Escribe: Juan Alberto Falcon Ugarte (*)

El bloqueo registral es una anotacin preventiva que se realiza en la partida de

inscripcin de un inmueble con la finalidad de asegurar y garantizar la
efectividad de un derecho reconocido, pero, todava no consumado, es decir, es
una medida precautoria que asegura la eficacia de un derecho real, que en el
momento de la anotacin, no puede ser inscrito en forma definitiva.
El bloqueo de las partidas de inscripcin (es versin peruana); en otros
legislaciones se llama RESERVA DE DOMINIO O RESERVA DE PRIORIDAD; que
consiste en que quien se proyecta la celebracin de un contrato, puede
solventar al Registro se le reconozca dicha preferencia, antes de suscribir la
escritura pblica. Se da para toda clase de actos inscribibles, sin excepcin. La
existencia del bloqueo no impide que una vez inscrito el contrato para el que
fue solicitado, se inscriban los ttulos solicitados durante la vigencia de dicho
trmino, salvo que el bloqueo haya sido originado por un acto traslativo de
dominio.
BASE LEGAL
Decreto Ley N 18278 Ley N 26481.
Reglamento de inscripciones del reglamento de Predios( art. 103).
Resolucion N 309-2009-SUNARP S/N (2.10.2009).
Resolucion N 019-2012 SUNARP S/N (27.02.2012).
NATURALEZA JURDICA: Es una anotacin preventiva, instituida a favor de
algunas entidades, entonces se habla que el bloqueo es una medida
precautoria que asegura la eficacia de cualquier derecho real que an no
puede ser inscrito en forma definitiva
OBJETIVOS
a. Asegurar la inscripcin definitiva de un acto o contrato que contiene un
derecho reconocido pero an no consumado.
b. Impedir la inscripcin o anotacin de cualquier carcter, que se desee
efectuar con posterioridad al bloqueo o mientras el mismo se encuentre
vigente.
c. Conceder la reserva de prioridad respecto de los actos o contratos que sean
presentados para su inscripcin con posterioridad.
d. Dar noticia o poner en conocimiento de todos, en virtud del principio de
publicidad, sobre la existencia de un derecho reconocido pero an no
consumado, es decir que se encuentra en proceso de inscripcin definitiva

CARACTERISTICAS
Trmino del Bloqueo.
Ser de 60 das computados a partir del ingreso al Registro del aviso que del
notario, ste puede levantarse antes de dicho trmino.
Actualmente el trmino del bloqueo en forma indeterminado, contraviniendo
la naturaleza jurdica de una anotacin preventiva, cuya caracterstica esencial
es su temporalidad y que, adems, en el derecho no puede haber nada
indeterminado, por razones obvias.
Requisitos para su Anotacin en los Registros:
a) Solicitud del Notario o Fedatario que debe ser en el trmino perentorio de 24
horas de ingresado el instrumento a su oficio.
b) Debe acompaarse copia del instrumento pertinente (minuta generalmente)
firmada por los contratantes.
c) El notario est obligado a comunicar a los Registros, previa verificacin de la
limpieza de la partida, es decir, que el inmueble a bloquearse no debe tener
ningn gravamen (Art. 3 del D. Ley N 18278) ahora dicho artculo fue
sustituido por el D. Ley 20198 que supone la palabra limpieza quedando solo
previa verificacin de la partida lo que da a entender que puede bloquearse
inmuebles que tienen gravmenes.
Efectos del Bloqueo:
a) Durante la vigencia del trmino de 60 das en que se present al diario el
oficio notarial, no podr extenderse ninguna inscripcin que no sea del
contrato para el cual se solicit dicha medida.
b) La existencia del bloqueo no impide la presentacin de ttulos en el diario
referentes al mismo inmueble. Dichos ttulos podrn ser inscrito despus de
inscrito el acto o contrato que ha dado lugar a la anotacin preventiva del
bloqueo.
c) La inscripcin solamente podr realizarse cuando no exista incompatibilidad
entre el contrato favorecido con el bloqueo y el ttulo posteriormente
presentado. En todo caso, la prioridad corresponde al ttulo citado en primer
lugar.
d) Los efectos de la inscripcin del acto o contrato a que se refiere el aviso
notarial, se retrotraern a la fecha y hora del asiento de presentacin del aviso.
ACTUALIZACION LEGISLATIVA

