TASACIN COMERCIAL DE PREDIO URBANO

INFORME DE VALUACIN N1

PROPIETARIO

: Sr. HUGO CRISOSTOMO FLORES.

CLIENTE

: Sr. HUGO CRISOSTOMO FLORES.

SOLICITANTE

: Sr. HUGO CRISOSTOMO FLORES.

LOCALIZACION

: CASERIO DE MAZO

Distrito

: Vegueta

Provincia

: Huaura

Departamento

: Lima

= 766.00 m2

UNIDAD INMOBILIARIA N1
VALOR
COMERCIAL

VALOR DE
REALIZACION DEL
PREDIO
R.S.B.S. N113562008

TIPO DE CAMBIO

448,372.3
0

Dlares N.A.

S/.

1,367.535.
52

Nuevos Soles

358,697.8
4

Dlares N.A.

S/.

1094,028.
41

Nuevos Soles

US
$

3.05

Nuevos Soles

PERITO
ING. CIVIL ERBER EFRAIN CORREA CELIS
REG. CIP N 39929 PERITO ADSCRITO AL PODER JUDICIAL

INFORME DE VALUACIN DE UN INMUEBLE UBICADO EN EL

DISTRITO- VEGUETA - PROVINCIA DE HUAURA- DEPARTAMENTO
DE LIMA.

I.

DATOS GENERALES.
I.1.

OBJETO DE LA VALUACIN

A solicitud del Sr. HUGO CRISOSTOMO FLORES., se efecta la

siguiente valuacin de la propiedad a fin de determinar el valor
comercial y de realizacin en el mercado del inmueble.

I.2.

UBICACIN DEL PREDIO

El predio urbano, se encuentra ubicado en el CASERIO DE MAZO,

Distrito de Vegueta, Provincia Huaura, Departamento- Lima. Situado
en la costa norte del Per a 20 metros sobre el nivel del mar.
Este predio se ubica frente a la Av. Panamericana Norte cerca al grifo
Pecsa LI
Segn copia literal de los registros pblicos

I.3.

DESCRIPCIN DETALLADA
DESCRIPCIN Y DISTRIBUCIN DEL INMUEBLE

Se trata de un terreno Urbano con una edificacin de un primer

piso, presentando en su infraestructura Tradicional o Aporticado,
que consiste en el uso de columnas, losas y muros divisorios en
ladrillo, La distribucin interior cuenta con una sala,
comedor, cocina, un dormitorio y un patio que se utiliza
como depsito y cochera.
I.
II.
III.

rea del construida es de = 105.00m2

rea Libre es de
= 661.00 m2
rea total es de
=
766.00 m2

I.4. FECHA DE VALUACIN:

10 de febrero del 2,015.

I.5. PLIZA DE SEGUROS:

No cuenta con pliza de seguros.
II.

VERIFICACIONES EFECTUADAS.

II.1. INSPECCION OCULAR.

INFRAESTRUCTURA DE SERVICIOS DEL TERRENO.
El entorno, en donde se encuentra ubicado el predio; cuenta con
obras de infraestructura urbana de tipo vivienda propia de una
zona habitable, existen redes de agua potable, redes de
desage, redes de alumbrado domiciliario, redes telefnicas, y
servicios conexos.
III.

LINDEROS Y MEDIDAS PERIMETRICAS.

El rea los linderos de medidas perimtricas corren escritos en la
partida electrnica N08032144 asiento C0001, tomo 238 del
registro de Predios de Huacho.
: LADO ESTE, mide en lnea,

POR EL FRENTE

recta tramo: 14.10 m.,

limita con la Carretera
Panamericana Norte.
: LADO NORTE, mide en

POR LA DERECHA ENTRANDO

lnea, recta tramo: 56.20 m.,

limita con la Propiedad de Don
ARTURO RAMOS BAZAN
POR LA IZQUIERDA ENTRANDO

: LADO SUR, mide en lnea,

recta tramo: 59.20 m.,

limita con la Propiedad de la
Parroquia de Huaura.
POR EL FONDO

: LADO OESTE, mide en lnea,

recta tramo: 13.40 m.,

limita con La Propiedad de Don
ARTURO RAMOS BAZAN.

IV.

rea Total:

766.00 m2

Permetro:

142.90 m.l.

EDIFICACIN.
El inmueble construido tiene las siguientes caractersticas tcnicas:
- Muros

: de Ladrillo King Kong slido.

- Techo

: losa aligerada

- Pisos

: De cemento pulido bruado.

