TAF DPI - 1-Edificio de Uso Mixto

UNIVERSIDAD DE CIENCIAS APLICADAS
GESTION DE PROYECTOS INMOBILIARIOS

TRABAJO APLICATIVO FINAL
EDIFICIO DE USO MIXTO

NEOHABITAT
VEN, DISFRUTA, EXPERIMENTA UNA NUEVA FORMA DE VIVIR Y HACER NEGOCIOS
DESARROLLADO PARA EL SECTOR EJECUTIVO EN EL DISTRITO DE SAN ISIDRO
AUTORES:
EDIFICO DE USO MIXTO
Enero 2009
INDICE
RESUMEN EJECUTIVO
INTRODUCCIN
CAPITULO I: GENERALIDADES
1.1 TEMA
1.2 PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA
1.3 OBJETIVOS
a. Objetivo General
b. Objetivos Especficos
1.4 ALCANCES Y LIMITACIONES
1.5 BASE CONCEPTUAL
1.6 ANTECEDENTES DEL TEMA
CAPITULO II: ESTRATEGIA DEL NEGOCIO
2.1 MISION
2.2 OBJETIVOS
2.3 PROPUESTA DE SERVICIOS
2.4 ESTRATEGIA
2.5 ORGANIGRAMA
2.6 ASPECTO LEGAL
CAPITULO III: ANALISIS DEL MERCADO INMOBILIARIO
3.1 ANALISIS SITUACIONAL DEL ENTORNO
3.2 ANALISIS DE LA OFERTA Y LA DEMANDA
3.3 LA DEMANDA
3.4 NICHO OBJETIVO
3.5 LA OFERTA
3.6 ANALISIS DE LA COMPETENCIA
CAPITULO IV: DEL PRODUCTO
4.1 EL PRODUCTO
4.2 ANALISIS FODA
NEOHABITAT: VEN, DISFRUTA, EXPERIMENTA UNA NUEVA FORMA DE VIVIR Y HACER NEGOCIOS
4.3 BARRERAS DE ENTRADA

CAPITULO V: EL PROYECTO
5.1 UBICACION
5.2 PARAMETROS URBANISTICOS
5.3 IMPACTO URBANO
5.4 MEMORIA DESCRIPTIVA
5.5 PROGRAMACION ARQUITECTONICA
5.6 PRIMERA IMAGEN
CAPITULO VI: PLAN DE MARKETING
6.1 SEMENTACION DEL MERCADO
6.2 ESTRATEGIA DE MARKETING
6.3 DEFINICION DE PRECIOS
6.4 PLAN DE PROMOCION Y MEDIOS
CAPITULO VII: ANALISIS ECONOMICO FINANCIERO
CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES
BIBLIOGRAFIA
ANEXOS
INTRODUCCIN
La consolidacin cada vez ms efectiva de un mercado mundial y la diversificacin de la

economa en numerosas actividades productivas y prestadoras de servicio da cuenta del
complejo proceso de especializacin, diversificacin y diferenciacin de productos y servicios,
protagonizada por agentes econmicos tremendamente activos en el mbito internacional.
La coyuntura econmica actual a la que se encuentran expuestas las economas desarrolladas,
afectadas por la recesin, puede constituir un escenario favorable para las economas de los
pases en desarrollo, las cuales eventualmente estarn expuestas a un impacto menor de la
crisis mundial.
As mismo, el crecimiento de los niveles de precios de la materia prima, as como de las
fuentes primarias de energa, ha hecho que los inversionistas a nivel mundial presten mayor
atencin a las economas de los pases en desarrollo como alternativa.
El sector turismo en Amrica durante los primeros cuatro meses del aos 2008 present un
crecimiento del 5.6% con respecto al ao anterior lo que hace prever un aumento significativo
del turismo en la regin, que supera los registros observados en los ltimos dos aos.
El turismo representa un sector con grandes potenciales en el pas, motivado por sus atractivos
tursticos y recientemente por la posibilidad de hacer inversiones.
En los ltimos cinco aos el nmero de visitantes de origen internacional ha mostrado una
tendencia de crecimientos sostenida, que al 2008 representa un crecimiento promedio del 10
%. Durante el 2007, el turismo de recreacin represent la primera razn de visitas de
extranjeros al Per, sin embargo el turismo de negocios es un nicho de mercado con buenas
perspectivas en las principales ciudades del pas, siendo el que ha generado mayores
inversiones durante los ltimos aos. Igualmente el turismo nacional presenta mayor
dinamismo motivado al crecimiento econmico que ha experimentado el pas, lo cual ha

impulsado la capacidad de consumo del peruano.
Sin embargo el sector se encuentra poco desarrollado, lo que promete ser una alternativa de
inversin interesante.
El presente estudio busca como parte de la estrategia de Marketing del Proyecto en desarrollo
analizar el sector ejecutivo, permitiendo
visualizar el potencial del mercado, as como los
agentes econmicos presentes en el mercado.

El detalle de la informacin contenida en este estudio permitir, contar con un invaluable
insumo de informacin necesario para el desarrollo del proyecto de inversin propuesto como
recurso para los inversionistas extranjeros, haciendo un aporte para el desarrollo de nuestra
economa con el planteamiento de un establecimiento de Uso Mixto para el desarrollo de
actividades complementarias para el ejecutivo, como, el capitalista extranjero que busca invertir
en nuestro pas.
RESUMEN EJECUTIVO
NOMBRE DEL PROYECTO:
Edificio de Uso Mixto en el distrito de San Isidro.
NEOHABITAT: VEN, DISFRUTA, EXPERIMENTA UNA NUEVA FORMA DE VIVIR Y HACER
NEGOCIOS
LOCALIZACIN:
Centro Empresarial-comercial en la Urb. La Victoria, distrito de San Isidro, Departamento de
Lima
OBJETIVO:
Mediante una propuesta inmobiliaria de Uso mixto, donde se combina hotel boutique,
centro de convenciones, estadas temporales, oficinas, restaurantes, locales Comerciales,
gimnasio y spa; brindar la satisfaccin a las diferentes necesidades del sector empresarial
que tiene como centro de actividades el distrito de San Isidro.
DESCRIPCIN:
El presente trabajo nace de las necesidades que ha despertado actualmente en nuestro
pas, la situacin de los negocios y la visin a futuro en el desarrollo de inversiones.
Se Desarrolla el primer proyecto en Per de este tipo, en una ubicacin privilegiada para la
edificacin que se transformar en un icono urbano y un referente para un mercado
Premiun.
Con un planteamiento arquitectnico de vanguardia se diferencia por su amplitud y
exclusividad haciendo de este un desarrollo inmobiliario innovador.
CAPITULO I
GENERALIDADES
1.1
TEMA
El tema elegido para el desarrollo de la presente tesis es un Proyecto de Uso Mixto
denominado as debido a que alberga diversos ambientes destinados al desarrollo
de actividades y funciones complementarias, en este caso, integran el universo de los
negocios, alojamiento y entretenimiento.
Deseando contribuir con las proyecciones que tiene el pas como generador de
inversiones y negocios; e ir en la vanguardia del sector inmobiliario, se presenta el
proyecto inmobiliario: NEOHABITAT; el cual trata de un conjunto arquitectnico mixto,
donde combina un hotel boutique, centro de convenciones, estadas temporales,
oficinas, restaurantes, tiendas, Gimnasio y spa; con niveles de stano para
estacionamientos.
En Amrica Latina en general se vienen desarrollando proyectos que brindan confort al
ejecutivo de hoy y plantean las caractersticas afines a la propuesta.
Es por ello que, para el desarrollo del presente proyecto hemos recopilado informacin
de otros conceptos inmobiliarios similares ejecutados o en ejecucin en Latinoamrica
como es el caso de Chile, Argentina y Mxico
Es obvio que existen algunas dificultades como el tiempo para poder profundizar la
propuesta, es por ello que en nuestro planteamiento de anlisis del mercado y el flujo
financiero nos enfocaremos en un sector del proyecto, el cual est comprendido por el
Hotel Boutique, trmino acotado para hacer referencia a las caractersticas y
cualidades por los servicios de exclusividad que brinda, los cuales se basan
principalmente en la atencin ms que personalizada del hospedado, el ejecutivo de

hoy.
Para dicho enfoque y como parte del ejercicio del presente trabajo, se propone al Hilton
Hoteles, cadena hotelera lder en el mbito mundial con ms de 2,900 hoteles y 480
mil habitaciones en 76 pases, prxima a incursionar en el mercado hotelero peruano.
Finalmente, estamos convencidos que con el proyecto inmobiliario NEOHABITAT,

planteamos una idea innovadora de vivir, trabajar y disfrutar con los servicios
complementarios necesarios en un solo lugar.
1.2
PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA
El presente trabajo nace de las necesidades que ha despertado actualmente en

nuestro pas, la situacin de los negocios y la visin a futuro en el desarrollo de
inversiones.
Desde el 2001, el Per ha venido presentado un constante crecimiento econmico,
permitindole obtener protagonismo en el panorama internacional, lo que a su vez ha
dinamizado los procesos de fusiones y adquisiciones en el mercado local. En este
sentido, para el periodo en referencia (2007-2008), destaca, no solo el ser
considerados ltimamente por la comunidad mundial como sede y pas anfitrin en las
ltimas cumbres como ALC-UE (Cumbre de Jefes de Estado y de Gobierno de Amrica
Latina, el Caribe y la Unin Europea) y APEC (Foro de Cooperacin Econmica Asia
Pacfico); nos dan una idea que el crecimiento de las inversiones pronostican un
panorama alentador. El hecho tambin de estar siendo calificados como el pas con la
cuarta economa ms atractiva para la inversin en infraestructura en Amrica Latina,
dado que muestra condiciones favorables de estabilidad econmica, acceso a la
informacin y desarrollo de mercados financieros.
El Per, junto con Brasil, Chile y Colombia ocupan los primeros lugares segn el Foro
Econmico Mundial, en su ndice de Referencia para la Atraccin de la Inversin
Privada en Infraestructura en Amrica Latina.
Nuestro Pas ha dado grandes progresos en la mejora de su entorno econmico
gracias a la inversin privada en infraestructura, ocupando el tercer lugar en el
subndice de Factores Especficos de la Inversin en Infraestructura, superando incluso
a Chile, en la buena disposicin del gobierno para promover la inversin privada en
infraestructura.
Es por ello que deseando contribuir con las proyecciones que tiene el pas como
generador de inversiones y negocios; e ir en la vanguardia del sector inmobiliario, se
presenta el proyecto inmobiliario: NEOHABITAT; el cual trata de un conjunto
arquitectnico mixto, donde combina un hotel boutique, centro de convenciones,
estadas temporales, oficinas, restaurantes, tiendas, gimnasio y spa; con niveles de
stano para estacionamientos.
El conjunto arquitectnico que se plantea est dirigido al sector socioeconmico (nicho

objetivo) comprendido por inversionistas y ejecutivos de altos cargos nacionales o
extranjeros cuyos centros de trabajo y oportunidades de negocios se encuentran en la
capital.
Determinando emplazar el Complejo Financiero en el distrito de San Isidro por ser,
distrito reconocido como el Centro Financiero de la capital.
Incorporando infraestructura de servicios complementarios para el desarrollo de las
actividades que son el motor de la economa del pas.
1.3
OBJETIVOS
a. OBJETIVO GENERAL
Como gestor de proyectos se plantea un propuesta inmobiliaria mixta denominada

NEOHABITAT: Ven, disfruta, experimenta una nueva forma de vivir y hacer
negocios, donde se combina hotel boutique, centro de convenciones, estadas
temporales, oficinas, restaurantes, tiendas, gimnasio y spa; con niveles de stano
para estacionamientos; que brindarn satisfaccin a las diferentes necesidades del
sector empresarial, que tiene como centro de actividades el distrito de San Isidro.
b. OBJETIVOS ESPECFICOS
Anlisis de la demanda del mercado que comprende el enfoque de la

propuesta; para identificar la mejor ubicacin del proyecto y nicho objetivo al
cual estar dirigido, determinando sus necesidades insatisfechas y por
consecuencia el tipo de producto a desarrollar.
Desarrollar un producto inmobiliario orientado a satisfacer la demanda de

lugares de alojamiento transitorio, comercio, oficinas y estancias temporales
integrados con servicios complementarios dirigidos al desarrollo del sector
empresarial.
Elaborar un anlisis de viabilidad esquemtica de una parte de la propuesta, el

cual abarcar el rea del hotel boutique, proponiendo un planeamiento de
desarrollo econmico financiero con el cual se determine los flujos de egresos
e ingresos que brinden los mejores resultados para el proyecto y de esta
manera cumplir con las expectativas de negocio.
Elaborar una estrategia de marketing basada en la innovacin para captar al

nicho objetivo identificado, determinando el sistema de colocacin y
planeamiento de ventas y/o transacciones comerciales con los cuales se
formularn los procedimientos legales (posibles contratos) que sern utilizados
en las operaciones del proyecto.
10
1.4
ALCANCES Y LIMITACIONES
A continuacin se indica en forma textual- los alcances y limitaciones de conformidad
a lo expuesto en el presente plan de trabajo que fue oportunamente aprobado.
La normatividad vigente de la ubicacin escogida hace una limitante en las

caractersticas arquitectnicas del proyecto y de igual manera requiera, por la
misma necesidad del planteamiento, nuevas condiciones de zonificacin.
Se incluir como parte del estudio, la ubicacin especfica del terreno en el cual se
propondr el proyecto inmobiliario.
Se nombrarn de forma sinttica las mejoras del entorno urbano que generar la
propuesta.
Se crear un nuevo concepto de residencias, las cuales para el desarrollo del

proyecto hemos denominado Estadas temporales para evitar incompatibilidad de
usos por la normatividad.
Se desarrollar un anlisis del mercado hoteles de la zona en forma esquemtica

con sus respectivos cuadros de anlisis, cabe recalcar que el estudio solo se
enmarcar en el distrito de San Isidro.
La carencia de referentes inmobiliarios con iguales caractersticas en el Pas,

hacen complicado desarrollar con certeza y rapidez el proyecto.
Se presentar de forma esquemtica la estructura de la empresa gestora del

proyecto inmobiliario para definir la matriz del negocio en la cual se basar.
Se requiere un alto capital y de un fuerte grupo de inversionistas para el logro del

proyecto planteado.
El proyecto inmobiliario se desarrollar a nivel de primera imagen, presentando

de forma esquemtica el ordenamiento arquitectnico propuesto.
El sector relevante a desarrollar con respecto a la viabilidad financiera ser el Hotel

boutique, cuyos flujos de egresos e ingresos demostrarn la rentabilidad del
negocio.
11
Para el presente ejercicio se nombrarn y explicarn los contratos legales a utilizar

para las actividades que se realicen en la propuesta.
1.5
BASE CONCEPTUAL
Los edificios de uso mixto fueron el gnero incomodo del Movimiento

moderno en Arquitectura; lo ambiguo no era del agrado de los maestros
modernos; era preferible que un edificio tuviera carcter de hotel y otro de
oficinas. Fue Robert Venturi en la dcada de los setenta del siglo pasado, quien
promovi el doble significado en arquitectura, lo uno y lo otro:
Actualmente la tendencia de los edificios de uso mixto est imponindose por sus
cualidades de seguridad y mezcla de funciones y servicios en un solo lugar, entre
sus ventajas est la seguridad para las inversiones y desarrolladores
inmobiliarios, bajo una expresin arquitectnica ms compleja, as como una
responsabilidad urbana y ecolgica con la creacin de nuevos centros en la
ciudad.
Finalmente el desarrollo de los mercados inmobiliarios es el que ha expandido y

ha puesto en boga el gnero de los edificios de usos mixtos. Hay usos que crean
sinergias importantes, hay otros que seran incompatibles, pero los factores
determinantes son los usos permitidos del suelo, las preferencias del consumidor
y el retorno de la inversin para los desarrolladores inmobiliarios
Los arquitectos hoy en da ya no tienen dificultades para abordar el mltiple

carcter de una edificacin. Los centros comerciales sin tiendas anclas, tienden a
mezclar el comercio con el entretenimiento para hacerlos viables; del mismo modo,
por la sobreoferta de edificios de oficinas es necesario combinarlos con centro
comercial, con hotel o con residencia, para que la mezcla afortunada se encargue
del xito del complejo; la expresin arquitectnica ya no tiene que mostrar
12
ntidamente la funcin, sino la comunicacin comercial que el usuario deber

percibir.
El concepto de Hotel Boutique tambin se ha incorporado ltimamente a

emprendimientos de usos mixtos en donde se integran con otros usos como de
oficinas, residencias y locales comerciales.
El creador de este concepto, Ian Schrager, abri su primer establecimiento en

