TRANSFERENCIA DE LA PROPIEDAD INMUEBLE EN EL CODIGO CIVIL PERUANO

En nuestro Derecho Civil Patrimonial, cuando se trata de la transferencia de la propiedad inmobiliaria, es

de aplicacin el artculo 949 del Cdigo Civil, segn el cual la sola obligacin de enajenar un inmueble
determinado hace al acreedor propietario de l, salvo disposicin legal diferente o pacto en contrario. Ello
en concordancia, con el articulo 923 del mismo Cdigo sustantivo que define al derecho de
propiedad como elpoder jurdico que permite usar, disfrutar, disponer y reivindicar un bien; debiendo
ejercerse en armona con el inters social y dentro de los lmites de la ley.
El artculo 1529 del Cdigo Civil expresa que por la compraventa el vendedor se obliga a transferir la
propiedad de un bien al comprador y ste a pagar su precio en dinero. De acuerdo a esta definicin, la
compraventa presenta, entre otras, dos caractersticas que cabe resaltar en relacin con el tema que nos
ocupa: es un contrato obligacional en el que la traslacin de dominio es una consecuencia del
perfeccionamiento del contrato; y, es consensual, requiriendo solamente el consentimiento de las partes,
existiendo libertad de forma.
En consecuencia, por aplicacin de los artculos 1529 y 949 del Cdigo Civil, la transferencia de
inmuebles por compraventa resulta siendo de carcter consensual; habindose adoptado
la teora espiritualista de procedencia francesa; siendo suficiente que entre vendedor y comprador exista
un acuerdo respecto a los elementos esenciales de la compraventa, para que este ltimo se convierta en
propietario del bien inmueble, no requiriendo de formalidad alguna.
Debido a ello la transferencia de la propiedad se produce en un solo momento: nicamente con el ttulo
-la sola obligacin de dar un inmueble determinado hace al acreedor propietario de l-; no existiendo
como en otras legislaciones dos momentos (titulo y modo). Por tanto, la inscripcin registral en
el Registro de la Propiedad Inmueble, no es obligatoria, siendo declarativa ms no constitutiva
de derechos (excepto en el caso de la hipoteca en el que la inscripcin s es constitutiva).
En este sentido la. Casacin Nro. 415-99 (publicada en el Diario Oficial "El Peruano" el 01-09-1999; Pg.
3409) expresa que la inscripcin registral puede tener naturaleza declarativa o constitutiva; y que
las inscripciones declarativas son las que no perfeccionan o modifican el acto jurdico materia de
inscripcin, pues lo nico que hacen es reconocer una situacin de derecho preexistente: siendo distinto
el caso de la inscripcin constitutiva y obligatoria, propia de los sistemas suizo, alemn y griego, pues en
ellos, con la inscripcin registral recin se perfecciona la transferencia de propiedad.
Jack Bigio Chrem en relacin con el artculo 949 del Cdigo Civil opina que el contrato de compraventa de un inmueble es al mismo tiempo el ttulo de adquisicin (que crea obligaciones de dar) y el
modo de la adquisicin (que perfecciona la adquisicin del comprador); por lo que titulo y modo
coinciden, en trminos generales. En tanto que Mario Castillo Freyre y Felipe Osterling Parodi consideran
que si bien es cierto que el ttulo est representado por el contrato de compraventa celebrado, no ser el
mismo contrato que transfiera la propiedad del bien inmueble, sino la obligacin objeto del mismo, cuya
ejecucin es inevitable -por mandato de ley-, siempre y cuando estemos en presencia de un bien de
propiedad del vendedor, cierto y presente, y no exista disposicin legal diferente ni pacto contrario.

"Nuestro ordenamiento legal establece que la transferencia de propiedad es consensual, de forma, que
la inscripcin registral no es requisito constitutivo de tal caso, tal y como refiere el artculo novecientos

cuarenta y nueve del Cdigo Civil, en este sentido el doctor Max Arias Schereiber Pezet dice que la
inscripcin registral no asume ms valor que el de un simple aviso que protege a los terceros que no han
intervenido en el acto, pero no lleva en si misma una verdadera sustantividad".

DERECHOS REALES Y DERECHOS OBLIGACIONALES

Los derechos patrimoniales se distinguen en dos grupos derechos reales y
derechos de obligacin (crdito) es necesario indicar algunas ideas que nos
ayudaran a diferenciar estos derechos patrimoniales; los glosadores dividieron
en ius in rem y el ius in personam, basndose en la oposicin que haba
formulado el Derecho romano entre el actio in rem y el actio in personam es
que se distingue entre derechos reales y derechos de obligacin.
En los derechos reales, el objeto del derecho lo constituyen los bienes y las
cosas, mientras que en los derechos de obligacin el objeto del derecho lo
constituyen las prestaciones ajenas en cuanto puedan proporcionar una cierta
utilidad al acreedor. Igualmente, los derechos reales giran alrededor del
derecho
de propiedad y sus desmembraciones, y la relacin es entre el sujeto al que
corresponde el derecho y el bien objeto de el, mientras que en los derechos de
obligaciones la relacin es de persona a persona, entre sujeto activo o
acreedor, y sujeto pasivo, o deudor; por lo tanto, la relacin con las cosas es
siempre
indirecta a trastes de las personas comprendidas en la prestacin, son
derechos de naturaleza transitoria, pues la facultad correspondiente a ella se
agota al hacerse efectiva, mientras que las facultades correspondientes a un
deber jurdico distinto al obligacional no se agota por su uso normal.
Las consecuencias que se derivan de los derechos reales y de los derechos de
obligacin son tambin distintas. As, la perdida de la cosa en los derechos de
propiedad importa la extincin del derecho, lo cual no sucede en todos los
casos cuando se trata de los derechos de obligacin, por cuanto ellos subsisten
trasformndose en la indemnizacin de daos y perjuicios. El derecho real
tiene entre sus atributos la persecucin (rei persecutoria) mientras el de las
obligaciones no. de otro lado, el derecho obligacional puede consistir en un dar,
hacer o no hacer, y el derecho real da nacimiento a una obligacin de no hacer
(de losdems) de carcter universal.
De all que a los primeros se les llama absolutos, y a los segundos relativos .

Finalmente, debe destacarse que los derechos reales son oponibles a

todos
(erga omnes) y los derechos de obligacin se caracterizan justamente por
lo
contrario, ya que son oponibles nicamente a un sujeto determinado,
especifico.

3. LA TEORA DEL TITULO Y MODO.No se puede dejar de hablar de derechos reales ni mucho menos de
Transmisin de propiedad Inmueble en nuestra legislacin sin dejar de
mencionar y explicar la importancia de la teora del titulo y el modo motivo por
lo cual es necesario conocer la definicin de titulo y modo, los cuales son
legados del derecho romano y son numerosos sistemas jurdicos y legislaciones
que adoptaron la mencionada teora. Recalcamos que estos conceptos sern
mencionados desde diversas concepciones de autores doctrinales nacionales y
extranjeros durante la extensin del presente trabajo.