Tese Clarice Menezes Degani

CLARICE MENEZES DEGANI
MODELO DE GERENCIAMENTO
DA SUSTENTABILIDADE DE FACILIDADES CONSTRUDAS
Tese apresentada Escola

Politcnica da Universidade de
So Paulo para obteno do
Ttulo de Doutor em Engenharia Civil
So Paulo
2010
CLARICE MENEZES DEGANI
MODELO DE GERENCIAMENTO
Tese apresentada Escola

Politcnica da Universidade de
So Paulo para obteno do
Ttulo de Doutor em Engenharia Civil
rea de Concentrao:
Engenharia de Construo Civil
Orientador:
Prof. Dr. Francisco Ferreira Cardoso
So Paulo
2010
Este exemplar foi revisado e alterado em relao verso original, sob

responsabilidade nica do autor e com a anuncia de seu orientador.
So Paulo,
de fevereiro de 2010.
Assinatura do autor ____________________________
Assinatura do orientador _______________________
FICHA CATALOGRFICA
Degani, Clarice Menezes

Modelo de gerenciamento da sustentabilidade de facilidades
construdas / C.M. Degani. -- ed.rev. -- So Paulo, 2010.
210 p.
Tese (Doutorado) - Escola Politcnica da Universidade de
So Paulo. Departamento de Engenharia de Construo Civil.
1. Sustentabilidade 2. Gesto ambiental 3. Servios (Qualidade) I. Universidade de So Paulo. Escola Politcnica. Departamento de Engenharia de Construo Civil II. t.
Ao meu orientador, prof. Dr. Francisco Ferreira Cardoso, por

toda a sua pacincia e confiana na concluso deste trabalho
e, especialmente, pelo apoio no momento em que eu poderia
ter colocado tudo a perder.
Ao meu querido filho, Henrique Degani Moreira, que foi meu
companheiro nesta batalha e soube me compreender nos
momentos de dedicao tese.
Aos meus pais, Luiz Antnio Degani e Raquel Menezes
Degani, pelo estmulo e apoio fundamentais em cada um dos
momentos vividos ao longo destes cinco anos que tanto
modificaram meu destino.
AGRADECIMENTOS
Sou extremamente grata ao meu orientador prof. Dr. Francisco Ferreira Cardoso,
pelas oportunidades profissionais e pelo apoio em cada uma das diferentes fases
pelas quais esta pesquisa passou.
Agradeo ao Centre Scientifique et Technique du Btiment CSTB, pela
oportunidade de compartilhar de suas valiosas experincias no caminho da
sustentabilidade. Mas, especialmente, equipe tcnica que to carinhosamente me
acolheu na primeira fase dos estudos: Patrick Nossent, Sylvianne Nibel e Laure
Nagy. Ao meu companheiro de bureaux Thierry Lacroix e sua esposa Selma
Lacroix. minha querida Fattiha Slimane. s amigas Stephanie Berton, Pierrette e
Florence.
Um forte abrao de agradecimento Marcela Basile Leite pelo companheirismo e
amizade durante toda a estadia francesa.
Agradeo ao CNPq pelo suporte financeiro da pesquisa na etapa brasileira.
Agradeo ao PECE-USP pela bolsa de estudos em duas disciplinas do MBA
Gerenciamento de Facilidades.
Agradeo Fundao Vanzolini, especialmente ao prof. Dr. Manuel Carlos Martins,
pela oportunidade de integrar a equipe de desenvolvimento tcnico do referencial
brasileiro para avaliao e certificao do desempenho ambiental de edifcios
processo AQUA.
Um abrao, mais do que especial, Ftima Domingues que sempre me orientou nos
momentos de sufoco.
Tambm agradeo muito todas as contribuies dos membros da banca
examinadora, alm de meu orientador:
Prof. Dr. Flvio Picchi
Prof. Dr. Marcelo Romro
Prof. Dr. Moacyr Eduardo Alves da Graa
Prof. Dra. Sheila Walbe Ornstein
E, com muita gratido, referencio os grandes profissionais que disponibilizaram parte

de seu tempo contribuindo para a concretizao deste trabalho:
Alexandre Mendes Ferreira
Ana Carolina Borges Pinheiro
Andria Abreu
ngela Costa
Elizabeth Vargas
Fernando Resende
Gilberto Vicentim
Juliana Pinheiro Gonalves
Luiz Ruivo
Maurcio Bernardes
Maurcio Homma
Pedro Sarro
E, aos amigos de jornada, que tanta ajuda e alegria me trazem!

Andreia Betioli, Caio Queiroz, Carla Santovito, Cssia Espada, Cludia Jesus,
Cristiana Ohnuma, Cristine de Castro, Daniel Ohnuma, Diana Csillag, Eliane Suzuki,
Erika Urbanjos, Fernanda Ormonde, Flvio Maranho, Luciana Alves, Luciana
Peixoto, Mnica Camargo, Nixon Vilela, Patrcia Aulicino, Rogrio Santovito, Rosane
Picolli, Srgio ngulo, Srgio Zordan, Vanessa Taborianski e Viviane Miranda.
RESUMO
A sustentabilidade das facilidades construdas premissa para o desenvolvimento

sustentvel global. Sendo assim, esta tese pretende reconhecer quais seriam os
novos aspectos do gerenciamento de facilidades a serem desenvolvidos para
garantir a perenidade e a evoluo do desempenho dos edifcios em uso.
O modelo de gerenciamento da sustentabilidade de facilidades construdas proposto
nesta tese elaborado a partir da caracterizao das atividades normalmente
realizadas pelos gerentes de facilidades dos edifcios, agente relativamente novo no
contexto imobilirio, mas que j tem demonstrado sua importncia em termos de
reduo de custos operacionais e valorizao imobiliria. Os modelos de avaliao e
certificao de edifcios e os sistemas de gesto ambiental tambm auxiliam na
elaborao deste modelo de gerenciamento, uma vez que apresentam requisitos e
ferramentas relevantes para as questes de desempenho ambiental e gerencial dos
edifcios.
Assim, fundamentado no conceito de gesto para o desempenho, o modelo proposto
por esta tese indica diretrizes de gerenciamento e sugere requisitos para a avaliao
do desempenho dos edifcios em uso nas suas diversas tipologias. A inteno
apresentar uma forma concreta de inserir objetivos de sustentabilidade na rotina
diria dos gerentes de facilidades, por meio de uma sistemtica de gesto e da
identificao dos parmetros essenciais a serem controlados.
ABSTRACT
The facilities sustainability is a premise for a global sustainable development.

Therefore, this thesis aims to recognize what are the new aspects of facilities
management to be developed to ensure existing buildings performance and its
evolution along time.
The model presented in this thesis for the management of facilities sustainability is
drawn from the characterization of the activities usually performed by the facilities
managers, which is a quite new staff member in the real estate market, but that
already has demonstrated its importance in terms of reducing operating costs and
value appreciation. The buildings evaluation and certification models and the
environmental management systems also help in preparing this management model,
as they present requirements and relevant tools to the issues of environmental
performance and buildings management.
Thus, based on the concept of management performance, the model proposed by
this thesis suggests management guidelines and some requirements for assessing
the performance of existing buildings in all kinds of typologies. The goal is to provide
a concrete way to insert sustainability issues in the daily routine of facilities managers
through a systematic management and a key parameters control.
SUMRIO
Lista de Figuras
Lista de Tabelas
Lista de Abreviaturas e Siglas
INTRODUO E JUSTIFICATIVA
01
1.1
CONTEXTO E JUSTIFICATIVAS DA PESQUISA
01
1.2
OBJETIVOS DA PESQUISA
07
1.3
ESTRUTURAO DO DOCUMENTO
08
METODOLOGIA
10
GERENCIAMENTO DE EDIFCIOS EM USO
17
3.1
GERENCIAMENTO DE FACILIDADES GF
20
3.2
BOAS PRTICAS EM GERENCIAMENTO DE FACILIDADES
30
3.3
ASPECTOS DE SUSTENTABILIDADE EM DISCUSSO

PELOS GERENTES DE FACILIDADES
32
SUSTENTABILIDADE DE EDIFCIOS
39
4.1
DESENVOLVIMENTO SUSTENTVEL NO SETOR DA

CONSTRUO CIVIL
39
4.1.1 A sustentabilidade dos edifcios e seu ciclo de vida
41
4.1.2 Cenrio brasileiro
44
4.2
ASPECTOS DE SUSTENTABILIDADE RELEVANTES

PARA A CONSTRUO CIVIL
4.3
52
ASPECTOS DE SUSTENTABILIDADE DAS FACILIDADES

CONSTRUDAS
57
AVALIAO DA SUSTENTABILIDADE DE EDIFCIOS
68
4.4.1 Metodologias de avaliao ambiental e certificao de edifcios
76
4.4
BREVE ANLISE DO CENRIO ATUAL Estudo Exploratrio de prticas
de gerenciamento de facilidades no Brasil
93
5.1
DESENVOLVIMENTO DOS ESTUDOS
93
5.2
ESTUDOS EXPLORATRIOS
97
5.2.1
Edifcio 1 universidade privada
97
5.2.2
Edifcio 2 edifcio corporativo nico ocupante uma torre
106
5.2.3
Edifcio 3 loja de varejo
117
5.2.4 Edifcio 4 laboratrio de anlises clnicas certificado LEED
123
5.3
ANLISE DOS ESTUDOS EXPLORATRIOS
130
MODELO
DE
GERENCIAMENTO
DA
SUSTENTABILIDADE
DE
FACILIDADES CONSTRUDAS MGS
140
6.1
DIAGNSTICO INICIAL
146
6.2
IDENTIFICAO DO POTENCIAL DE SUSTENTABILIDADE
149
6.3
PLANEJAMENTO
150
6.4
OPERAO
154
6.5
MONITORAMENTO E CONTROLE
154
6.6
AUDITORIAS PERIDICAS DE DESEMPENHO
155
6.7
ANLISE CRTICA PARA MELHORIA CONTNUA
156
6.8
SNTESE DAS DIRETRIZES PARA O GERENCIAMENTO

157
6.8.1 Diretrizes de gerenciamento de sustentabilidade etapa Planejamento
159
6.8.2 Diretrizes de gerenciamento de sustentabilidade etapa Operao
171
6.8.3 Diretrizes de gerenciamento de sustentabilidade etapa

Monitoramento e Controle
184
6.9
MGS ESQUEMTICO
198
CONSIDERAES FINAIS
200
REFERNCIAS BIBLIOGRFICAS
APNDICE A
FICHA 1 PROGRAMAO DAS ENTREVISTAS
APNDICE B
FICHA 2 FICHA DO EMPREENDIMENTO
APNDICE C
FICHA 3 ELEMENTOS DE GESTO PRESENTES
APNDICE D
FICHA 4 ATRIBUIO DE RESPONSABILIDADES EM

GERENCIAMENTO DE FACILIDADES
APNDICE E
FICHA 5 GERENCIAMENTO DE FACILIDADES PRATICADO
APNDICE F
FICHA 6 BOAS PRTICAS
APNDICE G
FICHA 7 ASPECTOS DE SUSTENTABILIDADE DO EDIFCIO
APNDICE H
DIRETRIZES
PARA
GERENCIAMENTO
SUSTENTABILIDADE DE FACILIDADES CONSTRUDAS
DA
LISTA DE FIGURAS
Figura 1.1
Custos relativos vida til do edifcio (Ceotto, 2007)
Figura 4.1
Ciclo de vida dos edifcios
Figura 4.2
Exemplo da etiquetagem do Inmetro para eficincia energtica de
edifcios
Figura 4.3
Grupos de aspectos de sustentabilidade de edifcios em uso
Figura 4.4
Grupos de aspectos de sustentabilidade aplicados na avaliao do
desempenho de edifcios em uso

Figura 4.5
APO e Gesto da Qualidade em Ambientes Escolares (ORNSTEIN,
2005)
Figura 4.6
Pesos dos diferentes temas nas principais metodologias analisadas
Figura 6.1
Grupos de atividades do gerenciamento de facilidades
Figura 6.2
Modelo de Gerenciamento da Sustentabilidade de Facilidades
Construdas (MGS)
LISTA DE QUADROS
Quadro 4.1 Temas e preocupaes abordados pelas metodologias analisadas

(Cardoso e Degani, 2007)
Quadro 4.2 Matriz de aspectos ambientais e impactos relacionados etapa de Uso
e Operao
Quadro 4.3 Caractersticas diversas de algumas metodologias estudadas em
Cardoso e Degani (2007) e acrscimos
Quadro 5.1 Caractersticas gerais dos quatro edifcios analisados nos estudos
exploratrios
LISTA DE ABREVIATURAS E SIGLAS
ABNT
Associao Brasileira de Normas Tcnicas
ABRAFAC
Associao Brasileira de Facilities
APO
Avaliao Ps-Ocupao
ATEQUE
Atelier dEvaluation de La Qualit Environnementale des

Btiments
BEPAC
Building environmental performance assessment criteria
BIFM
British Institute of Facilities Management
BRE
Building Research Establishment
BREEAM
Building Research Establishment Environmental Assessment

Method
CASBEE
Comprehensive Assessment System for Building Environmental

Efficiency
CBCS
Conselho Brasileiro de Construo Sustentvel
CEF
Caixa Econmica Federal
CIB
International Council for Research and Innovation in Building and

Construction
CNPq
Conselho Nacional de Desenvolvimento Cientfico e Tecnolgico
CSTB
Centre Scientifique et Technique du Btiment
FCAV
Fundao Vanzolini
FICAM
Ficha de Cadastramento de Manuteno
FINEP
Financiadora de Estudos e Projetos
FM
Facility Management
FSC
Forest Stewardship Council
FUSP
Fundao de Apoio Universidade de So Paulo
GBC
Green Building Challenge
GF
Gerenciamento de Facilidades
HQE
Haute Qualit Environnementale du Btiment
HVAC
Heating, Ventilation, Air conditioning
IFMA
International Facility Management Association
iiSBE
International Initiative for a Sustainable Built Environment
INMETRO
Instituto Nacional de Metrologia, Normalizao e Qualidade

Industrial
IPT
Instituto de Pesquisas Tecnolgicas do Estado de So Paulo
KPI
Key performance indicators
LabEEE
Laboratrio de Eficincia Energtica da Universidade Federal de

Santa Catarina
LEED
Leadership in Energy and Environmental Design
LSP/PCC
Laboratrio
de
Sistemas
Prediais
do
Departamento
de
Engenharia de Construo Civil da USP

MGS
Modelo de gerenciamento da sustentabilidade de facilidades

construdas
PBQP-H
Programa Brasileiro de Produtividade e Qualidade do Habitat
PCMSO
Programa de Controle Mdico de Sade Ocupacional
PMOC
Plano de Manuteno, Operao e Controle
PNCDA
Plano Nacional de Combate ao Desperdcio de gua
POLI/USP
Escola Politcnica da Universidade de So Paulo
PPRA
Programa de Preveno de Riscos Ambientais
PROCEL
Programa Nacional de Conservao de Energia Eltrica
PSQ
Programas Setoriais da Qualidade
PURA
Programa de Uso Racional da gua
QEP
Qualit Environnementale des Pratiques
RCD
Resduos de construo, manuteno e demolio
SABESP
Companhia de Saneamento Bsico do Estado de So Paulo
SBC
Sustainable Building Challenge
SENAI
Servio Nacional de Aprendizagem Industrial
SiAC
Sistema de Avaliao da Conformidade de Empresas de

Servios e Obras
SiMaC
Sistema de Qualificao de Materiais, Componentes e Sistemas

Construtivos
SINAT
Sistema Nacional de Avaliao Tcnica de Produtos Inovadores
SLA
Service level agreements
SPDA
Sistema de Proteo Descarga Atmosfrica
UFG
Universidade Federal de Gois
UFSC
Universidade Federal de Santa Catarina
UFU
Universidade Federal de Uberlndia
UNICAMP
Universidade Estadual de Campinas
USGBC
United States Green Building Council
USP
Universidade de So Paulo
1. INTRODUO E JUSTIFICATIVA
1.1 CONTEXTO E JUSTIFICATIVAS DA PESQUISA
A sustentabilidade das facilidades construdas premissa para o desenvolvimento

sustentvel global. A proviso de facilidades construdas para habitao, ensino,
produo industrial, produo de servios, lazer, esportes, sade, comrcio,
infraestrutura e saneamento so necessidades do presente e do futuro para todas as
naes.
O ambiente construdo, que neste trabalho denominamos de modo mais amplo
como facilidades construdas, tem potencial de contribuio para a minimizao de
muitos dos impactos socioambientais da atualidade: a escassez de gua, o risco de
indisponibilidade de energia eltrica, os desmatamentos, a m qualidade do ar
interior dos edifcios, a degradao das edificaes e o efeito estufa.
Agendas setoriais e mesmo de determinados pases colocam em pauta questes
diretamente relacionadas ao ambiente construdo, tais como reduo dos consumos
de gua, energia e materiais; conservao das reas naturais e da biodiversidade;
reduo da emisso de gases contribuintes para o efeito estufa; manuteno da
qualidade do ambiente construdo e gesto da salubridade do ar interior (CIB, 1999).
Considerando as facilidades construdas sob um enfoque econmico, segundo
Ceotto (2007), 80% do custo total de um edifcio, considerando todo o seu ciclo de
vida, acontece na etapa de uso e operao, como apresentado no grfico da figura
1.1. O restante dos desembolsos ocorre nas etapas anteriores, denominadas pelo
autor de concepo, projeto e construo da obra, e tambm uma parcela na etapa
final, que ele denomina de adaptao para reso. Partindo desta viso, esta
pesquisa compartilha a idia de que alguns dos impactos ambientais e sociais
ocorram nesta mesma proporo, ou seja, ao longo da vida til dos edifcios que
estes impactos se manifestam, numa proporo semelhante.
Figura 1.1 Custos relativos vida til do edifcio (Ceotto, 2007)
Contextualizando as facilidades construdas, percebe-se que nelas se desenrolam

atividades de uso, operao e manuteno, e estas tarefas so realizadas por
agentes distintos e com diferentes naturezas. As atividades de uso so aquelas
praticadas pelos prprios usurios da edificao, dentro de condies adequadas e
previstas em projeto. As atividades de operao e manuteno j possuem uma
natureza mais tcnica por operao entende-se controlar o funcionamento de
instalaes e equipamentos, com a finalidade de criar condies adequadas para o
uso da edificao e por manuteno conservar ou recuperar a capacidade
funcional da edificao e de suas partes constituintes de atender as necessidades e
segurana de seus usurios (ABNT, 1998).
Assim, a sustentabilidade das facilidades construdas apresenta-se como um grande
desafio aos proprietrios dos edifcios e aos seus usurios, envolvendo questes
como viabilidade econmica, atendimento de demandas, responsabilidade social,
minimizao de impactos ambientais e, at mesmo, o fortalecimento do valor de
mercado do imvel em funo de caractersticas como durabilidade, flexibilidade e
adequao ao uso. Todos estes aspectos esto relacionados medida do
desempenho dos empreendimentos.
O tema desempenho de edifcios em uso h anos objeto de pesquisas acadmicas
na rea de avaliao ps-ocupao (APO). No entanto, o objetivo dos estudos
publicados tem sido identificar e retroalimentar os escritrios de projeto com
informaes que os orientem para a criao de edifcios semelhantes melhores no

futuro e, aos proprietrios destes imveis, informaes que viabilizem a
implementao de melhorias, adaptaes e correes nos ambientes construdos,
quase sempre com base na percepo dos ocupantes do edifcio e de pessoas
chave especializadas (zeladores, gestores, gerentes de facilidades, por exemplo) e
de suas necessidades.
Em se tratando de APO, um dos temas bem trabalhado e relacionado
sustentabilidade a questo da eficincia energtica dos edifcios em uso. Nas
APOs aplicadas, se percebe a relao entre o desempenho energtico e os
aspectos de concepo de projeto, tais como: a implantao do edifcio em funo
das dimenses do lote e do diagrama de insolao; a escolha dos materiais da
envoltria; o percentual de faces expostas s radiaes solares; o uso e
gerenciamento dos espaos no interior do edifcio os primeiros aspectos so
essencialmente determinados na fase de concepo, entretanto, o ltimo fator ainda
pode ser trabalhado nos edifcios em uso.
Outros temas estudados para os edifcios em uso referem-se ao uso racional da
gua, durabilidade de materiais e componentes e respectivas anlises de ciclo de
vida, eficincia energtica e sua relao com os equipamentos e rotinas de
manuteno. Ainda em termos de desempenho so pesquisadas as manifestaes
patolgicas das construes e a sndrome dos edifcios doentes a primeira
relacionada aos vcios das edificaes e a ltima mais relacionada a impactos na
sade humana.
Gerenciar sustentabilidade, sem sombra de dvida, uma questo fundamental
para a sobrevivncia das organizaes no mundo todo, haja visto o contedo dos
Princpios do Equador1, ao qual se submetem as instituies financeiras e que
comandam toda a disponibilidade de recursos a todos os tipos de negcios.
H dez anos atrs, um levantamento europeu 2 indicou que muitas organizaes
estavam perdendo oportunidade de reduzir custos e melhorar seu desempenho em
1
Os Princpios do Equador so um referencial do setor financeiro para identificao, avaliao e

gesto de risco socioambiental no financiamento de projetos. Disponvel em http://www.equatorprinciples.com.
2
Pesquisa europia, baseada em entrevistas com executivos do setor imobilirio, realizada por Arthur
Anderson e referenciada em Then (1999).
virtude da falta de ateno aos aspectos relacionados gesto de suas instalaes

fsicas.
Neste contexto, e voltado ao gerenciamento das instalaes fsicas das
organizaes, surge a figura do gerente de facilidades ou facility manager.
A princpio, os gerentes de facilidades eram indivduos, terceirizados ou no, que
passaram a implementar e controlar, alm das funes operacionais e de
manuteno padro dos edifcios, aqueles servios de apoio ao negcio central
exercido pelas organizaes que o ocupam ou, at mesmo, de apoio ao prprio uso
ou habitao atividades adicionais que acabaram trazendo maior complexidade
administrao condominial convencional. Atualmente, as atividades de uso,
operao e manuteno tm sido gerenciadas por diferentes nveis de especialidade
profissional e sob as mais diversas formas de estrutura organizacional, sendo
algumas vezes realizadas de modo ineficiente e informal. As questes ambientais e
sociais ainda so pouco trabalhadas em termos de forma de ocupao, permanncia
do desempenho e perenidade dos edifcios ao longo do tempo, sendo alvo as
questes econmicas.
De modo geral, o gerenciamento de facilidades abrange reas de conhecimento da
engenharia, arquitetura e administrao. Seu propsito otimizar o uso dos recursos
disponveis e aperfeioar o desempenho dos edifcios e seus sistemas, contribuindo
para a eficincia do ambiente construdo.
Nestes termos, otimizar recursos tambm pode significar preservar nossas reservas
naturais e valorizar ao mximo todo o material j extrado e transformado, inclusive
racionalizando o consumo de gua e energia. Outras demandas que surgem tratam
da necessidade de considerao dos aspectos humanos e sociais das atividades
produtivas e da prpria ocupao dos edifcios, sendo extremamente relevante a
soluo de questes relacionadas qualidade do ar interno, sade ocupacional e s
diversas caractersticas de conforto e sade humanos.
O International Council for Research and Innovation in Building and Construction
(CIB), por meio do comit CIB W070 Facilities Management and Maintenance,
promove conferncias especficas para o gerenciamento de facilidades. Seus
projetos pretendem promover o gerenciamento do ambiente construdo como um
processo holstico, fundamentado na compreenso de que as facilidades, vistas

como elementos de um negcio sustentvel, devem ser gerenciadas de modo
alinhado s necessidades operacionais, as quais esto em constante movimento em
funo das demandas de mercado para este negcio (CIB W0703).
Frente a todos estes desafios, surge a necessidade de formalizar e estruturar a
atuao deste novo agente o gerente de facilidades, para que ele possa assumir
o compromisso de manter e aperfeioar o desempenho dos edifcios, nas suas
diversas tipologias, mais ou menos complexas, mas agora incorporando os critrios
de sustentabilidade.
A padronizao e normalizao dos procedimentos de gerenciamento de facilidades
tambm pauta das reunies do comit W070 do CIB, nas quais se discute a
elaborao de um modelo de gerenciamento de facilidades, identificando e
formalizando as rotinas essenciais, mas que seja flexvel o bastante para permitir
sua aplicao nas diversas tipologias de edifcios.
Neste contexto, surgem questes tais como: Quais seriam os novos aspectos de
gesto a serem implementados pelos gerentes de facilidades? E quais seriam as
prticas e os indicadores relacionados capazes de lidar com os aspectos de
sustentabilidade relevantes nas aes de uso, operao e manuteno dos
edifcios?
Como esse trabalho vai mostrar, so raros os estudos e a literatura que apresentam
estes novos aspectos de gesto e as prticas e indicadores relacionados. Algumas
fontes so as metodologias internacionais de avaliao ambiental de edifcios, as
quais apresentam requisitos de sustentabilidade a serem atendidos pelos edifcios
em uso e apontam algumas rotinas de gesto a serem implementadas, tais como o
referencial HQE Exploitation aplicado na Frana (CERTIVA, 2008) e o Leed O&M
aplicado nos Estados Unidos (USGBC, 2008). No entanto, as prticas e os
indicadores avaliados por estas metodologias ainda no cobrem completamente
todos os aspectos de sustentabilidade presentes na operao e no gerenciamento
dos edifcios como, por exemplo, os sociais, alm de terem o foco nas prioridades de
cada pas de origem.
3
Informaes a respeito do CIB e seus comits de trabalho disponveis em http://cibworld.nl.
Tratando
dos
edifcios
brasileiros,
Silva
(2003)
analisa
as
metodologias
internacionais de avaliao de desempenho ambiental de edifcios novos e conclui a

inadequao das importaes destes sistemas entre pases com realidades to
distintas.
Assim, para lidar com o desempenho em termos de sustentabilidade nas atividades
de uso, operao e manuteno de edifcios, alguns aspectos devem ser priorizados
e outros, ainda, devem ser identificados e elaborados. Chama-se a ateno,
portanto, para a necessidade de extenso dos trabalhos j existentes para a
avaliao e certificao do desempenho ambiental de edifcios, atualmente em
expanso no mercado de edifcios novos e aplicados s etapas de projeto e
construo, mas agora estendida para a etapa de uso e operao dos edifcios
atuando na garantia da continuidade e do aperfeioamento do desempenho
ambiental original dos empreendimentos j entregues com alto nvel de desempenho
ambiental, por exemplo.
Enfim, o papel fundamental que o gerenciamento das facilidades construdas exerce
para a perenidade e o aperfeioamento do desempenho dos edifcios evidenciado
neste trabalho, sendo esta uma viso da gesto para o desempenho, a qual
fundamenta e orienta toda a proposta desta tese.
Sendo assim, deve-se entender a gesto para o desempenho como um meio de
estruturao das rotinas de gerenciamento das organizaes, o qual busca
identificar, analisar, planejar, aplicar e controlar aes especficas com o objetivo de
alcanar melhores desempenhos para os edifcios em uso.
Desta forma, nesta tese o autor pretende ampliar o escopo de trabalho do
gerenciamento de edifcios, identificando as suas interfaces com as vertentes da
sustentabilidade ambiental, social e econmica, com a finalidade de orientar os
gerentes de facilidades em seus processos de gesto e tomada de deciso, na
inteno de aperfeioar e garantir o nvel de desempenho das edificaes em uso,
nas suas diversas tipologias, por meio da proposio de um modelo de
gerenciamento da sustentabilidade de facilidades construdas.
1.2 OBJETIVOS DA PESQUISA
As questes a serem resolvidas nesta tese so:

Como garantir a permanncia e aperfeioar o desempenho dos edifcios frente s
questes ambientais, sociais e econmicas relacionadas s atividades de uso,
operao e manuteno?
Quais seriam os aspectos de gesto, as prticas e os indicadores relacionados
capazes de trabalhar os aspectos de sustentabilidade relevantes aos edifcios em
uso?
Deste modo, o objetivo principal desta pesquisa desenvolver um modelo de
gerenciamento da sustentabilidade de facilidades construdas, a ser aplicado
funo do gerenciamento de facilidades, tomando como princpio o conceito de
gesto para o desempenho, estabelecendo diretrizes que identifiquem as
potencialidades e as necessidades dos edifcios em termos de sustentabilidade,
subsidiando os processos decisrios e os investimentos para a modernizao e a
permanncia da adequao dos empreendimentos existentes.
Trata-se de uma iniciativa para o atendimento da necessidade estratgica das
organizaes ou dos proprietrios das edificaes em lidar com a sustentabilidade
do ambiente construdo onde desenvolvem sua atividade fim ou simplesmente
ocupam ou habitam. A sustentabilidade j percebida por estes agentes como
durabilidade, permanncia de desempenho e valor imobilirio dos ambientes
construdos.
Outros objetivos especficos tambm so pretendidos nesta tese:
contribuir para a consolidao de um referencial terico referente atividade de

gerenciamento de facilidades e sua influncia no desempenho dos edifcios;
identificar os aspectos de sustentabilidade tratados nas metodologias existentes

para avaliao e certificao de edifcios, especialmente os relacionados aos
edifcios em uso;
determinar
os
aspectos
de
sustentabilidade
(analogia
com
aspectos
ambientais) presentes nos edifcios em uso e indicar seus impactos potenciais;
investigar, no Brasil e para algumas tipologias de edifcios, os modelos de

gerenciamento
de
facilidades
praticados,
sua
formalidade,
estrutura
organizacional, abrangncia, influncias e boas prticas em termos de

sustentabilidade;
elaborar mecanismo de gesto que retroalimente novos projetos, atuando

complementarmente rea de avaliao ps-ocupao, mas com o foco na
melhoria contnua dos aspectos de sustentabilidade dos edifcios;
organizar uma lista de verificao para que os gerentes de facilidades, ou os

agentes que exercem as tarefas relacionadas s facilidades construdas, possam
avaliar o desempenho dos edifcios em uso tanto em termos de rotinas gerenciais
praticadas quanto de aspectos de desempenho presentes.
Deste modo, espera-se apresentar aos gerentes de facilidades, aos quais se destina
o modelo de gerenciamento proposto, uma forma concreta de inserir objetivos de
sustentabilidade em sua rotina diria, por meio de uma sistemtica de gesto e da
identificao dos parmetros essenciais a serem controlados.
1.3 ESTRUTURAO DO DOCUMENTO
A presente tese est organizada em sete captulos, cujo contedo descreve-se a

seguir.
No Captulo 1 a autora contextualiza a pesquisa e apresenta as justificativas para o
desenvolvimento da tese, seus objetivos, suas limitaes, o mtodo de pesquisa
utilizado e a estrutura do documento.
No Captulo 2 a autora descreve a metodologia utilizada ao longo do
desenvolvimento da tese.
No Captulo 3 tratado o tema gerenciamento de facilidades e apresentado um

referencial terico descrevendo conceitos, abordagens, escopo, boas prticas
existentes, alm de identificar os aspectos de sustentabilidade em discusso pelos
gerentes de facilidades.
No Captulo 4 a autora entra nas questes de sustentabilidade propriamente ditas,
detalhando as anlises e informaes reunidas durante todo o perodo de pesquisa.
Neste captulo, os aspectos de sustentabilidade e os indicadores relevantes para a
avaliao dos edifcios em uso so apresentados e discutidos.
No Captulo 5 a autora detalha os estudos exploratrios realizados em quatro
edifcios brasileiros de tipologias distintas, caracterizando suas rotinas de
gerenciamento de facilidades, a formalidade da gesto praticada, as estruturas
organizacionais, suas abrangncias e os aspectos de sustentabilidade trabalhados
nestes edifcios estudados.
No Captulo 6 a autora apresenta o modelo para o gerenciamento da
sustentabilidade de facilidades construdas (MGS) proposto por esta tese. So
apresentadas diretrizes de gerenciamento, rotinas de planejamento e controle, alm
da proposio de uma ferramenta de avaliao de desempenho, cuja finalidade
formalizar a realizao de auditorias peridicas de desempenho nos edifcios em
uso.
E, finalmente, no Captulo 7 a autora faz as consideraes finais para a pesquisa
realizada, retomando as questes e os objetivos apresentados no captulo 1.
10
2.
METODOLOGIA
A pesquisa partiu do interesse da pesquisadora em fortalecer a idia de gesto para

o desempenho e nela integrar conceitos de construo sustentvel. Tal interesse
tem origem em suas atividades e experincias anteriores:
(a) Desenvolvimento de dissertao de mestrado propondo uma metodologia
para a implementao de sistemas de gesto ambiental em empresas
construtoras de edifcios uma abordagem da gesto com objetivo de
solucionar e controlar os aspectos e impactos ambientais da realizao de
obras de construo civil gesto para desempenho em canteiros de obra
(DEGANI, 2003);
(b) Participao ativa no processo de experimentao e validao do referencial
tcnico para avaliao e certificao do desempenho ambiental de edifcios
desenvolvido pelo Centre Scientifique et Technique du Btiment (CSTB), na
Frana uma metodologia fundamentada no conceito de gesto do
empreendimento para a garantia do alcance de um perfil de qualidade
ambiental, definido em funo de cada contexto e dos aspectos de
sustentabilidade mais relevantes gesto para desempenho de novos
empreendimentos4.
Estas experincias, aliadas a pesquisas bibliogrficas anteriores, consolidaram o
conhecimento da pesquisadora para as questes envolvendo sistemas de gesto
ambiental e metodologias de avaliao de desempenho de edifcios.
Para o desenvolvimento desta tese, entretanto, os aspectos de sustentabilidade a
serem analisados alteram-se. Aqui, o alvo passa a ser a etapa de uso do imvel e
no mais o seu planejamento, concepo e execuo no canteiro de obras. E, ainda,
surge um novo agente, extremamente importante e pouco conhecido no campo de
4
Durante o perodo de setembro de 2003 at maio 2004, o CSTB acolheu esta pesquisadora em um
estgio no qual ela pde auxiliar a equipe tcnica desta instituio francesa durante os trabalhos de
reviso dos referenciais e na realizao das auditorias e atividades relacionadas ao
acompanhamento da experimentao do projeto. Tal oportunidade partiu do estgio de psdoutoramento, realizado em 2002 pelo orientador desta tese, durante o qual participou do
desenvolvimento do referencial de certificao francs inicialmente denominado Certification
Opration HQE tertiaire 2002.
11
atuao das pesquisas em engenharia civil o gerente de facilidades, assim como a

atividade que ele desenvolve o gerenciamento de facilidades.
O fenmeno em estudo a sustentabilidade dos edifcios em uso, nas suas diversas
tipologias, a qual envolve atividades de uso, operao e manuteno (a primeira
desempenhada pelos usurios e as duas outras pelo gerente de facilidades), e que
representa uma renovao da funo gerenciamento de facilidades e, tambm, uma
meta de desempenho para os edifcios em uso.
Para responder s questes colocadas nos objetivos da pesquisa (item 1.2), esta
tese se apia nos diferentes mtodos de pesquisa descritos a seguir.
REVISO BIBLIOGRFICA situao CONCEITUAL
Esta pesquisa parte da premissa de que o gerenciamento do edifcio em uso
fundamental para a perenidade e o aperfeioamento do seu desempenho
em termos de sustentabilidade, fundamentada na prpria experincia da
autora e na reviso bibliogrfica realizada anteriormente abordando sistemas
de gesto os quais tratam, inicialmente, de sistemas de gesto da qualidade
e, posteriormente, consideram a integrao dos sistemas de gesto da
qualidade, ambiental, segurana e sade ocupacional e responsabilidade
social.
Os modelos de avaliao e certificao de edifcios (HQE; LEED; CASBEE;
NRCan& iiSBE; NABERS; AQUA; dentre outros) tambm foram analisados
profundamente, todos auxiliando na reflexo sobre uma proposta de modelo
de gerenciamento da sustentabilidade de facilidades construdas, uma vez
que apresentam mecanismos de gesto e de avaliao por indicadores
voltados melhoria contnua de processos e resultados. Diversos requisitos
de avaliao identificados nesta anlise foram incorporados ao modelo de
gerenciamento proposto nesta tese, especialmente nas fichas 7 e 8
apresentadas nos apndices G e H.
Em termos de desempenho dos edifcios frente s questes ambientais,
sociais, econmicas e culturais, bem como aos indicadores relacionados,
foram estudadas em profundidade as diversas metodologias de avaliao de
12
edifcios mencionadas no pargrafo anterior, aplicadas s diversas etapas do

empreendimento, mas especialmente os referenciais tcnicos aplicados ao
uso. A inteno foi identificar os indicadores de sustentabilidade mais
relevantes e verificar aspectos de gesto capazes de influenciar os resultados
de desempenho.
Para obter o estado da arte dos edifcios em uso foram revisadas fontes
bibliogrficas relacionadas a temas como manuteno predial, avaliaes
ps-ocupao, patologias das construes, eficincia energtica, uso racional
da gua, durabilidade de materiais e componentes, sndrome dos edifcios
doentes e anlise do ciclo de vida de materiais e componentes.
J
para
compreender
gerenciamento
de
facilidades
papel
desempenhado pela figura do gerente de facilidades, a reviso bibliogrfica

no foi suficiente, uma vez que o conceito ainda no amplamente abordado
no meio acadmico, sendo mais a nvel profissional. Por esta razo, em 2006,
na primeira fase deste trabalho, a pesquisadora participou de uma disciplina
conceitual do curso MBA em Gerenciamento de Facilidades, do Programa de
Educao Continuada em Engenharia da Escola Politcnica da Universidade
de So Paulo (PECE USP), no intuito de melhor compreender o cenrio no
qual a tese seria desenvolvida.
O mtodo de pesquisa desta tese tambm considerou, alm do contedo do
referido curso, a troca de informaes entre a pesquisadora e os profissionais
de gerenciamento de facilidades nele participantes, bem como os resultados
das monografias apresentadas por eles como concluso de curso.
Ainda como reviso bibliogrfica, as publicaes da revista Infra (revista
peridica mensal, especializada em gerenciamento de facilidades) e as
palestras dos Congressos INFRA (congresso anual que trata especificamente
do gerenciamento de facilidades, organizado pela Talen, editora da revista
Infra) auxiliaram na compreenso do escopo de atuao do gerente de
facilidades, suas melhores prticas, as discusses em pauta e os seus
interesses.
13
OBSERVAO DE MERCADO situao PRESENTE

