EL CONTRATO DE PROMESA

1. Razones de su existencia
El contrato de promesa tiene necesariamente una causa y
esta puede encontrarse en circunstancias de hecho
(materiales) o d derecho (jurdicas)
El contrato de promesa en cualquier situacin en la que
tengan imposibilidad para una determinada contratacin
presente, pero si desean efectuarla obligatoriamente en el
futuro.
La promesa de contrato tiene funciones econmicas pero
sobre todo jurdicas importantes para los contratantes y para
la sociedad.
2. Antecedentes
a) Derecho Romano: pacto de contrahendo era admitido
como promesa de celebrar contrato pero con carcter de
pacto nudo (sin efectos jurdicos obligatorios).
b) Edad Media: con la caracterstica d q su eficacia era
limitada n l sentido d q el incumplimiento dl obligado no
permita la celebracin coactiva dl contrato prometido, sino
nicamente el resarcimiento d los daos y perjuicios q se
hubieren causado.
c) Actualidad: el contrato de promesa en el sentido d q su
cumplimiento es obligatorio y en caso de negativa
injustificada a celebrar el contrato definitivo, lo otorga el juez
en rebelda del obligado.
d) Cdigo Civil 1877: no regul la promesa unilateral, sino
nicamente la bilateral.
e) Cdigo Vigente: articulo 1674 le da coercibilidad
plena tanto a la promesa unilateral u opcin, como a la
bilateral.
3. Concepto

El contrato de promesa es el acuerdo de voluntades x l q las

partes se obligan a celebrar, dentro dl plazo q al efecto
convengan o el q seale la ley, un contrato determinado, licito
y posible.
La obligacin de celebrar el contrato futuro es reciproca, sern
a la vez promitentes (q prometen u ofrecen) y promisorios (a
quienes se promete u ofrece) y la promesa tendr carcter
bilateral.
Solo una d las partes se obliga y la otra nicamente tiene el
derecho d exigir, pero no la obligacin de celebrar el contrato
futuro, la primera obligada (prominente) y la segunda la
exenta d obligacin (promisoria)
4. Elementos
a) Subjetivo o personal:
Partes q contratan: x un lado promitente o
promete el otorgamiento d determinado contrato
cierto. El promisorio o persona a cuyo favor se
celebracin del contrato definitivo.
Ambos
capaces.

persona q
n un plazo
promete la
civilmente

Incapaces. Fueren personas carentes d capacidad,

celebrarn el contrato sus respectivos representantes legales.
Es legalmente necesario obtener previa autorizacin judicial,
dicho requisito no es exigible para la celebracin dl contrato d
promesa, sino pa la celebracin dl contrato prometido.
b) Objeto real:
El objeto dl contrato de promesa es la celebracin n l futuro d
un contrato definitivo.
Este debe ser lcito y posible,
compatible con la ley, la moral y las buenas costumbres.
Imposibilidad: todo aquello q por ser d naturaleza personal,
patrimonio inalienable, no material d las personas puede ser
objeto de determinados negocios jurdicos pero jams objeto d
1 contrato.

Identificacin: l contrato definitivo q las partes se obligan a

celebrar
debe
quedar
claramente
identificado
y
adecuadamente descrito en la promesa. Art. 1677 debe
contener las condiciones en las q ha de realizarse lo
convenido.
Contratos gratuitos: hay algunos en los q no podra exigirse su
otorgamiento. Los contratos q, x su absoluta gratuidad,
constituyen liberalidades o convenios generosos.
Si el
consentimiento del donatario no es menos cierto q de hecho
cuando una persona quiere hacer a otra una liberalidad hay
casi siempre entre ellas un acuerdo preliminar, una
convencin por la q el donante se compromete con el
donatario.
El precontrato alcanza hasta donde llega el concepto del
contrato.
c) Elemento Formal: la promesa de contrato debe otorgarse
en la forma exigida por la ley para el contrato q se promete
celebrar.
Aceptacin: la aceptacin del optante debe ser expresa.
Celebracin mediante mandatario: solo podr el mandatario
celebrar contratos de promesa si esta expresamente
facultado, por el mandante.
5. Caracteres
a) consensual se perfecciona con el solo consentimiento de
las partes, no es necesario entregar ninguna cosa.
b) Principal subsiste por si mismo, entidad propia,
independiente d cualquier otro contrato. Crea el compromiso
obligatorio d la celebracin dl contrato definitivo.
El contrato de opcin (promesa unilateral) si puede ser
accesorio, cuando se celebra como pacto dependiente de otro
contrato, artculo 1677 la opcin puede ser contrato
independiente o celebrarse como pacto accesorio de otro.

