o adelantados. A falta de estipulacin, se
entiende que se ha convenido por perodos vencidos.

 Obligaciones del Arrendador

El arrendador est obligado a entregar al
arrendatario el bien arrendado con todos sus
accesorios, en el plazo, lugar y estado convenidos.
Mantener al arrendatario en el uso del bien durante
el plazo del contrato y a conservarlo en buen estado
Delito actos perturbatorios
- Corte de luz y Agua
para el fin del arrendamiento. Mandato
judicial
Realizar durante el arrendamiento todas las
reparaciones necesarias, salvo pacto distinto.
Obligaciones del arrendatario
Recibir el bien, cuidarlo diligentemente y usarlo para
el destino que se le concedi en el contrato o al que
pueda presumirse de las circunstancias.

 Pagar puntualmente la renta en el plazo y lugar

convenidos y, a falta de convenio, cada mes, en su
domicilio.
Arbitrios, Impuesto Predial
Pagar puntualmente los servicios pblicos
suministrados
en
beneficio
del
bien.
Dar aviso inmediato al arrendador de cualquier
usurpacin, perturbacin o imposicin de
servidumbre que se intente contra el bien.
Permitir al arrendador que inspeccione por causa
Hrs. escrito
justificada el bien, previo aviso de siete das. 48puede
variar.
Efectuar las reparaciones que le correspondan
conforme a la ley o al contrato.

 No hacer uso imprudente del bien o contrario al

Parametros Sociales
orden pblico o a las buenas costumbres. (depende de la Zona)
Miraflores, Cercado
No introducir cambios ni modificaciones en el bien,
sin asentimiento del arrendador.
No subarrendar el bien, total o parcialmente, ni
ceder el contrato, sin asentimiento escrito del
arrendador.
Devolver el bien al arrendador al vencerse el plazo
del contrato en el estado en que lo recibi, sin ms
deterioro que el de su uso ordinario.
Cumplir las dems obligaciones que establezca la ley
o el contrato.

 Subarrendamiento.- Es el arrendamiento total o

parcial del bien arrendado que celebra el
arrendatario en favor de un tercero, a cambio de una
renta, con asentimiento escrito del arrendador.
Tanto el subarrendatario como el arrendatario estn
obligados solidariamente ante el arrendador por las
obligaciones asumidas por el arrendatario.
Arrendador cobro de deuda afecta al Arrendatario y Sub arrendatario
Se puede ceder a un 3ero si dueo acepta

Cesin del arrendamiento.- Constituye la trasmisin

de los derechos y obligaciones del arrendatario en
favor de un tercero que lo sustituye y se rige por las
reglas de la cesin de posicin contractual.

Causales de Resolucin de Contrato de Arrendamiento

Si el arrendatario no ha pagado la renta del mes
anterior y se vence otro mes y adems quince das.
Si el arrendatario
necesit que hubiese contra l
retrazo 1 mes, juicio
sentencia para pagar la renta, y se vence con exceso
de quince das el plazo siguiente sin que haya pagado
la nueva renta devengada.
Si el arrendatario da al bien destino diferente o
Ejm: alquiler de
casa,
uso de un bar
permite algn acto contrario al orden pblico.
Mascotas; se debe realizar constatacin policial, notarial, tomar fotos.
Por subarrendar o ceder el arrendamiento contra
pacto expreso, o sin asentimiento escrito del
Todas las causales tienen que probarse
arrendador.
Si el arrendador o el arrendatario no cumplen
cualesquiera de sus obligaciones.

 Conclusin del Arrendamiento.- El arrendamiento

de duracin determinada concluye al vencimiento
del plazo establecido por las partes, sin que sea
necesario aviso previo de ninguna de ellas.
Continuacin de arrendamiento.- Vencido el plazo
del contrato, si el arrendatario permanece en el uso
del bien arrendado, no se entiende que hay
renovacin tcita, sino la continuacin del
arrendamiento, bajo sus mismas estipulaciones,
hasta que el arrendador solicite su devolucin, la
cual puede pedir en cualquier momento.
Ley respalda al dueo y solicita retirarse
Se pone fin a un arrendamiento de duracin
indeterminada dando aviso judicial o extrajudicial al
Alquiler Maximo 10 Aos
otro contratante.

