PRESCRIPCIN ADQUISITIVA O USUCAPION

1. GENERALIDADES

La prescripcin adquisitiva es un mecanismo legal que permite al poseedor de

un bien adquirir la propiedad del mismo, siempre y cuando hay desarrollado
una conducta establecida por ley en un periodo de tiempo tambin indicado en
esta. Es as un modo de adquisicin originario puesto que tal adquisicin se
produce con independencia de cualquier relacin de hecho o de derecho del
titular anterior sobre el bien y que tiene por efectos principales, transmitir al
poseedor, en virtud de un nuevo ttulo, el derecho prescrito, retrotrayendo el
derecho de propiedad al da en que se inici la posesin.
Teniendo en cuenta ello, cabe preguntarse por qu un sistema que consagra
dentro de su normativa constitucional una proteccin privilegiada a la
propiedad puede permitir que un poseedor se convierta en propietario de un
bien, en detrimento de otra persona que ostenta el ttulo de propietario.
La respuesta a esta interrogante se encuentra en el fundamento de la
proteccin posesoria establecido por Ihering teora recogida por nuestro
ordenamiento jurdico, el cual consiste en que la proteccin de la posesin,
como exterioridad de la propiedad, es un complemento necesario de la
proteccin de la propiedad, una facilitacin de la prueba a favor del propietario,
la cual aprovecha necesariamente tambin al no propietario (VON IHERING,
Rudolf, p. 57).
En ese sentido, que el Cdigo Civil permita la prescripcin adquisitiva no ira en
contra de la propiedad protegida constitucionalmente, sino a favor suyo; pues
entendiendo a la posesin como la exteriorizacin de la propiedad, permitiendo
al poseedor que ha adoptado una conducta de propietario o que ha desplegado
la apariencia de tal- hacerse de un ttulo de propiedad se estara permitiendo al
propietario legtimo obtenerlo sin la necesidad de probar una cadena de
transferencias de propiedad sin vicios, lo que en Roma era llamado la probatio
diabolis, debido a la dificultad que ello significaba.
As, la prescripcin adquisitiva de dominio tiene como funcin principal: la de
aligerar los medios de prueba que debe presentar el poseedor con legtimo
derecho a la propiedad, para obtener el ttulo de propietario. Sin embargo, al
darse este tipo de beneficio probatorio, tambin se ha permitido que aquellos
poseedores sin un derecho legtimo a la propiedad puedan adquirir esta, es por

ello que la ley, en este tipo de casos, ha fijado un periodo de tiempo ms

elevado para que pueda adquirirse la propiedad que de aquel que adquiere con
justo ttulo y buena fe.

2. PRESCRIPCIN ADQUISITIVA DE DOMINIO

La prescripcin adquisitiva es un modo de adquirir la propiedad debido al
transcurso del tiempo, as lo sealan expresamente los artculos 950 y 951 del
Cdigo Civil. Es un modo de adquirir la propiedad porque se produce en base a
la transformacin del poseedor en propietario de un bien a travs del
transcurso del tiempo. Lo que busca la possessio utile ad usucapionem es
declarar y reconocer como propietario de un inmueble (o de un mueble) a
aquel que lo tuvo, utilizndolo como si fuera real dueo, durante el plazo que la
misma ley indica (LEVITAN, Jos. pg.43. 2)
Se trata de una investidura formal mediante la cual una posesin se transforma
en propiedad. Afirma algo ms que un mero medio de prueba de la propiedad o
un mero instrumento al servicio de la seguridad del trfico, es la identidad
misma de la propiedad como investidura formal ligada a la posesin.
(LVAREZ CAPEROCHIPI, pg. 143 ss.)
Las definiciones que proponen los juristas son casi de contenido uniforme,
cuidando no dejar de lado los elementos sustanciales como la posesin y el
tiempo transcurrido. As tambin piensa Albaladejo, cuando escribe que la
usucapin(o prescripcin adquisitiva) es la adquisicin del dominio u otro
derecho real posible, por la posesin continuada del mismo durante el tiempo y
con las condiciones que fija la ley. Por su parte al definir la usucapin como
un modo de consolidar la propiedad, pues si no existiera la prescripcin todos
los derechos de propiedad estaran en peligro, ya que habra que remontarse
siglos atrs para probar la legalidad del derecho de propiedad y as ningn
ttulo sera firme
(JOSSERAND, Louis, pg.832).
La probanza del derecho de propiedad que seala el autor, fue conocida por
los romanos como la prueba diablica, que desde luego en la actualidad
opera cuando se trata de acreditar el derecho de propiedad que provenga del
modo derivado.

