Repblica Bolivariana de Venezuela

Ministerio del poder popular para la Educacin Superior

Universidad del Zulia Luz
Facultad de Ciencias Jurdicas y Polticas
Escuela de Derecho
Catedra de Derecho Civil II (Bines)
Profa.: Mnica Silva

Propiedad
Horizontal
Integrantes:
Juri Snchez
Leonor Fonseca
Roselyn Silva
Danisdey Romero
Nayeska Quintero
Maracaibo; 29/10/2012

Esquema
1.- Ordenamiento normativo vigente

2.- Orden de prelacin de las fuentes

A.- Los dispositivos tcnicos de la ley especial
B.- Las normas del Cdigo Civil en cuanto no se opongan a las anteriores
3.- Objeto
4.- Cosas o partes comunes
A.- Cosas comunes a todos los apartamentos
B.- Cosas comunes a determinados apartamentos
5.- Cosas o partes privativas
6.- Derechos y obligaciones de los propietarios
A.- Derechos sobre las partes comunes
B.- Derechos sobre las partes privativas
C.- Obligacin de los propietarios en razn de las cosas comunes
7.- Constitucin del condominio
A.- Formalidades constitutivas
B.- Sanciones conectadas al incumplimiento de las obligaciones relativas a las
formalidades

constitutivas

8.- Modificacin del documento de condominio

9.- Extincin del condominio
10.- A la multipropiedad y el tiempo compartido
A.- La multipropiedad
B.- El tiempo compartido
1.- Ordenamiento normativo vigente: La disciplina de la propiedad horizontal en
Venezuela se haya actualmente regida por la ley de propiedad horizontal, del 17 de
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Agosto de 1983. El texto legal contiene un numeroso grupo de normas supletorias

que dejan ms insuficiente a los particulares para dictar el rgimen organizativo de
la propiedad de pisos

o apartamento de un mismo inmueble, peo sustrae de la

autonoma privada, a la vez, determinadas materias que permanecen inderogables

por mandato mismo de la ley.

2.- Orden de prelacin de las fuentes: el artculo 1 de la ley de propiedad

horizontal, establece el escalonamiento de las fuentes rectora d esta materia en la
forma siguiente:
a) los dispositivos tcnicos de la ley especial
b) las normas del Cdigo Civil en cuanto no se opongan a las anteriores (carcter
supletorio del articulado de cdigo civil referente a la comunidad y a la elemental
consagracin de la propiedad de pisos o apartamentos de un mismo inmueble), la
comprensin integral de los diversos peldaos, da margen para interponer los dos
receptculos anteriores (por delegacin expresa de la propia ley). Las normas
contractualmente creadas, por conducta del documento de condominio o de los
acuerdos adoptados en las asambleas de propietarios.

3.-Objeto: el articulo 1 de la ley enuncia el mbito material especifico de la

propiedad horizontal por una parte, el edificio; por la otra, los apartamentos locales
del inmueble.
El objeto primordial de la ley reside en la ordenacin de los distintos intereses que
afectan a los propietarios de a diversas viviendas y locales que estructuralmente
constituyen un todo. El artculo 1 define los apartamentos, a los efectos all
previstos, como: a) las constituciones independientes que tenga salida a la va
pblica; b) directamente o a travs de un espacio comn. Es indiferente que las
construcciones ocupen todo un piso, o parte de l, o ms de un piso.

4.- Cosas o partes comunes:

a) cosas comunes a todos los apartamentos: en principio la ley de
propiedad horizontal (articulo 5), determina las cosas que se estiman comunes a
todos los apartamentos. Es de advertir, no obstante, la indiscutible influencia que,
en la calificacin, ejercen las disposiciones consagradas a las disposiciones
consagradas en el documento de condominio. As, a modo de ejemplo, son comunes
a todos las apartamentos los maleteros y depsitos en general que sean
declarados como tales en el citado instrumento (LPH, articulo 5, literal J), norma
que deja margen suficiente para la asignacin de maleteros o depsitos a un
departamento de moda exclusivo.
b) Cosas comunes a determinados apartamentos: la redaccin del artculo
5 de la ley de propiedad horizontal, permite afirmar la decisiva influencia de la
reglamentacin que el documento el condmino establece, para logar una exacta
ubicacin de las partes del edificio que son comunes solo a determinados
apartamentos.
Por esta va, el documento en cuestin puede asignar uno o ms maleteros o
depsitos o un apartamento o local o a varios apartamentos o locales (LPH, articulo
5, literal J). Tal afirmacin llevara a declarar que el propietario del piso o
apartamento, es dueo exclusivo de la correspondiente unidad ambiental y
copropietario del maletero asignado.
5.- Cosas o partes privativas: en principio, las normas recogidas en la presente
ley de propiedad horizontal, conduce a localizar las partes consideradas privativas
en la descripcin que practica el documento de condominio. No obstante, en
algunos casos, el texto positivo permite otorgar ese calificativo por su vinculacin al
apartamento o local, por la misma ndole de las cosas que se tratan, por ejemplo,
las dependencias, habitaciones interiores y sus instalaciones. En todo caso es obvio
que la actuacin del propietario o de las personas por quienes deben responder, no
debe proyectar ningn dao a otro propietario. Al disfrute de la correspondiente
unidad ambiental, la ley conecta restricciones que, por si misma, tienen su raz en el
sistema impuesto por la vida en comunidad. Corolario obligado es, por tanto, el