Venta

Enajenacin del bien arrendado

En caso de enajenacin del bien arrendado se
proceder del siguiente modo:
Como dueo alquilo y lo vendo
Si el arrendamiento estuviese inscrito, el adquirente
deber respetar el contrato, quedando sustituido
desde el momento de su adquisicin en todos los
derechos y obligaciones del arrendador.
Si el arrendamiento no ha sido inscrito, el adquirente
puede
darlo
por
concluido.
Excepcionalmente, el adquirente est obligado a
respetar el arrendamiento, si asumi dicha
no esta en registros Publicos como alquiler puedo cancelar.
obligacin. SiPuedo
Inscribir el Alquiler en registros publicos (escritura publica) +
2 Aos Empresas.

NUEVA LEY SOBRE ARRENDAMIENTOS

LEY N 30201 PUBLICADA EL MIRCOLES 28 DE
Metodo: Ojo de buen cubero
MAYO 2014
Juez --> Citerio
La Ley N 30201 entrar en vigencia el 1 de agosto
de 2014, modifica el Cdigo Procesal Civil
Contratos de arrendamiento de inmuebles, con
firmas legalizadas ante notario pblico o juez de paz.
Clusula de allanamiento a futuro del arrendatario.
Para la restitucin del bien por conclusin del
contrato o por resolucin del mismo por falta de
pago.

 El Juez notifica la demanda al arrendatario para que,

dentro del plazo de seis das, acredite la vigencia del
contrato de arrendamiento o la cancelacin del
alquiler adeudado.
Vencido el referido plazo, sin que se acredite lo antes
sealado, el Juez ordena el lanzamiento en quince
das hbiles.
El Poder Ejecutivo deber emitir el correspondiente
reglamento dentro de los 30 das hbiles de su
entrada en vigencia.
Centrales de Riesgo "Sentinel" (Parecido
a INFOCORP)

 Registro de Deudores Judiciales Morosos

Conforme a lo dispuesto, el Poder Judicial
implementar y tendr a su cargo un Registro de
Deudores Judiciales Morosos, donde se inscribir los
inquilinos o arrendatarios cuya deuda impaga por
arrendamientos hay sido judicialmente reconocida,
con el objeto de que sea de conocimiento pblico.
Clusula de Allanamiento a Futuro del Arrendatario
Es un acuerdo expreso que podr adicionarse a los
contratos de arrendamiento de inmuebles. Mediante
dicha clusula, el arrendatario se compromete a
desocupar inmediatamente el predio, previo
requerimiento judicial.

 El Allanamiento futuro proceder si es que se

presenta alguna de estas dos causales: conclusin del
contrato o resolucin del arrendamiento por falta de
pago de las rentas convenidas.
Formalidad que deber reunir la clusula de
allanamiento.- Primero, debe tratarse de una
clusula incluida en un contrato redactado por
escrito. No proceder, por lo tanto, en contratos
verbales.
Y, en segundo lugar, el contrato de arrendamiento
debe contar con firmas legalizadas ante notario
pblico o juez de paz (en aquellos lugares donde no
haya notario).

Ejemplos de clusula de allanamiento a futuro

No existe una clausula tipo pero aqu unos ejemplos:
Tomado del Internet

EJEMPLO 1: Las partes declaran que EL ARRENDATARIO se

somete a la clusula de allanamiento a futuro, prevista en el
artculo 594 del Cdigo Procesal Civil. En consecuencia, en
caso de incurrir en ms de dos meses y medio de
incumplimiento en el pago de la renta convenida o de haberse
concluido el plazo del contrato, EL ARRENDATARIO deber
desocupar y restituir inmediatamente el bien a EL
ARRENDADOR, conforme a los trminos del mencionado
artculo. En ese sentido, EL ARRENDATARIO se compromete a
contradecir dicha demanda solo si ha pagado las rentas
convenidas o el contrato an sigue vigente.