Nueva York, un hotel que se erigi como smbolo de la distincin y del servicio
personalizado. Varias dcadas despus, este modelo se encuentra en expansin
en Europa, Amrica y especialmente Asia. Desde su nacimiento, el concepto de
Hotel Boutique ha ido evolucionando, experimentando nuevas tendencias y
expandindose por la planta hotelera mundial para llegar, en la actualidad, a
convertirse en una de las opciones con mejores perspectivas.
Los denominados Hoteles Boutique , estn siendo cada vez ms populares en

nuestro medio, fue popularizado en Norteamrica y el Reino Unido para describir
Hoteles ntimos, usualmente lujosos y muy particulares en su gnero, estos
empiezan a aparecer dbilmente en los aos 80s y en ciudades principales como
Londres, Nueva York y San Francisco.
La palabra de origen francs boutique fue aplicada originalmente como sinnimo
para un establecimiento comercial pequeo focalizado en comercializar artculos
ligados a la moda. El trmino nos remite a conceptos tales como: una mayor
personalizacin,
ms
individualidad
escala
reducida.
Precisamente estos conceptos son los que aplicados a la hotelera dieron

nacimiento a una gama muy particular de emprendimientos: los hoteles boutique;
generalmente han sido siempre propiedades nicas operadas por individuos o
13
compaas livianas. El crecimiento de este tipo particular de hotelera ha sido

explosivo, en su desarrollo con un nmero de habitaciones que por lo general no
excede las 150,
incorpora conceptos como el diseo, personalizacin,
sofisticacin, arte, mayor individualidad, su staff brinda servicios 24 horas al da, 7

das a la semana, cuentan con Restaurant y la mayor parte de ellos tienen bares y
lounges que tambin son abiertos al pblico en general; adems de espacios
destinados a piscina, sauna, gimnasios y relax. Adoptando un cuidadoso diseo en
su resolucin formal y en su mobiliario, sumado a los artculos y servicios
tecnolgicos como pantallas de LCD, DVDs en las habitaciones y wi-fi en todo el
establecimiento.
El segmento que genera la fuente principal de ingresos de estos hoteles son los
viajeros corporativos, quienes dan gran importancia a la privacidad, los servicios, la
atencin y el lujo. Este segmento de mercado es de gran poder adquisitivo, no
estacional,
muy
elstico
repetitivo.
El xito de esta clase de hoteles ha incitado a compaas hoteleras

multinacionales, cadenas y franquicias a robar el trmino y/o tratar de amoldar sus
propias marcas y acaparar una cuota del mercado.(3)
La modalidad boutique se presenta como un nicho interesante para abordar el
negocio de alojamiento ya que por su escala reducida demanda una inversin
inmobiliaria y de equipamiento menor. Dependiendo de la localizacin y cantidad
de habitaciones es posible desarrollar este tipo de emprendimiento con una baja
inversin con relacin a aquellas que hay que desembolsar para encarar una
inversin hotelera tradicional de mayor escala con el mismo tipo de calidad de
servicios.
La afluencia de turistas y visitantes corporativos extranjeros fruto de precios

relativos convenientes a partir de la devaluacin es el gran aliado para este tipo de
14
desarrollos. El viento a favor que motiva el aumento en su nmero no aparece tan

favorable hacia futuro en el corto y mediano plazo en virtud del menor ingreso de
visitantes que se espera fruto de la actual crisis internacional, lo que tambin
llevar a limitar sus valores de oferta, sobre todo en aquellos que no se esmeren
cuidadamente en la calidad de sus servicios y en el diseo y comodidad de sus
instalaciones.
1.6
ANTECEDENTES DEL TEMA
Hotel Boutique en el Mundo

En Europa: Destacan los pequeos operadores, con marcas como Sorat Hotels,
Inside Premium Hotels y Malmaison Hotels en primera fila, aunque tambin
grandes cadenas como NH, Sol Meli o Starwood tienen ya establecimientos de
este tipo. Del mismo modo, en Espaa algunas de las cadenas ms
representativas, como Derby, Barcel, Hesperia, Silken o AC, han apostado por
este concepto. Adems de pequeos establecimientos independientes como Omm,
Eme, Casa Imperial, Rocamador, Orfila, LOdissea de LEmpord, Mas de Torrent,
Torre del Remei, Casa Bosc. En el ao 2000, Gianni Versace Spa inaugur su
primer hotel en la Cosa de Oro australiana como prolongacin del lujo de las
pasarelas y las boutiques ms exclusivas. Armani, Bulgari, Christian Lacroix y
Chanel son algunas de las marcas que tambin cuentan con su divisin hotelera
con establecimientos en los destinos ms exclusivos del mundo.
En America Latina: Desde el 2000 los llamados hoteles boutique se multiplicaron en
Argentina, especialmente en Palermo, donde ya se cuenta ms de una docena de
este tipo de establecimientos. The Best Boutique Hotels (The BBH), es la primera
red de este tipo de establecimientos surgida en Argentina y que aglutina a varios de
ellos no unidos a una misma cadena clasifican en dos tipos, dependiendo de si se
hallan en el campo o la ciudad. A su vez, cada tipologa est estructurada en tres
15
categoras: Magnificient, Refined y Classic. Una alianza similar la constituye

Hoteles
Boutique
de
Mxico,
marca
especializada
en
este
segmento.
Todas ellas son muestras de un turismo exclusivo y cada vez ms importante,

porque la tendencia de mercado indica que se mantendr el auge de este
segmento.
Mxico:
El primer edificio de usos mixtos de la modernidad en Mxico fue el Edificio

Ermita, proyectado por el talentoso Juan Segura para la Fundacin Mier y Pesado
en 1930, en el que mezcl, con acierto, las funciones de cine -el Hipdromo-,
comercios en planta baja y habitacin en los pisos altos. Los departamentos de
este edificio son verdaderas joyas de las que sus ocupantes no quisieran
desprenderse en la actualidad. Era un edificio adelantado a su tiempo; Jos
Villagrn, Padre del Movimiento Moderno en Mxico, no supo como clasificar la
tendencia innovadora de Segura, y slo la denomin individualista. Mezcl Cine y
comercio con departamentos.
16
EDIFICIO ERMITA
Argentina:
La Estacin El Tigre-Ramal Mitre En la Zona Norte de Buenos Aires Gamma Delta

presenta viviendas, oficinas y Locales Comerciales con un diseo conceptual,
destacados servicios, excelente ubicacin con un planteamiento de vanguardia
presentado por su amplitud y claridad, haciendo de este un desarrollo inmobiliario
distinto e innovadora en la zona.
ESTACION EL TIGRE
Chile:
Isidora
3000,es el primer proyecto
en el pas
que combina un centro de
eventos
negocios,
Restaurantes
diseado
hotel.
y
oficinas,
por la firma internacional
17
Handel Architects de USA, el diseador TonyChi y el paisajista brasileo Gilberto

Elkis, actualmente de encuentra en proceso de construccin.
ISIDORA 3000
Per:
A continuacin se indican los principales Hoteles Boutique y de Lujo en el Pas, ya

que la oferta de Hoteles Boutique todava es reducida, pero se empieza a ver un
inters por desarrollarlos en zonas remotas nicas, lo que an no se ven son
hoteles boutique urbanos.
Luxuri Properties:
Hotel Casa Cartagena.(Cusco).
Inkaterra:
Inkaterra Machu Picchu (Aguas Calientes), La Casona Inkaterra (Cusco), Inkaterra
Reserva Amaznica (Tambopata).
18
Andean Experience:
La Villas del Urubamba (Cusco) y el Tilikaka en Puno.
LAS VILLAS DEL URUBAMBA
Casa Andina:
Private Collection Lima (Miraflores), Private Collection
Arequipa), Private Collection
Arequipa ( Centro de
Lago Titicaca 1( Frente al Lago Titicaca, Puno),
Private Collection Suasi Island( Isla de Suasi, Puno), Private Collection Cusco
( Centro de Cusco), Private Collection Valle Sagrado( Valle Sagrado),
PRIVATE COLLECTION LIMA (MIRAFLORES)
Orient Express:
Hotel Monasterio (Cusco), Las Casitas (Arequipa).
19
Mountain Lodges of Per:

Viaq (Yauyos), Camino Inca (Anta, Cusco), Wayra (Cusco), Colpa (Cusco), Lucma
(Cusco)
Aqua Hotel Resort Spa

Aranwa Hotel and Wellness (Urubamba, Cusco)
Todos diferenciados por la calidad de servicio personalizado y por la experiencia
que se le brinda al visitante en trminos de locacin, arquitectura, servicio y
tamao.
Entre los denominados Hoteles Boutique en la ciudad de Lima tenemos: Boutique
Hotel
Len de Oro, en Miraflores y el Country club que amold su nombre al termino. 20
As mismo , hay iniciativas por invertir como Andean Experience, quien viene
trabajando un hotel en Barranco que probablemente est listo en el 2009, Gastn
Acurio tiene un proyecto para desarrollar el primer hotel boutique en Trujillo, as
mismo, Hoteles Libertador est haciendo una apuesta enorme en este segmento,
con la apertura del Hotel de Lujo Westin Libertador en el corazn de San Isidro
orientado a un pblico corporativo adinerado y por los proyectos de Hoteles
Boutique de los Luxury Collection que abrir en Cuzco y en el Valle del Urubamba,
as como el Hotel Paracas en Ica.
20
HOTEL LEON DE ORO
21
HOTEL COUNTRY CLUB
CAPITULO II
ESTRATEGIA DEL NEGOCIO
La organizacin ha contemplado constituir una compaa especifica que se dedica a desarrollar

y promover el proyecto de Uso Mixto denominado Neo Hbitat en lel que se integre una variada
oferta de servicios comerciales, oficinas, hoteleros y de residencias temporales para ejecutivos.
Por tal motivo se constituye para tal fin la inmobiliaria NEO HABITAT SAC.
Nuestro enfoque estratgico est dirigido a resaltar la innovacin en dicha oferta y ser pioneros
en servicios inmobiliarios de alta calidad.
22
2.1
MISION
Ser una empresa innovadora en su propuesta inmobiliaria que promueva con eficiencia
y calidad con el fin de generar valor al cliente, respetando el medio ambiente y
buscando el beneficio de nuestra comunidad.
Para este fin, convocamos a los especialistas ms talentosos para el diseo de

nuestros proyectos, empleamos los elementos ptimos para su edificacin y damos el
mejor servicio a nuestros clientes a travs de un equipo de profesionales especializado
y receptivo a sus requerimientos.
2.2
OBJETIVOS
Satisfacer la demanda de alojamiento hotelero al turista de lujo, ofrecer una propuesta

innovadora de oficinas y residencias temporales para las grandes corporaciones
locales e internacionales integrando toda esta oferta con un acogedor ambiente
comercial y de centro de convenciones.
Proponemos una alternativa distinta e innovadora de desarrollo inmobiliario mixto,

concepto todo en uno.
Buscamos marcar la pauta y ser generadores de hitos arquitectnicos en la ciudad,

mejorando los parmetros estticos de la misma y elevando su calidad.
Tener un Staff capacitado y en constante actualizacin para estar a la vanguardia del

mercado.
23
2.3
PROPUESTA DE SERVICIOS:
Planteamos una oferta mixta de servicios en los que se incluye:

o
Alquiler de oficinas dirigidas a corporaciones nacionales y extranjeras con

caractersticas amplias y acogedoras.
Oferta de residencias temporales para ejecutivos y personal de las

corporaciones que se sientan confortables y disfruten de un lugar acogedor.
Ofrecer en concesin de franquicia el manejo y gestin de un hotel de lujo

cinco estrellas con un amplio y agradable centro de convenciones.
Dar en arrendamiento una oferta de locales comerciales para ofrecer a todo

pblico y nuestros clientes en general un lugar de shopping center donde
realizar sus compras, ofreciendo un lugar de ocio para los empleados de
oficinas y residentes.
En resumen buscamos ofrecer un servicio que cuente con todas las facilidades en un
solo lugar.
2.4
ESTRATEGIA:
Planteamos una estrategia de innovacin permitiendo de esta manera lograr un

posicionamiento en un pblico sumamente exigente, al cual le ofrecemos una oferta de
valor nica en el mercado. Somos una compaa promotora de desarrollo inmobiliario
que apuesta por un pblico selecto que requiere de diversos servicios habitacionales,
comerciales, de oficinas y hotel en un solo lugar. La idea es procurar generar trfico y
alcanzar una afluencia importante en los distintos locales comerciales. A travs de las
24
residencias temporales, oficinas en alquiler y hotel, estaramos asegurando una

afluencia de pblico para los locales comerciales y restaurantes. Se generara un
crculo virtuoso de comercio, ocio y trabajo que redundara en beneficio de todos.
El mensaje que queremos ofrecer a nuestros clientes se resume en Ven, disfruta,

experimenta una nueva forma de vivir y hacer negocios todo esto a travs de cinco
sentidos que todo ser humano experimenta hoy en da en pleno siglo 21:
Vivir, Gozar, Trabajar, Comprar y Sentirse Bien
2.5
ORGANIGRAMA DE LA PROMOTORA INMOBILIARIA
25
Gerente
General
Divisin
Oficinas
Divisin
Residencia
s
temporales
Divisin
Hotel y
Centro de
Convencio
nes
Divisin
Centros
Comerciale
s
El objetivo de la estructura organizacional consiste en la gestin y administracin y

ventas del proyecto (durante la etapa de construccin) por las cinco Divisiones
mencionadas, as como la gestin de los alquileres de oficinas, residencia temporales,
concesin en franquicia del Hotel y alquileres de los locales del centro comercial. Esta
estructura funcionar para la administracin de otros proyectos de la misma
caracterstica al del estudio presentado.
2.6
ASPECTO LEGAL
Debido a que cada tipo de negocio generar una operacin contractual distinta con los
clientes, hemos considerado conveniente describir y detallar algunas caractersticas de
los contratos legales que se originaran en este negocio.
26
1. Contrato de arrendamiento de oficinas:

En este tipo de negocio de arrendamiento de oficinas, la compaa promotora busca
generar ingresos a travs del alquiler de oficinas Premium a corporaciones y empresas
y que a su vez, puedan disfrutar de las ventajas de otros servicios complementarios
para los ejecutivos y visitantes.
A travs de esta modalidad se define que la Arrendadora ser la empresa inmobiliaria

Neo Habitat y los Arrendatarios sern aquellas empresas y corporaciones que
requieran arrendar las oficinas disponibles. Segn el estudio de mercado realizado
hemos contemplado un alquiler por m2 de aproximadamente US$25m2. El periodo de
arrendamiento debe ser como mnimo de un ao renovable.
A continuacin presentamos las bondades que ofrecern las oficinas:

Hotel y Centro de Convenciones:
Disponible para necesidades corporativas
Sala de proyecciones y sala de reuniones independientes.
Acceso directo exclusivo.
Servicios complementarios:
Acceso a la zona de Gimnasio y Spa.
Variedad gastronmica con delivery y catering
Bancos, Casas de cambio, Lavado de autos, licoreras exclusivas, etc.
Rampa de abastecimiento y de servicios, con acceso independiente para carga y
descarga.
Acceso a la rampa de estacionamientos a travs de una calle privada.
Entrada exclusiva de servicio para el personal con check de seguridad
27
2.
Contrat
o
de
leasing
de
Estadas
temporales:
Segn nuestra propuesta de negocios, las residencias temporales deben ser vendidas
por medio de un leasing con el nico fin de brindar una estada temporal a los
ejecutivos y/o familiares del mismo que han sido trasladados de su ciudad de origen al
Per con el propsito de desempear funciones propias de las empresas que los
contrataron. La ventaja para la corporacin es ofrecer al residente un lugar con todas
las comodidades y mantenerlo augusto durante el tiempo que dure su estada.
A travs de esta modalidad se contempla que la a la empresa que venda a travs del
leasing ser la empresa inmobiliaria Neo Hbitat y la arrendataria ser la compaa o
corporacin que est interesada en adquirir la vivienda para los ejecutivos y familiares
que se trasladen al pas. El periodo de leasing debe ser de 5 aos con la opcin de
compra en el 6to ao. El precio por unidad inmobiliaria ser de US$300000
Las Estadas Temporales contarn con acceso directo contarn con ascensor de
servicio independiente,
Lavandera y planchado y tendrn
acceso al rea de
recreacin de la edificacin pudiendo hacer uso de:
28
Resindencias
Amenities
Piscina
EDIFICO DE USO
MIXTO con vista panormica
Deck y solarium
Owners lounge con espectacular vista
Vestidores, Baos y Saunas
Terrace Bar
Acceso a Vip dropp off con estacionamientos
Piscina con Acceso
vista panormica,
Solrium, vestidores,
baos
y saunas, terraza Bar, as
directo a residencias
con ascensor
de servicios
Sala de reuniones
mismo contarn
con unaysaln
Lavandera
piezade
dereuniones.
planchado
3. Contrato de concesin de franquicia de Hotel:

Para este tipo de negocio se ha evaluado la posibilidad de conceder una franquicia
para la administracin y gestin del hotel. El objetivo es que la promotora slo se
dedique a asociarse con un franquiciado experto en el manejo y gestin de hoteles de
primera categora. En este caso se contempla slo la concesin para hoteles cinco
estrellas. As mismo se incluye dentro de esta propuesta la administracin del Centro
de Convenciones del Hotel y Centro Comercial.
De acuerdo al estudio de mercado hemos contemplado efectuar un contrato de

concesin por ao, renovables y con potestad de ajuste en el precio segn las
condiciones del mercado.
A continuacin adjuntamos posibles vistas de las habitaciones del hotel:
29
Complementado con Gimnasio y Spa
30
4. Contrato de arrendamiento de locales comerciales (Shopping Center)

Para el negocio de los locales comerciales del Shopping Center, la promotora est
contemplando realizar un contrato de arrendamiento de los locales entre la promotora y
los locatarios. En este caso, se incluir un plazo de alquiler de 2 aos renovables cada
ao y se considerar un alquiler de US250 por m2.
A continuacin mostramos posibles imgenes de los servicios del Shopping Center
31
32
CAPITULO III
ANALISIS DEL MERCADO INMOBILIARIO
3.1
ANLISIS SITUACIONAL DEL ENTORNO

El mercado inmobiliario para el sector financiero est basado en proyectos de
emplazamiento para las actividades que desarrollan en la jornada laboral y de servicios
complementarios, entre estas edificaciones tenemos:
Edificios de Oficinas, salas de reuniones, locales de convenciones de reuniones,
lugares para la estada a corto y mediano plazo de los ejecutivos que vienen a realizar
negocios en el pas y lugares de ocio, relax y entretenimiento, locales de reunin social,
gimnasios, tiendas que ofrezcan productos exclusivos dirigidos a este sector, entre
otros servicios como bancos, casas de cambio, entre otros.
En la actualidad el rubro oficinas, tiene una demanda histrica (que se calcula en

60.000 m por ao) sin atender por la nula construccin de edificios comerciales desde
el ao 2000, se suma el crecimiento de la economa peruana, que atrae a empresas
extranjeras y fortalece a las nacionales, las que demandan nuevos espacios.
Es importante explicar que la oferta de oficinas se diferencia entre venta y alquiler.

Adems se divide, con ciertas variaciones, en cinco estratos: A+, A, B+, B Antiguo y -B.
De este grupo, la situacin ms crtica se presenta en la oferta de oficinas para las
grandes corporaciones.
Al segundo cuatrimestre del ao 2008 se estim que solo haba en el mercado 40.000
m disponibles para alquiler. De estos solo 15.000 m eran A+. Pero si tenemos en
cuenta que la gran empresa demanda oficinas de ms de 1.000 m.
33
Aunque con todos estos elementos de juicio podramos estar hablando de un nuevo
'boom' en la construccin, es pertinente preguntarse si es viable en medio de la crisis
financiera mundial.
Actualmente buena parte de la oferta por entregarse en los prximos dos aos ya est
siendo colocada incluso en planos, siendo los distritos preferidos son Miraflores, San
Isidro y actualmente Surco por la escasez de reas idneas, creando un polo
importante en este distrito.
Profundizaremos en el Hotel como servicio complementario al sector para continuar

con el estudio.
a. TURISMO - PANORAMA MUNDIAL

Durante el periodo 2004-2007 el turismo mundial goz de un crecimiento sostenido,
con un promedio anual de 7%, muy por encima del promedio del 4%, dentro de
una economa cada vez ms globalizada y dinmica
Sin embargo el 2008 se presentaron tasas de crecimiento menores (3,7%), debido
a la incidencia de la crisis en la economa de Estados Unidos y el alza del precio
del petrleo, que elev las tarifas del transporte areo y redujo el nivel de conexin
con los principales pases emisores a nivel de mundial como Alemania, Estados
Unidos, Francia, Reino Unido y China, lo cual incidi negativamente sobre el flujo
de turistas internacionales.
34
A pesar de que se presentaron tasas de crecimiento menores la actividad

econmica en mercados decisivos como Alemania, Japn y USA, no ha mermado
drsticamente el flujo de turistas esperados. Las economas de Estados Unidos, la
zona Euro y Japn segn Prom Per, mantendrn un crecimiento moderado, sin
embargo la economa mundial ser impulsada por el dinamismo de pases
emergentes como China e India, favoreciendo el mayor arribo de estos turistas.
El escenario del turismo internacional para el corto y mediano plazo se vislumbra
de la siguiente manera:
o Viajes a destinos ms cercanos se vern favorecidos
o Disminucin del tiempo promedio de estancia y gasto.
o El precio se convierte en un factor clave, por lo que los destinos con mejor
relacin
calidad-precio y cambio de divisas favorable tendrn mayor ventaja.
35
En el largo plazo el crecimiento del turismo continuar debido al desarrollo de las

economas emergentes, esperndose ms de 1.600 millones de turistas en el
2020.
FFuente: Organizacin Mundial del Turismo (OMT)
b.
Elaboracin: IEDEP - CCL
Turismo Nacional
El mejor posicionamiento de la imagen turstica en el mbito internacional ha
favorecido el mayor arribo de turistas extranjeros los cuales no solo ven al Per
como un destino turstico sino tambin como un buen lugar para hacer negocios;
aunado a ello la mejora en la capacidad adquisitiva de la poblacin.
En los ltimos aos la economa peruana ha emprendido un ciclo de recuperacin
expresada en cifras de crecimiento positivas e impulsadas por las importaciones y
el consumo interno. Para el 2009 la Comisin Econmica para Amrica Latina y el
Caribe (Cepal) proyecta que la economa peruana crecer cinco por ciento, tasa
menor al siete por ciento proyectado, pero con lo que el pas liderar el crecimiento
regional.
36
La organizacin de las cumbres internacionales APEC y ALC-UE, han servido

para atraer inversiones de pases asiticos y europeos, que permitirn un
mayor desarrollo del turismo de negocios. As mismo la crisis financiera de
Estados Unidos ha empujado tanto a inversionistas como a consumidores
conscientes de las limitaciones de su dinero en su pas hacia terrenos ms
favorables en Amrica Latina, entre los que se encuentra el Per.
En
la
actualidad el turismo constituye una de las actividades con mayor avance y futuro
en la economa peruana, pues representa ingresos netos importantes. El turismo
37
tuvo un impacto directo en el PBI de 2.7%. As mismo, la actividad turstica gener

alrededor de 863 mil puestos de trabajo durante el 2007. Es decir 1 de cada 15
puestos de trabajo proviene del sector turismo.
CONTRIBUCIN DEL TURISMO EN EL PBI
(%)
EMPLEO GENERADO
(MILES DE PUESTOS DE TRABAJO )
Fuente: WORLD TRAVEL & TOURISM COUNCIL 2008

Elaboracin: IEDEP CCL
Los esfuerzos por impulsar el crecimiento de la industria turstica, la segunda

generadora de divisas en el pas, antecedindole el sector minera, han generado
el
despegue
de la
inversin
hotelera.
En
Lima
38
otras ciudades del Per la inversin hotelera ascendi a 100 millones de dlares en
el 2007 y se espera que durante el 2008 y 2009 supere los 500 millones de dlares.
Fuente: INEI- BCRP
Elaboracin: IEDEP CCL
Entre los aos 2001 y 2007, el ingreso de turistas a nuestro pas creci a un ritmo
del 14% anual. El pas ha sido visitado por ms de 1.8millones de turistas el ao 2007,
casi el doble que la cifra registrada hace tan solo 9 aos. El ingreso de divisas el 2008
por el turismo ascendera a 2.700 millones de dlares, cifra superior en ms de 20% a la
registrada el ao pasado de 2.222 millones. Cada turista extranjero dejo en el Per
$1,200 dlares en promedio como ingreso de divisas.
Fuente: Ministerio del Interior Direccin General de Inmigraciones
39
Elaboracin: IEDEP- CCL
El ser uno de los pases con una de las tasas ms bajas de inflacin en el Amrica
Latinoamericano favorece la llegada de capitales extranjeros en vista de generar
negocios.
40
c. Conclusiones y Proyecciones
41
El turismo en el Per ha evolucionado en estrecha relacin con el grado de

estabilidad econmica, poltica y social y con la imagen proyectada por el pas
hacia el exterior.
En los ltimos cinco aos, este sector ha estado creciendo en promedio 10%, y en
algunos aos por encima de esa marca.
Como consecuencia de la crisis financiera internacional, para el ao 2009 se
espera un crecimiento del turismo del 8% a 10%. Pese a esta reduccin, el
crecimiento del turismo en el pas se encuentra por encima del crecimiento
promedio internacional, que flucta actualmente entre 4% y 5%.
La cumbre del ALC-UE y del APEC (ambos eventos organizados en nuestro pas),
y los Tratados de Libre Comercio (TLC) contribuyeron a promocionar la imagen y
recursos del pas internacionalmente. Gracias a los acuerdos y negociaciones que
se realizaron durante el foro, las proyecciones de inversiones en el sector hotelero
para los prximos 5 aos se modificaron al alza, hasta los US$ 5 mil millones.
De acuerdo a la consultora internacional HBS, en el Per hay posibilidad de

inversin en el sector hotelero por US$ 1,500 Millones en los prximos dos a tres
aos.
Per rene las condiciones para invertir en el sector hotelero, las inversiones en el
sector hotelero son a largo plazo, por lo que el inversionista requiere confianza y
para ello se deben dar las mximas facilidades, para evitar trabas burocrticas
provenientes de las diferentes instituciones.
Con el fin de disminuir el dao que pueda causar la reduccin en el flujo de turistas
provenientes de los pases que estn siendo afectados por la crisis financiera
internacional, como Estados Unidos y Europa; el Ministerio de Turismo ha
sealando que las polticas de atraccin de turistas extranjeros se orientarn a
nuevos mercados como:
42
o El mercado latinoamericano porque significa un menor costo de viaje y

