UNIVERSIDAD PRIVADA ANTENOR ORREGO

FACULTAD DE DERECHO Y CIENCIAS POLITICAS

ESCUELA PROFESIONAL DE DERECHO

REGISTRO DE ESCRITURAS PUBLICAS

CURSO

DERECHO NOTARIAL Y REGISTRAL

DOCENTE

CORCUERA GARCA, MARCOS

ALUMNAS

ARANA ZAMORA, CARMEN ROSA

GADEA GUILLN, NAVELIZA
MANTILLA ZEVALLOS, MILAGROS

CICLO

IX

ABRIL DEL 2015.

INDICE

I.

INTRODUCCIN

II.

3
DEFINICIN

III.

.4
CLASES

IV.

PBLICA..6
PARTES
DE
LA
ESCRITURA

DE

ESCRITURA

PBLICA..7
A.
INTRODUCCION
DE
LA
ESCRITURA
PBLICA.7
B.
CUERPO
DE

LA

ESCRITURA

PBLICA..10
MINUTA
.11
C.CONCLUSION
DE

LA

ESCRITURA

PBLICA14
ACTOS JURDICOS MAS COMUNES
ELEVAN

QUE

SE

ESCRITURA

PBLICA
..15
ESCRITURA

PBLICA

POR

PODERES16
ESCRITURA PBLICA DE TRANFERENCIA DE
INMUEBLES.19
ESCRITURA PBLICA DE CONSTITUCIN DE
PERSONAS
2

JURDICAS
.24
o ASOCIACIN
..24
o FUNDACIN
.25
o COMIT
V.

..26
PROTOCOLIZACION

VI.

.27
BIBLIOGRAFIA

I.

INTRODUCCIN

La escritura pblica es bastante importante para el derecho, lo cual

dejamos constancia para un conocimiento adecuado del presente
tema, lo que no slo ocurre en sede notarial, sino tambin en otras
sedes, como puede ser por ejemplo la sede registral, sede procesal,
sede consular, entre otras tantas, y adems esto no slo debe ocurrir
en el derecho peruano, sino tambin en otros escenarios, como es el
caso del derecho extranjero.

En el derecho mundial, es decir, no slo en el derecho peruano se

otorgan una serie de documentos, los cuales en algunos casos son
instrumentos, los que por su propia naturaleza, deben estar
custodiados por alguien, y en este caso deben ser custodiados por los
notarios pblicos, conforme a las normas respectivas.
3

Es decir, an en el caso que sea archivado por los registros pblicos,

stos slo archivan en caso de calificacin registral positiva los partes
notariales, que son unas copias con las formalidades de ley, las
cuales expiden los notarios, al menos en los sistemas notariales
latinos, lo cual no existe en los sistemas notariales anglosajones.

II.

DEFINICION

La escritura principal es el documento principal de la funcin notarial,

o dicho con palabras ms exactas o mas claras del derecho notarial,
el cual es conocido y estudiado por parte de los notarios pblicos.
Si un abogado no conoce este documento es claro que desconoce un
tema crucial en el estudio y aplicacin del derecho, por lo tanto,
recomendamos su estudio, sobre todo por parte de los notarialistas.
La doctrina notarial es una fuente del derecho, entre otras tantas, y
ha alcanzado diferentes definiciones, las cuales debemos tener en
cuenta a efecto de conocer otros puntos de vista, con lo cual se
puede alcanzar el tan ansiado conocimiento jurdico.

La definicin de la escritura pblica es poco conocida, pero el

documento en s, si es conocido por parte de los diferentes
notarialistas y por parte de otros profesionales.
Para nosotros es un trmino jurdico sencillo de definir y en este
sentido podemos afirmar que la escritura pblica es el instrumento
pblico notarial protocolar principal dentro del protocolo notarial, el
cual es utilizado en los sistemas jurdicos notariales que forman parte
del sistema notarial latino, y en este sentido es claro que resulta un
tema que no se ha estudiado siempre, sino que recin ha aparecido
hace pocos siglos, de lo cual dejamos constancia para un estudio mas
amplio y adecuado del presente tema.
En el derecho peruano son pocos los autores y libros que han
brindado definicin sobre este importante tema jurdico, el cual
esperamos que motive que mas autores puedan definir y publicar
otras definiciones, sobre el tema materia de estudio.

Si un autor del derecho notarial no define el trmino estudiado, como

es por cierto la escritura pblica es claro que no brinda a los lectores
e investigadores la informacin necesaria sobre este importante
instrumento del derecho notarial y en este sentido, esperamos que
aumente la cantidad o dicho con otras palabras el nmero de autores
que definen el derecho notarial.
En sentido contrario, si un autor define este trmino jurdico, se
entiende que conoce este tema de una manera mas clara y
esperamos que el mismo sea conocido por mayor nmero de
personas, no slo en el derecho peruano.
La escritura pblica es todo documento

matriz incorporado al

protocolo notarial, autorizado por notario, y que contiene uno o ms

5

actos

jurdicos.