Del Profe

EJEMPLO 2: " EL ARRENDATARIO declara que, se somete

expresamente y legalizando su firma, al allanamiento
voluntario a futuro, previsto en el artculo 594 del Cdigo
Procesal Civil, modificado por Ley 30201 y que, de incurrir en
causal de resolucin de contrato por falta de pago o de
vencimiento del plazo del contrato, deber desocupar y
restituir inmediatamente el bien arrendado, so pena de ser
demandado ante el poder Judicial, en cuyo caso deber
reembolsar los costos y costas del juicio
Costos de Abogado, Pagos x juicio

Los contratos deben ser redactados en forma

especial y especfica para cada caso. Adicionalmente
sera recomendable que se incluyan en el contrato
clusulas de mora automtica y de vencimiento
- Falta de Pago, Vencimiento de contrato
automtico del contrato. Demando
de desalojo con condena de futuro(6 meses antes de
concluir el contrato) a ejecutarse a los 6 dias de vecimiento del
contrato [una manera de asegurarse] Art. 1697 / 593

 Restitucin inmediata del inmueble a su propietario

Esta clusula de allanamiento permitir la restitucin
del inmueble solo cuando se presenten dos
situaciones: i) haya concluido el contrato de
arrendamiento o, ii) cuando este haya sido resuelto
por falta de pago. Esto ltimo, siempre que se deba
ms de dos meses y medio de renta (art. 1697 del
Cdigo Civil).

La norma establece que es competente para conocer

la solicitud de restitucin del inmueble, en contratos
con clusulas de allanamiento, el juez del lugar
donde se encuentra el bien materia del contrato.
Este es el juez de paz letrado de dicha jurisdiccin.

 Procedimiento judicial expeditivo. El arrendador deber presentar la demanda ante el

juez de paz letrado competente. Una vez recibida y
admitida a trmite, el juez deber notificarla al
arrendatario.
El arrendatario solo podr oponerse a la restitucin
del inmueble si logra acreditar dos cosas: que el
contrato de arrendamiento sigue vigente o que ha
cancelado el alquiler adeudado. Para ello solo cuenta
con 6 das de plazo desde que le es notificada la
demanda.

 Vencido el plazo establecido sin que el arrendatario

logre acreditar que el contrato sigue vigente o que
pag la renta, el juez ordenar el lanzamiento en 15
das hbiles, de conformidad con el artculo 593 del
Cdigo Procesal Civil.
El artculo seala que consentida o ejecutoriada la
sentencia que declara fundada la demanda, el
lanzamiento se ejecutar contra todos los que
ocupen el predio, aunque no hayan participado en el
proceso o no aparezcan en el acta de notificacin.

 Cobro de las rentas impagas

La deuda del arrendatario judicialmente reconocida
origina su inscripcin en el Registro de Deudores
Judiciales Morosos. Dicha inscripcin tendr vigencia
hasta la extincin de la obligacin.

Pero, adems, el arrendador tiene el derecho de

requerir el pago de dichos adeudos en un proceso
nico de ejecucin. Para ello, debe acreditar
instrumentalmente la relacin contractual (art. 688,
inc. 9 del Cdigo Procesal Civil).

Artculo 688.- Ttulos ejecutivos

Slo se puede promover ejecucin en virtud de ttulos ejecutivos de naturaleza
judicial o extrajudicial segn sea el caso. Son ttulos ejecutivos los siguientes:
1. Las resoluciones judiciales firmes;
2. Los laudos arbitrales firmes;
3. Las Actas de Conciliacin de acuerdo a ley;
4. Los Ttulos Valores que confieran la accin cambiaria, debidamente protestados
o con la constancia de la formalidad sustitutoria del protesto respectiva; o, en su
caso, con prescindencia de dicho protesto o constancia, conforme a lo previsto en
la ley de la materia;
5. La constancia de inscripcin y titularidad expedida por la Institucin de
Compensacin y Liquidacin de Valores, en el caso de valores representados por
anotacin en cuenta, por los derechos que den lugar al ejercicio de la accin
cambiaria, conforme a lo previsto en la ley de la materia;
6. La prueba anticipada que contiene un documento privado reconocido;
7. La copia certificada de la Prueba anticipada que contiene una absolucin de
posiciones, expresa o ficta;
8. El documento privado que contenga transaccin extrajudicial;
9. El documento impago de renta por arrendamiento, siempre que se acredite
instrumentalmente la relacin contractual.

 PROCESO DE DESALOJO CON CONDENA A FUTURO

Hasta antes de la promulgacin de la ley exista la
figura de la Sentencia con condena de futuro, lo que
quiere decir que el desalojo poda demandarse antes
del vencimiento del plazo para restituir el bien. Sin
embargo, de ampararse la demanda, el lanzamiento
slo puede ejecutarse luego de seis das de vencido
el plazo, es decir haba que empezar el juicio, aunque
an no se haya vencido el contrato y no aplicaba para
el caso de falta de pago de la renta.
Si el emplazado se allanara a la demanda y al
vencimiento del plazo pusiera el bien a disposicin
del demandante, ste deber pagar las costas y
costos del proceso.