- Puertas y Ventanas : Puerta Metlica abatible

Apertura practicable
- Revestimiento

ventana

con

: Casco habitable, sin tarrajeo.

- Aparatos Sanitarios : Si cuenta.

- Instalaciones Sanitarias

: Si cuenta.

- Instalaciones Elctricas

: Si cuenta.

El rea libre, es un terreno de tierra vegetal, cercado con muros de

adobe, la parte posterios o fondo con esteras y palos de madera,
fijados al piso y sujetado con alambre N16, (para las esteras).
V.

ANTIGEDAD Y ESTADO DE CONSERVACIN.

El inmueble tiene 2 aos de antigedad.

VI.

DEPRECIACIN.
De conformidad con el reglamento nacional de tasaciones del Per

tabla N1
(VIVIENDA) le corresponde el 0% de depreciacin.

VII.

VIGENCIA DE INSCRIPCIN DE GRAVMENES

INSCRIPCIN.
El predio en mencin se encuentra inscrito en la partida electrnica
N08032144, asiento C0001, tomo 238 del
Registro de Predios de
Huacho.

GRAVMENES.
No se conoce.

SERVIDUMBRES.
El predio no tiene servidumbres.

VIII.

METODOLOGIA APLICADA.
VIII.1.

BASES PARA SU DESARROLLO.

Se ha realizado una visita de inspeccin de campo y a la vez del

entorno del
predio, a fin de determinar los valores comerciales de la zona
urbana, (Z.U.D.M.).

VIII.2.

DESCRIPCION DE LA METODOLOGIA UTILIZADA.

La evaluacin se efecta en concordancia con el reglamento

nacional de tasaciones, tomando como referencia la R.M. N 1262007,- VIVIENDA y los predios publicados en el R.M.N 241-2012-

VIVIENDA de fecha 30 de octubre del 2012 y la resolucin S.B.S. N

11356-2008. El mtodo de la tasacin es la Tasacin directa.

VIII.3. INVESTIGACIONES DE VALORES COMERCIALES DE

REFERENCIA.
Se aprecia que la tendencia del mercado a la fecha por la ubicacin
y el tipo de establecimiento es de mayor demanda que oferta, el
comercio es intensivo y la recuperacin de la inversin se
encuentra asegurada; todo esto nos permite determinar
razonablemente el valor de $ 16.40 ( Dlares) por (m 2) metro
cuadrado para el terreno.

VIII.4.

DEDUCCIONES APLICABLES.

Para el caso de las deducciones del inmueble, consideramos las

siguientes deducciones.
-

Gastos por perdida y deterioro

:
1.50%
Gastos de valuacin para realizacin
:
0.20%
Depreciacin durante la ejecucin
:
2.50%
Mantenimiento
:
1.50%
SUB TOTAL
:
5.70%
Otros: para realizar el inmueble, en un paso
prudencial de 60 das y estableciendo que a la
fecha en el mercado la oferta es mayor que la
demanda para este tipo de inmueble,
consideramos un ajuste en el valor para poder
vender el bien en ese plazo de
:
14.30%

TOTAL DE DEDUCCIONES
COMERCIAL.

: 20% DEL VALOR

Nota: Se considerara las deducciones de su conocimiento,

para as obtener un valor de realizacin Final.

VIII.5.
A
NALISIS DEL MEJOR VALOR MAS INTENSO
USO POSIBLE DEL BIEN.
Dada su ubicacin, dimensiones y caractersticas del inmueble se
puede utilizar
como puesto de ventas de diversos artculos.

VIII.6.

SUSTENTACION.

El anlisis efectuado sobre el inmueble, nos permite indicar que las

apreciaciones indicadas son las ms razonables para determinar el
valor del bien.

IX.

CALCULOS EFECTUADOS.
4.1. DESARROLLO.

a. VALOR DEL TERRENO.

Del anlisis de los valores comerciales del mercado inmobiliario
de
compra y venta de terrenos similares en la ubicacin
y entorno urbano,
a la fecha asigna como valor comercial: $
16.40 Dlares N.A. por m2.
VT 766.00
=

m2 x $

16.40

VT $
=

12,562.40

Dlares N.A.

SON: Doce mil quinientos sesentaidos con 40/100

DLARES N.A.
b. Valor de Edificacin (VE).
De acuerdo a las caractersticas constructivas y materiales que
han sido
utilizados para la edificacin, se asigna un valor
comercial por m2 de
edificacin utilizado como
referencia en el cuadro de valores unitarios de
edificacin
aprobado por el ministerio de vivienda a cuyos precios se han
agregado los conceptos de gastos generales y utilidades del
constructor.
Los precios se utilizaron con el ndice 39 del instituto nacional de
estadstica e
informtica.
Conforme al cuadro indicado se tiene el valor de la edificacin
VE= $ 12,562.40 Dlares N.A.

