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Abordagem conceptual do IMT e suas isenes

(especial nfase sobre os artigos 7. e 8. do CIMT)*
Por Carlos Silva Antnio

Apesar da reforma da tributao do patrimnio ter criado um novo enquadramento

jurdico no que diz respeito ao IMT, subsistem reas em que o imposto falha na sua
funo em promover a eficincia do sistema tributrio. Por exemplo, o IMT mostra-se como um imposto que incide, ainda que disfarado, sobre outro imposto e, em
certos casos, parece haver um prejuzo da actividade econmica em troca de uma
segurana a nvel de evaso fiscal.
Os impostos so o que temos de pagar por uma sociedade civilizada.
Juz Oliver Wendell Holmes

Imposto Municipal sobre as

Transmisses Onerosas de
Carlos Silva Antnio
Imveis (IMT) foi aprovado
TOC n. 62 563
pelo Decreto-Lei n. 287/2003, de
12 de Novembro, e veio suceder ao
Cdigo da Sisa e do Imposto sobre Sucesses e
Doaes no que respeita ao imposto dinmico
sobre o patrimnio, recaindo a sua incidncia
objectiva sobre a tributao na transmisso a
ttulo oneroso do direito de propriedade sobre
imveis.
A criao deste imposto deveu-se Reforma da
Tributao do Patrimnio (1) levada a cabo pelo
poder executivo de ento, com base na Lei de Autorizao Legislativa n. 26/2003, de 30 de Julho.
Esta reforma teve como grandes objectivos tornar
o regime de tributao do patrimnio mais justo,
reduzir as taxas de incidncia dos factos tributrios, reforar do poder tributrio dos municpios
e minimizar a fraude e evaso fiscais.

A incidncia do imposto
Porm, e com as metas da reforma em mente,
o legislador introduziu no Cdigo do IMT um
conjunto de inovaes que no o reduzem a um
mero imposto sobre a transmisso do patrimnio
imobilirio (2), tal como o seu antecessor.
Assim, de acordo com o texto legal, o IMT
incide sobre as transmisses, a ttulo oneroso,
do direito de propriedade ou de figuras parcelares desse direito, sobre bens imveis situados

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no territrio nacional, bem como, segundo os

nmeros 2 e 3 do artigo 2. do CIMT, sobre um
conjunto de factos tributrios que nada esto relacionados com a transmisso de bens imveis.
So eles:
a) As promessas de aquisio e de alienao, logo
que verificada a tradio para o promitente adquirente, ou quando este esteja usufruindo os bens (...);
b) O arrendamento com a clusula de que os
bens arrendados se tornam propriedade do arrendatrio depois de satisfeitas todas as rendas
acordadas;
c) Os arrendamentos ou subarrendamentos a
longo prazo, considerando-se como tais os que
devam durar mais de 30 anos (...) por acordo
expresso dos interessados, e ainda que seja diferente o senhorio, a renda ou outras clusulas
contratuais;
d) A aquisio de partes sociais ou de quotas nas
sociedades em nome colectivo, em comandita
simples ou por quotas, quando tais sociedades
possuam bens imveis, e quando por aquela
aquisio, (...), algum dos scios fique a dispor
de, pelo menos, 75 por cento do capital social,
ou o nmero de scios se reduza a dois, sendo
marido e mulher, casados no regime de comunho geral de bens ou de adquiridos;
e) Celebrao de contrato-promessa de aquisio e alienao de bens imveis em que seja
clausulado no contrato ou posteriormente que o
promitente adquirente pode ceder a sua posio
contratual a terceiro;
f) Cesso da posio contratual no exerccio do
direito conferido por contrato-promessa referido
na alnea anterior;
g) Outorga de procurao que confira poderes
de alienao de bem imvel ou de partes sociais