 El artculo 5 de la Ley N 30201, publicada el 28 mayo

2014, ha modificado este procedimiento,
permitiendo ahora que pueda realizarse despus de
vencido el plazo y adems que procede tambin en
caso de falta de pago
Sentencia con condena de futuro. El desalojo puede demandarse antes del vencimiento
del plazo para restituir el bien. Sin embargo, de
ampararse la demanda, el lanzamiento slo puede
ejecutarse luego de seis das de vencido el plazo.
Si el emplazado se allanara a la demanda y al
vencimiento del plazo pusiera el bien a disposicin
del demandante, ste deber pagar las costas y
costos del proceso.

 En los contratos de arrendamiento de inmuebles, con

firmas legalizadas ante notario pblico o juez de paz,
en aquellos lugares donde no haya notario pblico,
que contengan una clusula de allanamiento a futuro
del arrendatario, para la restitucin del bien por
conclusin del contrato o por resolucin del mismo
por falta de pago conforme a lo establecido en el
artculo 1697 del Cdigo Civil, el Juez notifica la
demanda al arrendatario para que, dentro del plazo
de seis das, acredite la vigencia del contrato de
arrendamiento o la cancelacin del alquiler
adeudado.

Vencido el plazo establecido sin que se acredite lo

sealado en el prrafo anterior, el Juez ordena el
lanzamiento en quince das hbiles, de conformidad
con el artculo 593 del Cdigo Procesal Civil.

Es competente para conocer la solicitud de

restitucin del inmueble, en contratos con clusulas
de allanamiento, el Juez del lugar donde se
encuentra el bien materia del contrato.
La deuda del arrendatario judicialmente

reconocida origina la inscripcin del demandado en

el Registro de Deudores Judiciales Morosos.

 Hospedaje .- Por el hospedaje, el hospedante se

obliga a prestar al husped albergue y,
adicionalmente, alimentacin y otros servicios que
contemplan la ley y los usos, a cambio de una
retribucin. Esta podr ser fijada en forma de tarifa
por la autoridad competente si se trata de hoteles,
posadas u otros establecimientos similares.
Comodato.- Por el comodato, el comodante se obliga
a entregar gratuitamente al comodatario un bien no
consumible, para que lo use por cierto tiempo o para
cierto fin y luego lo devuelva.
Contrato de Obra.- Por el contrato de obra el
contratista se obliga a hacer una obra determinada y
el comitente a pagarle una retribucin.

 Depsito.- Por el depsito voluntario el depositario

se obliga a recibir un bien para custodiarlo
Fianza.- Por la fianza, el fiador se obliga frente al
acreedor a cumplir determinada prestacin, en
garanta de una obligacin ajena, si sta no es
cumplida por el deudor.
La fianza debe constar por escrito, bajo sancin de
nulidad.
Clusula Arbitral.- En todo contrato las partes
pueden pactar en una clusula que se someten al
arbitraje.

 El Arbitraje
Es un mecanismo de solucin de conflictos,
mediante el cual dos partes enfrentadas por
una controversia deciden recurrir a un tercero
llamado rbitro quien dar la solucin
definitiva del conflicto mediante un laudo.
El laudo tiene los mismos efectos que una
sentencia judicial firme, es decir, es de
obligatorio cumplimiento para ambas partes.

HIPOTECA
Por la hipoteca se afecta un inmueble en garanta
del cumplimiento de cualquier obligacin, propia o
de un tercero.
La garanta no determina la desposesin y otorga al
acreedor los derechos de persecucin, preferencia y
venta judicial del bien hipotecado.
La hipoteca se constituye por escritura pblica y se
inscribe en el registro de la propiedad inmueble.
Asegura el cumplimiento de una obligacin
determinada o determinable.
El gravamen debe ser de cantidad determinada o
determinable.

 Hipotecas legales.- Se constituyen de pleno derecho

y se inscriben de oficio, bajo responsabilidad del
registrador, simultneamente con los contratos de
los cuales emanan.
1.- La del inmueble enajenado sin que su precio haya
sido pagado totalmente o lo haya sido con dinero de
un tercero.
2.- La del inmueble para cuya fabricacin o
reparacin se haya proporcionado trabajo o
materiales por el contratista y por el monto que el
comitente se haya obligado a pagarle.
3.- La de los inmuebles adquiridos en una particin
con la obligacin de hacer amortizaciones en dinero
a otros de los copropietarios.

