ENGENHARIALEGAL

EDEAVALIAES

P f M.Sc.
Prof.
M S Simone
Si
F
Feigelson
i l

Prof. Simone Feigelson

METODOLOGIAS
MTODO COMPARATIVO
Tratamento por fatores
Tratamento cientfico.
cientfico
MTODO EVOLUTIVO
MTODO INVOLUTIVO
MTODO DA CAPITALIZAO DA RENDA
MTODO DA QUANTIFICAO DO CUSTO

Prof. Simone Feigelson

MTODO EVOLUTIVO
MTODOEVOLUTIVO
VI = (VT + CB) . FC
onde
VI o valor do imvel;
VT o valor do terreno;
CB o custo de reedio da benfeitoria;
FC o fator de comercializao.

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MTODO EVOLUTIVO
(item 8.2.4 da NBR 14.653-2)

A
A composio do valor total do imvel
avaliando pode ser obtida atravs da
conjugao de mtodos a partir do valor
do terreno, considerado o custo de
reproduo das benfeitorias
f
devidamente
p
e o fator de comercializao,

depreciado
ou seja
seja::
VI = (VT + VB)
VB).. FC
FC.
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4

Valordoterreno
Valordo
terreno

Prof. Simone Feigelson

1a)HARPER(Sir
)HARPER(SirEdgard
Edgard Harper)

Vt = V0 . T

P
Pe

onde
Vt valor do terreno
V0 preo unitrio
it i do
d terreno
t
referido
f id ao lote
l t -padro
loted (preo
(
do m de testada para a profundidade
profundidade--padro)
T testada (frente efetiva) do lote
P profundidade efetiva do terreno
Pe profundidade equivalente = rea/ Testada
P
Para
t
terrenos
retangulares,
t
l
a profundidade
f did d efetiva
f ti
se
confunde com a equivalente
equivalente..

http://www2.rio.rj.gov.br/smf/siam/
http://www2
rio rj gov br/smf/siam/
logradouro.asp
g
p
7

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2a) HARPER BERRINI *

Berrini introduziu na frmula de HARPER modificaes em que
passaram a ser consideradas a rea (A) e a profundidade-padro (N),
tomando a forma

Vt = V0 .

A.T
N

Esta frmula apresenta restries quanto ao emprego, sendo

coerente p
para os terrenos em q
que a p
profundidade se situe entre a
metade e o dobro da profundidade
profundidadepadro
padro..
Assim para a cidade do Rio de Janeiro,
Assim,
Janeiro onde a profundidade
profundidade
padro de 36,
36,00 m, a frmula de HARPER BERRINI poderia ser
utilizada nos terrenos que obedecessem relao
relao:: 0,5 N< P < 2,0 N

3a) I - JERRET ( Herman D. Jerret)

Vt = V0 . T .

2P
P+N

II-- JERRET (frmula da Mdia Harmnica) em

II
funo da rea do terreno

2A
A + T.N

Vt = V0 . T .

III) JERRET
para terrenos de grande
profundidade, onde Pe
2N
Vt = 6V0 .

T.Pe
Pe + 5N

4a) FRMULA

U
MODIFICADA
O
C
DE BERRINI
para terrenos com 2 ou mais frentes

A
Vt =
(T1.V01 2 + T2 .V02 2 + ...Tn .V0n )
N

10

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Vt =

A
2
2
(T1.V01 + T2 .V02 )
N

onde
Ti testada para cada um dos
logradouros
V0i preo do metro de testada para
cada logradouro
No caso particular de terreno em
esquina:
esquina
i :

5a) HARPER BERRINI, em funo

do valor unitrio da rea

Vt = Vq .

A.T.N

Onde
Vq preo / m2

6 a) FRMULA MODIFICADA DE JERRET para terrenos

com 2 frentes e pouca profundidade

Vt =

2A.(V01 .T1 + V02 .T2 ) + T1.T2 .N. V01 V02

A + (T1 + T2 ).
)N

lote--padro 12 x 30 metros
lote
metros..
Para o mtodo comparativo, nem sempre h
similaridade
i il id d entre
t os lotes
l t
pesquisados.
pesquisados
i d .
o se pode d
dizer
e que do
dois
s lotes
otes co
contguos,
t guos,
No
com a mesma testada e um com o dobro da
profundidade do outro valha duas vezes mais.
mais.
Analisando o caso de testadas iguais para 2
lotes, h o sentimento de que medida que a
profundidade
f did d aumenta,
t
o acesso parte
t de
d
fundos diminui implicando que o valor da
unidade de rea mais prximo do alinhamento
d rua maior
da
i
que o da
d unidade
id d de
d rea

mais
i
distante, diminuindo progressivamente
progressivamente..

1a) Regra
g 4321
Regra4
Regra4
g
3
32
21

Nela o valor de um lote distribudo em

quartis, sendo 40%
40% no primeiro a partir da
testada , 30
30%
% no segundo,
g
, 20
20%
% no terceiro
e 10
10%
% no ltimo
ltimo..

10%
20%
30%
40%

2a) Lei do 1/3, 2/3

16, 6%
Leido1/3,2/3
/ , /

Considerada que o valor do

lote concentra 50
50%
% no
primeiro tero a partir da
t t d e os restantes
testada
t t
50%
50
%
nos 2/3 dos fundos.
fundos.

50%
________

18, 8%
22 9%
22,

50%
41, 7%

Iremos comparar com a regra anterior,

dividindo o lote em trs e quatro partes.
partes. Neste
ltimo caso, a distribuio nos quartos ser de
41,,7% para o primeiro e 22
41
22,,9%, 18
18,,8% e 16
16,,6%
para os demais, sucessivamente.
sucessivamente.