existen
mayores frecuencias de vuelos.
o Otros pases, como es Japn u otros pases de Asia lo cuales no han
resultado tan afectado por la crisis.
o El turismo interno en Per
La tendencia al crecimiento se mantendr debido a dos factores claves: Las
personas de los pases desarrollados y emergentes estn viajando ms en general
y a las buenas condiciones sociopolticas en las que se encuentra el pas estn
generando un buen clima para la inversin.
3.2
ANLISIS DE LA OFERTA Y LA DEMANDA
3.2.1
LA DEMANDA
Los demandantes se pueden dividir en dos grandes rubros; la demanda externa,
compuesta por extranjeros que visita el Per y la demanda interna, compuesta por
aquellos que vistan regiones del pas distintas a las propias. Esta demanda a su vez se
moviliza por distinto motivos: vacaciones, negocios y visita a familiares.
a. DEMANDA INTERNA
La conforman los turistas residentes en el pas, cuyo principal motivo de viaje es el
turismo vacacional con 58%, seguido por la visita a familiares y amigos con 34%.
Debido a la baja incidencia del turismo de negocios en este rubro, no se tomar en
cuenta para el estudio de la demanda del proyecto.
b. DEMANDA EXTERNA
43
La demanda externa esta constituida por el turista extranjero que viene de pases
vecinos de Europa y Norte America. Segn el Perfil del turista extranjero 2007
(Promper), la principal fuente de turistas para el Per es Sudamrica, con 45% de
participantes, seguida por Norteamrica con 24 % y Europa con 23%. Es decir 55% de
las mismas corresponden a visitantes no sudamericanos, lo cual representa una
oportunidad, ya que existe la posibilidad de incrementar el nmero de visitantes de
pases vecinos de la regin.
El pas de origen con mas llegadas de turistas es Chile con 26.10 %, seguido por
Estados Unidos con el 19.5% de participacin. Estas cifras implican que alrededor del
45% de visitas al Per corresponden al turismo de dos pases, por lo que existe un
espacio muy amplio para la diversificacin del sector. Los principales turistas europeos
que visitan el Per provienen de Reino Unido (3.5%), Espaa (3.2%) y Francia (3.1%).
Los pases europeos y casi todos los asiticos aun no se encuentran entre los
principales turistas del pas y constituyen por lo tanto mercados potenciales de inters,
especialmente por su capacidad de gasto.
44
El Per fue visitado mayormente por motivo de vacaciones, recreacin u ocio (59%),
debido al gran inters por conocer la ciudadela de Machu Picchu en el Cusco. En
segunda instancia, se resalt como principal motivo de viaje a los negocios (17%),
mencionado por cerca de la quinta parte de turistas extranjeros. Por otro lado, un
porcentaje significativo de turistas visit el Per para visitar familiares y amigos (14%).
45
3.2.2
NICHO OBJETIVO-VIAJERO DE NEGOCIOS/PROFESIONALES.
Concepto del viajero de negocios.- El viajero de negocios segn Prom-Per es aquel

cuyas actividades se desempean fuera de su entorno habitual debido a causas
vinculadas con su ocupacin o actividad econmica, en este caso actividades
financieras y profesionales.
Este nicho objetivo, que representa al sector empresarial o corporativo, ha sido
considerado por los siguientes motivos:
Los viajes negocios representan el segundo motivo de visita al pas, lo cual

esta reflejado en la inversin extranjera que se viene dando en el pas.
El turismo corporativo (viajeros de negocios) constituye adems un nicho

potencial, debido a los logros obtenidos en las cumbres internacionales
como las de la Unin Europea, Amrica Latina y El Caribe (ALC-UE) y del
Asia-Pacfico (APEC), as como los tratados como el TLC con Estados
Unidos, que atraern a ms viajeros ligados al sector corporativo.
Segn informes de Promper el ao 2008, el turismo corporativo llego a 28%,

es decir 9% mas que el ao 2007.
Los viajeros que conforman este nicho requieren satisfacer un conjunto de

necesidades distintas al del turista vacacional, en lo que se refiere a: servicios,
tecnologa y recreacin.
El turista corporativo est en posibilidad de pagar por un servicio que satisfaga

sus necesidades.
a. CARACTERSTICAS DEL NICHO OBJETIVO
46
Sociodemografa: Este tipo de turista, segn datos oficiales de Prom-Per, es en

un 78%, hombre, con edades que fluctan entre 25 a 44 aos de edad (54%), con
estudios universitarios (41%), la ocupacion que desempea es la de profesional
ejectivo (46%), mas de la mitad de ellos forman parte de una pareja (66%). No
obstante, entre los turistas que vinieron para asistir a convenciones o congresos, el
segmento de personas mayores de 44 aos es un importante grupo de inters
(49%).
47
48
Ingreso familiar y Nivel de Gastos.- El 54% reporta un ingreso familiar

anual entre US$ 40,000 y US$ 79,999 dlares. En tanto que, un 32% report un
ingreso superior a US$ 80,000 dlares. El gasto per cpita promedio diario del
viajero de negocios en el Per es de US$ 155, monto superior al presentado por
los viajeros que visitan nuestro pas por otros motivos. De otro lado, los viajeros de
negocios manifiestan haber gastado US$ 984 en todo su viaje (excluyendo
transporte internacional). Se alojan mayoritariamente en hoteles de 4 a 5 estrellas y
a pesar de su corta estada es capaz de tener un gasto elevado a cambio de buena
ubicacin y instalaciones modernas y seguridad. Consumiendo en restaurantes de
49
5 tenedores, realizando actividades de entretenimiento, etc. Es por ello, que para

este ao muchas cadenas hoteleras de nivel mundial estn invirtiendo en
remodelacin o construccin de hoteles que cumplan con altos estndares de
calidad, para as satisfacer a esta nueva clase de turista que est surgiendo en el
pas.
Cabe indicar que en el segmento de negocios es notorio es uso de departamentos
rentados.
50
51
Pas de procedencia: Generalmente son americanos (22%) que vienen por

motivos de negocios seguido por Chile (16%) y Brasil (8%).
Hbitos de consumo: Frecuencia de viajes y fuentes de informacin: El 65%

de los turistas de negocios ha visitado el pas en ms de una oportunidad.
Respecto al medio donde se busca informacin para los viajes de vacaciones,
recreacin u ocio, encontramos que, (77%) de turistas suele recurrir para ello al
Internet. Otros medios consultados de manera importante fueron tambin: los
familiares y/o amigos y las agencias de viajes.
Uso de medios; la mayor parte de los turistas extranjeros (78%) revel tener el
hbito de leer revistas, especialmente de negocios, poltica y econmica.
52
Actividades realizadas: El turismo urbano es la actividad que mas practicaron los

turistas de negocios (83%), seguido del turismo cultural (48%), adema de las
compras de artesanas y actividades de diversin como ir discotecas y/o pubs.
Por otro lado segn estudios arrojados por Prom Peru, el nivel de satisfaccin de
los turistas extranjeros luego de visitar el Per sigue siendo significativamente alto.
Un 97% se sinti totalmente satisfecho (55%) o satisfecho (42%) con su
experiencia en el Per.
53
Duracin del pernocte: Varia entre una y siete noches (76% del total). El periodo
promedio de permanencia en los hoteles presenta una ligera mejora en los dos
ltimos aos debido al incremento promedio de estada en los hoteles cinco
estrellas.
Propsito del viaje; parte de los viajeros de negocios ingresan al pas con la finalidad
de explorar oportunidades de negocios; vienen a conocer el mercado (10%) o buscar
socio (6%), pero la mayor parte acude conociendo al cliente, sea su objetivo solo
presentar alguna propuesta (44%) visitar al cliente (7%) o concretar la propuesta de
54
antemano entablada (30%), situacin que revela que nuestro pas ha despertado el
inters en el extranjero como fuente de inversin y como lugar de transacciones
comerciales.
Caractersticas del viaje; Los turistas que vienen al Per por negocios tienden a
realizar su viaje sin contar con los servicios de una agencia de viajes (70%) y es
planificado en un lapso menor a un mes (58%), tiempo que se alarga cuando el viaje se
hace por medio de una agencia, teniendo que programarlo hasta con 4 meses.
En su mayora los viajeros de negocios realizan su viaje sin compaa alguna, en tanto
que los que viajan en grupo resaltan que generalmente lo hacen con 4 personas,
principalmente sus colegas o amigos /familiares.
Ciudades mas visitadas; En general Lima es la ciudad ms visitada por los viajeros
de negocios (92%), puesto que la capital abarca la mayora de negocio en el pas.
Otras ciudad que obtienen buenos niveles de visita por parte de esta clase de turista
aunque muy por debajo que el de Lima son Cuzco, Tacna y Arequipa.
b. CONCLUSIONES
Segn los datos obtenidos, Lima es la ciudad con ms incidencia de viajes de

negocios, congresos y conferencias, ya que en esta se concentran la mayor variedad
de negocios. El mercado est constituido en su gran mayora por ejecutivos extranjeros
varones de entre 25 a 44 aos, que viajan frecuentemente al pas en cualquier poca
del ao.
Los ejecutivos buscan hoteles que tengan servicios que apoyen su trabajo en la ciudad
y que adems brinde servicios para motivar la relajacin y el deporte.
Se preocupan menos en los precios en comparacin al los turistas vacacionales y
gastan ms que stos ya que sus desplazamientos estn asociados con los negocios o
son cubiertos por las empresas para las cuales trabajan, adems de contar con un
55
mayores ingresos. Sus gastos los deciden principalmente en funcin al tiempo de que
disponen segn su programa de viaje profesional.
El tiempo de permanencia en los hoteles 5 estrellas presenta un ligero incremento, lo
cual permite al viajero de negocios disfrutar ms su estada y divertirse en las diversas
actividades que ofrece la ciudad de Lima.
La visita de los turistas de negocios tiene un efecto multiplicador debido a que por el
alto grado de satisfaccin que demuestran luego de visitar el pas (97%), es probable
que retornen luego con sus familias.
Los viajeros de negocios son un segmento interesante para el sector turismo, por el
incremento de la demanda, as como tambin por las compras y actividades de
diversin y esparcimiento que realizar. Este viajero cuenta con poco de tiempo libre por
lo que busca participar en actividades de esparcimiento que no impliquen demasiados
esfuerzos o riesgos. Tales actividades suelen originarse generalmente en los hoteles,
pues los turistas encuentran all informacin y variedad de ofertas. El segmento de
corporativo que busca una atencin ms personalizada y flexible a sus requerimientos.
3.2.3
LA OFERTA
a. LA OFERTA HOTELERA
El alojamiento representa uno de los principales gastos del turista de negocios o
corporativo, el cual se hospeda generalmente en hoteles de 4 o 5 estrellas.
Segn informacin del Ministerio de Comercio Exterior y Turismo, durante los ltimos 10
aos los establecimientos de hospedaje en nuestro pas se han incrementado a razn e
14% anual, destacndose el crecimiento y mejora de los Hoteles de 4 y 5 estrellas,
existiendo actualmente 26 hoteles en todo el Per cinco estrellas, 18 de ellos ubicados en
Lima, la mitad de ellos en el distrito de San Isidro.
As mismo el ndice de ocupacin ha ido incrementndose sostenidamente, alcanzado una
tasa del 80% en el ao 2008. El tiempo de permanencia promedio tambin se ha ampli de
1.3 das en el ao 2004 a 2.26 das en el 2007. Esta tendencia se explica por el aumento
56
en la afluencia de turistas debido al crecimiento econmico y a la mayor inversin

extranjera registrada en el pas, lo que ha generado adems la demanda de congresos y
conferencias.
Por otro lado, el paulatino desarrollo y posicionamiento de nuestra gastronoma viene
generando la apertura de importantes y atractivos restaurantes que ofrecen la diversidad
de nuestra cocina. Sin embargo, y pese a todos estos esfuerzos, actualmente la oferta
turstica del pas se considera insuficiente en cantidad y calidad.
A pesar que se vienen ejecutando proyectos de inversin en hoteles de primera categora,
estos resultar aun insuficiente. Segn el director gerente de Sonesta Hotel El Olivar, Carlos
Reyes, Lima cuenta con unas aproximadamente 3,000 habitaciones, pero falta unas 800 a
mil habitaciones para mantener la creciente demanda de los prximos aos .
ENERO-DICIEMBRE 2007: INDICES MENSUALES DE

OCUPABILIDAD DE ESTABLECIMIENTOS DE
HOSPEDAJE COLECTIVO
Dpto: LIMA
Categoria
Meses
Ene
Feb
Mar
Abr
May
5 ESTRELLAS
Jun
Jul
Clase
Ago
Sep
TODAS
CONSOLIDADAS
Oct
Nov
Dic
OFERTA
Nmero de
establecimiento
20
20
20
20
20
18
18
16
18
17
17
17
Nmero de
habitaciones
2494
2494
2494
2494
2496
2350
2342
2127
2299
2313
2313
2313
Nmero de plazascama
4453
4453
4453
4453
4455
4161
4166
3736
4053
4170
4150
4170
57.54
69.42
75.45
69.49
67.88
67.17 72.10
74.55
78.98
75.20
82.93
55.37
Lmite mnimo 57.54
69.42
75.45
69.49
67.88
67.17 72.10
74.55
78.98
75.20
82.93
55.37
Lmite mximo 57.54
69.42
75.45
69.49
67.88
67.17 72.10
74.55
78.98
75.20
82.93
55.37
INDICADORES
TNOH en el mes(%)
TNOC en el mes(%)
43.11
51.62
56.07
52.78
50.75
49.91 55.57
56.59
57.22
53.07
60.60
40.14
Lmite mnimo
43.11
51.62
56.07
52.78
50.75
49.91 55.57
56.59
57.22
53.07
60.60
40.14
Lmite mximo
43.11
51.62
56.07
52.78
50.75
49.91 55.57
56.59
57.22
53.07
60.60
40.14
2.06
2.06
2.08
2.07
2.05
2.08
2.09
2.21
2.01
2.16
2.04
Promedio de
permanencia(das)
PROM
2.261.98
das
Lmite mnimo
1.98
2.06
2.06
2.08
2.07
2.05
2.08
2.09
2.21
2.01
2.16
2.04
Lmite mximo
1.98
2.06
2.06
2.08
2.07
2.05
2.08
2.09
2.21
2.01
2.16
2.04
Nacionales(das)
1.61
1.47
1.61
1.56
1.55
1.60
1.74
1.73
1.68
1.66
1.73
1.44
2.05
2.20
2.16
2.18
2.18
2.14
2.16
2.17
2.31
2.07
2.24
2.22
30123 31247 37513 33899 33938 30442 34442 31320 31494 34085 34924
25494
Extranjeros(das)
Total de arribos en el
57
PROM.
70.50%
mes
Lmite mnimo 30123 31247 37513 33899 33938 30442 34442 31320 31494 34085 34924
25494
Lmite mximo 30123 31247 37513 33899 33938 30442 34442 31320 31494 34085 34924
25494
Nacionales
5678
5945
Extranjeros
25346 25126 30755 28542 27961 24928 28415 25591 26506 28971 29246
Extranjeros
19549
Total pernoctaciones
mes
4777
6121
6758
5357
5977
5514
6027
5729
4988
5114
59509 64357 77405 70512 70090 62308 71762 65546 69577 68603 75447
51891
Lmite mnimo 59509 64357 77405 70512 70090 62308 71762 65546 69577 68603 75447
51891
Lmite mximo 59509 64357 77405 70512 70090 62308 71762 65546 69577 68603 75447
51891
Nacionales
7671
9017 10863
8345
9250
8848 10477
9938
Extranjeros 51838 55340 66542 62167 60840 53460 61285 55608