Durante a realizao da reviso bibliogrfica e dos estudos exploratrios
(descritos a seguir) puderam ser observados diversos aspectos de mercado
que auxiliaram a autora na identificao das boas prticas em gerenciamento
de facilidades e dos aspectos de sustentabilidade em discusso, descritos no
captulo 3 (3.2 e 3.3) e que foram fundamentais para a composio do modelo
proposto nesta tese.
ESTUDO EXPLORATRIO situao PRESENTE
Apenas a reviso bibliogrfica no seria suficiente para fundamentar o
desenvolvimento de um modelo para o gerenciamento da sustentabilidade de
facilidades construdas que fosse aderente realidade brasileira. Por esta
razo, foi preciso investigar em campo o gerenciamento de facilidades
praticado em algumas tipologias de edifcios e suas boas prticas em termos
de sustentabilidade. Assim, o modelo pde ser desenvolvido a partir da
situao CONCEITUAL identificada na reviso bibliogrfica, mas tambm
considerando a situao PRESENTE brasileira.
Neste estudo exploratrio foram investigados os modelos de gerenciamento
de facilidades praticados, sua formalidade, a estrutura organizacional
presente, sua abrangncia, influncias e as boas prticas em termos de
sustentabilidade em quatro edifcios brasileiros: uma universidade; um edifcio
corporativo com nico ocupante; uma loja de varejo de materiais de
construo; e um laboratrio de anlises clnicas certificado pelo selo norte
americano do United States Green Building Council (Leadership in Energy
and Environmental Design - LEED).
Para a obteno das informaes desejadas, foi importante realizar este
estudo em diferentes tipologias de edifcios, uma vez que o modelo elaborado
e proposto nesta tese pretende ser aplicvel a todas as tipologias de edifcios
em uso. E, a escolha por So Paulo, baseou-se em critrios de proximidade
(considerando que a pesquisadora reside nesta cidade) e em critrios de
representatividade (considerando que em So Paulo j h edifcios
gerenciados por gerentes de facilidades e empresas gerenciadoras formais e
14
abrangendo escopos mais amplos, indo alm do simples gerenciamento das

instalaes fsicas do edifcio).
Outras diferenas que ampliam o escopo do estudo exploratrio, alm de
terem sido considerados edifcios de diferentes tipologias, so: o edifcio 1
apresenta um gerenciamento de facilidades bastante informal; j o edifcio 2
tem contratada uma empresa especializada em gerenciamento de facilidades;
o edifcio 3 pertence a uma tipologia bastante particular, o varejo; e, o edifcio
4, tambm com particularidades por tratar-se de sade pblica, teve sua
construo certificada pelo mtodo de avaliao de desempenho ambiental
americano LEED.
A pesquisadora realizou avaliaes tcnicas individuais nos quatro edifcios
estudados, buscando compreender a forma de gerenciamento de facilidades
praticada e as boas prticas existentes em termos de sustentabilidade. Sendo
assim, este estudo teve apenas o aprofundamento necessrio para que a
pesquisadora pudesse compreender as atividades de gerenciamento predial,
perceber as dificuldades presentes e caracterizar alguns dos aspectos de
sustentabilidade trabalhados nestes edifcios.
Entretanto, de forma alguma este estudo exploratrio pretende representar
um cenrio para a cidade de So Paulo ou caracterizar o desempenho
ambiental destas edificaes, uma vez que aborda um pequeno universo de
edifcios, apresentando diferentes graus de complexidade e tipos de
ocupao.
Os estudos exploratrios partiram de testes para a validao dos
questionrios
elaborados
inicialmente.
Aps
este
perodo
inicial,
pesquisadora optou pela realizao de entrevistas orientadas por seis fichas,

elaboradas com esta finalidade, cujos objetivos foram avaliar o modelo
gerencial e as boas prticas relacionadas sustentabilidade, eventualmente
presentes nos edifcios estudados.
Estas fichas, apresentadas nos apndices de A a F, resultam de diversos
ajustes feitos a partir das primeiras fichas, elaboradas e testadas em dois
edifcios, e j representam uma das contribuies deste trabalho, pois
15
algumas delas acabaram sendo incorporadas no modelo de gerenciamento

de facilidades proposto nesta tese.
De modo geral, os estudos exploratrios foram realizados por meio das
atividades seguintes:
1 Reunio inicial com o gestor ou o proprietrio ou o funcionrio tcnico
considerado responsvel pelo que se entenda em cada empreendimento
como o gerenciamento de facilidades. O objetivo desta entrevista foi
compreender a estrutura organizacional existente e a distribuio das
responsabilidades pelas atividades de gerenciamento de facilidades.
2 Programao das entrevistas orientada pela ficha 1 (apndice A).
3 Preenchimento prvio das fichas 2 e 4 (apndices B e D).
4 Visita s instalaes tcnicas e a todos os espaos do empreendimento.
5 Realizao das entrevistas, validao das respostas dadas s fichas 2 e 4
(apndices B e D) e preenchimento das fichas 3, 5 e 6 (apndices C, E e F)
conforme a necessidade, foi realizado mais de um encontro at que todas as
questes relacionadas nas listas de verificao pudessem ser esclarecidas.
6 Levantamento da documentao tcnica (projetos e registros de rotinas de
manuteno) e anlise dos projetos, quando disponveis.
7 Finalizao do preenchimento das fichas de verificao 3, 5 e 6 (apndices
C, E e F).
8 A partir da caracterizao do gerenciamento de facilidades e das boas
prticas presentes em cada edifcio, foi feita uma anlise comparativa entre
eles e as informaes obtidas na reviso bibliogrfica, e, finalmente, foram
desenvolvidas as consideraes finais para os estudos exploratrios.
A origem e a descrio das fichas de verificao aplicadas pela pesquisadora
durante as visitas e entrevistas realizadas nestes estudos exploratrios
encontram-se detalhadas nos captulos 2 e 5, pois so informaes
16
necessrias anlise dos estudos exploratrios que se seguem e, algumas

delas, tambm fazem parte do modelo proposto e apresentado no captulo 6.
PROPOSIO DO MODELO
Considerando a reviso bibliogrfica e os estudos exploratrios realizados ao
longo desta pesquisa, foram estabelecidos os grupos de aspectos de
sustentabilidade dos edifcios em uso (descritos no captulo 3), os indicadores
de desempenho (apresentados no captulo 4, figura 4.4, e estruturados na
ficha 7 Aspectos de Sustentabilidade do Edifcio, apndice G) e as diretrizes
de gerenciamento representadas no quadro do apndice H e descritas no
captulo 6, item 6.8.
Todos
estes
elementos
fundamentaram
proposta
de
modelo
de
gerenciamento da sustentabilidade de facilidades construdas, a principal

contribuio desta tese.
17
3. GERENCIAMENTO DE EDIFCIOS EM USO
O gerenciamento de edifcios, da forma como visto e praticado, alm das tarefas

administrativas e contbeis condominiais, inclui a realizao e a superviso de
rotinas operacionais e de conservao e manuteno dos edifcios em uso.
Segundo a NBR 5674 Manuteno de edificaes (ABNT, 1999), a
responsabilidade principal da manuteno do proprietrio do imvel ou seu
representante legal, ou seja, o sndico, porm este poder delegar as atividades de
manuteno para empresas e profissionais especializados, sendo que, dependendo
do tipo de gesto implantada no condomnio, essa responsabilidade pode pairar
sobre as administradoras ou empresas especializadas em manuteno.
Os custos de manuteno devem ser acompanhados pelos gestores, uma vez que a
manuteno um investimento feito ao patrimnio com a finalidade de minimizar
desgastes
naturais,
evitar
deterioraes
precoces,
desvalorizaes
e,
principalmente, manter a vantagem competitiva do bem no mercado imobilirio

(IBAPE/SP, 2005). Por exemplo, determinados equipamentos e sistemas tem uma
vida til de projeto em torno de 10 a 15 anos, como os sistemas de
impermeabilizao, equipamentos de ar condicionado, dentre outros. Considerando
que os mesmos tiveram atividades de manuteno peridicas durante sua vida, essa
vida til poder ganhar uma sobrevida de mais cinco anos, aproximadamente. No
entanto sempre chegar a hora em que haver um maior investimento sobre o
sistema, a fim de recuperar de maneira significativa seu desempenho e atender s
expectativas dos usurios. (IBAPE/SP, 2005)
Tambm h ... a questo da importncia de haver registros e histricos das
atividades de manuteno, bem como da evoluo do desempenho dos sistemas e
equipamentos. Nesse sentido, a inspeo predial tambm serve como uma
ferramenta de registro, se feita periodicamente. (IBAPE/SP, 2005)
Observa-se que a manuteno predial medida obrigatria segundo a NBR 5674
Manuteno de edificaes (ABNT, 1999), alm de ser exigncia dos manuais dos
proprietrios fornecidos pelas incorporadoras. Ressalta-se que a perda ou
deficincia do desempenho de qualquer sistema construtivo ou equipamento incorre
18
na perda da vida til projetada ou prevista, perda da capacidade de ganho de uma

sobrevida, e coloca em risco questes de uso, conforto e segurana dos usurios.
Portanto, a utilizao de procedimentos e rotinas de manuteno, aliada a um
planejamento estratgico de gesto dos imveis, garante alm de um bom
funcionamento dos sistemas, uma sobrevida aos mesmos e uma valorizao
imobiliria.
A inspeo predial um complemento das rotinas de manuteno, sendo um
instrumento bsico do gerenciamento de edifcios. Trata-se de uma vistoria
realizada com o objetivo de avaliar estados de conformidades de uma edificao,
mediante aspectos de desempenho, vida til, segurana, estado de conservao,
manuteno, desempenho, exposio ambiental, utilizao, operao, observando
sempre o atendimento s expectativas dos usurios (IBAPE/SP, 2005).
Assim, a inspeo predial associada a planos de manuteno minimiza os
desgastes naturais e a depreciao fsica, reduzindo, inclusive, a obsolescncia
tcnica, uma vez que poder estar ligada a estudos de modernizao e atualizao
de sistemas ou da prpria edificao consoantes s desconformidades ou anomalias
verificadas, analisadas na vistoria e no laudo tcnico (IBAPE/SP, 2005).
O conceito preventivo que fundamenta as inspees prediais extremamente
adequado e atual uma vez que parte de uma investigao de anomalias, por meio
de uma vistoria detalhada dos elementos e sistemas constituintes do edifcio, para
ento emitir um laudo de condies tcnicas, riscos, recomendaes bsicas e
indicao de prioridades para servios e reparos. A partir deste laudo aplicam-se
aes corretivas e reformulam-se os planos de manuteno preventiva. Este
conceito interessante do ponto de vista do gerenciamento de facilidades, uma vez
que sugere a realizao de rotinas de auditorias para avaliaes de desempenho do
edifcio, alm de propor diretrizes sistemticas para o seu aperfeioamento.
Retomando, segundo IBAPE/SP (2005), para uma eficaz inspeo predial
recomenda-se analisar:
Aspectos de manuteno - aspectos de desempenho e vida til dos
elementos construtivos e equipamentos, fatores de degradao provveis e
19
existentes, durabilidade de materiais, alm dos planos, rotinas e registros de

manuteno;
Aspectos de operacionalidade - condies de manuteno efetivas, condies
de operao de sistemas e seus dispositivos, eventuais abusos de uso
relacionados operao de sistemas, falta de programao de operaes de
sistemas e equipamentos, condies seguras de operao;
Aspectos de funcionalidade - condies e formas de uso, atendimento a
aspectos funcionais dos sistemas e expectativas de usurios sobre os
desempenhos apresentados.
Outra importante diretriz parte do item 8.4 da norma NBR 5674 Manuteno de
edificaes (ABNT, 1999), a qual recomenda que as inspees devem ser
orientadas por listas de conferncia padronizadas (checklists), elaboradas
considerando: (a) um roteiro lgico de inspeo das edificaes; (b) os componentes
e equipamentos mais importantes na edificao; (c) as formas de manifestaes
esperadas da degradao do edifcio; (d) as solicitaes e reclamaes dos
usurios.
IBAPE/SP (2005) ainda sugere uma listagem bsica de documentao a ser
analisada durante as rotinas de inspeo predial, dentre elas, interessante ressaltar
as seguintes que se relacionam ao contexto desta pesquisa:
Programa de Preveno de Riscos Ambientais (PPRA);
Plano de Manuteno, Operao e Controle (PMOC);
PCMSO Programa de Controle Mdico de Sade Ocupacional;
Projetos atualizados (estrutura, instalaes prediais, arquitetura e prefeitura,
automao, sistemas de ar condicionado, impermeabiizao, dentre outros);
Relao de reformas j realizadas ou j planejadas;
Manual de operao, uso e manuteno da edificao;
Manual do sndico e do proprietrio;
20
Ficha de Cadastramento de Manuteno (FICAM);

Relatrio de acompanhamento de rotina da Manuteno Geral;
Relatrios dos acompanhamentos das manutenes dos sistemas especficos
(ar condicionado, motores, bombas, equipamentos eletromecnicos e demais
componentes) realizadas pela equipe interna e tambm pelas empresas
contratadas;
Certificados e ensaios de anlise de potabilidade e fsico-qumica de guas
de reservatrios, torres de refrigerao, etc.;
Certificado de limpeza dos reservatrios;
Atestado do sistema de proteo a descarga atmosfrica (SPDA);
Regimento interno do condomnio.
3.1
GERENCIAMENTO DE FACILIDADES GF
As rotinas operacionais e a realizao das atividades de conservao e manuteno

dos edifcios, nas suas diversas tipologias, foram por muito tempo conduzidas por
funcionrios prprios ou contratados pelo(s) proprietrio(s), ocupante(s) ou
usurio(s) dos edifcios eram os zeladores e sndicos.
Com o aumento da complexidade dos edifcios, outras atividades e servios foram
sendo incorporados, aumentando as responsabilidades destes indivduos. A soluo
encontrada foi a terceirizao destes servios. Assim, comeam a ser terceirizados
os servios de limpeza, segurana, portarias, estacionamento, manuteno predial e
assim por diante. Por fim, passa tambm a ser necessria a contratao de um
profissional mais capacitado para organizar e monitorar todos estes servios,
funcionrios e empresas contratados.
Surge, ento, esta nova funo que pode ser conhecida como: gerente patrimonial,
gerente predial, gerente de condomnio, gerente de infraestrutura, gerente de
21
manuteno, sndico profissional, property manager, building manager ou facility

manager ou gerente de facilidades, que ser a denominao empregada neste
trabalho.
Segundo Santos (2007) 5, no Brasil, na dcada de 80, este era um profissional em
fim de carreira, oriundo de outras atividades, e a autogesto predominava nas
organizaes. Nesta poca, comeam a surgir as associaes destes profissionais
para, mais adiante, ser iniciada uma forte presso para a terceirizao. O
profissional era tido como um administrador de servios contratado pelo usurio
final.
Ainda segundo o palestrante, na dcada de 90, com a consolidao dos servios
terceirizados, o mercado passou a ser uma mistura de tomadores e prestadores de
servios, havendo uma evoluo do gerenciamento da infraestrutura predial.
Assim, o gerenciamento de facilidades (GF) aparece como uma nova funo
administrativa, que surge nas organizaes e nos edifcios em virtude das demandas
da atualidade inicialmente, por razes econmicas relacionadas perda de valor
imobilirio do edifcio em si, mas, tambm, em funo dos impactos nas atividades
que o edifcio abriga e que podem ser afetadas quando o edifcio deixa de responder
de forma adequada aos objetivos para o qual foi construdo.
Em termos de normalizao para esta temtica, o Brasil dispe das normas NBR
5674 Manuteno de edificaes Procedimento (ABNT, 1999) e NBR 14037
Manual de operao, uso e manuteno das edificaes Contedo de
recomendaes para elaborao e apresentao (ABNT, 1998). As normas de
desempenho NBR 15575-1 Edifcios habitacionais de at cinco pavimentos
Desempenho
(ABNT,
2008)
tambm j referenciam alguns
aspectos de
desempenho ambiental dos materiais e sistemas construtivos, ainda que de forma

pouco abrangente.
Dando continuidade ao histrico do gerenciamento de facilidades no Brasil, em 2003
criado o curso de especializao em MBA de Gerenciamento de Facilidades da
Universidade de So Paulo. Em seguida, tambm surgem as capacitaes do
5
Palestra proferida no IV Congresso Infra, ocorrido em abril de 2007, por Severiano Dacunto dos
Santos, na ocasio diretor de Marketing e Comunicao da Associao Brasileira de Facilities
(ABRAFAC).
22
Servio Nacional de Aprendizagem Industrial (SENAI) e, em 2004, criada a

Associao Brasileira de Facilities (ABRAFAC), num cenrio de avanos
tecnolgicos e quebra de paradigmas no segmento.
Inicialmente, os gerentes de facilidades surgem como indivduos autnomos ou
pertencentes a empresas, geralmente denominadas gerenciadoras, e passam a
implementar e controlar, alm das funes operacionais e de manuteno padro
dos edifcios, os servios de apoio ao negcio central ou, simplesmente, de apoio s
atividades complementares presentes nas diversas tipologias de edifcios
atividades
adicionais
que
acabam
trazendo
mais
complexidade
ainda
administrao condominial convencional.

Segundo uma pesquisa realizada em 2008 pela International Facility Management
Association (IFMA) e respondida por membros dos Estados Unidos e Canad, h
uma grande variedade de facilidades a serem gerenciadas. Entretanto, as matrizes
corporativas so largamente a tipologia mais comum dentre as outras, como os
edifcios de escritrios, fruns, edifcios multiuso, centros de pesquisa, instituies
de ensino, fbricas, centros de atendimento, centros de processamento de dados,
museus e centros culturais, hospitais e clnicas, residncias, centros de distribuio
e depsitos, comrcio varejista, centros de lazer, prises, igrejas, centro de
convenes, salas de espetculos, estaes de transporte, etc. A pesquisa tambm
informa que 81% dos gerentes de facilidades atuam em edifcios que so ocupados
pelos prprios proprietrios (revista Infra, edio no 106 de fevereiro de 2009).
Outra informao obtida a partir desta mesma pesquisa publicada pela IFMA diz
respeito s questes de manuteno e reabilitao associadas aos edifcios antigos
os gerentes de facilidades nos Estados Unidos e Canad enfrentam edifcios com
idade mdia de 33 anos (revista Infra, edio no 106 de fevereiro de 2009).
Em linhas gerais, percebe-se que a forma de ocupao, o desempenho e a
perenidade dos edifcios ao longo do tempo so aspectos que podem envolver uma
grande diversidade de agentes. E que as atividades de uso, operao e manuteno
dos edifcios tem sido gerenciadas por diferentes especialidades profissionais e nas
mais diversas formas de estrutura organizacional.
23
Conceitualmente, o gerenciamento de facilidades (GF) visto das seguintes

maneiras:
Graa (2007)6 prope que o objetivo do gerenciamento de facilidades seja
desenvolver permanentemente toda a infraestrutura de recursos fsicos
necessria para a criao de ambientes cada vez mais adequados para
suportar
as
atividades
relacionadas
aos
objetivos
primrios
das
organizaes. Ainda segundo o professor, o gerenciamento de facilidades

uma atividade profissional que tem por finalidade o planejamento e operao
de processos eficientes, integrando edifcios, equipamentos e servios
(meios), visando dar suporte s pessoas para a efetiva consecuo dos
propsitos (fins) das organizaes, ao longo do ciclo de vida das facilidades.
O GF abrange reas de conhecimento da engenharia, arquitetura e
administrao; seu propsito otimizar o uso dos recursos disponveis e
aperfeioar o desempenho dos edifcios e seus sistemas, contribuindo para o
desenvolvimento do ambiente produtivo e atendendo aos novos paradigmas
da atualidade.
De acordo com Then (1999), o gerenciamento de facilidades deve agregar
valor ao negcio operante na edificao, por meio da contnua proviso de
solues de facilidades, apropriadas e inovadoras. Ele , portanto, a busca do
equilbrio timo entre pessoas, instalaes fsicas e tecnologia.
Segundo Teicholz (2001), as informaes necessrias ao GF so aquelas
relacionadas a pessoas (funcionrios e usurios), propriedades (espaos,
localidades e recursos) e processos (uso e manuteno). De fato, as
atividades de GF devem integrar as necessidades das pessoas, em termos
de produtividade e satisfao pessoal, com o aparato fsico e tecnolgico da
edificao que as abriga. Em outras palavras, o GF pode ser visto como uma
gesto proativa que viabiliza o planejamento da operao e manuteno do
edifcio e que, muitas vezes, seria capaz de suportar estrategicamente o
Palestra proferida pelo prof. Dr. Moacyr Eduardo Alves da Graa, coordenador do MBA em
Gerenciamento de Facilidades do PECE-USP e professor da Escola Politcnica da USP, em abril de
2007, para o IV Congresso INFRA.
24
objeto de negcio da organizao, suportando a evoluo prevista (Antonioli,

2003; IFMA7; Then, 1999).
O gerenciamento de facilidades alavanca o core business8 das organizaes
por meio das aes efetivas de operao e manuteno das facilidades
construdas (professor Dr. Moacyr Eduardo Alves da Graa, durante exame
de qualificao desta tese).
Assim, o gerenciamento de facilidades uma funo tcnico-administrativa, cuja
vocao auxiliar as organizaes e os indivduos na busca de melhores
desempenhos durante a ocupao dos espaos construdos. Tambm fica claro que
o conceito de GF est diretamente relacionado gesto estratgica das
organizaes.
E quais seriam as atividades desempenhadas pelos gerentes de facilidades?
A partir da reviso bibliogrfica de Antonioli (2003), de registros internos do CSTB9,
de aspectos listados pelo Whole Building Design Guide10, e analisando oito relatrios
de estudos de caso em GF11, esta tese, inicialmente, identificou e agrupou diversas
prticas presentes ao longo da operao de edifcios produtivos, as quais
geralmente esto sob a responsabilidade dos gerentes de facilidades (Degani e
Cardoso, 2006):
(1) Operao e Manuteno das instalaes fsicas do edifcio;
(2) Operao das atividades de apoio ao negcio central;
(3) Gesto do edifcio enquanto patrimnio imobilirio.
International Facilities Management Association, disponvel em http://www.ifma.org.

Core business o negcio central exercido pela(s) organizao(es) que ocupam o edifcio.
9
CSTB Centre Scientifique et Technique du Btiment, importante centro de pesquisas do setor da
construo civil na Frana.
10
WBDG. Disponvel em http://www.wbdg.org.
11
Estudos de caso apresentados por alunos de ps-graduao no 6 Workshop sobre Gerenciamento
de Facilidades Estudos de Casos, em novembro de 2005, promovido pelo MBA em Gerenciamento
de Facilidades do PECE/USP (programa de ps-graduao da Universidade de So Paulo).
8
25
Estes seriam, portanto, os atributos do gerenciamento de facilidades:

(1) Operao e Manuteno das instalaes fsicas do edifcio
Planejamento da operao dos sistemas prediais;
Operao
de
equipamentos
sistemas
prediais
(instalaes
eltricas,
hidrulicas, gs, condicionamento de ar, exausto mecnica, ventilao,

transporte vertical, transporte pneumtico, telefonia, interfonia, sistemas de
proteo radiolgica e acstica, iluminao, automao predial, controle de
acesso, circuito interno de TV, TV a cabo, som ambiente, e outros);
Garantia
da
continuidade
do
fornecimento
de
servios
essenciais
ao
desenvolvimento das atividades previstas, mesmo em perodo no habitual;
Identificao de ameaas ao planejado e estabelecimento de planos de

contingncia que garantam a proviso dos servios, mesmo em situaes de
emergncia (manuais de operao, treinamento, instalao de dispositivos e
sistemas de alarme, equipamentos reserva para componentes e sistemas crticos
que elevem a confiabilidade operacional) gerenciamento de riscos;
Planejamento da manuteno dos sistemas prediais: manuteno corretiva

(emergncia, urgncia e rotina) e manuteno preventiva (monitoramento
peridico das condies do equipamento ou parte deste);
Manuteno de equipamentos e sistemas prediais;
Limpeza;
Atividades de modernizao, reformas e servios tcnicos relacionados, tais

como projeto e planejamento, especificaes tcnicas, licenas e aprovaes
legais, planos de ao;
Gesto do consumo de energia (medies de consumo, anlises, correo de

desvios, adoo de novas tecnologias tais como a co-gerao de energia ou o
emprego de fontes limpas);
26
Gesto do consumo de gua (medies de consumo, anlises, identificao de

perdas, reduo da demanda no consumo, uso de tecnologia nos equipamentos
consumidores, adoo de prticas de tratamento e reuso da gua);
Gesto do consumo de gs;
Gesto dos resduos produzidos pelo edifcio (reduo na gerao, a partir da

utilizao de materiais durveis e reutilizveis, e garantia de destinao
adequada e segura, minimizando seu potencial de impacto ambiental coleta
seletiva e disposio adequada).
(2) Operao das atividades de apoio ao negcio central
Proviso de suporte tecnolgico e servios de apoio;
Suporte
aos
fluxos
de
informao:
gesto
de
documentos
dados,
telecomunicaes, reprografia, correio, sistemas udio-visuais, e outros

inclusive suporte tecnolgico adequado para o acesso de informaes em tempo
real e apoio ao desenvolvimento de tarefas distncia;
Proviso de eficiente comunicao interna entre usurios e gestores, no intuito

de atuar como interface entre as equipes, direcionando seus esforos para a
obteno da efetividade de custos operacionais e da eficincia de sistemas e
equipamentos instalados;
Gesto das reas de estacionamento, sanitrios pblicos, restaurantes e reas

de recreao;
Proviso de servios de transporte e logstica: viagens, transporte (frota) e

trfego (distribuio interna);
Garantia da acessibilidade, promovendo o uso igualitrio do ambiente construdo

para todos seus usurios, incluindo sinalizaes de acesso e ateno especial
aos portadores de deficincias fsicas;
Apoio a eventos;
27
Gesto dos espaos coletivos e da logstica interna (salas de reunio, tecnologia

e instalaes especficas, etc.), de modo a integrar sistemas, garantir flexibilidade
e alcanar as metas de desempenho da organizao;
Gesto das estaes de trabalho individuais, de modo a obter melhores nveis de

produtividade, flexibilidade, conforto, confiabilidade, ergonomia e funcionalidade;
Humanizao do ambiente de trabalho e garantia da oferta de ambiente interno

saudvel e confortvel aos usurios;
Abastecimento em alimentao, gua mineral e caf;
Aquisio de insumos diversos (mobilirio e outros bens de consumo);
Recebimento e distribuio de insumos diversos;
Gesto de outros servios e benefcios aos usurios, tais como agncias

bancrias, academia de ginstica, dentre outros;
Gesto de contratos com fornecedores;
Conduo das pessoas atravs dos processos de mudanas gerenciamento de

mudanas;
Zeladoria e chaveiro.
(3) Gesto do edifcio enquanto patrimnio imobilirio
Gesto do patrimnio da organizao: terreno, mquinas e equipamentos,

instalaes, edifcios, mveis e utenslios, veculos, equipamentos de informtica,
linhas telefnicas, dentre outros;
Planejamento da evoluo patrimonial;
Ambientao do edifcio com o contexto das solicitaes externas (questes

sociais e ecolgicas);
Controle e avaliao dos servios disponveis, objetivando a melhoria contnua

com relao s atividades suporte ao negcio central;
28
Gesto do custo operacional efetivo, especialmente baseado em anlises de

ciclo de vida envolvendo a quantificao de todos os custos significativos
durante a vida til de um ativo (custos de aquisio, projeto, instalao,
operao, manuteno, valor residual ou disposio);
Gesto da segurana envolvendo atitudes pr-ativas que antecipem e protejam

os usurios do edifcio, sua estrutura e os recursos disponveis, contra roubo,
atos de vandalismo, incndio, acidentes naturais, terrorismo, etc. segurana
pessoal e patrimonial;
Cuidados com a imagem considerando seu relacionamento com agentes

externos, tais como rgos pblicos, prefeituras, instituies de sade,
bombeiros, polcia, associaes de bairro, etc.;
Gesto de portarias e recepo;
Jardinagem;
Adequao do edifcio e de sua operao quanto legislao e outros requisitos

legais existentes.
Relevante considerar que existem diferentes escopos de atuao entre os gerentes

de facilidades norte-americanos e europeus. A International Facilities Management
Association (IFMA) traz o conceito de Building Management e Facility Management,
abrangendo o edifcio e seus componentes, os aspectos de manuteno, o
gerenciamento de custos e o foco na edificao. J o conceito europeu, considera o
Facilities Management, com uma viso mais ampliada e abordando aspectos desde
a concepo dos edifcios at a sua demolio. O Facilities Management vai alm da
edificao, abrangendo tambm os servios disponveis, voltando-se, portanto, aos
usurios dos edifcios.
Para identificar quais seriam as atividades desempenhadas pelos gerentes de
facilidades, esta tese adota a tendncia europia, sinalizada pelo professor Moacyr
Eduardo Alves da Graa, para a organizao das atividades do gerenciamento de
facilidades ampliando de trs para quatro grupos de atividades, facilitando, assim, a
proposio do modelo e a distribuio das responsabilidades pelo gerenciamento
dos aspectos de sustentabilidade:
29
1. Technical FM (facility) edifcio fsico;

2. Infrastructure FM rotinas administrativas e recursos humanos, servios
associados;
3. Workplace management layout, mudanas, conforto, produtividade
4. Comercial FM properties, custos, gesto de contratos, rea comercial;
O gerenciamento de facilidades, como visto, abrange aspectos de natureza tcnica,
funcional, econmica, ambiental e humana. To ampla abordagem no poderia ser
retratada integralmente nesta tese, assim, o escopo do gerenciamento de facilidades
para esta pesquisa no ir considerar em profundidade os aspectos funcionais e
humanos. A saber:
Aspectos
funcionais
funcionalidade
dos
espaos
aspectos
de
produtividade;
Aspectos humanos a gama de atividades das organizaes espalhada
pelos espaos fsicos capaz de trazer separaes psicolgicas e de
comportamento aos funcionrios (separao geogrfica, separao funcional,
separao por status ou prestgio, separao por poder); os gestores de
facilidades passam a ter responsabilidade ativa sobre a formatao
organizacional, na medida em que estabelecem mecanismos de separao,
conscientes ou no, dependendo das estratgias, cultura, valores e clima dos
ambientes (QUINELLO; NICOLETTI, 2006).
Da reviso bibliogrfica tambm se percebe que a formalidade desta gerncia
bastante varivel. Entretanto, h algumas gerenciadoras operando por meio de
sistemas formais de gesto, tornando possvel o acompanhamento peridico do
desempenho dos edifcios em relao a metas e indicadores pr-estabelecidos.
Assim, considerando os grandes desafios da atualidade, fica evidente a necessidade
de se formalizar e estruturar a atuao deste novo agente, para que assim, ele
possa assumir o compromisso de manter e aperfeioar o desempenho de diversas
tipologias de edifcios, tambm segundo preceitos de sustentabilidade.
30
3.2
BOAS PRTICAS EM GERENCIAMENTO DE FACILIDADES
Alm dos aspectos operacionais, de inspeo predial e verificao da conformidade

tcnica mencionados, o gerenciamento de facilidades envolve muitas outras reas
de conhecimento. Para a ABRAFAC, por exemplo, as principais reas de
conhecimento para o profissional de facilidades devem passar por disciplinas de
finanas, liderana, comunicao e informao, qualidade e inovao, negociao,
operao e manuteno, sade, meio ambiente, segurana, planejamento e gesto
de projetos, gerenciamento de propriedades e foco em resultados. E, para as
competncias pessoais importante saber lidar com administrao de conflitos,
convvio
sob
presso,
relacionamento
interpessoal,
diplomacia,
tica,
comprometimento, viso sistmica e outros atributos.

De modo geral, as empresas que oferecem servios de gerenciamento de
facilidades apresentam em seu escopo as seguintes atividades: manuteno predial
(civil, eltrica, hidrulica, automao e ar-condicionado); engenharia e operaes;
elaborao de service level agreements (SLA) e key performance indicators (KPI);
gerenciamento de ambientes crticos; gesto do edifcio; medicina e segurana no
trabalho; service desk; limpeza; contas a pagar; gesto de contratos; planejamento
de capital; relatrios operacionais e financeiros; projetos, obras e alteraes de
layout; sustentabilidade (tratamento de efluentes, reciclagem de lixo e consumo de
energia). E, geralmente, tambm realizam a gesto dos servios terceirizados pelo
edifcio, que incluem estacionamento, segurana, limpeza, viagens corporativas,
telefonia, controle de pragas, automao predial, convenincias, jardinagem, dentre
outros.
A partir de 2007, j se percebe nos escopos das grandes gerenciadoras de
facilidades brasileiras, contedos de marketing mencionando aes minimizadoras
de impactos ambientais.
Em
se
tratando
de
boas
prticas
em
gerenciamento
de
facilidades,
internacionalmente muito tem se falado a respeito do desenvolvimento de softwares

mais precisos para a deteco de no-conformidades de vrias naturezas e
31
fornecimento de indicadores mais representativos para a gesto predial. A

tecnologia da informao importante.
Outra evoluo apontada por Tiengo (2009), tem sido cada vez mais comum a
indexao de contratos de prestao de servios com indicadores que norteiem a
aplicao de nus e bnus, visando dar relao contratual do gerente de
facilidades dinamismo e flexibilidade para melhoria contnua, bem como uma forma
de manter a sua produtividade constantemente estimulada.
Enfim, a implementao de sistemas de gesto nas rotinas dos gerentes de
facilidades tambm pode ser considerada uma boa prtica em gerenciamento de
facilidades. A prpria figura do gerente de facilidades vista como uma funo
administrativa formal j um indicativo da importncia de sistemas de gesto na
integrao das atividades multidisciplinares ao ambiente construdo e, tambm,
como meio de controle dos impactos destas atividades sobre as pessoas e o
ambiente de trabalho como contextualizado pelo British Institute of Facilities
Management (BIFM).
Como exemplo, a presena de sistemas de gesto ambiental no gerenciamento de
facilidades de grandes empreendimentos em Hong Kong conseguiu combinar o
desenvolvimento de tais sistemas com as pesquisas a respeito de sistemas prediais
e engenharia, incluindo atividades de operao e manuteno. O processo de
anlise de falhas aplicado inclui auditorias nos edifcios e sistemas, possibilitando
economias potenciais e a realizao das anlises de custos-benefcios (BURNETT,
2002).
De modo geral, os grandes benefcios das boas prticas no gerenciamento de
facilidades podem ser verificados na reduo de custos operacionais, no aumento
da confiabilidade, na melhoria da qualidade do ambiente de trabalho e da
produtividade. Assim, o ambiente construdo passa a ser visto como fator essencial
na sustentabilidade da prpria organizao que abriga.
32
3.3
ASPECTOS
DE
SUSTENTABILIDADE
EM
DISCUSSO
PELOS
GERENTES DE FACILIDADES
O Whole Building Design Guide12 recomenda que um sistema de gerenciamento de

facilidades (GF) tambm contribua para a sustentabilidade do edifcio como um todo,
assumindo um compromisso com o gerenciamento ambiental. O GF deve, portanto,
visar o equilbrio de custos e benefcios sociais e humanos no atendimento das
necessidades funcionais do edifcio, e ainda abranger a diminuio do uso de
recursos energticos, do consumo de gua e matrias primas, alm de minimizar e
controlar os impactos ambientais causados ao longo de sua vida til, oferecendo ao
mesmo tempo um ambiente construdo habitvel, confortvel, seguro e produtivo.
Segundo Graa (2007)13, os edifcios so construdos para atender propsitos
internos pessoais e coletivos (humanizao) e organizacionais, mas tambm para
atender propsitos externos organizacionais (estratgicos) e sociais (tica,
responsabilidade social e ecolgica).
Uma viso de sustentabilidade tambm percebida a partir da palestra de Graa
(2007), no momento em que o professor faz a caracterizao dos desempenhos
esperados para os edifcios:
Desempenho funcional comportamento do edifcio em uso envolvendo a
sensibilidade e satisfao do usurio;
Desempenho tcnico condies do edifcio;
Desempenho econmico valor imobilirio e despesas compatveis com a
realidade;
Desempenho ambiental;
Desempenho social;
12
WBDG. Disponvel em http://www.wbdg.org.