deber de mantenimiento, reparacin y conservacin nsito al uso y disfrute del

apartamento o local.
6.- Derechos y obligaciones de los propietarios:
a) derechos sobre las partes comunes: los derechos de los propietarios
sobre las cosas comunes, son inherentes a la titularidad que ostentan sobre el
respectivo local o apartamento. Cada propietario podr servirse de las cosas
comunes, segn su destino ordinario y sin perjuicio de los derechos correlativos de
los dems titulares, a no ser que la ley autorice una facultad exclusiva de uso a un
apartamento o local.
b) derechos sobre las partes privativas: cada propietario es titular de un
derecho exclusivo sobre su local o apartamento.
Pude enajenar, gravar y efectuar, en principio, cualquiera de los actos normalmente
atribuidos al propietario singular, entre los cuales el uso y el disfrute de la unidad
ambiental, con las limitaciones que supone le rgimen construido por la ley especial
en examen (LPH, artculos 2 y 3).
c) obligacin de los propietarios en relacin a las cosas comunes:
Gastos comunes: el deber de aportar las contribuciones en razn e los
gastos comunes, es cuantificable conforme al porcentaje asignado al local o
apartamento (LPH, artculos 11y 12)
Determinacin de los gastos comunes: el artculo 11 de la ley especial,
suministra un criterio ductor para delinear los gastos que deben soportar
todos los propietarios o un nmero determinado de ellos. de este modo se
ubican en el rango de gastos comunes los declarados como tal por la ley o
por el documento del condominio. Los acusados por la administracin,
conservacin, reparacin o reposicin de las cosas comunes; y los acordados
como tales por el 75%, por lo menos, de los propietarios.
Trasmisin del deber de contribuir con los gastos comunes: como
obligacin propter rem la traslacin de las obligaciones por gastos comunes
se

adhiere, tambin, a la trasmisin del apartamento. el adquiriente, en

consecuencia,
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asume el deber de aportar las sumas que le corresponda

erogar al causante aun cuando se trate de gastos causados ante de la

adquisicin.
Liberacin del deber de construir: los propietarios vinculados en razn de
los gastos en comn pueden liberarse del deber de contribuir, mediante el
mecanismo del abandono de su respectivo apartamento.
Mejoras: por lo regular la doctrina entiende por mejoras las obras desinadas
a valorizar el inmueble o a lograr un mejor aprovechamiento del mismo. En le
cuadro trazado por las cosas comunes, las mejoras solo podrn ser
efectuadas mediante acuerdo del 75% de los propietarios, pero son posibles
de suspensin por la autoridad judicial, a solicitud de uno o mas propietarios.
Exigibilidad de las contribuciones: las erogaciones requeridas
para
satisfacer los gastos (comunes) podrn ser exigidas por el administrador, o
por el propietario que hubiera adelantado cantidades correspondiente a otro
propietario. Contra el propietario moroso harn fe las actas de las asambleas
escritas en el libro de acuerdo de los propietarios y los acuerdos insertados
por el administrador en ese libro siempre que los cobros estn justificados por
los comprobantes a que alude la ley de propiedad horizontal.

7- Constitucin del condominio:

a) Formalidades constitutivas:
Registro

del

documento

de

condominio:

con

anterioridad

la

enajenacin de cualquiera de los locales o apartamentos de un edificio, el o

los propietarios del inmueble declararan por documento protocolizado en la
oficina subalterna de registro correspondiente, su voluntad de destinarlo a ser
enajenado conforme al rgimen que organiza el sistema consagrado en la ley
especial. El documento de condominio contendr, entre otras menciones: la
descripcin de los ttulos inmediatos de adquisicin los pisos y dependencias
de que constan y la especificacin de los linderos de los apartamentos y
locales; el valor dado al edificio y el que se atribuye cada uno de los
apartamentos, locales y las partes susceptibles de enajenacin separada,
fijndose de acuerdo con estos valores el porcentaje (cuota de participacin)

atribuidos a los propietarios sobre las cosas comunes y la proporcin

cuantitativa de sus derechos y obligaciones (LPH,art.26).
Planos explicativos: la ley de propiedad horizontal impone acompaar al
documento de condominio (con destino al cuaderno de comprobantes), los
planos

arquitectnicos

debidamente

aprobados

por

los

organismos

correspondientes, los de sus dependencias e instalaciones y, en su caso, de

sus modificaciones esenciales donde deben estar demarcada claramente las
reas comunes, (LPH, art.26).
La ley instaura una autentica forma de adhesin forzosa, a cargo de los
adquirientes de los locales y apartamentos y a los titulares de gravmenes
constituidos sobre estos