c) Gratuito es para las dos partes siendo la celebracin del

contrato el nico objeto del contrato de promesa, en el mismo
no hay provecho ni detrimento econmico para ninguno de los
contratantes. Las ganancias o prdidas ocurrirn en l contrato
definitivo.
d) Formal su validez formalidades q la ley establece.
Artculo 1680 cuando la promesa se refiera a la enajenacin
de bienes inmuebles o derechos reales sobre los mismos, el
contrato debe inscribirse en el Registro de la Propiedad. La
inscripcin registral de muebles como inmuebles impide la
enajenacin del bien correspondiente mientras est vigente el
plazo de la promesa, evitar que mediante la enajenacin a
tercero pueda evitar el cumplimiento d lo prometido.
e) No tiene carcter intuita personae la promesa
unilateral (opcin) artculo 1678 la aceptacin del optante
debe ser expresa y no puede ceder a otro su derecho de
opcin, si no estuviere expresamente facultado por el
promitente.
6. Naturaleza Jurdica
a) Premisa: la promesa unilateral como
constituye en s misma un verdadero contrato.

la

bilateral

b) Discusin: artculo 1589 cdigo napolen la promesa de

venta equivale a venta, cuando hay consentimiento sobre la
cosa y sobre el precio.
c) Diferencias: Contrato de Promesa una prestacin de hacer
celebrar un determinado contrato en un plazo cierto, Contrato
Definitivo produce el nacimiento d prestaciones de dar, hacer
o no hacer, segn sea su naturaleza. El Contrato de Promesa
prepara la celebracin del contrato definitivo y crea la
obligacin de otorgarlo. Relacin inescindible diferentes tanto
en su contenido como en su finalidad y efectos y x lo mismo
son independientes uno del otro.
d) Derecho guatemalteco CC 1877 se hizo la distincin
entre el contrato preliminar (promesa de vender) y el contrato
definitivo (venta), la primera (promesa) no transfiere el

dominio, ni el riesgo, ni el provecho al comprado, esta

transferencia es efecto jurdico de la segunda (venta).
De la promesa la accin de exigir su cumplimiento, q se
celebre y efecte el contrato q se prometi hacer.
7. Diferencia con otras instituciones
A) Oferta de contrato - a) la promesa de contrato, su
propsito, celebracin posterior de un contrato definitivo. La
oferta de contrato es solo la primera fase d un contrato
definitivo cuya celebracin ha propuesto una persona a otra.
b) El obligado n l contrato de promesa no cumple
voluntariamente cn celebrar el contrato definitivo, se le
conmina judicialmente a otorgarlo y en caso de rebelda, lo
otorga el juez.
La oferta de contrato la retira
injustificadamente o por su culpa se torna imposible de
cumplir, queda obligado al resarcimiento de los daos o
perjuicios q hubiere causado, pero no se le puede obligar al
otorgamiento dl contrato.
B) Contrato Condicional nace desd q hay acuerdo de
voluntades y simultanea a su nacimiento las partes lo sujeta a
una o varias condiciones, cuyo acaecimiento produce el inicio
de los efectos contractuales (si la condicin es suspensiva) o
la extincin d dichos efectos (si la condicin es resolutoria).
Con el contrato de promesa no nace n ese momento el
contrato definitivo, lo q nace s la obligacin d las partes de
celebrarlo n un momento posterior.
C) Contrato a cargo de tercero a) el contrato d promesa l
promitente se obliga a celebrar cn la otra parte un contrato
definitivo. El contrato a cargo d tercero l promitente afirma
(promete) q un tercero celebrar un contrato definitivo cn la
otra parte. El promitente no se obliga a celebrar l un
contrato definitivo sino a procurar q el tercero lo celebre. b) el
contrato a cargo d tercero, si ste no acepta o no cumple con
celebrar el contrato definitivo, no se puede obligar al
promitente a q lo celebre l, solo se le obliga a l resarcimiento
d los daos y perjuicios q hubiere causado.