 Derecho de retencin.- El acreedor puede retener en

su poder el bien de su deudor si su crdito no est
suficientemente garantizado. Este derecho procede
en los casos que establece la ley o cuando haya
conexin entre el crdito y el bien que se retiene.
Embargo y remate del bien hipotecado.- El derecho
de retencin no impide el embargo y el remate del
bien, pero el adquirente no puede retirarlo del poder
del retenedor sino entregndole el precio de la
subasta, en lo que baste para cubrir su crdito y
salvo la preferencia hipotecaria que pueda existir.

 Obligaciones con Clusula Penal.- El pacto por

el que se acuerda que, en caso de incumplimiento,
uno de los contratantes queda obligado al pago de
una penalidad, tiene el efecto de limitar el
resarcimiento a esta prestacin y a que se devuelva
la contraprestacin, si la hubiere; salvo que se haya
estipulado la indemnizacin del dao ulterior. En este
ltimo caso, el deudor deber pagar el ntegro de la
penalidad, pero sta se computa como parte de los
daos y perjuicios si fueran mayores.
Mutuo Disenso.- Por el mutuo disenso las partes
que han celebrado un acto jurdico acuerdan dejarlo
sin efecto. Si perjudica el derecho de tercero se tiene
por no efectuado.

EL CONTRATO DE INTERMEDIACION
INMOBILIARIA
Todo contrato contiene el acuerdo de dos o
ms partes para crear, regular, modificar o
extinguir una relacin jurdica patrimonial
(articulo 1351 codigo Civil).
Segn Ley 29080 es deber del Agente
Inmobiliario celebrar un contrato de
intermediacin inmobiliaria. debe tener fecha
cierta, su ausencia es causal de sancin por
parte de las autoridades del MVCS

CARACTERISTICAS DEL CONTRATO DE

INTERMEDIACIN INMOBILARIA

es atpico, pues no est regulado en la ley general o

Cdigo Civil,
es nominado, conocindosele a nivel nacional e
internacional como corretaje inmobiliario,
es de prestaciones recprocas, entre el agente
inmobiliario y el intermediado,
es de ejecucin diferida, porque se extiende por el
plazo pactado,
es informal, en tanto no existe una forma especfica
prescrita por la normatividad) y
es oneroso, pues el agente inmobiliario cobra un
honorario

FECHA CIERTA
es la que se consigna en un documento por
persona que guarda la fe pblica.
presentados en juicio o archivados en una
oficina pblica, o reconocidos ante un oficial
pblico, o insertos en algn protocolo notarial.
Tambin adquiere fecha cierta un documento
a contar desde el da del fallecimiento de la
persona que lo otorg.
Solucin prctica : Legalizacin de copia

El Bien materia de la Venta:

Por definicin es un bien inmueble necesariamente
Los bienes inmuebles son, tericamente, aquellos que no
pueden moverse o trasladarse, como un edificio o un
terreno. Sin embargo, aqu rige el concepto legal ofrecido
por el Cdigo Civil, en cuyo artculo 885 se enumeran los
siguientes: el suelo, el subsuelo y el sobresuelo; el mar, los
lagos, los ros, los manantiales, las corrientes de agua y las
aguas vivas o estanciales; las minas, las canteras y los
depsitos de hidrocarburos; los diques y los muelles; las
concesiones para explotar servicios pblicos; las
concesiones mineras obtenidas por particulares; los
derechos sobre inmuebles inscribibles en el Registro; y los
dems bienes a los que la ley les confiere tal calidad

Inmueble independizado e
inmueble futuro.
Se entiende por inmueble independizado aquel que ya
existe y que tiene su propia partida registral en los
Registros Pblicos, como consecuencia de un proceso
tcnico legal de independizacin, el que implica
necesariamente que se haya inscrito la Declaratoria de
Fabrica, dejando de pertenecer al inmueble original o lote
matriz, que viene a ser la partida registral donde estuvo
inscrito el terreno y quedarn all las reas comunes si se
trata de propiedad horizontal o el rea remanente.

Un inmueble futuro es aquel que fsicamente no existe, aun

no ha sido construido pero est en proyecto, su compra se
le conoce coloquialmente como compra en planos pero el
trmino correcto es Compra Venta de Bien futuro.