SON: DOCE MIL QUINIENTOS SESENTA Y DOS CON 40/100

DOLARES N.A.
c. VALOR DE LAS AREAS Y BIENES COMUNES (V.AC y BC)
Se considerara el valor de las reas y bienes comunes, que es de
15% de la
valor de la edificacin y del valor del terreno,
corresponde al valor de los
pasadizos, escaleras cisterna,
tanque elevado y aires comunes.
VBC= (Valor del terreno (VT) + Valor de la edificacin (VE
=105.00mx $ 206.55)) x 0.15%
VBC= (US $ 12,562.40 + US $ 21,687.75) X 15%
VBC= US $ 189,936.00 Dlares N.A.
d. Valor de reposicin.
VR = VT + VE + VAC y/o BC

VR = US $12,562.40 + US $ 21,687.75 + US $ 189,936.00

VR = US $ 224,186.15 Dlares N.A.
e. VALOR COMERCIAL DEL INMUEBLE.
De acuerdo a la variacin de precios en el entorno el perito
considera
que el valor de la reposicin calculado, NO
refleja adecuadamente el
valor comercial a la fecha
que tiene el inmueble en el mercado; por lo
tanto a fin de
llegar a un valor Real del inmueble se debe aplicar un
FACTOR COMERCIAL, el cual est en funcin de la ubicacin del inmueble
y
a la cotizacin que tienen inmuebles similares en el mercado
inmobiliario actual.

2.0, por

El factor comercial considerado a criterio del perito, es

consiguiente:
VC = $ 224,186.15 X 2.00
VC = 448,372.30 Dlares N.A.
SON:
CUATROCIENTOS
CURENTA
Y
OCHO
MIL
TRECIENTOS SETENTA Y DOS CON 30/100 DLARES
N.A.
4.2. VALOR DE REALIZACIN RESULTANTE.

VALOR DE REALIZACIN DEL INMUEBLE EN EL

MERCADO (VRM)
(RESOLUCION SBS. N11356-2008)
El valor de la realizacin en el mercado, es el valor neto
del inmueble,
que se esperara recuperar como
consecuencia de la eventual venta
del
bien,
en
la
situacin en la cual esta descontado los castigos de
cargo por los conceptos indicados en el punto 4.2.
Las deducciones aplicables son 20% del valor comercial
Luego:
VR
M=
VR
M=

0.80 X VC

VR
M=

US $358,697.84 Dlares N.A.

0.80 X 448,372.30

SON: TRECIENTOS CINCUENTA Y OCHO MIL SEICIENTOS

NOVENTA Y SIETE con 84/100
DLARES N.A.
Tipo de cambio = S/.3.05 Nuevos Soles.

4.3. ANALISIS DE CONSISTENCIA

La secuencia seguida en la determinacin del valor, as
como los
sustentos aplicados, nos muestran una
clara consistencia para la
obtencin del valor de
realizacin.
X.

OPINION INTEGRAL DEL PERITO VALUADOR.

X.1.
X.2.

X.3.

XI.

La valuacin se ha efectuado con total independencia de

criterio, aplicando las normas vigentes.
Vigencia de valuacin, de no variar las condiciones del
mercado, econmicas y otras, as como de no
presentarse imponderables. La Valuacin tendr una
vigencia de 180 das.
El banco asignado deber incluir las deducciones de su
conocimiento a fin de obtener su Valor de Realizacin
Final.

DOCUMENTACIN SUSTENTATORIA.
-

Se cont con documentacin proporcionada por el propietario

como: copia de la partida electrnica de Registro Pblico de
Huacho.
La informacin de precios se obtuvo revistas especializadas
de construccin, y personas dedicadas al comercio de bienes
inmuebles en la zona de Huacho.
VEGUETA, 10 DE FEBRERO DEL 2,015

ANEXOS:

SERVICIOS DE AGUA, DESAGUE Y LUZ

CANAL DE REGADILLO Y RED DE SERVICIO DE AGUA

POTABLE

AV. PANAMERICANA

DEPOSITO DE
VEHICULOS

AV. PANAMERICANA NORTE FRENTE A

CERCO DE ESTERAS Y PALOS DE

MADERA

FACHADA
POSTERIOR

FACHADA POSTERIOR DE