La

sencilla

definicin

legal

rene

todas

las

caractersticas que normalmente se le reconoce en doctrina:

a) Instrumento tpicamente notarial.
b) Carcter protocolar.
c) Los otorgantes expresan una declaracin de voluntad, por la
cual disponen intereses.
En

la

escritura

separables:

el

pblica

plano

del

coexisten
negocio,

dos
que

planos,
pertenece

tericamente
al

derecho

sustantivo; y el plano del instrumento, que pertenece al Derecho

Notarial. En palabras de Nuez Lagos1, en la escritura se presenta
una recproca interferencia entre el negocio y el instrumento. Una
cosa es el objeto y otra cosa es la representacin de ese objeto. Esta
situacin la apreciamos en forma grfica con un lienzo que busca
reproducir un paisaje o un panorama. Si esta misma secuencia la
aplicamos a la funcin notarial, advertiremos que una cosa es el
hecho humano materializado en el negocio jurdico o contrato, y otra
cosa distinta, aunque referida a lo anterior, es el documento que sirve
para conservar y hacer perdurable ese hecho.
El articulo 51 de la Ley define a la Escritura Pblica como todo
documento matriz incorporado al protocolo notarial, autorizado por el
Notario que contiene uno o ms actos jurdicos.
AZPEITIA1, seala que se trata de la escritura matriz, del original
autorizado por Notario que consta en la esencia de un contrato o de
un acto jurdico intervivos o de ltima voluntad, refirindose, por lo
tanto, siempre a una declaracin de voluntad.

1 AZPEITIA, Derecho Notarial. Cip. 416.

6

HERRERA, CAVERO2, define a la escritura pblica como aquel

documento

autorizado

por

el

notario

otro

funcionario

con

atribuciones legales para dar fe de un acto jurdico o contrato.

Para nosotros, la escritura pblica es el instrumento pblico notarial
protocolar por excelencia. Es el instrumento original que el notario
autor del mismo, conserva un protocolo luego de ser redactado y
autorizado de acuerdo a las normas legales vigentes.
Este instrumento pblico formaliza una declaracin de voluntad
dictada en el ejercicio de la autonoma privada y al ser otorgado es
autorizado por el Notario para conservarlo en su archivo notarial o
protocolo, y expedir las copias que las partes requieras.
La faccin o extensin de una Escritura Pblica tiene que ver con las
dos primeras etapas de la produccin y autorizacin del instrumento
pblico.

III.

CLASES DE ESCRITURA

Las escrituras son de dos clases y son las siguientes: 1) Escritura

pblica, que es la estudiada en la presente sede y es agregada al
protocolo notarial; y 2) Escritura privada, que es un instrumento
privado, que no es agregado al protocolo notarial, y en todo caso no
es materia de estudio en la presente sede.

Esta clasificacin es poco conocida en el derecho peruano, pero si es

conocida en el derecho espaol y argentino, lo cual se ve reflejado en
diccionarios jurdicos de estos pases, con lo cual podemos ver
2 HERRERA CAVERO, Derecho Registarl y Notarial. Cit. Pag. 288.
7

incrementados nuestros conocimientos sobre la escritura pblica,

cuyo tema genrico se denomina o conoce como escritura. El cual
esperamos que sea estudiado por parte de los investigadores que
tengan acceso al presente trabajo de investigacin.

IV.

PARTES DE ESCRITURA PUBLICA

Artculo 52.- Partes de la Escritura Pblica

La redaccin de la escritura pblica comprende tres partes:
a) Introduccin.
b) Cuerpo; y,
c) Conclusin.
Antes de la introduccin de la Escritura Publica el Notario podr
escribir a manera de ttulo o encabezado del documento, la indicacin
del nombre de los otorgantes y la naturaleza del acto jurdico; asi lo
dispone el articulo 53 de la ley, para luego sealar taxativamente en
los siguientes artculos los puntos que deber contender cada una de
estas partes.
A. LA INTRODUCCIN
Se refiere a la comparecencia de las parte, en las que s eles nombra y
se les y se califica su capacidad; adems, en esta parte se seala el
lugar y fecha de la redaccin del instrumento. Desde este primer
momento la capacidad de los otorgantes permite al Notario acoger o
rechazar el instrumento3.
a.1. Contenido de la Introduccin
3 CARNEIRO. Derecho Notarial. Cit. Pag.127.
8

Seala el articulo 54
Lugar y fecha de extensin del instrumento
Nombre del Notario
Nombre, nacionalidad, estado civil y profesin u ocupacin de los
comparecientes, seguida de la indicacin que proceden por su
propio derecho
El Documento Nacional de Identidad-DNI, y los legalmente
establecidos para la identificacin de extranjeros
La circunstancia de comparecer una persona en representacin de
otra, con indicacin del documento que lo autoriza.
La circunstancia de intervenir un interprete en el caso de que
alguno de los comparecientes ignore el idioma en el que se
redacta el instrumento
La indicacin de intervenir

de una persona, llevada por el

compareciente, en el caso de que este sea analfabeto, no sepa o

no pueda firmar, sea ciego o tenga otro defecto que haga dudosa
su habilidad, sin perjuicio de que imprima su huella digital. A esta
persona no le alcanza el impedimento de parentesco que seala la
Ley para el caso de intervencin de testigos.
La fe del Notario de la capacidad, libertad y conocimiento con que
se obliga los comparecientes.
La indicacin de extenderse el instrumento con minuta o sin ella
Cualquier dato requerido por ley, que soliciten los comparecientes
o que sea necesario.