Palestra proferida pelo prof. Dr. Moacyr Eduardo Alves da Graa, coordenador do MBA em
Gerenciamento de Facilidades do PECE-USP e professor da Escola Politcnica da USP, em abril de
2007, para o IV Congresso INFRA.
13
33
Desempenho do processo planejamento, projeto, construo, uso, operao

e manuteno.
Outra viso a ser compartilhada que, atualmente, os gerentes de facilidades tm
valorizado o conceito de edifcio inteligente, muitas vezes o confundindo com o
conceito de sustentabilidade. Neste caso, h que se tomar bastante cuidado nas
escolhas dos sistemas, pois nem sempre a automao predial associa-se reduo
no consumo de energia no sendo, portanto, uma ferramenta suficiente para
resolver as questes impostas pela ineficincia arquitetnica de um edifcio, por
exemplo. Tal fato ocorre da mesma maneira que os benefcios do desenvolvimento
tecnolgico dos sistemas e equipamentos de condicionamento de ar, por exemplo, e
que acabaram negligenciando a considerao da bioclimtica na arquitetura das
ltimas dcadas (ROMRO, 1997). O autor ainda menciona que a inteligncia de
um edifcio est na sua arquitetura e que, antes de se pensar no monitoramento de
um circuito qualquer, preciso extinguir todas as possibilidades que as tecnologias
passivas oferecem.
Tratando da sustentabilidade, importante apontar que na rea do gerenciamento
de facilidades as questes ambientais e sociais so pouco trabalhadas, j que o foco
est nos aspectos econmicos. Entretanto, estas questes comeam a ser
observadas pelos gerentes de facilidades, especialmente aquelas que proporcionam
reduo de custos e melhoria na imagem do edifcio ou da(s) organizao(es) nele
instaladas.
A entrada no mercado imobilirio dos edifcios verdes ou green buildings e a
tendncia pelo crescimento do nmero destes edifcios, certificados ou no, torna
essencial garantir a continuidade e o aperfeioamento do nvel de qualidade
ambiental disponibilizada. Esta funo cabe perfeitamente nas mos dos gerentes
de facilidades.
Alguns dos aspectos de sustentabilidade j em discusso pelos gerentes de
facilidades no Brasil e levantados nesta pesquisa por observao de mercado e
bibliografia so descritos para os temas detalhados a seguir.
34
EFICINCIA ENERGTICA
Pearson (2009) aponta que a gesto da energia um processo contnuo que
envolve a realizao de uma avaliao comparativa do uso de energia, o
estabelecimento de objetivos e padres para melhoria, medida e verificao
contnuas e a designao de responsabilizao.
Segundo o autor, para os Estados Unidos, quando a gesto da energia aplicada
em edifcios, reduzir seu uso vivel e eficaz em termos de custo em 33%. Ele
ainda menciona que esta seria a forma mais rpida, limpa e econmica para ampliar
o abastecimento de energia no mundo.
Christopher Russell14 documenta a experincia de diversas empresas norteamericanas como Kimberly-Clark, Merck& CO, Dupont, Unilever, dentre outras que
concordam que antes de se implementar novos equipamentos preciso ter uma
base forte de habilidades e procedimentos energeticamente inteligentes.
Alternativas para sistemas de condicionamento de ar mais eficientes e de menor
consumo de gua e energia tambm so pauta das discusses entre os
profissionais de facilidades, assim como as tecnologias para o aquecimento solar de
gua.
Outro aspecto de sustentabilidade em discusso pelos gerentes de facilidades a
anlise das contas de energia e negociao de melhores tarifas, alm de
monitoramento dos consumos do sistema de condicionamento de ar e o
desequilbrio de temperaturas, do uso de geradores para os horrios de pico, da
troca de lmpadas, etc.
Sampaio (2009) relata economia de 25% dos custos mensais em edifcios brasileiros
por meio da realizao de auditorias tcnicas, alteraes contratuais, instalao de
sistemas e equipamentos mais eficientes e implementao de um programa de
metas de consumo dirio, ajustado com a produo assim, mais uma vez esta
pesquisa ressalta a importncia da gesto para o desempenho.
14
http://www.ase.org/section/topic/industry/corporate/cemcases
35
Nas discusses pblicas setoriais que tratam dos chamados green buildings tambm
fala-se muito de alternativas como a co-gerao de energia como uma medida de
sustentabilidade. Entretanto, esta soluo sustentvel apenas pelos benefcios em
termos de aumento da oferta de energia eltrica, pois pode no o ser em se tratando
de emisses de gases de efeito estufa, por exemplo.
De modo geral e conforme demonstrado nos estudos de caso de Romro (1997),
que utilizou a simulao computacional para identificar o potencial de melhorias, em
termos de eficincia energtica de edifcios em uso, as recomendaes para o
estoque construdo seriam:
Substituio do sistema de iluminao artificial incandescente e fluorescente;
Substituio de reatores eletromagnticos por eletrnicos;
Reviso na posio dos sensores de temperatura;
Alterao nas temperaturas do condicionamento ambiental em certas zonas
em funo de seu posicionamento, funcionamento e ocupao, por exemplo;
Instalao de persianas com controle de intensidade luminosa;
Substituio da pintura com opo de tintas claras;
Adoo de novo enquadramento tarifrio junto concessionria;
Utilizar os recursos da ventilao natural nos perodos de inverno para retirar
parte da carga trmica (programar abertura de janelas para o meio do dia, por
exemplo);
Instalao de sensores de presena;
Dentre outros.
USO RACIONAL DA GUA
Em termos de uso da gua, j so discutidos pelos gerentes de facilidades solues
como a substituio de torneiras, bacias sanitrias e vlvulas de descarga. A
medio setorizada tambm discutida na inteno de identificar vazamentos e
36
efetuar controles mais localizados. E, o uso de fontes alternativas de gua so

solues em estudo pelos gerentes de facilidades, quer seja por meio do
reaproveitamento de guas pluviais ou por meio do reuso de guas cinzas.
COLETA SELETIVA DE RESDUOS
Para demonstrar engajamento com aes de sustentabilidade, muitas empresas
disponibilizam em suas recepes e reas externas grupos de coletores para a
triagem dos resduos. Entretanto, grande parte desta coleta seletiva no realizada
corretamente muitas vezes h apenas os coletores para as classes de reciclveis,
ocasionando o descarte errneo do resduo no-reciclvel em alguma delas;
tambm acontece muito a triagem correta mas sua posterior mistura na rea de
caambas; ou, ainda, h a inadequao ou no acompanhamento da destinao
final dada aos resduos reciclveis, no-reciclveis e, especialmente, os resduos
perigosos.
ESCOLHA CONSCIENTE DE MATERIAIS E MOBILIRIO
Durante a etapa de uso e ocupao dos edifcios, em relao s especificaes de
materiais e mobilirio, os gerentes de facilidades timidamente comeam a discutir as
suas escolhas. Fala-se basicamente do uso de tintas menos txicas (em funo da
qualidade do ar interior) e do uso de carpetes em placas (para facilitar reposio e
reformas).
Outras questes envolvidas na escolha de materiais e mobilirio relacionam-se mais
ergonomia, produtividade e imagem do usurio do edifcio.
Vale mencionar que caractersticas relacionadas ao envelope e suas conseqncias
para o conforto trmico e a eficincia energtica so pouco discutidas, porm mais
nas etapas anteriores ao uso ou em processos de reformas maiores neste caso,
so muito discutidos os tipos e formas de colocao dos vidros; outros materiais e
elementos ainda so pouco abordados por estes profissionais no Brasil.
37
QUALIDADE DO AR
A qualidade do ar tambm pauta das discusses entre os profissionais de
facilidades em funo da divulgao das conseqncias para a sade e das
preocupaes com a sndrome do edifcio doente.
O monitoramento da qualidade do ar de interiores trabalhado a partir de anlises
da qualidade do ar e superfcies dos ambientes, higienizao de dutos e
equipamentos dos sistemas de climatizao, alm de sanitizao contra caros,
fungos e bactrias comea-se a mencionar o risco de legionelose, porm de forma
pouco objetiva.
ACESSIBILIDADE
Em 1994 publicada a norma brasileira para acessibilidade e iniciam-se os
trabalhos de adaptao de alguns edifcios a norma hoje se encontra em sua
segunda verso NBR 9050:2004. Acessibilidade a edificaes, mobilirio, espaos
e equipamentos urbanos.
RESPONSABILIDADE E GESTO
Pearson (2009) no artigo sobre eficincia energtica aborda uma questo
extremamente importante, no s para o consumo de energia mas tambm para
todos os aspectos de sustentabilidade, dizendo que os programas mais bem
planejados no iro funcionar a menos que responsabilidade por resultados
comprovados seja atribuda a algum. Entretanto, a carncia de capacitao um
obstculo apontado nos debates dos encontros entre gerentes de facilidades.
Neste contexto, importante apontar a conexo existente entre mtodos de avaliao
ambiental e o gerenciamento de facilidades. Segundo Boonstra e Pettersen (2003),
as caractersticas do sistema Environmental Status (um sistema sueco para
inspeo e avaliao de edifcios em uso), por exemplo, tem permitido aos
proprietrios de edifcios utilizar a ferramenta de avaliao como parte de seus
procedimentos. Os gerentes de condomnio suecos utilizam o sistema para auxililos no planejamento das operaes e manutenes.
38
E, finalmente, o interesse pelo gerenciamento da sustentabilidade dos edifcios

apenas vir com a comprovao de resultados concretos como reduo de custos
operacionais, valorizao imobiliria, melhoria da imagem institucional, diferencial
competitivo no mercado de locaes, retorno das experincias etapa de projeto de
novos edifcios e, ainda, se houver um incremento de exigncias legais e
regulamentares relacionados.
39
4. SUSTENTABILIDADE DE EDIFCIOS
4.1
DESENVOLVIMENTO SUSTENTVEL NO SETOR DA CONSTRUO

CIVIL
claramente perceptvel que o modo de produo adotado atualmente pelas

empresas afasta-as cada vez mais do que se denomina desenvolvimento
sustentvel progresso social e crescimento econmico aliados ao respeito ao meio
ambiente. A incapacidade do meio ambiente de absorver as decorrncias do
desenvolvimento j evidente.
O desenvolvimento sustentvel no s uma maneira de gerenciar a interao
entre o ambiente fsico e o crescimento econmico, mas sim uma forma de
desenvolvimento que reconhece, nos limites da sustentabilidade, origens no s
naturais como estruturais (sociais, polticas, culturais). No se resume
harmonizao da relao economia e meio ambiente e nem a questo tcnica;
tambm um instrumento poltico que tenta ordenar a desordem global. O
desenvolvimento sustentvel implica no uso da informao e tecnologia em
atividades de menor desperdcio de matrias primas e combustveis, uso de insumos
de baixo custo ambiental e capazes de gerar poucos rejeitos (Becker, 1994 apud
Mlfarth, 2002).
Em 1992, durante a Conferncia das Naes Unidas sobre Meio Ambiente e
Desenvolvimento, no Rio de Janeiro, foi aprovada a Agenda 21 um documento
elaborado em consenso entre governos e instituies da sociedade civil de 179
pases e que transforma o conceito de desenvolvimento sustentvel em propostas
de aes.
A Agenda 21 consolida a idia de que o desenvolvimento e a conservao do meio
ambiente devem constituir um binmio indissolvel, que promova a ruptura do
padro tradicional de crescimento econmico, tornando compatveis duas grandes
aspiraes do final do sculo XX: o direito ao desenvolvimento, sobretudo para os
pases que permanecem em patamares insatisfatrios de renda e de riqueza, e o
direito ao usufruto da vida em ambiente saudvel pelas futuras geraes.
40
Em 1999, o International Council for Research and Innovation in Building and

Construction (CIB) publicou uma agenda especfica para o setor da construo civil,
a Agenda 21 on Sustainable Construction. Os elementos chave apontados pelos
vrios pases participantes da elaborao da Agenda 21 do CIB para a construo
sustentvel foram: (CIB, 1999)
(a) a reduo do consumo energtico e da extrao de recursos minerais;
(b) a conservao das reas naturais e da biodiversidade;
(c) a manuteno da qualidade do ambiente construdo e gesto da salubridade do
ar interior.
Ressalta-se que importante compreender que o compromisso com a construo
sustentvel est em ressaltar o papel da indstria da construo e do ambiente
construdo na soluo das necessidades relacionadas habitao e infra-estrutura,
e assim determinar seu grau de liberdade e flexibilidade ao longo de pelo menos 100
anos ps-construo (CIB, 1999).
Na Europa, grande importncia dada energia consumida para a produo dos
materiais de construo, por exemplo, fato que se relaciona diretamente com os
nveis de emisso de gases de efeito estufa nestes pases.
Entretanto, evidente que o conceito de construo sustentvel varivel de acordo
com as prioridades de cada pas e est relacionado diretamente com as
especificidades de seu clima, tradies construtivas, estgio de desenvolvimento
industrial, cultura, natureza das edificaes existentes e caractersticas dos diversos
agentes envolvidos.
No Brasil, a dificuldade em preservar o meio ambiente agravada pelos grandes
desafios que o setor da construo civil ainda deve enfrentar em termos de dficit
habitacional e infraestrutura para transporte, comunicao, abastecimento de gua,
saneamento, energia, atividades comerciais e industriais. Por esta razo, um grupo
de pesquisadores (John et al., 2000) identificou as prioridades brasileiras e tambm
props uma agenda para a indstria da construo civil nacional considerando suas
particularidades e necessidades ambientais, funcionais, sociais e econmicas.
41
Esta Agenda para a construo sustentvel no Brasil preconiza aes sobre os

seguintes tpicos:
Reduo de perdas e desperdcio de materiais de construo;
Reciclagem de resduos da indstria da construo civil como materiais de
construo, inclusive dos resduos de construo e demolio;
Eficincia energtica das edificaes;
Conservao da gua;
Melhoria da qualidade do ar interior;
Durabilidade e manuteno;
Tratamento do dficit em habitao, infra-estrutura e saneamento;
Melhoria da qualidade do processo construtivo.
4.1.1 A Sustentabilidade dos Edifcios e seu Ciclo de Vida
importante ressaltar que a abordagem da sustentabilidade no ambiente construdo

deve considerar todas as etapas do ciclo de vida dos edifcios, como ilustrado na
figura 4.1.
42
Figura 4.1 Ciclo de vida dos edifcios
O ciclo de vida dos edifcios inicia-se na etapa de Planejamento, etapa essencial

para garantir o desempenho mais sustentvel do edifcio, uma vez que neste
momento que se definem o local de implantao e os objetivos funcionais, sociais e
econmicos a serem atendidos pelo empreendimento.
A partir dos estudos realizados nesta primeira fase os projetistas iro fundamentar a
Concepo do edifcio em todas as disciplinas. Por esta razo, deve ser dada
ateno especial elaborao do Programa de Necessidades, pois este documento
orientar os profissionais na elaborao dos projetos, no detalhamento da
arquitetura e na definio das especificaes tcnicas.
interessante a abordagem do Dutch Standards Institution (NPR 3401, 1993 apud
VAN DER VOORDT e VAN WEGEN, 2005) que desde 1993 j inclui aspectos de
sustentabilidade nos temas a serem cobertos pelos programas de necessidades
para os empreendimentos holandeses por exemplo: recomendaes para a
orientao dos edifcios em relao ao sol, aos ventos e ao entorno; escolha de
43
volumetria menos impactante e mais eficiente; facilidade de substituio de

componentes,
flexibilidade,
versatilidade
possibilidade
de
ampliaes;
acessibilidade; simplicidade dos fluxos internos; distncias de transporte (pessoas,

insumos); remoo de resduos; aspectos de sade e conforto especficos;
requisitos de produtividade; controle da luz do dia; necessidades energticas;
controle
das
temperaturas
internas;
manutenes
tcnicas;
aspectos
de
conservao e limpeza; rentabilidade; valor futuro das utilidades, dentre outros.

Finalizada a etapa de Concepo, inicia-se o Canteiro de obras, momento em que
acontece a realizao do empreendimento e quando so percebidos os impactos da
construo propriamente dita.
Estas etapas so as mais breves do ciclo de vida dos edifcios, entretanto, elas so
fundamentais para o nvel de desempenho que permanecer na sua etapa mais
longa a etapa de Uso e Ocupao.
Outra etapa extremamente relevante, em se tratando de sustentabilidade,
representada pelas atividades de Manuteno e Reforma, pois so determinantes no
prolongamento da vida til das edificaes e no aperfeioamento de seus nveis de
desempenho.
Estas
atividades
compreendem:
reposio
de
componentes;
conservao das superfcies, sistemas e equipamentos; manuteno corretiva e

preventiva de equipamentos e sistemas; aes de modernizao e ampliao.
O ciclo de vida dos edifcios se encerra com a Demolio ou Desconstruo, etapa
que tambm representa o incio do ciclo de outro empreendimento. uma etapa
relevante que deve ser realizada mediante um cuidadoso planejamento do
desmonte, garantindo o reaproveitamento e a reciclagem da maior frao possvel
dos materiais e componentes existentes.
Alm de considerar todas as etapas do ciclo de vida dos edifcios, a abordagem da
sustentabilidade no ambiente construdo ainda deve abranger os aspectos
ambientais, sociais, econmicos e culturais das atividades presentes em todas estas
etapas, como ser apresentado no item 4.2 deste trabalho.
44
4.1.2 Cenrio Brasileiro
O desenvolvimento sustentvel no setor da construo civil tem nas pesquisas

acadmicas um apoio extremamente relevante, pois elas disponibilizam solues e
diretrizes para os desafios que se apresentam na atualidade. Considerando as
pesquisas publicadas pelas universidades brasileiras, percebe-se a busca por
solues tanto para as atividades relacionadas produo de edifcios quanto para
os aspectos de desempenho das edificaes.
Para a PRODUO DOS EDIFCIOS as pesquisas realizadas em centros de
pesquisa e universidades brasileiras tm objetivado:
Reduzir desperdcios de materiais, gua e energia;
Identificar e viabilizar a aplicao de materiais alternativos;
Reaproveitar materiais (prticas de reuso e reciclagem);
Orientar a implantao de centrais de reciclagem de RCD;
Disponibilizar informaes a respeito de anlises de ciclo de vida (ACV) de
materiais e componentes construtivos;
Reduzir impactos e incmodos dos canteiros de obras (rudo, material
particulado, vibraes, trnsito, dentre outros).
Para os PRODUTOS (EDIFCIOS) as pesquisas realizadas em centros de pesquisa
e universidades brasileiras tm buscado resolver os seguintes aspectos:
Durabilidade e qualidade;
Eficincia energtica;
Eficincia no uso da gua;
Conforto e sade de usurios.
J em termos de LEGISLAO E POLTICAS PBLICAS, os incentivos ainda so
insuficientes para impulsionar o setor da construo civil brasileira para a
45
denominada construo sustentvel. No caso da explorao de recursos minerais,

por exemplo, apesar do impacto gerado por seu elevado consumo, a Agenda 21
Brasileira no deixa claro como a explorao de tais recursos deva ser conduzida no
Brasil mesmo havendo um captulo destinado a recursos terrestres.
Entretanto, existem sim iniciativas nacionais importantes e que devem ser
destacadas. Em termos de legislaes e tendncias para a construo sustentvel
tem-se:
Exigncias de EIA / RIMA elaborao e apresentao de Estudos de Impacto
Ambiental (EIA) e Relatrios de Impacto Ambiental (RIMA) em processos de
licenciamento ambiental na instalao de obras ou atividades potencialmente
causadoras de significativa modificao no meio ambiente, tais como: projetos
urbansticos acima de 100 hectares ou em reas consideradas de relevante
interesse ambiental; estradas de rodagem com duas ou mais faixas de
rolamento; obras hidrulicas para explorao de recursos hdricos; complexos e
unidades industriais e agro-industriais; distritos industriais e zonas estritamente
industriais; aeroportos; portos e terminais de minrio, petrleo e produtos
qumicos; troncos coletores e emissrios de esgotos sanitrios; linhas de
transmisso de energia eltrica; aterros sanitrios; dentre outros (resoluo
CONAMA no 001/86).
Resoluo CONAMA no 307 publicada em 5 de julho de 2002 e vigente desde 2
de janeiro de 2003. Esta resoluo estabelece
diretrizes, critrios e
procedimentos para a gesto dos resduos da construo civil e os classifica da

seguinte maneira: (a) Classe A - resduos inertes reutilizveis ou reciclveis como
agregados; (b) Classe B - resduos reciclveis para outras destinaes, tais
como: plsticos, papel/papelo, metais, vidros, madeiras e outros; (c) Classe C resduos para os quais no foram desenvolvidas tecnologias ou aplicaes
economicamente viveis que permitam a sua reciclagem/recuperao, tais como
os produtos oriundos do gesso; (d) Classe D - resduos perigosos oriundos do
processo de construo, tais como: tintas, solventes, leos e outros, ou aqueles
contaminados oriundos de demolies, reformas e reparos de clnicas
radiolgicas, instalaes industriais e outros.
46
Para cada classificao, a resoluo tambm determina a forma de destinao

adequada correspondente e cada municpio passa a ter a responsabilidade pela
estruturao de seu Plano Integrado de Gerenciamento de Resduos da
Construo Civil, sendo ainda, exigido das empresas construtoras, a elaborao
de Projetos de Gerenciamento de Resduos para cada novo empreendimento.
Normalizao para o projeto, implantao e operao de reas de Transbordo e
Triagem, aterros de inertes e reas de reciclagem:
o NBR15112 Resduos da construo civil e resduos volumosos - reas de
transbordo e triagem - Diretrizes para projeto, implantao e operao;
o NBR15113 Resduos slidos da construo civil e resduos inertes Aterros - Diretrizes para projeto, implantao e operao;
o NBR15114 Resduos slidos da construo civil - reas de reciclagem Diretrizes para projeto, implantao e operao.
Normalizao para o uso de agregados reciclados em pavimentao e concreto:
o NBR15115 Agregados reciclados de resduos slidos da construo civil Execuo de camadas de pavimentao Procedimentos;
o NBR15116 Agregados reciclados de resduos slidos da construo civil Utilizao em pavimentao e preparo de concreto sem funo estrutural
Requisitos.
Lei municipal em So Paulo para medio de gua individualizada e utilizao de
coletores solares para o aquecimento da gua, por exemplo.
Ainda como tendncia espera-se:
O surgimento de restritivas em programas de financiamento e em processos
licitatrios;
O aumento das exigncias legais e regulamentares;
O apoio dos municpios - determinando reas adequadas para transbordo,
triagem e deposio final, e centrais de reciclagem de RCD;
47
A criao de tarifaes para explorao de agregados e deposio de

resduos.
Em termos de POLTICAS PBLICAS para o desenvolvimento sustentvel do setor
da construo civil no Brasil, destacam-se os seguintes programas: Programas de
conservao de gua; Programas de conservao de energia eltrica; Programas de
gerenciamento de resduos de construo e demolio; Programas de qualidade;
Programas para manejo e consumo da madeira.
PROGRAMAS DE CONSERVAO DA GUA
Extremamente significativos ao contexto nacional, os programas de conservao
da gua merecem destaque e colaborao por parte das autoridades e da
sociedade como um todo.
Os programas agem tanto na demanda quanto na oferta de gua, e tm como
objetivos a otimizao do consumo e o uso de fontes alternativas. As pesquisas
envolvem, inclusive, os fornecedores de materiais e equipamentos e so
aplicadas tanto em edifcios novos quanto em edifcios em uso.
So referncias o Plano Nacional de Combate ao Desperdcio de gua
(PNCDA15) - programa aplicado em mbito nacional sob a coordenao do
governo federal e o Programa de Uso Racional da gua (PURA 16) - programa
criado por meio de convnio entre a Escola Politcnica da USP, o laboratrio de
sistemas prediais do Departamento de Engenharia de Construo Civil
(LSP/PCC), a Companhia de Saneamento Bsico do Estado de So Paulo
(SABESP) e o Instituto de Pesquisas Tecnolgicas do Estado de So Paulo
(IPT).
PROGRAMAS DE CONSERVAO DE ENERGIA ELTRICA
O Programa Nacional de Conservao de Energia Eltrica (Procel), a partir de
um convnio entre a Eletrobrs e o Laboratrio de Eficincia Energtica da
Universidade
Federal
de
Santa
Catarina
(LabEEE),
elaborou
uma
Regulamentao para Etiquetagem Voluntria do Nvel de Eficincia Energtica

15
16
Disponvel em: www.pncda.gov.br

Disponvel em: <www.pura.poli.usp.br>.
48
de Edifcios comerciais, de servios e pblicos. A regulamentao contempla

requisitos de avaliao sobre trs caractersticas de desempenho: Eficincia e
potncia instalada para iluminao; Eficincia no condicionamento de ar; e
Desempenho trmico da envoltria do edifcio.
Os empreendimentos submetidos a esta avaliao recebero a etiquetagem de
eficincia energtica do Inmetro, caracterizando seus nveis de desempenho
para cada uma destas trs caractersticas, de modo semelhante ao j utilizado h
mais tempo para a etiquetagem de equipamentos e aparelhos eletrodomsticos
(figura 4.2).
Figura 4.2 Exemplo de modelo da etiqueta de eficincia energtica do Inmetro
PROGRAMAS DE GERENCIAMENTO DE RESDUOS DE CONSTRUO E

DEMOLIO (RCD)
Belo Horizonte, Ribeiro Preto, Londrina e Salvador so alguns dos municpios
brasileiros pioneiros nas iniciativas relacionadas gesto de resduos.
As administraes municipais so impulsionadas a adotar solues em virtude da
grande massa de resduos de construo gerada. De modo geral, as iniciativas
verificadas consistem na instalao de centrais de reciclagem e criao de
pontos de coleta e triagem. No entanto, segundo Angulo (2000), os processos de
reciclagem de RCD praticados pelas centrais de moagem brasileiras limitam-se
49
gerao de materiais reciclados voltados para o consumo pblico municipal.

Pinto (2000) acrescenta que alguns municpios apenas instalaram equipamentos
de britagem enquanto outros constituram polticas especficas, para mdio e
longo prazo, potencializando resultados mais significativos.
PROGRAMAS DE QUALIDADE
Os programas de qualidade se relacionam com a sustentabilidade na medida em
que se voltam para o desempenho e sua melhoria contnua, ou seja, na
perenidade e aperfeioamento destes desempenhos.
O Programa Brasileiro de Produtividade e Qualidade do Habitat (PBQP-H) um
programa do Ministrio das Cidades 17 por meio do qual o setor da construo
civil, em parceria com o governo federal, procura replicar nacionalmente as
experincias bem sucedidas na rea da qualidade de forma a beneficiar as
empresas, governos e consumidores.
O PBQP-H est estruturado em projetos, cada projeto corresponde a um
conjunto de aes que contribui diretamente para solucionar os problemas
especficos na rea de qualidade da construo civil. So eles:
SiAC - Sistema de Avaliao da Conformidade de Empresas de Servios e

Obras um dos projetos propulsores do PBQP-H, seu objetivo avaliar
a conformidade do sistema de gesto da qualidade das empresas de
servios e obras, considerando as caractersticas especficas da atuao
dessas empresas no setor da construo civil, e baseando-se na srie de
normas ISO 9000. uma certificao de carter evolutivo o referencial
estabelece nveis de avaliao da conformidade progressivos, segundo os
quais, o sistema de gesto das empresas avaliado e classificado,
induzindo a uma implementao gradual do sistema.
SiMaC - Sistema de Qualificao de Materiais, Componentes e Sistemas

Construtivos este projeto justifica-se em funo da deteriorao da
qualidade dos produtos (nacionais e importados) e da atividade comercial;
17
www.cidades.gov.br
50
do crescimento da atividade de no-conformidade intencional de alguns

fabricantes que desestabilizam, por efeito "domin", grande parte do
mercado; da tendncia do mercado em se concentrar em marcas
comerciais conhecidas, ou em no-conformidades intencionais. Seus
objetivos so: fomentar a capacitao tecnolgica das empresas que
desejam produzir em conformidade com as normas tcnicas; combater a
no-conformidade intencional, visando sempre a melhoria da qualidade na
produo habitacional.
O SiMaC contempla Programas Setoriais da Qualidade (PSQs), criando
uma articulao para o desenvolvimento tecnolgico do setor, a melhoria
dos mtodos de gesto e a melhoria dos nveis de conformidade dos
produtos. O Banco de Dados do SiMaC alimentado exclusivamente
pelas Instituies que gerenciam os PSQs, de acordo com a Avaliao da
Conformidade de Produtos e seu objetivo disponibilizar informaes
para os diferentes agentes envolvidos no projeto.
SINAT - Sistema Nacional de Avaliao Tcnica de Produtos Inovadores

este sistema tem como objetivo analisar o desempenho de produtos no
abrangidos por normas tcnicas prescritivas, a partir da harmonizao de
procedimentos, assegurando que todos os aspectos relevantes ao
comportamento em uso desses novos produtos de construo sejam
considerados durante a avaliao. O SINAT no pode ser confundido com
a certificao de produtos ou concesso de marcas de conformidade. A
avaliao
de
novos
produtos
expressa
opinio
tecnicamente
fundamentada sobre a aptido ao uso de um produto, frente requisitos e

condies de exposio pr definidos, para um uso determinado.
PROGRAMAS PARA MANEJO E CONSUMO DA MADEIRA

No Brasil, so duas as organizaes que contribuem para o controle do manejo e
consumo da madeira:
51
Conselho Brasileiro de
Manejo Florestal
FSC Brasil18 (Forest
Stewardship Council) o selo FSC atesta a origem da madeira utilizada

como sendo de uma floresta adequadamente manejada. uma iniciativa
para o desenvolvimento sustentvel das florestas.
-
Programa de Certificao Florestal do Imaflora 19 - Instituto de Manejo e

Certificao Florestal e Agrcola - o Imaflora representa o SmartWood
Program da Rainforest Alliance (ONG credenciada pelo FSC)
Ainda abordando o cenrio brasileiro para o desenvolvimento sustentvel no setor

da construo civil, h que se mencionar a adoo de sistemas de gesto ambiental
e de responsabilidade social por parte das organizaes pertencentes cadeia
produtiva do setor, assim como tem se intensificando a aplicao de sistemas de
avaliao e certificao de edifcios novos.
Sobre a adoo de sistemas de gesto ambiental, percebe-se a sua capacidade de
estimular o envolvimento entre os agentes. Por exemplo: a implementao de um
sistema de gesto ambiental em uma empresa incorporadora estimula o mercado de
produtos e servios para obterem melhor desempenho ambiental, pois elas passam
a ser mais exigentes com seus fornecedores, passam a solicitar projetos
arquitetnicos mais sustentveis, alm de se tornarem mais competitivas e da
oportunidade de trabalharem a educao ambiental e o aperfeioamento profissional
dos operrios da construo civil, buscando uma maior formalidade das atividades
desenvolvidas.
Assim, finalmente, percebe-se no Brasil um cenrio frtil para a adoo de melhores
prticas voltadas ao incremento da sustentabilidade das construes. E, alm das
pesquisas, legislao, polticas pblicas e programas setoriais mencionados, surgiu
em 2007 um frum brasileiro para debater as questes relacionadas ao
desenvolvimento sustentvel no setor da construo civil o Conselho Brasileiro de
Construo Sustentvel (CBCS20).
18
www.fsc.org.br
www.imaflora.org
20
www.cbcs.org.br
19
52
O CBCS a unio de importantes lideranas da construo brasileira na inteno de

integrar a construo brasileira aos preceitos de responsabilidade social, proteo
ambiental e desenvolvimento econmico sustentvel.
Os objetivos do CBCS so:
promover a melhoria dos padres de produo;
difundir os conceitos de sustentabilidade entre os agentes setoriais;
viabilizar a reduo de impactos ambientais e sociais decorrentes das atividades
do setor;
reunir referncias tcnicas, compilar tecnologias e estimular a colaborao
permanente entre universidades, institutos de pesquisa, formadores de opinio,
empresas, entidades empresariais e da sociedade civil, em aes de mbito
nacional e internacional.
4.2
ASPECTOS
DE
SUSTENTABILIDADE
RELEVANTES
PARA
CONSTRUO CIVIL
A NBR ISO 14001:1996 'Sistemas de gesto ambiental Especificao e diretrizes

para uso' conceitua aspectos ambientais como sendo os elementos das atividades,
produtos ou servios que podem interagir com o meio ambiente. Ampliando o
conceito, temos que aspectos de sustentabilidade seriam tais elementos que, de
alguma maneira, alm do meio ambiente, tambm poderiam causar interferncias
nos meios sociais e econmicos; e tais aspectos podem causar impactos negativos
ou positivos, modificando os meios nos quais so capazes de interferir.
Feita esta considerao, a identificao dos aspectos de sustentabilidade relevantes
para o ambiente construdo pode ser obtida da anlise dos requisitos de
desempenho contidos nas diversas metodologias existentes para a avaliao de
edifcios novos, por exemplo as estudadas para esta pesquisa e detalhadas no item
4.4.1: norma francesa NF Btiments Tertiaires Dmarche HQE e processo AQUA
53
(Alta
Qualidade
Environmental
Ambiental),
Assessment
BREEAM
Method,
LEED
Building
Research
Leadership
in
Establishment
Energy
and
Environmental Design.
Estudando estas metodologias de avaliao, percebe-se que os requisitos de
desempenho para edifcios novos se agrupam em diferentes temas, mas que em
geral poderiam ser apresentados em oito grupos de preocupaes: Gesto do
empreendimento; Qualidade do ambiente externo e infra-estrutura; Seleo e
consumo de materiais, componentes e sistemas; Gesto do canteiro de obras;
Racionalizao no uso da gua; Eficincia energtica e poluio por emisses;
Qualidade do ambiente interno e sade dos usurios; Operao e manuteno.
GESTO DO EMPREENDIMENTO Esta temtica pretende avaliar a presena e a
eficincia do sistema de gesto ambiental presente e aplicado ao longo do
desenvolvimento do empreendimento, incluindo: a escolha e anlise do terreno e
seu entorno, a estrutura organizacional prevista para todas as etapas do
desenvolvimento do empreendimento, o controle de documentos, a elaborao e
compatibilizao dos projetos, o planejamento dos processos de construo, a
gesto do canteiro de obras, as avaliaes de desempenho aplicadas, o
planejamento da ocupao e operao, os gestos verdes previstos, etc. A
avaliao da gesto do empreendimento vista como um indicador do nvel de
conscientizao, comprometimento e mobilizao do empreendedor para as
questes de sustentabilidade prioritrias envolvidas.
QUALIDADE DO AMBIENTE EXTERNO E INFRAESTRUTURA sob esta temtica
so avaliadas as decises tomadas pelo empreendedor quanto taxa de ocupao
do solo; o direcionamento do crescimento urbano; a ecologia local e o valor
ecolgico do stio; a proximidade de amenidades locais; a localizao; a
acessibilidade; a disponibilidade de transporte; enfim, as relaes entre o edifcio e o
seu ambiente externo. A grande preocupao seriam as interferncias causadas a
partir da implantao do empreendimento em determinado local, as quais podem ser
de carter urbanstico, paisagstico, ambiental, social, cultural e econmico. De
modo geral, os empreendimentos devem se harmonizar com o cenrio e os
ecossistemas existentes, procurando trazer benefcios sociais e econmicos para a
54
comunidade local, sempre em coerncia com a infraestrutura urbana existente e

prevista.
SELEO E CONSUMO DE MATERIAIS, COMPONENTES E SISTEMAS os
aspectos agrupados nesta temtica tratam das questes relacionadas ao processo
de escolha dos produtos, sistemas e processos construtivos, o qual se espera que
ocorra de modo integrado, considerando as implicaes ambientais desde sua
fabricao, transporte, manuseio, aplicao e utilizao ao longo da vida til do
edifcio. Os processos de seleo de materiais fundamentam-se em critrios de
desempenho conhecidos,
tais como
durabilidade,
qualidade,
facilidade
de
manuteno, emisso de poluentes, energia embutida, resduos gerados, recursos

consumidos, percentual de reaproveitamento, dentre outros. Esta uma das
preocupaes mais evidentes, pois grande parte da matria-prima empregada nas
edificaes obtida da extrao de recursos naturais no renovveis, como por
exemplo, a areia, o cimento Portland, a pedra britada e o ao, alm de ser enorme o
volume destes recursos consumidos pelo setor.
GESTO DO CANTEIRO DE OBRAS as metodologias que avaliam o desempenho
dos canteiros de obra abordam tanto aspectos relacionados minimizao de
incmodos vizinhana (tais como rudo, poeira, interferncias no trfego, vibrao,
etc.) quanto a gesto dos resduos (minimizao na gerao, triagem e transporte e
disposio adequados e controlados), devendo estes aspectos serem considerados
desde as primeiras atividades de demolio at a concluso e entrega da obra.
RACIONALIZAO NO USO DA GUA medidas de racionalizao no uso da
gua requeridas pelas metodologias existentes vo desde a adoo de dispositivos
economizadores at a utilizao de fontes alternativas para o abastecimento de
gua (reuso de guas servidas e aproveitamento de guas pluviais).
EFICINCIA ENERGTICA E POLUIO POR EMISSES este tema se refere
avaliao das instalaes e sistemas previstos, de modo a proporcionarem um
consumo racional de energia; ele tambm analisa as contribuies do envelope na
reduo do consumo energtico durante o uso do edifcio; e, ainda, verifica se houve
preocupao com a minimizao da emisso de gases que contribuam para o efeito
55
estufa ou agridam a camada de oznio, especialmente durante a operao do

edifcio.
QUALIDADE DO AMBIENTE INTERNO E SADE DOS USURIOS o tema que
trata das caractersticas de desempenho relativas ao conforto higrotrmico, acstico,
visual e olfativo, incluindo tambm os aspectos relacionados ventilao e
iluminao. Tambm inclui os requisitos para avaliao da preservao das
caractersticas de qualidade sanitria do ar, do ambiente interno e da gua.
OPERAO E MANUTENO algumas metodologias avaliam, neste contexto, o
planejamento do uso e operao; as boas prticas gerenciais; os esforos de
comunicao com proprietrios e futuros usurios; a qualidade dos servios
disponveis; a gesto dos resduos de uso; as facilidades para as prticas de
manuteno corretiva e preventiva; e outros aspectos tais como flexibilidade,
adaptabilidade, controlabilidade pelo usurio, espaos externos e impactos nas
propriedades adjacentes. Sendo estes requisitos bastante relevantes ao contexto
desta tese.
O quadro 4.1 apresenta os temas cobertos pelas metodologias estudadas por
Cardoso e Degani (2007) para edifcios novos. importante esclarecer que o quadro
aponta os ttulos das categorias avaliadas por estas metodologias, o que significa
que emisses, por exemplo, no aparece nos ttulos dos temas cobertos pelo AQUA,
apesar de ser um dos aspectos avaliados nos temas Gesto da energia e Escolha
integrada de produtos, sistemas e processos construtivos.
Embora nenhuma das metodologias apresentadas no quadro 4.1 possua um tema
especfico para os aspectos sociais, algumas incluem preocupaes voltadas aos
trabalhadores em canteiro e em relao aos impactos do edifcio ao seu entorno,
alm do combate informalidade na cadeia produtiva. Esse o caso em particular
da metodologia AQUA (HQE).
Outro aspecto observado a partir da comparao das metodologias referenciadas
a presena de requisitos para avaliao dos processos de desenvolvimento do
empreendimento, ou seja, requisitos do tema Gesto do empreendimento. Estes
so aspectos essenciais para a concepo de empreendimentos mais sustentveis
e por estas rotinas, auditadas apenas pelas metodologias AQUA (HQE ) e
56
BREEAM Office, que se pode garantir a efetividade do desempenho proposto em

projeto na construo executada e entregue. Alm disso, a Gesto do
empreendimento promove o comprometimento do empreendedor com o processo, a
sua organizao, as suas rotinas de monitoramento e anlise crtica e as respectivas
correes e aes corretivas, alm da formalizao e registro de sua experincia
como uma forma de aperfeioamento.
AQUA (HQE)
LEED CS
LEED NC
BRASIL
EUA jul 2006
EUA oct 2005
gesto do
gesto do
empreendimento empreendimento
____
qualidade do
relao do
ambiente externo edifcio com seu
entorno
e infra-estrutura
TEMAS COBERTOS
BREEAM Office
UK
2006
Minergie - ECO
Passiv Haus
Suia 2008
Dinamarca 2008
____
gesto
economia
____
stios
sustentveis
stios
sustentveis
uso do solo &

ecologia local;
transporte
____
planejamento do
stio
materiais e
recursos
materiais e
recursos
materiais
stios sustentveis:
preveno poluio
nos canteiros;
materiais e
recursos: gesto
resduos canteiro e
reuso; qualidade do
ambiente interno:
no canteiro
____
desmontabilidade
; gesto de
resduos
gesto do
canteiro
sistema de
seleo e
consumo de
materiais,
componentes e
sistemas
gesto do canteiro
de obras
racionalizao no
uso da gua
eficincia
energtica e
poluio por
emisses
escolha integrada
de produtos,
sistemas e
processos
construtivos
stios sustentveis:
preveno poluio
nos canteiros;
canteiro de obra
materiais e
com baixo
recursos: gesto
impacto
resduos canteiro e
ambiental
reuso; qualidade do
ambiente interno:
no canteiro
gesto da gua
uso eficiente da
gua
uso eficiente da
gua
gua
____
____
gesto da energia
energia e
atmosfera
energia e
atmosfera
energia;
transporte;
poluio
consumo
energtico;
consumo
combustveis
fsseis
eficincia
envelope
qualidade
qualidade do
qualidade do
qualidade do
sanitria dos
ambiente interno: ambiente interno:
ambiente interno ambientes, ar e
qualidade do ar, qualidade do ar,
gua; conforto
e sade dos
ventilao,
ventilao,
trmico,
acstico,
ocupantes
conforto
conforto
sade e bemestar
visual, olfativo
operao e
manuteno
diversos
desenvolvimento
de conceitos para
seleo materiais
desmaterializa
o
gesto dos
resduos de uso e
operao,
premanncia do
desempenho
ambiental
____
____
inovaes no
projeto
inovaes no
projeto
____
conforto trmico;
conforto acstico; conforto trmico;
ventilao;
ventilao;
qualidade do ar
qualidade do ar
interior
____
qualidade
instalaes
prediais
Quadro 4.1 Temas e preocupaes abordados pelas metodologias analisadas