El Precio
Es un elemento indispensable en el contrato, debe estar
claramente especificado.
Segn nuestra constitucin Cdigo civil, estamos en una
libre economa social de mercado y por lo tanto los precios
se fijan segn la ley de la oferta y la demanda
El Precio, por definicin es la contraprestacin que le
corresponde al comprador, debe tratarse de una suma de
dinero, aunque pueda pactarse tambin en especies (otros
bienes), adems debe responder al valor real de la cosa.
La forma de pago puede ser al contado: cuando se paga el
precio total en un solo acto, a plazos en las cuales el precio
es pagadero en determinado lapso o lapsos de tiempo.

Intervinientes: Intermediado e
Intermediador
El Intermediado, que viene a ser el cliente, la persona que
contrata los servicios del intermediador para que le ayude a
conseguir un fin que es la venta de un inmueble, es
generalmente el propietario, pero tambin puede tratarse de
un apoderado o administrador.
El intermediador es el Agente Inmobiliario, quien brinda sus
servicios de asesora y ngestin para la consecucin del
objetivo, consiguiendo los postores o posibles compradores
hasta llagar al comprador defintivo

Obligaciones del intermediador

artculo 7 de la Ley: actuar en los contratos sobre
bienes inmuebles, bajo los principios de la buena fe y la
transparencia; asesorar al intermediado en la
evaluacin comercial para estimar, cuantificar y valorar
los bienes, servicios, derechos y obligaciones que se
sometan a su consideracin; proponer al intermediado
informacin veraz acerca de los negocios en los que
interviene, con claridad, precisin y exactitud; y
advertir, orientar y explicar al intermediado acerca del
valor y las caractersticas de los bienes y las
consecuencias de los actos que realicen.
artculo 11 del Reglamento : deberes de celebrar por
escrito un contrato con el intermediado en el que se
detallen las condiciones del servicio, as como incluir su
nmero de inscripcin en los documentos que expida y
en la publicidad que realice, entre otros.

Obligaciones del Intermediado

Las obligaciones del cliente sern exigibles en
virtud de lo que establezca el Contrato de
Intermediacin, el que segn el principio
jurdico pacta sun servanda el contrato es
ley entre las partes, as por ejemplo se puede
pactar que se permitir el acceso al inmueble
para mostrarlo a los potenciales compradores,
y el pago de una compensacin econmica el
que generalmente es un porcentaje del valor
de la venta .

Estategias de Gestin Legal

Frente externo: intermediar entre el
propietario de un inmueble y los potenciales
compradores y hasta conseguir el comprador
final.
Frente interno: nuestra relacin con el
propietario, el intermediado, debemos estar
preparados, all cobra vital importancia la
redaccin del contrato.

Contratos de Gestin Inmobiliaria

Compra/Venta
CONTRATO DE GESTIN DE VENTA CON
EXCLUSIVIDAD
propietario no puede encargar a ningn otro
agente inmobiliario la venta de su propiedad,
ni vender directamente el inmueble objeto de
encargo de venta a ningn comprador so pena
de tener que pagar honorarios de mediacin.

 GESTIN DE VENTA SIN EXCLUSIVIDAD

El propietario es libre de encargar la venta a
cualquier otro agente inmobiliario y a vender
el inmueble directamente sin tener que pagar
honorarios por ello, salvo que venda el
inmueble a algn cliente presentado por la
inmobiliaria, en cuyo caso estar obligado a
pagar honorarios de mediacin.

Parte de control de visita

Documento que sin tener carcter contractual,
acredita la visita realizada por intermediacin
de la agencia inmobiliaria.
Es el documento ms importante en la
mediacin inmobiliaria, puesto que firmado
por el comprador demuestra que el agente
inmobiliario cumpli su funcin de mediacin
inmobiliaria presentando al propietario un
cliente interesado en la propiedad.