(...) em que (...) o representado deixe de poder

revogar a procurao;
h) Outorga de instrumento com substabelecimento de procurao com os poderes e efeitos
previstos na alnea anterior;
i) Cedncia de posio contratual ou ajuste de
revenda, por parte do promitente adquirente
num contrato-promessa de aquisio e alienao, vindo o contrato definitivo a ser celebrado entre o primitivo promitente alienante e o
terceiro.
Da enumerao supra nota-se que o legislador
optou por tributar vrias operaes jurdicas
tal como se se tratassem de transmisses onerosas de imveis; operaes essas dissociadas
da prtica de venda de imveis ou at sobre o
patrimnio dos sujeitos passivos, mas directamente relacionadas com actividades geradoras
de rendimentos.
Ora, o cdigo, ao ficcionar estas operaes como
transmisso de bens imveis, alarga o mbito de
incidncia do imposto de tal forma que o IMT
passa a tributar factos tributrios que mereceriam
ser tributados em sede de imposto do rendimento e no em sede de imposto do patrimnio.

O efeito distoror do IMT

loss da tributao e resume o montante perdido

pela tributao derivado do facto da reduo da
actividade empresarial, em que a procura no
encontra a oferta num volume ptimo devido
existncia do imposto.
Para alm do clssico efeito de excess burden,
o IMT muito criticado pela carcter no neutral que assume com a combinao do Imposto
sobre o Valor Acrescentado (IVA). Esta noo
advm do facto de a actividade imobiliria em
Portugal estar sujeita a um regime de iseno
incompleta do IVA. Isto significa que no permitido ao sujeito passivo promotor/construtor
do imvel a deduo do IVA pago nas fases do
processo produtivo, uma vez que no mbito da
sua actividade a venda de bens imveis est
isenta de IVA (3). Logo, o IVA pago a jusante
um custo real para o promotor/construtor que
no consegue liquidar na sua venda. Face a este
custo, este v-se obrigado naturalmente a repercutir o IVA suportado junto do consumidor
final atravs do inflacionamento do preo final
do bem.
Ora, no momento em que o IMT incide no
preo final do bem, gera-se um efeito cumulativo de tributao de imposto sobre imposto, uma vez que, em termos prticos, o consumidor final paga nesse momento o valor
de escritura do bem, que inclui um imposto
escondido sobre o consumo (o IVA) e um
imposto ad valorem sobre a aquisio de patrimnio (o IMT). De seguida, apresenta-se
uma figura que pretende demonstrar a presente situao.

A existncia de um imposto na actividade econmica cria sempre distores a nvel de bem-estar econmico para os seus agentes e o IMT
no foge regra. Ao tributar uma transaco, o
imposto cria um encargo adicional para o adquirente que faz com que este reduza a sua propenso de comprar determinado bem.

A = Preo recebido pelo vendedor
B = Imposto
Assim, este efeito distoror (ou excess burIVA
Margem
Custo de construo
den of taxation) repreda construo
do construtor
senta o custo da tributao que engloba os
IMT
seguintes dois efeitos:
(A taxa%)
por um lado, o encarecimento do produto
e, por outro, a reduo
Valor de escritura
da propenso da compra. De forma simplista temos que o preo
C = A + B = Preo pago pelo adquirente
que o comprador paga
aumentado e o preo que o vendedor recebe diminui, contribuindo
H muito que certos especialistas em matria fispara reduo de volume de negcio que se vecal defendem a eliminao de um imposto sobre
rifica pela existncia do imposto. Este efeito da
transaces de imveis e a adopo do IVA como
aplicao do imposto chamado de deadweight
substituto. A eliminao do IMT por uma aplicao

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do IVA conduziria inexoravelmente a uma maior

justia tributria uma vez que permitiria ao promotor liquidar e deduzir IVA. Em termos prticos, assistir-se-ia, do ponto de vista do comprador final, a
um decrscimo do preo dos imveis por anulao
da parcela IVA na construo na figura anterior.
Esta uma soluo muito desejada pelos consumidores, mas pouco apetecvel para o Estado uma
vez que perderia o IVA suportado e no dedutvel,
bem como o excedente gerado da aplicao de um
IMT sobre um valor de escritura mais elevado.
Em suma, este efeito cumulativo deveras penalizador para o mercado imobilirio na medida em que gera um inflacionamento do preos
conduzindo inevitavelmente a uma especulao
imobiliria; no baseada na valorizao efectiva
dos imveis mas alicerada pela lgica reditcia
por parte do Estado.