3a) Hiptese
p
de HOFFMAN
HiptesedeHoffman
p

Considera que 2/3 do valor do lote se

concentra na primeira metade e 1/3 na
segunda
segunda.
g
. Comparando
p
com a regra
g
4 3 2
1, observamos :

15 5%
15,5%
33,3%

17,8%
,
22,3%

66 7%
66,7%

44,3%

4a)
Hiptese
de
JERRET
(Mdia
Harmnica)
Considera, na distribuio em quartis, os
percentuais de 40
40%
%, 26
26,,7%, 19
19%
%, e 14
14,,3%
respectivamente, a partir da testada
testada..
Ob
Observemos
que, nesta
t hiptese
hi t
os dois
d i
primeiros quartis (metade) representam
66,,7% e os dois ltimos 33
66
33,,3%, coincidindo
com a hiptese de HOFFMAN.
HOFFMAN.
HiptesedeJERRET
p

14,3%
33,3%
19,0%
,
26,7%
66,7%
,
40,0%

5a) Hiptese de HARPER

Considera uma variao proporcional
raiz quadrada da profundidade do lote,
portanto,
t t de
d representao
t parablica,
bli
com
os percentuais de 50%
50%, 21
21%
%, 16
16%
%, e 13
13%
%
para os quartis.
HiptesedeHARPER
p

13%
16%
21%
50%

6a) Hiptese
p
da LINHA RETA
Nesta distribuio linear, os quartis
apresentaro
p
os p
percentuais de 25%
% cada
um:
HiptesedaLinha
p
Reta

25%
25%
25%
25%

Do estudo das diversas formas e

localizao dos lotes nasceu o modelo :
ModelodoValordoterreno aserdeterminado

Vt = A . Vq . K1 . K2 . ... .K7
onde
Vt valor do terreno a ser determinado
A rea
Vq valor mdio unitrio de terrenos na
rea, obtido em pesquisa
Ki fatores de ponderao, a saber :

K1 =Fatordetestada
Fator de testada
Fatordetetada K1

K1 =

T
4
Tp

onde
T testada efetiva
Tp testada p
padro
Obs.: esta expresso est limitada ao intervalo

0,50 < T/TP < 2,0

Para

T
< 0,5 K 1 = 0,840
Tp
P
Para

T
> 2 ,0
Tp

= 1 ,189

No caso de terrenos de frente, empregaemprega-se na

frmula a testada do logradouro
g
mais importante
importante.
p
.

K2 =Fatordeprofundidade
= Fator de profundidade
K2 =Fator deprofundidade

A a profundidade equivalente
H que se conhecer
( a saber, Pe = T )), a p
profundidade mxima e
mnima do local, obtida pela legislao vigente, ou,
atravs da relao

Profundidade mnima (Pmn

=

profundidade padro local)

Profundidade mxima
profundidade padro local)

(Pmx

metade

da

dobro

da

Assim, formularam
formularam--se as hipteses seguintes para
o fator de profundidade K2 :
a) Para Pe< 0,50 Pmn
K2 = (0,50)0,5
(0 50)0 5 = 0,70710
0 70710 (Hli
((Hlio
Hli d
Hlio
de Caires
C i )
Caires)
b) Para 0,5 Pmn
05
0,

Pe

Pmn

Pe
P
K2 = mn
(hiptese de Medeiros Azambuja
Azambuja))
c) Para Pmn Pe Pmx

d) Para Pmx Pe

Pmx
K2 =

) Pe
Azambuja)
Azambuja

Pmx

K3 =Fator deesquina,para terrenos demaisdeumatestada

0,5

(hiptese de Medeiros

e) Para Pe > 2 Pmx

K2 = (0,5)0,5 = 0,7070 (Hlio
(Hlio de Caires)
Caires)

K3 FATORESQUINA
K3
K3
FATOR ESQUINA
K3 = Fator de esquina, para terrenos
de mais de uma testada
H diversas tabelas e mtodos para
clculo dos coeficientes de esquina,
esquina entre
elas a do argentino Miguel VALVANO, a de
Guilherme Bonfim DEI VEGNI NERI, a do
p
Nacional Argentino
g
Banco Hipotecrio
(bastante
simplista)
que
a
seguir
transcreveremos
26

Prof. Simone Feigelson

a)) p
para zonas comerciais centrais 25% a 30%;;
b) para zonas comercias em geral 20% a 25%;
para zonas residenciais de alto valor 15% a 20%;;
c)) p
d) para zonas residenciais comuns 10%
Observa-se que o terreno de esquina , na realidade,
uma faca de dois g
gumes. Embora se g
generaliza a sua
valorizao, no caso de zonas eminentemente
residenciais, esta bastante discutvel (problemas de
d l recuo, poluio
duplo
l i sonora etc.).
t )

Conhecendo-se
Conhecendo
se o valor do m2 para cada logradouro (Vqi)
e as respectivas testadas (Ti), o fator de esquina pode
ser traduzido pela expresso:
FrmuladoK3

K3 =

( Z + 20).
) T1.Vq1 + T2 .Vq 2 + ... + Tn .Vqn
20.T1.Vq1

Onde
Z constante (tabelada)
(
)
T1 testada para o logradouro mais importante

a) Zonas de escritrios e apartamentos, modestos:

Z = 1,0
10
b) Zonas de apartamentos e comrcio mdios
mdios, com
densidade ocupacional mdia : Z = 2,0
c)Zonas de comrcio padro mdio e alto, alta
d
densidade
id d ocupacional
i
l mdia
di : Z = 3
3,0
0
d)Zonas de comrcio padro mdio e baixo, baixa
densidade ocupacional mdia : Z = 1,0

K4 =Fatordetopografia
K4 =Fator detopografia
p g

Em seu trabalho Avaliao de Imveis Urbanos,

o Eng. G. B. DEI VEGNI NERI, apresenta a
seguinte composio,
composio considerando como situao
paradigma um terreno plano (fator = 1,0)
a) Caimento para o fundo (declive) Fator K4
at 5%...........................................................0,90
5%
0 90
entre 5% e 10%.............................................0,80
acima de 10%
10%................................................0,70
0 70
b) Caimento para a frente (aclive)
Fator K4
Suave............................................................0,90
Acentuado
Acentuado.....................................................0,70
0 70

K5 =Fatordesuperfcieesolo
K5 =Fator desuperfcieesolo

S
Situao
paradigma : terreno seco e ffirme K5 = 1,0
Fator K5
a)) S
Superfcie
f i
mida...............................................0,80
id
0 80
b) Superfcie alagadia.........................................0,60
c) Superfcie brejosa ou pantanosa
pantanosa......................0,50
0 50
d) Superfcie permanentemente alagada.............0,40

K6 =Fatordeacessibilidade
= Fator de acessibilidade

Situao paradigma : terreno sem conduo prxima

(1 000 ) K6 = 1,0
(1.000m)
10
Fator K6
a)Conduo a menos de 1.000 m...................... .1,02
b) Conduo direta...............................................1,05

P f Simone
Prof.
Si
F
Feigelson
i l

32

MTODO INVOLUTIVO

33

Prof. Simone Feigelson

MTODOINVOLUTIVO

8.2.2 Identifica o valor de mercado do

bem, alicerando no seu aproveitamento
eficiente, baseado em modelo de estudo de
viabilidade tcnico
tcnicoeconmica,
econmica mediante
hipottico empreendimento compatvel com
as caractersticas

do bem e com as condies

de mercado no qual est inserido,
considerandose cenrios viveis para
considerando
execuo e comercializao do produto
produto..
Prof. Simone Feigelson

34

CRITRIO DO MXIMO
CRITRIODOMXIMO
APROVEITAMENTO

Estudo de viabilidade
viabilidade:: taxa de ocupao,
ocupao
gabarito, IAT
IAT;;
Clculo das reas equivalentes de construo
construo;;
rea real privativa das unidades autnomas
autnomas;;
Montante geral de despesas
despesas;;
Montante geral de venda
venda;;
Clculo da margem de risco, percentual de
remunerao do incorporador
incorporador..

