Propiedad Horizontal.

El nuevo Cdigo Civil y Comercial de la Nacin el cual empieza a regir a partir del 1 de agosto del presente ao deroga la
ley 13.512 y regula la propiedad horizontal directamente.
Concepto: es el derecho real que se ejerce sobre un inmueble propio que otorga a su titular facultades de uso, goce y
disposicin material y jurdica que se ejerce sobre partes privativas y sobre partes comunes en un edificio. Las diversas
partes del inmueble son interdependientes y conforman un todo no escindible.
El objeto del derecho real de propiedad horizontal es, entonces, un inmueble edificado. Se pueden identificar un objeto
inmediato que es la unidad funcional (departamento, cochera, local, etc) y un objeto constituido por las partes comunes
(escaleras, ascensores, etc). No se trata de dos objetos sino de uno (el inmueble propio) integrado por sectores cuya
interdependencia funcional hace imposible separos.
Constitucin: el titular de dominio o los condminos deben redactar el reglamento de copropiedad y administracin que
es integrativo del ttulo de propiedad horizontal. Se determina con la facultad que la primera asamblea del Consorcio
tiene para redactar el reglamento, como lo exiga el art. 9 de la ley 13.512. Faculta a toda persona fsica o jurdica que
se dispusiera a dividir horizontalmente un edificio construido, en construccin o a construir, a redactar el reglamento,
que es lo que realmente sucede. Se instrumenta mediante escritura pblica.
Cosas y partes comunes: son las cosas y partes de uso comunes a todas o algunas de las unidades funcionales. Las cosas
y partes cuyo uso no est determinado, se consideran comunes. Sobre estas cosas y partes ningn propietario puede
alegar derecho exclusivo y cada propietario puede usarlas segn su destino.
Se dividen en:
Cosas y partes comunes,Algunas de ellas son: techos, terrazas, ascensores, instalaciones para discapacitados, etc.Cosas
y partes comunes no indispensables. Algunas de ellas son la piscina, solrium, lavadero, etc.
Parte exclusiva: el cdigo prev la posibilidad de que algunas cosas y partes comunes sobre las que ningn propietario
pude algar derecho exclusivo tengan una afectacin exclusiva a una o a varias unidades funcionales. Estos sectores
comunes de uso exclusivo se caracterizan por estar ubicados de modo que su aprovechamiento slo puede beneficiar a
uno o algunos propietarios.
Cosas y partes propias: Son las necesariamente propias respecto a la unidad funcional. Los tabiques internos, las
puertas, ventanas y revestimientos.
Consorcio: el conjunto de los propietarios de las unidades funcionales constituye la persona jurdica consorcio. Tiene su
domicilio en el inmueble. Sus rganos son la asamblea, el consejo de propietarios y el administrador.
Su extincin se da por la desafectacin del inmueble del rgimen de propiedad horizontal, sea por acuerdo unnime de
los propietarios instrumentado en escritura pblica o por resolucin judicial inscripta en el registro inmobiliario.
Reconocer que el consorcio tiene personalidad implica admitir que tiene capacidad para adquirir derechos u contraer
obligaciones frente a terceros, por ejemplo, como cuando contrata trabajos. Estos derechos los ejerce a travs del
administrador que, como representante del consorcio puede poner en marcha as acciones judiciales contras los
consorciadas que violaren el Reglamento de Copropiedad.
Facultades y obligaciones de los propietarios
Facultades: enajenar la unidad funcional que le pertenece o sobre ella constituir derechos reales o personales. La
constitucin, transmisin o extincin de un derecho real, gravamen o embargo sobre la unidad funcional, comprende a
las cosas y partes comunes.

Obligaciones:
Cumplir con las disposiciones del reglamento de propiedad horizontal, y del reglamento interno, si lo hay.
Conservar en buen estado su unidad funcional;
Pagar expensas comunes ordinarias y extraordinarias;
Contribuir a la integracin del fondo de reserva, si lo hay;
Permitir el acceso a su unidad funcional para realizar reparaciones de cosas y partes comunes y de bienes del
consorcio.