Das isenes em sede de IMT

As isenes do imposto esto contempladas no
captulo II do CIMT nos seus artigos 6., 7., 8.
e 9.. Apesar da sua denominao, as isenes
previstas nos artigos 7. e 8., luz de outra interpretao, podem no ser consideradas isenes
per se, mas delimitaes negativas de incidncia, como de seguida se explica.
Iseno pela aquisio de prdios para revenda
Mantendo o mesmo esprito da lei do Cdigo
da Sisa, o IMT preservou a iseno de imposto
para aquisio de bens imveis para revenda.
entendido como revenda a operao iniciada
com a aquisio de um bem imvel e a posterior
venda desse mesmo bem, sem que este tenha sofrido qualquer alterao de fundo.
Neste mbito, compreende-se que o agente econmico considera o bem imvel como uma mercadoria e que o transacciona tal como se de um
artigo comercial se tratasse. Esta noo implica
que o sujeito passivo no imprime qualquer modificao ou alterao ao estado do imvel, sendo o nico valor acrescentado criado o valor da
margem comercial do agente econmico.
Para beneficiar desta iseno contemplada pelo
artigo 7. do CIMT, necessrio preencher os seguintes requisitos (4):
a) apresentar a declarao prevista nos cdigos
de IRS e IRC que comprove que o objecto social
do sujeito passivo inclui a compra e venda de
imveis / revenda de imveis;

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A legislao transmite a mensagem

inequvoca que, como no possvel
tributar esses rendimentos de outra
forma, recorre a um imposto sobre
o patrimnio como substituto de um
efectivo imposto sobre o rendimento. Transparece desta situao um
claro atentado ao princpio da unicidade de imposto.
b) incluir no texto da escritura pblica de compra
e venda a indicao que os bens a transaccionar
tm o intuito de revenda;
c) contabilizar nos servios de contabilidade
a respectiva aquisio numa conta de existncias;
d) apresentar uma declarao emitida pelo servio de finanas indicando que o sujeito passivo desenvolve essa actividade de forma regular
(sendo que se considera que o sujeito passivo
exerce normal e habitualmente a actividade de
comprador de prdios para revenda quando adquire ou revende um imvel com esta finalidade
no ano anterior data de escritura). (5)
Aprofundando a noo intrnseca de iseno,
pode dizer-se que uma iseno exclui o sujeito
passivo do mbito da aplicao da norma. Porm, a iseno contemplada neste artigo poder ser entendida no como uma iseno per
se, nem como um benefcio fiscal. No uma
iseno no sentido estrito do termo uma vez que
pode no afastar a tributao de quem tem obrigao de suport-la (6), nem um benefcio fiscal
uma vez que no se reveste de um carcter de
interesse pblico extrafiscal.
Em termos conceptuais, o que a legislao vem
indicar que a compra de um bem com o intuito de o revender em seguida no dever ser
encarada como uma verdadeira aquisio, na
medida em que o actual comprador no ir ser
o futuro proprietrio (nem usufruturio) do bem
em questo. Segundo a opinio de Diogo Leite
de Campos (7), o legislador encara esta situao
como uma transparncia fiscal pelo que existe uma delimitao negativa da incidncia do
imposto nesta situao. Com efeito, quando um