2.1 Naturaleza jurdica

La naturaleza jurdica de la prescripcin adquisitiva es la de ser un modo de
adquirir la propiedad, que a su vez responde a la clasificacin de ser originarios
o derivados. Algunos autores han discutido sobre si la usucapin es un modo
originario o derivativo de adquirir el dominio. La usucapin es un modo
originario de adquirir la propiedad. No existe transferencia ni enajenacin
alguna. El usucapiente adquiere por el solo hecho de poseer, no porque reciba
el bien de algn transfiriente. No existe negocio jurdico alguno. En otras
palabras, su derecho no tiene como base o apoyo el del anterior titular.
(HERNANDEZ Gil, A. pg. 408 ss.)
Por ello tambin se seala que el usucapiente para adquirir su derecho
necesita la posesin del bien, a travs del tiempo determinado en la ley; por lo
que se establece que no hay una relacin de causalidad. La usucapin puede
catalogarse como un hecho jurdico preclusivo, esto es que pone fin a los
debates sobre la legalidad de las adquisiciones, pues dentro de un razonable
tiempo transcurrido, el Derecho legtimamente deduce que del pasado remoto
no sobrevive ningn inters jurdico que solicite su garanta (el del antiguo
dueo); y ms bien se manifiesta como preferente el inters encarnado por la
situacin de hecho presente (el del poseedor). Para superar este conflicto, el
ordenamiento crea un mecanismo de prueba absoluta de la propiedad por la
que todos los debates potenciales o reales sobre la titularidad de los bienes
quedan concluidos.( FALZE, Angelo, Voci di, pg.410.)
Por otro lado para el autor Albaladejo seala que: El fundamento de la
usucapin se halla en la idea (acertado o no acogida por nuestra ley) de que,
en aras de la seguridad del trfico, es, en principio, aconsejable que, al cabo de
determinado tiempo, se convierta en titular de ciertos derechos quien, aunque
no le pertenezcan, los ostenta como suyos, sin contradiccin del interesado.
Todo lo dems, que se diga sobre el fundamento de la usucapin, son
msicas. (ALBALADEJO GARCIA, Manuel, Pg.14.)

Fundamentos de la usucapin
La justificacin y fundamentacin ha variado con el tiempo. Los moralistas
medievales y modernos la consideraban injusta. Vena a interpretarse como un
hurto legtimo consentido por razn de paz social (lvarez Caperochipi).
Se fundamenta la usucapin en dos hechos que resultan insuficientes: a) Si el
titular de un derecho real no obra, se extingue la reivindicacin y que el
poseedor queda exento de devolver el bien y b) Supone la renuncia presunta
del anterior titular porque va contra el principio de que la renuncia debe ser
expresa o, al menos clara e inequvoca. (HERNANDEZ GIL, A. Op.cit.p.409.)

El autntico fundamento, en opinin, es el significado constituyente de la

apariencia como nica realidad del derecho y de la propiedad; es algo ms que
un medio de prueba de la propiedad o instrumento de seguridad del trfico, es
la realidad misma de la propiedad. El substrato dogmtico de un orden social
patrimonial. (LVAREZ CAPEROCHIPI, J.A. Op.cit., p147.)
La apariencia resulta as la realidad del dominio y, en el fondo, es la realidad
misma. La apariencia es la exteriorizacin habitual de los criterios de justicia y
retribucin de un ordenamiento. Si la usucapin se funda en la apariencia, es
necesario fijar los confines de esta apariencia; ella no puede ser ilimitada. La
usucapin, como se ha dicho, en su aspecto positivo, responde a la necesidad
de situar dentro de unos lmites la incertidumbre de los derechos. Y por otro
lado, en su aspecto negativo, es la sancin impuesta al propietario negligente.
La usucapin tiende, a coincidir titularidad y ejercicio (triunfa el ejercicio del
derecho sobre el derecho mismo) (Hernndez Gil). Como afirma este autor, la
usucapin representa tambin una superposicin del hecho sobre el derecho.