PARMETROSEDILICIOS
PARMETROS EDILICIOS

R
Recuo;

Afastamentos;

Taxadeocupao

Z
Zoneamento
t

Gabarito

IndicedeAproveitamentoderea

C b t
Cobertura;

Vagasdegaragem;

O terreno totaliza uma rea de 656,00m.

De acordo com os parmetros edilcios para a regio, como demonstrado,
tem-se:
ATE PERMITIDO = 3,5 x 656,00 m
m = 2.296,00 m
m

GABARITO edificao colada nas divisas = 22 m.

TAXA DE OCUPAO = 70%

AFASTAMENTO FRONTAL = 3,00 m (embasamento)

EXEMPLO
37

Prof. Simone Feigelson

EMBASAMENTO
2subsoloscomreas611,00m,comcapacidadede24vagas
cada,totalizando48vagas
g
Pavimentotrreocom459,00m,sendo35%destinadosa
hallsocialeacessosevagasdegaragem
Pavimentodeusocomum.

PARTIDOARQUITETNICO
38

Prof. Simone Feigelson

PARTIDO ARQUITETNICO
PARTIDOARQUITETNICO

PAVIMENTOSTIPO

Pavimentos tipo
p com 459,
459,00 m de rea,, retirando
retirandose a p
parte
destinada a escadas e elevadores, resta uma rea til de
390,,00 m que ser subdivida em 4 apartamentos com 97
390
97,,50
m cada,
d mais
i varandas,
d totalizando
li d 110
110,,00 m cada
d e duas
d
vagas de garagem.
garagem.
P j t se 5 pavimentos
Projetou
Projetou
i
t com 4 apartamentos
t
t m cada,
d
totalizando, 20 apartamentos, sendo que no 5 pavimento 4
unidades de cobertura, com uma rea coberta de 86
86,,50 m
m

39

Prof. Simone Feigelson

RESUMO
RESUMO
Et d d
Estudodemassa
NMERO DE UNIDADES DA EDIFICAO
16 apartamentos de 97,50 m e varandas, totalizando uma rea
de venda de 110,00 m, com 2 vagas de garagem.
4 apartamentos de cobertura duplex com 184,00
184 00 m e 46,00
46 00 m
de terrao descoberto, totalizando cada unidade 230,00 m com
4 vagas de garagem cada.

Prof. Simone Feigelson

40

RECEITABRUTA
RECEITA BRUTA

OValorGeraldeVendasempreendimento:
R$ 25.880.000,00
R$25.880.000,00

41

Prof. Simone Feigelson

ESTIMATIVA
ESTIMATIVADOPRODUTOGERALDE
DO PRODUTO GERAL DE
VENDAS PGV
VENDAS

Adota-se por base o preo mdio de

Adotai i
imveis,
em padro
d
assemelhvel
assemelhvel,
lh l,
recentemente comercializados na regio
em que se encontra a rea avalianda, de
preferncia imveis em lanamento, nas
condies do livre mercado imobilirio,
devidamente atualizados os valores
valores..

42

Prof. Simone Feigelson

Valordosapartamentos:
p
R$1.100.000,00x16=R$17.600.000,00
Valordosapartamentosdecobertura:
p
R$2.070.000,00x4=R$8.280.000,00

43

Prof. Simone Feigelson

RECEITABRUTA

Valor Geral de Vendas empreendimento:

empreendimento:

R$25.880.000,00

44

Prof. Simone Feigelson

Estimativa das despesas de empreendimentos (Dp)

Estimativa das despesas de empreendimentos (Dp)

a Preo da construo (Pc)
O custo da construo obtido com base nos
custos
unitrios
mdios,
publicados
pelo
SINDUSCON, neste custo no esto includos: os
custos bsicos da construo, elevadores, fundaes
e instalaes especiais (quando o caso),
caso) servios
pblicos e suas ligaes definitivas. Deve-se aplicar ao
custo p
publicado um ndice
referente ao BDI
(Benefcios e Despesas Indiretas)

TABELA SINDUSCON
TABELASINDUSCON

46

Prof. Simone Feigelson

TABELA SINDUSCON
TABELASINDUSCON

47

Prof. Simone Feigelson

Publicidade,, despesas
p
comercializao (Dc)
Dc = 0,07 PGV

legais
g

de

c Apropriao das despesas administrativas e

legais e projetos (Dg)
Dg = 0
0,01
01 PGV
* Obs.:
Obs.: Os
Ob
O impostos,
i
t
t
taxas
e servios
i
gerais
i tm
t seus
custos diludos nos subtotais retro
retro--discriminados.
discriminados.

d Apropriao
p p
das despesas
p
com
empreendimento
Item a
a Pc - Preo de construo
Item b Dc despesas de publicidade
Item c
c Dg despesas administrativas
Total Dp = despesas do empreendimento
Apropriao do retorno bruto

Apropriao

do retorno bruto
O retorno bruto estimado pela diferena entre o
PGV (Receita Programvel) e as Despesas do
E
Empreendimento
di
t (Dp
D ),
Dp),
) conforme
f
o modelo
d l a seguir
seguir:
i:

Rb = PGV - Dp

Definio
do valor do terreno p
pelo emprego
p g do
mtodo residual
Definio do valor do terreno pelo emprego do mtodo residual

Do valor do retorno bruto acima calculado, deduz

deduz-se percentual admissvel para remunerar, nas
condies de mercado e possibilidades potenciais do
empreendimento,
p
a coordenao
g
geral, representada
p
pelo Incorporador, bem como se dimensionar
adequadamente as condies objetivas gerais em
exame, a Margem de Risco
Risco.. Procedidas as dedues
de mencionadas, surge do resduo final, o valor pelo
quall h possibilidade
ibilid d de,
d com segurana, se adquirir
d ii
o terreno in natura.
natura.