Notificar al administrador su domicilio especial si opta por constituir uno diferente del de la unidad funcional.
Prohibiciones: se les prohbe a los propietarios y ocupantes:
Destinar las unidades funcionales a usos contrarios a la mora o a fines distintos a los previstos en el reglamento
de propiedad horizontal;
Perturbar la tranquilidad de los dems;
Ejercer actividades que comprometan la seguridad del inmueble;
Depositar cosas peligrosas o perjudiciales.
Gastos y contribuciones: dispone el cdigo que cada propietario debe atender los gastos de conservacin y relacin de
su propia unidad funcional.
Asimismo, deben pagar las expensas comunes ordinarios dispuestas por al administrador por la ley, por reglamento o
por asamblea, (tales como reparaciones, sustituciones de cosas, instalaciones para la circulacin de personas con
discapacidad, etc) y las expensas comunes extraordinarias dispuestas por resolucin de asamblea.
El certificado de deuda expedido por el administrador y aprobado por el consejo de propietarios, si existe, es ttulo
ejecutivo para sobro a los propietarios.
No existen expensas ordinarias o extraordinarias, sino slo expensas comunes que derivan en gastos ordinarios y
extraordinarios, segn su finalidad.
Defensas: Los propietarios no pueden liberarse del pago de ninguna expensa o contribucin a su cargo aun con respecto
a las devengadas antes de su adquisicin.
Tampoco pueden rehusar el pago de expensas o contribuciones ni oponer defensas por cualquier causa.
El reglamento de propiedad horizontal puede eximir parcialmente de las contribuciones por expensas a las unidades
funcionales que no tienen acceso a determinados servicios o sectores del edificio que generan dichas erogaciones.
Adems quedan obligados al pago de expensas quienes sean poseedores por cualquier ttulo, el ejemplo tpico es del
usufructuario que tiene el uso y goce del inmueble, porque la obligacin de pago emerge no de la calidad de titular
registral sino de la posesin del bien.Modificaciones
Referido a las mejoras u obras nuevas pueden identificarse:
Las que requieren mayora: Los propietarios y el consorcio requieren el consentimiento de la mayora, previo informe
tcnico de un profesional autorizado.
Quien solicita la autorizacin si le es denegada, o la minora afectada que se opone a la autorizacin si se concede, tiene
accin para que un juez deje sin efecto la decisin de la asamblea.
El juez debe evaluar si la mejora u obra nueva es de costo excesivo, contraria al reglamento o a la ley, y si afecta la
seguridad, solidez, salubridad, destino y aspecto arquitectnico exterior o interior del inmueble.
Si bien no se determina qu clase de mayora es la aplicable, se deduce que es la absoluta (mitad ms del total de
comuneros (salvo dispuesto mayora especial).
Las que requieren unanimidad: Se establece la unanimidad de los propietarios del consorcio, cuando esa obra - llevada a
cabo por el propietario o por el consorcio gravita o modifica sustancialmente la estructura del inmueble o cuando sin
dicho requisito, la obra es llevada a cabo por un propietario en su inters particular.
Tambin requiere unanimidad la mejora u obra nueva sobre cosas y partes comunes en inters particular que slo
beneficia a un propietario.

Mejora u obra hueva en inters particular: se refiere a la asuncin de gastos producidos como consecuencia de esa obra
en beneficio particular, que obliga al propietario a hacerse cargo de los gastos de modificacin del reglamento de
propiedad y su inscripcin en el registro de la propiedad inmueble
Reparaciones urgentes: declara que las reparaciones urgentes efectuadas por los propietarios ante la ausencia del
administrador y Consejo de Propietarios, sobre cosas y partes comunes, las efecta en carcter de gestor de negocios,
no requirindose el consentimiento del resto de los propietarios. Si el gasto resulta injustificado, el consorcio puede
negar el reintegro total o parcial y exigir, si corresponde, la restitucin de los bienes a su estado anterior, a costa del
propietario.
Grave deterioro o destruccin del edificio: en este caso, la asamblea por mayora que represente ms de la mitad del
valor, puede resolver su demolicin y venta del terreno y de los materiales, la reparacin o la reconstruccin.