La Posesin
Elemento primordial para la existencia de la usucapin. La misma no puede
considerarse como existente, si la posesin no se realiza a ttulo de propietario,
verbigracia, el servidor de la posesin no podra prescribir, ya que su posesin
est en dependencia de otro, cumpliendo instrucciones suyas (artculo 897 del
C.C.). De otro lado, tampoco el arrendamiento o el usufructuario podran
prescribir ya que en este caso su posesin es temporal en virtud de un ttulo.

Posesin Continua
Antes de desarrollar este requisito de la prescripcin, debemos de recordar que
segn el Cdigo Civil Peruano la posesin es el ejercicio de uno o mas poderes
inherentes a la propiedad; es as que el mismo cdigo prescribe que son
poderes inherentes a la propiedad: el uso, disfrute, la disposicin y la
reivindicacin.
Concepto.- Aquella que se presenta en el tiempo sin intermitencias ni lagunas.
No se necesita, empero, que el poseedor haya estado en permanente contacto
con el bien y basta que se haya comportado como lo hace un dueo cuidadoso
y diligente, que realiza sobre el bien los diversos actos de goce de acuerdo con
su particular naturaleza
La continuidad es la POSESION del bien sin perturbaciones, pero debemos
tener en cuenta los actos cotidianos que realiza el poseedor dependern de la
propia naturaleza del inmueble, es as por ejemplo, que se trate de un
inmueble que es ocupado ocasionalmente por la persona esto no quiere decir
que la posesin continua ha sido interrumpida o perturbada; por esa razn el
Cdigo Civil en su artculo 915 nos dice textualmente: "si el poseedor actual
prueba haber posedo anteriormente, se presume que posey en el tiempo
intermedio, salvo prueba en contrario".
Sin embargo, por lo dicho lneas arriba debemos saber que el cdigo civil en su
artculo 953 tambin dice: "se interrumpe el trmino de la prescripcin si el
poseedor pierde la posesin o es privado de ella, pero cesa ese efecto si la
recupera antes de un ao o si por sentencia se le restituye".

Que se ejercite sin solucin de continuidad en el tiempo o habiendo tenido

interrupciones, se recupere la posesin dentro del ao de haber sido despojado
de ella; esto significa que para la configuracin de este requisito no slo debe
tenerse en cuenta el factor tiempo sino que esta, la posesin, debe tenerse al
momento
de
la
interposicin
de
la
demanda,
al
constituir
un presupuesto indispensable para la usucapin."
En opinin de Jorge Avendao es discutible que este ultimo sea
un poder inherente a la propiedad; la reivindicacin es en rigor, la expresin de
la persecutoriedad, que es un atributo que corresponde a todo derecho real, en
todo caso para efectos de concepto o nocin de la posesin se debe considerar
que los poderes de la propiedad son el uso, el disfrute, y la disposicin; por
consiguiente, todo el que usa es poseedor, tambin lo es quien disfruta, estos
dos son en realidad los poderes que configuran la posesin; la disposicin, si
bien es tambin un poder inherente a la propiedad, importa un acto nico y
aislado, por lo que difcilmente es expresin posesoria.
La posesin, a la ves, supone un ejercicio de hecho, en oposicin a lo que seria
de derecho segn el mismo Avendao, pues para que haya posesin no es
necesaria ni es suficiente la posesin de derecho, eso es, la que haya sido
atribuida por un contrato o por una resolucin judicial. La exigencia de que la
posesin importe un ejercicio de hecho, tiene una segunda consecuencia, que
se descarta toda nocin de legitimidad; por consiguiente posee tanto el
propietario como el usurpador. Es as que la posesin tiene una gran
importancia porque es, el contenido de muchos derechos reales.