a.2. La Identificacin de los Comparecientes

El Notario en esta primera parte introductoria, dar fe de conocer a
los comparecientes o de haberlo identificado. Sea que se trate de
persona natural o jurdica. En el primer caso, teniendo a la vista el
DOCUMENTO NACIONAL DE IDENTIDAD, CARNE DE EXTRANJERIA,
PASAPORTE,O CARNE DE IDENTIDAD, en caso de tratarse de los
miembros de fuerzas armadas o policiales. En el segundo caso, la
ficha o partida emitida por Registros Publicos que acrediten la
personera jurdica y determinan el nombre de su representante legal
para dicho acto, a quien se le solicitara la vigencia de poder y
facultades inscritas que permitan su valida representacin.
Este primer es sumamente importante, ya que el Notario dar de fe
conocimiento y fe de identidad. Es decir, manifestara luego de utiliza
sus sentidos, que conoce a la persona fsicamente y que es la misma
cuyos datos personales aparecen en el documento de identidad
presentado y que utiliza para su identificacin; cuya fotografa y
firma es la misma.
Es en esta etapa en la que el Notario tambin verifica la vigencia del
Documento Nacional de Identidad y de la obligacin cumplida del
ejercicio de la votacin en los actos electorales o de sufragio
obligatorio tanto municipales o presidenciales, constatando que en el
reverso del Documento aparezca el sticker de constancia de votacin
del compareciente.
Puede existir la posibilidad que el compareciente manifieste que ha
perdido su DNI; en este caso el Notario, si as lo considera solicitara
el compareciente le presente el original de denuncia policial y la
constancia o boleta de tramitacin de duplicado que entrega el
Registro Nacional de Identificacin-RENIEC.

10

El artculo 55 de la ley considera la posibilidad de que si existiera

duda en cuanto la identificacin del compareciente y cuando el
Notario

lo

juzgue

conveniente,

exigir

al

compareciente

la

intervencin de testigos que garanticen su identidad; en todo caso

seala el citado artculo el Notario que diere fe de identidad de
alguno de los comparecientes inducido a error por la actuacin
maliciosa de los mismos o de otras personas no incurrir en
responsabilidad.
En cuanto a la indicacin de la circunstancia de una persona
comparece en representacin de otra, es imprescindible de que el
Notario tenga a la vista el documento que lo autoriza; es decir en el
caso de personas natural es el testimonio de poder conferido al
apoderado donde conste expresamente la facultad que se irroga, con
las constancia de inscripcin en los Registros Publicos y adems la
ficha registral donde consta la vigencia de dicho poder. Y en el caso
de personas jurdicas, el Notario exigir la presentacin del
Testimonio del poder debidamente inscrito en el libro de actas o
copia certificada del acta debidamente inscrita en los Registros
Pblicos, en la cual se confiere la representatividad para celebrar
determinado acto jurdico a nombre de las persona jurdica que
comparece adems la vigencia de poder respectiva; tambin segn
criterio de notario puede verificarse va internet en los Registros
Pblicos.

a.3. Testigos
Para intervenir como testigo en la elaboracin de una Escritura
Pblica se re quiere tener la capacidad de ejercicio de sus derechos
civiles y no estar incurso en los impedimentos sealados en el
articulo 56 tales como
11

 Ser sordo, ciego y mudo

Ser analfabeto
Ser cnyuge, o pariente del Notario dentro del cuarto grado de
consanguinidad o segundo de afinidad.
Ser dependiente del Notario; y
Los que a juicio del Notario no se identifique plenamente
a.4. Los Intrpretes
Comparece el intrprete de quien el Notario da fe conocerlo y
haberlo identificado.

La introduccin de la Escritura Publica tan

como lo contempla el inciso f) del artculo 54, expresara la

circunstancia de intervenir de un intrprete en el caso de que alguno
de los comparecientes ignore el idioma en el que se redacta el
instrumento.
b) EL CUERPO
El cuerpo de la Escritura Pblica no aparece definido en la Ley,
limitndose a esta a detallar el contenido del mismo; el cuerpo est
constituido por transcripcin literal de la minuta y comprenda
ntegramente el contrato o acto jurdico que ha de ser objeto de
escrituracin.
El contenido se encuentra establecido en el articulo 57 de la Ley

La declaracin de voluntad de los otorgantes, contenida en minuta

autorizada por letrado, la que se insertara literalmente
Los comprobantes que acrediten la representacin, cuando sea
necesaria su insercin
12

 Los documentos que los comparecientes soliciten su insercin

Los documentos que por disposicin legal sean exigibles y
Otros documentos que el Notario considere convenientes
b.1) La Minuta
b.1.1) Definicin
Minuta es un extracto o borrador que se hace de un contrato u otra
cosa, anotando clausulas o partes esenciales, para copiarlo despus
y extenderlo con todas las formalidades necesarias para su
perfeccin; la minuta es considerada como un compendio de un
contrato.
La minuta es el escrito que contiene los antecedentes, las
condiciones y extremos que los otorgantes han acordado y suscrito y
que posteriormente entregan al Notario para su insercin en el
registro, esto es, para su elevacin de escritura pblica.
La minuta es el documento o extracto en que se plasman los
contratos o acuerdos que tiene valor para las partes si ellas la
suscriben y que se encuentra autorizado por un abogado.

b.1.2) Caracterisiticas de la minuta

Contiene un acto jurdico
Es una solicitud de escrituracin dirigida al Notario Publico
Recoge la voluntad del o los otorgantes
Es refactada por el abogado
Es firamda por los otorgantes
13