8. Clases (artculo 1675)

A) Promesa unilateral u opcin - Su unilateralidad tiene q
ver cn sus efectos, no cn su constitucin, como todo contrato
necesita dx lo menos 2 partes contratantes. Su unilateralidad
radica n q una sola d las partes (promitente) queda obligada a
la celebracin dl contrato definitivo y la otra parte (optante)
no tiene obligacin alguna d celebrar tal contrato, sino el
derecho d escoger (optar) entre celebrarlo o no.
Los requisitos esenciales d la opcin son los siguientes:
1. concesin x una parte a la otra d la facultad d decidir sobre
la celebracin o no del contrato principal, sin obligacin
alguna d esta
2. concesin de modo exclusivo.
3. por plazo cierto
4. sin otra condicin q el propio juicio dl optante.
El contrato definitivo tiene carcter intuita personae el
optante no puede ceder a otro su derecho sin consentimiento
del promitente.
La nica diferencia sera q n vez d celebrar el contrato
definitivo cn el optante originario, lo celebrara con un optante
distinto (el cesionario).
B) Opciones especiales a) Si se hubiere de poner n
explotacin todo o parte d la cosa comn, cualquiera d los
comuneros tendr derecho preferente a obtenerla en igualdad
d condiciones dl q ofrezca la mejor propuesta.
b) el
arrendatario tendr derecho de tanteo para la renovacin del
contrato por un nuevo plazo, siempre q haya cumplido
voluntariamente todas las obligaciones q contrajo a favor dl
arrendador.
C) Promesa Bilateral ambas partes quedan obligadas al
otorgamiento dl contrato definitivo.
El contratante q ya
cumpli su prestacin o garantiz su cumplimiento, tiene

pleno derecho d exigir extrajudicial o judicialmente segn

fuera el caso, el otorgamiento dl contrato prometido.
Redaccin: si se est celebrando un contrato d promesa
unilateral (opcin) o uno de promesa bilateral hay q redactarlo
correctamente.
(Promesa bilateral de venta debera decirse prometo vender
a fulano d tal, por X precio, dentro de X plazo, el bien tal y le
concedo la opcin de celebrarlo o no.)
(Promesa bilateral tendra q decirse: A promete vender a B,
por X precio, dentro d X plazo, el bien tal. B promete a A q n l
precio y plazo sealados, se obliga a comprar dicho bien.
Redactado de esa manera quedara claro q tanto el
promitente como el promisorio, tienen obligacin d celebrar el
contrato prometido y asiste a ambos el derecho d exigir su
otorgamiento. Ambos son promitentes y promisorios a la vez.
9. Efectos Jurdicos
A) Cumplimiento - El contrato de promesa tiene cmo nico
efecto el nacimiento d una obligacin d hacer: celebrar el
contrato prometido.
Cmo consecuencia dl cumplimiento se extingue ipso jure el
contrato d promesa x la sencilla y clara razn d haber
alcanzado su finalidad.
a. Plazo: Para el cumplimiento pueden fijarlo las partes d
comn acuerdo, sin exceder los lmites q establece la ley.
Estos lmites son imperativos, las partes pueden convenir
plazos menores q los legales, pero nunca mayores.
i) el plazo dl contrato de promesa no podr exceder d dos
aos si se tratare d bienes inmuebles o derechos reales sobre
los mismos y d un ao si se tratare d otros bienes o
prestaciones.
ii) Si no se fija plazo convencional, se entender q las partes
se sujetan al plazo sealado n l artculo anterior.

b. Rigidez: artculo 706 C Comercio En la promesa o la

opcin de compraventa d cosas mercantiles, las partes son
libres d pactar l plazo sin limite alguno.
c. Conservacin: queda obligado el promitente a conservar
las cosas n l estado adecuado para l celebracin dl contrato
prometido y as como le pertenecen los frutos y acrecimientos
d las mismas x razn d q an s su propietario, le corresponden
tambin los gastos d conservacin y los riesgos d deterioro,
destruccin o perdida.
El deber de conservacin d las cosas se fundamenta n q antes
d la celebracin dl contrato prometido, el promisorio solo tiene
derecho a las cosas es decir a adquirirlas mediante el
cumplimiento d la promesa, pero no sobre las cosas o en las
cosas. Este ltimo lo adquiere a partir d la celebracin dl
contrato definitivo.
d. No Retroactividad: aunque la promesa sirve d
antecedente al contrato definitivo, ambos son contratos
independiente, lo cual hace q la promesa este vigente desde
su celebracin hasta el otorgamiento dl contrato definitivo,
momento n l cual se extingue y n l q se inicia la vigencia dl
contrato definitivo.
e. Fallecimiento: si antes d la celebracin dl contrato
definitivo falleciere alguna d las partes dl contrato de
promesa, los derechos y las obligaciones propias d la promesa
pasan a los correspondientes herederos o sucesores, salvo q
hubiere convenio en contrario.
B) Incumplimiento - ocurre cuando l promitente omite o se
niega a otorgar el contrato definitivo. El artculo 1683 si el
promitente se negare a otorgar el contrato prometido, n su
rebelda lo har el juez, salvo q la cosa haya pasado a tercero
d buena fe, en cuyo caso la promesa se resolver en l pago d
daos y perjuicios.
a. Procedimiento: para obtener el otorgamiento d la
escritura pblica para dar forma legal al contrato. Artculo
338 CPCYM Si la obligacin consiste n l otorgamiento d
escritura publica, al dictar sentencia haciendo lugar a la