Si resuelve la destruccin, la minora no puede ser obligada a contribuir.
Reglamento de propiedad horizontal
Se conforma por los co-propietarios (consorcistas), en instrumento pblico (escritura pub.) e Inscripcin en Registro.
Sus clusulas obligatorias son:
Rgimen de Asambleas y mayoras
Rgimen de Administracin
Rgimen de expensas
Designacin del Administrador
Facultades de los propietarios, etc.
Creacin del Consejo.
Rgimen de Mejoras
Sus partes sern:
Administrador
Consorsistas ( y sub-consorcistas, usufructuarios, poseedores, propietarios)
Consejo de Propietarios.
Modificacin del reglamento: Slo puede modificarse por resolucin de los propietaarios que en ningn caso puede ser
inferior al mnimo de dos tercios del total de votos del consorcio. Permite que el reglamento puede establecer otras
facultades al Consejo de Administracin, que se les aadan a las que ya expresa el artculo 2064.
Asambleas
Es la reunin de propietarios facultada para resolver. Se distinguen en ordinarias, en general es anual y en
extraordinarias, convocada normalmente por el acontecimiento de algo imprevisto.
Sus facultades segn el cdigo son:
Cuestiones que le son atribuidas especialmente por ley o por reglamento de PH.
Cuestiones atribuidas al administrador o al consejo de propietarios cuando le son sometida por cualquiera de
stos.
Cuestiones sobre la conformidad con el nombramiento y despido de personal del consorcio;
Cuestiones no contempladas como atribuciones del administrador o del consejo de propietarios, si lo hubiere.
Procedimiento:
Mediante convocatoria con transcripcin de orden del da (motivo de la asamblea), notificacin fehaciente de la
fecha y hora de la asamblea a los propietarios. Pueden ser tratados otros temas que no estuviesen
contemplados al menos que estuvieran todos los propietarios y aceptan discutirlo en forma unnime. La
asamblea puede auto convocarse y sern vlidas sus decisiones siempre que se apruebe por mayora de dos
tercios del total de propietarios. Son vlidas tambin las decisiones tomadas por voluntad unnime sin convocar
asamblea.

Qurum: totalidad de presentes necesarios para comenzar la asamblea.

Mayoras: totalidad de votos o por unidades necesarios para decidir sobre una cuestin especifica en la
asamblea (ejemplo, obras nuevas)
absoluta (ms de la mitad): necesario para decidir cuestiones en la asamblea. Los presentes pueden
comunicar por medio fehaciente a los ausentes sobre las decisiones adoptadas y se tendrn aprobadas a
los 15 das de notificados, excepto que stos se opongan con mayora suficiente. Tendrn un plazo de 30
das para promover accin judicial de nulidad de la asamblea.
Unanimidad
dos tercios
mayora suficiente sirve para oponerse a la decisin tomada en asamblea. Ya que no se especifica cul
sera esa mayora o como se conformara. Entendemos, pues, que la consulta surte efecto cuando no se
han alcanzado las mayoras suficientes o especiales que estipulen los reglamentos para adoptar
decisiones cuando se trate de temas excluidos del principio general, que es el de la mayora absoluta,
ahora regulada con la doble exigencia de nmero y proporciones.
Actas: Es obligatorio llevar un Libro de Actas de Asamblea y un Libro de Registro de firmas de los propietarios.
Debe labrarse acta de casa asamblea en el libro respectivo, en el que los presentes deben firmar como constancia de
asistencia y cuyas firmas sern cotejadas por el administrador.
El encargado de confeccionar las actas ser un secretario de actas elegido por los propietarios. Contendrn un resumen
de lo deliberado y la trascripcin de las decisiones adoptadas o propuestas. La firmarn el presidente de la asamblea y
dos propietarios. Se dejar constancia tambin de las comunicaciones enviadas a los ausentes, las oposiciones y
eventuales conformidades.
Asamblea judicial: Si el administrador o el consejo de propietarios no convocan a la asamblea, los propietarios que
representan el diez por ciento del total pueden pedir al juez la convocatoria de asamblea judicial.