Total empleo en el
mes
8392
8498
9849
8588
61185 60105 65598
43303
2889
2885
2922
2843
2853
2616
2334
2312
2508
2648
2681
2681
Lmite mnimo
2889
2885
2922
2843
2853
2616
2334
2312
2508
2648
2681
2681
Lmite mximo
2889
2885
2922
2843
2853
2616
2334
2312
2508
2648
2681
2681
COBERTURA DE INFORMANTE
En N de
100.00 100.00 100.00 100.00 100.00 100.00 88.89 100.00 100.00 100.00 100.00 100.00
establecimientos(%)
En N de
Habitaciones(%)
100.00 100.00 100.00 100.00 100.00 100.00 90.82 100.00 100.00 100.00 100.00 100.00
b. LA OFERTA HOTELERA EN EL DISTRITO DE SAN ISIDRO
La Oferta hotelera orientada al mercado corporativo se ha desarrollado principalmente en el

distrito de San Isidro, basada en inversiones realizadas por empresas extranjeras
alentadas por las expectativas favorables del sector turismo receptivo, registrndose el
ingresos de cadenas hoteleras internacionales como: Swissotel, Los Delfines, Melia,
Radisson entre otras, las cuales adems de poseer respaldo financiero cuentan con la
ventaja del Know How en gestin y organizacin del negocio, orientndose principalmente
al sector de mayor poder adquisitivo. A continuacin presentamos la ubicacin de los
hoteles analizados en el distrito de San Isidro.
sidro:
58
10
4
3
7
1
PROYECTO
5 6
2
8
LEYENDA
1
Swissotel
Delfines Hotel y Casino
Meli Lima
Radisson Hotel & Suites
Suites del Bosque
Plaza del Bosque Apart Hotel
Sonesta Posada del Inca
Country Club Lima
59
Sofitel Royal Park

10
0
3.2.4
Westin Tower Libertador
ANALISIS DE LA COMPETENCIA
(ver cuadro anexo)
De acuerdo a la informacin obtenida, en el distrito de San Isidro existen nueve hoteles

cinco estrellas, adems se encuentra en etapa de construccin el Westin Hotel que
tendr 311 habitaciones distribuidas en 30 pisos. La capacidad instalada total es de
1,409 habitaciones,
es decir casi el 50% de la capacidad instalada de los hoteles 5
estrellas de toda Lima se encuentra en el distrito de San Isidro.
El porcentaje de ocupacin promedio es de 73% mientras que el numero promedio de

habitaciones es de 122. Todos presentan una arquitectura moderna a excepcin de
Country Club que explota su imagen de Monumentos Histrico. La mayora de hoteles
se ubica dentro de la zona financiera y residenciales exclusivas.
Con respecto a los precios de habitaciones, la tarifa promedio el ao 2008 por

habitacin fue de US $ 357.80, por habitacin simple el promedio fue de US $ 290.89.
Existe una marcada diferencia de precios del los hoteles Meli y Radisson con respecto
al resto; en el caso de Radisson sus representantes han manifestado en diversos
medios, que han iniciado su actividad proponiendo tarifas competitivas. El Meli, por
encontrarse fuera del centro financiero compite a nivel de precios. Todos los hoteles
promocionan el uso de tarjetas de crdito, principal medio de pago de turista de
negocios o de lujo.
El principal usuario de esta categora de hotel es el corporativo esto se evidencia en el

escaso tiempo de permanencia (el promedio en el 2007 fue de 2.26 das), por ello los
60
hoteles de la competencia dirigen sus servicios a este tipo de usurario sin embargo a
pesar de que todos ofrecen atencin y servicios de calidad, no toman en cuenta las
necesidades particulares de cada husped y carecen de un estilo propio.
Segn ndices de ocupabilidad publicado por Mincetur, la utilizacin de la capacidad

instalada, se incrementa ligeramente los meses de Marzo, Septiembre, Octubre, y
Noviembre pero en trminos generales esta se mantiene constante durante el ao,
debido a que el viajero corporativo se moviliza segn sus requerimientos de negocios o
eventos. Cerca del 80% de los turistas de negocios proceden del extranjero, los cuales,
provienen principalmente de Argentina, Brasil, Chile, Colombia, Espaa, Estados
Unidos, Japn y Mxico.
Los viajeros de negocios no son sensibles a cambio de tarifa ya que vemos que la tasa
de ocupacin esta determinada por el precio de la habitacin sino por la cercana al
centro financiero y/o zonas residenciales exclusivas.
61
CAPITULO IV
DEL PRODUCTO
4.1
EL PRODUCTO
El conjunto arquitectnico que se plantea est dirigido al sector socioeconmico (nicho
objetivo) comprendido por inversionistas y ejecutivos de altos cargos nacionales o
extranjeros cuyos centros de trabajo y oportunidades de negocios se encuentran en la
capital, partiendo de la falta de infraestructura adecuada y concentrada para albergar
actividades afines al ejecutivo.
El Edificio de Uso Mixto contar en su desarrollo con ambientes destinados para
Oficinas, Hotel, Centro de Convenciones, Ambientes para Areas de Esparcimiento
compuestas por Bares, Piscina, Terraza, Restaurantes y Tiendas Especializadas, as{i
mismo se complementara con ares de servicio.
El hotel proyectado debe tener unas caractersticas innovadoras y ofrecer servicios por
encima de los estndares establecidos.
Con respecto a los precios el Hotel Boutique debe buscar la posicionar sus servicios a
travs de un alto valor cobrando tarifas por encima del sus principales competidores.
Debe tenerse en cuenta la buena localizacin es decir, debe estar cerca de la zona
financiera y comercial, donde se encuentra el mayor flujo de negocios. Es necesario
que este cuente adems con
habitaciones diseadas con todas las comodidades
requeridas por el ejecutivo como: mini bar, radio, tv, discado directo nacional e
internacional. Habitaciones para minusvlidos, servicios de correo de voz, habitacin
para no fumadores.
Los hoteles debe contar servicios dedicados a la relajacin, deporte y diversin del
ejecutivo como: Spa, dotado con gimnasio, baos turco, sauna, jacuzzi, aerbicos y
masajes.
62
El hotel debe contar con servicio especializado en la organizacin de eventos sociales

o empresariales por medio de salones.
Adems de los servicios descritos debe contar con:
Bar, Saln de belleza, Servicio de
arrendamiento de carros, Cafetera, Bar, Servicios Mdicos, Restaurante, Servicios de

habitacin 24 horas, Fotocopiadoras, Servicio de Secretaria, Instalaciones para conferencia,
tiendas especializadas y servicio de lavandera.
Es necesario adems que cuente con lo siguiente servicios para que las necesidades de lo
cliente de negocio sea satisfechas.
4.2
ANALISIS FODA
El siguiente anlisis busca ver os beneficios de e planteamiento de el proyecto en
desarrollo.
FORTALEZAS
La concentracin de actividades complementarias, que permitir que desarrollen

paralelamente evitando que alguno de los productos planteados tienda a quebrar.
Primer planteamiento de Edificio de Uso Mixto que concentre actividades laborales

con actividades de ocio.
OPORTUNIDADES
Turismo en etapa de crecimiento: Como ya se ha mencionado el inters de la
poblacin mundial por viajar seguir incrementndose y abarcar cada vez grupos
ms amplios.
El mejoramiento de la imagen general del Per, no solo como pas turstico sino
como centro de inversiones que ha puesto al pas en la mira de los capitales
extranjeros.
DEBILIDADES
63
ingresos en el plazo estimado.
AMENAZAS
Podra afectar seriamente la buenas perspectivas del sector en el deterioro de la
seguridad interna, problemas polticos y sociales.
La competencia: Actualmente existen muchos inversionistas extranjeros y
nacionales con deseos de ingresar al sector hotelero trayendo nuevas propuestas,
la mayor oferta de oficinas para el sector y el actual desarrollo de polos
empresariales en otros distritos menos saturados como Santiago de Surco.
La desaceleracin de la economa. La crisis mundial a afecto a los principales
emisores de viajeros,
es decri Estados Unidos y Europa originando una
desaceleracin econmica que crea incertidumbre.
4.3
BARRERAS DE ENTRADA
Las limitantes para el desarrollo de un proyecto de este tipo como competencia en el
mercado inmobiliario se basan en:
La baja disponibilidad de terrenos, debido al desordenado crecimiento de

Lima y la carencia de Tipos de Uso
La rpida desaceleracin del crecimiento del turismo internacional, ya que la

organizacin Mundial de Turismo de las Naciones Unidas (OMT) confirma la a
partir del 2008. Y como consecuencia se fijan como las principales causas, la
fluctuacin de los precios del petrleo a inicios de este periodo, adems se
suman, la situacin econmica y la prdida de confianza de
los
consumidores, en la ltima poca. Previendo el crecimiento global en el 2008

aproximadamente en 2%, pero la cifra fue inferior debido a la inflacin y la
recesin que redujeron al mnimo los presupuestos destinados a viajes y
64
turismo.(4) A pesar de ello el pblico objetivo para este proyecto es el viajero

de negocios, por lo que este punto no es de incidencia en el proyecto.
Por ser la primera edificacin en su tipo, y tener el mercado limitado por la

actual ejecucin de obras de diversas edificaciones que contempla el conjunto
independientemente.
El alto monto de inversin para el desarrollo de un proyecto de este carcter.
Desarrollar un plan de difusin que garantice el flujo de visitantes.
65
CAPITULO V
EL PROYECTO
5.1
UBICACIN
Situada en la parte Noroeste del Distrito de San Isidro, Su acceso se da Por las
Avenidas Paseo de la Repblica y por la Av. Repblica de Panam.
HACIA EL CENTRO
HACIA LA MOLINA
AV. JAVIER PRADO
PLANO DE VIAS DE ACCESIBILIDAD
El terreno se encuentra en el centro de desarrollo de negocios ejecutivo y Cerca a la zona

de oficinas existente en el distrito de San Isidro, Bancos Oficinas comerciales entre otros
establecimientos de tipo comercial.
Con frente a la Av. Paseo de la Repblica cuadra 30, en la Mz. 43 A lotes 1 al 8 y el 12 de
la Urb. Victoria, San Isidro, se cuenta con un terreno de 10548.82m2 cuyos linderos y
medidas perimtricas son:
66
PLANO DE UBICACION
Por el Norte con : La Ca. San Cristbal con 70.30ml

Por el Nor Oeste: La Av. Paseo de la Repblica con 158.50ml
Por el Este: La Av. Repblica de Panam, con 83.30 ml
Por el Sur: La Ca. Miguel Gernimo Seminario con 265.10ml.
67
Vista del Terreno desde la Ca. Miguel Gernimo Seminario
5.2
PARAMETROS URBANISTICOS
Segn el plan urbano que orienta la racional distribucin de las actividades urbanas en
el territorio, el predio esta en uno de los centros dinamizadores de lima metropolitano
definido as por ser un lugar estratgico de la ciudad a consolidar y/o promover, donde
se concentran o pueden concentrarse actividades urbanas: productivas, comerciales,
de servicios, institucionales, culturales y/o recreacionales de nivel metropolitano,
interdistrital y distrital, con el propsito de estructurar orgnicamente la ciudad a travs
de un tejido urbano que propicie una creciente autonoma de las reas que la
conforman.
Cuya zonificacin de los usos del suelo establece limitaciones y/o modalidades de uso
de la propiedad privada de acuerdo con el bien comn y el inters social.
Se encuentra normada por Lima Metropolitana y el distrito de San Isidro en la
la
ordenanza 950 MML, el D.A 018-2007 MSI y el RNE.
68
NTE: MML EXPOSICION DEL REAJUSTE INTEGRAL DE LA ZONIFICACION GENERAL DE LOS USOSDEL SUELO DE LIMA METROPOLITANA SEGN
ORDENANZA N 620 MML
JESUS
JESUS MARIA
M ARIA
LA
LA VICTORIA
VICTORIA
LINCE
LINCE
Comercio Metropolitano
C
M
MAGDALENA
AGDALENA
DEL
DEL M
MAR
AR
ZRE
B
A
SAN
SAN BORJA
BORJA
ZRE
C
SURQUILLO
SURQUILLO
ZRE
OCEANO
OCEANO
PACIFICO
PACIFICO
MIRAFLORES
M
MIRAFLORES
IRAFLORES
PLANO DE ZONIFICACION
69
A continuacin se detallan los parmetros del terreno:
Zonificacin :
CM (Comercio Metropolitano)
Sector 4-C
Uso Permisible:
Comercial Exclusivo.
Uso Compatible:
Ninguno
Densidad Neta:
No exigible
rea Libre mnima:
No exigible
rea lote normativo:
600m2
Frente Lote normativo:
25ml
Retiros:
- Frontal
Av. Paseo de la Repblica :
5ml
Av. Repblica de Panam:
5ml
Ca. San Cristbal :
3ml
Ca. Miguel Gernimo Seminario :
3ml
Altura Permisible:
Av. Paseo de la Repblica :
124ml
95ml
Ca. San Cristbal :
23ml
28ml
Alineamiento de Fachada:
13.15 ml
Ca. San Cristbal :
8.00ml
10.90ml
Estacionamientos:
70
La dotacin de Plazas de Estacionamiento se exige de acuerdo a la actividad a

desarrollarse:
Oficinas: 1 c/ 40m2
Hotel:
1c/10 habitaciones
Bar del Hotel: 1 c/ 30% del total de habitaciones