sujeito passivo adquire um imvel com o intuito

de revend-lo, no dever ser tributado em sede
de imposto de patrimnio, mas sim em sede de
rendimento.
Em suma, o revendedor no dever pagar IMT no
momento da aquisio uma vez que o bem em
causa no se lhe destina. Ele comprou-o para o
vender e ser compensado aquando da sua venda
num curto espao de tempo.
Iseno pela aquisio de imveis por instituies de crdito O cdigo do IMT consagra
igualmente a iseno de imposto pela aquisio
de imveis por instituies de crdito desde que
derivem de actos de dao em cumprimento de
imveis resultantes de emprstimos realizados
ou fianas prestadas.
Podemos encontrar nesta iseno a mesma orientao contemplada na iseno pela aquisio de
prdios para revenda. Na verdade, o conceito de
que o destinatrio final/usufruturio do bem no
a instituio de crdito permanece, uma vez
que esta entidade apenas recebe o bem como
contrapartida da dvida que o seu cliente tem
para consigo. No existe por detrs desta operao uma inteno de adquirir o imvel; apenas
uma forma de liquidar a dvida existente. Ao receber o bem, a instituio financeira coloca-o no
mercado a fim de realizar o montante que a permita amortizar o crdito do seu cliente. De facto,
o negcio das instituies financeiras resume-se
intermediao financeira e no gesto de
imveis que lhes serviram de garantia. Assim, os
bens adquiridos em execuo de dvidas no so
considerados efectivamente uma aquisio, uma
vez que o destinatrio final no a instituio
de crdito. Mais uma vez, e pegando no termo

de Diogo Leite de Campos, estamos perante uma

situao de transparncia fiscal.
Todavia, nos anos da vigncia do cdigo do imposto, verificou-se alguns casos de utilizao
abusiva deste artigo que claramente desvirtuavam o esprito da lei. A administrao fiscal
comeou a aperceber-se de uma forma que as
instituies financeiras poderiam contornar a lei
nas suas aquisies de imveis: se, por ventura,
uma instituio de crdito tivesse interesse em
adquirir um imvel que detivesse como garantia
do crdito, e quisesse esquivar-se ao pagamento
do respectivo IMT, bastaria acordar com o titular
do imvel uma falta no pagamento deste. O proprietrio do imvel deveria, assim, no efectuar
o pagamento da dvida agendada e simplesmente o banco ficaria com o imvel em questo.
Para eliminar esta possibilidade de evaso fiscal, foi redigida uma alterao ao artigo 8. do
CIMT ao abrigo da Lei n. 53-A/2006, de 29 de
Dezembro (Oramento do Estado para 2007).
Como consequncia, esta iseno fica limitada
nos seguintes termos:
a) Nas aquisies de prdios urbanos ou de fraces autnomas destes exclusivamente destinados a habitao, que derivem de actos de dao
em cumprimento;
b) Nas aquisies de prdios ou de fraces autnomas destes no abrangidos no nmero anterior, que derivem de actos de dao em cumprimento, desde que tenha decorrido mais de
um ano entre a primeira falta de pagamento e o
recurso dao em cumprimento e no existam
relaes especiais entre credor e devedor, nos
termos do n. 4 do artigo 58. do CIRC.
Com esta redaco, o legislador pretendeu encurtar o mbito da iseno de forma a manter a
ideia de que a iseno para este tipo de instituies devido especificidade do seu negcio e
no permitir utilizaes abusivas por partes dos
agentes econmicos.

Da caducidade das isenes

Embora as isenes em questo estejam previstas
no CIMT, estas encontram-se delimitadas temporalmente quando os bens no so alienados
pelos sujeitos passivos (nmeros 5 e 6 do artigo
11. do CIMT).
Assim, o exerccio do direito da iseno para
aquisio de imveis por instituies de crdito
termina no prazo de cinco anos a contar da data
de aquisio se os referidos imveis no forem
alienados at essa data.