CONTRATO DE GESTIN DE
ARRENDAMIENTO
Al igual que con el de compra venta se puede
pactar con o sin exclusividad y segn eso el
propietario ser libre o no de encargar el
arrendamiento del inmueble a cualquier otro
agente inmobiliario y a arrendar el inmueble
directamente sin tener que pagar honorarios
por ello, salvo que alquile el inmueble a algn
cliente presentado por la inmobiliaria, en cuyo
caso vendr obligado a pagar honorarios de
mediacin

Compra de Bien Futuro

El cdigo civil peruano es claro: en la venta de un bien donde
ambas partes saben que es futuro, el contrato est sujeto a la
condicin suspensiva de que llegue a tener existencia. Si no
hay inmueble, el contrato se rescinde, es decir, queda sin
efecto, sin perjuicio de una indemnizacin.
Por otro lado, si es el comprador quien se arrepiente, el
vendedor tambin recibe una indemnizacin. Es comn
pactar en el contrato, que si el comprador lo pretende
resolver a su sola voluntad, el vendedor podr retener un
porcentaje del monto desembolsado, por concepto de lucro
cesante, es decir, lo que dej de ganar como consecuencia de
celebrar el contrato con el comprador arrepentido.

PRINCIPALES DERECHOS REALES

Posesin

La posesin es el ejercicio de hecho de uno o ms poderes

inherentes a la propiedad.
No es poseedor quien, encontrndose en relacin de
dependencia respecto a otro, conserva la posesin en nombre
de este y en cumplimiento de rdenes e instrucciones suyas.
Es poseedor inmediato el poseedor temporal en virtud de un
titulo. Corresponde la posesin mediata a quien confiri el
titulo.
La posesin precaria es la que se ejerce sin ttulo alguno o
cuando el que se tena ha fenecido.
El poseedor es reputado propietario, mientras no se pruebe lo
contrario.

Mejoras
El poseedor tiene derecho a valor actual de las mejoras
necesarias y tiles que existan al tiempo de la restitucin y a
retirar las de recreo que puedan separarse sin dao, salvo que
el dueo opte por pagar por su valor actual.
La regla del prrafo anterior no es aplicable a las mejoras
hechas despus de la citacin judicial sino cuando se trata de
las necesarias.
En los casos en que el poseedor debe ser reembolsado de
mejoras, tiene el derecho de retencin.
El poseedor puede repeler la fuerza que se emplee contra l y
recobrar el bien, sin intervalo de tiempo, si fuere desposedo,
pero en ambos casos debe abstenerse de las vas de hecho no
justificadas por las circunstancias.

Propiedad
La propiedad es el poder jurdico que permite
usar, disfrutar, disponer y reivindicar un bien.
Debe ejercerse en armona con el inters
social y dentro de los lmites de la ley.
La accin reivindicatoria es imprescriptible. No
procede contra aquel que adquiri el bien por
prescripcin
La expropiacin se rige por la legislacin de la
materia.

Transferencia de propiedad de
bien inmueble
La sola obligacin de enajenar un inmueble
determinado hace al acreedor propietario de
l, salvo disposicin legal diferente o pacto en
contrario.
La propiedad inmueble se adquiere por
prescripcin mediante la posesin continua,
pacfica y publica como propietario durante
diez aos.
Se adquiere a los cinco aos cuando median
justo titulo y buena fe.

Copropiedad
Hay copropiedad cuando un bien pertenece por cuotas
ideales a dos o ms personas.
Las cuotas de los propietarios se presumen iguales, salvo
prueba en contrario.
El concurso de los copropietarios, tanto en los beneficios
como en las cargas, est en proporcin a sus cuotas
respectivas.
Las decisiones sobre el bien comn se adoptaran por:
1.- Unanimidad, para disponer, gravar o arrendar el bien,
darlo en comodato o introducir modificaciones en el.
2.- Mayora absoluta, para los actos de administracin
ordinaria. Los votos se computan por el valor de las cuotas.

 Cualquiera de los copropietarios puede asumir la

administracin y emprender los trabajos para la
explotacin normal del bien, si no est establecida la
administracin convencional o judicial y mientras no
sea solicitada alguna de ellas.
Cada copropietario tiene derecho a servirse del bien
comn, siempre que no altere su destino ni
perjudique el inters de los dems.
El copropietario que usa el bien parcial o totalmente
con exclusin de los dems, debe indemnizarles en
las proporciones que les corresponda

Particin
Por la particin permutan los copropietarios,
cediendo cada uno el derecho que tiene sobre los
bienes que no se le adjudiquen, a cambio del
derecho que le ceden en los que se le adjudican.
Los copropietarios estn obligados a hacer particin
cuando uno de ellos o el acreedor de cualquiera lo
pida, salvo los casos de indivisin forzosa, de acto
jurdico o de ley que fije plazo para la particin.
La accin de particin es imprescriptible y ninguno
de los copropietarios ni sus sucesores pueden
adquirir por prescripcin los bienes comunes.