Con fecha 12 de febrero2012, la Resolucion N 019-2012 SUNARP S/N

(27.02.2012). aprob la directiva 001-2012 emitida por la SUNARP, que regula
el bloqueo por falsificacin de documentos.
Con esta norma se busca dotar de mayor seguridad jurdica al trfico
inmobiliario, y complementa los vacios que dejaba el Sistema de Alerta
Registral a travs del cual el titular dominial es notificado de cualquier titulo
que se presente respecto a la partida del predio de su propiedad.
El vacio exista por cuanto a pesar que el titular dominial tomara conocimiento
de una disposicin indebida de su bien no poda hacer nada por impedirlo.
Ahora puede a travs de este dispositivo denunciar falsedad en la compra
venta generndose un bloqueo el mismo que tambin puede ser realizado de
ofic`io por el registrador que advierta esta anomala. La felsedad que genera el
bloqueo ser necesariamente documentaria no considerndose la falsedad
ideologica o genrica.
CONCLUSIONES
El bloqueo registral, permite asegurar la eficacia de un derecho que se
adquiere, sin necesidad de que ste se haya consumado.
La normatividad reserva el bloqueo registral para los derechos reales.
La actualizacin legislativa permite que el bloqueo registral se practique de
oficio en caso de indicio de fraude o a pedido de parte afectada impidiendo se
consume el despojo de la propiedad.
(Estas tres anotaciones provocan cierre del Registro o cierre de partida, ya que
la relacin bsica anotada acapara toda la titularidad del inmueble o derecho
real objeto de la anotacin).
El Bloqueo. Mientras ste vigente sta anotacin.
El bloqueo registral debera extender su mbito de aplicacin a los bienes
muebles.
Debe de reducirse su plazo de vigencia.

(*) Abogado, especializado en Derecho Administrativo, Derecho Municipal,

Regional , Corporativo; Contrataciones del Estado y Gestin Publica as como
Derecho Registral, Notarial, Inmobiliario y de la Construccin.
(juanfalconugarte@hotmail.com)

Artculos
EL BLOQUEO REGISTRAL
Por: administrador, el 09/09/2013

I. DEFINICION

El bloqueo registral es una especie de anotacin preventiva que se efecta en

la partida o asiento registral de un bien inmueble, cuya realizacin impide la
inscripcin de todo acto o contrato respecto de ese inmueble cuando sea
posterior a la anotacin del bloqueo y durante la vigencia del mismo; teniendo
por finalidad asegurar la efectividad de la inscripcin definitiva del derecho
reconocido pero an no consumado.

Segn afirma Guevara Manrique el bloqueo de las partidas de inscripcin

constituye la versin peruana de lo que en otras legislaciones se denomina
reserva de dominio o reserva de prioridad, por la cual quien proyecta la
celebracin de un contrato puede solicitar al Registro que se le reconozca dicha
preferencia, antes de suscribir la escritura pblica.

Excepcionalmente la Ley General del Sistema Financiero, permite que los

Bancos puedan solicitar bloqueo de partidas en otros Registros distinto al de la
propiedad Inmueble.

II. NATURALEZA JURIDICA

La naturaleza de este acto jurdico de carcter registral es la de ser,

como se dijo antes, una anotacin preventiva con calidad de medida
precautelatoria. Esta naturaleza permite al bloqueo registral hacer efectiva una
reserva de prioridad durante determinado tiempo, para la salvaguardar la
inscripcin definitiva de un acto o contrato con efectos reales.

III. OBJETIVOS DEL BLOQUEO

Asegurar la inscripcin definitiva de un acto o contrato que contiene un

derecho reconocido pero an no consumado.
Impedir la inscripcin o anotacin de cualquier carcter, que se desee
efectuar con posterioridad al bloqueo o mientras el mismo se encuentre
vigente.
Conceder la reserva de prioridad respecto de los actos o contratos que sean
presentados para su inscripcin con posterioridad.
Dar noticia o poner en conocimiento de todos, en virtud del principio de
publicidad, sobre la existencia de un derecho reconocido pero an no
consumado, es decir que se encuentra en proceso de inscripcin definitiva.

IV. EL BLOQUEO EN LA LEY PERUANA

En el Per, el bloqueo registral es legislado por primera vez mediante el D.L.

18278 de 19 de mayo de 1970. De conformidad con el art. 1 de dicho
dispositivo el derecho al bloqueo registral tena carcter restringido, pues fue
concedido nicamente para la anotacin de los actos y contratos que celebrara
el Banco Central Hipotecario, la banca estatal de fomento (Banco Agrario,
Banco Industrial, Banco de Vivienda y Banco Minero), as como mutuales de
crdito para vivienda, cooperativas y Caja de Ahorros de Lima.

Posteriormente, en virtud del D.L. 20198 de 30 de octubre de 1973 se otorg

tambin esta facultad registral en favor de otras entidades del Estado, como
fue el caso de COFIDE, e igualmente en favor de las instituciones bancarias y
financieras. De la misma manera la Ley 23534 de 24 de diciembre de 1982,

estableci que podan acogerse al referido beneficio, y respecto de los actos y

contratos que celebren con sus asociados, las Empresas Administradoras de
Fondos Colectivos autorizadas por la CONASEV.

Otro dispositivo legal en relacin al tema era el D.L. 22550 de 22 de mayo de

1979, que autorizaba el bloqueo de partidas para contratos de venta de
terrenos en habilitacin.