(Cardoso e Degani, 2007)
57
Outra evidncia do quadro comparativo a forte presena da avaliao das

questes de eficincia energtica e poluio, tema abordado por todas as
metodologias, sem exceo.
As questes de conforto trmico so abordadas por todas as metodologias, uma vez
que condicionam os aspectos de eficincia energtica. Entretanto, os outros
aspectos do conforto, como confortos olfativo, acstico e visual, bem como
relacionados qualidade sanitria do ar e da gua, apenas so abordados com mais
detalhes na metodologia AQUA (HQE).
A questo da gesto de canteiros comea agora a ser considerada nas verses
mais recentes de algumas das metodologias, com enfoque maior nos aspectos de
gesto de resduos de construo e demolio. Nas metodologias AQUA (HQE ),
Minergie Eco e Passiv Haus ela tratada em tema especfico.
A respeito da continuidade do desempenho mais sustentvel do empreendimento ao
longo de sua vida til, a metodologia AQUA (HQE) dedica uma categoria inteira aos
aspectos de operacionalizao e manuteno de todas as caractersticas de
desempenho avaliadas pelos temas, ou seja, um empreendimento certificado AQUA
(HQE) deve apresentar plano detalhado para garantir o desempenho ambiental ao
longo do uso do edifcio. Outras metodologias tambm tratam da questo, de modo
mais simples, apenas sob a exigncia da formalizao da entrega de um Manual de
Uso e Operao do Imvel.
De modo geral, constata-se que apenas a metodologia AQUA (HQE) aborda todos
os temas ambientais apresentados, em maior ou menor grau de aprofundamento.
4.3
ASPECTOS DE SUSTENTABILIDADE DAS FACILIDADES CONSTRUDAS
Segundo a pesquisadora, os edifcios em uso ou, mais especificamente, as

facilidades construdas, para serem sustentveis devem:
ser viveis economicamente os edifcios sustentveis tm baixos custos
operacionais, boa qualidade dos materiais e sistemas, menor ocorrncia de
58
patologias, baixa manuteno, alta eficincia energtica, baixo consumo de

gua;
atender demandas nos edifcios sustentveis, as necessidades dos
usurios, gestores, proprietrios e funcionrios so reconhecidas, por meio de
avaliaes ps-ocupao peridicas para a verificao do atendimento do
edifcio s demandas presentes;
incorporar princpios de responsabilidade social nos edifcios sustentveis,
as pessoas e as suas atividades so acolhidas de forma harmoniosa e
igualitria;
possuir valor imobilirio em edifcios sustentveis so utilizados materiais,
componentes, equipamentos e sistemas durveis e que permanecem
compatveis com as necessidades do mercado por um longo perodo de
tempo;
ser flexveis e adequados ao uso os edifcios sustentveis permanecem
adequados ao uso, uma vez que a utilizao e a ocupao dos edifcios
tendem a sofrer diversas mudanas ao longo do tempo. Por flexibilidade
entende-se: possibilidade de expanso dos espaos, disponibilidade de
espaos extra, possibilidade de rearranjo dos espaos (fcil e de baixo custo),
ambientes com mltiplas funes, especificao e projeto modular das
vedaes, coberturas, pisos, mobilirio e equipamentos (VAN DER VOORDT
e VAN WEGEN, 2005);
causar baixo impacto ambiental nos edifcios sustentveis so utilizadas
fontes alternativas de gua e energia; monitoram suas emisses de gases de
efeito estufa; mantm sob controle a qualidade da gua e do ar interior;
geram poucos resduos; controlam seus efluentes; consomem menos
recursos naturais, logo economizam gua potvel e utilizam racionalmente os
materiais e componentes, considerando suas anlises de ciclo de vida;
permanecer saudveis nos edifcios sustentveis so adotadas medidas
para evitar patologias que possam causar danos sade humana, portanto,
consideram sua sade e seu bem-estar fsico, mental e social. Os efeitos dos
59
edifcios na sade humana relacionam-se iluminao natural e artificial

apropriadas, uso correto das cores, qualidade da luz, ambientes com
propsitos bem definidos, baixa densidade ocupacional, integrao de objetos
de arte, silncio, controle individualizado de temperatura e iluminao, trocas
de ar adequadas, identificao das fontes de poluentes, odores agradveis,
sinalizao dos ambientes, pisos no escorregadios, proteo das reas
externas de pedestres contra ventos e chuva, estaes de trabalho e
caminhamentos ergonomicamente adequados, espaos verdes e acesso s
vistas exteriores agradveis (VAN DER VOORDT e VAN WEGEN, 2005).
Enfim, os aspectos de sustentabilidade dos edifcios em uso ou das facilidades
construdas, como so denominados nesta tese, so diversos e tambm podem ser
agrupados de diferentes maneiras.
Uma primeira interpretao da pesquisadora, diga-se sistmica, para os aspectos de
sustentabilidade dos edifcios em uso, parte dos conceitos utilizados nos sistemas
de gesto ambiental, onde a identificao dos aspectos (elementos das atividades
que interagem com o meio) realizada a partir do levantamento dos elementos de
entrada, de sada, aqueles presentes internamente nos processos e, tambm, os
que tenham interface com o meio exterior, tal como representados na figura 4.3.
Parte, portanto, deste conceito, a seguinte subdiviso, para os aspectos de
sustentabilidade do ambiente construdo: entradas; sadas; relao com o meio
exterior; qualidade do ambiente interno; uso e operao; manuteno e reformas.
60
Figura 4.3
Grupos de aspectos de sustentabilidade de edifcios em uso
Entradas (recursos):
Consumo de gua
Consumo de energia
Consumo de combustveis
Escolha de materiais e bens de consumo
Escolha de equipamentos e tecnologia
Escolha de mobilirio e revestimentos
Pessoas
Informao
Sadas (cargas):
Gerao de resduos slidos
Gerao de resduos perigosos
Esgotamento de guas servidas
Emisso de gases
Benefcios e renda
Produtos e servios
Relao com o meio exterior:
Interface ente edifcios e propriedades adjacentes
Valor ecolgico e interface com paisagem local
Jardinagem
Relao com vizinhana e comunidade
61
Uso do solo pelos edifcios e pessoas

Impermeabilizao do solo
Circulao de materiais, equipamentos e veculos
Acessos e circulao de pessoas
Disponibilidade de transporte pblico
Qualidade dos espaos exteriores
Segurana
Educao ambiental
Desenvolvimento social
Contribuio para o desenvolvimento urbano sustentvel
Qualidade do ambiente interno:
Conforto trmico
Conforto acstico
Conforto olfativo
Conforto visual
Qualidade do ar interior
Qualidade da gua
Ventilao
Limpeza
Influncia eletromagntica
Sade ocupacional
Privacidade
Autonomia pessoal nas condies de trabalho
Desempenho da envoltria
Uso e operao:
Durabilidade
Funcionalidade
Flexibilidade
Produtividade
Gerenciamento das tecnologias
Gerenciamento dos espaos
Desempenho econmico
Riscos e situaes de emergncia
Circulao interna de materiais, equipamentos e veculos
Circulao interna de pessoas
Armazenamento de materiais
Manuteno e reformas:
Conservao dos materiais e equipamentos tcnicos
Permanncia do desempenho dos sistemas
Acessibilidade s instalaes
Manuteno corretiva
Manuteno preventiva
Projeto para reforma
Obras de reforma
62
Para aprofundar a compreenso das conseqncias ou impactos destes aspectos

nos meios ambiental, social e econmico, esta pesquisa elaborou a matriz de
aspectos e impactos apresentada no quadro 4.2.
Consumo de gua
Consumo de energia
Consumo de combustveis
Escolha de materiais e bens de consumo
Escolha de equipamentos e tecnologia
Escolha de mobilirio e revestimentos
Gerao de resduos slidos
Gerao de resduos perigosos
Esgotamento de guas servidas
Emisso de gases
Interface entre edifcios e propriedades adjacentes
Organizao
X
X
X
X
Jardinagem
X
X
Relao com vizinhana e comunidade

Uso do solo pelos edifcios e pessoas
Impermeabilizao do solo
X
X
X
X
X
Circulao de pessoas
Uso de transporte pblico
X
X
Valor ecolgico e interface com paisagem local
Circulao de materiais, equipamentos e veculos
Comunidade
Comunidade
Usurio
M eio bitico
Sadas (cargas) Entradas (recursos)
M eio fsico
ECONMICO
Relao com ambiente exterior
Aspectos ambientais prioritrios
Vizinhana
IMPACTOS
SOCIAL
AMBIENTAL
Quadro 4.2 Matriz de aspectos ambientais e impactos relacionados

etapa de Uso e Operao
63
Qualidade do a mbiente interior
Conforto acstico
Conforto olfativo
Conforto visual
Qualidade do ar interior
Qualidade da gua
Ventilao
Limpeza
X
X
Organizao
Funcionalidade
Produtividade
Riscos e situaes de emergncia
Comunidade
Influncia eletromagntica
Flexibilidade
ECONMICO
Comunidade
Usurio
M eio bitico
Conforto higrotrmico
Durabilidade
Operao e manuteno
M eio fsico
Aspectos ambientais prioritrios
Vizinhana
IMPACTOS
SOCIAL
AMBIENTAL
Circulao interna de materiais, equipamentos e veculos
Circulao interna de pessoas

Armazenamento de materiais
Manuteno de equipamentos e sistemas
Continuao do Quadro 4.2 Matriz de aspectos ambientais e impactos relacionados

etapa de Uso e Operao
Entretanto, durante o processo de elaborao do modelo de gerenciamento da

sustentabilidade dos edifcios proposto nesta tese, percebeu-se que, apesar de
melhor representar sistemicamente os aspectos de sustentabilidade do ambiente
construdo, indicando os elementos de interface com os meios ambiental, social e
econmico, este agrupamento no seria o mais adequado para a aplicao das
rotinas de avaliao de desempenho de edifcios em uso a serem aplicadas.
O agrupamento considerado adequado para representar nesta tese os aspectos de
sustentabilidade de edifcios foi elaborado a partir desta viso sistmica, mas
tambm, com base nas preocupaes abordadas pelas metodologias de avaliao e
certificao de edifcios e na nomenclatura, considerada pela pesquisadora, como
mais adequada ao contexto do gerenciamento de facilidades.
64
Sendo assim, adotado nesta tese o seguinte agrupamento para os aspectos de

sustentabilidade de edifcios em uso, conforme representao da figura 4.4.
Figura 4.4 Grupos de aspectos de sustentabilidade aplicados na avaliao do desempenho

de edifcios em uso
Deste modo, os indicadores utilizados na metodologia proposta nesta tese para

avaliar o desempenho dos edifcios em uso tambm iro agrupar-se em: (A)
Integrao do edifcio ao seu entorno; (B) Materiais, sistemas e processos
construtivos; (C) Energia; (D) gua; (E) Resduos; (F) Dispositivos tcnicos; (G)
Conforto e sade.
(A) Integrao do edifcio ao seu entorno
-
Infraestrutura
Deslocamentos e acessos
Qualidade paisagstica e biodiversidade
Inundaes
65
Escoamento das guas poludas
Ambiente externo confortvel (ventos, chuvas e insolao)
Iluminao exterior
Poluio sonora
Espaos exteriores saudveis
Riscos naturais, tecnolgicos e sanitrios
(B) Materiais, sistemas e processos construtivos

-
Adaptabilidade
Durabilidade e reciclabilidade
Facilidade de conservao
Natureza dos materiais
(C) Energia
-
Transmitncia trmica do envelope transparente e opaco
Consumo desagregado por usos finais
Consumo energtico total
Energias renovveis
Poluies causadas na gerao da energia
Etiquetagem do Inmetro de eficincia energtica de edifcios
(D) gua
-
Economia de gua
Infiltrao da gua no solo
66
Reteno das guas de chuva
Recuperao de guas servidas
(E) Resduos
-
Qualidade dos pontos de estocagem e coleta de resduos
Otimizao do fluxo de resduos
Triagem dos resduos
Valorizao dos resduos no prprio edifcio
(F) Dispositivos tcnicos

-
Acessibilidade dos usurios e das reas tcnicas
Facilidade na operao de equipamentos e instalaes
Dispositivos e acessrios adequados
Simplicidade de concepo
Dispositivos para medio de consumo
Dispositivos para controle de desempenho dos sistemas
(G) Conforto e sade

-
Dispositivos para conforto higrotrmico
Temperatura adequada
Velocidade do ar
Umidade adequada
Conforto acstico
67
Acstica adequada
Conforto visual
Acesso luz do dia e iluminao natural
Acesso s vistas
Limite de ofuscamentos
Qualidade da iluminao artificial

Conforto olfativo e qualidade sanitria do ar
Emisso de odores e poluentes
Qualidade sanitria do ar
Emisses de materiais
Qualidade sanitria dos espaos
Limites exposio eletromagntica
Condies de higiene especficas

Qualidade sanitria da gua
Qualidade e durabilidade dos materiais e componentes das instalaes

hidrulicas
Proteo das redes internas e reservatrios no caso de uso de gua de

fontes alternativas
Controle da temperatura da gua
Controle dos tratamentos de gua
A identificao e a forma de agrupamento destes aspectos de sustentabilidade

foram utilizadas na elaborao da ficha 7 (apndice G), a qual representa uma lista
de verificao para a avaliao do desempenho dos edifcios em uso e que faz parte
68
do modelo de gerenciamento da sustentabilidade de edifcios proposto nesta tese no

captulo 6.
4.4
AVALIAO DA SUSTENTABILIDADE DE EDIFCIOS
Avaliar edifcios uma atividade bastante complexa que envolve diversos elementos
e agentes. As avaliaes de edifcios novos podem lidar com questes como:
programa de necessidades e nvel de atendimento do edifcio aos parmetros
nele indicados;
atendimento do edifcio a requisitos legais e regulamentares existentes;
aspectos de desempenho em termos de qualidade arquitetnica (sntese de
forma, funo e tecnologia) presentes;
avaliaes de impacto ambiental do edifcio (geralmente realizadas antes da
construo para indicar potenciais impactos do projeto);
avaliaes ps-ocupao (desempenho fsico e satisfao dos usurios).
Segundo van der Voordt e van Wegen (2005), os objetivos da avaliao de edifcios
podem relacionar-se aos projetos (determinao do atendimento das expectativas e
do alcance dos objetivos, identificao de efeitos positivos e negativos no previstos,
melhoria na compreenso dos processos de tomada de deciso, identificao de
materiais a serem corrigidos ou melhorados) e tambm podem ter a inteno de
desenvolvimento terico, desenvolvimento de ferramentas, elaborao de diretrizes
para novos projetos, recomendaes de polticas pblicas e formao de banco de
dados de referncia.
De modo geral, tais avaliaes representam um aprendizado tanto para o
aperfeioamento dos projetos quanto das etapas de seu desenvolvimento e
execuo.
69
A importncia das questes de sustentabilidade j percebida nas avaliaes de

edifcios, ainda que de forma generalizada dentre os diversos aspectos a serem
avaliados.
Van der Voordt e van Wegen (2005), j identificam alguns itens de sustentabilidade
a serem considerados nas avaliaes de edifcios. Para eles, a avaliao de um
edifcio deve considerar:
Aspectos funcionais acessos e estacionamentos, acessibilidade, eficincia,
flexibilidade,
segurana,
orientao
espacial,
ocupao
do
terreno,
privacidade, contato social, bem-estar e conforto.

Aspectos estticos qualidade visual, ordem e complexidade, imagem,
simbolismo, valor cultural.
Aspectos tcnicos segurana contra incndio, segurana construtiva,
aspectos fsicos, baixo impacto ambiental, sustentabilidade.
Aspectos econmicos e legais custo de investimento, custo operacional,
tempo investido, regulamentaes pblicas e privadas.
Romro (1997) aponta a importncia da incluso dos aspectos comportamentais em
anlises tcnicas envolvendo o ambiente construdo, especialmente na rea de
conservao de energia e conforto ambiental.
Uma pesquisa em especial, mencionada em Romro (1997), denominada Buildingin-Use coordenada pela psicloga ambiental Jacqueline Vischer e aplicada a
ambientes de escritrio nos EUA e Canad, agrupou o que seriam as variveis
responsveis pela qualidade e pela elevao do nvel de satisfao destes
ambientes, a saber:
Qualidade do ar taxas de ar fresco, circulao da ventilao, acessos dos
usurios ao ar fresco e presena de odores;
Nveis de presso sonora do edifcio taxas de distrao provocadas por
barulhos interiores, nveis de rudo de fundo e barulho provenientes de vozes
e equipamentos, taxas de rudo provenientes dos equipamentos de
70
condicionamento ambiental, reatores de lmpadas fluorescentes, rudos

exteriores, possibilidade dos usurios escutarem os rudos de manuteno e
limpeza;
Conforto trmico taxas de flutuao das temperaturas e temperaturas de
conforto;
Privacidade privacidade visual, sonora, telefnica e possibilidade de
visualizao de todo o ambiente de trabalho;
Iluminao natural e artificial taxas de luminosidade da iluminao artificial,
possibilidade de reflexos nas telas de computadores, excessos de
luminosidade, conforto luminoso de um modo geral, escolha adequada de
cores, excessos de iluminao proveniente das janelas e quantidade
suficiente de luz natural e artificial;
Espaos confortveis conforto do mobilirio, espaos totais disponveis,
adequao pessoal do espao existente para as atividades a desenvolver,
acesso aos sanitrios, copas, escadas, elevadores, salas de reunio, etc.
A aplicao destas pesquisas identificou um grande potencial de aperfeioamento
dos ambientes construdos e conseqente influncia positiva na produtividade das
atividades desenvolvidas nestes espaos.
Ornstein (2005), em suas publicaes na temtica de avaliao ps-ocupao
(APO) aplicada em edifcios escolares, tambm j aborda diversos aspectos de
sustentabilidade, dentre eles: a modulao construtiva, a setorizao por usos,
conforto ambiental, relao entre os espaos internos e externos, acessibilidade,
adaptabilidade e flexibilidade, capacidade do edifcio de absorver inovaes em
tecnologia da informao e criao de ambientes multi-uso e flexveis, dentre outros.
E, em se tratando de APO, muito importante consider-la no contexto desta
pesquisa, uma vez que a avaliao do desempenho dos ambientes construdos em
uso uma prtica relevante para a anlise do desempenho fsico (sob o ponto de
vista de especialistas) e da satisfao de seus usurios, na qual feito o
cruzamento das informaes obtidas a partir destes dois grupos (Ornstein, 2005).
71
Segundo a autora, este diagnstico tem o objetivo de gerar dados e informaes

consistentes e capazes de retroalimentar futuros projetos (intervenes, melhorias,
adaptaes e expanses) como ilustrado na figura 4.5.
Figura 4.5 APO e Gesto da Qualidade em Ambientes Escolares (ORNSTEIN, 2005)
Os resultados das APOs aplicadas so aproveitados na concepo de novos

empreendimentos (banco de dados) e, igualmente, no prprio edifcio avaliado,
subsidiando as decises tomadas na inteno de garantir facilidades mais
adequadas s demandas identificadas.
Romro e Ornstein (2003) apresentam mtodos e tcnicas interessantes, indo alm
da simples aplicao de questionrios, realizao de entrevistas e da realizao de
medidas de desempenho. Em Ornstein (2005) so apresentadas tcnicas como o
tour auto-guiado pelo edifcio, associaes visuais, jogos e rima, mapeamentos
visuais e mentais, todas estas tcnicas aplicadas com a inteno de estimular
respostas aos aspectos mais qualitativos do ambiente construdo, de forma ldica e
sensvel.
A publicao ainda refora a importncia da tratativa da sustentabilidade no contexto
dos ambientes construdos e tambm da validade da ferramenta APO na
72
identificao das necessidades e aspectos de sustentabilidade a serem trabalhados

nos edifcios. Relata-se a necessidade de incluso nas APOs das seguintes
caractersticas:
respeito pelas caractersticas regionais e socioculturais presentes;
flexibilidade de layout e adaptabilidade a novas tecnologias de informao;
possibilidade de expanso;
criao de ambientes estimulantes no sentido da promoo da produtividade
ou do desempenho da tarefa que abriga;
durabilidade ao invs de baixo custo;
aperfeioamento dos espaos exteriores em termos de vegetao;
eficincia energtica.
Os autores recomendam investigaes conceituais partindo do estudo da memria
do projeto, seus conceitos e mudanas realizadas ao longo do tempo. So mtodos
de avaliao:
estudo e anlise dos projetos de concepo em busca dos conceitos originais
para o empreendimento;
entrevistas com funcionrios, arquitetos, construtores;
listas de verificao para orientar inspees tcnicas e walkthroughs;
medies ergonmicas;
medidas do conforto (ventilao, temperatura, iluminao natural e artificial,
eficincia energtica, acstica, etc.);
walkthroughs pela vizinhana para anlise do contexto urbano;
aplicao de questionrios com escalas de valor para medir a satisfao;
criao de grupos de discusso;
73
elaborao de mapas cognitivos (desenhos), mapas de atividades e

comportamentos.
Fica evidente nos trabalhos destes autores a importncia de se avaliar o
desempenho na inteno de identificar e prover o tomador de deciso de todas as
informaes necessrias para que possa ser firmada a ligao entre o edifcio, as
atividades que nele so desenvolvidas e as pessoas que o ocupam.
Outros modelos de avaliao de desempenho baseiam-se em confrontar a oferta
com a demanda (ISO/FDIS 15686-7 Buildings and constructed assets Service life
planning. Part 7: Performance evaluation for feedback of service life data from
practice). A avaliao consiste em avaliar a extenso da percepo das
caractersticas ofertadas pelo edifcio pelos seus usurios diz-se percepo, pois o
atendimento das necessidades pode estar expresso no prprio atendimento s
especificaes de projeto e legislao aplicvel ou nas opinies e sensaes
expressas pelas pessoas ou, ainda, no expressas, mas presentes nos
subconscientes.
Enfim, qualquer que seja o escopo e a finalidade da avaliao aplicada, os diversos
autores concordam que para a eficcia de uma avaliao preciso estabelecer os
aspectos a serem avaliados e, em seguida, como eles sero mensurados. Para
tanto preciso determinar claramente o conceito empregado a cada um destes
aspectos e estabelecer as variveis mais relevantes e que sero mensuradas de
alguma forma (se no quantitativa, ao menos qualitativa). J os mtodos de medio
podem ser entrevistas, questionrios, observaes, experimentos e o uso de
equipamentos de medio, sempre em conformidade com a profundidade e
abrangncia requeridas pela avaliao.
A avaliao da sustentabilidade de edifcios pressupe, portanto, o atendimento a
uma srie de requisitos de desempenho e, neste contexto, preciso referenciar a
NBR 15575-1 Edifcios habitacionais de at cinco pavimentos Desempenho
(ABNT, 2008), uma norma brasileira recente que estabelece requisitos e critrios de
desempenho aplicveis ao edifcio como um todo, procurando estabelecer os
critrios de segurana (preveno de colapso estrutural, riscos de incndio, choques
eltricos), habitabilidade (estanqueidade gua, conforto trmico e acstico, nveis
74
de iluminamento, dimenses mnimas e organizao funcional dos espaos), higiene

e sade (riscos de ferimentos, proliferao de microorganismos), durabilidade (vida
til requerida para a habitao e suas partes, custos de manuteno) e adequao
ambiental (utilizao racional de insumos, reduo de poluentes).
Entretanto, esta norma brasileira no detalha as exigncias para estes ltimos itens
(durabilidade e adequao ambiental) na medida necessria, alm de no ter uma
abrangncia socioambiental e urbana, importantes na tratativa de questes de
sustentabilidade.
Em termos de metodologia de avaliao, as normas de desempenho para edifcios
habitacionais no Brasil NBR 15575-1 propem nveis de desempenho para os
diferentes elementos e partes da construo: o nvel M o nvel mnimo que deve
obrigatoriamente ser atendido e, para desempenho excedente s necessidades
mnimas, a norma estabelece respectivamente os nveis S (superior) e E
(elevado).
Ainda sobre o tema de aplicao da avaliao da sustentabilidade de edifcios em
uso, torna-se importante mencionar o trabalho publicado por Romro (1994). Nele, o
autor desenvolve uma metodologia para a avaliao de edifcios existentes
enfocando a questo da conservao de energia e do conforto ambiental, alm de
seus impactos no comportamento dos usurios e no uso e operao dos estudos de
caso analisados. Sendo esta j uma primeira iniciativa brasileira na avaliao da
sustentabilidade de edificaes existentes.
A posterior aplicao desta metodologia em campi universitrios diagnosticou um
enorme potencial de conservao de energia eltrica, principalmente em iluminao
artificial. No detalhamento do mtodo houve a preocupao de que usurios e
tcnicos participassem igualitariamente no processo de avaliao, mantendo a
nfase na conservao de energia e no conforto ambiental. O mtodo foi aplicado
pioneiramente pelo prprio pesquisador em 1997 em sua tese de livre docncia,
desta vez em edifcios de escritrios na cidade de So Paulo.
Assim, em Romro (1997), o mtodo de avaliao ps-ocupao (APO) levanta as
informaes junto aos usurios da edificao e a uma equipe tcnica. Na etapa de
diagnstico as informaes comportamentais so comparadas com as informaes
75
tcnicas, ou seja, com os dados extrados de normas e recomendaes e com as

medies feitas no local. Deste diagnstico, fundamentado em medies e opinies,
surgem ento as recomendaes para o estudo de caso em anlise e as
recomendaes para futuros projetos semelhantes.
Ainda segundo Romro (1997), so variveis geralmente analisadas pelas APOs:
Variveis tcnico-construtivas: abrangem os grandes itens do edifcio, desde
as fundaes ao acabamento, e aqui que se inserem os aspectos referentes
ao conforto ambiental e conservao de energia;
Variveis tcnico-funcionais: itens relacionados ao planejamento e
funcionalidade do edifcio;
Variveis
tcnico-econmicas:
indicadores
financeiros
relacionados
eficincia do ambiente construdo;

Variveis tcnico-estticas: avaliam as questes de estilo e da percepo
ambiental do ponto de vista do avaliador-arquiteto e do usurio;
Variveis comportamentais: so as variveis que diferenciam a APO de uma
avaliao puramente tcnica.
Para avaliao de eficincia energtica e conforto, Romro (1997) tambm sugere
aplicar e analisar:
Questionrios aplicados aos usurios para avaliar a sua percepo quanto
aos aspectos de conforto (nestes questionrios devem ser informados data,
horrio, local da entrevista, dados de localizao ou posicionamento do
usurio (prximo a janela, prximo ao insuflamento de ar condicionado); tipo
de vestimenta, tipo de atividade metablica, idade, sexo);
Entrevistas especficas com pessoas chave na hierarquia administrativa e
operacional do edifcio;
Macro anlise do levantamento dos macro dados energticos dos edifcios
tais como: consumo, demanda, evoluo da populao equivalente, evoluo
da rea construda, indicadores energticos versus rea til, indicadores
76
energticos versus populao equivalente e anlises das variaes sazonais.

Importantes informaes para se permitir a comparao entre a evoluo da
populao e a evoluo do consumo, da demanda e da rea construda; a
extrao de ndices energticos e construtivos versus a quantidade de
usurios agregados ou desagregados por perodo de permanncia no edifcio;
a comparao dos ndices encontrados com outros dados levantados em
estudos de caso do mesmo setor ou de outros setores, como o residencial ou
pblico.
4.4.1 Metodologias de avaliao ambiental e certificao de edifcios
Os primeiros estudos para a elaborao de um sistema de avaliao ambiental de

edifcios foram orientados pesquisa metodolgica e aconteceram no mbito do
"Natural Resources Canada", entre 1996 e 2000, com a participao de 14 pases
esta primeira metodologia foi denominada Building environmental performance
assessment
criteria
(BEPAC).
Posteriormente,
constituiu-se
um
consrcio
internacional International Initiative for a Sustainable Built Environment (iiSBE21), que

hoje conta com 34 pases participantes, os quais foram responsveis pela
elaborao do software GBTool (hoje denominado SBTool).
O SBTool um software aplicativo do antigo Green Building Challenge (GBC), hoje
denominado Sustainable Building Challenge (SBC) e representa um esforo de
colaborao internacional para desenvolver uma ferramenta genrica de avaliao
ambiental de edificaes, considerando todas as diferenas regionais, incluindo as
prioridades, tradies construtivas e valores culturais de cada pas.
Assim, diferente das demais metodologias apresentadas a seguir, esta uma
metodologia orientada pesquisa, portanto sem carter comercial.
O SBTool pode ser aplicado simultaneamente em construes novas e em
operaes de renovao. Ele avalia diversas tipologias de edifcios, havendo a
possibilidade de selecionar a presena ou no de reas residenciais. Tambm h a
21
www.iisbe.org
77
opo de avaliao simultnea de at trs tipos de ocupao para um mesmo

projeto ou sob a forma de um projeto de uso misto.
J com o enfoque mercadolgico, so vrias as metodologias existentes no mundo
com a finalidade de avaliao para certificao. A primeira a ser lanada foi o
BREEAM Building Research Establishment Environmental Assessment Method,
desenvolvido pelo Building Research Establishment (BRE), no Reino Unido. O
BREEAM serviu de base para os subseqentes sistemas de avaliao orientados
para o mercado. Atualmente uma certificao comercial com valor de norma e o
organismo certificador o BRE Global22.
O BREEAM composto por referenciais que abordam construes novas,
renovaes e edifcios existentes cada referencial aborda todas estas etapas do
ciclo de vida dos edifcios. So disponveis referenciais para diversas tipologias:
escritrios, comrcio, escolas, indstrias, residncias, tribunais, presdios, assim
como um referencial para aplicao fora da Gr Bretanha (BREEAM for Offices;
BREEAM for Retail; BREEAM for Schools; BREEAM Industrial; BREEAM Code for
sustainable homes; BREEAM multi-residential; BREEAM Courts; BREEAM Prisions;
BREEAM international).
Nos Estados Unidos, o United States Green Building Council (USGBC23)
desenvolveu o LEED Leadership in Energy and Environmental Design.
Atualmente, o LEED o sistema de certificao comercial mais divulgado e aplicado
internacionalmente. No Brasil, ele est representado pelo GBC Brasil; entretanto, o
organismo certificador permanece sendo o USGBC nos Estados Unidos.
O LEED compreende os seguintes referenciais: LEED-CS para sistemas prediais e
envolventes; LEED-NC para construes novas; LEED-CI para interiores comerciais;
LEED-Schools, Retail, Healthcare, para escolas, comrcio e hospitais; LEED-Homes
para residncias; LEED-EB para edifcios em uso; LEED- ND para desenvolvimento
de bairros.
A metodologia japonesa, o CASBEE Comprehensive Assessment System for
Building Environmental Efficiency, tambm bastante interessante e compe-se de
22
23
www.breeam.org
www.usgbc.org
78
um nico referencial que aplicado a diversas tipologias: edifcios de escritrio,

escolares, comerciais, restaurantes, espaos comunitrios, hospitais, hotis,
residenciais (exceto unifamiliares). O mtodo prope um software para ser aplicado
em cada uma das etapas dos empreendimentos: Tool-0 : CASBEE-PD
Planejamento (programa e escolha do stio); Tool-1 : CASBEE-NC Construes
novas (concepo e execuo); Tool-2 : CASBEE-EB Edifcios existentes; Tool-3 :
CASBEE-RN Reabilitao.
Na Frana, a avaliao da qualidade ambiental dos edifcios, como chamada,
comeou a ser discutida em 1992, bem antes at das pesquisas cientficas
mencionadas, no Programme Ecologie et Habitat no mbito do Atelier dEvaluation
de La Qualit Environnementale des Btiments (ATEQUE). Em 1996, a Association
HQE foi criada como uma iniciativa em prol da elevada qualidade ambiental das
edificaes
francesas.
Associao
estabeleceu
catorze
(14)
grandes
preocupaes ambientais a serem solucionadas em um movimento denominado