Usufructo
El usufructo confiere las facultades de usar y disfrutar
temporalmente de un bien ajeno.
El usufructo es temporal. El usufructo constituido en favor de
una persona jurdica no puede exceder de treinta aos y
cualquier plazo mayor que se fije se reduce a este.
El usufructuario debe explotar el bien en la forma normal y
acostumbrada,sin hacer ninguna modificacin sustancial del
bien, pagar los tributos, las rentas vitalicias y las pensiones de
alimentos que graven los bienes, efectuar las reparaciones
ordinarias
Pertenecen al usufructuario los frutos naturales y mixtos
pendientes al comenzar el usufructo; y al propietario, los
pendientes a su trmino.

Uso y habitacin
El derecho de usar o de servirse de un bien no
consumible se rige por las disposiciones del
usufructo, en cuanto sean aplicables.
Cuando el derecho de uso recae sobre una
casa o parte de ella para servir de morada, se
estima constituido el derecho de habitacin.
Los derechos de uso y habitacin se extienden
a la familia del usuario, salvo disposicin
distinta.

Superficie
El superficiario goza de la facultad de tener
temporalmente una construccin en propiedad
separada sobre la superficie del suelo.
Este derecho no puede durar ms de noventinueve
aos. A su vencimiento, el propietario del suelo
adquiere la propiedad de lo construido
reembolsando su valor, salvo pacto distinto.
El derecho de superficie puede constituirse por acto
entre vivos o por testamento. Este derecho es
trasmisible, salvo prohibicin expresa.

Servidumbres
La Servidumbre puede ser legal y convencional,
segn sea la ley o el propietario de un predio, quien
puede imponerle gravmenes en beneficio de otro
que den derecho al dueo del predio dominante
para practicar ciertos actos de uso del predio
sirviente o para impedir al dueo de este el ejercicio
de alguno de sus derechos.
Las servidumbres son inseparables de ambos
predios. Solo pueden transmitirse con ellos y
subsisten cualquiera sea su propietario.
Las servidumbres son perpetuas, salvo disposicin
legal o pacto contrario.

Gestin de Estudio de Ttulos

objetivo o Archivado
El Ttulo archivado es el documento que ha originado un
asiento registral, por ejemplo en una compra venta el ttulo
archivado ser el parte notarial con la Esrcitura Pblica.
El Ttulo objetivo es el que se presenta al registro solicitando
su registracin.
En la doctrina se distingue entre ttulo formal y ttulo material.
El Ttulo material es el acto jurdico y el ttulo formal es el
documento como por ejemplo en una compra venta es el
parte notarial o el formulario registral.
El ttulo en sentido formal es el instrumento que sirve para
probar el acto, y a su vez contiene el mismo.
El ttulo en sentido material es el acto contenido en un
instrumento.

Estudio de ttulos en caso de inmueble

independizado y Estudio de Ttulos en
caso de inmueble futuro.
Se entiende por inmueble independizado aquel que
ya existe y que tiene su propia partida registral en los
Registros Pblicos, como consecuencia de un
proceso tcnico legal de independizacin, el que
implica necesariamente que se haya inscrito la
Declaratoria de Fabrica, dejando de pertenecer al
inmueble original o lote matriz, que viene a ser la
partida registral donde estuvo inscrito el terreno y
quedarn all las reas comunes si se trata de
propiedad horizontal o el rea remanente.

 Un inmueble futuro es aquel que fsicamente no existe, aun

no ha sido construido pero est en proyecto, su compra se le
conoce coloquialmente como compra en planos pero el
trmino correcto es Compra Venta de Bien futuro.
Respecto a la documentacin a solicitar, en ambos casos se
debe tener a la vista la inscripcin registral a nombre del
propietario o vendedor, si est independizado deber estar
inscrita la Declaratoria de Fbrica o de Edificacin, el
reglamento interno, independizacin la junta de propietarios
de ser el caso y si no se trata de bien futuro, como no est
independizado, entonces tendremos que tener la Partida
registral del terreno donde se va a construir el bien futuro que
deber estar a nombre del propietario o vendedor y adems
deber contar con el proyecto o anteproyecto aprobado por la
municipalidad distrital y mejor an la licencia de obra nueva o
licencia de construccin.

GRACIAS POR SU ATENCIN

Dr. Josue Miguel Castillo Seminario
999 678 407
josuemcastillos@yahoo.es