Recientemente, con fecha 15 de junio de 1995, se public la Ley 26481, que

modifica los arts. 1, 3 y 6 del D.L. 18278 en referencia a los temas de las
personas que pueden acogerse al bloqueo registral, al procedimiento para la
anotacin del bloqueo y a la caducidad del bloqueo, respectivamente.

En resumen, en la actualidad regula el bloqueo registral solamente el D.L.

18278 con las modificaciones de la Ley 26481.

V. PERSONAS QUE PUEDEN ACOGERSE AL BLOQUEO

De acuerdo al art. 1 de la novsima Ley 26481, que modifica el art. 1 del D.L.
18278 y que deja sin efecto a la Ley 23534, el bloqueo registral ya no es un
privilegio exclusivo de las instituciones bancarias y financieras, entre otras, a
las que se refera la legislacin derogada, sino que actualmente tal mecanismo
de seguridad registral tiene alcances de carcter general.

En efecto, el mencionado dispositivo dispone: Establcese el bloqueo de las

partidas registrales de los Registros Pblicos, a favor de las personas naturales
o jurdicas que lo soliciten, por los actos y contratos que celebren en virtud de
los cuales se constituya, amplien o modifiquen derechos reales en favor de los
mismos.

VI. PROCEDIMIENTO Y EFECTOS DEL BLOQUEO

Segn el art. 2 de la Ley 26481, que modifica el art. 3 del D.L. 18278, establece
que: Recibido el instrumento celebrado por las personas a que se refiere el
artculo 1, el notario o fedatario receptor en su caso, previa verificacin de las
partidas registrales correspondientes; en el trmino de 24 horas oficiar al
Registro Pblico pertinente adjuntando copia del instrumento firmado por los
contratantes, el que registrar en el Libro Diario y por su mrito, el registrador
extender la anotacin preventiva en la partida que corresponda.

En cuanto a sus efectos, cabe sealar que una vez efectuada la anotacin
preventiva del bloqueo registral, no podr acceder a la inscripcin en la partida
bloqueada ningn acto o contrato que no sea el que origin el bloqueo, en
virtud de la aplicacin del principio de impenetrabilidad. Mas lo expuesto, no
conlleva prohibicin de presentacin de ttulos en el Libro Diario, considerando
que la vigencia del asiento de presentacin es de 30 das dentro de los cuales
puede darse el caso de haberse levantado o dejado sin efecto el bloqueo, y por
tanto procedera la inscripcin del ttulo inmediatamente posterior (art. 4 del
D.L. 18278).

De otro lado, el art. 5 del D.L. 18278 dispone que los efectos de la inscripcin
del acto o contrato a que se refiere el aviso del notario o fedatario, se
retrotraen a la fecha y hora del asiento de presentacin del aviso,
establecindose una reserva de prioridad.

VII. CADUCIDAD DEL BLOQUEO

A pesar de que el art. 2 del D.L. 18278 indicada claramente el plazo del
bloqueo (60 das), el art. 6 del mismo dispositivo causaba la equivocada
impresin de que el bloqueo tena carcter indeterminado, pues se sealaba
que los efectos del bloqueo SOLO cesarn cuando se haya inscrito el acto o
contrato anotado preventivamente, cuando lo solicite el contratante o los
contratantes en cuyo favor se estableci el bloqueo, o cuando sea ordenado
judicialmente. Esta redaccin poda llevar a interpretar que mientras no
ocurriesen estos supuestos, el bloqueo conservaba su vigencia.

Sin embargo, con buen criterio, el art. 3 de la nueva Ley 26481, que sustituye
el art. 6 del D.L. 18278, regula el tema de la caducidad del bloqueo de la
siguiente forma:

Como regla general el bloqueo caduca automticamente al vencimiento del

plazo establecido en el art. 2, sin requerirse de solicitud de parte interesada,
asiento registral, resolucin judicial, ni trmite alguno, para considerar
extinguidos sus efectos.
Como excepciones se dispone que el bloqueo caduca antes de vencido el
plazo de 60 das, en los siguientes casos:

Si se inscribe el acto o contrato materia del bloqueo.

Si lo solicita el contratante o los contratantes en cuyo favor se estableci
el bloqueo; y
Si es ordenado judicialmente.

VIII. PLAZO DEL BLOQUEO

El plazo de vigencia del bloqueo anotado es de 60 das, computados a partir

del ingreso al Registro del aviso que d el notario o fedatario (art. 2 del D.L.
18278). El mencionado plazo concuerda con el establecido en el art. 92 del
Reglamento de las Inscripciones en relacin a las anotaciones preventivas.

Es pertinente agregar que como la Ley no especifica si se trata de das hbiles

o das calendario, deben aplicarse las reglas comunes, segn las cuales el
plazo sealado en das se computa por das naturales, salvo que la ley o el acto
jurdico establezcan que se haga por das hbiles (art. 183 del Cdigo Civil).