Restaurante: 1 c/15m2 de A. Techada
Centro de Convenciones 1 c/4.5 butacas
Residencias (Estadas Temporales) 1c/und
Gym y Spa: 1c/ 6m2
Tiendas: 1c/20m2
5.3
IMPACTO URBANO.
Con el desarrollo de una Torre hacia la Av. Paseo de la Repblica, se busca hacer de la
edificacin un hito Urbano que se articule a la ciudad, debido a la importancia que
tendr para la promocin y desarrollo del sector financiero para el distrito y a la
importancia de la misma edificacin, desarrollando una edificacin en altura ya que la
transformacin del tejido urbano y la tendencia actual as lo establecen debido al
aumento de la densidad.
El impacto fsico de esta edificacin generar beneficios para los usuarios sin por ello
significar un problema para el entorno, con el diseo se busca evitar generar un
impacto negativo y dar un valor agregado al contexto generando Plusvala en la zona.
Ya que las ordenanzas no delimitan la densidad poblacional, mas si la altura de las

edificaciones se disear con las condiciones requeridas para evitar la saturacin
irracional de equipamiento e infraestructura, evitando cualquier tipo de impacto
ambiental, en el paisaje urbano, acstico y generacin de residuos al momento de la
edificacin y durante el uso de la misma.
71
El Complejo tendr como parte del planteamiento del mismo reas internas de
circulacin vehicular y peatonal permitiendo al transente consumir el espacio interior y
evitando el impacto vial que podr generar congestin innecesaria del trnsito
vehicular.
Se integrar al perfil Urbano debido a que en la zona existen edificaciones de altura y
se incluir en el diseo del proyecto reas verdes y espacios libres para mejorar el
microclima urbano.
5.4
MEMORIA DESCRIPTIVA
El complejo de Uso Mixto
ofrecer productos diferenciados, los mismos que se
emplazarn en la edificacin por el tipo de actividad a desarrollarse en cada uno,

desarrollado en tres edificios de 18, 8, 12 y 2 pisos hacia las calles locales, con accesos
vehiculares y peatonales hacia las 4 calles circundantes para facilitar la circulacin
vehicular y peatonal, contando con una calle privada para acceso a residencias, hotel
boutique, oficinas, centro de convenciones, Rampa de acceso a los estacionamientos,
tendr accesos y ascensores independientes para cada producto.
Las Oficinas, dirigidas al sector A1, desarrolladas en 15 niveles hacia la Av. Paseo
de la Repblica, en los que se distribuirn 30 oficinas de planta libre, dos por
piso cada una de ellas equipada con rea de servicios higinicos, deposito y
Kitchenett; con posibilidad de integrarse y volverse un solo ambiente en caso de
requerirse con
2 salones complementarios uno de proyeccin y otro de
reuniones, cuenta con acceso a la zona de Gimnasio, desde el lobby de

distribucin.
Centro de Convenciones, con capacidad para 1000 personas, destinado a
conferencias, eventos, congresos.
El Hotel boutique distribuido en 13 niveles, dirigido al sector empresarial de
inversionistas extranjeros principalmente que vienen por cortas temporadas y
72
requieren servicios de tipo A1, contar con 96 habitaciones 61 simples y dobles

con reas de 40 y 50m2 respectivamente, y 35 Suites de Lujo de 90 m2.
As mismo con reas complementarias como restaurante, Terraza panormica
con piscina y lounge bar, en alrededor de 1200m2, ambientes a los que tendrn
acceso los usuarios de las diferentes reas del complejo.
Gym y Spa, que ofrece ambientes para el desarrollo de actividades como sauna,
aerbicos, baos turcos, Jacuzzi y zona de masajes a parte del rea de
servicios.
Restaurantes Gourmet, se consideran 3 ambientes destinados a este fin para
promocionar la gastronoma de nuestro pas, equipados con servicios
higinicos, ambientes de cocina, depsitos y vestidores para empleados.
El rea comercial se plantea como rea complementaria de actividades vinculadas
a los usuarios del hotel que buscan productos de calidad sin requerir salir del
lugar donde se encuentran alojados ahorrando tiempo con 25 tiendas
especializadas de 40m2 cada una, cuenta con un rea complementaria de
servicios de depsitos,
servicios higinicos, vinculados a travs de un
boulevard peatonal.
La zona de alojamiento temporal dirigida a empresas que requieran obtener un
ambiente para la estada en temporadas de su personal desatacado de
comitivas extranjeras, con 35 ambientes de 100m2 destinados a la venta, se
agrupan en una torre de 6 niveles y cuentan con acceso independiente desde
de el lobby.
Estacionamientos, 1721 plazas de 13.50m2 cada uno distribuidos en tres stanos,
contarn con una rampa que permita una optima circulacin.
Area de Servicios, con acceso de servicio desde la Ca. San Cristbal, con una
zona de vigilancia por la rampa de carga y descarga, abastece el edificio a
travs de una entrada independiente desde donde se distribuye sin perturbar el
73
optimo desarrollo de las actividades en el edificio no molestar a las zona de

residencias.
5.5
PROGRAMACION ARQUITECTONICA
A continuacin se indican las reas totales y subtotales del Conjunto por Actividad a
desarrollarse, sin entrar a detalle, ya que para el fin del presente es irrelevante hacer
un
EDIFICIO DE USO MIXTO

AMBIENTES
AREA TOTAL
OFICINAS
12,675.00
HOTEL BOUTIQUE
8604.00
CENTRO DE CONVENCIONES
4000.00
ESTADIAS TEMPORALES
900.00
GIMNASIO Y SPA
1400.00
RESTAURANTES GOURMET
1950.00
ESTACIONAMIETNOS
31358.65
AREA TECHADA TOTAL

(m2)
AREA DE TERRENO (m2)
anlisis a ese nivel.
60887.65
10548.82
74
5.6
PRIMERA IMAGEN
VOLUMETRIA
Del anlisis realizado se concluye que la tendencia urbana determina que la
tendencia del desarrollo de este tipo de edificaciones es de manera vertical por
lo que en el planteamiento se esbozan 3 volmenes verticales situados sobre
un volumen general integrador horizontal para no perder la escala del peatn y
no generar mayor impacto visual que el existente en la zona por la magnitud de
sus edificaciones.
75
76
77
78
79
CAPTULO VI
PLAN DE MARKETING
6.1
SEGMENTACIN DEL MERCADO - PERFIL DEL CLIENTE

De acuerdo a lo desarrollado en los captulos anteriores se defini que el perfil del
cliente al cual ser dirigido el proyecto es Viajero de negocios o ejecutivos. Tal nicho,
podr utilizar las distintas instalaciones del proyecto en general oficinas, hotel,
centro de convenciones, tiendas o locales comerciales y residencia o estadas
temporales para ello presentamos un pequeo resumen sobre las caractersticas
del perfil del cliente:
Alto poder adquisitivo
Ejecutivos, con estadas no estables
Necesidad de cierre de negocios, para lo cual ser necesario el uso de centro

de convenciones, sala de reuniones, restaurantes, bares entre otros.
Tiempo restringido para movilizacin, para lo cual se necesita tener todos los
servicios bsicos en un solo lugar WHAT EVER, WHERE EVER
Las caractersticas presentadas permitir garantizar la afluencia del pblico de inters

y la utilizacin de los servicios complementarios ofrecidos.
Finalmente, identificamos como potenciales clientes al pblico objetivo del mercado

local y extranjero.
80
6.2
ESTRATEGIA DE MARKETING
A travs de la estrategia de marketing como proceso por el cual nos permite
concentrarnos en nuestros recursos y en las oportunidades encontradas en el mercado
con las cuales podremos lograr una ventaja competitiva sostenible.
Nuestra estrategia de marketing propone integrar los objetivos, las polticas y las tcticas
en un conjunto coherente para nuestro proyecto.
Es por ello que hemos considerado como punto de partida para nuestra estrategia a la
diferenciacin a travs de la innovacin.
El proyecto plantea la diferenciacin puesto que no existe un referente en el pas. Si bien

es cierto que existen conceptos con caractersticas similares, no se presenta el producto
final que ofrece NEOHABITAT. Durante nuestro anlisis se encontr ejemplos como el
Centro Empresarial Real, el cual presenta los servicios de oficinas, hotel y centro
comercial pero los mismos carecen de integracin disminuyendo las posibilidades de
mantener un ncleo de actividades complementarias.
Proponemos a NEOHABITAT bajo el concepto de la innovacin, la cual es el resultado del

anlisis efectuado en el presente trabajo.
6.3
DEFINICIN DE PRECIOS
Para definir nuestra poltica de precios hemos considerado los actuales del mercado.
Dentro de cada servicio que brindar el complejo se han considerado altos niveles de
calidad puesto que NEOHABITAT est dirigido a un pblico selecto.
De esta manera tenemos el siguiente cuadro resumen que nos permitir tener una idea
general del rango de precios para nuestro planteamiento:
81
SERVICIOS
OFICINAS
$/ m2 DE ALQUILER.
LOCALES COMERCIALES
ALQUILER $/ m2
HOTEL
$/ NOCHE
RANGO DE PRECIOS (US $/M2)

18
25
150
250
200
400
Por lo expuesto anteriormente, consideramos que los precios del mercado estaran
acorde al producto y al pblico objetivo al cual se dirige.
Sin embargo, en lo que respecta a las estadas temporales se consider el nivel de

acabados del producto pensando que los departamentos se entregarn totalmente
equipados y tendrn la posibilidad de utilizar los servicios del hotel. Puesto que no existe
un producto similar se ha considerado un precio por metro cuadrado de US $ 3,000.00.
Debido a la complejidad del proyecto NEOHABITAT, para el desarrollo del estudio de

mercado solo se ha considerado el hotel. (Ver Captulo 3)
6.4
PLAN DE PROMOCIN Y MEDIOS:

Para la fomentacin y promocin del proyecto se utilizarn los siguientes canales de
promocin y medios:
Prom Per: puesto que dicha entidad se dedica a fomentar el turismo del pas,
facilitar la llegada del pblico objetivo identificado.
Participacin en eventos del sector empresarial y turstico para la difusin y

captacin de potenciales clientes.
Colocar publicidad en los medios especializados para el sector donde se ubica o

desempea el pblico objetivo tales como: Semana Econmica, The Economist,
Latin Finance, entre otros.
82
Convocar a las grandes empresas del medio a travs de eventos, cocktails,

conferencias, con el objetivo de concretar presentaciones personalizadas a
grandes corporaciones.
Elaboracin de kits de presentacin que contengan material publicitario:

brochures, DVD, entre otros.
Stand de presentacin en centros empresariales y centros de convenciones.
Pagina Web de difusin.
Paneles publicitarios para identificacin del producto.
CAPTULO 7:
ANLISIS ECONMICO FINANCIERO
Haciendo uso de los estudios previos presentados, nos centraremos en el desarrollo del
anlisis econmico financiero, nicamente para una parte del proyecto, el hotel boutique.
De esta manera el presente capitulo presenta resultados sobre la rentabilidad, utilidades y
financiamiento posible para el desarrollo del hotel; para poder obtener resultados de flujos tanto
econmico y financiero se han utilizado supuestos y escenarios conservadores que
procederemos a explicar para luego continuar con la presentacin de los resultados.
Se ha iniciado el planteamiento considerando una distribucin de la primera planta del hotel,

donde se albergar el hall de ingreso al hotel, sala de reuniones, restaurante, comedor, bar, con
un rea aproximada de 1,700.00m2. a partir del segundo nivel del edificio hasta el nivel trece
(12 niveles) se distribuyen las habitaciones haciendo un total de 96 (08 habitaciones por
planta).
Dentro de la distribucin se plante habitaciones simples, dobles y suites con 40, 50 y 90m2
respectivamente.
83
Para efectos de anlisis se ha considerado nicamente habitaciones con un rea de 45m2. A

continuacin presentamos un breve resumen de reas:
RESUMEN DE AREAS
rea Terreno
Total rea Techada
Total rea Arrendable
Total rea construida
rea Habitaciones
rea Estacionamiento
rea comn (circulacin)
515.00 m
6,415.00 m
4,320.00 m
8,269.00 m
4,320.00 m
180.00 m
1,854.00 m
Si bien el rea destinada para los estacionamientos es mnima, segn reglamento solo sern
necesarios 10 espacios, para efectos del ejercicio slo se estn considerando dichos espacios
para poder determinar el rea mnima para estacionamientos e incluir dicho costo de inversin
al proyecto.
El proyecto general cumple con todos los requerimientos de espacios para estacionamiento.
Seguidamente, se consideraron los siguientes supuestos:
La tipo de cambio utilizado fue de S/. 3.10 por US $ 1.00

Se ha considerado un porcentaje del 30% como aporte.
La TEA utilizada es del 10% y la comisin de desembolso es del 1.00%
Para el posible financiamiento a utilizar se ha considerado un periodo de gracia y siete
aos para el repago del mismo. Por la forma y concepcin del proyecto se ha
considerado un financiamiento con la modalidad de leasing.

Dentro de los ingresos de alquiler se ha considerado una tasa de ocupancia del 60%,
dicha tasa es bastante conservadora puesto que en el mercado dicha tasa oscila entre
el 70% y 75%.
Para continuar con el escenario conservador, se procedi a considerar que los ingresos
se mantendran constantes, es decir que no existira un crecimiento luego de cierta
cantidad de aos de operacin. Sin embargo, dicha posibilidad se plantea en la plantilla
realizada.
En relacin al alquiler de las habitaciones por noche; de acuerdo al estudio de mercado
realizado, el promedio de alquiler es de aproximadamente US $ 350.00 por noche,
84
empero como el proyecto es nuevo y depende del pblico objetivo identificado se ha

disminuido la tarifa a US $ 250.00 por noche lo cual se considerara como precio
promedio para el ejercicio desarrollado.

Uno de los egresos considerados es el pago de la franquicia del hotel, el cual se ha
formulado en base a los ingresos por alquiler del hotel; de esta forma el porcentaje es
de 5.00% sobre los ingresos mensuales.

Como parte de los gastos de publicidad del hotel, si bien planteamos los mayores
gastos sobre los dos primeros aos de operacin, se ha planteado una cuota mensual
de US $ 15,000.00 para dicho rubro, a lo largo de los veinte aos del flujo realizado.
Como gasto de inversin para la construccin, se tomaron en cuenta los rubros de
terreno, gastos referentes al mismo, gastos de construccin, gastos de desarrollo del
proyecto, gastos municipales, gastos de conexin de servicios.