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Por seu lado, o benefcio da iseno para a aquisio de prdios de revenda extingue-se quando, no
prazo de trs anos, o imvel no tenha sido alienado, ou lhe tenha sido dado um destino diferente (8),
ou ainda tenha sido alienado mas o adquirente
tambm ele tenha inteno de o revender.
No obstante, os limites da caducidade podem
restringir o esprito da lei, pelo que, face s suas
caractersticas, conveniente ento investigar
cada caso em detalhe.
A questo temporal compreensvel que o legislador tenha colocado no texto legal um limite
temporal de benefcio da iseno de forma a no
permitir uma situao sem controlo, bem como
delimitar o planeamento fiscal dos contribuintes.
Todavia, surge efectivamente a dvida se o prazo
legalmente estabelecido suficiente para a normal actividade dos agentes econmicos. Isto ,
ser que cinco ou trs anos, respectivamente, um
prazo cabal para legitimar a actividade de compra e revenda de bens imobilirios? Sero estas
datas-limite conducentes de uma boa prtica de
negcios destes adquirentes de imveis?
Muitos alegam que, devido s vicissitudes do
mercado imobilirio e presente conjuntura, o
prazo manifestamente reduzido para beneficiar
da iseno do imposto. Ora, podem existir situaes em que, devido a inmeros factores, seja
impossvel vender determinado imvel dentro
do prazo limite imposto pela legislao.
Quando ocorre o caso de um imvel no ser
vendido dentro do horizonte temporal estipulado, a lei assume que o imvel no se reveste com
a mesma qualidade de ento, e que este j no
merece o benefcio de iseno, pelo que, nesse
momento, a incidncia do imposto passa a abarcar a referida aquisio. Um vez que a lei no
isenta o comprador do IMT, esta cria um custo
adicional no contribuinte, desvirtuando a lgica
do imposto.
A questo da revenda A lei estipula igualmente
que, para beneficiar da iseno do IMT, necessrio que o imvel a adquirir para futura revenda
no tenha sido igualmente comprado anteriormente com o mesmo intuito, o de revenda.
Esta delimitao surge para anular as evases fiscais e evitar transaces faltosas em que os imveis passam de activo em activo de empresas do
mesmo grupo (ou entre empresas com relaes
especiais entre si), de forma a ajustarem balanos e afastarem-se da liquidao do imposto.

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A justificao dada totalmente legtima do

ponto de vista do Estado zelador do cumprimento das responsabilidades fiscais. Porm,
uma questo nuclear emerge. E o caso do investidor honesto que revende o imvel a outro investidor que tem igualmente em mente a
revenda do imvel? Este investidor adquirente
prejudicado devido preocupao do legislador em controlar a evaso fiscal, tendo este
criado um mecanismo que prejudica o normal
funcionamento do mercado de agentes econmicos cumpridores.
Nestes casos, o legislador no conseguindo
controlar as aquisies de revenda sobre revenda, anula a possibilidade de iseno numa
actividade econmica que depende e assenta
sobre a lgica de transparncia fiscal documentada numa seco anterior. Este um dos
casos que o esforo na limitao da atribuio
de isenes pode, em alguns casos, prejudicar
a actividade de vrios contribuintes no mercado imobilirio.
A questo da data da liquidao Neste ponto coloca-se a questo de saber se a liquidao
de IMT, aquando da caducidade da iseno,
reportada ao momento em que o imvel adquirido ou, por sua vez, referente ao momento
aps a caducidade da iseno pelo imvel no
ter sido alienado no final do prazo legal estabelecido.
Sobre este assunto Diogo Leite de Campos (9)
defende que o imposto deve ser liquidado pela
taxa vigente no momento da liquidao, sendo o
momento da liquidao a data em que se opera a
caducidade da iseno. Logo, para o autor que
nessa data ocorre o facto tributrio de alterao
condio de imvel.
A posio daquele especialista realmente a que
apresenta maior unanimidade no meio jurdico,
uma vez que determina que o momento da caducidade que o legislador entende que o adquirente j no tem intenes de alienar o imvel
e o integra na sua esfera patrimonial. Assim, o
contribuinte passa a ser adquirente de facto do
imvel, isto , passa a ser seu proprietrio. nesse momento que o legislador entende que nasce
o facto tributrio. Esta posio alicerada pelos
nmeros 1 e 2 do artigo 18. do CIMT que revela
que o imposto ser liquidado pelas taxas em vigor ao tempo da ocorrncia do facto tributrio e
que se ocorrer a caducidade da iseno, a taxa

e o valor a considerar na liquidao sero os vigentes data de liquidao.

Por outro lado, ao no alienar o imvel, o adquirente est a coloc-lo no imobilizado e com
isso a declarar que tem efectivamente capacidade contributiva para o adquirir. Pegando
no caso do revendedor de imveis, aquando de
uma aquisio para revenda, ele no demonstra
capacidade contributiva para adquirir o imvel.
Apenas mostra que detm capacidade financeira
para suportar a compra com vista venda; mas
no a sua deteno. No momento em que no
vende o referido prdio, apresenta-se junto do
fisco a declarar a sua capacidade contributiva,
pelo que nesse momento que a liquidao do
imposto opera.

