CAUTELAS NA HORA DE ADQUIRIR UM IMVEL NA

PLANTA
DIREITO IMOBILIRIO/CONSUMIDOR
QUAIS CAUTELAS DEVEM SER TOMADAS TANTO NA HORA DE
ADQUIRIR UM IMVEL NA PLANTA QUANTO NO DECORRER DE SUA
CONSTRUO?
Muitas vezes, adquirir um imvel na planta um sonho de uma vida inteira, mas
que pode ser frustrado se algumas cautelas no forem tomadas. O comprador no
deve se deixar levar somente pela beleza do empreendimento ou pelo nome da
construtora, ele deve, principalmente, entender algumas questes antes de fechar
o negcio.
A aquisio de um apartamento na fase de lanamento, ou seja, na planta, muito
comum no atual mercado imobilirio, representa razovel risco, especialmente
quando o comprador no tem muita afinidade com a documentao imobiliria. O
primeiro passo ser o de avaliar a idoneidade da incorporadora, procurando saber
de sua atuao junto aos outros prdios construdos e vendidos e de preferncia j
entregues.
1) A importncia da pesquisa
A aquisio deste tipo de imvel requer uma pesquisa criteriosa por parte do
comprador. Isso porque, o imvel ainda ser construdo, correndo o comprador o
risco de enfrentar diversos problemas, tais como: demora na entrega; posterior
alterao da metragem dos cmodos; embargo da obra por irregularidades junto
Prefeitura (documentao deficiente, falta de segurana, etc.); incidncia de
ndices de reajustes no previstos em contrato; padro de qualidade abaixo do
esperado ou anunciado, entre outras coisas.
Com efeito, importante o comprador analisar todas as questes contratuais antes
de adquirir o to sonhado imvel, ater-se ao prazo de entrega das obras, verificar
se a incorporadora ser a mesma do incio ao fim do empreendimento, observar se
a mesma incorporadora optar pelo regime de patrimnio de afetao, que
aquele pelo qual o terreno e as benfeitorias que sero objeto de construo ficam
mantidos separados do seu patrimnio.
Alm disso, o comprador deve questionar junto incorporadora o regime de
construo que ser por ela adotado, no se esquecendo de que se for por
empreitada, o preo ser fechado, mas sujeito a reajustes, e se por administrao
(tambm conhecido como preo de custo), o valor efetivo da obra ser repassado
aos adquirentes, havendo ainda o acrscimo de um valor ttulo de taxa de
administrao.
Como se v, todo cuidado pouco, e o comprador ainda deve se lembrar que a
compra e venda de imvel, at mesmo na planta, tpico contrato regulado pelo
direito do consumidor, que se diferencia da compra e venda civil e mercantil, de
modo que ocorrendo algum problema ele, independentemente de qual seja a
espcie de empreendimento, poder se valer da proteo que lhe oferece o
Cdigo de Defesa do Consumidor (CDC - Lei 8.078/90).
2) A regularidade da construo

 imprescindvel o comprador checar no Cartrio de Registro de Imveis se a

incorporao foi devidamente registrada na matrcula do imvel, pois sem o
registro do empreendimento imobilirio no ser permitido fazer nenhum tipo de
negcio, especialmente a comercializao de unidades autnomas
(apartamentos), sob pena de configurao do delito de contraveno penal relativo
economia popular prevista no artigo 66, inciso I, da Lei 4.591/64 (Lei de
Condomnio em Edificaes e Incorporaes Imobilirias).
Tambm se deve pedir uma cpia do memorial de incorporao da obra, e caso o
corretor diga que a construo ainda no o possui, recomenda-se, ante a essa
grave irregularidade, a desistncia imediata da aquisio do imvel na planta.
Tanto o memorial de incorporao como memorial descritivo do imvel devem ser
descritos de maneira bem minuciosa pela incorporadora, e preciso prestar muita
ateno nesses dois itens, pois muito fcil se encantar com a decorao dos
apartamentos em exposio ou com as promessas dos corretores, mas apenas
esses memoriais que oferecem a dimenso real do imvel que se est
adquirindo.
Ademais, deve-se tomar conhecimento: (i) da situao de aprovao do projeto de
construo junto prefeitura local; (ii) se a planta, reas e metragem do imvel
esto de acordo com a aprovao da prefeitura; (iii) se o terreno objeto da
construo possui algum nus; e (iv) se h prazo de carncia no memorial de
incorporao, pois esse prazo outorgar poderes ao incorporador para desistir do
empreendimento. (Artigo 34 da Lei 4.591/64).
3) A desistncia do negcio pelo comprador
Nos contratos de compra e venda de imveis mediante pagamento em prestaes,
o artigo 53 do Cdigo de Defesa do Consumidor (CDC) considera nulas de pleno
direito as clusulas que estabelecem a perda total das prestaes pagas em
benefcio do credor que, em razo do inadimplemento do consumidor (comprador),
pleitear a resoluo do contrato e a retomada do produto alienado. Logo, o
comprador que desistir do negcio, aps j ter pago diversas prestaes, no
pode, em razo da proteo que o CDC lhe confere, sofrer a perda total delas.
4) O incio da cobrana do condomnio
A cobrana de condomnio no pode ser vinculada ao habite-se. O adquirente s
pode ser cobrado a partir da entrega das chaves, a no ser que o atraso esteja
relacionado com algum problema na documentao a ser entregue pelo
consumidor que dificulte a assinatura do financiamento.
5) A cobrana de taxa de assistncia jurdica e intervenincia (financiamento
por banco diverso do indicado pela construtora)
No podem ser cobradas tais verbas. A cobrana de taxa de Intervenincia
configura venda casada e vedada pelo artigo 39, inciso I do Cdigo de Defesa do
Consumidor. J a taxa de assistncia jurdica, s pode ser cobrada se solicitada
pelo consumidor.
6) O atraso na entrega do imvel

Algumas incorporadoras se reservam o direito de atrasar a obra em at 180 (cento

e oitenta) dias. Ocorre que esse ato abusivo, salvo quando ocorrer caso fortuito
ou fora maior devidamente comprovado.
No atraso, o consumidor pode pleitear danos materiais decorrentes de despesas
de locao at a efetiva entrega do apartamento, ou ainda, de todos os valores
que poderia ter recebido de aluguel do bem se no houvesse atraso na sua
entrega, e at mesmo danos morais.
Para se ter uma ideia, a indenizao por danos materiais, na modalidade lucros
cessantes, de aproximadamente 1% (um por cento) do valor do bem por ms.
7) Entrega das chaves/financiamento
Aps adquirir o imvel na planta e j na fase de entrega das chaves, o consumidor
(adquirente) poder quitar o saldo devedor diretamente com a incorporadora, ou
optar pelo financiamento bancrio.
Caso opte pelo financiamento, o comprador deve, antes ainda da entrega das
chaves e vistoria do imvel, verificar se a incorporadora detm o certificado de
expedio do auto de concluso (habite-se), pois s h a liberao do
financiamento pela instituio bancria com a existncia do habite-se, documento
esse que atesta a condio de moradia do imvel pelo corpo de bombeiros.
Alm disso, o comprador deve se informar sobre quem responsvel pelo
pagamento de encargos relativos liberao do financiamento, identificar o nome
do agente financeiro, quais as condies e prazos de pagamento, e a forma de
correo das prestaes.
Colaborao e Autoria
Renata Pitta Machado - contato: renatapitta@dezontiniadvogados.com.br
advogada e scia do escritrio Dezontini Sociedade de Advogados
www.dezontiniadvogados.com.br
Especialista em Direito Imobilirio.