ejecucin, el juez fijara al demandado el termino d 3 das para

q lo otorgue. En caso rebelda, el juez otorgar d oficio la
escritura, nombrando pa l efecto al notario q l interesado
designe a costa d este ultimo.
b. Ttulo d ejecucin: el titulo cn l q se promueve la
ejecucin espacial ser necesariamente el testimonio d la
escritura pblica n la cual se celebr l contrato d promesa.
Tendr q llevar razn d estar inscrita la promesa n l Registro d
la Propiedad.
c. Caducidad: artculo 1684: La accin pa exigir l
cumplimiento d la promesa, deber entablarse dentro d los
tres meses siguientes al vencimiento dl plazo convencional o
legal. Vencido el plazo a q se refiere l prrafo anterior para
entablar la accin, sin q esta se haya ejercitado, las partes
quedan libres d toda obligacin.
d. Daos y perjuicios: a tenor dl prrafo segundo dl artculo
1683 la promesa se resolver n l pago d daos y perjuicios
cuando la cosa haya pasado a tercero d buena fe. Solo es
posible cuando la promesa se refiera a cosas o derechos q no
puedan registrarse o cuando no obstante q el objeto d la
promesa lo constituyen bienes o derechos registrables, el
interesado no registra la promesa.
e. Tercero d mala fe: promitente enajen la cosa a tercero d
mala fe, es decir a persona q estaba enterada d la existencia
dl contrato d promesa. El promisorio n su calidad d acreedor
puede ejercitar una accin revocatoria cuyo propsito sera q
se declare revocado el contrato celebrado por el promitente
cn el tercero de mala fe. Una vez firme la sentencia q declare
revocado el contrato celebrado x el promitente y el tercero d
mala fe, tiene q volver la cosa al patrimonio dl promitente, lo
cual permitira al promisorio demandar el otorgamiento dl
contrato prometido.
f. Responsabilidad penal: El pro misario q n vez d otorgar el
contrato prometido, enajena d mala fe la cosa a un tercero,
adems d la responsabilidad civil n q incurre, podra incurrir
tambin en responsabilidad penal. Cdigo Penal 264. La

responsabilidad penal ocurrira x razn d q aunque la cosa es

an de su propiedad en tanto no haya otorgado l contrato
definitivo, no puede disponer d ella cmo libre, pues la misma
tiene la limitacin d estar prometida n venta u otro tipo de
enajenacin al promisario.
g. Garanta: Contrato d promesa puede garantizarse cn
cualquiera d las garantas previstas n la ley. El artculo 1685
regula el caso d q las partes hayan incluido n l contrato de
promesa una clausula d indemnizacin para el caso de
incumplimiento. cuando en la promesa se conviene n l pago
d una multa sin expresar q este pago s sin perjuicio del
cumplimiento dl contrato, pagada la multa cesa la obligacin
d celebrar el contrato prometido. Si la intencin d las partes
fuere q el incumplido pague la indemnizacin y adems
cumpla con el otorgamiento dl contrato prometido, lo debern
expresar categricamente pues de lo contrario se entender q
la indemnizacin sustituye al cumplimiento.
h) Resolucin: la ejecucin especial d escriturar, si bien es la
forma ms expedita y llana d reclamar el cumplimento d la
promesa, no es de obligatorio ejercicio si se trata d promesa
bilateral. Impide al promisario q ha cumplido su prestacin o
garantizado su cumplimiento, y ha recibido la negativa dl
promitente d otorgar el contrato definitivo, q n lugar d
ejercitarla opte x demandar la resolucin dl contrato d
promesa y el pago d los daos y perjuicios q l incumplimento
dl promitente le hubiere causado. Artculo 1535 en todo
contrato bilateral hay condicin resolutoria y esta se realiza
cuando alguna d las partes falta al cumplimiento d la
obligacin n lo q le concierne. El interesado puede pedir la
resolucin dl contrato o reclamar su ejecucin y en ambos
casos el pago d daos y perjuicios si los hubiere.
i) Arras: SE CONVIBE A LAS ARRAS COMO SEAL D
CELEBRACIN D CONTRATO (ARRAS CONFIRMATORIAS) l,
como sancin par quien incumple su obligacin d celebrar el
contrato prometido (arras penitenciales) o como cantidad q
debe pagar la parte q se arrepienta o desista unilateralmente
del cumplimiento de su obligacin contractual (arras d
arrepentimiento o de desistimiento). Las arras constituyen un