B.- Sanciones conectadas al incumplimiento de las obligaciones

relativas a las formalidades

constitutivas: la ley de

propiedad horizontal (art.32) prohbe el registro de documentos que versen sobre la

propiedad, o constitutivos de cualquier otro derecho sobre un apartamento, si no
hubiere sido protocolizado el documento de condominio y anexado al cuaderno de
comprobantes, los planos arquitectnicos correspondiente al inmueble. Y a dems
ningn apartamento podr ser objeto de enajenacin en ausencia de permiso de
habitalidad. El registro de documentos efectuados al margen de tales exigencias,
acarrea sancin de multa hasta de cien mil bolvares (bs.100.000), aplicables al
registro (LPH, art.42, conc.art.26). Incide igualmente subalternos registradores
subalternos, jueces y notarios la prohibicin de protocolizar, autenticar o reconocer
los documentos de enajenacin, gravamen, arrendamiento o cualquier otra clase de
negociacin que tenga por objeto cosas comunes localizables, en el rea

de un

edificio destinado a ser vendido en propiedad horizontal. Aparte de ser nulas de

pleno derecho, las convenciones celebradas en contravencin al precepto inserto
en el art. 31, los funcionarios a quienes apuntan esta norma sern objeto de multa
de diez mil a cien mil bolvares con arreglo a la ley de registro pblico.

8.-modificacion del documento de condominio: las modificaciones que se

introduzcan al documento de condominio, requieren la unanimidad de los
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propietarios con las formalidades que la ley exige para su elaboracin y quedan a
salvo los derechos adquiridos por terceros, con anterioridad a la modificacin (LPH,
art.29).

9.- extincin del condominio: la situacin creada por la ley de propiedad

horizontal puede cesar:
A. Por destruccin total del edificio
B. Por destruccin e una porcin del edificio que represente, por lo menos, las
tres cuartas partes del mismo.
C. Por ruinas del edificio en las proporciones sealadas (LPH, art.16)
D. Por decisin unnime de los propietarios
A) divisin de las cosas comunes: cualquiera de los propietarios puede pedir
la divisin de las cosas comunes en las cuales tengan participacin, si se
verificare algunas de las hiptesis descritas. Las formulas empleadas para
logar la particin consiste- por lo regular- en la venta de los bienes comunes y
en el ulterior reparto del precio, en proporcin a las respectivos porcentaje
b) adquisicin por los propietarios: si un nmero de propietarios, cuyo
porcentaje exceda las tres cuartas partes del inmueble, estuviera interesado
en permanecer en el condominio podr adquirir, a justa regulacin de
expertos, las partes de los propietarios que pretendan la divisin (LPH,
art.26).
c) destruccin o ruinas menores: cuando la destruccin o ruinas del
edificio no alcanzar las proporciones determinas mencionadas en el artculo
16, los propietarios decidirn sobre la reconstruccin de las cosas comunes.
Los gastos causados se reputaran, en este caso, comunes y sometidos en
consecuencia a la disciplina del artculo 11 de la ley.
10.-a la multipropiedad y el tiempo compartido: el texto positivo del 18
de Diciembre de 1995(la ley que regula y fomenta la multipropiedad y el
sistema de tiempo compartido), apunta claramente al desarrollo de la llamada
actividad turstica y recreacional.
En el mbito de la doctrina tradicional la multipropiedad (para algunos:
propiedad espacio- temporal, propiedad por turno), se halla catalogada
como una especie novedosa de titularidad del derecho sobre la fraccin de un
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inmueble, cuyo rasgo tpico descansa en la divisin, entre varios sujetos del
uso y disfrute del bien, en el tiempo, mediante el sistema de turnos repartidos
en periodos de igual duracin.
La ley venezolana opto por una disciplina dual:
A) la multipropiedad: es el derecho individuo a travs del cual se adquiere
el dominio sobre una parte alcuota de una unidad residencial, vacacional
o recreacional de carcter turstico conjuntamente con los bienes muebles
que en ella se encuentren, as como sobre las instalaciones y servicios
conexos y ares comunes del respectivo desarrollo inmobiliario, con
sujecin a un calendario en cuanto al uso y disfrute exclusivo, todo con
arreglo del contenido del respectivo contrato y las disposiciones del
documento del condominio.
b) el tiempo compartido: uso y disfrute de una unidad vacacional
recreacional de carcter turstico, conjuntamente con los bines muebles
que

en

ellas

se

encuentran,

adems

de

las

instalaciones,

reas,

construcciones y servicios comunes al respectivo desarrollo inmobiliario,

siempre y cuando este derecho se limite a un nuero determinado de das y
semanas por un numero especifico de aos, con sujecin al contrato
respectivo (art. 1 de la ley).
Denominador comn de ambas figuras es la exclusividad que en (el tiempo)
se reconoce al titular (multipropietario, tiempo- compartidor.