Posesin Pacfica
La posesin debe ser exenta de violencia fsica y moral. "Ser pacfica significa
que el poder de hecho sobre la cosa no se mantenga por la fuerza. Por tanto,
aun obtenida violentamente, pasa a haber posesin pacfica una vez que cesa
la violencia que instaur el nuevo estado de cosas".
La posesin del bien debe ser pacfica al momento de interponer la demanda
de prescripcin adquisitiva, esto quiere decir que esta posesin no debi ser
adquirida por la fuerza, que no se vea afectada por violencia y que no sea
objeta judicialmente en su origen. Pierde el carcter pacfico cuando el
poseedor es demandado en va de accin reivindicatoria.
Sobre ello La doctrina coincide con lo sealado por Albaladejo, en el sentido de
que una vez que hayan terminado los actos de violencia, recin en ese
momento se puede considerar que existe posesin pacfica que vale para
prescribir. Puntualiza el maestro, al explicarnos que "como de lo que se trata es
de que la situacin mantenida violentamente no tenga valor (mientras la
violencia dura) para quien ataca la posesin de otro, hay que afirmar que s
hay posesin pacfica para el que defiende por la fuerza la posesin que otro
trata de arrebatarle.
Expone lvarez Caperochipi, "que el ttulo de la posesin puede alterarse. El
poseedor en nombre de otro puede presentarse como poseedor a ttulo de
dueo y la posesin violenta, clandestina o precarista puede transformarse en
pacfica, pblica y a ttulo de duea. Se trata de una inversin posesoria. Pero
la inversin no se presume, sino que, al contrario, se presume que se contina
detentando con el mismo ttulo con el que se adquiere. La inversin posesoria
debe resultar de un acto expreso y final. El tiempo de la usucapin empezar a
contarse desde entonces".

Qu implica la posesin pacfica?

No puede ampararse la demanda de prescripcin si se ha demostrado que el
accionante no viene ocupando el inmueble de litis en forma pacfica como
propietario,
lo
que
significa
que
debe
transcurrir
sin
generar
ningn conflicto con los derechos de los dems
Los procesos judiciales afectan la posesin pacfica?
No se cumple con el requisito de la posesin pacfica para adquirir la propiedad
por prescripcin si han existido diversos procesos judiciales seguidos entre las
partes
No existe posesin pacfica cuando el poseedor ha sido vencido en los procesos
sobre impugnacin de resolucin administrativa y nulidad de ttulo de
propiedad; en este caso, no se cumple con uno de los requisitos para adquirir
la propiedad por usucapin
En Este Punto Debemos Preguntarnos Se Perder La Pacificidad De La
Posesin Cuando Se Es Demandado Por El Verdadero Propietario Despus De
Transcurrido Los 5 O 10 Aos (Se Trate De Prescripcin Corta O Larga,
Respectivamente) De Posesin Del Inmueble, Teniendo En Cuenta Que El
Poseedor No Demand La Prescripcin Adquisitiva De Este?.
En este sentido debemos preguntarnos si la prescripcin adquisitiva opera en
forma automtica, si el poseedor se convierte en propietario por el transcurso
del tiempo o de lo contrario si es necesaria la declaracin judicial; es decir si se
necesita acudir a un rgano jurisdiccional para que se le declare propietario del
inmueble

Posesin Pblica
Se entiende que la prescripcin adquisitiva, funciona a travs de un hacer por
parte del poseedor, es decir, porque ste acta sobre el bien como propietario,
es ms, al poseedor se le presume propietario; entonces no se entendera la
validez de este principio si el poseedor actuara de forma clandestina. Tambin
se debe entender que para que sea vlida la posesin, el propietario debe
estar enterado de la misma y no accionar.
Precisa el Dr. Gunther Gonzles Barrn citando a Hernndez Gil, que la
posesin como hecho propio de la realidad fsica, como situacin fctica,
solamente existe en cuanto el hecho se manifiesta socialmente. En tal sentido,
una posesin clandestina no llega a ser tal, pues el adjetivo resulta ser
contradictorio con el sustantivo al que pretende calificar.
Quien pretende el reconocimiento del orden jurdico como propietario, no
puede esconderse u ocultarse, no puede tener conductas equvocas o fundarse
en meras tolerancias del verdadero poseedor, pues la clandestinidad es mirada
con repulsa, en cuanto sustrae a algo del curso natural de las interacciones
humanas, a travs de la negacin de un valor social fundamental como es
la comunicacin.
La Posesin Pblica nos dice, que es necesario reconocer que el requisito de
que la posesin sea pblica es plenamente lgico, porque lo que
verdaderamente caracteriza el ejercicio del derecho de propiedad es su
ejercicio pblico erga omnes. Apenas se puede concebir una posesin no
ejercida pblicamente, sobre todo en materia de inmuebles. Por lo dems, el
poseedor que oculta la posesin hace imposible que los interesados conozcan
la pretensin que tiene sobre el bien y, por lo tanto, estn excusados de no
haberse opuesto.