contrato accesorio (no pueden existir sin un contrato principal,

en este caso el contrato de promesa) tienen carcter real,
pues deben ser entregadas materialmente al acreedor.
j. Cdigo Civil 1877: artculo 1504 si n la promesa se da
alguna cantidad x arras, cualquiera d las dos partes puede
revocar su consentimiento perdiendo las arras el q las dio o
devolvindolas dobladas el q las recibi.
k) Cdigo vigente: artculo 1684 vencido el plazo a q se
refiere el prrafo anterior para entablar la accin sin q esta se
haya ejercitado, las partes quedan libres d toda obligacin.
En este caso si hubo arras, las devolver quien la recibi.
Ahora bien transcurridos tres meses de vencido el plazo para
otorgar el contrato prometido este no se celebra sin q el
promisario exija judicialmente su celebracin, el contrato
caduca, quedan liberadas las partes y subsiste nicamente la
obligacin de devolver las arras x quien las recibi.
Artculo 142 las arras dadas en garanta d cumplimiento d
una obligacin, constituyen l equivalente d los daos y
perjuicios provenientes d la inejecucin, siempre q mediare
culpa, y si el incumplimiento procediere de quien las recibi
este deber restituir el nombre d lo q hubiere recibido.
DE LA NORMA TRANSCRITA SE DEDUCE Q:
1. El cdigo concibe las arras como garanta d cumplimiento d
una obligacin,
2. el monto d las arras constituye el equivalente d los daos y
perjuicios causados x el incumplimiento,
3. si el incumplimiento fue a causa d caso fortuito o d fuerza
mayor, no ha lugar a la perdida d las arras, las q debern ser
devueltas a quien las entrego,
4. si el incumplimiento culpable proviene d quien las recibi,
este devolver duplicadas las arras.
l) Diferencia entre arras y clausula d indemnizacin:

a. el fin de las arras no es la de presionar l animo dl obligado

para q cumpla, sino la d compensar los daos y perjuicios
derivados dl incumplimiento.
b. finalidades d la clausula d indemnizacin si est la de
presionar al obligado a que cumpla, con la advertencia
expresa o tacita d q si no lo hace el acreedor podr optar
entre exigir judicialmente el cumplimiento ms lo daos y
perjuicios derivados dl retardo.
c. en la clausula d indemnizacin las partes no se entregan
nada al momento d celebrar la obligacin. En la arras el
interesado n la celebracin dl contrato futuro entrega el
monto d las arras n l momento mismo d la celebracin dl
contrato d promesa.
m) Imposibilidad d ejecucin dl contrato d promesa: artculo
1683 si el promitente se negare a otorgar la escritura para
dar forma legal al contrato prometido, n su rebelda lo har el
juez, salvo q la cosa haya pasado a tercero de buena fe, en
cuyo caso la promesa se resolver en el pago de daos y
perjuicios.
n) Solucin general: la solucin general dl asunto hay q
buscarla n las posibilidades d ejecucin d obligaciones d dar y
d obligaciones d hacer q proporciona la ley, de acuerdo cn las
normas generales siguientes:
1. obligaciones positivas o activas d dar o d entregar, la
obligacin d dar cosa determinada comprende su entrega y la
de sus accesorios y pertenencias as como los frutos q
produzca desde q se perfecciona el convenio, El interesado
puede pedir la resolucin dl contrato o reclamar su ejecucin
y en ambos casos el pago de daos y perjuicios si los
hubiere.
2. obligaciones positivas o activas d hacer: si el
acreedor prefiere la prestacin x l deudor, pedir q se le fije
un termino prudencial pa q cumpla la obligacin y si no la
cumpliere, ser obligado a pagar daos y perjuicios.
10. Promesas Especiales

A) Retroventa Consiste n q al celebrar un contrato d

compraventa, los contratantes convienen q la parte
compradora queda obligada a vender a la parte vendedora,
dentro de cierto plazo y por determinado precio, el mismo
bien objeto dl contrato dentro dl cual pactan la retroventa.
B) Pacto d adicin en da o d mejor comprador Puede
estipularse n l contrato q la venta se rescindir a solicitud del
vendedor si dentro d un trmino fijado hubiere quien de mas
por la cosa. Este termino no podr exceder en ningn caso d
seis meses si se tratare d inmuebles o d tres si se tratare d
otros bienes y se contar de la fecha d la celebracin del
contrato.