VALOR DO TERRENO
VALORDOTERRENO

RETORNO BRUTO (PGV DP) = RB

REMUNERAO DO INCORPORADOR

RI = 0,50 X RB

SALDO = RB RI

MARGEM DE RISCO = SALDO x 15%

VALOR DO TERRENO = SALDO MARGEM DE

RISCO

51

Prof. Simone Feigelson

VALOR DA GLEBA
VALORDAGLEBA

52

Prof. Simone Feigelson

Em se tratando de glebas passveis de

loteamento, a NBR 14
14..653 assim define
define::
"
uma grande extenso de
terreno, em zona urbana e/ou de expanso
urbana
b
d
das
cidades,
id d
cujo
j aproveitamento
it
t
mais eficiente depende do arruamento e
subdiviso em lotes e que, aps receber
benefcios resultantes de urbanizao,
possa ser absorvido por prazo pr estabelecido .
estabelecido"
NB502Glebas
NB

Torna-se difcil estabelecer comparao

Tornap
de
transao para glebas na rea urbana
urbana..
Assim, o mtodo comparativo ser o
recomendado,
d d
estabelecendoestabelecendo
t b l
d -se atravs
t de
d
pesquisas o valor do m para lotes
urbanizados
b i d na rea,

t
transportandotransportando
t d -se para a
gleba, grosseiramente falando, cerca de 30
30%
%
d t
deste
valor,
l
pois
i
os 70
70%
% restantes
t t
correspondem s obras de infrainfra-estrutura,
arruamento e calamento,
l
arborizao,
b i

rea
verde, etc
etc..

A frmula de OSCAR OLAVE engloba

g
os
dois mtodos (comparativo e involutivo
involutivo),
),
partindo--se de valores unitrios de lotes
partindo
urbanizados..
urbanizados
A rigor,
rigor o mtodo involutivo,
in ol ti o no qual
q al se estuda
est da a anlise do
investimento e a sua viabilidade econmica o que deve ser
empregado, embora bem mais trabalhoso.
Este percentual no rgido e a seguir apresentaremos uma tabela
de fatores de gleba, conquanto modernamente rejeitados, preconizados
pelo Decreto no 9.788 de 30.12.71, da Prefeitura do Municpio de So
Paulo.

FatoresdeGleba

F
Fatores
dde Gl
Gleba
b
rea (m2)

Fator

rea (m2)

Fator

rea (m2)

16.000

0,684

40.000

0,545 80.000

0,461 300.000

0,342

18.000

0,663

42.000

0,540 85.000

0,454 350.000

0,331

20.000

0,646

44.000

0,532 90.000

0,449 400.000

0,322

22.000

0,633

46.000

0,527 95.000

0,444 450.000

0,315

24 000
24.000

0 617
0,617

48 000
48.000

0 521 100.000
0,521
100 000

0 436 500.000
0,436
500 000

0 310
0,310

26.000

0,606

50.000

0,517 120.000

0,419 600.000

0,302

28 000
28.000

0 595
0,595

55 000
55.000

0 505 140.000
0,505
140 000

0 404 700.000
0,404
700 000

0 296
0,296

30.000

0,585

60.000

0,494 160.000

0,392 800.000

0,291

32.000

,
0,576

65.000

0,485
,
180.000

0,381
,
900.000

0,289
,

34.000

0,560

70.000

0,476 200.000

0,372 1.000.000

0,288

38.000

0,553

75.000

0,469 250.000

0,355 ou mais

Fator

rea (m2)

Fator

O engenheiro uruguaio OSCAR OLAVE

deduziu uma frmula que simplifica bastante a
aplicao
do
mtodo
involutivo,
involutivo,
sem
necessidade de se fazer um detalhado estudo
de massa ou ante projeto do loteamento,
b
bastando
d
conhecer
h
o
valor
l
unitrio do lote urbanizado na regio
regio.
g . Este
processo levou o nome de Mtodo Involutivo
Simplificado -- Frmula de OLAVE, a seguir
transcrito

FRMULADEOSCAROLAVE
FRMULADEOSCAROLAVE

MTODO INVOLUTIVO SIMPLIFICADO

-FRMULA DE OSCAR OLAVEOLAVES (1 K ) q
Vg =
D
1+ L
Sendo:
Vg = valor
l bruto
b t da
d gleba
l b
S = rea total da gleba
K = perdas do arruamento e reas livres (em %) = 35%
q = preo mdio de venda do m de lote na regio
D = despesas legais com urbanizao = 30% de S x (1-K ) x
q
p
((em %)) = 25%
L = lucro razovel do incorporador

Valordas
ValordasBenfeitorias
Benfeitorias

Prof. Simone Feigelson

59

Caractersticas
arquitetnicas,
de
acabamento destinao (residencial uni
acabamento,
ou
pluri
pluri--familiar,
familiar,
comercialcomercial-loja
ou
escritrios condomnios horizontais,
escritrios,
horizontais infra
infra-estrutura comum, proletrios, modestos ou
luxuosos, armazns, galpes, cinemas,
garagens,
g
hospitais,
p
clubes, escolas, g
hotis, supermercados, postos de servio,
restaurantes
restaurantes,
enfim
enfim,
todo tipo de
edificao), etc

TIPOLOGIA
60

Prof. Simone Feigelson

REAS NBR12.721
REAS

3.7.2.1.1 rea privativa principal:

principal: rea da unidade autnoma de
uso exclusivo, destinada moradia, atividade ou uso principal da
edificao,
difi situada
it d em determinado
d t
i d andar
d ou em dois
d i ou mais
i andares
d
interligados por acesso tambm privativo
privativo..

3.7.2.3 rea de uso comum

comum:: rea coberta e descoberta situada nos
diversos pavimentos da edificao e fora dos limites de uso privativo, que
pode ser utilizada em comum por todos ou por parte dos titulares de
direito das unidades autnomas.
autnomas.