 Es autorizada por el abogado

Debe ser fechada
Tiene valor probatorio entre las partes
Es un instrumento privado
Si no esta firmada por las partes no tiene valor probatorio
Se exceptua su presentacin en alguno de los actos
Debe contener los requisitos de forma y de fondo que exigte el
acto jurdico que contiene.
b.1.3) El Notario y la Minuta
La regla general es que toda escritura pblica obedece a la
presentacin de una minuta previa; por lo tanto el Notario no podr
proceder a la redaccin de una escritura pblica si previamente en
atencin al principio de rogacin no se le han solicitado mediante
una minuta debidamente fechada, firmada por los intervinientes y
autorizada por el abogado; una vez recepcionada la minuta el
Notario procede a la revisin si la misma cumple con los requisitos de
forma de determinado acto.
La minuta se debe redactar con todos los requisitos de fondo y forma
que requiere el acto jurdica que contiene, y adems precisar todo lo
que Registros Pblicos exigen para que proceda la inscripcin
registral correspondiente.
El notario con su funcin asesora podr orientar al abogado y a las
partes, sobre cualquiera de las partes sobre cualquier duda, omisin
o error que haya incurrido al presentar la minuta procurando sea
subsanada.

14

Si la minuta adoleciera de omisiones o errores de formo y/o fondo,

que luego de ser manifestados a los intervinientes no fueron
subsanadas o corregidos en esta etapa o, despus, en la conclusin
de la escritura pblica, el Notario podr abstenerse de elevarla a
escritura

pblica;

mas

an

conociendo

que

ser

pasible

de

observaciones o tachas en los Registros Pblicos.

Casos en los que no se requiere presentacin de la minuta:
- Otorgamiento, aceptacin, sustitucin, revocacin y renuncia del
poder;
- Renuncia de nacionalidad;
- Nombramiento de tutor y curador en los casos que pueda hacerse
por escritura pblica
- Reconocimiento de hijos;
- Autorizacin para el matrimonio de menores de edad otorgada por
quienes ejercen la patria potestad;
- Aceptacin expresa o renuncia de herencia;
- Declaracin jurada de bienes y rentas;
- Declaracin

de

voluntad

de

constitucin

de

pequea

microempresa;
- Donacin de rganos y tejidos; y,
- Otros que la ley seale.
C) CONCLUSIN
En lo que respecta a la conclusin, sta contiene el otorgamiento y la
autorizacin, es decir, el acto o actos por lo que las partes dan su
consentimiento para la materializacin del contrato en presencia de
15

testigos, y del Notario y el acto por el que el funcionario notarial da

fe del contenido del instrumento fraccionado por l, bajo los trminos
sealados por las partes dentro de las prescripciones legales
correspondientes, suscribindolo con el termino DOY FE 4. Esta
tercera y ltima parte de la Escritura Pblica, tampoco se encuentra
definida en la ley, limitndose la misma a sealar, en su artculo 59
(modificado por la Ley N 28580, El Peruano, 12 de julio del 2005), el
contenido de la conclusin. As, la conclusin de la escritura
expresar:
a)La fe de haberse ledo el instrumento, por el notario o los
comparecientes, a su eleccin;
b) La

ratificacin,

modificacin

indicaciones

que

los

comparecientes hicieren, las que tambin sern ledas;

c) La fe de entrega de bienes que estipulen el acto jurdico;
d) La transcripcin literal de las normas legales, cuando en el cuerpo
de la escritura se cite sin indicacin de su contenido y estn referidos
a actos de disposicin u otorgamiento de facultades.
e) La transcripcin de cualquier documento que sea necesario y que
pudiera haberse omitido en el cuerpo de la escritura.
f) La intervencin de personas que sustituyen a otras, por mandato,
suplencia o exigencia de la ley, anotaciones que podrn ser
marginales.
g) Las omisiones que a criterio del notario deben subsanarse para
obtener la inscripcin de los actos jurdicos objeto del instrumento y
que los comparecientes no hayan advertido.

4 HERRERA CAVERO. Derecho Registral y Notarial. Cit. Pag. 289

16

h) La correccin del algn error u omisin que se advierta en el

instrumento.
i) La constancia del nmero de la serie de la foja donde se inicia y la
foja donde se concluye el instrumento;
j) La impresin dactilar y suscripcin de los comparecientes as como
la suscripcin del notario, con indicacin de la fecha en que firma
cada uno de los otorgantes as como cuando concluye el proceso de
firmas del instrumento.
ACTOS

JURDICOS

MAS

COMUNES

QUE

SE

ELEVAN

ESCRITURA PBLICA
El registro de Escrituras Pblicas que lleva el notario contiene toda
clase de actos jurdicos nominados e innominados, unilaterales o
bilaterales, que no tengan asignado en la ley un registro especial. Se
incluyen tambin dentro de este Registro a las Declaraciones Juradas
de Bienes, Reconocimiento de Hijos, Constituciones de Hipotecas,
Donaciones, Anticipos de Legtima, Protocolizaciones, Aumentos de
Capital, etc.
Sin embargo, vamos a desarrollar las escrituras pblicas de los actos
jurdicos ms comunes:
a. ESCRITURAS PBLICAS POR PODERES.
b. ESCRITURAS
PBLICAS
DE
TRANSFERENCIAS

DE

INMUEBLES.
c. ESCRITURAS PBLICAS DE CONSTITUCIN DE PERSONAS
JURDICAS.
La ley tambin ha previsto incluir en este Registro a las actas de los
documentos protocolizados notarialmente.

17

A)

ESCRITURAS PBLICAS POR PODERES

Definicin:
El otorgamiento de poder es una acto jurdico unilateral. Ante el
notario solo es necesaria la presencia de quien lo otorga, llamado
poderdante o representante.
Intervienen

dos

sujetos:

El

Poderdante

el

Apoderando.