Por su parte, Berastain Quevedo citando a PAPAO, KIPER, DILLON y CAUSSE,

nos refiere que la posesin es pblica cuando exista una exteriorizacin de los
actos posesorios, que acte conforme lo hace el titular de un derecho.
"El usucapiente es un contradictor del propietario o del poseedor anterior. Por
eso, es necesario que la posesin sea ejercida de manera que pueda ser
conocida por estos, para que puedan oponerse a ella si esa es su voluntad. Si
ellos pudieron conocer esa posesin durante todo el tiempo que dur, y no lo
hicieron, la ley presume en ellos el abandono, y la posesin del usucapiente se
consolida".
Siendo ilustrativo el profesor ltimo citado, indica que lo contrario a la posesin
pblica es la posesin clandestina, que carece de eficacia posesoria, por
ejemplo, una persona que ingresa por las noches a un inmueble por un
pequeo hueco en la pared del lindero del fondo, y que antes que amanezca se
retira del inmueble. Este individuo no podr adquirir la propiedad por
prescripcin, ya que su posesin ha sido clandestina. La prueba de
la publicidad de la posesin se da a travs de las testimoniales de los vecinos,
que son las personas idneas para atestiguar si la persona que invoca la
prescripcin ha ejercido una posesin de pblico conocimiento.
Justo ttulo y buena fe
En la segunda parte del artculo 950 del C.C., se estipula, "que la propiedad se
adquiere a los cinco aos cuando median, justo ttulo y buena fe."

Justo Ttulo
Al igual que en la Prescripcin Adquisitiva, el Cdigo sustantivo no define lo que
es justo ttulo, a diferencia del Cdigo de 1,852, que consideraba, "como justo
ttulo para adquirir por prescripcin toda causa bastante para transferir
el dominio".
Es infundada la pretensin, si el ttulo que ostenta la accionante no le transfiere
la propiedad. El justo ttulo debe tener las siguientes caractersticas: ser un
acto traslativo de dominio, no estar sujeto a causal de nulidad, tener existencia
efectiva y probar su existencia.
Es el ttulo imperfecto, para ser tal es indispensable que el acto jurdico tenga
por finalidad la transferencia del dominio a favor de usucapiente, aunque por
presentar algn vicio o defecto no puede cumplirse esta finalidad. Justamente
se adquiere por prescripcin por que el usucapiente posee a ttulo de
propietario y posee a ttulo de dueo por que ha mediado una causa suficiente
para transmitir la propiedad. Evidentemente, esa causa legtima solamente va
a resultar eficaz para justificar la posesin como dueo, pero no para transferir
la propiedad merced del vicio o defecto que padece, los cuales sern
subsanados por el hecho de la posesin por el tiempo previsto por la ley. Este
instrumento de orden legal destinado a la transmisin de la propiedad, sera
perfecto de no mediar circunstancias ajenas al adquiriente y propias del
enajenante que impidan su transferencia efectiva
Justo ttulo es el ttulo traslativo que de por s habra bastado para operar la
transferencia del dominio reuniendo las condiciones legales. Cuando la
segunda parte del artculo 950 el Cdigo Civil establece la existencia del justo
ttulo, es obvio que aun cuando este haya sido expedido por el propietario,
nada impide que califique como tal, desde que deben tomarse en cuenta otras

circunstancias, como son, en este caso, el hecho de la imposibilidad legal de la

subdivisin del predio rstico, as como la posesin fsica por mayor tiempo al
requerido por la ley.