61

Prof. Simone Feigelson

REA EQUIVALENTE
REAEQUIVALENTE

5.7 rea equivalente

5.7.1 Conceituao
rea virtual cujo custo de construo equivalente ao custo
d respectiva rea
da

real,l utilizada
l d quando
d este custo
diferente do custo unitrio bsico da construo, adotado
como referncia.
referncia Pode ser,
ser conforme o caso,
caso maior ou menor
que rea real correspondente.

62

Prof. Simone Feigelson

REA EQUIVALENTE
REAEQUIVALENTE

5.7.3
5.7.3CoeficientesMdios
Coeficientes Mdios
a)garagem(subsolo):0,50a0,75;
b)reaprivativa(unidadeautnomapadro):1,00;
c)reaprivativa(salascomacabamento):1,00;
c) rea privativa (salas com acabamento): 1 00;
d)reaprivativa(salassemacabamento):0,75a0,90
e)readelojasemacabamento:0,40a0,60
f) varandas:0 75 a 1 00
f)varandas:0,75a1,00
g)terraosoureasdescobertassobrelajes:0,30a0,60;
h)estacionamentosobreterreno:0,05a0,10;
i)readeprojeodoterrenosembenfeitoria:0,00;
i) rea de projeo do terreno sem benfeitoria: 0 00;
j)readeservio:0,50;
k)barrilete
k)
barrilete:0,50a0,75;
:0,50a0,75;
l) caixa dgua: 0 50 a 0 75;
l)caixadgua:0,50a0,75;
m)casademquinas:0,50a0,75;
n)piscinas:0,50a0,75
o)quintais,caladas,jardins:0,10a0,30
) i t i
l d j di 0 10 0 30
63

Prof. Simone Feigelson

Revistas especializadas, tais como Boletim de

C
Custos
e A Construo
C
publicam mensalmente os
custos bsicos de construo unitrios para os
diversos tipos de edificaes e acabamentos
acabamentos;; nelas
so includos os custos indiretos e a infra
infra--estrutura
comunitria do empreendimento
empreendimento.
p
.

Custo Sinduscon x BDI

CUSTODOm

Item

Percentual

a) projeto detalhado e especificaes (5% a 10%)

6%

b) cpias,
i
li
licena
d obra,
da
b gua,

l e fora
luz
f
(1 5% a 3%)
(1,5%

2%

c) administrao local - mestre, apontador geral e

engenheiro de obras (3% a 7%)

5%

d) escritrio - pessoal, material, despesas de locao ou

amortizao (4% a 8%)

5%

e) eventuais, para atender omisses de oramento e

elevaes de preos no previstos (mnimo)

5%

f) administrao central, lucro da firma construtora e

custos financeiros,, oscilando entre 10% e 25%
conforme condies de servio da mesma e de
mercado

12%

Total:

35% / 65%

DEPRECIAO

DEPRECIAO
A depreciao a medida da deteriorao de um
bem, seja ele um imvel, mquina ou equipamentos de
quaisquer naturezas
naturezas..
No caso particular de edificaes, o uso aliado ao
tempo provoca um desgaste natural do bem
bem..
Inmeras so as teorias sobre o assunto e, dentre
elas podemos citar
citar::
a) Mtodo da Soma dos Anos
Anos;;
b) Mtodo do Valor Decrescente;
Decrescente;
c) Mtodo da Linha Reta
Reta;;

OBUREAUOFINTERNALREVENUE tabelou,deformaprtica,asvidasteis
de diversos tipos de edificaes como sejam:
dediversostiposdeedificaes,comosejam:

tipo
apartamentos
bancos
residenciais
fbricas
garagens
celeiros
h ti
hotis
paiis
edifcios de escritrios
lojas
teatros
armazns

vida til (anos)

50
67
60
50
60
75
50
67
67
67
50
75

TABELA IICritrio deHeidecke

TABELA II
C it i d
Critrio
de H
Heidecke
id k
Estado 1
Estado 1,5
Estado 2,0
Estado 2,5
25
Estado 3
Estado 3,5
Estado 4
Estado 4,5
Estado 5

- Novo .......................................................... ....0,00%

, %
- Entre novo e regular.................................... ....0,32%
- Regular ....................................................... ....2,52%
- Entre regular e reparos simples
simples.................... ....8,09%
8 09%
- Reparos simples .......................................... ..18,10%
- Entre reparos simples e importantes ............ ..33,20%
- Reparos importantes ................................... ..52,60%
- Entre reparos importantes e sem valor..75,20%
- Sem valor.................................................... 100,00%

TABELA III
Depreciao Fsica // Critrio de Ross-Heidecke
idade em
% de
durao
2
4
6
8
10
12
14
16
18
20
22
24
26
28
30
32
34
36
38
40
42
44
46
48
50

1,5

2,5

3,5

4,5

idade em
% de
durao

1.02
1
02
2.08
3.18
4.32
5.50
6.72
7.98
9.28
10.6
12.0
13.4
14 9
14.9
16.4
17.9
19.5
21.1
22.8
24.5
26.2
28.0
29.9
31.7
33.6
35.5
37.5

1.05
1
05
2.11
3.21
4.32
5.53
6.75
8.01
9.31
10.6
12.0
13.4
14 9
14.9
16.4
17.9
19.5
21.1
22.8
24.5
26.2
28.0
29.8
31.7
33.6
35.5
37.5

3.51
3
51
4.55
5.62
6.73
7.88
9.07
10.3
11.6
12.9
14.2
15.6
17 0
17.0
18.5
20.0
21.5
23.1
24.7
26.4
28.1
29.9
31.6
33.4
35.2
37.1
39.1

99.03
03
10.0
11.0
12.1
13.2
14.3
15.4
16.6
17.8
19.1
20.4
21 8
21.8
23.1
24.6
26.0
27.5
29.0
30.6
32.2
33.8
35.5
37.2
38.9
40.7
42.6

18.99
18
19.8
20.7
21.6
22.6
23.6
24.6
25.7
26.8
27.9
29.1
30 3
30.3
31.5
32.8
34.1
35.4
36.8
38.1
39.6
41.0
42.5
44.0
45.6
47.2
48.8

33.99
33
34.6
35.3
36.1
36.9
37.7
38.5
39.4
40.3
41.2
42.2
43 1
43.1
44.1
45.2
46.2
47.3
48.4
49.5
50.7
51.9
53.1
54.4
55.6
56.9
58.2

53.11
53
53.6
54.1
54.6
55.2
55.8
56.4
57.0
57.6
58.3
59.0
59 6
59.6
60.4
61.1
61.8
62.6
63.4
64.2
65.0
65.9
66.7
67.6
68.5
69.4
70.4