El juez fijar asamblea judicial a la que convocar a los propietarios.
Puede resolverse con mayora simple de los presentes (mayora relativa)
En su defecto, decide el juez en forma sumarsima.
Asimismo, el juez puede disponer medidas cautelares para regularizar la situacin del consorcio.
Consejo de propietarios: Es uno de los rganos de la persona jurdica consorcio. Se trata de un rgano consultivo y de
control. Es designado por la asamblea mediante qurum y mayora absoluta. No sustituye al administrador, sino que lo
supervisa. En ocasiones debe autorizarlo para lo que seran actos complejos (despido de personal, disponer del fondo de
reserva, por ejemplo). Debe ser conformado por propietarios.
Se caracteriza por ser:
1) Un rgano colegiado. Este carcter, determina su funcionamiento. El mismo deber ajustarse a las previsiones que a
ese respecto contenga el reglamento de copropiedad. Sus decisiones se adoptarn, previa deliberacin, por las mayoras
que dicha norma convencional establezca.
2) Tiene carcter permanente.
3) Tiene origen en la ley y debe regularse en el reglamento de copropiedad y administracin.
4) Sus miembros deben ser consorcistas y mantienen los derechos y prerrogativas de tales, no pudiendo
individualmente peticionar ni invocar actuar como consejo.
5) La funcin de los integrantes del consejo de administracin es gratuita.
Atribuciones:
Convocar a la asamblea y redactar orden del da si por cualquier causa el administrador omite hacerlo;
Controlar los aspectos financieros y econmicos del consorcio;
Autorizar al administrador para disponer del fondo de reserva, ante gastos imprevistos y mayores que los
ordinarios;
Ejercer la administracin del consorcio en caso de vacancia o ausencia del administrador y convocar a la
asamblea si el cargo est vacante dentro de los treinta das de producida la vacancia.
El Reglamento debe fijar sus facultades, de modo que adems de lo previsto por la norma puede tener otras
atribuciones.

Administrador: Es el representante legal del consorcio con el carcter de mandatario. Puede serlo un propietario o un
tercero, persona humana o jurdica.
El primer administrador est designado en el Reglamento. Cesa de sus funciones si no es ratificado por la primera
asamblea (realizada dentro de los 90 das de cumplidos dos aos del otorgamiento del Reglamento en cuando se
encuentren ocupados el cincuenta por ciento de las unidades funcionales). Los dems son asignados y tambin
removidos por la asamblea sin que ello importe una reforma al Reglamento. Pueden ser removidos sin expresin de
cauda.
Derechos y obligaciones: son impuestos por la ley, el reglamento y la asamblea de propietarios. Dice el Cdigo que en
especial debe (no es taxativo):
Convocar asamblea y redactar orden del da;
Ejecutar las decisiones de la asamblea;
Atender a la conservacin de las cosas y partes comunes y a su seguridad, como as tambin las verificaciones
impuestas por reglamentaciones locales;
Practicar la cuenta de expensas y recaudar los fondos necesarios para satisfacerlas. Para disponer de los fondos
de reserva total o parcialmente necesita autorizacin del consejo de propietarios.
Rendir cuenta documentada dentro de los sesenta das de la fecha de cierre del ejercicio financiero;
Nombrar y despedir al personal del consorcio, con acuerdo de la asamblea;
Cumplir con las obligaciones derivadas de la legislacin laboral, previsional y tributaria;
Mantener asegurado el inmueble con un seguro integral del consorcio;
Llevar en forma legal todos los registros y libros que exige la reglamentacin local;
En caso de renuncia o remocin, entregar en el plazo de 15 das hbiles al consejo de propietarios los activos
existentes, libros y documentos del consorcio y de las sucesivas administraciones;
Notificar a los propietarios la existencia de reclamos administrativos o judiciales que afecten al consorcio en un
plazo no mayor a cuarenta y ocho horas hbiles;
A pedido de parte, expedir dentro del plazo de tres das hbiles el certificado de deudas y de crditos del
consorcio;
Representar al consorcio en todas las gestiones administrativas y judiciales.