Dentro de los gastos operativos y administrativos se ha considerado gastos de planillas
sueldos bsicos fijos- gastos de oficinas, gastos de servicios, entre otros. Los gastos
e ingresos variables (recargo al consumo) no han sido considerados para el ejercicio,
por lo cual el nico ingreso es la venta de habitaciones del hotel.
Luego de mencionar los supuestos utilizados para el desarrollo del ejercicio procederemos a
mostrar los cuadros de la plantilla trabajada.
CUADRO DE COSTOS DE INVERSIN
COSTOS DE INVERSION - CONSTRUCCION
COSTO DEL TERRENO
$795,675.00
GASTOS EN EL TERRENO
$22,015.00
$7,955,322.0
COSTO DE CONSTRUCCION
0
COSTO CONEXIN DE SERVICIOS
$115,036.00
COSTOS DESARROLLO DE PROYECTO
$167,281.87
COSTOS MUNICIPALES
$200,000.00
$9,255,329.8
TOTAL INVERSIN
7
TOTAL IGV DE INVERSIN
Periodo
Planilla
Costos
fijos
IGV
Ao 1
608,040.
00
89,700.0
0
17,043.0
0
Ao 2
608,040.
00
89,700.0
0
17,043.0
0
$1,208,565.8
7
COSTOS FIJOS OPERATIVOS Y ADMINISTRATIVOS

Ao 3
Ao 4
Ao 5
608,040.
608,040.
608,040.
608,040.
608,040.
00
00
00
00
00
89,700.0
89,700.0
89,700.0
89,700.0
89,700.0
0
0
0
0
0
17,043.0
17,043.0
17,043.0
17,043.0
17,043.0
0
0
0
0
0
Ao 18
608,040.
00
89,700.0
0
17,043.0
0
Ao19
608,040.
00
89,700.0
0
17,043.0
0
85
Ao 20
608,040.
00
89,700.0
0
17,043.0
0
CUADROS DE CLCULO DE FINANCIAMIENTO

Parmetros Para flujo Financiamiento
Monto Total Inversin
Aporte %
Monto Requerido
TEA
Periodo de Gracia
Periodo de Repago
10,463,895.74
3,139,168.72
7,324,727.02
10%
1.00
7.00
2
7,324,727.02
Amotizacin
Intereses
Escudo Fiscal
730,850.45
219,255.14
1,044,072.07
1,044,072.07
1,044,072.07
1,044,072.07
1,044,072.07
1,044,072.07
-730,850.45
219,255.14
-626,443.24
187,932.97
-522,036.04
156,610.81
-417,628.83
125,288.65
-313,221.62
93,966.49
-208,814.41
62,644.32
CUADRO DE INGRESOS POR VENTA DE HABITACIN

Primera
Opcin
1.00
Segunda
Opcin
Total de
cuartos
tasa de
ocupacin
Total de
cuartos
disponibles
Tarifa por
noche Ao 1
Ingreso
Semestral
Ingreso Anual
AO
Tasa de Ocupacin
Cuartos Disponibles
Ingreso por Alojamiento
anual
1.00
0.60
58
5,130,000.00
Sin Crecimiento
% de
crecimien
to
Con Crecimiento
cada ao, a partir
del cuarto ao de
operacin
4%
96.00
60.00%
57
250.00
2,565,000.00
5,130,000.00
20.00
60.00%
58
5,130,000.00
86
Luego de ver algunos de los cuadros ms importantes para la determinacin de los flujos,
como son el mdulo de egresos, ingresos, financiamiento procederemos a mostrar los
resultados obtenidos en los flujos econmico y financiero.
FLUJOS ECONOMICOS
87
Mdulo de Ingresos
INGRESOS:
Ingresos x Alojamiento
IGV DE INGRESOS
Sumatoria Aritmtica
-19,494,000.00
Ao 0
0.00
19,494,000.00
Mdulo de Ingresos
INGRESOS:
IGV DE INGRESOS
Sumatoria Aritmtica
-19,494,000.00
19,494,000.00
Ao 1
6,104,700.00
5,130,000.00
974,700.00
Ao 11
6,104,700.00
5,130,000.00
974,700.00
Ao 2
6,104,700.00
5,130,000.00
974,700.00
Ao 12
6,104,700.00
5,130,000.00
974,700.00
Ao 3
6,104,700.00
5,130,000.00
974,700.00
Ao 13
6,104,700.00
5,130,000.00
974,700.00
Ao 14
6,104,700.00
5,130,000.00
974,700.00
Mdulo de Inversin
INVERSIN:
COSTO DE L TERRENO
GASTOS EN EL TERRENO
COSTO DE CONSTRUCCION
COSTO CONEXIN DE SERVICIOS
COSTOS DESARROLLO DE
PROYECTO
COSTOS MUNICIPALES
IGV DE INVERSIN
Mdulo de Egresos
Operativos
EGRESOS:
Planilla
Costos fijos
Luz
Agua
Telfono
Arbitrios Municipales
Publicidad del Hotel
Pago Concesin
IR DEL PROYECTO
IGV DE EGRESOS
OPERATIVOS
Sumatoria Aritmtica
Ao 0
50,571,660.32
-12,160,800.00
-1,794,000.00
-3,870,967.74
-2,322,580.65
-1,935,483.87
-74,687.74
-1,443,600.00
-5,130,000.00
-21,224,396.32
615,144.00
Ao 4
6,104,700.00
5,130,000.00
974,700.00
Ao 5
6,104,700.00
5,130,000.00
974,700.00
Ao 15
6,104,700.00
5,130,000.00
974,700.00
Sumatoria
Aritmtica
-10,463,895.74
Ao 6
6,104,700.00
5,130,000.00
974,700.00
Ao 16
6,104,700.00
5,130,000.00
974,700.00
-22,015.00
-7,955,322.00
-115,036.00
Ao 0
-10,463,895.74
-795,675.00
-22,015.00
-7,955,322.00
-115,036.00
-167,281.87
-200,000.00
-1,208,565.87
-167,281.87
-200,000.00
-1,208,565.87
Ao 7
6,104,700.00
5,130,000.00
974,700.00
Ao 17
6,104,700.00
5,130,000.00
974,700.00
Ao 8
6,104,700.00
5,130,000.00
974,700.00
Ao 18
6,104,700.00
5,130,000.00
974,700.00
Ao 9
6,104,700.00
5,130,000.00
974,700.00
Ao 19
6,104,700.00
5,130,000.00
974,700.00
Ao 10
6,104,700.00
5,130,000.00
974,700.00
Ao 20
6,104,700.00
5,130,000.00
974,700.00
Ao 1
2,697,645.32
608,040.00
89,700.00
193,548.39
116,129.03
96,774.19
3,734.39
180,000.00
256,500.00
1,101,976.32
Ao 2
2,620,695.32
608,040.00
89,700.00
193,548.39
116,129.03
96,774.19
3,734.39
180,000.00
256,500.00
1,025,026.32
Ao 3
2,620,695.32
608,040.00
89,700.00
193,548.39
116,129.03
96,774.19
3,734.39
180,000.00
256,500.00
1,025,026.32
Ao 4
2,620,695.32
608,040.00
89,700.00
193,548.39
116,129.03
96,774.19
3,734.39
180,000.00
256,500.00
1,025,026.32
Ao 5
2,567,829.32
608,040.00
89,700.00
193,548.39
116,129.03
96,774.19
3,734.39
120,600.00
256,500.00
1,042,846.32
Ao 6
2,567,829.32
608,040.00
89,700.00
193,548.39
116,129.03
96,774.19
3,734.39
120,600.00
256,500.00
1,042,846.32
Ao 7
2,567,829.32
608,040.00
89,700.00
193,548.39
116,129.03
96,774.19
3,734.39
120,600.00
256,500.00
1,042,846.32
Ao 8
2,567,829.32
608,040.00
89,700.00
193,548.39
116,129.03
96,774.19
3,734.39
120,600.00
256,500.00
1,042,846.32
Ao 9
2,567,829.32
608,040.00
89,700.00
193,548.39
116,129.03
96,774.19
3,734.39
120,600.00
256,500.00
1,042,846.32
Ao 10
2,567,829.32
608,040.00
89,700.00
193,548.39
116,129.03
96,774.19
3,734.39
120,600.00
256,500.00
1,042,846.32
51,243.00
51,243.00
51,243.00
51,243.00
39,957.00
39,957.00
39,957.00
39,957.00
39,957.00
39,957.00
Mdulo de Egresos
Operativos
EGRESOS:
Planilla
Costos fijos
Luz
Agua
Telfono
Arbitrios Municipales
Pago Concesin
IR DEL PROYECTO
IGV DE EGRESOS
OPERATIVOS
Mdulo de IGV x Pagar

al Fisco
IGV X PAGAR AL
FISCO:
IGV DE INGRESOS
IGV DE INVERSIN
IGV DE EGRESOS
OPERATIVOS
TOTAL DE IGV
CRDITO TRIBUTARIO
IGV X PAGAR
Sumatoria Aritmtica
50,571,660.32
-12,160,800.00
-1,794,000.00
-3,870,967.74
-2,322,580.65
-1,935,483.87
-74,687.74
-1,443,600.00
-5,130,000.00
-21,224,396.32
Ao 11
2,460,495.32
608,040.00
89,700.00
193,548.39
116,129.03
96,774.19
3,734.39
0.00
256,500.00
1,079,026.32
Ao 12
2,460,495.32
608,040.00
89,700.00
193,548.39
116,129.03
96,774.19
3,734.39
0.00
256,500.00
1,079,026.32
Ao 13
2,460,495.32
608,040.00
89,700.00
193,548.39
116,129.03
96,774.19
3,734.39
0.00
256,500.00
1,079,026.32
Ao 14
2,460,495.32
608,040.00
89,700.00
193,548.39
116,129.03
96,774.19
3,734.39
0.00
256,500.00
1,079,026.32
Ao 15
2,460,495.32
608,040.00
89,700.00
193,548.39
116,129.03
96,774.19
3,734.39
0.00
256,500.00
1,079,026.32
Ao 16
2,460,495.32
608,040.00
89,700.00
193,548.39
116,129.03
96,774.19
3,734.39
0.00
256,500.00
1,079,026.32
Ao 17
2,460,495.32
608,040.00
89,700.00
193,548.39
116,129.03
96,774.19
3,734.39
0.00
256,500.00
1,079,026.32
Ao 18
2,460,495.32
608,040.00
89,700.00
193,548.39
116,129.03
96,774.19
3,734.39
0.00
256,500.00
1,079,026.32
Ao 19
2,460,495.32
608,040.00
89,700.00
193,548.39
116,129.03
96,774.19
3,734.39
0.00
256,500.00
1,079,026.32
Ao 20
2,460,495.32
608,040.00
89,700.00
193,548.39
116,129.03
96,774.19
3,734.39
0.00
256,500.00
1,079,026.32
615,144.00
17,043.00
17,043.00
17,043.00
17,043.00
17,043.00
17,043.00
17,043.00
17,043.00
17,043.00
17,043.00
Sumatoria Aritmtica
Ao 0
Ao 1
Ao 2
Ao 3
Ao 4
Ao 5
Ao 6
Ao 7
Ao 8
Ao 9
0.00
-974,700.00
0.00
-638,348.13
-974,700.00
0.00
-923,457.00
-974,700.00
0.00
-923,457.00
-974,700.00
0.00
-934,743.00
-974,700.00
0.00
-934,743.00
-974,700.00
0.00
-934,743.00
-974,700.00
0.00
-934,743.00
-974,700.00
0.00
-934,743.00
-974,700.00
0.00
-934,743.00
-974,700.00
0.00
615,144.00
0.00
51,243.00
-17,670,290.13 1,208,565.87 -923,457.00
1,493,674.74
1,208,565.87
-17,670,290.13
0.00
51,243.00
-923,457.00
285,108.87
-638,348.13
51,243.00
-923,457.00
0.00
-923,457.00
51,243.00
-923,457.00
0.00
-923,457.00
39,957.00
-934,743.00
0.00
-934,743.00
39,957.00
-934,743.00
0.00
-934,743.00
39,957.00
-934,743.00
0.00
-934,743.00
39,957.00
-934,743.00
0.00
-934,743.00
39,957.00
-934,743.00
0.00
-934,743.00
39,957.00
-934,743.00
0.00
-934,743.00
-17,670,290.13
0.00
-19,494,000.00
0.00
1,208,565.87 1,208,565.87
Ao 10
Mdulo de IGV x Pagar

al Fisco
IGV X PAGAR AL
FISCO:
IGV DE INGRESOS
IGV DE INVERSIN
IGV DE EGRESOS
OPERATIVOS
TOTAL DE IGV
CRDITO TRIBUTARIO
IGV X PAGAR
Mdulo de
Financiamiento
PARTIDAS
APORTE CLIENTE
MONTO REQUERIDO
AMORTIZACIONES
INTERESES
ESCUDO FISCAL DE
INTERESES
Fc del Financiamiento
Sumatoria Aritmtica
Ao 11
Ao 12
Ao 13
Ao 14
Ao 15
Ao 16
Ao 17
Ao 18
Ao 19
-17,670,290.13
-19,494,000.00
1,208,565.87
-957,657.00
-974,700.00
0.00
-957,657.00
-974,700.00
0.00
-957,657.00
-974,700.00
0.00
-957,657.00
-974,700.00
0.00
-957,657.00
-974,700.00
0.00
-957,657.00
-974,700.00
0.00
-957,657.00
-974,700.00
0.00
-957,657.00
-974,700.00
0.00
-957,657.00
-974,700.00
0.00
-957,657.00
-974,700.00
0.00
615,144.00
-17,670,290.13
1,493,674.74
-17,670,290.13
17,043.00
-957,657.00
0.00
-957,657.00
17,043.00
-957,657.00
0.00
-957,657.00
17,043.00
-957,657.00
0.00
-957,657.00
17,043.00
-957,657.00
0.00
-957,657.00
17,043.00
-957,657.00
0.00
-957,657.00
17,043.00
-957,657.00
0.00
-957,657.00
17,043.00
-957,657.00
0.00
-957,657.00
17,043.00
-957,657.00
0.00
-957,657.00
17,043.00
-957,657.00
0.00
-957,657.00
17,043.00
-957,657.00
0.00
-957,657.00
Sumatoria Aritmtica
3,139,168.72
7,324,727.02
-7,308,504.52
-3,654,252.26
1,096,275.68
-2,541,754.08
Mdulo de
Financiamiento
PARTIDAS
APORTE CLIENTE
MONTO REQUERIDO
AMORTIZACIONES
INTERESES
ESCUDO FISCAL DE
INTERESES
Fc del Financiamiento
Ao 0
3,139,168.72
7,324,727.02
7,324,727.02
Ao 1
Ao 2
-13,603,064.46
Ao 3
Ao 4
Ao 5
Ao 6
Ao 20
Ao 7
Ao 8
0.00
0.00
-730,850.45
-1,044,072.07
-730,850.45
-1,044,072.07
-626,443.24
-1,044,072.07
-522,036.04
-1,044,072.07
-417,628.83
-1,044,072.07
-313,221.62
-1,044,072.07
-208,814.41
-1,044,072.07
-104,407.21
219,255.14
-511,595.32
219,255.14
-1,555,667.39
187,932.97
-1,482,582.35
156,610.81
-1,409,497.30
125,288.65
-1,336,412.25
93,966.49
-1,263,327.21
62,644.32
-1,190,242.16
31,322.16
-1,117,157.12
Sumatoria
Aritmtica
Ao 10
Ao 11
Ao 12
Ao 13
Ao 14
Ao 15
Ao 16
Ao 17
Ao 18
Ao 19
Ao 20
3,139,168.72
7,324,727.02
-7,308,504.52
-3,654,252.26
0.00
0.00
0.00
0.00
0.00
0.00
0.00
0.00
0.00
0.00
0.00
0.00
0.00
0.00
0.00
0.00
0.00
0.00
0.00
0.00
0.00
0.00
1,096,275.68
-2,541,754.08
0.00
0.00
0.00
0.00
0.00
0.00
0.00
0.00
0.00
0.00
0.00
0.00
0.00
0.00
0.00
0.00
0.00
0.00
0.00
0.00
0.00
0.00
CUADRO DE RESULTADOS TIR Y VAN

Sumatoria
Aritmtica
Flujo de Caja Econmico
Flujo de Caja del
Financiamiento
Ao 0
43,388,153.81
10,463,895.74
-2,541,754.08
7,324,727.02
Flujo de Caja Financiero

Saldo de Caja Acumulado
-3,139,168.72
-511,595.32
2,895,459.
37
-3,139,168.72
-243,709.35
Sumatoria
Aritmtica
Flujo de Caja del
Financiamiento
Ao 1
3,407,054.
68
43,388,153.81
-2,541,754.08