Dmarche HQE Haute Qualit Environnementale du Btiment.
Em 2002, entretanto, surgiu a necessidade de garantir a qualidade dos inmeros
empreendimentos que se auto declaravam HQE. Assim, foi implementado o projeto
de certificao francs, inicialmente sob a coordenao do Centre Scientifique et
Technique du Btiment (CSTB). Atualmente, os processos de certificao so
conduzidos pelo Certiva (filial do CSTB para certificaes).
Testado experimentalmente em vinte empreendimentos piloto entre 2002 e 2005, em
2005 publicada a primeira verso definitiva do referencial para edifcios de
escritrios e escolas, a qual j saiu com o valor de norma francesa NF Btiments
Tertiaires Dmarche HQE.
Os referenciais disponveis para a certificao de edifcios na Frana (HQE) esto
disponveis para as seguintes tipologias: edifcios de escritrio e escolas; hotis;
hospitais; centros de distribuio; comrcio; indstrias; esportivos; rodovias;
desenvolvimento de bairros; edifcios existentes; residncias multifamiliares e
residncias unifamiliares.
Importante salientar no contexto desta tese, que os referenciais da metodologia
francesa para avaliao de desempenho ambiental de edifcios no-residenciais so
79
aplicados sob duas abordagens: uma para avaliar as caractersticas de desempenho

dos edifcios propriamente ditos e outra para avaliar o sistema de gesto praticado
durante o desenvolvimento do empreendimento, o qual representa uma garantia do
alcance do perfil de desempenho estabelecido na etapa inicial do projeto.
Ainda sobre a certificao francesa, alm de avaliar o sistema de gesto do
empreendimento, ela representada na forma de seu perfil de desempenho, o qual
avaliado por meio de auditorias presenciais realizadas ao final de cada uma das
etapas principais de seu desenvolvimento: Programao, Concepo e Realizao.
No Brasil, as primeiras iniciativas para a certificao ambiental de edifcios novos
partiram da aplicao do referencial americano LEED-CS, a qual avalia os aspectos
de estrutura e envelope dos edifcios. Em 2008, alguns empreendimentos tambm
comearam a se registrar para serem submetidos aos requisitos dos referenciais
LEED-NC (aplicado para construes novas e mais abrangente que o LEED-CS) e
LEED-CI (referente ao desempenho de interiores comerciais). Ainda em 2008, o
Green Building Council Brasil (organismo representante do USGBC no Brasil) inicia
uma tentativa de adequao de alguns parmetros do referencial original para a
realidade brasileira. At julho de 2009, cinco empreendimentos receberam a
certificao americana no Brasil.
O meio acadmico, entretanto, desde 2003, com a pesquisa de doutorado
desenvolvida por Silva (2003), j sinalizava as incoerncias de se importar
metodologias de avaliao de desempenho estrangeiras. A referida tese, inclusive,
props indicadores mais adequados para a avaliao de desempenho de edifcios
de escritrio brasileiros. Outras pesquisas tambm foram e esto sendo
desenvolvidos para a realidade brasileira.
Ainda neste sentido, merece destaque a metodologia para a avaliao do
desempenho de conjuntos habitacionais de interesse social, inserida no escopo do
Projeto Tecnologias para a Construo Habitacional mais Sustentvel24, em
desenvolvimento a partir do convnio entre a FINEP (Financiadora de Estudos e
Projetos) e a FUSP (Fundao de Apoio Universidade de So Paulo), no mbito
do programa Habitare e tambm financiado pelo CNPq (Conselho Nacional de
24
www.habitacaosustentavel.pcc.usp.br. Acesso contnuo ao longo dos anos de 2007 a 2008.
80
Desenvolvimento Cientfico e Tecnolgico), CEF (Caixa Econmica Federal) e por

algumas empresas e associaes de classe da indstria da construo. Seus
trabalhos envolvem equipes de cinco universidades pblicas brasileiras: POLI/USP
Escola Politcnica da Universidade de So Paulo; UNICAMP Universidade
Estadual de Campinas; UFG Universidade Federal de Gois; UFSC
Universidade Federal de Santa Catarina; UFU Universidade Federal de
Uberlndia.
Mais recentemente, em abril de 2008, a Fundao Vanzolini (FCAV) lanou o
processo AQUA (Alta Qualidade Ambiental), o primeiro referencial brasileiro para
avaliao e certificao do desempenho ambiental de edifcios, voltado ao mercado.
Este primeiro referencial aplica-se a edificaes comerciais e escolares e partiu de
uma parceria com o Certiva, organismo detentor do referencial e dos processos
certificatrios da metodologia francesa NF Btiments Tertiaires Dmarche HQE.
Assim, o processo AQUA uma verso brasileira do referencial francs, adequada
por uma equipe de especialistas do Departamento de Construo Civil e Urbana da
Escola Politcnica da Universidade de So Paulo, a qual analisou e definiu
parmetros mais coerentes ao contexto e s necessidades de desenvolvimento de
nosso pas.
Entretanto, todos estes avanos ainda esbarram em algumas questes que
dificultam os processos de avaliao e certificao do desempenho socioambiental
de edifcios no Brasil. Dentre os desafios a serem vencidos, tem-se a ausncia de
critrios nacionais formais ou normalizaes
para o estabelecimento dos
benchmarks brasileiros, e tambm a articulao insuficiente da cadeia produtiva do

setor.
Em outros pases tambm foram desenvolvidas uma ou mais metodologias de
avaliao e certificao prprias, alm das j citadas. Na Austrlia, por exemplo, h
trs: o sistema de avaliao do governo, NSW Government, denominada
NABERS25, o referencial Green Star e tambm o derivado do LEED 26. So outros
exemplos de metodologias: na China, o HK-BEAM27; na Suia, o Minergie28; na
25
www.nabers.com.au. Acesso em 2007.

www.gbcaus.org. Acesso em 2007.
27
www.hk-beam.org.hk. Acesso em 2007.
26
81
Dinamarca, o Passiv Haus29; na frica do Sul, o SBAT30; dentre outros. Alguns

pases tambm possuem empreendimentos certificados por modelos estrangeiros
(tal como referenciado o selo americano utilizado no Brasil).
Em se tratando das metodologias de avaliao e certificao de edifcios em uso, j
mencionadas nos pargrafos anteriores, importante destacar duas delas a
americana LEED for Existing Buildings LEED-EB (USGBC, 2008) e a francesa
Dmarche HQE Exploitation (Certiva, 2008).
O referencial americano para a certificao LEED-EB foi lanado em outubro de
2004, revisado em julho de 2005, janeiro de 2008 e, atualmente, encontra-se em sua
verso de setembro de 2008. A metodologia pode ser aplicada a diversas tipologias
de edifcios e o mtodo de avaliao assemelha-se ao utilizado nos demais
referenciais (LEED-CS, LEED-NC, etc.), sendo efetuado por meio de uma somatria
de pontos atribudos ao atendimento dos diversos requisitos propostos, os quais se
agrupam em seis (6) temas:
Stios sustentveis
Eficincia no uso da gua
Energia e atmosfera
Materiais e recursos
Qualidade do ambiente interior
Inovao em operaes
A certificao LEED-EB, alm da verificao dos requisitos de desempenho,
tambm requer a presena de uma poltica que identifique as atividades de
gerenciamento de facilidades e os processos operacionais envolvidos, bem como os
componentes, sistemas e materiais constituintes dos edifcios cujos aspectos
ambientais sero trabalhados, a existncia de procedimentos especficos e a
atribuio formal de responsabilidades e atividades-chave.
28
www.minergie.com. Acesso em 2007.

www.passiv.de. Acesso em 2007.
30
www.csir.co.za. Acesso em 2007.
29
82
O referencial americano ainda exige o planejamento da forma de medio e

avaliao de desempenho adotada em funo de objetivos de sustentabilidade
fixados para os edifcios em uso.
Percebe-se, ento, a exigncia de um sistema de gesto simples, mas que refora a
proposta desta tese que a importncia da gesto para o alcance e permanncia de
bons nveis de desempenho.
A metodologia francesa de avaliao ambiental de edifcios em uso, a Dmarche
HQE Exploitation, refora a importncia da presena de um sistema de gesto
formal no alcance de qualquer meta de desempenho. O referencial de certificao
possui um caderno especfico para a avaliao do sistema de gesto presente no
edifcio em uso submetido ao processo de certificao.
Como j descrito, a Dmarche HQE Exploitation um dos referenciais
pertencentes ao Certiva e faz parte do movimento Dmarche HQE processo
evolutivo pela alta qualidade ambiental dos edifcios na Frana, firmado em 1996
pela Association HQE. Assim, tambm atua na soluo das catorze (14) grandes
preocupaes ambientais do pas mencionadas anteriormente:
Relao do edifcio e seu entorno
Escolha integrada de produtos, sistemas e processos construtivos
Canteiro de baixo impacto ambiental
Gesto da energia
Gesto da gua
Gesto dos resduos de uso
Manuteno permanncia dos desempenhos ambientais
Conforto acstico
Conforto visual
83
Conforto olfativo
Qualidade sanitria dos espaos
Qualidade sanitria do ar
Qualidade sanitria da gua
O referencial HQE para edifcios em uso foi lanado em maio de 2008 e hoje se
encontra em sua verso de novembro de 2009. Esta certificao francesa se aplica
a diversas tipologias e a avaliao feita tanto para caracterizar o nvel de
desempenho existente quanto para avaliar o gerenciamento praticado. Assim, o
referencial se divide em trs partes:
Sistema de gesto do edifcio em uso contm os requisitos para o
estabelecimento de um sistema de gesto formal, garantindo o planejamento,
a estrutura organizacional e as rotinas de controle que garantam o
desempenho esperado para o edifcio, alm de toda a documentao
necessria;
Qualidade ambiental do edifcio em uso contm os requisitos de
desempenho a serem avaliados para as 14 categorias de preocupao, tanto
no que se refere qualidade ambiental do edifcio quanto s suas rotinas de
controle e manuteno destes aspectos, algumas delas ainda compreendem
medidas de melhoria de desempenho;
Qualidade ambiental das prticas - contm os requisitos de avaliao das
prticas presentes no edifcio, alm daquelas diretamente ligadas ao edifcio
em si. Estas exigncias se agrupam em 3 reas: Comunicao, Gesto e
Compras, as quais abordam questes relacionadas reduo do consumo de
energia, reduo do consumo de gua, reduo na produo de resduos de
uso, otimizao das condies sanitrias e de conforto; otimizao dos
deslocamentos dos usurios.
No referencial francs, o edifcio avaliado em funo do nvel de desempenho
alcanado em cada uma das 14 categorias e nas prticas gerenciais indicadas,
sendo possvel o alcance dos nveis Bom, Superior ou Excelente para a qualidade
84
ambiental do edifcio e somatria de pontos para as prticas presentes. A

certificao obtida para o edifcio que alcanar, em termos de qualidade ambiental
do edifcio, o nvel Excelente em no mnimo trs das categorias e nvel Bom no
mximo em 7 categorias e, em termos de boas prticas presentes, pelo menos 50%
dos pontos aplicveis disponveis.
Para os nveis de excelncia possveis, h atribuio de diferentes pesos
valorizando os esforos empreendidos. E, para a obteno do nvel Excelente em
cada categoria, todos os requisitos nela exigidos para nvel Superior e Bom devem
ter sido alcanados, havendo ainda um nmero mnimo de pontos no nvel Excelente
a atingir.
4.4.1.1
Discusso sobre as metodologias de avaliao e certificao de
edifcios
As metodologias empregadas pelos sistemas de avaliao de edifcios tm
abordagens distintas e que variam de acordo com o objetivo pretendido. Por
exemplo, quando impulsionados por iniciativas governamentais e metas nacionais,
os sistemas de avaliao tendem a ter um escopo mais restrito e requisitos mais
objetivos; e, no caso do enfoque estar na mudana de valores para o setor, os
requisitos dos sistemas de avaliao adotam um escopo mais abrangente, avaliando
a sustentabilidade do empreendimento em suas vertentes ambiental, social e
econmica.
Os sistemas de avaliao de edifcios tambm podem ser de adeso voluntria ou
obrigatria, podendo tornar-se pr-requisito em processos licitatrios, por exemplo.
De modo semelhante, os sistemas tambm podem ou no envolver processos de
certificao, sendo neste ltimo caso necessria a submisso do empreendimento a
uma avaliao de terceira parte.
Uma diferena entre as metodologias de edifcios novos observada no momento
da realizao das avaliaes, podendo ser avaliado o desempenho previsto ou o
desempenho real e avaliado durante a operao do empreendimento.
Entretanto, todas as metodologias possuem em comum o fato de seus requisitos
serem avaliados atravs de critrios prescritivos (orientados a dispositivos ou
85
estratgias, indicando os meios que precisam ser disponibilizados) e tambm de

especificaes de desempenho (obtidos a partir da realizao de medies e
clculos especficos, indicando o fim a ser alcanado).
Em sua maioria, as metodologias de certificao consistem na submisso das
informaes de projeto instituio certificadora, a qual realiza a sua avaliao e
efetua a pontuao dos requisitos e critrios de desempenho. O resultado final
alcanado para efeito de certificao ou classificao entre empreendimentos
semelhantes.
Cardoso e Degani (2007) desenvolveram uma discusso metodolgica analisando
as metodologias para certificao AQUA (HQE), LEED-CS, LEED-NC, BREEAM for
Office, Minergie-Eco e Passiv Haus. O quadro 4.3 um quadro modificado que
apresenta algumas das informaes que fundamentaram esta discusso e
acrescenta informaes referentes s metodologias de avaliao de edifcios em uso
LEED-EB e HQE Exploitation. No quadro so descritas as seguintes caractersticas
dos mtodos:
Tipologias de edifcios cobertas (edifcios de escritrios; edifcios comerciais;
edifcios escolares; edifcios residenciais multifamiliares; edifcios residenciais
unifamiliares; hotis; edifcios industriais);
Etapas do empreendimento submetidas a avaliao ou etapas auditadas
(programao; concepo; realizao; operao);
Presena de avaliao por terceira parte do sistema de gesto presente;
Modo de avaliao de cada indicador (atende / no atende ou sim / no);
crditos atribudos conforme nvel de atendimento);
Estrutura da avaliao (quantidade de temas avaliados);
Modo como se d a contabilizao da avaliao (pela somatria de pontos;
por um perfil ambiental que combina nveis de desempenho para os
diferentes temas e preocupaes);
Existncia de exigncias mnimas para a certificao;
86
Modo de apresentao dos resultados (por nveis ou pelo perfil de

desempenho nos diferentes temas);
Organismos certificadores.
AQUA (HQE)
LEED NC 2.2
BREEAM for
Office
LEED - EB
HQE Exploitation
Minergie ECO
BRASIL
EUA oct 2005
UK
2006
EUA 2008
Frana 2008
Suia 2008
_______
_______
apresentao
clculos e
respostas ao
questionrio 1a
etapa
_______
_______
_______
edifcio de escritrios
tipologias
edifcios comerciais
edifcios escolares
residencial
multifamiliar
altos
residencial unifamiliar
hotis
indstrias
etapas do empreendimento submetidas a avaliao

(etapas auditadas)
programao
auditado pela
prpria FCAV na
presena do
empreendedor
_______
_______
avaliao por
concepo
auditado pela
profissionais
prpria FCAV na
documentao
credenciados BRE
presena do
encaminhada para e documentao
empreendedor USGBC para registro analisada por
da inscrio
organizaes
ou no local do
credenciadas pelo
edifcio
BRE
execuo
auditado pela
prpria FCAV no
local do edifcio,
aps finalizada a
obra
documentao
enviada para
avaliao no USGBC
para certificao
_______
_______
_______
apresentao
clculos e
respostas ao
questionrio 2a
etapa, aps
trmino da obra
operao
_______
_______
avaliao do
desempenho
operacional e da
gesto do uso
avaliao do
desempenho
operacional
avaliao do
desempenho, das
prticas e da gesto
_______
auditoria dos
requisitos
avaliao do sistema de gesto exigidos para o
sistema de
gesto
no h
requisitos
breve anlise
especficos para
auditoria do do sistema de
avaliar o
tema Gesto
gesto
sistema de
presente
gesto
Quadro 4.3 - Caractersticas diversas de algumas metodologias estudadas em

no h
87
AQUA (HQE)
BRASIL
modo de avaliao
atende / no atende
crditos atribudos
conforme nvel de
atendimento
contabilizao da avaliao
quantidade de temas avaliados
_______
B base;
S
superior; E
excelente
14
_______
BREEAM for
Office
UK
EUA oct 2005
2006
LEED NC 2.2
LEED - EB
HQE Exploitation
Minergie ECO
EUA 2008
Frana 2008
Suia 2008
_______
respostas sim /
no ao
questionrio,
conforme
tipologia
B base;
S
superior; E
excelente
_______
14
5 grandes
grupos
1 crdito
atribudo para
cada atendimento
(exceto abaixo)
crditos
crditos
atribudos para atribudos para
cada
cada
variao de 1 a 10 atendimento e atendimento e
conforme o
conforme o
crditos para o
peso do
peso do
atndimento do
requisito
requisito
requisito
desempenho
energtico e de 1
a 3 para energia
renovvel
somatria de
pontos
somatria de somatria de
pontos
pontos
perfil
ambiental
(combinao de
nveis de
desempenho)
requisitos
energia e
conforto
trmico devem
ser 100%
atendidas; para
sade e
ecologia as
respostas
afirmativas
pontuam e so
ponderadas
(somatria de
pontos)
2 perfis
ambientais
_______
_______
_______
(combinao de
nveis de
desempenho)
_______
Continuao do quadro 4.3 - Caractersticas diversas de algumas metodologias estudadas em

88
LEED - EB
HQE Exploitation
Minergie ECO
EUA 2008
Frana 2008
Suia 2008
perfil
ambiental
mnimo: pelo
atendimento
menos 3 nvel E
aos 7 pre no mximo 7
requisitos E
atendimento
nvel B +
atendimento mnimo de 25
implantao do mnimo de 26
pontos
sistema de
crditos de
gesto para o qualquer tema
empreendimen
to
atendimento
aos 9 prrequisitos E
atendimento
mnimo de 34
crditos de
qualquer tema
perfil de
desempenhoam
biental mnimo:
pelo menos 3
nvel E e no
mximo 7 nvel
B + perfil
mnimo de boas
prticas: pelo
menos 2 nvel E
e no mximo 3
nvel B +
sistema de
gesto
consumo
energtico < 75%
cons.edif.padro
; consumo
combustvel
fssil < 50%
cons. padro;
investimento
suplementar <
10% valor dos
equipos
comparveis +
"soma" > 67%
das exigncias
nos temas sade
e ecologia
Aceitvel; Bom;
Muito Bom ;
Excelente
4 nveis:
Certificado;
Prata; Ouro;
Platina
____
certifica ou no
certifica
conforme
exigncias
mnimas de
certificao
AQUA (HQE)
BRASIL
apresentao dos resultados
exigncias mnimas para

certificao
BREEAM for
Office
UK
EUA oct 2005
2006
LEED NC 2.2
nveis
_______
4 nveis:
Certificado;
Prata; Ouro;
Platina
perfil
perfil
ambiental
____
____
____
organismo certificador
FCAV
USGBC
BRE Global
USGBC
2 perfis
ambientais
FCAV
____
Minergie
Certification
Continuao do quadro 4.3 - Caractersticas diversas de algumas metodologias estudadas em

Em se tratando dos temas avaliados e dos diferentes pesos a eles atribudos, a

figura 4.6 a seguir, tambm apresentada em Cardoso e Degani (2007), mostra para
as quatro metodologias de avaliao e certificao de edifcios novos, os pesos
relativos de cada tema. Ela foi elaborada a partir da contabilizao dos pesos
atribudos a cada um dos requisitos que compem cada tema abordado. Este grfico
interessante na medida em que representa as diferenas entre os pesos impostos
pelas metodologias LEED CS, LEED NC e BREEAM Office para cada um dos nove
temas apresentados. Para a metodologia AQUA (HQE), a princpio todos os temas
tm pesos semelhantes, pois sua importncia (ou peso) ser determinada pelo
89
empreendedor em funo da ocupao e da localizao do empreendimento,

configurando seu perfil de desempenho.
100%
pesos
diversos
90%
operao e
manuteno
80%
70%
60%
qualidade do
ambiente interno e
sade dos ocupantes
50%
eficincia energtica e
poluio por emisses
40%
racionalizao no uso
da gua
30%
gesto do canteiro de
obras
20%
seleo e consumo de
materiais, componentes e
sistemas
10%
0%
LEED CS
LEED NC
BREEAM
Office
AQUA (HQE)
qualidade do
ambiente externo e
infra-estrutura
gesto do
empreendimento
Figura 4.6 Pesos dos diferentes temas nas principais metodologias analisadas
De modo semelhante, comparando as metodologias de avaliao de edifcios em

uso, LEED-EB e HQE Exploitation, tem-se na primeira uma ponderao fixa na qual
so impostos pesos aos requisitos de desempenho avaliados e, na segunda, h
flexibilidade para o atendimento aos requisitos prioritrios em relao ao contexto e
funo do edifcio avaliado. Esta anlise uma das razes para a preferncia desta
tese pela metodologia francesa, a qual pode ser aplicada independentemente da
localizao geogrfica do empreendimento, uma vez que o contexto e as
prioridades identificadas que iro orientar as solues de sustentabilidade a serem
adotadas.
E, finalmente, tambm preciso mencionar nesta pesquisa a necessidade de
desenvolvimento
de
um
senso
crtico
com
relao
aos
modismos
da
90
sustentabilidade e os meios de obteno dos selos disponveis no mercado. Por

exemplo, na tentativa de obter uma certificao, o empreendedor tende a priorizar
aquelas prticas indutoras de melhor pontuao final, em detrimento de outras
prticas talvez at mais relevantes ao contexto e tipologia do empreendimento.
Da mesma forma, os sistemas de avaliao cujo resultado dado por meio de
somatria de pontos podem trazer distores na interpretao dos resultados, uma
vez que existem critrios que se sobrepem ou que se contrapem, influenciando no
score final.
Considerando o momento em que aplicada a avaliao, geralmente na etapa de
elaborao dos projetos, a anlise realizada considera apenas o desempenho
potencial do edifcio, gerando incertezas quanto ao seu desempenho real durante a
etapa de uso e operao.
E, finalmente, os processos de avaliao e certificao devem ser extremamente
srios e confiveis no que se refere ao organismo certificador, equipe de auditores e
critrios de avaliao utilizados. Observando, ainda, que a simples importao de
sistemas de avaliao inadequada e no responde aos requisitos de
sustentabilidade prioritrios para cada pas.
Apesar dos riscos levantados nos pargrafos anteriores, os processos de avaliao
e certificao ambiental de empreendimentos podem trazer inmeros benefcios ao
setor e ao estoque construdo.
Alguns benefcios relevantes so:
a certificao uma maneira de premiar e divulgar as melhores prticas de
sustentabilidade no setor, a partir de critrios conhecidos e bem definidos;
todo este processo acaba se tornando um benchmarking de boas prticas;
os resultados das avaliaes de desempenho viabilizam comparaes entre
os empreendimentos a partir de critrios padro;
uma certificao ou apresentao de resultados de avaliao tem valor
agregado
para
os
proprietrios,
clientes,
usurios
outras
partes
91
interessadas, tornando claras as caractersticas de desempenho dos

empreendimentos;
as metodologias de avaliao de desempenho ambiental de edifcios so
capazes de apoiar o desenvolvimento da legislao e normalizao, alm de
auxiliar na formao de diretrizes municipais;
a adoo de prticas mais sustentveis estimula o aperfeioamento do
mercado de produtos e servios;
a presena de mecanismos de avaliao de desempenho ambiental de
edifcios melhora a imagem do setor.
Enfim, as metodologias de avaliao e certificao de edifcios podem ser vistas
como mecanismos indutores do aperfeioamento do desempenho das edificaes.
O reconhecimento das solues de sustentabilidade aplicadas nos edifcios
submetidos avaliao capaz de aumentar a demanda por empreendimentos
mais sustentveis. A simples aplicao das avaliaes j disponibiliza informaes
aos investidores e usurios, permitindo a diferenciao entre empreendimentos com
nveis de desempenho variveis, interferindo no valor de mercado destes produtos.
O interesse pela certificao tambm reside na possibilidade da comunicao, aos
pblicos interno e externo, a respeito do nvel de desempenho das edificaes,
quanto sua sustentabilidade, assegurando-a por meio da avaliao da construo
realizada por uma terceira parte neutra o organismo certificador, no se tratando,
apenas, de uma auto-avaliao.
Entretanto, o valor de cada certificao de empreendimentos da construo civil
pressupe o entendimento da metodologia de avaliao de desempenho aplicada.
importante compreender a relao entre os aspectos analisados e a lgica de
ponderao utilizada para a obteno dos resultados de desempenho. Torna-se
essencial, ainda, que o processo de avaliao aborde todas as etapas do ciclo de
vida de um empreendimento: planejamento; concepo; realizao; ocupao e
manuteno; revitalizao; e desconstruo.
92
Encerrando este item 4.4.1, que trata das metodologias de avaliao ambiental e
certificao de edifcios, e considerando toda a reviso bibliogrfica feita nos
captulos 3 e 4, percebe-se a no aplicabilidade direta das metodologias
estrangeiras ao contexto brasileiro, inclusive as aplicadas aos edifcios em uso.
A grande concluso do estudo descrito neste captulo para a proposta da tese que
a estruturao dos requisitos de desempenho contidos nas metodologias de
avaliao de edifcios em uso, apesar de bastante abrangente, no aderente s
atribuies de responsabilidades presentes nas rotinas do gerenciamento de
facilidades, o que dificulta a aplicao prtica da avaliao de desempenho.
Por estas razes, esta tese prope uma nova forma de avaliao da
sustentabilidade das facilidades construdas, a qual se insere no modelo de
gerenciamento da sustentabilidade de facilidades construdas proposto no captulo 6
deste trabalho.
93
5. BREVE ANLISE DO CENRIO ATUAL Estudo Exploratrio de prticas de

gerenciamento de facilidades no Brasil
O grande objetivo deste estudo exploratrio foi subsidiar a formulao da proposta

de modelo para o gerenciamento da sustentabilidade de facilidades construdas, de
forma aderente rotina realmente praticada pelos gerentes de facilidades e
realidade brasileira.
Esta breve anlise do cenrio atual foi fundamental para a compreenso e anlise
da distncia em que os edifcios em uso esto da situao conceitual, considerada
ideal em termos de formalidade e abrangncia das atividades de gerenciamento de
facilidades e, tambm, dos nveis mais elevados de prticas de sustentabilidade
possveis de serem aplicadas em edifcios existentes.
5.1
DESENVOLVIMENTO DOS ESTUDOS
Os estudos exploratrios iniciaram-se com a aplicao de um questionrio piloto,

preenchido pelo prprio gestor do edifcio e outros agentes envolvidos. Percebeu-se
que as questes gerenciais foram quase sempre respondidas como presentes e
que, muitas delas, foram respondidas de forma divergente por agentes ocupando
funes distintas no mesmo empreendimento. Tambm se notou que a
complexidade dos itens de verificao apresentados dificultava a sua interpretao e
exigia um conhecimento das caractersticas de projeto que fugia do domnio dos
entrevistados.
Assim, para a aplicao dos questionrios, foi preciso divid-los nas diversas
especialidades presentes, diferentes em cada caso estudado, e com a repetio de
algumas questes, para que pudessem ser detectadas as divergncias entre os
interlocutores. No entanto, desta forma, o questionrio no seria replicvel, sendo
necessria a elaborao de um questionrio diferente para cada edifcio, em funo
de suas formas distintas de organizao.
94
A aplicao do questionrio nico e entregue aos diversos agentes, para que

respondessem conforme sua especialidade e campo de atuao, tambm no foi
possvel, pois os itens no respondidos acabavam sendo confundidos como
inexistentes, especialmente nos edifcios onde as responsabilidades no estavam
claras.
Depois de testados alguns formatos de questionrio, a pesquisa optou pela
realizao de entrevistas, aplicadas pela prpria pesquisadora e orientadas pelas
seis fichas apresentadas nos apndices de A a F.
O mtodo de trabalho utilizado para a realizao dos estudos exploratrios encontrase detalhado no captulo 2 Metodologia, e a descrio do contedo das fichas de
verificao elaboradas nesta tese e preenchidas pela pesquisadora durante as
visitas e entrevistas realizadas, assim como a descrio de como elas foram
elaboradas, esto detalhadas a seguir:
FICHA 1 PROGRAMAO DAS ENTREVISTAS (apndice A)
Quadro apresentando uma lista de temticas, a partir das quais os
profissionais encarregados do gerenciamento de facilidades do edifcio podem
identificar suas responsabilidades, facilitando o processo de agendamento
das entrevistas.
FICHA 2 FICHA DO EMPREENDIMENTO (apndice B)
Ficha elaborada a partir do modelo utilizado pelo CSTB para a caracterizao
dos empreendimentos submetidos certificao francesa.
Seu objetivo identificar os agentes envolvidos nas atividades de uso e
operao do edifcio estudado, sinalizar as suas responsabilidades e
caracterizar o empreendimento. O comparativo entre as fichas permite
distinguir similaridades ou especificidades entre os objetos de estudo.
FICHA
(apndice C)
ELEMENTOS
DE
GESTO
PRESENTES
95
Lista de verificao elaborada a partir do roteiro desenvolvido anteriormente

pela autora em sua pesquisa de mestrado, realizada em 2003. A inteno
verificar a presena e a formalidade da gesto praticada pelos agentes
identificados na Ficha 2.
So verificadas rotinas de planejamento, operao, monitoramento e controle,
assim como os sistemas de gesto de documentos, registros, contratos,
responsabilidades e competncias, seleo e avaliao de fornecedores,
comunicao e situaes de emergncia.
A ficha tambm permite a identificao das responsabilidades entre os
agentes, os quais podero ser P (proprietrios), U (usurios) ou G (gestores),
sendo que para estes ltimos possvel distinguir a atribuio de
responsabilidades entre diferentes gestores (gestor A, gestor B e gestor C).
A aplicao desta ficha 3 nos estudos de caso serviu de pr-teste para utilizla como lista de verificao do modelo de gerenciamento proposto nesta tese
(MGS), no qual ela aplicada na realizao do diagnstico inicial e nas
auditorias peridicas de desempenho.
FICHA 4 ATRIBUIO DE RESPONSABILIDADES EM GF (apndice D)
Base esquemtica para a identificao das reas do gerenciamento de
facilidades (GF) presentes no edifcio e a indicao dos agentes responsveis
por elas. Esta ficha tambm tem a funo de facilitar a organizao das
entrevistas.
FICHA 5 GERENCIAMENTO DE FACILIDADES PRATICADO (apndice E)
Lista de verificao elaborada a partir da compilao dos elementos
identificados na reviso bibliogrfica e considerando os quatro grupos de
atividades do gerenciamento de facilidades identificados no captulo 3.
Esta ficha objetiva verificar a presena e a formalidade das atividades de
gerenciamento de facilidades no edifcio quer sejam exercidas por gerentes
de facilidades ou qualquer outro profissional, contratado ou prprio, e que
sejam por elas responsveis. A indicao das responsabilidades feita
96
utilizando-se as colunas P (proprietrios), U (usurios) ou G (gestores), sendo

que para estes ltimos possvel distinguir a atribuio de responsabilidades
entre os diferentes gestores (gestor A, gestor B e gestor C).
(MGS), no qual ela aplicada na realizao do diagnstico inicial e das
FICHA 6 BOAS PRTICAS (apndice F)
Lista de verificao elaborada a partir da anlise dos requisitos de nvel base
presentes na metodologia francesa de avaliao e certificao de edifcios em
uso, Dmarche HQE Exploitation (Certiva, 2008), descrita no captulo 4.
Esta ficha objetiva verificar a presena de boas prticas para as seguintes
questes de sustentabilidade: (1) gesto do consumo de energia; (2) gesto
do consumo de gua; (3) gesto do consumo de gs; (4) compras
responsveis; (5) gesto de resduos; (6) sade e conforto; (7) gesto das
emisses por deslocamentos; (8) aspectos sociais presentes. A ficha tambm
permite a identificao dos agentes responsveis por estas prticas, os quais
podero ser P (proprietrios), U (usurios) ou G (gestores), sendo que para
estes ltimos possvel distinguir a atribuio de responsabilidades entre os
diferentes gestores (gestor A, gestor B e gestor C).
(MGS), no qual ela aplicada na realizao do diagnstico inicial e das
97
5.2
ESTUDOS EXPLORATRIOS
5.2.1 Edifcio 1 universidade privada
CARACTERIZAO DO EMPREENDIMENTO
O empreendimento um campus universitrio, em meio urbano, dentre outros campi
de uma universidade privada.
O empreendimento composto por duas edificaes em um mesmo lote. O edifcio
principal foi construdo em 2005 e possui trs subsolos, o pavimento trreo e mais
nove pavimentos superiores. Os pavimentos superiores so ocupados pelas salas
de aula, biblioteca, salas de estudo, salas de professores, escritrios administrativos
e terrao. No trreo h uma academia com duas salas de ginstica, uma agncia de
intercmbio, uma livraria, uma copiadora, uma cafeteria, um restaurante, uma
agncia bancria e uma rea de convivncia aberta com mesas. O estacionamento
situa-se nos trs subsolos.
Em um pequeno edifcio lateral no trreo est a rea de funcionrios.
O segundo edifcio compreende um ginsio poliesportivo no trreo e trs subsolos.
O primeiro subsolo ocupado pelos laboratrios, estdios, salas de aprendizado
especfico e um anfiteatro. No segundo e terceiro subsolos est o estacionamento.
H uma quadra aberta ao lado do ginsio e um grande espao aberto voltado ao
acesso secundrio aos edifcios. Os laboratrios foram construdos em 2008 e o
ginsio ficou pronto em 2009.
O lote tem duas frentes para ruas paralelas (frente e fundos). H acesso para
pedestres pelas duas ruas (um deles recm construdo e ainda no funcionando). O
acesso para o estacionamento apenas feito pela rua de acesso principal. H
pontos de nibus distantes aproximadamente 150 m a 200 m das entradas dos
edifcios.
98
Em todos os pavimentos h sanitrios femininos, masculinos e para pessoas com

deficincia. H vestirios prximos academia e prximos rea de funcionrios no
trreo, onde tambm h uma enfermaria e refeitrio com copa para os funcionrios.
O empreendimento contm os seguintes equipamentos e sistemas prediais:
Automao disponvel para a iluminao dos espaos. Utilizada apenas para
programar a iluminao das circulaes (apagadas durante o perodo da
tarde). Salas de aula e demais dependncias programadas para acionamento
manual. No h sensores de presena ou de nveis de iluminncia para o
acionamento automtico dos sistemas de iluminao.
Instalaes de gs natural (de rua) para laboratrio e tambm alguns outros
pontos disponveis e no utilizados no trreo. A lanchonete no trreo utiliza
botijes de gs GLP.
Sistema central de condicionamento de ar a gua (chiller e diferentes tipos de
evaporadoras) para as salas de aula, laboratrios, salas administrativas, salas
de professores, biblioteca e salas comerciais no trreo. As circulaes dos
pavimentos, os halls de elevadores, recepo e circulao no trreo no so
condicionados.
-
Aparelhos fancoletes nos laboratrios, nas salas comerciais e nas

salas de aula do 1, 2 e 4 pavimento;
Fancoils em salas tcnicas localizadas em cada pavimento para as

salas de aula no 5, 6, 7 e 8 pavimentos (as salas tcnicas
posicionam-se prximas a ambientes ocupados);
3 pavimento com sistema de ar condicionado independente e sala

tcnica localizada na rea externa cobertura - terrao no 5 pavimento.
Chillers posicionados na cobertura do edifcio, no cabinados e no

protegidos, funcionando no perodo de 6h30 s 23h.
Splits em algumas salas administrativas.
99
Sistema central de condicionamento de ar para as salas de aula permite

programao de funcionamento por local. A programao usual o
funcionamento nas salas de aula nos perodos da manh e noite,
permanecendo desligados a tarde.
Sistema de ventilao mecnica e exausto nos banheiros e em algumas
salas tcnicas.
Chuveiros eltricos.
Redes convencionais de distribuio de gua fria.
Rede convencional de captao de esgoto.
Captao de guas do lenol fretico e lanamento na sarjeta.
guas pluviais coletadas na cobertura e terraos, e dreno do ar condicionado,
seguem para uma caixa de retardo e so lanadas na sarjeta. Entretanto, h
prumada projetada para o reaproveitamento destas guas nas vlvulas de
descarga dos sanitrios dos pavimentos. H ponto plugado previsto para uso
de guas pluviais no 3 subsolo.
Drenagem feita para os estacionamentos, mas no suficiente para a rea
de convivncia aberta no trreo.
Os edifcios possuem elevadores, TV a cabo, controles de acesso, circuito
interno de TV, telefonia, interfonia, sistemas de proteo acstica.
AGENTES ENVOLVIDOS NO USO E OPERAO DO EDIFCIO
A universidade a proprietria do imvel que ocupa. Logo a figura de proprietrio e
usurio nica.
So usurios dos edifcios: a equipe administrativa, o corpo docente, os alunos e a
equipe operacional.
De modo geral o gerenciamento de facilidades efetuado pelo prprio proprietrio e
usurio dos edifcios. Entretanto, importante sinalizar que o gerenciamento de
100
facilidades no edifcio estudado passa por grandes modificaes, mas que neste
estudo ser considerada a configurao antiga, por ser a existente na ocasio da
realizao das entrevistas. Durante a realizao do estudo de caso, foi contratada
uma empresa gerenciadora de facilidades para diagnosticar o sistema de
gerenciamento predial presente e, em seguida, definir seu escopo de contratao.
DISTRIBUIO DAS RESPONSABILIDADES PELAS ATIVIDADES DE GF
A responsabilidade centralizada na pr-reitoria e entra como uma funo que parte
do gerenciamento central das despesas e consumos mensais para todos os campi
da universidade.
Os equipamentos so gerenciados pelo departamento legal da universidade.
H um engenheiro encarregado da infraestrutura, manuteno, obras, projetos e
gesto de suprimentos. Em paralelo, h uma equipe de engenharia responsvel
diretamente pelas reformas, modernizaes, ampliaes, estudos de layout e
acompanhamento das intervenes (obras).
Este engenheiro, que poderia ser chamado de gerente de facilidades, administra as
rotinas operacionais de um zelador (em uma funo de gerente predial) e tambm
os espaos locados para atuao de empresas terceirizadas (cafeterias, academia,
biblioteca, agncia de intercambio, copiadora, livraria, restaurante, agncia
bancria), alm do estacionamento.
O zelador, a princpio, teria uma funo de coordenar as atividades desenvolvidas
pelas empresas terceirizadas (1) manuteno, (2) limpeza, (3) segurana e portaria,
e (4) jardinagem. Entretanto, ele acabar por atuar mais diretamente na realizao
das rotinas de conservao dos edifcios e no repasse das ordens de servio ao
departamento de compras e jurdico da universidade para a liberao de recursos
financeiros necessrios tarefa esta que se sobrepe do engenheiro mencionado.
A maior parte das atividades operacionais e de manuteno dos equipamentos e
sistemas prediais fica sob responsabilidade de uma empresa terceirizada, a qual
realiza as manutenes preventivas e as pequenas corretivas. Esta empresa utiliza
listas de verificao prprias para efetuar as manutenes preventivas e o
101
monitoramento dos sistemas de condicionamento de ar, ventilao, exausto e

instalaes hidrulicas. A empresa tambm efetua pequenos reparos de obra civil.
ATIVIDADES DE GF - OPERAO DAS INSTALAES FSICAS DO EDIFCIO
O planejamento da operao dos sistemas prediais constitui-se apenas pela
elaborao do oramento e controle das despesas operacionais e de manuteno.
No h cadernos de encargos ou manuais que relacionem os equipamentos
disponveis e os sistemas prediais presentes no edifcio, e nem que contemplem as
rotinas operacionais e de manuteno a serem efetuadas nos edifcios.
A operao das instalaes prediais realizada pela empresa responsvel pela
manuteno preventiva. Logo, h equipe permanente nos edifcios e com
orientaes especficas para atuao em situaes de emergncia.
A superviso das atividades de manuteno corretiva e preventiva feita pelo
engenheiro (que mais uma vez poderia ser chamado de gerente de facilidades,
neste caso), o qual avalia os procedimentos de manuteno aplicados. As
necessidades em termos de manuteno so repassadas por ele ao departamento
de compras e jurdico para solicitar a aprovao e a efetivao das melhorias
necessrias.
Este gerente de facilidades tambm responsvel pela infraestrutura dos espaos
locados para os servios de apoio presentes (cafeterias, academia, biblioteca,
agncia de intercambio, copiadora, livraria, restaurante, agncia bancria), e
tambm do estacionamento.
As atividades de modernizao e reformas so de responsabilidade de equipe de
engenharia especfica.
H registro peridico das intervenes e manutenes efetuadas. Mas ainda no h
avaliao formal dos desempenhos dos sistemas ao longo do tempo.
ATIVIDADES DE GF - INFRAESTRUTURA E APOIO AO NEGCIO CENTRAL
As rotinas de limpeza e conservao interna e externa so realizadas por empresa
terceirizada (no h planejamento formal ou registro das intervenes nos
102
ambientes), assim como o abastecimento dos sanitrios, sendo estas tarefas