Buena F
La buena fe es un elemento indispensable para que pueda existir la
prescripcin abreviada. Nuestra legislacin considera que tanto ella, como el
justo ttulo, constituyen elementos diferentes, que para poder dar origen a la
Usucapin tienen que darse en forma conjunta.
El artculo 914 del Cdigo Civil, presume la buena fe de quien posee, principio
dirigido a favorecer la consolidacin de las situaciones de hecho, ya que en la
mayora de los casos sera muy difcil poder probar la existencia de la buena fe,
siendo que en este caso quien se opone a la posesin, sera el obligado a
probar la mala fe por parte del poseedor.
De acuerdo con la segunda parte del artculo 914 del Cdigo Civil, esta
presuncin no favorece al poseedor cuando el bien est inscrito a nombre de
otra persona, porque en este caso la inscripcin es prueba de dominio.
Si pretendemos definir a la buena fe, diremos que es la creencia del poseedor
de ser legtimo por ignorancia o error de hecho o de derecho sobre el vicio que
invalida su ttulo (artculo 906 del C.C. Ahora bien, "la buena fe no es
solamente una 'creencia' fundada en un estado psicolgico (meramente
interno) del poseedor. La buena fe s es creencia, pero debe responder al modo
de actuar honesto de una persona. Por tanto, la buena fe no puede fundarse en
un error inexcusable, pues existe un deber social de actuar diligentemente. Por
ello, exige que el poseedor ostente el ttulo de adquisicin de la propiedad, en
el cual pueda sustentar su 'creencia honesta'. En resumen, aqu no se exige
solamente una 'buena fe-creencia', sino que se avanza hasta una buena fediligencia.
Regresando a nuestra realidad jurdica nacional, tenemos que segn el Cdigo
Civil, existe buena fe "cuando el poseedor cree en su legitimidad, por
ignorancia o error de hecho o de derecho sobre el vicio que invalida su ttulo"
(artculo 906 C.C). De esta definicin legal es posible obtener inferir las
siguientes ideas:
a) La buena fe requiere que l poseedor CREA EN SU LEGITIMIDAD,
b) La buena fe requiere que el poseedor tenga un JUSTO TITULO en el que se
funde esa creencia;
c) La buena fe implica que el poseedor acta por ignorancia o por error de
hecho o de derecho
Conforme se advierte de los elementos sealados, la buena fe no es solamente
una "creencia" fundada en un estado psicolgico (meramente interno) del
poseedor. La buena fe s es creencia, pero debe responder al modo de actuar
honesto de una persona. Por tanto, la buena fe no puede fundarse nunca en un
error inexcusable, pues existe un deber social de actuar diligentemente. Por
ello, se exige que el poseedor ostente el ttulo de adquisicin de la propiedad,
en el cual pueda sustentar su "creencia honesta"[89]. Recapitulando se puede
sealar, que aqu no se exige solamente una "buena fe-creencia", sino que se
avanza hasta una "buena fe-diligencia". La duda del poseedor respecto a su
legitimidad normalmente debe equipararse con la mala fe, salvo que la duda

slo pueda ser desvanecida con un actuar de diligencia superlativo que no se

justifique por las circunstancias. Verbigracia, la concubina del poseedor nacido
en el extranjero, tiene la duda su pareja recientemente fallecida tiene otros
herederos en su pas natal. Desvanecer esta duda demostrara una diligencia
no justiciable por las circunstancias ( gastos excesivos), por lo que su culpa
leve no debe influenciar en su buena fe.
El justo ttulo y la buena fe son dos requisitos especiales para que opere la
prescripcin adquisitiva ordinaria, pero estos no son independientes. El que
desee adquirir un bien por la prescripcin ordinaria deber acreditar su justo
ttulo que a su vez servir como sustento de presumir la buena fe.
Ahora bien, conforme lo seala el artculo 907 del C.C., la buena fe solo durar
hasta que las circunstancias permitan al poseedor creer que posee
legtimamente el, en todo caso hasta que sea notificado con la demanda, si
esta resulta fundada.
Para la prescripcin extraordinaria solo es necesario acreditar una posesin til
para usucapir, es decir que la posesin rena todos los requisitos generales
(continua, pacfica, pblica y como propietario), sin necesidad de acreditar la
apariencia legal justo ttulo y buena fe).

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HERNANDEZ Gil, A. Obras Completas. Volumen II: La posesin. EspasaCalpe,
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FALZE, Angelo, Voci di Teora Generale del Diritto,(Voz: Efficacia Giuridica),
Giuffre Editore, Miln 1985, pg.410.
ALBALADEJO GARCIA, Manuel. La usucapin, Colegio de Registradores de la
Propiedad Mercantiles y de Bienes Muebles de Espaa, Madrid 2004, Pg.14.
HERNANDEZ GIL, A. Op.cit.p.409. 8 LVAREZ CAPEROCHIPI, J.A. Op.cit., p147.