El

poderdante designa a su apoderado en este acto para que se realice

en su nombre y representacin determinados actos jurdicos,
privados, administrativos o judiciales. El poderdante y el apoderado
puede ser una o varias personas y pueden ser personas naturales o
jurdicas.

Nos referimos a los poderes otorgados por Escritura Pblica, esto es,
a los poderes protocolares. Cabe referir que la Ley en su captulo IV,
se ocupa de los poderes, precisando puntualmente en el artculo 117,
que los poderes ante el Notario podrn revestir las siguientes
modalidades a) Poder por Escritura Pblica; b) Poder Fuera de
Registro; y c) Poder por Carta Firmada.

El art. 118de la ley seala que el Poder por Escritura Pblica se rige
por las disposiciones establecidas en la Seccin Primera del Ttulo II
de la ley. Esto es, que se regula de acuerdo a lo establecido de
manera general para el Registro de Escrituras Pblicas.

El poder por escritura pblica es aquel que se redacta, se escribe, se

elabora, se extiende, se otorga en las hojas del registro del Notario y

18

se incorpora al protocolo notarial para su conservacin a travs del

tiempo.

Corcuera Garca5 refiere, el Poder por Escritura Pblica es el ms

amplio de todos, puede servir para actos de representacin amplia o
especial y no tiene trmino de vigencia o cuanta que lo limite.

B)CLASES DE PODERES POR ESCRITURA PBLICA

Existen varias modalidades de poderes que se pueden elevar a

escritura pblica. Al respecto, el artculo 155 del Cdigo Civil seala
que el poder general slo comprende los actos de la administracin.
El poder Especial comprende los actos para los cuales a sido
conferido. A su vez advierta en su artculo156 que para disponer de
la propiedad del representado o gravar sus bienes se requiere que el
encargo conste en forma indubitable y por escritura pblica, bajo
sancin de nulidad.

Poderes por Escritura Pblica ms usuales:

Poder Amplio y general: Se utiliza para realizare todo tipo de actos

en nombre de otra persona. Debe especificarse cada acto jurdico
uqe ser materia de representacin.

5 CORCUERA GARCA, Marcos. Comentarios a la Ley del Notariado. Trujillo.

Marsol Per Editores. 1994
19

 Poder Especial: Se utiliza para realizar un determinado acto en

nombre de otra persona.
Poder Especfico: Se utiliza para realiza slo y nicamente el acto
encomendado.
Poder para Pleitos: Se utiliza para representar en un proceso
judicial. Es tambin conocido como poder para litigar.

C)

REQUISITOS:

Comparecencia del poderdante o representado;

Documento de identidad del poderdante. Consignar los nombres y
apellidos completos, estado civil, nacionalidad, ocupacin y el
nmero del documento de identidad, en el caso de personas
naturales; tratndose de personas jurdicas, el acuerdo en acta de
otorgamiento

de

poderes

aprobado

por

el

rgano

societario

respectivo o la vigencia del poder del funcionario correspondiente

con facultades para delegar.
Designacin del apoderado o representante consignando nombres
y apellidos completos, y el nmero de su documento de identidad.
Minuta firmada suscrita por el poderdante y autorizada por
abogado donde se otorga el poder.
Indicacin expresa de las facultadas que se conceden, en caso de
citar artculos del Cdigo Civil o Cdigo Procesal Civil, transcribirlos
literalmente.
En caso de poder otorgado para enajenar un bien determinado, se
debe acreditar la propiedad de dicho bien.
d) PROCEDIMIENTO:
20

Cabe referir que los poderes por escritura pblica se rigen por las
normas dispuestas para cualquier escritura pblica en general.
Recordemos que la Escritura Pblica es un Instrumento Pblico
Protocolar por excelencia.
La Escritura Pblica de poder ser firmada obligatoriamente por quien
otorga el poder, es decir, por el poderdante (quien pondr su huella
dactilar) y por el Notario, no siendo necesaria la suscripcin por parte
de quien recibe el poder, esto es, el apoderado.
Es preciso remarcar que no es exigible la presentacin de la minuta
para el otorgamiento de poder por escritura pblica.
Para la revocacin de un poder por escritura pblica se exige la
misma formalidad con la que fue otorgado y puede realizarse en
cualquier momento.
B) ESCRITURA PBLICA DE TRANSFERENCIA DE INMUEBLE:
A) DEFINICIN
Segn lo establecido en el artculo 1529 del Cdigo Civil, por la
compraventa el vendedor se obliga a transferir la propiedad de un
bien al comprador y ste a pagar su precio en dinero.
El contrato de compra venta de bien inmueble es consensual, basta el
consentimiento de las partes sobre el bien y el precio para la
transferencia de la propiedad, salvo otra formalidad o condicin que
acuerden vendedor y comprador.
Los contratantes pueden convenir o pactar sobre la forma de pago
del precio: al contado, en partes, en moneda nacional o extranjera,
en valores, etc. Todas estas estipulaciones deben constar en la
minuta de compra venta que el notario inserte en el cuerpo de la
escritura pblica. Por consiguiente, si en la minuta se consigna
21

expresamente la cancelacin del precio, al momento de su firma por

las partes, en la escritura pblica, ya no se requiere de otra
certificacin, menos an fe notarial, puesto que el notario no puede
certificar de un hecho que no se hizo en su presencia. Slo por
peticin de los contratantes, formulado en la minuta o al suscribirse
la escritura pblica, en aplicacin del principio de rogacin, el Notario
dar fe de la entrega o pago del precio que se hiciera en su
presencia, indicando los detalles de la entrega o pago.
Una vez firmada la escritura pblica por vendedor y comprador, se
entiende, en este caso, que el precio est pagado. Pero estimamos
conveniente que el Notario, advierta a las partes sobre estos
extremos.
B) REQUISITOS:

Minuta de transferencia de inmueble autorizada por abogado en

original para el minutario del notario y dos juegos de copias
como cargos, firmadas por las partes contratantes. En caso de
que los comparecientes sean casados y no exista separacin de
patrimonios debidamente registrada con la ficha de inscripcin
registral, debern firmar ambos cnyuges, por s o por

representacin
Ademas la minuta deber contener:
La ubicacin del predio, con indicacin del dato de inscrpcin
en el Registro. Los datos debern coincidir con los de la partida

registarl.
Precio de transferencia, con indicacin d ela forma de pago. En
caso de existir saldo de precio, por no haber sido pagado este
en su totalidad, se inscribe de oficio la hipoteca legal por el

citado saldo, a favor del vendedor.

Personas naturales: Documento Nacional de Identidad. En caso
de que el vendedor acte a travs de su representante, se
22

requiere que conste en forma indubitable la facultad de

enajenar por escritura pblica debidamente inscrita en el

Registro de Mandatos y Poderes.

Personas jurdicas: Partida o ficha registral de la persona
jurdica,

donde

conste

el

otorgamiento

expreso

de

las

facultades para disponer de los bienes inmuebles o realizar

adquisiciones y vigencia de poder del representante legal o

apoderado de la misma.
En el caso de personas jurdicas, regidas por la Ley General de
Sociedades, se requiere para vender, adems de lo sealado
anteriormente, la autorizacin expresa del rgano respectivo de
la sociedad, en caso que el precio de venta supere el 50% del

capital social.
Intervencin del vendedor y comprador o sus representantes
debidamente acreditados, debiendo tener inscrito el vendedor
su dominio respecto del predio en el Registro de Propiedad

Inmueble.
Original y copia legalizada del comprobante de pago del
Impuesto al Patrimonio Predial correspondiente al ejercicio fiscal
en que se acte la transferencia del predio, aun cuando

los

periodos de vencimiento no se hubieran producido

original
y
copia legalizada de la declaracin jurada del
impuesto predial, expedida por la municipalidad

de donde se

ubica el inmueble.
Original y copia legalizada de hoja resumen de la declaracin

jurada del autoevalo de predio

Los documentos indicados en los tres acpites

anteriores

pueden ser reemplazados con la constancia de NO adeudo

emitida por la municipalidad correspondiente.

Constancia de pago a cuenta del impuesto a la renta, solo en el
caso sealado en el decreto legislativo N945.

23

Certificado

de gravamen

del inmueble,

original

y copia

legalizada del formulario y comprobante de pago del impuesto

de alcabala.
En el caso que el comprador o vendedor no pueda o no sepa
firmar, se requiere la intervencin de un testigo

a ruego a

solicitud de la persona impedida, sin perjuicio de que imprima

su huella digital.
En el caso de comprar o vender un inmueble de un menos de
edad o de un adulto incapaz, intervienen los padres del menor
o sus tutores o curadores debindose alcanzar, en este ltimo
caso, la resolucin judicial que declara la interdiccin civil y
adems la resolucin judicial de autorizacin para enajenar

dicho inmueble.
Si el inmueble, materia de transferencia pertenece a una
sucesin

hereditaria,

reconocidos

intervienen

todos

como tales en el registro

los

herederos

de sucesiones

intestadas o de testamentos, para lo cual alcanzaran la ficha

registral respectiva que
y adems
se

ha

los declara herederos reconocidos

la ficha registral donde conste que dicha sucesin

inscrito

en

registro

de

propiedad

inmueble

correspondiente.
C) PROCEDIMIENTO
Cabe referir que el contrato de con compraventa de cualquier
inmueble debe realizarse mediante escritura pblica a fin de dotar el
acto de las formalidades prescritas en el cdigo civil.
El procedimiento se rige por

las normas dispuestas para cualquier

escritura pblica en general .recordemos que la escritura pblica es

un instrumento pblico protocolar por excelencia y todo lo sealado
anteriormente respecto a las caractersticas y disposiciones generales

24

y especiales que deben observarse en las escrituras pblicas son de

aplicacin para los contratos de transferencia de bienes inmuebles.
La escritura de compraventa contendr la impresin dactilar y
suscripcin

de

los

comparecientes,

es

decir

ser

firmada

obligatoriamente por quien vende y por quien compra o por sus

representantes, de ser el caso debidamente acreditado, y por el
notario.
Si los otorgantes de esta escritura requieren que el notario de fe de la
entrega del bien y/o entrega del dinero, sea en efectivo o a travs de
un ttulo valor este deber dejar constancia de la fe de entrega y
recepcin en la misma escritura pblica. Se debe tomar en cuenta
tambin la forma de pago pactada.
En reciente modificacin del inciso j) del artculo 59 de la ley se
estipula que en toda escritura pblica, se indicara la fecha en que
firma cada uno de los otorgantes, as como cuando concluye el
proceso de firmas del instrumento.