supervisionadas pelo zelador. Os suprimentos so solicitados pelo zelador ao
departamento de compras e jurdico.
A jardinagem tambm realizada por empresa terceirizada e supervisionada pelo
zelador.
O estacionamento, o restaurante, as cafeterias, a academia, a biblioteca, a agncia
de intercambio, a copiadora, a livraria e a agncia bancria so operados por
empresas terceirizadas. Seus contratos so gerenciados pelo departamento de
compras e jurdico da universidade, mas no h responsabilidade formal ou rotina
formal para avaliar a satisfao dos usurios quanto aos servios prestados por
estas empresas.
As portarias e a recepo so operadas por empresa terceirizada, mas
supervisionadas por responsvel interno nomeado pela universidade.
Nas ocasies de eventos, o gerenciamento efetuado pela empresa de limpeza e
de manuteno, e as contrataes feitas pelo departamento de compras e jurdico.
O departamento de compras e jurdico da universidade tambm responsvel por
todas as aquisies e distribuio dos insumos de escritrio, mobilirio e pelo
abastecimento em alimentao, gua mineral e caf.
A universidade a nica responsvel pelos servios administrativos e recursos
humanos, sendo a proviso de servios de logstica e transporte tambm de sua
responsabilidade, sendo as responsabilidades internas bem definidas neste caso.
ATIVIDADES DE GF - GESTO DO AMBIENTE DE TRABALHO
Grande parte da gesto do ambiente de trabalho fica a cargo do responsvel pela
logstica (funcionrios da universidade) e da empresa terceirizada de limpeza. A
logstica tambm garante o suporte tecnolgico e operacional dos fluxos de
informao (eletrnica e fsica).
No ocorrem mudanas com grande freqncia, mas quando h, a empresa de
limpeza as efetua.
103
De modo geral, no ocorre o gerenciamento formal das estaes de trabalho em

funo da produtividade e conforto, sendo este ltimo apenas obtido por meio das
rotinas operacionais e de manuteno realizadas pela empresa contratada.
A gesto dos espaos coletivos e da logstica interna descentralizada.
A acessibilidade e a promoo do uso igualitrio dos ambientes para todos os
usurios so adequadamente efetivadas pela equipe interna de engenharia.
ATIVIDADES DE GF - GESTO DO EDIFCIO ENQUANTO PATRIMNIO
IMOBILIRIO
A gesto do patrimnio feita pelo departamento de compras e jurdico, mas no h
planejamento formal da evoluo patrimonial. A sua imagem perante os agentes
externos (rgos ligados educao, rgos pblicos em geral, prefeitura,
bombeiros, polcia, associaes de bairro, etc.), bem como o atendimento legal e
regulamentar do edifcio e das atividades nele desenvolvidas, so tambm de
responsabilidade do departamento de compras e jurdico.
A segurana pessoal e patrimonial garantida por empresa terceirizada, sempre sob
a superviso do departamento de compras e jurdico.
Em termos de identificao da demanda dos usurios por servios ou at mesmo da
satisfao dos mesmos no ambiente de trabalho (corpo docente e funcionrios) ou
estudo (alunos), no h procedimento formal para a coleta e tratamento destas
informaes.
Algumas aes de reforma e outras intervenes maiores so compartilhadas em
reunies com a vizinhana, com a finalidade de promoverem melhorias no bairro. As
aes so efetivas, mas no h procedimento documentado que garanta que
sempre haja esta interao com a vizinhana e comunidade local.
BOAS PRTICAS
A gesto dos perodos de iluminao e resfriamento em conformidade com o horrio
de funcionamento dos espaos uma boa prtica j instituda na universidade.
104
Inicia-se um trabalho de educao ambiental para a triagem dos resduos, porm

ainda incipiente em termos de coleta final.
A realizao de videoconferncias benfica do ponto de vista de minimizao de
deslocamentos.
O edifcio cria oportunidade de empregos, alm da prpria universidade, por meio do
uso misto de alguns espaos (academia de ginstica, agncia de intercmbio, etc.).
A operao da universidade contribui para a criao de oportunidades de negcio na
regio, como lanchonetes e estacionamentos.
As interferncias com a comunidade so sempre observadas. H busca por
melhorias na segurana dos pedestres que circulam nas proximidades da
universidade, juntamente com os demais estabelecimentos e moradores locais.
A universidade possui departamento de responsabilidade social que promove aes
de envolvimento e integrao dos ocupantes do edifcio.
ELEMENTOS DE GESTO GESTO DO EMPREENDIMENTO
Em termos gerais, no h sistema de gesto formal. No h rotina para identificao
das necessidades e expectativas das partes interessadas. H misso e valores
divulgados, porm no mensurados. No h auditoria de desempenho, alm da
geral sobre os custos operacionais. No h registro de no-conformidades.
ELEMENTOS DE GESTO GESTO DE DOCUMENTOS
No h formalidade no gerenciamento de documentos de projetos.
Os projetos no esto disponveis em meio fsico, no prprio edifcio, para uso da
equipe de manuteno.
No h procedimento padro para os registros de desempenho necessrios ao
empreendimento,
regulamentares.
apenas aqueles submetidos obrigatoriedades legais e
105
Os procedimentos de operao e manuteno ficam a cargo da empresa

terceirizada, no havendo controle de modificaes ou anlise crtica formal
peridica por parte da universidade.
As intervenes so registradas por meio de ordens de servio. A manuteno
efetuada a partir de listas de verificao desenvolvidas pela empresa terceirizada e
acompanhada pelo funcionrio da universidade.
ELEMENTOS DE GESTO RESPONSABILIDADES E COMPETNCIAS PARA
AS ATIVIDADES OPERACIONAIS
As responsabilidades e competncias so definidas nos contratos com os
prestadores de servio que, entretanto, no apontam o desempenho requerido para
as atividades referenciadas.
No h procedimento de cargos e tarefas apontando claramente aos funcionrios da
universidade suas atividades de gerenciamento predial, embora a equipe interna
seja formada por engenheiros e arquitetos.
H programa de atualizao e aperfeioamento de funcionrios administrativos e
docentes da universidade.
ELEMENTOS DE GESTO GESTO DE FORNECEDORES
Critrios para seleo de fornecedores investigam apenas a sua sade financeira. O
procedimento para avaliao de fornecedores est em desenvolvimento. Contratos
mencionam responsabilidades e competncias requeridas. Os contratos apontam
os nveis de servio desejados (service level agreement - SLA), incluindo um roteiro
para atendimento das expectativas da universidade, mas no informa a respeito da
rotina de monitoramento realizada pela universidade para garantir estes nveis de
atendimento.
ELEMENTOS DE GESTO COMUNICAO
H padro nas rotinas para a circulao de informaes internas. A comunicao
externa feita, mas no rotineira ou formal.
H manual do aluno referenciando os regulamentos internos da universidade.
106
Em funo da diversidade de
agentes intervenientes nas atividades de
gerenciamento de facilidades do edifcio, nem todos os objetivos de desempenho

esto claros e documentados.
No h documento formal que padronize as rotinas e cuidados necessrios durante
a realizao de obras internas e no h Manual do Usurio que faa referncia
infraestrutura predial e s boas prticas para a sustentabilidade de seu uso e
ocupao.
ELEMENTOS DE GESTO SITUAES DE EMERGNCIA
H mapeamento dos locais de risco e quadros informativos a respeito de rotas de
fuga em situaes de emergncia, conforme exigncias legais.
5.2.2 Edifcio 2 edifcio corporativo nico ocupante uma torre
O empreendimento composto por uma torre nica com dois subsolos e vinte e trs
pavimentos-tipo. Foi construdo h mais de 30 anos.
O edifcio ocupado por uma nica organizao. Grande parte dos pavimentos tipo
abriga escritrios em open space, havendo salas de reunio na zona central (core),
pequena rea de descanso e sanitrios. Os pavimentos superiores abrigam os
escritrios individuais para os funcionrios de nveis hierrquicos superiores.
No trreo, esto as salas de reunio maiores e, em anexo, copas e cozinha.
Tambm h uma pequena loja de convenincias interna ao edifcio e uma agncia
bancria com acesso externo.
Nos subsolos, esto os estacionamentos privativos de uso exclusivo para
funcionrios da diretoria da organizao e para alguns clientes. Na cobertura h um
heliporto e uma pista para caminhada desativada.
107
O acesso ao edifcio feito pelo trreo a partir da rua e pelo estacionamento

(exclusivo para uma parte dos funcionrios). O edifcio situa-se bem prximo a
pontos de nibus e estao de trem. H passarela frontal ao edifcio para a
transposio da avenida em que se situa.
Em todos os pavimentos h sanitrios masculinos e femininos. No trreo, h
vestirio e copa para funcionrios das equipes operacionais e terceirizados.
Tambm ficam no trreo o escritrio da equipe de gerenciamento de facilidades e o
almoxarifado.
Dois sistemas centrais de condicionamento de ar a gua. O sistema principal
serve todas as dependncias dos pavimentos tipo, exceto as reas tcnicas e
o CPD que possuem um sistema central de condicionamento de ar exclusivo,
por configurarem-se ambientes crticos com necessidades especiais de
refrigerao.
-
Fancoils em salas tcnicas localizadas em cada pavimento e

posicionados nas reas de circulao;
Chillers e torres de resfriamento posicionados na cobertura e

protegidos por paredes em alvenaria at a altura de seus topos
(abertos na poro superior).
Alm dos dois sistemas de condicionamento de ar mencionados acima, h

mais dois pequenos sistemas, o terceiro destina-se a um nico ambiente com
realizao de tarefa especfica e o quarto para a sala do no-break.
Algumas salas tcnicas possuem multisplits.
O sistema central de condicionamento de ar principal acionado
manualmente no incio do dia e desligado noite aps o expediente. O
segundo sistema funciona 24 horas para os espaos crticos.
O sistema central de condicionamento de ar principal automatizado e tem
vazo varivel de entrada de gua gelada. A vazo determinada em tempo
108
real, em funo da temperatura ambiente, medida continuamente por meio de

sensores posicionados em todos os pavimentos tipo do edifcio.
H uma sala de controle onde realizado o monitoramento das temperaturas,
sendo possvel a visualizao das temperaturas ambiente em todos os
espaos condicionados do edifcio. Esta sala possui um painel de alarme que
sinaliza quando a temperatura desvia do intervalo pr-determinado.
Cada pavimento de escritrios dispe de quatro zonas trmicas, sendo
possvel o estabelecimento de quatro diferentes set points para cada
pavimento.
Sistema de ventilao mecnica e exausto nos sanitrios para todos os
pavimentos.
Geradores apenas para iluminao de emergncia.
Elevadores inteligentes sistema integrado de paradas a partir da
solicitao feita pelo usurio, antes da entrada na cabine.
Sistema informatizado para o controle de acessos.
Circuito interno de TV.
Telefonia, interfonia.
Chuveiros eltricos.
Redes convencionais de captao de guas pluviais e esgoto.
Rede de gs natural.
Proteo acstica nas salas tcnicas onde localizam-se os fancoils.
109

A organizao proprietria do imvel que ocupa. Logo a figura de proprietrio e
usurio nica.
So usurios dos edifcios: os funcionrios da organizao, seus clientes e
fornecedores e a equipe operacional composta por funcionrios de empresas
terceirizadas.
O gerenciamento de facilidades efetuado por empresa terceirizada especializada e
supervisionada por equipe de Administrao Predial e Infra da organizao. Alguns
aspectos do gerenciamento de facilidades tambm so trabalhados em uma rea da
organizao denominada Logstica.
Antes de detalhar a estrutura organizacional presente no edifcio para o
gerenciamento de facilidades, importante referenciar que rea de gerenciamento
de facilidades desta organizao (denominada por Administrao Predial e Infra)
nasceu na rea de Suprimentos, setor no qual se iniciaram as contrataes de
servios terceirizados especializados para a realizao dos servios que foram
sendo associados ao edifcio.
Ao longo do tempo estas empresas terceirizadas foram se multiplicando at que, em
2003, decidiu-se reduzir o nmero de fornecedores e contratar uma parceria
especializada no gerenciamento de facilidades. Esta deciso trouxe grande
economia financeira e melhoria no desempenho das instalaes e servios.
A equipe de Administrao Predial e Infra da organizao composta por
engenheiros encarregados da estratgia do gerenciamento de facilidades, sendo a
execuo do gerenciamento de facilidades uma responsabilidade da empresa
gerenciadora contratada.
Assim, o gerenciamento de facilidades no edifcio realizado a partir das estratgias
e da padronizao de rotinas e desempenhos estabelecidos pela prpria
organizao.
110
Ressalta-se que esta equipe de Administrao Predial e Infra uma equipe nica,
atuante, no apenas neste edifcio estudado, como nos outros diversos edifcios
ocupados pela organizao em outras localidades.
O planejamento da operao dos equipamentos e sistemas prediais padronizado
pela organizao e encaminhado gerenciadora, para que sua equipe ou as
empresas contratadas efetuem as rotinas operacionais, sempre em conformidade
com os nveis de desempenho estabelecidos para o edifcio.
Da mesma forma que na operao, a manuteno corretiva e preventiva efetuada
pela equipe tcnica contratada, a qual supervisionada pela empresa gerenciadora.
As rotinas de operao, manuteno corretiva e manuteno preventiva so
centralizadas e coordenadas pela gerenciadora contratada, em funo das
estratgias definidas pela equipe de Administrao Predial e Infra da organizao,
proprietria e usuria do edifcio.
As rotinas de operao e manuteno so estabelecidas em funo da criticidade
dos espaos, os quais so formalmente identificados em funo destas.
Os contratos so firmados entre a empresa de operao e manuteno e a
organizao, conforme sua estratgia e as necessidades identificadas; entretanto, a
gerenciadora a tem auxiliado na composio dos escopos destes contratos e na
investigao das necessidades, em funo da sua vasta experincia de mercado.
H equipe permanente no edifcio e com orientaes especficas para atuao em
situaes de emergncia. H uma equipe especfica denominada Misso Crtica, a
qual faz leituras rotineiras nos sistemas, monitorando seu funcionamento e acionado
terceiros em casos de irregularidades.
H registro peridico das intervenes e manutenes efetuadas.
As atividades de modernizao e reformas so de responsabilidade de equipe de
Engenharia Obras da organizao, que atua em parceria com a equipe de
Administrao
Predial
Infra.
Assim,
conseguem
elaborar
conjuntamente
cronogramas de troca ou retrofit de equipamentos e instalaes. As tomadas de
111
deciso neste sentido tambm so sempre fundamentadas em avaliaes formais

de custo-benefcio, considerando o conforto para os usurios, a economia de custos
e sustentabilidade, e a otimizao dos espaos.
As atividades de conservao e limpeza interna e externa, gesto dos sanitrios,
jardinagem, servios de copa, apoio a eventos, abastecimento, zeladoria e outros
servios aos usurios, so supervisionadas pela gerenciadora contratada. Assim
como feito na contratao da empresa de operao e manuteno das instalaes
fsicas do edifcio, os contratos dos servios de apoio ao negcio central tambm
so firmados pela organizao, mas aproveitam a experincia da gerenciadora para
a composio dos escopos destes contratos e tambm para o monitoramento das
demandas dos usurios do edifcio.
Os servios de expedio, transporte e almoxarifado so de responsabilidade do
setor de Logstica da organizao. O referido almoxarifado estoca materiais para as
rotinas de manuteno, para os sanitrios e para a copa. Os materiais de escritrio,
formulrios e papis so em grande parte personalizados e ficam estocados em
almoxarifado central da organizao, em outro edifcio ocupado pela organizao.
O setor de Logstica monitora seus servios de expedio, transporte e almoxarifado
e atende s demandas do edifcio por meio de um canal formal de comunicao
denominado Central de Recebimento de Reclamaes. H, inclusive, o tratamento
dos dados por tipo de reclamao e tempo de atendimento. Apesar destas rotinas
serem de responsabilidade da organizao e por ela efetuadas, sua implementao
foi efetivada pela gerenciadora contratada.
A gerenciadora tambm responsvel pelos servios administrativos e de recursos
humanos relacionados ao edifcio, seus funcionrios e seus fornecedores de
materiais e servios.
A segurana, portaria, recepo e estacionamento so itens de responsabilidade da
prpria organizao e so gerenciados por outro departamento interno. So
atividades diferenciadas em virtude de serem interligadas e tambm de extrema
importncia para o negcio da organizao. Porm, tambm est sendo estudada a
112
viabilidade de repasse desta responsabilidade para a empresa gerenciadora e est

em estudo a proviso de servio de manobrista para o estacionamento privativo.
A gesto do ambiente de trabalho uma atividade de gerenciamento de facilidades
com presena marcante neste edifcio.
A organizao centraliza esforos para gesto do ambiente de trabalho em funo
da flexibilidade, conforto, confiabilidade, ergonomia e funcionalidade. As rotinas de
operao e manuteno tambm garantem um ambiente interno saudvel e
confortvel aos usurios.
Esta adequao garantida tambm pela presena de uma Central de Atendimento,
operada pela gerenciadora contratada, cuja finalidade solucionar as questes
relacionadas aos diversos servios em que atua. Por exemplo, os desconfortos
trmicos so manifestados pelos usurios para esta Central, a qual aciona
imediatamente os ajustes necessrios aos sistemas.
A comunicao interna geral entre usurios e gestores elaborada pela empresa
gerenciadora e executada pela equipe de marketing da organizao.
O suporte tecnolgico e operacional aos fluxos de informao est sob a
responsabilidade de empresa terceirizada, a qual gerenciada, parte pela
gerenciadora e parte pela prpria organizao.
A empresa gerenciadora tambm possui funcionrios responsveis pelos processos
de gerenciamento de mudanas, pela gesto dos espaos coletivos e pela logstica
interna.
IMOBILIRIO
A gesto do patrimnio centralizada para os diversos edifcios ocupados pela
organizao. H um planejamento de evoluo patrimonial rigorosamente efetuado
abrangendo todos eles.
113
Da mesma forma, o gerenciamento de custos operacionais feito para cada edifcio

e, posteriormente, todos os edifcios ocupados so analisados comparativamente.
A imagem de cada edifcio perante os agentes externos (rgos pblicos, prefeitura,
bombeiros, polcia, associaes de bairro, etc.), bem como o atendimento legal e
regulamentar
do
edifcio
das
atividades
nele
desenvolvidas,
so
de
responsabilidade da equipe de Administrao Predial e Infra da organizao,

juntamente com a equipe de Engenharia - Obras.
A segurana pessoal e patrimonial garantida por empresa terceirizada, a qual
contratada e gerenciada por gestor especfico da organizao para este objetivo.
A gerenciadora contratada pela organizao efetua periodicamente o levantamento
de necessidades dos usurios do edifcio.
As contrataes da gerenciadora, locaes e outros contratos relacionados ao
imvel so gerenciados pela equipe de Administrao Predial e Infra da
organizao.
BOAS PRTICAS
O gerenciamento das rotinas de operao e manuteno e as anlises crticas
peridicas efetuadas em termos de consumo e desempenho, configuram-se como
boas prticas voltadas eficincia energtica do edifcio.
Como no h automao para o sistema de iluminao, s 21h feita ronda nos
andares para o desligamento das lmpadas.
H campanha para o desligamento dos microcomputadores aps o expediente.
O set point usual de 23oC, gerenciado em tempo real pela equipe operacional, a
partir de reclamaes feitas por um nmero de contato exclusivo.
O treinamento da equipe de limpeza inclui a importncia da comunicao da
identificao de ocorrncia de vazamentos nas instalaes hidrulicas. H uma
pequena lista de verificao em todos os sanitrios para orientar as tarefas e permitir
a identificao da data e horrio em que o funcionrio as executou.
114
Os equipamentos tambm possuem fichas para o registro das inspees efetuadas.

O processo de aquisies centralizado pela organizao para todas as suas
locaes. Recentemente, ele segue algumas diretrizes, sugeridas pela gerenciadora
contratada, para que as especificaes de suprimentos considerem alguns aspectos
relacionados aos seus impactos ao meio ambiente, alm de requisitos de
funcionalidade, preo e qualidade.
Ainda sobre suprimentos, por exemplo, so utilizados papel higinico hidrossolvel e
sabonete lquido. Todos os produtos de limpeza so padronizados para todo o
edifcio e foram selecionados em funo da biodegradabilidade e da no emisso de
compostos orgnicos volteis.
Os carpetes instalados so em placas e no em rolos, permitindo facilidade de
manuteno (trocas simplificada).
A triagem dos resduos vivel no prprio ambiente de trabalho, por meio da
disponibilizao de coletores especficos e de sacos de lixo com cores diferenciadas
so utilizados sacos azuis nos escritrios para o recolhimento do papel, sacos
vermelhos nas copas para a coleta do plstico e sacos pretos para os resduos no
reciclveis.
Tambm h uma estao de coleta seletiva para as quatro classes em cada um dos
pavimentos-tipo.
Os coletores so esvaziados quatro vezes por dia pelos funcionrios de limpeza,
que os recolhem em sacos azuis e pretos. A idia, inicialmente, separar os
resduos em reciclveis e no reciclveis, visto que a empresa coletora efetua a
triagem posteriormente. A presena de sacos em outras cores apenas para a
formao da cultura nos funcionrios e usurios do edifcio.
A coleta final dos resduos feita diariamente por empresa especfica para a coleta
dos reciclveis. Mensalmente, so fornecidos os registros da quantidade de resduos
gerados por classe de resduo.
115
As lmpadas queimadas so encaminhadas para o outro edifcio da organizao, e

assim pode-se formar um estoque suficiente para que seja recolhido pela Apliquim 31.
H projeto para instalao de um papa-pilhas em locais estratgicos, aguardando
apenas a definio da entidade coletora.
Produtos de higienizao so borrifados nos ambientes para a reduo das colnias
de fungos e bactrias e, tambm so adotadas medidas para umidificar o ar e
reduzir as taxas internas de CO2.
Conforme a freqncia de solicitaes e reclamaes feitas pelos usurios do
edifcio, so feitas rondas preventivas e tomada de medidas diversas nos espaos
de trabalho.
A atuao da gerenciadora fora as empresas terceirizadas a apresentarem
planejamento operacional mais detalhado, o que viabiliza a sua atuao e a medio
de resultados.
A organizao tem a sustentabilidade como estratgia de negcio; logo, existem
diversos projetos de sustentabilidade sendo desenvolvidos e implementados, alm
da realizao de campanhas de educao ambiental internas.
H a realizao de benfeitoria para os pedestres em local prximo ao edifcio.
Para a reduo de emisses por deslocamentos, a organizao incentiva o uso do
transporte coletivo por meio de nibus fretados e possui um sistema de reembolsos.
H sistema de gesto formal presente abrangendo aspectos de qualidade e meio
ambiente.
H formalizao e padronizao das rotinas de trabalho, monitoramento, registros e
anlise crtica peridica realizada a partir dos registros efetuados. H relatrio
gerencial mensal.
31
Empresa de engenharia ambiental que efetua a reciclagem de lmpadas.
116

A documentao padronizada e tem sua gesto controlada.
As responsabilidades pela efetividade dos procedimentos e registros so bem
distribudas e definidas, tanto para a equipe gerencial da organizao quanto para
as empresas terceirizadas presentes.
H programa de atualizao e aperfeioamento dos funcionrios da organizao.
A seleo de fornecedores feita por meio de matrizes de deciso. Os fornecedores
so avaliados periodicamente.
H padro definido estrategicamente pela organizao para a terceirizao.
Os contratos so efetuados a partir de escopos bem definidos e de nveis de
desempenho dos servios bem estabelecidos, sendo os fornecedores informados
das rotinas de monitoramento s quais seus trabalhos estaro submetidos.
H padro nas rotinas para a circulao de informaes internas. A comunicao
externa feita pela mdia mais abrangente e de forma institucional.
H rotina e canal de comunicao interna para identificao e manifestao das
necessidades e expectativas dos usurios do edifcio.
117
5.2.3 Edifcio 3 loja de varejo
O edifcio uma loja de varejo trrea, com dependncias internas e externas e um
mezanino.
A loja constitui-se por uma rea de vendas, escritrios administrativos internos e de
recepo de clientes (no trreo e no mezanino), depsitos aberto e fechado para as
mercadorias, espao para locao comercial, estacionamento externo. Edifcio
construdo h 4 anos.
O edifcio tem acesso frontal a partir do estacionamento para o mall do salo de
vendas e outro acesso pelos fundos para o recebimento de mercadorias e entregas.
H ponto de nibus frontal loja.
H sanitrios no trreo para clientes, funcionrios e pessoas com deficincia fsica,
no mezanino h sanitrios e vestirios para funcionrios e, tambm, h outros
prximos s dependncias de depsito e retirada de mercadorias nos fundos da loja.
H uma rea de descanso e um refeitrio para os funcionrios no mezanino.
Roof tops na cobertura e insuflamento por dutos para o salo de vendas e
mall. Sistema automatizado para interrupo quando consumo excede limite
contratado com a concessionria. Sistema opera por geradores no horrio de
pico (17h30 s 20h30).
A temperatura no salo de vendas regulada manualmente por meio de
termostatos instalados nas diversas zonas do salo. possvel a leitura
nestes termostatos da temperatura ambiente de cada uma das zonas. Logo
possvel o estabelecimento de set points diferenciados em funo do tipo de
mercadorias expostas por zona.
Splits em todos os escritrios administrativos e de recepo de clientes e
controlados manualmente pelos ocupantes destes ambientes.
118
Sistema de exausto nos banheiros, cartazista e corte de madeira.

Geradores para o condicionamento de ar do salo de vendas no horrio de
pico e para a iluminao de emergncia.
Elevador de cargas.
Circuito interno de TV e para monitoramento dos acessos ao estacionamento.
Telefonia.
Chuveiros eltricos.
A loja proprietria do imvel que ocupa. Logo a figura de proprietrio e usurio
nica.
So usurios dos edifcios: os funcionrios da loja, seus clientes e as empresas
terceirizadas (cafeteria e entrega a domiclio).
O gerenciamento de facilidades tambm efetuado pela prpria loja e algumas
empresas contratadas, mas sempre sob orientao e superviso da rea de
manuteno central para todas as lojas da rede.
O gerenciamento de facilidades na loja realizado a partir das estratgias e da
padronizao de rotinas e desempenhos estabelecidos centralmente pela prpria
organizao.
O planejamento da operao, manuteno corretiva e preventiva dos equipamentos
e sistemas prediais padro para todas as lojas da rede e aplica-se a todos os
sistemas e equipamentos instalados. Entretanto, este planejamento revisto e
119
adequado para cada loja em funo das especificidades dos equipamentos e

sistemas instalados.
A realizao das tarefas de responsabilidade de uma empresa terceirizada que
trabalha em conjunto e sob a superviso de um funcionrio de manuteno
exclusivo para as operaes de cada loja. O contrato com a empresa terceirizada
para a realizao das rotinas de operao e manuteno das instalaes fsicas da
loja firmado com a prpria loja.
A documentao tcnica dos equipamentos e sistemas, bem como o manual do
usurio, ficam disposio do funcionrio de manuteno da loja e da empresa
terceirizada.
Os procedimentos, os nveis de desempenho e a sistemtica da auditoria feita
periodicamente pela manuteno central, so padro para as lojas da rede e so
definidos em contrato com as empresas terceirizadas.
Toda manuteno e interveno efetuadas so registradas em documentos
padronizados e, posteriormente, a eficcia das solues e os desempenhos obtidos
so
analisados
criticamente,
tanto
no
contexto
da
prpria
loja
quanto
comparativamente aos desempenhos verificados nas demais lojas da rede.

As atividades de modernizao e reformas so centralizadas para todas as lojas da
rede e so de responsabilidade da rea de Obras. Estas intervenes so realizadas
a partir de projetos coordenados por esta rea e a sua execuo tambm
supervisionada por ela. importante salientar que as reas de Obras e de
Manuteno atuam sempre em conjunto, de forma centralizada e padronizada para
todas as lojas da rede. Tal coordenao possibilita o aprendizado contnuo e a troca
de informaes de desempenho entre as diversas lojas da rede.
As situaes de emergncia tambm tm seus riscos avaliados e prevenidos pela
rea de manuteno. So realizados treinamentos para os funcionrios e h
sinalizao adequada.
120

Estes servios de infraestrutura e apoio so realizados pela prpria equipe
administrativa da loja:
Monitoramento dos acessos;
Abastecimento de material para escritrio;
Gesto do contrato com a cafeteria;
Servios administrativos e de recursos humanos relacionados ao edifcio,
seus funcionrios e seus fornecedores de materiais e servios.
Os servios terceirizados contratados pela loja so:
Atividades de conservao e limpeza interna e externa, juntamente com a
gesto dos sanitrios;
Conservao do paisagismo;
Servios de entrega a domiclio;
Segurana pessoal e patrimonial.
No h servio de copa, gesto de estacionamento e no so realizadas aes de
apoio a eventos.
A gesto do ambiente de trabalho faz parte das atribuies da diretoria da loja,
sendo efetuada em funo da funcionalidade dos espaos, confiabilidade e conforto
dos funcionrios e clientes da loja.
O suporte tecnolgico e operacional aos fluxos de informao est sob a
responsabilidade de equipe central, que efetua as instalaes e prov treinamento
para todas as lojas da rede de maneira padronizada.
121

IMOBILIRIO
A gesto do patrimnio centralizada e abrange todas as lojas da rede. H equipe
encarregada do planejamento de evoluo patrimonial da empresa, assim como de
sua adequao s exigncias legais e regulamentares existentes.
O gerenciamento de custos operacionais feito pela prpria loja e, posteriormente,
todos
os
desempenhos
so
analisados
comparativamente.
anlise
de
desempenho relaciona-se ao volume de vendas entre as lojas, no sendo

considerada a opinio de funcionrios e clientes quanto s suas necessidades em
termos de conforto, por exemplo.
BOAS PRTICAS
Realizao de auditorias peridicas por parte da organizao central da rede para
avaliar e comparar os desempenhos das lojas.
O consumo de energia eltrica rigorosamente monitorado para o sistema de
condicionamento de ar, por meio de automao e de correo imediata em caso de
consumo excedente.
Treinamento efetuado para o funcionrio de manuteno da loja e tambm para a
empresa terceirizada, garantindo prticas orientadas para o no desperdcio e para
o uso racional dos equipamentos consumidores de energia eltrica.
As rotinas de manuteno garantem a boa qualidade do ar interior e as auditorias
peridicas realizadas pela equipe central garantem a manuteno de bons ndices
de desempenho para a loja.
H triagem de resduos reciclveis e sua disposio adequada. As embalagens
plsticas e de papelo, os fitilhos plsticos e a sucata ferrosa so compactados e
enfardados. O papel branco encaminhado parte para reciclagem.
Cortes de madeira so vendidos de forma promocional e a madeira no aproveitada
encaminhada para a queima para a produo de energia.
122
Latas de tinta danificadas que no possam ser comercializadas so doadas para as

empresas e estabelecimentos vizinhos loja.
H projeto iniciado para o aperfeioamento do gerenciamento de resduos das lojas
e tambm para a minimizao da gerao de resduos.
feita a associao do conceito de sustentabilidade atividade comercial da loja.
H espao para locao comercial (cafeteria) dando oportunidade para um
comerciante local.
Promove-se o desenvolvimento do bairro onde a loja se encontra e foram criadas
oportunidades de emprego para residentes locais.
As entregas e retiradas so efetuadas em rea externa, mas dentro das
dependncias da loja, evitando incmodos vizinhana e ao trfego local.
preocupao geral da organizao como um todo, a garantia da acessibilidade e a
promoo do uso igualitrios dos ambientes para todos os usurios (sendo as
ltimas lojas da rede dotadas de elevador para pessoas com deficincia e
sinalizao para acessibilidade universal, alm da convencional exigida por lei).
H formalizao do planejamento e das rotinas gerenciais para determinados
indicadores de desempenho da loja.
Os resultados da loja so monitorados e analisados comparativamente com os
resultados de todas as outras lojas da rede. Assim, para nveis de desempenho
inferiores, aes corretivas so tomadas, garantindo a melhoria contnua dos
sistemas da loja.
Todos os documentos relacionados ao edifcio so organizados e disponibilizados
aos intervenientes, inclusive os manuais tcnicos de civil, instalaes eltricas,
sistemas de condicionamento de ar, instalaes hidrossanitrias e de combate a
incndio, dentre outros documentos especficos para os equipamentos.
123
Os registros necessrios so efetuados sobre planilhas de trabalho formatadas para

esta finalidade.
H grande interao da loja com as demais lojas da rede, garantindo um
aprendizado contnuo e conjunto.
As responsabilidades so bem definidas em contrato e a estrutura organizacional da
loja bem definida, sendo os cargos e tarefas claramente reconhecidos.
O processo de seleo e avaliao de fornecedores tambm formal e comea a
inserir requisitos de sustentabilidade em termos de produtos fornecidos e servios
prestados.
A circulao de informaes tambm formal, havendo canais especficos para
comunicao interna com funcionrios e, tambm, com os clientes da loja.
A comunicao externa feita por mdia abrangente e de forma institucional.
5.2.4 Edifcio 4 laboratrio de anlises clnicas certificado LEED
O empreendimento composto por uma torre nica com trreo e trs pavimentostipo, no h subsolo. Foi construdo em 2008 e certificado nvel Prata pelo
referencial norte-americano Leed-NC.
124
O edifcio ocupado por um laboratrio de anlises clnicas.