75.44
75
75.7
76.0
76.3
76.6
76.9
77.2
77.5
77.8
78.2
78.5
78 9
78.9
79.3
79.6
80.0
80.4
80.8
81.3
81.7
82.1
82.6
83.1
83.5
84.0
84.5

52
54
56
58
60
62
64
66
68
70
72
74
76
78
80
82
84
86
88
90
92
94
96
98
100

1,5

2,5

3,5

4,5

39.55
39
41.6
43.7
45.8
48.0
50.2
52.5
54.8
57.1
59.5
61.2
64 4
64.4
66.9
69.4
72.0
74.6
77.3
80.0
82.7
85.5
88.3
91.2
94.1
97.0
100

39.55
39
41.6
43.7
45.8
48.0
50.2
52.5
54.8
57.1
59.5
61.9
64 4
64.4
66.9
69.4
72.0
74.6
77.3
80.0
82.7
85.5
88.3
91.2
94.1
97.0
100

41.00
41
43.0
45.1
47.2
49.3
50.2
53.7
55.9
58.2
60.5
62.9
65 3
65.3
67.7
70.2
72.7
75.3
77.8
80.5
83.2
85.9
88.6
91.4
94.2
97.1
100

44.44
44
46.3
48.2
50.2
52.2
54.2
56.3
58.4
60.6
62.8
65.0
67 3
67.3
69.6
71.9
74.3
76.7
79.1
81.6
84.1
86.7
89.3
91.9
94.6
97.3
100

50.55
50
52.1
53.9
55.6
57.4
59.2
61.1
63.0
64.9
66.8
68.8
70 8
70.8
72.9
74.9
77.1
79.2
81.4
83.6
85.8
88.1
90.4
92.8
95.1
97.6
100

59.66
59
61.0
62.4
63.8
65.3
66.7
68.3
69.8
71.4
72.9
74.6
76 2
76.2
77.9
79.6
81.3
83.0
84.8
86.6
88.5
90.3
92.2
94.1
96.0
98.0
100

71.33
71
72.3
73.3
74.3
75.3
76.4
77.5
78.6
79.7
80.8
81.9
83 1
83.1
84.3
85.5
86.7
88.0
89.2
90.5
91.8
93.1
94.5
95.8
97.2
98.6
100

85.00
85
85.5
86.0
86.6
87.1
87.7
88.2
88.8
89.4
90.0
90.6
91 2
91.2
91.8
92.4
93.1
93.7
94.4
95.5
95.7
96.4
97.1
97.8
98.5
99.3
100

a//Critrio
a
//Critrio deRoss
deRoss Heidecke

Depreciao Fsica // Critrio de Ross - Heidecke

Idade em
1
1,5
2
2,5
3
3,5
4
4,5
% de
durao

2
4
6
8
10

1,02
2 08
2,08
3,18
4,32
5,50

1,05
2 11
2,11
3,21
4,32
5,53

3,51
4 55
4,55
5,62
6,73
7,88

9,03
10 0
10,0
11,0
12,1
13,2

18,9
19 8
19,8
20,7
21,6
22,6

33,9
34 6
34,6
35,3
36,1
36,9

53,1
53 6
53,6
54,1
54,6
55,2

75,4
75 7
75,7
76,0
76,3
76,6

12
14
16
18

6,72
7 98
7,98
9,28
10 6
10,6

6,75
8 01
8,01
9,31
10 6
10,6

9,07
10 3
10,3
11,6
12 9
12,9

14,3
15 4
15,4
16,6
17 8
17,8

23,6
24 6
24,6
25,7
26 8
26,8

37,7
38 5
38,5
39,4
40 3
40,3

55,8
56 4
56,4
57,0
57 6
57,6

76,9
77 2
77,2
77,5
77 8
77,8

Depreciao Fsica // Critrio de Ross - Heidecke

Idade em
1
1,5
2
2,5
3
3,5
4
4,5
% de
durao

20
22
24
26
28
30
32
34
36

12,0
13 4
13,4
14,9
16,4
17,9
19,5
21 1
21,1
22,8
24 5
24,5

12,0
13 4
13,4
14,9
16,4
17,9
19,5
21 1
21,1
22,8
24 5
24,5

14,2
15 6
15,6
17,0
18,5
20,0
21,5
23 1
23,1
24,7
26 4
26,4

19,1
20 4
20,4
21,8
23,1
24,6
26,0
27 5
27,5
29,0
30 6
30,6

27,9
29 1
29,1
30,3
31,5
32,8
34,1
35 4
35,4
36,8
38 1
38,1

41,2
42 2
42,2
43,1
44,1
45,2
46,2
47 3
47,3
48,4
49 5
49,5

58,3
59 0
59,0
59,6
60,4
61,1
61,8
62 6
62,6
63,4
64 2
64,2

78,2
78 5
78,5
78,9
79,3
79,6
80,0
80 4
80,4
80,8
81 3
81,3

Depreciao
p
Fsica // Critrio de Ross - Heidecke
Idade em
1
1,5
2
2,5
3
3,5
4
4,5
% de
d
durao