D) EL BLOQUEO REGISTRAL
El bloqueo registral es la anotacin preventiva o medida precautoria
que se hace en partida de inscripcin del inmueble a fin de asegurar
la efectividad de un derecho reconocido pero no consumado. Conlleva
una reserva de dominio o reserva de prioridad a efectos de inmovilizar
los bienes y no permitir su disposicin. Motiva tambin el cierre
temporal de la partida.se extiende en merito a la solicitud efectuada
por el notario que tiene a su cargo la formalizacin del acto, y a la
copia certificada de la minuta respectiva.

25

El bloqueo tiene una vigencia de 60 das hbiles renovables por nica

vez, contados desde la fecha del correspondiente asiento de
presentacin, pero puede caducar antes del vencimiento del plazo
antes sealado.
E) REQUISITOS PARA EL BLOQUEO REGISTRAL

Oficio o solicitud de bloqueo registro firmada por el notario. El

oficio debe contener la indicacin del dato de la partida
registral, nombre de los contratantes, ubicacin del predio e

indicacin del acto inscribible materia de bloqueo.

Copia legalizada de la minuta respectiva o copia del formulario
registral debidamente firmado por las partes contratantes y
legalizado por notario.

C. ESCRITURA PBLICA DE CONSTITUCION DE PERSONAS

JURIDICAS
ESCRITURA

PBLICAS

DE

CONSTITUCIN

DE

PERSONAS

JURDICAS
Nuestro ordenamiento reconoce dos grandes grupos de personas
jurdicas las que nacen en virtud de lo dispuesto en el cdigo civil art
77 y las que nacen del amparo de la ley general de sociedades art 1
al art. 6 del mismo modo reconoce en la ley especial, el decreto ley
n 21621 a la empresa individual de responsabilidad limitada.
El cdigo civil establece que la existencia de la persona jurdica de
derecho privado comienza el da de su inscripcin en el registro
respectivo.
En el mismo sentido la ley general de sociedades y la ley de la
empresa individual de responsabilidad limitada sealan que las
26

sociedades y la empresa individual respectivamente se constituyen

por escritura pblica y adquieren personalidad jurdica desde su
inscripcin en el registro.
CONSTITUCION DE PERSONAS JURIDICAS AL AMPARO DEL
CODIGO CIVIL.
Se pueden constituir estas organizaciones sin fines de lucro
A) ASOCIACIONES
B) FUNDACIONES
C) COMITS.
CONSTITUCIN DE ASOCIASIONES:
ASOCIACIONES
A) DEFINICIN:
La asociacin es una organizacin estable de personas naturales o
jurdicas o ambas que a travs de una actividad comn persigue un
fin no lucrativo. Se constituye en merito a una escritura publica.
B) Requisitos:
Bsqueda y reserva de nombre, denominacin o razn
social: Las personas jurdicas deben tener una denominacin
o razn social que le d singularidad y porque no puede
adoptar una igual o semejante al de otra persona jurdica
preexistente. Por eso se realiza en los Registros Pblicos una
bsqueda del nombre, denominacin o razn social y

verificar que no exista otro igual.

Minuta de Constitucin de la Asociacin: Se requiere primero
una minuta de constitucin de la asociacin, autorizada por
el abogado en original para el minutario del Notario y dos
juegos de copias, firmadas por los miembros de la sociedad.
27

Libros de la Asociacin: Toda sociedad debe tener un libro de

registro actualizado en que consten el nombre, la actividad,
domicilio y fecha de admisin de cada uno de sus miembros,
con indicaciones de los que ejerzan cargos de administracin

o representacin.
Procedimiento: El procedimiento se rige por las normas
dispuestas para cualquier escritura pblica en general.

CONSTITUCIN DE UNA FUNDACIN

FUNDACIN:
A) DEFINICIN:
La Fundacin es una organizacin no lucrativa, instituida mediante la
afectacin de uno o mas bienes para la realizacin de objetos de
carcter religioso, asistencial, cultural u otros intereses sociales
B) REQUISITOS:
Bsqueda y reserva de nombre, denominacin o razn
social: Las personas jurdicas deben tener una denominacin
o razn social que le d singularidad y porque no puede
adoptar una igual o semejante al de otra persona jurdica
preexistente. Por eso se realiza en los Registros Pblicos una
bsqueda del nombre, denominacin o razn social y

verificar que no exista otro igual.

Minuta de Constitucin de la Fundacin: Se requiere primero
una minuta de constitucin de la fundacin, autorizada por
el abogado en original para el minutario del Notario y dos

juegos de copias, firmadas por los miembros de la sociedad.

Procedimiento: Debe realizarse mediante escritura pblica a
fin de dotar el actor de las formalidades prescritas en el
cdigo civil.

CONSTITUCIN DE COMIT
28

COMIT
A) DEFINICIN:
El comit es una organizacin de personas naturales o jurdicas o de
ambas, dedicada a la recaudacin pblica de aportes destinados a
una finalidad altruista.
B) REQUISITOS
El acto constitutivo y el estatuto del comit puede constar
para su inscripcin en el registro, en un documento privado

con legalizacin de la firma de sus fundadores.

Adems del documento privado con firmas legalizadas
deber contener: Los estatutos; la denominacin, duracin y
domicilio;

la

finalidad

altruista

completa;

el

rgimen

administrativo; la constitucin y la asamblea general y del

consejo directivo, asi como de cualquier otro rgano
administrativo; la designacin del funcionario que hade tener

representacin legal del comit.