No trreo fica a recepo com salas de espera e guichs de atendimento, tambm
h um espao de lazer com brinquedoteca, salas privativas de coleta, sala de
repouso, salas administrativas internas e salas para atendimento ao pblico.
Metade da rea do trreo possui p-direito indo do piso trreo at a laje de
cobertura, sendo visvel a partir da circulao dos pavimentos superiores e tambm
com abertura para vistas externas.
O estacionamento est no trreo e possui rea coberta e descoberta.
Os pavimentos superiores abrigam salas para a realizao de exames especficos,
salas de repouso, salas tcnicas, salas administrativas, rea VIP para atendimento
de clientes especiais, almoxarifado, sala de descanso para funcionrios com copa e
um terrao gramado.
O edifcio tem acesso a partir de duas ruas paralelas: uma entrada principal frontal
para pedestres e para veculos e um acesso fundos para sada de veculos e para
coleta de material laboratorial e dos resduos.
O edifcio situa-se prximo a um ponto de nibus.
Sistema central de condicionamento de ar a gua, distribudo a todos os
espaos do edifcio por meio de fancoils. Zoneamento bem distribudo e
efetuado para os diversos espaos em funo de suas ocupaes e
dimenses.
Monitoramento centralizado, sinalizando as medies de
temperatura por zona, em tempo real, e acionando o controle das vazes de

gua no chiller. O sistema permite ajustes diretos nos set points via software.
-
Chillers, torre de resfriamento e fancoils posicionados na cobertura;
Fancoils possuem isolamento trmico em funo de sua exposio ao

sol e seus motores originais foram substitudos por outros com maior
eficincia energtica.
125
Sistema de automao, alm do controle do sistema de condicionamento de

ar, tambm atua na medio e controle da umidade na sala de ressonncia
magntica.
Sistema de resfriamento do gs hlio utilizado no equipamento de
ressonncia magntica feito por um chiller posicionado na cobertura do
edifcio.
Sistema de exausto para os sanitrios.
Sistema de pressurizao para a escada de emergncia.
Elevadores.
Sistema de proteo acstica na laje de cobertura para absorver o rudo dos
equipamentos.
Sistema de proteo radiolgica.
Telefonia, interfonia.
Circuito interno de TV.
Chuveiros eltricos.
O laboratrio proprietrio do edifcio que ocupa. Logo a figura de proprietrio e
usurio nica.
So usurios do edifcio: os funcionrios do laboratrio (tcnicos, administrativos e
operacionais) e seus clientes.
O gerenciamento de facilidades efetuado parte pelo prprio laboratrio e parte por
uma empresa terceirizada parceira.
126

O gerenciamento de facilidades do laboratrio efetuado por um gestor predial
(funcionrio do prprio laboratrio) que responde a uma rea de gerenciamento
predial central do grupo de laboratrios.
Para as atividades de manuteno predial e obras, existe uma empresa contratada
para todos os laboratrios do grupo, a qual realiza e desenvolve as rotinas
operacionais e gerenciais das instalaes fsicas e dos sistemas presentes nos
edifcios.
O planejamento da operao, manuteno corretiva e preventiva dos equipamentos
e sistemas prediais padro para todos os laboratrios do grupo e aplica-se a todos
os sistemas e equipamentos instalados. Entretanto, este planejamento
desenvolvido pela empresa terceirizada e adequado para cada laboratrio em
funo das especificidades dos equipamentos e sistemas instalados.
J quanto realizao das tarefas operacionais rotineiras, estas ficam sob
responsabilidade de funcionrios operacionais do prprio laboratrio, sendo
acionada a referida empresa contratada apenas quando ocorrem desvios de
funcionamento. Estes funcionrios so treinados tambm por esta empresa
contratada.
As rotinas de manuteno preventiva e as intervenes na obra civil so planejadas
e efetuadas por esta empresa terceirizada.
A documentao tcnica dos equipamentos e sistemas, bem como o manual do
usurio, ficam disposio do laboratrio, apesar de no serem utilizados por eles.
Os nveis de desempenho para os sistemas so estabelecidos e monitorados pela
empresa terceirizada e, periodicamente, reportados ao gestor predial do laboratrio
que, posteriormente, responde rea de gerenciamento predial central do grupo.
127
O grupo de laboratrios certificado segundo as normas NBR ISO 9001, NBR ISO
14001 e OHSAS 18001. E a empresa contratada responsvel pelas rotinas de
manuteno e obras certificada NBR ISO 9001e SiAC do PBQP-H.
Toda manuteno e interveno efetuadas so registradas em documentos
padronizados e, posteriormente, a eficcia das solues e os desempenhos obtidos
so analisados criticamente, tanto no contexto do prprio laboratrio quanto
comparativamente aos desempenhos verificados nos demais. Estas anlises so
feitas em conjunto entre a rea de gerenciamento predial central e a empresa
contratada.
Tais registros compem os sistemas de gesto da qualidade e gesto ambiental do
laboratrio e so auditados nas ocasies das certificaes de terceira parte para os
referenciais das normas ISO.
As atividades de modernizao e reformas tambm esto centralizadas na empresa
terceirizada parceira para todos os laboratrios do grupo.
E, finalmente, as situaes de emergncia, tm seus riscos avaliados e prevenidos
pelo gestor predial do laboratrio, sendo realizados treinamentos para os
funcionrios. H sinalizao adequada.
Os servios de manobrista, segurana, limpeza e paisagismo so efetuados por
outras empresas contratadas pelo prprio laboratrio.
O almoxarifado e a distribuio de insumos e os servios administrativos e de
recursos humanos so atividades de apoio efetuadas por funcionrios do prprio
laboratrio.
Os servios de frota e logstica so terceirizados e contratados de modo coletivo
para as unidades do grupo. Dentre eles, a coleta do material para exame feito por
empresa terceirizada, contratada pelo grupo, a qual efetua diariamente o transporte
das unidades laboratoriais central de anlises clnicas.
128
Apenas para este laboratrio, em funo de sua certificao LEED, as diretrizes

para a compra de todos os tipos de materiais utilizados passam pela superviso da
empresa terceirizada de manuteno e obras (uma vez que esta empresa, alm de
realizar as rotinas de manuteno, tambm foi responsvel pela construo do
imvel e pelo processo de certificao).
A gesto do ambiente de trabalho uma das funes mais crticas do
gerenciamento de facilidades de um laboratrio de anlises clnicas. Estas
atividades so monitoradas diariamente pelo gestor predial e, percebidos desvios, a
empresa contratada de manuteno acionada.
As medies de qualidade sanitria do ar, da gua e dos espaos so fundamentais
e so realizadas de forma planejada e controlada. Inclusive, tais rotinas so
submetidas fiscalizao sanitria e tambm apresentadas nas auditorias de
sistema de gesto da qualidade e ambiental padro ISO.
Os ambientes tambm se submetem a controles rigorosos de temperatura e
umidade em funo dos materiais de trabalho e da sensibilidade dos equipamentos
instalados.
O conforto dos clientes igualmente monitorado, tendo em vista que se trata de um
edifcio com fins de sade.
O suporte tecnolgico e operacional aos fluxos de informao tambm uma das
atividades relacionadas gesto do ambiente de trabalho e presente neste edifcio.
IMOBILIRIO
A gesto do patrimnio centralizada e abrange todas as unidades laboratoriais do
grupo. H forte presena da empresa terceirizada responsvel pela manuteno
predial, uma vez que ela a construtora de todas as unidades da rede e tambm
tem a funo de prospeco de terrenos, anlises de viabilidade e adequao s
exigncias legais e regulamentares existentes.
129
O gerenciamento de custos operacionais feito pelo prprio laboratrio e submetido

a anlises da rea de gerenciamento central.
BOAS PRTICAS
O monitoramento dos desempenhos do edifcio em termos de consumo energtico e
gua formal e de responsabilidade da empresa terceirizada (construtora e
mantenedora das instalaes). Isto se d, especialmente, em funo da certificao
e a necessidade de se verificar os ganhos em desempenho. A gesto predial da
unidade tambm controla estes consumos.
O monitoramento contnuo dos sistemas de condicionamento de ar garante nveis de
conforto adequados e o no desperdcio no consumo energtico.
O padro de qualidade do ar monitorado com freqncia, estando os resultados de
ensaios das amostras coletadas sempre disponveis.
O grupo de laboratrios possui um Plano de Gerenciamento de Resduos de
Servios de Sade que, alm dos cuidados com os resduos laboratoriais especiais,
inclui a triagem e a destinao adequada dos resduos reciclveis.
Cada unidade laboratorial registra, em rede, os pesos dos resduos retirados
mensalmente. Um gestor central recebe estas informaes e efetua o planejamento
das coletas, transportadoras e pontos de destinao.
A formalidade gerencial evidente tanto nos processos de gesto predial do
laboratrio quanto nas atividades sob responsabilidade da sua principal contratada,
a empresa construtora responsvel pelas intervenes e atividades de manuteno
predial de todas as unidades do grupo.
Os procedimentos so documentados, h registros dos monitoramentos e noconformidades detectadas, as responsabilidades esto bem distribudas, h rotina
de treinamentos, a gesto de fornecedores bastante criteriosa e os canais de
comunicao estabelecidos para as finalidades e propostas do grupo.
130
O sistema de gesto do laboratrio submetido periodicamente a auditorias de

acompanhamento para os sistemas de gesto da qualidade e ambiental padro ISO.
Atendendo, portanto, todos os elementos de gesto abordados nestes estudos
exploratrios.
5.3
ANLISE DOS ESTUDOS EXPLORATRIOS
Nos estudos exploratrios foi investigada a situao PRESENTE para que,

juntamente com a situao CONCEITUAL identificada na reviso bibliogrfica, o
modelo de gerenciamento da sustentabilidade de facilidades construdas pudesse
ser desenvolvido.
Para melhor ilustrar os quatro empreendimentos estudados, foi elaborado o quadro
5.1 apresentando algumas caractersticas gerais, tais como a caracterizao dos
edifcios, seu tempo de uso, os sistemas prediais presentes, os agentes envolvidos,
os responsveis pelo gerenciamento de facilidades, as atividades de GF presentes,
as boas prticas e a formalidade do GF enquanto sistema de gesto.
131
Grupos de dados
EDIFCIO 1
Campus de universidade
privada em meio urbano.
EDIFCIO 2
Edifcio corporativo em meio
urbano.
EDIFCIO 3
Loja de varejo.
EDIFCIO 4
Laboratrio de anlises clnicas
certificado LEED.
2 edificaes em um mesmo
lote (3 subsolos integrando 2
edifcios, um com 10 pavtos e
outro com ginsio
poliesportivo no trreo).
Torre nica com 2 subsolos e 23

pavimentos-tipo.
Edifcio trreo com

dependncias internas e
externas e um mezanino.
Torre nica com trreo e 3

pavimentos-tipo.
TEMPO DE USO
5 anos
30 anos
4 anos
1 ano
SISTEMAS PRESENTES
Automao do sistema de
iluminao;
2 sistemas centrais de
condicionamento de ar a gua
e uso de equipamentos
individuais;
Ventilao mecnica e
exausto;
Chuveiros eltricos;
Previso para
reaproveitamento de guas de
chuva;
Captao de guas de lenol
rebaixado.
Universidade proprietria,
usuria e gestora principal das
facilidades.
4 sistemas de condicionamento de
ar a gua;
Ventilao mecnica e exausto;
Geradores;
Proteo acstica nas salas
tcnicas do sistema de
condicionamento de ar.
Roof tops na cobertura e

splits;
3 sistemas de exausto;
Geradores;
Isolamento acstico na
cobertura.
Sistema central de condicionamento

de ar a gua;
Sistema de resfriamento de gs para
equipamento especial;
Automao para controle da
umidade sala especial;
Exausto;
Sistema de pressurizao de
escadaria;
Isolamento acstico na cobertura;
Sistema de proteo radiolgica.
Organizao proprietria e
usuria das facilidades. A gesto
realizada por empresa
terceirizada.
Loja proprietria, usuria e

gestora principal das
facilidades.
Pr-reitoria, equipe de
engenharia, um engenheiro
(gerente de facilidades),
zelador, empresa de
manuteno contratada.
rea de Administrao Predial e

Infra e rea de Logstica (ambas
da organizao) e empresa
terceirizada especializada em GF.
Departamento de Obras
central da rede de lojas de
varejo e tcnico responsvel
pela manuteno na loja.
Laboratrio proprietrio, usurio

e gestor das facilidades. Parte da
gesto tem auxlio de empresa
terceirizada (desempenho,
manuteno e obras).
Gestor predial do laboratrio, rea
de gerenciamento predial central do
grupo e empresa terceirizada para
desempenho, manuteno e obras.
CARACTERIZAO
AGENTES
ENVOLVIDOS
RESPONSVEIS
PELO GF
Quadro 5.1 Caractersticas gerais dos quatro edifcios analisados nos estudos exploratrios (continua)
132
Grupos de dados
Atividades de
OPERAO DAS
INSTALAES FSICAS
EDIFCIO 1
Rotinas usuais de manuteno
corretiva e preventiva.
Realizao de reformas e
outras intervenes.
EDIFCIO 2
Planejamento e realizao formal
das atividades de operao e
manuteno, assim como das
reformas e outras intervenes.
EDIFCIO 3
Planejamento e realizao
formal das atividades de
operao e manuteno, assim
como das reformas e outras
intervenes.
EDIFCIO 4
Planejamento e realizao formal
das atividades de operao e
manuteno, assim como das
reformas e outras intervenes.
Atividades de
INFRAESTRUTURA E
APOIO AO NEGCIO
CENTRAL
Servios de infra e apoio so

realizados por empresas
terceirizadas, exceto estoque e
distribuio de insumos
(universidade)

terceirizadas, exceto expedio,
transporte e almoxarifado (setor
de Logstica da organizao)

realizados pela equipe
administrativa da loja, exceto
limpeza, jardinagem, servios
de entrega a domicilio e
segurana que so
terceirizados.

terceirizadas, exceto suprimentos
que so supervisionados por
empresa terceirizada para
adequao s exigncias da
certificao ambiental.
Atividades de GESTO
DO AMBIENTE DE
TRABALHO
Informal, feita parte pela

universidade e parte pela
equipe de limpeza.
Formal e atribuda empresa de

GF contratada.
Parte efetuada pela prpria

diretoria da loja e parte
centralizada na matriz da rede.
Efetuada pelo gestor predial do

laboratrio e rigorosamente
monitorada.
Atividades de GESTO
DO EDIFCIO ENQ.
PATRIMNIO
IMOBILIRIO
Departamento de compras e
jurdico
Centralizada para todos os

edifcios ocupados por esta
mesma organizao
Centralizada na matriz para

todas as lojas da rede.
Efetuada basicamente pela empresa

terceirizada para as atividades de
manuteno, sendo esta parceira em
todos os laboratrios e responsvel
pela construo dos edifcios.
Quadro 5.1(continuao) Caractersticas gerais dos quatro edifcios analisados nos estudos exploratrios
133
Grupos de dados
BOAS PRTICAS
FORMALIDADE DO GF
EDIFCIO 1
Gesto dos perodos de
iluminao e resfriamento;
Interao prxima com a
vizinhana;
Possui departamento de
responsabilidade social
formal.
No h sistema de gesto
formal para o GF.
EDIFCIO 2
Gesto e anlise crtica das
rotinas de operao e
manuteno em termos de
consumo e desempenho;
Ronda noturna para o
desligamento de lmpadas e
campanhas internas para uso
racional de energia;
Temperatura ambiente
controlada e gerenciada em
tempo real;
Formalidade nas rotinas de
limpeza (foco no desempenho
e identificao de vazamentos);
H diretrizes para que a rea de
suprimentos priorize insumos
mais sustentveis;
Gesto de resduos formal e
monitorada.
H sistema de gesto formal para
o GF.
EDIFCIO 3
Auditorias peridicas e
comparativos entre os
desempenhos das
infraestruturas das lojas da
rede;
Monitoramento rigoroso do
consumo de energia eltrica
para o condicionamento de
ar do salo de vendas;
Gesto formal dos resduos
inserida em um programa
central da rede.
H sistema de gesto formal

para o GF.
EDIFCIO 4
Monitoramento formal dos
desempenhos do edifcio e de
seus sistemas;
Possui plano de gerenciamento
de resduos integrado entre os
diversos laboratrios;
Empresa certificada ISO 9001,
ISO 14001 e OHSAS 18001.
H sistema de gesto formal para o

GF.
Quadro 5.1 (continuao) Caractersticas gerais dos quatro edifcios analisados nos estudos exploratrios
134
Antes, porm, de apresentar as concluses dos estudos exploratrios em termos de

gesto, este captulo faz uma breve anlise das infraestruturas estudadas e de como
so utilizadas.
Apesar do alvo destes estudos exploratrios no ser a identificao de solues de
arquitetura, sistemas prediais e equipamentos disponveis que confiram um carter
de sustentabilidade s facilidades construdas, percebeu-se que muitas destas
solues esto presentes nos edifcios, tanto nos mais antigos quanto nos mais
recentes, mas no so utilizadas ou aproveitadas o tanto quanto seria possvel. o
caso, por exemplo, do edifcio com brises mveis na fachada, mas sem rotina de
regulagem em funo da insolao, do horrio ou mesmo da estao do ano; outro
exemplo a disponibilidade de redes internas para o reaproveitamento de guas
pluviais, mas desconhecida dos agentes de facilidades.
Nota-se, ainda, que profissionais de gesto predial pouco conhecem os recursos da
arquitetura que poderiam contribuir para a eficincia energtica (conforto trmico e
iluminao) e a racionalizao no uso da gua (facilidade de limpeza e
conservao); seu foco quase sempre est na eficincia dos equipamentos
instalados. Alm do desconhecimento de solues simples que causariam melhora
em diversos aspectos de desempenho, muitos destes dispositivos j esto presentes
e disponveis nos edifcios, como a disponibilidade de iluminao natural, os
sistemas de programao e regulagem para iluminao e condicionamento de ar
com diversas alternativas operacionais, materiais que proporcionam rotinas de
limpeza mais racionais em termos de consumo de gua, dentre outros.
Um dos pontos observados foi a insero de mquinas e equipamentos nos
espaos, na medida em que surgem as necessidades, mas sem que haja uma
reflexo integrada dos sistemas que permita o melhor projeto ou o melhor
aproveitamento das mquinas existentes. Este fato, adicionado s rotinas de de
manuteno, algumas vezes ultrapassadas, vo se amontoando nos edifcios e
formando sistemas to complexos, que nem mesmo os funcionrios diretos de
manuteno conseguem explic-los, quem dir tirar proveito dos benefcios e
desempenhos possveis. Falta, portanto, uma anlise dos sistemas instalados com a
viso de projeto integrado e relacionando-os com os objetivos de desempenho
135
necessrios e esperados pelas pessoas e pelos servios que ocupam os espaos

destes edifcios.
Outro ponto notado foi a despreocupao com os rudos emitidos pelos
equipamentos dos sistemas de condicionamento de ar e geradores vizinhana.
Uma vez executadas as instalaes e legalmente aprovadas, no resta mais a
preocupao em minimizar rudos. Um dos gestores no entende como sendo sua a
responsabilidade de controlar este incmodo vizinhana, enquanto no fosse por
ela solicitado. E, infelizmente, por outro lado, a comunidade tambm no se sente no
direito de se manifestar, uma vez que j se habituaram aos rudos.
Retomando a anlise destes estudos exploratrios, percebe-se que o valor
patrimonial e a permanncia da adequao do empreendimento s exigncias de
funcionalidade e de oferta de servios de apoio aos ocupantes so as prioridades do
gerenciamento de facilidades nestes edifcios pois em todos eles, de alguma
forma, verificam-se aes relacionadas.
Na gesto predial, foi observada a tendncia da substituio de funcionrios ou da
oferta de novos treinamentos e atualizaes, j demonstrando uma percepo de
que a gesto predial deve ser planejada e conduzida de maneira formal, garantindo
que as informaes das rotinas dirias possam contribuir para a melhoria dos
processos internos e do prprio desempenho da infraestrutura disponvel aos
ocupantes.
Tambm foi percebido que h um certo limite para que um gestor predial da prpria
organizao, ou do negcio que ocupa o edifcio, possa suportar mltiplos
fornecedores de servios sob seu comando. Verificou-se a busca por estruturas
organizacionais mais enxutas para que a gesto dos inmeros contratos de servios
deixe de ser um gargalo do prprio gerenciamento predial.
Outra constatao que a complexidade do tipo de ocupao exige, realmente,
servios de apoio diferenciados para que o empreendimento tenha valor de
mercado. Entretanto, tal fato no implica necessariamente na contratao de
empresas gerenciadoras terceirizadas, apesar de perceber-se a importncia da
presena de um agente centralizador responsvel pela gesto global das atividades.
Por outro lado, o gerenciamento efetuado pelo prprio ocupante do empreendimento
136
implica na presena de uma equipe responsvel por estas rotinas, fugindo do

escopo de seu negcio central. Uma outra vantagem da terceirizao do
gerenciamento de facilidades o fato de que um especialista nesta rea tem mais
condies de acompanhar os avanos tecnolgicos e a disponibilidade de solues
no mercado para atender as demandas crescentes de ocupao dos edifcios.
Os estudos exploratrios tambm constatam as informaes reveladas na reviso
bibliogrfica no que diz respeito ao histrico da funo de gerenciamento de
facilidades. As tendncias sinalizadas pelos autores e publicaes referenciados se
verificaram na prtica, na qual foi observada a busca pela terceirizao dos servios
e, em seguida, o recuo para a centralizao desta gerncia nas mos de um
profissional capacitado e atualizado em termos de solues disponveis no mercado.
Enfim, todas as consideraes feitas nos captulos anteriores a respeito da
importncia da gesto para o desempenho puderam ser observadas nestes estudos
exploratrios, a partir do momento em que j se torna evidente, aos proprietrios e
ocupantes das edificaes, a importncia da atribuio de responsabilidades a um
agente centralizador, com viso geral das facilidades presentes e das necessidades
s quais deva responder. Tal fato foi percebido tanto nos casos em que uma
empresa especializada em gerenciamento de facilidades contratada, quanto
naqueles em que um zelador capacitado toma para si as responsabilidades e efetua
o planejamento de suas rotinas, mantendo-as sempre atualizadas a partir dos
resultados de desempenho e de satisfao dos ocupantes.
Foi tambm percebido, a partir das diferentes estruturas organizacionais presentes
nos edifcios estudados, que no h um modelo padro para a estruturao das
rotinas gerenciais presentes na etapa de uso, operao e manuteno de edifcios,
pois so variveis as necessidades, as competncias, o aporte financeiro, a cultura,
enfim, o contexto em que se inserem as edificaes e os perfis dos proprietrios e
ocupantes.
Entretanto, empreendimentos com o gerenciamento de facilidades efetuado por
empresas contratadas ficaram mais prximos da situao conceitual apontada na
reviso bibliogrfica, o que no significa que os edifcios gerenciados por gestores
prediais, zeladores e outras formas de estrutura organizacional tambm no possam
137
estar atualizados e realizando suas tarefas com a mesma eficincia e foco

percebidos nos anteriores.
Considerando os quatro grupos de abordagem do gerenciamento de facilidades
apresentado no captulo 3, nota-se que os mesmos j esto presentes em alguns
edifcios brasileiros, mas nem todos em um nico edifcio. Analisando-os, percebese que so realmente prticas gerenciais, pois envolvem planejamento, organizao
e controles, quase sempre voltados ao atendimento de requisitos estabelecidos
pelos proprietrios e usurios dos edifcios, alm de relacionarem-se com o
monitoramento das despesas condominiais.
A prpria diviso em quatro grupos pde ser percebida pela forma com que as
rotinas e contratos acabam sendo estabelecidos nestes edifcios estudados:
As aes sobre as instalaes fsicas so evidentes e presentes em todos os
empreendimentos, independente do porte e do tipo de ocupao. Sempre h
um zelador, uma equipe ou uma empresa especializada contratados para
realizar reparos, correes, substituio de peas e manutenes preventivas
nos equipamentos e instalaes presentes nos edifcios.
Em funo da complexidade dos edifcios, surge a necessidade de servios
de infraestrutura e apoio, que os tornem mais atrativos do ponto de vista
comercial. Esta seria a atribuio mais varivel em funo do porte e do tipo
de
ocupao
dos
edifcios.
E,
apesar
da
maioria
das
vezes
as
responsabilidades serem atribudas a empresas terceirizadas, reconhece-se

que seus contratos devam ser estabelecidos em coerncia com os objetivos
traados para o desempenho global do empreendimento.
Verificou-se que a gesto do ambiente de trabalho uma atuao do
gerenciamento de facilidades que na
maioria das
vezes fica sob
responsabilidade da prpria organizao que ocupa o edifcio, especialmente

por tratar diretamente das pessoas, de sua produtividade, da humanizao do
ambiente de trabalho e dos aspectos de conforto. Mas, a gesto do ambiente
de trabalho apenas percebida nos edifcios que efetivamente reconhecem
as necessidades dos ocupantes e estabelecem planos de ao interligados
com as rotinas de operao e manuteno predial. Percebe-se ainda que o
138
conhecimento e monitoramento ao longo do tempo dos parmetros de

conforto, funcionalidade e produtividade alimentam o gerenciamento das
instalaes fsicas.
Percebeu-se que a preocupao com a valorizao imobiliria dos edifcios
sempre trabalhada a nvel gerencial e por profissionais que, geralmente, j
esto habituados a realizar avaliaes de desempenho e identificaes de
demandas. Entretanto, muitas vezes, e sendo um setor desvinculado da
rotina diria, algumas necessidades passam despercebidas e as intervenes
nos edifcios acabam sendo guiadas por modismos ou tendncias de
mercado sem fundamento prtico, cujos exemplos no so citados aqui por
razes ticas (tratam-se de produtos ou sistemas comercializados como
ambientalmente corretos com sugesto de aplicao generalizada sem que
uma contextualizao valide sua aplicao e eficcia na prtica). O contrrio
tambm foi percebido, a equipe responsvel pelo patrimnio imobilirio
muitas vezes identifica necessidades de interveno justamente nos pontos
crticos a serem melhorados para tornar o empreendimento mais sustentvel
do ponto de vista de adequao ao mercado imobilirio.
A anlise da autora sobre os empreendimentos estudados tambm conclui que no

importa se a responsabilidade pelo gerenciamento de facilidades de uma empresa
contratada, uma equipe contratada, funcionrios contratados ou funcionrios
prprios do proprietrio do imvel ou de seu ocupante, pois a presena dos
seguintes fatores que garante o bom desempenho do empreendimento e de suas
facilidades:
atribuir responsabilidades pela realizao dos quatro grupos de tarefas do
gerenciamento de facilidades;
realizar
um
planejamento
estratgico
operacional
adequados
necessidades dos usurios, forma de ocupao do edifcio e aos

equipamentos e sistemas disponveis;
139
integrar todos os agentes presentes para que as boas prticas se

acrescentem e possam atuar em benefcio dos ocupantes do edifcio, do
negcio presente e da sade financeira do proprietrio.
Ainda sobre os estudos exploratrios realizado, vale sinalizar que as dificuldades
encontradas na aplicao das primeiras fichas de verificao permitiram o seu
aperfeioamento e o desenvolvimento das ferramentas propostas para a realizao
do diagnstico inicial e das auditorias peridicas de desempenho, propostas no
modelo de gerenciamento da sustentabilidade de facilidades construdas (MGS)
desenvolvido nesta tese.
140
6. MODELO DE GERENCIAMENTO DA SUSTENTABILIDADE DE FACILIDADES

CONSTRUDAS MGS
Antes de apresentar o modelo de gerenciamento da sustentabilidade de facilidades

construdas (MGS) proposto nesta tese importante retomar o conceito norteador
das pesquisas desenvolvidas pela autora deste trabalho desde 2000. Assim, a
proposta apresentada a seguir parte do princpio da gesto para o desempenho,
vista como uma forma de estruturar rotinas de gerenciamento que identifiquem e
promovam a anlise, o planejamento, a aplicao e o controle de aes especficas,
tendo como objetivo o alcance de melhores desempenhos.
Degani et al.. (2005) discutem a relao existente entre o sistema de gesto de um
empreendimento e o seu desempenho ambiental final. Os autores ressaltam o papel
dos sistemas de gesto para o alcance de nveis mais altos de desempenho em
sustentabilidade, tendo como base a experincia francesa32, alm de apontarem que
este conceito tambm aplicvel etapa de uso, operao e manuteno dos
edifcios.
Importante mencionar que esta tambm uma proposta apresentada pelo Green
Building Challenge (GBC), hoje denominado Sustainable Building Challenge (SBC),
para o GBTool33 (hoje denominado SBTool), cujo objetivo garantir que os gerentes
de facilidades adotem princpios de sustentabilidade nas suas rotinas profissionais
dirias, prolongando e aperfeioando o desempenho dos ambientes construdos.
Sendo assim, o MGS elaborado nesta tese fundamenta-se no conceito de gesto
para o desempenho, tal como mencionado anteriormente e justificado no captulo 1
deste trabalho.
Em linhas gerais, o MGS proposto apresenta as diretrizes para a implementao de
um sistema de gesto que pretende inserir objetivos de sustentabilidade na rotina
diria dos agentes responsveis pelo uso, operao e manuteno dos edifcios,
32
Referenciais franceses para avaliao e certificao ambiental de edifcios, norma NF Btiments

Tertiaires - Dmarche HQE (CSTB, 2005).
33
Estratgia do GBC para 2003-2005. Disponvel em
http://greenbuilding.ca/iisbe/gbc2k2/2005_Proposed_Strategy.pdf
141
garantindo assim a permanncia e o aperfeioamento do desempenho dos mesmos

frente s questes ambientais, sociais e econmicas relacionadas.
Antes de prosseguir, e para facilitar a descrio do modelo ao longo deste captulo,
estabelece-se o uso do termo nico gerente de facilidades para representar todos
os agentes responsveis pelo uso, operao e manuteno dos edifcios, os quais
podero ser uma empresa gerenciadora, um funcionrio do condomnio, um usurio,
o prprio proprietrio ou um agente por ele nomeado, dentre diversas outras funes
encontradas nos empreendimentos existentes. Sendo assim, o modelo de
gerenciamento da sustentabilidade de facilidades construdas aplica-se ao gerente
de facilidades de edifcios em uso.
Continuando, alm de formalizar o planejamento e o controle das atividades
presentes ao longo do uso, operao e manuteno dos edifcios, garantindo a
permanncia de seu desempenho e de sua adequao atividade que abriga, o
sistema de gesto proposto tambm fundamenta os planos de investimento para
estes edifcios e viabiliza a retroalimentao de novos projetos para este e tambm
para outros empreendimentos.
Outro elemento importante do MGS proposto so as listas de verificao
desenvolvidas
para
serem
aplicadas
como
ferramentas
de
avaliao
de
desempenho da sustentabilidade do edifcio. Sugere-se realizar estas avaliaes

sob a forma de auditorias peridicas de desempenho.
Feitas estas consideraes, convm referenciar que o MGS foi elaborado a partir da
reviso bibliogrfica apresentada no captulo 3 Gerenciamento de edifcios em uso,
por meio da qual se compreende o contexto em que o modelo proposto por esta tese
pretende se inserir.
A complexidade dos servios envolvidos e o nvel de especializao dos agentes
presentes nas diversas tipologias variam consideravelmente, por esta razo, o
modelo proposto deve antes efetuar uma investigao contextual, tal como proposto
no modelo na forma de um Diagnstico Inicial.
142
O conceito da inspeo predial tambm aproveitado na elaborao do modelo de

gerenciamento proposto nesta tese e surge tanto na etapa inicial de diagnstico da
situao existente quanto na forma de auditorias peridicas.
A compreenso dos aspectos de sustentabilidade relevantes para a construo civil
e do cenrio brasileiro em termos de pesquisas acadmicas, legislaes, polticas
pblicas e tendncias tambm suportam o processo de elaborao dos requisitos de
avaliao contidos no modelo desenvolvido por esta tese, na medida em que indica
as prioridades e as prticas possveis aos edifcios brasileiros. E a anlise
apresentada no captulo 4 permitiu o agrupamento dos aspectos de sustentabilidade
nos temas propostos para a avaliao de desempenho dos edifcios em uso.
Procurou-se elaborar uma ferramenta de avaliao de desempenho aderente s
rotinas do gerenciamento de facilidades. E os estudos exploratrios confirmaram as
atividades de gerenciamento de facilidades presentes e a necessidade de se criar
um modelo adequado diversidade de estruturas organizacionais e contextos,
reforando ainda a relevncia da gesto para o desempenho a partir da percepo
de que os melhores desempenhos e controles esto nas edificaes com sistemas
de gesto formais.
Assim, o MGS proposto foi elaborado a partir da situao CONCEITUAL identificada
na reviso bibliogrfica (descrita nos captulos 2 e 3), mas considerando a situao
PRESENTE brasileira percebida por meio dos estudos exploratrios (detalhados no
captulo 5).
Resumindo, o MGS prope diretrizes para o gerenciamento da sustentabilidade de
facilidades construdas e fichas estruturadas que devem ser utilizadas como
modelos de listas de verificao para a realizao do diagnstico inicial e das
auditorias peridicas de desempenho a serem empreendidas.
As diretrizes para o gerenciamento da sustentabilidade de facilidades construdas
foram desenvolvidas pela pesquisadora tendo como base:
as diretrizes para implementao de sistemas de gesto integrada
desenvolvidas anteriormente pela pesquisadora em sua dissertao de
mestrado;
143
a reviso bibliogrfica descrita no captulo 3 que reconheceu a diversidade na

organizao estrutural e no escopo das atividades sob responsabilidade dos
gerentes de facilidades;
os aspectos de sustentabilidade identificados e detalhados no captulo 4
deste trabalho;
os requisitos de Qualidade Ambiental das Prticas, exigidos na certificao
francesa aplicada a edifcios em uso e descritos no captulo Qualit
Environnementale des Pratiques (QEP) do referencial Dmarche HQE
Exploitation (Certiva, 2008);
as concluses dos estudos exploratrios, descritas no captulo 5, e
relacionadas formalidade dos sistemas de gesto, s atribuies dos
gerentes de facilidades e s boas prticas observadas.
As fichas estruturadas propostas para a realizao do diagnstico inicial e das
auditorias peridicas de desempenho foram elaboradas a partir dos aspectos de
sustentabilidade identificados e trabalhados pela pesquisadora, desde o ano de
2000 at a presente data, e que se encontram detalhados no captulo 4 deste
trabalho, e, tambm, a partir dos aspectos de gerenciamento de facilidades descritos
no captulo 3.
As fichas 3, 5 e 6 (Elementos de gesto presentes, Gerenciamento de facilidades
praticado e Boas prticas, respectivamente) foram pr-testadas durante os
estudos exploratrios realizados e apresentados no captulo 5, onde suas origens e
contedo esto descritas.
A ficha 7 Aspectos de sustentabilidade do edifcio foi elaborada a partir da
identificao e do agrupamento dos aspectos de sustentabilidade propostos no
captulo 4 (ver figura 4.4). Seus indicadores e as exigncias contidas em cada um
dos grupos de aspectos de sustentabilidade foram desenvolvidos a partir dos
requisitos das metodologias de avaliao de desempenho ambiental e certificao
de edifcios novos estudadas, mais especificamente do processo AQUA, do HQE e
do LEED.
144
A ficha 7 proposta como uma lista de verificao para a avaliao do desempenho

dos edifcios em uso e aplica-se tanto na realizao do diagnstico inicial, quanto
nas auditorias peridicas de desempenho. Os indicadores e as exigncias de
desempenho so apresentados em trs nveis (base, superior e excelente),
indicando o valor de sua presena no edifcio. A ficha preenchida com as letras S
(sim ou desempenho presente) e N (no ou desempenho inexistente) nas trs
colunas de avaliao. Na primeira coluna deve-se indicar a presena ou no do
desempenho descrito, sinalizando o nvel proposto para a exigncia; a segunda e a
terceira colunas servem para sinalizar se h ou no potencial de melhoria ou
deficincias a serem trabalhadas nas exigncias relacionadas.
Antes de detalhar a proposta do MGS, importante considerar que ele fundamentase no conceito do PDCA, conhecido internacionalmente como o fundamento para
os sistemas de gesto da qualidade. O PDCA constitui-se por etapas de
planejamento (P - Plan), implementao de aes (D - Do), aplicao de controles
(C Control) e anlise crtica e aes corretivas (A - Action), sempre com o foco na
melhoria contnua (NBR ISO 14001:1996, NBR ISO 9001:2004).
Para o MGS proposto nesta tese e sua aplicao na rotina dos gerentes de
facilidades de edifcios, as etapas do PDCA devem ser interpretadas da seguinte
maneira:
Plan / Planejamento = Elaborao da estrutura organizacional das atividades do
gerenciamento de facilidades, definio dos escopos de trabalho, dos
procedimentos gerenciais e operacionais, das responsabilidades e das metas de
desempenho para o edifcio em uso.
Do
Operao = Aplicao de tecnologias e prticas mais sustentveis na
realizao das rotinas gerenciais e operacionais do gerenciamento de

facilidades, sensibilizao e compromisso de gestores e usurios.
Control
Monitoramento e Controle = Aplicao de sistemtica para o controle
do desempenho das atividades relacionadas ao gerenciamento de facilidades,

tendo como finalidade a garantia da permanncia e o alcance de nveis
superiores de desempenho, alm da disponibilidade de orientao e informao
para os agentes tomadores de deciso.
145
Auditorias peridicas de desempenho = Avaliao peridica da gesto

e do desempenho dos edifcios frente s questes ambientais, sociais
e econmicas relacionadas, por meio de parmetros comparativos a
indicadores de desempenho e recomendaes de boas prticas que
orientam novos planos de ao a serem aplicados nas atividades de
uso, operao e manuteno dos edifcios.
A auditoria peridica pretende ser uma ao de controle mais ampla
com o objetivo de identificar as informaes de gesto e desempenho
do edifcio e alimentar o processo de anlise crtica para melhoria
contnua.
Action
Anlise crtica para melhoria contnua = Correo de desvios e
realizao de ajustes para a garantia do desempenho do edifcio; objetiva

fornecer informaes essenciais que podem contribuir nas tomadas de deciso
para planos de investimento e insero de novas prticas e sistemas, e tambm
na
retroalimentao
de
novos
projetos
para
este
para
outros
empreendimentos.
Antes, porm, do incio da etapa de planejamento e da implementao do MGS,
duas outras aes so essenciais: a realizao de um diagnstico inicial e o
reconhecimento
empreendimento.
do
potencial
de
sustentabilidade
especfico
de
cada
146
Em linhas gerais, o Modelo de Gerenciamento da Sustentabilidade de Facilidades

Construdas (MGS) proposto nesta tese contempla as seguintes etapas:
1. Diagnstico inicial;
2. Identificao do potencial de sustentabilidade;
3. Planejamento;
4. Operao;
5. Monitoramento e controle;
6. Auditorias peridicas de desempenho;
7. Anlise crtica para melhoria contnua.
Seguem detalhadas as etapas propostas para o Modelo de Gerenciamento da

Sustentabilidade de Facilidades Construdas MGS.
6.1
DIAGNSTICO INICIAL
A primeira recomendao para o gerenciamento da sustentabilidade de edifcios em

uso a realizao de um diagnstico inicial. Este diagnstico deve partir da
investigao dos diversos tpicos elencados a seguir:
a. CONCEITO
-
Poltica global e estratgia mercadolgica do empreendimento

construdo e em uso e operao, seus valores, sua conduta e sua
histria;
b. QUALIDADE E ADEQUAO
-
Opes funcionais do empreendimento;
147
Fatores de influncia na produtividade das atividades desenvolvidas no

empreendimento;
Exigncias legais e regulamentares;
c. ASPECTOS E IMPACTOS AMBIENTAIS