38
40
42
44
6
46
48
50
52
54

25,2
28,0
29,9
31,7
33,6
35,5
37 5
37,5
39,5
41,6

26,2
28,0
29,8
31,7
33,6
35,5
37 5
37,5
39,5
41,6

28,1
29,9
31,6
33,4
35,2
35,
37,1
39 1
39,1
41,0
43,0

32,2
33,8
35,5
37,2
38,9
40,7
42 6
42,6
44,4
46,3

39,6
41,0
42,5
44,0
45,6
5,6
47,2
48 8
48,8
50,5
52,1

50,7
51,9
53,1
54,4
55,6
56,9
58 2
58,2
59,6
61,0

65,0
65,9
66,7
67,6
68,5
69,4
70 4
70,4
71,3
72,3

81,7
82,1
82,6
83,1
83,5
84,0
84 5
84,5
85,0
85,5

Depreciao Fsica // Critrio de Ross - Heidecke

Idade em
1
1,5
2
2,5
3
3,5
4
4,5
% de
durao

56
58
60
62
64
66
68
70
72

43,7
45 8
45,8
48,0
50,2
52,5
54,8
,
57,1
59,5
61 2
61,2

43,7
45 8
45,8
48,0
50,2
52,5
54,8
57,1
,
59,5
61 9
61,9

45,1
47 2
47,2
49,3
50,2
53,7
55,9
58,2
,
60,5
62 9
62,9

48,2
50 2
50,2
52,2
54,2
56,3
58,4
60,6
,
62,8
65 0
65,0

53,9
55 6
55,6
57,4
59,2
61,1
63,0
64,9
,
66,8
68 8
68,8

62,4
63 8
63,8
65,3
66,7
68,3
69,8
71,4
,
72,9
74 6
74,6

73,3
74 3
74,3
75,3
76,4
77,5
78,6
79,7
,
80,8
81 9
81,9

86,0
86 6
86,6
87,1
87,7
88,2
88,8
89,4
,
90,0
90 6
90,6

Depreciao Fsica // Critrio de Ross - Heidecke

Idade em
1
1,5
2
2,5
3
3,5
4
4,5
% de
durao

74
76
78
80
82
84
86
88
90

64,4
66 9
66,9
69,4
72,0
74,6
77,3
,
80,0
82,7
85 5
85,5

64,4
66 9
66,9
69,4
72,0
74,6
77,3
80,0
,
82,7
85 5
85,5

65,3
67 7
67,7
70,2
72,7
75,3
77,8
80,5
,
83,2
85 9
85,9

67,3
69 6
69,6
71,9
74,3
76,7
79,1
81,6
,
84,1
86 7
86,7

70,8
72 9
72,9
74,9
77,1
79,2
81,4
83,6
,
85,8
88 1
88,1

76,2
77 9
77,9
79,6
81,3
83,0
84,8
86,6
,
88,5
90 3
90,3

83,1
84 3
84,3
85,5
86,7
88,0
89,2
90,5
,
91,8
93 1
93,1

91,2
91 8
91,8
92,4
93,1
93,7
94,4
95,5
,
95,7
96 6
96,6

Depreciao
D
i Fsica
F i // Critrio
C it i de
d Ross
R
- Heidecke
H id k
Idade em
1
1,5
2
2,5
3
3,5
4
4,5
% de
durao

92
94
96
98
100

88,3
,
91,2
94 1
94,1
97,0
100

88,3
,
91,2
94 1
94,1
97,0
100

88,6
,
91,4
94 2
94,2
97,1
100

89,3
,
91,9
94 6
94,6
97,3
100

90,4
,
92,8
95 1
95,1
97,6
100

92,2
,
94,1
96 0
96,0
98,0
100

94,5
,
95,8
97 2
97,2
98,6
100

97,1
,
97,8
98 5
98,5
99,3
100

TABELA V
VANTAGEM DA COISA FEITA

Tipo
da Construo

Nova

De 0 a 10
anos

De 10 a 20
anos

De 20 a 30
anos

Grande estrutura

25 %

25 % - 21 %

25 % - 13 %

13 % - 0 %

Pequena estrutura e residencial

de luxo

15 %

15 % - 12,5 %

12,5 % - 7,8 %

7,8 % - 0 %

Industrial e residencial mdio

10 %

10 % - 8,4 %

8,4 % - 5,2 %

5,2 % - 0 %

Residencial modesto e
pproletrias

5%

5 % - 4,2 %

4,2 % - 2,6 %

2,6 % - 0%

Nota: os fatores de reduo pela idade no se aplicam a zonas comerciais altamente

valorizadas.

OMODELODEMANDELBLATT

a) Vi = Vin Vcn d , onde:

Vi = Valor do imvel, no estado;
Vin = Valor do imvel,, novo;;
Vcn = Valor da construo,
construo nova;
d = Fator de depreciao,
depreciao obtido na
tabela de Ross Heidecke.

b) Vin = ( Vct + Vcn ) . K, onde:

K
=
Coeficiente
de
mercado,
correspondendo
d d relao
l entre
t o valor
l de
d
mercado e o valor nominal do imvel
imvel..
Vct = Valor da cota
correspondente ao imvel

do

terreno
terreno,

c) Vct = r . Vin , onde:

r = Relao percentual entre o valor da

cota de terreno e o valor do imvel novo
novo..

d) Vcn = A . C
A = rea construida
construida;;
C= Custo da construo unitrio,
incluidos
os
custos
indiretos.
indiretos.
( ) e ((d)) em ((b)) , vem
vem::
Substituindo (c)
Vin = ( r . Vin + A . C ) K
Vin - r Vin K = ACK
C
Vin ( 1 r K ) = ACK

ACK
Vin =
1 rk
Substituindo (e) e (d) em (a), temos :

ACK
Vi =
AC.d
1 rK
ACK AC.d (1 rK )
Vi =
1 rK

A.C[K d (1 rK )]
Vi =
1 rK
FRMULA DE
MANDELBLATT

LAUDO DE AVALIAO
LAUDODEAVALIAO

OBJETIVO
O
J
O
PRINCPIOSERESSALVAS
CARACTERSTICASGERAISEPARTICULARES

DIAGNSTICODEMERCADO
DIAGNSTICO DE MERCADO
CLCULOSAVALIATRIOS
CONCLUSOEENCERRAMENTO

O presente laudo tcnico de avaliao tem

j
a verificao

do valor de
como objetivo
mercado da loja sito Rua xxxx n xxx
xxx bairro
Rio de Janeiro RJ
RJ..

O presente parecer tcnico, devidamente enumerado e particularizado, obedeceu

criteriosamente aos seguintes princpios fundamentais
fundamentais::

Os honorrios profissionais do signatrio no esto de forma alguma sujeitos s concluses

deste parecer;
parecer;
O profissional signatrio no tem no presente, nem contempla para o futuro, interesse algum
no bem objeto deste parecer
parecer;;
O profissional signatrio no tem nenhuma inclinao pessoal em relao matria envolvida
neste parecer, e tampouco dela aufere qualquer vantagem;
vantagem;
No melhor conhecimento e crdito do profissional signatrio, as anlises e opinies expressas
no presente trabalho so baseadas em dados,
dados diligncias,
diligncias pesquisas e levantamentos
verdadeiros e corretos;
corretos;
O signatrio assume a responsabilidade sobre matrias de engenharia, incluindo as implcitas
para o exerccio de suas funes, principalmente as estabelecidas em leis, cdigos e
regulamentos prprios
prprios..
O parecer foi elaborado com estreita observncia dos postulados constantes dos Cdigos de
tica Profissional do Conselho Federal de Engenharia, Arquitetura e Agronomia (CONFEA) e
do Instituto Brasileiro de Avaliaes e Percias de Engenharia (IBAPE).
(IBAPE).