Libros del Comit: El comit deber tener un libro de registro

actualizado.
Procedimiento: Cabe sealar que para la Constitucin de un
comit, no es necesaria la faccin de una escritura pblica.

V.- PROTOCOLIZACIN DE DOCUMENTOS

A) DEFINICIN DE PROTOCOLIZACIN DE DOCUMENTOS:
Por la protocolizacin se incorpora al Registro de Escrituras Pblicas
los documentos que la ley, resolucin judicial o administrativa
ordenen.
Esta incorporacin se realiza sentando un acata en el Registro de
Escrituras pblicas y da ingreso agregando los documentos materia
29

de protocolizacin al final del tomo donde corre sentada el acta de

protocolizacin.
Segn Herrera Cavero6, el acto por el cual el Notario Pblico da
ingreso a su protocolo, instrumentos y expedientes en cumplimiento
de resolucin judicial; es lo que se conoce como protocolizacin; tal
es el caso de la protocolizacin de las escrituras expedidas ante el
Juez de Paz por falta de Notario; igualmente la protocolizacin de
expedientes que la ley prev y es ordenada por el Juez que conoce la
causa. Seala adems que el efecto de la protocolizacin es la
conversin del instrumento privado o imperfecto en pblico.
Las actas de protocolizacin. Segn Gonzales Palomino7, documentan
una declaracin del Notario respecto a una actividad activa suya: el
recibo del documento y la incorporacin al protocolo. Pero, advierte,
que si adems de la mera protocolizacin cautelar o conservativa, se
consigna

en

el

instrumento

pblico

declaraciones

de

los

comparecientes sobre su autenticidad o sobre su contenido, entonces

ya no se tratarn de actas de protocolizacin, sino de escritura de
elevacin a pblicos de documentos privados con o sin carcter
negocial.

El

requiriente,

si

no

declara

otra

cosa,

reconoce

implcitamente el documento cuya protocolizacin solicita.

Nuez Lagos8, sostiene que en

la protocolizacin de documentos

privados, el Notario a asegura para el futuro la identidad del

documento que le entrega e incorpora al protocolo, y y el acta que
levanta haciendo constar ese hecho, como es documento pblico, le
6 HERRERA CAVERO. Derecho Registral y Notarial. Cit. Pag 290.
7 GONZALES PALOMINO, citado por GIMENES ARNAU, Derecho Notarial. Cit.
Pag. 767.
8 NUEZ LAGOS, Estudios de Derecho Notarial. Tomo II.
30

comunica ex nunc fecha fehaciente al documento privado. La funcin

notarial no cubre nada ms. Son consecuencias de esto:
a)La entrega y protocolizacin la puede hacer cualquiera, sea parte
tercero o extrao. Es ms, cuando lo hace la parte, no agrega un
adarme de eficacia al documento.
b) No hay fe de conocimiento, ni juicio de capacidad. Basta y sobra
con la capacidad mnima para comparecer ante el Notario en acta
notarial.
c) El documento de protocolizado sigue siendo tan privado como
antes de entrar a la notara y su rgimen en la ley procesal es el de
documento privado no reconocido.
B) REQUISITOS:
El Notario tendr a la vista el dispositivo legal, o el oficio del juez que
ordena la protocolizacin que consta en la resolucin consentida o
ejecutoriada que ordena la misma, o la resolucin administrativa
remitida por autoridad administrativa que solicita la protocolizacin.
Solo estos documentos dan mrito a la faccin del Acta de
protocolizacin que se incorporan posteriormente en el Registro de
Escrituras Pblicas.
Las actas de protocolizacin deben contener segn lo dispuesto en el
artculo 65 de la Ley:
-

Lugar, fecha y nombre del Notario.

Materia del documento.

Nombres de los intervinientes.

Nmero de fojas de que conste.

31

Nombre el Juez que ordena la protocolizacin y del secretario

cursor, y mencin de la resolucin que ordena la protocolizacin con

la indicacin de estar consentida o ejecutoriada o denominacin de la
entidad que solicita la protocolizacin.
C) PROCEDIMIENTO:
El

Notario

recibe

el

oficio

que

contiene

la

solicitud

de

protocolizacin adjuntando la resolucin respectiva y los documentos

que

constan

en

un

expediente

que

sern

materia

de

protocolizacin.
Identifica con nombre la materia de que tratan los documentos
alcanzados.
Seala los

nombres de los

intervinientes, que aparecen en los

documentos alcanzados y el nmero de folios que constan.

Redacta el acta de protocolizacin, suscribindola luego de
fecharla.
Incorpora el Acta en su Registro de escrituras Pblicas de Actas de
Protocolizacin.
El Notario agrega los documentos materia de la protocolizacin, al
final del tomo donde corre sentada el acta de protocolizacin.
Genera l ingresa en el ndice Cronolgico y Alfabtico.

32

VI.- BIBLIOGRAFA:
CARNEIRO,

Jos.

Derecho

Notarial.

Exposicin

Sistemtica

del

Rgimen legal vigente. 2 Edicin. EDINAF. Lima. 1988

CORCUERA GARCA, Marco. Comentarios a la Ley del Notariado. Edit.
Marsol, Trujillo. Per. 1994.
GIMENEZ ARNAU, Enrique, Derecho Notarial. Pamplona. EUNSA.
1976.
NUEZ LAGOS, Rafael. Estudios del Derecho Notarial. T.I. Madrid.
Instituto de Espaa. 1986.

33