Ao 2
2,845,656.
55
1,555,667.3
9
1,289,989.
16
1,046,279.8
1

Ao 4
2,560,547.
68
1,409,497.3
0
1,151,050.
38
3,275,295.5
3
Ao 5
2,602,127.
68
1,336,412.2
5
1,265,715.
43
4,541,010.9
6
Ao 6
2,602,127.
68
1,263,327.2
1
1,338,800.
47
5,879,811.4
4
Ao 7
2,602,127.
68
1,190,242.1
6
1,411,885.
52
7,291,696.9
5
Ao 8
2,602,127.6
8
1,117,157.12
1,484,970.5
6
8,776,667.52
Ao 9
2,602,127.
68
Ao 10
2,602,127.
68
Ao 11
2,686,547.
68
Ao 12
2,686,547.
68
Ao 13
2,686,547.
68
Ao 14
2,686,547.
68
Ao 15
Ao 16
2,686,547. 2,686,547.6
68
8
0.00
2,602,127.
68
11,378,795.
20
0.00
2,602,127.
68
13,980,922.
89
0.00
2,686,547.
68
16,667,470.
57
0.00
2,686,547.
68
19,354,018.
26
0.00
2,686,547.
68
22,040,565.
94
0.00
2,686,547.
68
24,727,113.
62
0.00
0.00
2,686,547. 2,686,547.6
68
8
27,413,661. 30,100,208.9
31
9
Ao 17
2,686,547.
68
Ao 18
2,686,547.
68
Ao 19
Ao 20
2,686,547. 2,686,547.6
68
8
0.00
2,686,547.
68
32,786,756.
0.00
2,686,547.
68
35,473,304.
0.00
0.00
2,686,547. 2,686,547.6
68
8
38,159,852. 40,846,399.7
Sumatoria
Aritmtica
Flujo de Caja del
Financiamiento
Ao 3
2,560,547.
68
1,482,582.3
5
1,077,965.
34
2,124,245.1
5
43,388,153.81
-2,541,754.08
67
TIR ECONMICA
TIR FINANCIERA
COK DEL INVERSIONISTA
VAN DEL PROYECTO
36
04
Anual
26.6%
60.1%
15%
8,660,964.40
ESTADO DE GANANCIAS Y PRDIDAS

Ao 0
INGRESOS:
Ao 1
-
EGRESOS OPERATIVOS
Planilla
Ao 3
Ao 4
Ao 5
Ao 6
Ao 7
Ao 8
5,130,000
5,130,000
5,130,000
5,130,000
5,130,000
5,130,000
5,130,000
5,130,000
5,130,000
5,130,000
5,130,000
5,130,000
5,130,000
5,130,000
5,130,000
5,130,000
1,456,746
1,713,246
1,713,246
1,713,246
1,653,846
1,653,846
1,653,846
1,653,846
608,040
Costos fijos
Ao 2
608,040
608,040
608,040
608,040
608,040
608,040
608,040
89,700
89,700
89,700
89,700
89,700
89,700
89,700
89,700
Luz
193,548
193,548
193,548
193,548
193,548
193,548
193,548
193,548
Agua
116,129
116,129
116,129
116,129
116,129
116,129
116,129
116,129
96,774
96,774
96,774
96,774
96,774
96,774
96,774
96,774
180,000
180,000
180,000
180,000
120,600
120,600
120,600
120,600
256,500
256,500
256,500
256,500
256,500
256,500
256,500
172,554
172,554
172,554
172,554
172,554
172,554
172,554
Telfono
Pago de Concesin
Depreciacin
172,554
UTILIDAD OPERATIVA
3,673,254
3,416,754
3,416,754
3,416,754
3,476,154
3,476,154
3,476,154
3,476,154
EGRESOS FINANCIEROS
730,850
730,850
626,443
522,036
417,629
313,222
208,814
104,407
(730,850)
(730,850)
(626,443)
(522,036)
(417,629)
(313,222)
(208,814)
(104,407)
INTERESES
UTILIDAD ANTES DE IIR
IMPUESTO A LA RENTA (30%)
2,942,404
882,721
2,685,904
805,771
2,790,311
837,093
2,894,718
868,416
3,058,526
917,558
3,162,933
948,880
3,267,340
980,202
3,371,747
1,011,524
UTILIDAD NETA
2,059,683
1,880,133
1,953,218
2,026,303
2,140,968
2,214,053
2,287,138
2,360,223
Ao 9
Ao 10
Ao 11
Ao 12
Ao 13
Ao 14
Ao 15
Ao 16
INGRESOS:
5,130,000
5,130,000
5,130,000
5,130,000
5,130,000
5,130,000
5,130,000
5,130,000
5,130,000
5,130,000
5,130,000
5,130,000
5,130,000
5,130,000
5,130,000
5,130,000
EGRESOS OPERATIVOS
1,653,846
1,653,846
1,533,246
1,533,246
1,533,246
1,533,246
1,533,246
1,533,246
Planilla
608,040
608,040
608,040
608,040
608,040
608,040
608,040
89,700
89,700
89,700
89,700
89,700
89,700
89,700
89,700
Luz
193,548
193,548
193,548
193,548
193,548
193,548
193,548
193,548
Agua
116,129
116,129
116,129
116,129
116,129
116,129
116,129
116,129
96,774
96,774
96,774
96,774
96,774
96,774
96,774
96,774
120,600
120,600
Pago de Concesin
256,500
256,500
256,500
256,500
256,500
256,500
256,500
256,500
Depreciacin
172,554
172,554
172,554
172,554
172,554
172,554
172,554
172,554
Costos fijos
Telfono
UTILIDAD OPERATIVA
608,040
3,476,154
3,476,154
3,596,754
3,596,754
3,596,754
3,596,754
3,596,754
3,596,754

3,476,154
1,042,846
3,476,154
1,042,846
3,596,754
1,079,026
3,596,754
1,079,026
3,596,754
1,079,026
3,596,754
1,079,026
3,596,754
1,079,026
3,596,754
1,079,026
UTILIDAD NETA
2,433,308
2,433,308
2,517,728
2,517,728
2,517,728
2,517,728
2,517,728
2,517,728
EGRESOS FINANCIEROS
INTERESES
Ao 17
Ao 18
Ao 19
Ao 20
INGRESOS:
5,130,000
5,130,000
5,130,000
5,130,000
5,130,000
5,130,000
5,130,000
5,130,000
EGRESOS OPERATIVOS
1,533,246
1,533,246
1,533,246
1,533,246
Planilla
608,040
608,040
608,040
89,700
89,700
89,700
89,700
Luz
193,548
193,548
193,548
193,548
Agua
116,129
116,129
116,129
116,129
96,774
96,774
96,774
96,774
Costos fijos
Telfono
608,040
Pago de Concesin
256,500
256,500
256,500
256,500
Depreciacin
172,554
172,554
172,554
172,554
UTILIDAD OPERATIVA
3,596,754
3,596,754
3,596,754
3,596,754

3,596,754
1,079,026
3,596,754
1,079,026
3,596,754
1,079,026
3,596,754
1,079,026
UTILIDAD NETA
2,517,728
2,517,728
2,517,728
2,517,728
EGRESOS FINANCIEROS
INTERESES
CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES
La cumbre del ALC-UE y del APEC (ambos eventos organizados en nuestro

pas), y los Tratados de Libre Comercio (TLC) contribuyeron a promocionar la
imagen y recursos del pas internacionalmente. Gracias a los acuerdos y
negociaciones que se realizaron durante el foro, las proyecciones de inversiones
en el sector hotelero para los prximos 5 aos se modificaron al alza, hasta los
US$ 5 mil millones.
La tendencia al crecimiento se mantendr debido a dos factores claves: Las

personas de los pases desarrollados y emergentes estn viajando ms en
general y a las buenas condiciones sociopolticas en las que se encuentra el pas
estn generando un buen clima para la inversin.
Segn los datos obtenidos, Lima es la ciudad con ms incidencia de viajes de

negocios, congresos y conferencias, ya que en esta se concentran la mayor
variedad de negocios. El mercado est constituido en su gran mayora por
ejecutivos extranjeros varones de entre 25 a 44 aos, que viajan frecuentemente
al pas en cualquier poca del ao.
Los ejecutivos buscan hoteles que tengan servicios que apoyen su trabajo en la
ciudad y que adems brinde servicios para motivar la relajacin y el deporte, no
son sensibles a cambio de tarifa ya que vemos que la tasa de ocupacin esta
determinada por el precio de la habitacin sino por la cercana al centro
financiero y/o zonas residenciales exclusivas.
El conjunto arquitectnico que se plantea est dirigido al sector socioeconmico

(nicho objetivo) comprendido por inversionistas y ejecutivos de altos cargos
nacionales o extranjeros cuyos centros de trabajo y oportunidades de negocios
96
se encuentran en la capital, partiendo de la falta de infraestructura adecuada y

concentrada para albergar actividades afines al ejecutivo.
El Edificio de Uso Mixto contar con ambientes destinados para Oficinas, Hotel,
Centro de Convenciones, ambientes para reas de Esparcimiento compuestas
por Bares, Piscina, Terraza, Restaurantes y Tiendas Especializadas, as mismo
se complementara con areas de servicio, su emplazamiento de acuerdo a los
lugares de preferencia para la ubicacin del tipo de actividades que albergar
ser en el distrito de San Isidro.
Para el diseo del producto inmobiliario se debern tener en en cuenta los datos
recogidos por los estudios de mercado para el mbito general y lo ofrecido por la
competencia para lo especfico. La diferenciacin que se le puede hacer al
producto es muy importante para el xito del proyecto.
La diferenciacin de precios de venta es necesaria en los proyectos, en este

proyecto en particular tiene una ubicacin privilegiada y por ende se le puede
atribuir mayor precio a las unidades. Se puede tener atributos distintos
dependiendo de la orientacin de los departamentos, por tanto se puede
aumentar o disminuir el precio de la vivienda.
Se debe tambin tener en cuenta un adecuado uso de herramientas de gestin

de productividad en la construccin, ya que al aumentar la productividad se
pueden obtener reducciones en el costo de obra, que se traducen en un
aumento en los mrgenes de utilidad, debido a la optimizacin de recursos.
Es importante sealar, que debido a la dificultad para obtener las cifras reales en
cuanto a egresos fijos y variables de un hotel solo se ha logrado obtener
informacin por medio de entrevistas a personas de dicho sector. Es por ello que
solo se consideraron ingresos fijos y nicamente por la venta de las habitaciones
del hotel, no considerando los ingresos por consumos en el bar y restaurante del
hotel, recargos al consumo, alquiler de los ambientes sociales del hotel para
eventos, gimnasio, etc. los cuales depende de muchas variables adicionales; por
tanto si los resultados actuales presentan buena rentabilidad se puede asumir
que al considerar los ingresos variables la rentabilidad aumentar beneficiando
al futuro inversionista.
Para tener un acercamiento a la realidad en cuanto a la posibilidad de inversin,
consideramos una tasa del 15% como Costo de Oportunidad la cual al cabo de
los veinte aos de las operaciones representa un poco ms de US $
8,600,000.00.
Luego de observar los resultados, concluimos que el proyecto de hotel
considerando todos los supuestos indicados es atractivo y rentable para la
inversin puesto que obtiene mejores tasas que el mercado actual.
ANEXOS
1. REGLAMENTO DE ESTABLECIMIENTO DE HOSPEDAJE
D.S N029-2004-MINCETUR
2. ESTUDIO DE LA OFERTA DE HOTELES 5 ESTRELLAS EN SAN ISIDRO.
BIBLIOGRAFIA
NORMAS Y REGLAMENTOS
1. REGLAMENTO DE ESTABLECIMIENTO DE HOSPEDAJE - D.S

N029-2004-MINCETUR.
2. ORDENANZA 950 MML,
3. D.A 018-2007 MSI
4. CAPECO, CAMARA PERUANA DE CONSTRUCCIN-REGLAMENTO
NACIONAL DE EDIFICACIONES,- Lima-Per.
DATOS ESTADISTICOS
5. MINCETUR
6. OMT-ORGANIZACION MUNDIAL DEL TURISMOPROINVERSION
7. PROMPERU
REVISTAS Y ARTICULOS
8. AMRICA ECONOMA - NEGOCIO DE HOTELES.

9. REPORTE SECTORIAL 08/08/01- BANCO WIESSE SUDAMERIS,
DEPARTAMENTO DE ESTUDIOS ECONOMICOS.
PAGINAS WEB
10. PERU ON 29/1/2008

11. ACTUALIDAD DEL PERU.BLOGSPOT
12. WWW.EL COMERCIO PERU.COM
13. WWW.TNEWS.COM.PE/ENTREVISTAS/EN32.HTM
14. HABITAT.MUNDOEJECUTIVO.COM.MX7ARTICULOS
15. WWW.AERONOTICIAS.COM.PE01/12/018

TAF DPI - 1-Edificio de Uso Mixto

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UNIVERSIDAD DE CIENCIAS APLICADAS

GESTION DE PROYECTOS INMOBILIARIOS

EDIFICIO DE USO MIXTO

DESARROLLADO PARA EL SECTOR EJECUTIVO EN EL DISTRITO DE SAN ISIDRO

EDIFICO DE USO MIXTO

EDIFICO DE USO MIXTO

4.3 BARRERAS DE ENTRADA

EDIFICO DE USO MIXTO

La consolidacin cada vez ms efectiva de un mercado mundial y la diversificacin de la

EDIFICO DE USO MIXTO

dinamismo motivado al crecimiento econmico que ha experimentado el pas, lo cual ha

visualizar el potencial del mercado, as como los

agentes econmicos presentes en el mercado.

EDIFICO DE USO MIXTO

EDIFICO DE USO MIXTO

EDIFICO DE USO MIXTO

principalmente en la atencin ms que personalizada del hospedado, el ejecutivo de

Finalmente, estamos convencidos que con el proyecto inmobiliario NEOHABITAT,

PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA

El presente trabajo nace de las necesidades que ha despertado actualmente en

EDIFICO DE USO MIXTO

El conjunto arquitectnico que se plantea est dirigido al sector socioeconmico (nicho

EDIFICO DE USO MIXTO

Como gestor de proyectos se plantea un propuesta inmobiliaria mixta denominada

Anlisis de la demanda del mercado que comprende el enfoque de la

Desarrollar un producto inmobiliario orientado a satisfacer la demanda de

Elaborar un anlisis de viabilidad esquemtica de una parte de la propuesta, el

Elaborar una estrategia de marketing basada en la innovacin para captar al

EDIFICO DE USO MIXTO

La normatividad vigente de la ubicacin escogida hace una limitante en las

Se crear un nuevo concepto de residencias, las cuales para el desarrollo del

Se desarrollar un anlisis del mercado hoteles de la zona en forma esquemtica

La carencia de referentes inmobiliarios con iguales caractersticas en el Pas,

Se presentar de forma esquemtica la estructura de la empresa gestora del

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EDIFICO DE USO MIXTO

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sofisticacin, arte, mayor individualidad, su staff brinda servicios 24 horas al da, 7

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EDIFICO DE USO MIXTO

desarrollos. El viento a favor que motiva el aumento en su nmero no aparece tan

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EDIFICO DE USO MIXTO

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