O imvel em anlise localiza

localizase na Rua
XXXX do Municpio xxxx,
xxxx com zoneamento
oneamento tal
XXX

O local dispe de todos os servios pblicos

existentes tais como
existentes,
como:: gua
gua;; energia eltrica
eltrica;;
telefone;; redes coletoras de esgoto;
telefone
esgoto; distribuio
de gs e coleta de lixo
lixo.. Localiza
Localizase junto a
Estao do Metr
Metr..

Tratase de uma rea constituda de

Trata
j
imveis,, na sua maioria,, de uso misto,, com lojas
no pavimento trreo e apartamentos nos
andares superiores
superiores..

A edificao em anlise, onde se localiza o

imvel em estudo,
estudo uma edificao xxxxx

A loja
j em anlise encontra
encontrase atualmente
ocupada pelo xxxx
xxxx.
O acabamento interno na rea de atendimento
tem o padro normal,
normal com piso revestido em
cermico, paredes revestidas em lambri de
madeira e teto rebaixado em gesso com
luminrias embutidas, etc

De acordo com planta detalhada do imvel a

seguir mostrada, a rea possui:
possui:
Pavimento trreo
trreo:: 143,
143,00 m
Jirau 19
19,,00 m
m x 0,50 = 9,5 m
m
rea equivalente total:
total: 152,
152,50 m

A Rua XXX um dos principais plos comerciais

do bairro,, os valores unitrios no trecho do
imvel
avaliando
apresentam
uma
supervalorizao, existindo pouca oferta de
i i e quase nenhuma
imveis
h
l j vazia
loja
vazia.
i .

Tratase de
Trata
d um ponto onde
d a comercializao
l
se
d por meio de altas taxas de luvas, fato que
deve
ser
considerado
no
fator
de
comercializao local.
local.

5.1 MTODO COMPARATIVO (item 8.2 da NBR 14.

14.653
6532)

O Mtodo Comparativo de Dados de Mercado, preconizado pela NBR

14..653
14
6532 da ABNT, permite calcular estimativas no tendenciosas de
valor, estabelecendo intervalos de confiana para elas, alm de
submetlas a testes de hipteses
submet
hipteses..
EsteMtododotipoDIRETOetemcondiesdeconsubstanciarum
EsteMtododotipoDIRETOetemcondiesdeconsubstanciarum
p

melhorjuzoacercadosvaloresdoBEMAVALIANDO.
Paratal,
Para
Paratal,realizou
tal,realizou
realizouseapesquisaeolevantamentodedadosnareaem
realizou
se a pesquisa e o levantamento de dados na rea em
estudo,buscaramseoselementoseinformaeslocais,eprocedeu
estudo,buscaram
seoselementoseinformaeslocais,eprocedeu
se
seconseqente
conseqente compatibilizaoea
compatibilizaoeasintetizao
sintetizao dosresultados.

Dados
Dadosdoimvelavaliando:
do imvel avaliando
RuaXXXXA.
rea:xxxm2
VC:R$XXX
VC R$ XXX

Listagemdoselementosamostrais
encontrados no mercado
encontradosnomercado

Para a correta utilizao dos Elementos

Amostrais listados necessrio que os
mesmos passem por um tratamento de
d
uniformizao, que os far corresponder
efetivamente situao e similaridade ao
imvel avaliando
avaliando.. Para tal utilizar
utilizarse
seo
fatores de homogeneizao.
homogeneizao.

VALOR
AMOST UNITR
RA
IO
(R$/m2)
1
155,56

FT

FF

FA

VALOR UNITRIO
HOMOGENEIZADO
(R$/m2)

1,11 0,90

1,07

167,07

162,50 1,02 1,00

0,92

152,97

171,65 1,00 1,00

0,95

163,04

196 63 1,00
196,63
1 00 1,00
1 00

0 93
0,93

183 83
183,83

171,55 1,00 1,00

0,92

158,46

MdiaXm:165,07
MdiaX
Desvio(S):11,73
Desvio (S): 11 73
1.EliminaodeDadosSuspeitos
Para n 5 alor crtico d/s 1 65
Paran=5,valorcrticod/s=1,65
Testandooselementosextremos,tem
Testandooselementosextremos,temse:
A2 =|152,97
=|152,97
|152 97 165,07|/11,73=1,03<1,65
165 07| /11 73 1 03 1 65
(elementomantido)
A4 =|183,83
=|183,83
|183 83 165,07|/11,73=1,60<1,65
165 07| /11 73 1 60 1 65
(elementomantido)

Adotandose
Adotando
seatabeladedistribuiode
atabeladedistribuiodeStudent
Student,parao
,parao
intervalodeconfianamximode80%.
V=n
V
=n 1=4
1=4tp
tp =1,53(tabelado)
Oslimitesdeconfianasoassimdefinidospelointervalo

X X tp xS/(n
X=X
X=X
x S/(n1)1/2
xS/(n

X=165,07
X=165,07
1,53x11,73/(4)1/2

X mnimo
X
=156,10
156 10
i

Xmximo =174,04

Seradotadoovalormdioobtidonoestudo:
R$165,00/m

6.1 CONCLUSO
6.1

De acordo com a metodologia utilizada e consoante o preconizado

pela NBR 14653
146532 Norma Brasileira que disciplina a matria em
estudo, tendo sido adotado o Grau II de fundamentao e Grau III
de preciso para os clculos efetuados, conclu
concluse, com base no
mercado imobilirio da regio,
g ,q
que o jjusto valor arbitrado p
para o
imvel em questo, em agosto de 2012
2012,, j arredondado, ser a
mdia dos valores obtidos pelo Mtodo Comparativo de Mercado
e Mtodo Evolutivo, conforme permitido pela norma tcnica, em
at 1%, de:
de:
R$300.000,00(trezentosmilreais)

Nada mais tendo a acrescentar,

acrescentar encerra
encerrase o
presente trabalho com xxx (xxxx
xxxx)) pginas
impressas sendo a ltima assinada e as
impressas,
demais rubricadas.
rubricadas.
ANEXOS
RiodeJaneiro,02deoutubrode2012
Assinatura
Assinaturadoprofissionalresponsvel
do profissional responsvel

OBRIGADA!!!
SimoneFeigelson
Simone Feigelson
feigelson@globo.com