Concluso
Em primeiro lugar, o IMT inova ao abarcar na sua
incidncia novos factos tributrios. Contudo, esses
factos tributrios no dizem respeito a operaes
de cariz imobilirio, mas encontram-se relacionados com actividades geradoras de rendimento. A
legislao transmite a mensagem inequvoca que,
como no possvel tributar esses rendimentos de
outra forma, recorre a um imposto sobre o patrimnio como substituto de um efectivo imposto sobre
o rendimento. Transparece desta situao um claro
atentado ao princpio da unicidade de imposto.
Para alm desta instrumentalizao do IMT, ainda continua a subsistir um imposto que no toma
em linha de conta o IVA inerente ao processo
produtivo da construo/promoo de um imvel. Como analisado, o IMT mostra-se como um
imposto que incide, ainda que disfarado, sobre
outro imposto. Ainda no foi com esta reforma

que se enveredou por um caminho de uma eliminao de um imposto sobre transaces imobilirias, e a aplicao de um imposto do consumo sobre esses mesmos bens.
No que diz respeito s isenes referenciadas
nos artigos 7. e 8. do CIMT, este ponto assenta
essencialmente na percepo de que estas foram contempladas pelo legislador uma vez que
este entende que os imveis podem deter uma
qualidade mercantil. Estas isenes na aquisio
reflectem um negcio intermdio em que o adquirente no vai ser o consumidor final do bem,
pelo que existe uma justificao jurdica para a
sua iseno em alguns tipos de aquisio.
Por ltimo, embora se justifique a iseno nos
moldes apresentados, o legislador restringe
a iseno com vrias limitaes. Pode ento
questionar-se se essas limitaes restringem ou
no a actividade econmica dos contribuintes.
De facto, como apresentado, em certos casos
parece haver um prejuzo da actividade econmica em troca de uma segurana a nvel de
evaso fiscal.
Em suma, embora a reforma da tributao do patrimnio tivesse criado um novo enquadramento
jurdico no que diz respeito ao IMT, parece que
ainda subsistem reas em que o imposto falha na
sua funo em promover a eficincia do sistema
tributrio.
(Texto recebido pela CTOC em Julho de 2008)
Bibliografia
Disponvel para consulta no site da CTOC (www.ctoc.pt).

(*) A presente dissertao foi orientada pelo Mestre Carlos Baptista Lobo e apresentada como trabalho final do curso de ps-graduao avanada em Finanas do I.D.E.F.F. / F.D.L.
(1) A Reforma da Tributao do Patrimnio teve como objecto a reformulao dos impostos dinmicos e estticos sobre o patrimnio,
bem como de alteraes pontuais do Cdigo do Imposto de Selo.
(2) O conceito de patrimnio que utilizado ao longo deste trabalho reflecte um conceito material de um bem imvel ou prdio
tal como descrito no Cdigo do Imposto Municipal sobre os Imveis. Para um resumo dos conceitos doutrinrios de patrimnio vide
Nuno S Gomes (2005 p18).
(3) Vide nmero 31 do artigo 9. do CIVA.
(4) O preenchimento dos requisitos a forma que o legislador encontrou para fazer com que o comprador leve a exprimir a real inteno de revender os imveis adquiridos.
(5) Este ltimo requisito no obrigatrio, pelo que a no apresentao da referida declarao faz com que haja a liquidao do imposto antes da outorga da escritura.
(6) Para um estudo mais aprofundado vide captulo Da Caducidade das Isenes.
(7) Vide Diogo Leite de Campos (2003).
(8) Essencialmente, a lei determina que a iseno caduca no momento em que os imveis tenham outra finalidade sem ser a da revenda. Neste caso, os imveis deixam de ser contabilizados numa conta de existncias, passando a figurar no imobilizado no sistema
contabilstico.
(9) Vide Diogo Leite de Campos (2003).

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