-
Consumos, emisses e impactos correlatos;
d. ASPECTOS HUMANOS E SOCIAIS

-
Necessidades, satisfaes e desconfortos dos usurios e funcionrios;
Histrico da sade ocupacional dos usurios;
Interfaces com a comunidade e vizinhana;
Impactos na infraestrutura urbana;
e. ASPECTOS ECONMICOS
-
Custos operacionais e de manuteno;
Valor imobilirio do ambiente ocupado;
f. GESTO PRESENTE
-
Estrutura, formalidade e abrangncia do sistema de gesto presente;
Gerenciamento de facilidades praticado.
Diversos mtodos podem ser utilizados para a realizao deste diagnstico. Nesta
tese so recomendados os seguintes:
Reunio entre os agentes diretamente envolvidos no empreendimento (por
exemplo: proprietrios, locatrios, usurios, gerentes de facilidades, projetistas,
dentre outras possveis partes interessadas) para diagnosticar os tpicos (a)
Conceito; (b) Qualidade e adequao; e (e) Aspectos econmicos;
148
Aplicao das listas de verificao da ficha 3 Elementos de gesto presentes e

da ficha 5 Gerenciamento de Facilidades praticado (apndices C e E),
utilizadas e pr-testadas nos estudos exploratrios desta pesquisa e que servem
para diagnosticar o tpico (f) Gesto presente;
Aplicao da lista de verificao da ficha 6 Boas Prticas (apndice F),
utilizada e pr-testada nos estudos exploratrios desta pesquisa e que serve
para diagnosticar os tpicos (c) Aspectos e impactos ambientais e (d) Aspectos
humanos e sociais e, tambm, para complementar a avaliao do tpico (f)
Gesto presente;
Aplicao da lista de verificao da ficha 7 Aspectos de Sustentabilidade do
edifcio (apndice G) para a avaliao dos aspectos de sustentabilidade
intrnsecos ao edifcio, aprofundando o diagnstico dos (c) Aspectos e impactos
ambientais e (d) Aspectos humanos e sociais;
Utilizao de tcnicas de avaliao ps-ocupao (APO), tal como apresentadas
no item 3.4 desta tese, para refinar o diagnstico dos tpicos (b) Qualidade e
adequao e (d) Aspectos humanos e sociais.
De modo geral, na fase de diagnstico inicial deve-se analisar o modelo de gesto
praticado, as atividades de gerenciamento de facilidades presentes, as boas prticas
e os desempenhos das instalaes e arquitetura verificados.
Alm de todos estes aspectos, o diagnstico ainda deve verificar a presena dos
seguintes documentos, no mnimo e quando pertinentes, os quais foram
apresentados no captulo 3 desta tese conforme recomendao do IBAPE/SP
(2005):
Programa de Preveno de Riscos Ambientais (PPRA);
Plano de Manuteno, Operao e Controle (PMOC);
PCMSO Programa de Controle Mdico de Sade Ocupacional;
projetos atualizados (estrutura, instalaes prediais, arquitetura e prefeitura,
automao, sistemas de ar condicionado, impermeabiizao, dentre outros);
149
relao de reformas e outras intervenes de menor ou maior porte j

realizadas ou j planejadas;
Manual de operao, uso e manuteno do edifcio;
Manual do sndico e do proprietrio;
Ficha de Cadastramento de Manuteno (FICAM);
relatrio de acompanhamento de rotina da Manuteno Geral;
relatrios dos acompanhamentos das manutenes dos sistemas especficos
(ar condicionado, motores, bombas, equipamentos eletromecnicos e demais
componentes) realizadas ou planejadas pela equipe interna e tambm pelas
empresas contratadas;
certificados e ensaios de anlise de potabilidade e fsico-qumica de guas de
reservatrios, torres de refrigerao, etc.;
certificado de limpeza dos reservatrios;
atestado do sistema de proteo a descarga atmosfrica (SPDA);
regimento interno do condomnio.
6.2
IDENTIFICAO DO POTENCIAL DE SUSTENTABILIDADE
Ciente de que a gesto apenas eficaz se o que precisa ser gerenciado for
conhecido, o processo de reflexo formal por meio da realizao do diagnstico
inicial capacita o gerente de facilidades a compreender os aspectos de
sustentabilidade presentes e, a partir de ento, a identificar suas potencialidades,
deficincias e prioridades.
Estas potencialidades, deficincias e prioridades precisam estar claramente
descritas e, a partir delas, o gerente de facilidades capaz de estabelecer objetivos
150
e metas bem definidos para o edifcio, incluindo a atribuio de responsabilidades e

prazos.
A partir de ento, torna-se possvel ao gerente de facilidades efetuar o planejamento
da estrutura organizacional e do escopo do gerenciamento a ser implementado,
alm de buscar garantias para a proviso adequada de recursos e meios
necessrios.
Assume-se,
portanto,
um
compromisso
com
as
questes
socioambientais prioritrias ao edifcio, por meio de um gerenciamento mais

consciente e sistemtico, direcionado para objetivos e metas bem definidos e
fundamentados em anlises reais do contexto e de suas possibilidades.
Independente do nvel de desempenho identificado na etapa de Diagnstico Inicial, e
da presena ou no de uma certificao ambiental do tipo AQUA ou LEED,
perfeitamente possvel ao gerente de facilidades a aplicao integral deste MGS. Em
alguns casos, o Diagnstico inicial pode at identificar eventuais intervenes ou
reformas necessrias.
Os resultados das etapas de Diagnstico inicial e de Identificao do potencial de
sustentabilidade podem ser traduzidos sob o formato de um perfil de desempenho
desejado para o edifcio ou de um plano de metas a atingir.
6.3
PLANEJAMENTO
Como percebido nos estudos exploratrios, no h modelo padro para a

estruturao organizacional da gesto do edifcio em sua fase de uso, operao e
manuteno, pois so variveis as necessidades, as competncias, o aporte
financeiro, a cultura, enfim, o contexto em que se inserem as edificaes e os perfis
de seus proprietrios e ocupantes. Entretanto, percebe-se que alguns fatores so
primordiais e a sua aplicao pode se moldar em funo do perfil de desempenho
desejado para o edifcio ou do seu plano de metas.
O bom planejamento d condies ao gerente de facilidades de viabilizar a
ocupao, a operao e a manuteno do edifcio, assim como efetuar o
monitoramento e o controle do desempenho fsico, humano, social e financeiro do
151
edifcio. O planejamento essencial para o alcance do perfil de desempenho

estabelecido ou do plano de metas a atingir.
a. ESTRUTURA ORGANIZACIONAL
importante a formalizao de uma estrutura organizacional para o
empreendimento que detalhe as interfaces entre os agentes e defina as
responsabilidades e competncias requeridas para as atividades de operao e
manuteno, tanto para os funcionrios prprios quanto para os servios
terceirizados.
Apesar do gerenciamento dos aspectos de sustentabilidade ser responsabilidade
de diversos agentes, recomenda-se, tambm, criar um setor especfico ou
nomear um responsvel direto pela gerncia geral destes aspectos, pelo menos
no incio da implementao do MGS.
tambm importante que haja procedimento para a seleo e avaliao de
fornecedores de materiais, equipamentos, sistemas e servios que privilegie
aqueles que possuem polticas de responsabilidade social, competncia
ambiental e, claro, que estejam em conformidade com a normalizao
aplicvel. As competncias mais adequadas devem ser selecionadas a partir de
critrios previamente definidos pelos gestores, garantindo capacidade tcnica
para cada atividade.
Em relao aos contratos, extremamente importante a formalizao de vnculos
dos prestadores de servios s metas de desempenho e objetivos estabelecidos
para o edifcio, deixando bem claras as suas responsabilidades e competncias,
assim como as rotinas de monitoramento que sero aplicadas.
Recomenda-se que os contratos de operao e manuteno faam referncia
aos resultados esperados indicando sempre:
Escopo dos servios;
Nvel de qualidade requerida;
Procedimentos de controle utilizados;
152
Custos associados;
Demonstrao do alcance dos objetivos de desempenho estabelecidos.
Contratos com requisitos formais e especficos podem evitar atitudes imprprias
por parte de funcionrios ou prestadores terceirizados. Neste contexto, o
planejamento de treinamentos outra ao fundamental.
Tambm faz parte do planejamento a formalizao dos canais de comunicao
interna e externa. Mais do que apenas uma atuao sobre o desempenho
ambiental do edifcio, a comunicao eficiente tambm pode ser utilizada nos
processos de investigao de cenrios, organizao da demanda e melhorias
contnuas.
E, finalmente, muito importante a descrio de procedimentos para as rotinas
de uso, operao e manuteno que se relacionem s atividades do
gerenciamento de facilidades e suas interfaces com os aspectos de
sustentabilidade identificados na etapa anterior, inclusive detalhando os meios
utilizados para controlar as aes e avaliar os resultados.
Uma rotina formal de controle de documentos tambm recomendada para
possibilitar:
-
a redao, difuso, conservao e atualizao dos procedimentos

relacionados s rotinas operacionais, e
a identificao, aprovao, comunicao e anlise dos registros gerados,

garantindo sempre a disponibilidade de informaes confiveis a respeito
do desempenho operacional do edifcio.
b. METAS DE DESEMPENHO
impossvel alcanar os melhores resultados sem um planejamento inicial. A
importncia de se focar em objetivos e metas bem definidos e de se estabelecer
planos de ao para alcan-los evidente, sendo relevante a associao
destes objetivos de desempenho s operaes desenvolvidas no edifcio.
153
Para o alcance das metas de desempenho estabelecidas preciso definir os

indicadores mais adequados em termos de qualidade da informao e forma de
medio. Assim, sabendo onde se espera chegar, podem ser desenvolvidos os
planos de ao que iro elevar o padro de desempenho do edifcio.
O desenvolvimento dos planos de ao deve vir acompanhado das definies de
seus responsveis, dos prazos e da proviso de recursos humanos, fsicos e
financeiros.
E, finalmente, o planejamento do gerenciamento da sustentabilidade do edifcio
precisa
ser
formalizado
de
maneira
bastante
clara
baseando-se
nas
recomendaes contidas no quadro Diretrizes para o Gerenciamento da

Sustentabilidade de Facilidades Construdas, apresentado no apndice H.
Este quadro apresentado em Diretrizes para o Gerenciamento da Sustentabilidade
de Facilidades Construdas e descrito no item 6.8 o produto mais importante desta
tese, uma vez que apresenta as recomendaes elaboradas ao longo desta
pesquisa,
as
quais
contribuem
para
efetivao
do
gerenciamento
da
sustentabilidade de edifcios em uso.

Assim, com base nas diretrizes contidas neste quadro, sugere-se detalhar um plano
de ao para o edifcio, garantindo assim que o gerente de facilidades possa
formalizar seu compromisso com a sustentabilidade do edifcio, a partir da definio
das aes a serem empreendidas em termos de planejamento, operao,
monitoramento e controle.
O plano de ao parte dos resultados provenientes do diagnstico inicial e da
identificao das potencialidades para o edifcio, cobrindo, inicialmente, apenas as
boas prticas possveis em termos de recursos e infraestrutura presentes.
Entretanto, importante observar que se trata de um plano evolutivo, ou seja, ao
tomar como referncia as aes apresentadas no quadro de Diretrizes (apndice H),
torna-se possvel revis-lo periodicamente ao longo do tempo e na medida em que a
realizao das auditorias peridicas de desempenho for constatando o alcance das
metas nele estabelecidas.
154
6.4
OPERAO
na operao que o plano de ao e as orientaes determinadas na etapa de

planejamento so postos em prtica, especialmente por meio das rotinas de
trabalho, de compras e da prpria ocupao dos espaos.
Nesta etapa tambm so avaliadas as competncias, formalizados os contratos,
aplicados os treinamentos e validadas as rotinas de trabalho e os canais de
comunicao.
A operao deve seguir o planejamento realizado e pode se basear nas diretrizes
contidas no quadro do apndice H Diretrizes para o gerenciamento da
sustentabilidade de facilidades construdas.
6.5
Os monitoramentos e controles das atividades de uso, operao e manuteno dos

edifcios devem ser efetuados pelo gerente de facilidades, sendo extremamente
importantes na permanncia de bons nveis de desempenho, assim como na
sistematizao do registro de dados e informaes essenciais s tomadas de
deciso do proprietrio, gestor ou usurios do edifcio ao longo de seu ciclo de vida.
Os controles de desempenho tambm fazem parte do MGS proposto e atuam
diretamente nos aspectos de sustentabilidade levantados nesta pesquisa e
considerados relevantes. Os controles de desempenho so aplicados para cada
edifcio segundo o planejamento elaborado.
As diretrizes de monitoramento e controle so apresentadas no quadro do apndice
H Diretrizes para o gerenciamento da sustentabilidade de facilidades construdas.
As auditorias peridicas de desempenho tambm so rotinas de controle.
Entretanto, so aes de maior abrangncia, voltadas para a anlise global tanto
155
das caractersticas de desempenho do edifcio quanto dos aspectos gerenciais

presentes, como descrito no item seguinte.
6.6
AUDITORIAS PERIDICAS DE DESEMPENHO
As auditorias peridicas de desempenho tm como finalidade manter o foco do

gerente de facilidades nas questes de sustentabilidade dos edifcios, tanto em
termos de desempenho quanto de gesto presente lembrando que a boa gesto
garante a permanncia do desempenho e retroalimenta o sistema para seu
aperfeioamento constante e para o embasamento necessrio s tomadas de
deciso.
Os aspectos a serem avaliados nas auditorias peridicas propostas neste MGS so
variveis e dependem, inicialmente, do diagnstico do empreendimento e das
potencialidades identificadas, os quais fundamentaram o estabelecimento do
primeiro planejamento para o gerenciamento da sustentabilidade do edifcio
(conforme recomendaes contidas nos itens 6.1, 6.2 e 6.3 desta tese).
Desta forma, as auditorias peridicas iro avaliar o nvel de atendimento dos
objetivos e metas estabelecidos inicialmente para o edifcio e documentados no
plano de ao elaborado, inclusive a gesto presente sendo auditados, portanto, o
modelo de gerenciamento presente e o desempenho do edifcio.
As auditorias de desempenho que se seguem precisam constatar a evolutividade do
carter de sustentabilidade do edifcio, na medida em que as metas estabelecidas
no plano de ao sejam alcanadas e novas aes estabelecidas.
As auditorias peridicas de desempenho pretendem identificar, o mais cedo
possvel,
falhas
ou
deficincias
do
gerenciamento
de facilidades
e que
comprometeriam o desempenho do edifcio. Elas tambm so importantes no

levantamento de fatores significativos para o aperfeioamento das caractersticas de
sustentabilidade do edifcio e para as tomadas de deciso para o futuro do
empreendimento.
156
A cada duas auditorias peridicas aplicadas, recomenda-se a aplicao das fichas

contendo as listas de verificao originais utilizadas no diagnstico inicial (item 6.1).
Assim, retomam-se os conceitos bsicos relacionados a sistemas de gesto,
atividades de gerenciamento de facilidades, boas prticas em termos de
sustentabilidade e aspectos de sustentabilidade do edifcio, realinhando as
propostas com os aspectos de sustentabilidade globais para edifcios em uso.
6.7
ANLISE CRTICA PARA MELHORIA CONTNUA
Os resultados de cada auditoria peridica de desempenho so analisados

criticamente e, a partir desta anlise e das diretrizes para o gerenciamento da
sustentabilidade de facilidades construdas apresentadas como referncia e ponto
de partida no quadro do apndice H, um novo plano de ao e novas metas de
desempenho so definidos para o edifcio.
A anlise crtica , portanto, uma anlise sobre a avaliao geral do modelo de
gerenciamento de facilidades praticado e das caractersticas de desempenho do
edifcio alcanadas em funo dos objetivos e metas estabelecidos.
Assim, a anlise crtica tem por finalidade:
melhorar
continuamente
desempenho
do
edifcio
em
termos
de
sustentabilidade;
retroalimentar o sistema de gesto existente;
auxiliar o gestor na tomada de decises relacionadas sustentabilidade das
facilidades construdas sob a tica ambiental, social e econmica;
possibilitar o retorno da experincia aos projetistas para que aperfeioem
seus novos projetos a partir do desempenho verificado nos edifcios em uso.
Para organizaes que ocupam edifcios em diferentes localidades, recomenda-se,
tambm, a realizao de anlises crticas comparativas de desempenho entre estes
edifcios.
157
6.8
SNTESE
DAS
DIRETRIZES
PARA
GERENCIAMENTO
DA
SUSTENTABILIDADE DE FACILIDADES CONSTRUDAS
A reviso bibliogrfica e os estudos exploratrios apontaram a diversidade de

estruturas organizacionais, escopos e atribuies de responsabilidades relacionadas
ao gerenciamento de facilidades nos edifcios. Por esta razo, o MGS proposto
nesta tese se desenvolve, para cada edifcio, tendo como base a compreenso da
forma e da complexidade do gerenciamento de facilidades nele praticado, obtidas a
partir da realizao do diagnstico inicial.
Assim sendo, e para facilitar a compreenso e a implementao do MGS proposto,
as diretrizes de gerenciamento so apresentadas, para as etapas de Planejamento,
Operao e Monitoramento e Controle, sob a tica dos quatro grupos de atividades
adotados (apresentados no captulo 3) e tambm constatados nos estudos
exploratrios (descritos no captulo 5).
A figura 6.1 apresenta os quatro grupos de atividades do gerenciamento de
facilidades: (A) operao das instalaes fsicas, (B) infraestrutura e apoio ao
negcio central, (C) gesto do ambiente de trabalho, (D) gesto do edifcio enquanto
patrimnio imobilirio; e indica as suas interfaces com os componentes do
empreendimento em uso: o edifcio, o negcio central e as pessoas que abriga.
Figura 6.1 Grupos de atividades do gerenciamento de facilidades
158
(A) OPERAO DAS INSTALAES FSICAS

A operao das instalaes fsicas se refere especificamente ao edifcio e relacionase aos aspectos mais tcnicos do gerenciamento predial ligados ao uso, operao e
manuteno das instalaes.
(B) INFRAESTRUTURA E APOIO AO NEGCIO CENTRAL
As atividades deste grupo so aquelas que foram sendo atribudas aos gerentes de
facilidades ao longo do tempo na medida em que: os edifcios foram se tornando
mais complexos, a terceirizao de servios foi se tornando uma prtica corrente e a
gesto de recursos humanos comeou a deixar de ser uma atribuio do proprietrio
ou usurio do edifcio. Estas atividades relacionam-se ao edifcio e ao suporte do
negcio central.
(C) GESTO DO AMBIENTE DE TRABALHO
A gesto do ambiente de trabalho se refere ao negcio central e s pessoas
usurias do edifcio. Ela trata do layout dos espaos de trabalho, dos processos de
mudanas, do conforto e da produtividade destes espaos.
(D) GESTO DO EDIFCIO ENQUANTO PATRIMNIO IMOBILIRIO
Este grupo de atividades trata dos aspectos comerciais e econmicos do
empreendimento envolvendo o edifcio, o negcio central e as pessoas.
Os itens a seguir apresentam detalhadamente as diretrizes para o gerenciamento da
sustentabilidade de edifcios em uso propostas neste MGS para as etapas de
Planejamento, Operao e Monitoramento e Controle, sob a tica dos quatro grupos
de atividades.
Estas diretrizes tambm esto agrupadas e sintetizadas no Quadro Diretrizes para
o Gerenciamento da Sustentabilidade de Facilidades Construdas do apndice H,
com o objetivo de auxiliar os gerentes de facilidades na elaborao de seus planos
de ao.
159
6.8.1 Diretrizes
de
gerenciamento
de
sustentabilidade
etapa
PLANEJAMENTO
6.8.1.1 PLANEJAMENTO - OPERAO DAS INSTALAES FSICAS

A operao das instalaes fsicas precisa ser planejada de modo detalhado
para garantir seu desempenho timo, mesmo em perodo no habitual, por meio
de procedimentos formais e com responsabilidades bem definidas.
Inicialmente, importante inventariar e disponibilizar as fichas tcnicas dos bens
e equipamentos presentes, bem como de seus respectivos manuais tcnicos.
Uma listagem especfica relacionando os equipamentos, sistemas e servios
consumidores de gua, energia eltrica, gs e outros combustveis, alm da
identificao de todos os tipos de efluentes e resduos gerados pelo
empreendimento, tambm deve ser disponibilizada.
Outros aspectos a serem identificados e reconhecidos pelo gerente de
facilidades encarregado da operao das instalaes fsicas do edifcio so:
conhecimento das fontes eletromagnticas presentes no entorno (cabeamento
areo de alimentao de energia, transformadores, linhas de alta tenso,
antenas de transmisso, radares, bases de telefonia mvel, sistemas de
segurana, etc.) e provenientes de equipamentos internos (equipamentos
diversos, prumadas de eltrica, alimentaes eltricas do edifcio, etc.);
identificao dos locais que necessitam de condies de higiene especficas (em
geral, aqueles cujas superfcies so regularmente midas).
O planejamento operacional inclui ainda a sinalizao e controle dos acessos s
reas tcnicas.
importante haver um plano de previso de custos operacionais e respectivo
oramento. E os modelos contratuais precisam estar definidos contemplando os
escopos dos servios, o nvel de desempenho requerido e os procedimentos de
160
controle relacionados aos aspectos de sustentabilidade que devero ser

registrados.
As rotinas operacionais partem dos manuais tcnicos disponveis e precisam ser
estabelecidas formalmente sob a forma de instrues de trabalho ou
procedimentos operacionais. Um plano de treinamentos tambm importante.
importante o estabelecimento de planos de contingncia que garantam a
proviso dos servios, mesmo em situaes de emergncia. Um plano formal
para o gerenciamento de riscos tambm essencial.
A previso de dificuldades e a implementao de planos de emergncia incluem
a identificao de possveis situaes de emergncia, o planejamento das
medidas preventivas e o estabelecimento dos procedimentos a serem aplicadas
na ocorrncia de uma emergncia ou at mesmo de um desvio no desempenho
esperado em termos de sustentabilidade.
Em relao ao consumo da gua no edifcio, recomenda-se haver planejamento
das estratgias comportamentais para a reduo do consumo de gua e um
plano de introduo de dispositivos hidrulicos economizadores de gua. Em
especial, os contratos dos prestadores de servios de limpeza e conservao
predial precisam mencionar a preocupao com a preservao da gua.
O planejamento do consumo de gua deve estar sempre reavaliando a
possibilidade de utilizao de fontes alternativas de gua (aproveitamento de
guas de chuva, reso de guas cinzas, recirculao de sistemas e prticas
presentes, guas de reso tratadas e fornecidas por terceiros, etc.) e, havendo o
uso de gua no potvel, deve desenvolver seu plano de tratamento.
A necessidade e a viabilidade do tratamento de efluentes tambm devem ser
sempre reavaliadas durante o planejamento das operaes do edifcio.
Ainda em termos de uso da gua, devem ser identificados os pontos em que
necessria a presena de gua aquecida e, conforme a regio, identificar o risco
de legionelose nestas redes.
161
Em relao ao consumo de energia eltrica no edifcio, necessrio o

planejamento das estratgias comportamentais para a reduo do consumo de
energia e um plano de introduo de equipamentos e sistemas mais eficientes
em termos de consumo.
importante a investigao das necessidades de consumo total do edifcio
(especialmente em comparao ao projeto original das instalaes eltricas) e,
tambm, dos consumos parciais para condicionamento de ar, iluminao,
aquecimento de ar, aquecimento ambiente, dentre outros sistemas consumidores
de energia eltrica presentes no edifcio.
Importante tambm identificar os ambientes de ocupao intermitente, pois
podem estar consumindo energia desnecessariamente.
O planejamento do consumo de energia eltrica deve estar sempre reavaliando a
possibilidade do uso de energias renovveis (solar, geotrmica, elica, biomassa,
biogs, hidrulica direta).
Em relao qualidade do ar interior, o planejamento das operaes das
instalaes fsicas do edifico deve incluir um plano de acompanhamento das
taxas de renovao do ar nos ambientes condicionados ou aquecidos
artificialmente. Do mesmo modo, devem ser localizados os pontos de tomada de
ar dos sistemas para que verificaes peridicas a respeito da adequao do ar
tomado sejam efetuadas.
Ainda a respeito do ar interior, os materiais dos revestimentos internos, isolantes
trmicos e materiais acsticos precisam ser identificados quanto presena e
emisso de compostos orgnicos volteis e formaldedos, assim como outras
emisses causadas por materiais e equipamentos especficos.
O planejamento para o gerenciamento de resduos da operao do edifcio
extremamente relevante, sendo que muitas vezes ser preciso lidar com a falta
de infraestrutura, tanto do prprio edifcio quanto do servio pblico e da
disponibilidade de coleta e rea de descarte do municpio. Assim, o planejamento
precisa prever os espaos e os dispositivos necessrios para a triagem e a coleta
dos resduos gerados no edifcio, seu fluxo e sua forma de acondicionamento at
162
que sejam retirados, para que no tragam problemas sanitrios ou causem

incmodos aos usurios do edifcio e vizinhana.
importante a investigao da presena e da qualidade dos servios de coleta,
valorizao e descarte disponveis na regio, alm das despesas e,
eventualmente, benefcios associadas.
Em se tratando de resduos, a elaborao de um planejamento para a sua
minimizao ainda mais importante.
Considerando as emisses, nesta etapa de planejamento deve ser identificada a
presena de atividades e equipamentos que possam emitir gases de efeito estufa
ou nocivos camada de oznio, como, por exemplo, os geradores diesel e os
gases refrigerantes dos aparelhos de condicionamento de ar. Importante tambm
investigar a presena de resduos radioativos em algum equipamento presente.
O planejamento da manuteno corretiva dos sistemas prediais em carter de
rotina, urgncia e emergncia necessrio. Este planejamento precisa incluir a
estratgia adotada para a realizao das manutenes (sistemtica ou
condicional; interna ou terceirizada; tipo de contrato; grau de risco aceitvel); os
prprios procedimentos de manuteno corretiva; a previso dos custos de
manuteno; e a atribuio de responsabilidades.
Estes procedimentos devem indicar os nveis de desempenho exigidos, a frao
de servio correspondente atuao corretiva (ou invs de preventiva), as
estratgias de reposies, bem como os modos de contratao dos prestadores
de servio (caso sejam terceirizados).
Tambm importante haver planejamento semelhante para as rotinas de
manuteno preventiva dos sistemas prediais, nas quais o monitoramento das
condies do equipamento, ou parte deste, efetuado periodicamente. Da
mesma forma precisam ser definidos a estratgia de manuteno (sistemtica ou
condicional; interna ou terceirizada; tipo de contrato; grau de risco aceitvel); os
procedimentos
de
manuteno
preventiva;
previso
dos
custos
de
manuteno; e a atribuio de responsabilidades e distribuio das tarefas e

respectivos cronogramas.
163
Sugere-se incluir no planejamento das rotinas de manuteno a elaborao dos

procedimentos ou instrues operacionais para a realizao da manuteno dos
sistemas de aquecimento e condicionamento de ar, iluminao (interna,
decorativa, externa e iluminao de segurana), ventilao mecnica (centrais de
tratamento do ar, difusores, ventiladores de extrao, registros de regulagem,
filtros de odores, etc.), e tambm para o controle da qualidade sanitria da gua
e manuteno das redes de gua fria e gua quente, dos sistemas de tratamento
complementares e dos aparelhos sanitrios.
As atividades de manuteno tem a funo de garantir a confiabilidade
operacional dos sistemas, tais como o de condicionamento de ar e aquecimento,
ventilao mecnica e iluminao, dentre outros presentes, mas tambm, de
garantir a qualidade dos ambientes internos e externos, do ar e da gua, sempre
monitorando os consumos de gua, energia e combustvel, alm das emisses e
da gerao de efluentes e resduos slidos.
Reforando, os contratos para as atividades de manuteno devem ter bem
definidos os escopos dos servios, o nvel de desempenho requerido e os
procedimentos de controle a registrar relativos aos aspectos de sustentabilidade.
Essencial a elaborao de um plano de treinamento para a realizao das
atividades de manuteno corretiva e preventiva.
Em relao s compras efetuadas para a operao e manuteno das
instalaes fsicas do edifcio, preciso estabelecer diretrizes de sustentabilidade
orientadas em funo da poltica de sustentabilidade adotada para o edifcio.
Estas diretrizes devem atuar tanto nos equipamentos e elementos construtivos
quanto nos materiais de construo adquiridos nas ocasies de modernizao e
reformas.
As atividades de modernizao, reformas e servios tcnicos relacionados
(projeto e planejamento, especificaes tcnicas, licenas e aprovaes legais,
planos de ao) tambm devem ser planejadas conforme resultado obtido do
diagnstico inicial ou da auditoria de desempenho realizada. Este planejamento
inclui os critrios para a seleo e contratao do projeto, construtora e
empreiteiras, o prprio projeto, sua aprovao legal e seu plano de execuo e,
164
em alguns casos, os procedimentos executivos relacionados (caderno de

encargos incluindo a avaliao de riscos e emergncias durante a execuo dos
trabalhos).
O planejamento das atividades de modernizao e reformas deve basear-se na
anlise de eventuais disfunes, despesas, necessidades dos usurios, enfim,
de todas as informaes disponibilizadas por meio do diagnstico inicial e das
auditorias peridicas realizadas.
O plano de renovao dos revestimentos internos, isolantes trmicos e acsticos,
mobilirio e das alteraes das funes dos espaos deve mencionar os
elementos
a substituir,
as superfcies
a renovar,
a freqncia,
mas,
especialmente, deve considerar sua durabilidade, a no emisso de odores

desagradveis, a preservao da qualidade sanitria do ar e dos ambientes,
avaliando inclusive aspectos como crescimento fngico e bacteriano.
Todas as intervenes realizadas no edifcio precisam ser planejadas em termos
de minimizao na gerao de resduos e emisso de rudos, mtodos mais
eficientes de execuo, disponibilizao dos acessos, sinalizao para o fluxo de
materiais, resduos e pessoas, alm do estabelecimento de horrios de trabalho.
Neste aspecto o objetivo a reduo dos incmodos causados aos usurios do
edifcio e ao entorno.
6.8.1.2 PLANEJAMENTO - INFRAESTRUTURA E APOIO AO NEGCIO CENTRAL

As atividades de infraestrutura e apoio ao negcio central tambm precisam ser
bem planejadas, ao contrrio do que possa ser pensar, uma vez que sero
desenvolvidas em sua maior parte por empresas terceirizadas.
O planejamento destas atividades deve definir uma forma de controlar e manter
seu desempenho por meio de requisitos bem definidos e estabelecidos em
contrato.
Inicialmente, interessante relacionar todas as atividades de infraestrutura e
apoio ao negcio central presentes no edifcio e as necessrias. E, em seguida,
165
estabelecer os documentos contratuais, fazendo referncia, alm do escopo dos

servios, do nvel de desempenho requerido, alertando para a importncia da
demonstrao dos resultados relacionados aos aspectos de sustentabilidade a
serem desenvolvidos para o edifcio, tais como:
a conservao dos espaos externos e das reas verdes;
a operao das diferentes vias de acesso e fechamentos;
a qualidade sanitria dos espaos;
os consumos de gua, energia, gs e outros combustveis;
a gerao e a destinao de resduos, efluentes e outras emisses.
At mesmo as compras efetuadas para estas atividades de apoio precisam ser
controladas por meio de diretrizes claras de orientao a respeito das escolhas
entre os diversos produtos e materiais disponveis no mercado.
Para os servios de infraestrutura e apoio que sejam, de alguma forma,
essenciais aos ocupantes e s operaes desenvolvidas no edifcio, importante o
estabelecimento de um plano de contingncia que garanta o seu fornecimento,
mesmo em perodo no habitual, por meio de procedimentos formais e com
responsabilidades bem definidas.
Dependendo do potencial de sustentabilidade identificado para o edifcio ou das
especificidades de seu uso, torna-se necessrio detalhar este planejamento,
Especialmente para as atividades de conservao e limpeza dos espaos
internos e externos. Neste caso, importante a elaborao de planos de
conservao, relacionando os elementos e as superfcies a conservar, os
procedimentos, os produtos a serem utilizados, a freqncia das rotinas, os
horrios, a descrio dos modos de acesso s superfcies (distantes dos
ocupantes) e das medidas minimizadores de incmodos aos usurios durante a
execuo destas atividades.
Ainda em termos de conservao e limpeza, interessante que os
procedimentos mencionem uma listagem de produtos (detergentes, tintas,
166
vernizes, lubrificantes, etc.) recomendados e suas respectivas aplicaes. Para a

sua escolha, recomenda-se sempre considerar baixas emisses de poluentes,
biodegradabilidade, no levantamento de poeiras, no prejudiciais s superfcies
a limpar, etc.)
O controle da qualidade sanitria dos espaos merece este destaque, sendo
tambm importante, conforme o contexto, o estabelecimento de planos de
tratamento contra pragas e insetos considerando a utilizao de pesticidas de
baixo impacto e a adoo de rotinas de monitoramento para a identificao de
necessidade destes tratamentos. A limpeza dos pisos em carpete tambm
precisa estar detalhada no plano de conservao elaborado, pois tem grande
influncia na sade ocupacional dos usurios dos ambientes.
muito importante que as atividades de infraestrutura e apoio ao negcio central
estejam inseridas nos programas elaborados para o edifcio com a finalidade de
reduzir os consumos de gua, energia e combustveis. Assim, todos os servios
consumidores
possibilidades
destes
de
trs
insero
elementos
de
precisam
dispositivos
ser
identificados
economizadores,
as
rotinas
racionalizadas, equipamentos e sistemas mais eficientes avaliadas.

Da mesma forma, devem ser identificados e classificados os tipos de resduos,
efluentes e emisses provenientes de cada atividade, para que seja elaborado,
tambm, um plano de minimizao e tratamento que seja compatvel com o
planejamento da gesto de resduos da operao como um todo.
O gerente de facilidades precisa definir um plano de treinamento envolvendo
todos os responsveis pelas atividades de infraestrutura e apoio ao negcio
central (funcionrios prprios e empresas terceirizadas) e referenciando todos os
aspectos ambientais destas atividades. Neste plano recomendvel que esteja
includo um programa de educao ambiental para o cidado.
Outro plano interessante se refere ao estmulo e coordenao do uso de
transportes alternativos, tais como carona solidria, fretados, veculos eltricos,
organizao de grupos de carona, dentre outras solues.
167
6.8.1.3 PLANEJAMENTO - GESTO DO AMBIENTE DE TRABALHO

Durante a operao do edifcio e conforme o seu tipo de ocupao, a populao
presente e a complexidade de suas instalaes, fazem-se necessrias aes
gerenciais direcionadas ao ambiente de trabalho. O planejamento da gesto do
ambiente de trabalho deve identificar estas caractersticas do edifcio e indicar as
atividades necessrias ou at mesmo j realizadas.
Uma primeira etapa do planejamento seria a identificao e classificao dos
ambientes em termos de:
necessidades de sigilo, tranqilidade, inteligibilidade, etc.;
necessidades em termos de flexibilidade, ergonomia e funcionalidade;
necessidades em termos de suporte tecnolgico e operacional aos fluxos
de informao;
acessibilidade universal e sinalizaes;
necessidades trmicas;
necessidades de controle de umidade relativa do ar;
potencial emissor de poluentes, tais como fibras minerais, amianto,
fumaa de cigarro, chumbo, radnio, alergnicos, poeiras e particulados,
substncias qumicas gasosas;
potencial exposio eletromagntica;
potencial emissor de odores (sanitrios, cozinhas, estacionamento, reas
de resduos, etc.);
proximidade a fontes de odores e poluentes provenientes da vizinhana;
sensibilidade ao rudo;
potencial emissor de rudos;
168
iluminncias requeridas;
pontos sensveis ao ofuscamento.
Muitas destas caractersticas podem ser identificadas por meio dos prprios
usurios. Assim, a aplicao da ferramenta de avaliao ps-ocupao (APO)
recomendada para fundamentar o planejamento da gesto do ambiente de
trabalho.
Reconhecidas as caractersticas dos diversos espaos e as necessidades das
pessoas e do negcio, pode-se partir para o efetivo planejamento da gesto do
ambiente de trabalho, o qual deve compreender:
o planejamento das rotinas de gesto do ambiente de trabalho e atribuio
de responsabilidades;
a definio dos modelos contratuais para estas atividades, definindo
escopo dos servios, nvel de desempenho requerido e exigindo a
demonstrao
dos
resultados
relacionados
aos
aspectos
de
sustentabilidade;
um plano de comunicao interna entre usurios e gestores;
um plano de treinamento para os responsveis pela gesto do ambiente
de trabalho.
Outros aspectos interessantes a levantar nesta etapa de planejamento so, por
exemplo:
identificao das caractersticas intrnsecas ao negcio e ao ambiente de
trabalho, com a finalidade de identificar os meios mais adequados e
coerentes para que haja maior humanizao dos espaos;
identificao das responsabilidades pelo planejamento dos processos de
mudanas;
identificao dos espaos coletivos e planejamento da logstica interna
mais adequada;
169
identificao dos espaos para os quais poderia ser interessante o vnculo

de sensaes marca.
Percebe-se que o planejamento da gesto do ambiente de trabalho proporciona
a realizao destas atividades, as quais, geralmente, no acontecem nos
edifcios devido falta de atribuio de responsabilidades e desconhecimento
das reais necessidades, tanto dos ocupantes quanto do negcio presente.
6.8.1.4 PLANEJAMENTO - GESTO DO EDIFCIO ENQUANTO PATRIMNIO

IMOBILIRIO
Trata-se do planejamento da evoluo patrimonial e das estratgias que sero
adotadas para o edifcio com o objetivo de sua valorizao no mercado.
Inicialmente, importante garantir a presena de um inventrio do patrimnio da
organizao (terreno, mquinas e equipamentos, instalaes, edifcios, mveis e
utenslios, veculos, equipamentos de informtica, linhas telefnicas, dentre
outros).
Sugere-se a elaborao de planos para a conservao das fachadas, coberturas,
vias de acesso e a conexo s diversas alternativas de meios de transporte
disponveis. Tais planos de conservao e renovao precisam estar sempre
alinhados com a tipologia de edifcio e com as tendncias de mercado para a
permanncia do valor de mercado para o edifcio.
Tambm precisam ser identificadas as questes sociais e ecolgicas do entorno
e do terreno, por exemplo, paisagismo, espaos de convvio, alternativas para
aumentar a permeabilidade e reteno de guas de escoamento no terreno.
Sempre considerando a minimizao de conflitos com a vizinhana e a
municipalidade.
A identificao da legislao e outros requisitos regulamentares aplicveis
tambm fundamental para o gerenciamento do patrimnio imobilirio.
170
Recomenda-se prever os meios para a proviso de informao e obter o

envolvimento dos usurios e da maior quantidade de agentes possvel para a
aplicao das boas prticas planejadas. Assim, o alcance dos objetivos
ambientais estabelecidos para o edifcio contribui para a valorao imobiliria do
edifcio.
Neste aspecto, torna-se relevante o fornecimento de diretrizes aos gestores do
edifcio para que possam selecionar e avaliar os fornecedores de materiais e
servios
contratados,
garantindo
sua
adequao
aos
objetivos
de
sustentabilidade do edifcio.
Aes de conscientizao ambiental precisam ser previstas.
Outro aspecto relevante a identificao dos riscos em termos de segurana
pessoal e patrimonial e, principalmente, dos riscos ambientais, os quais precisam
ser rigorosamente investigados em relao poluio do solo, do lenol fretico
e propagao de poluentes ao ar.
O planejamento para evitar a propagao de poluentes no meio exterior interfere
no patrimnio imobilirio, considerando a questo de cargas de passivos
ambientais ao solo e lenol fretico. Neste caso, recomenda-se prever
formalmente as medidas de preveno, controle e aes mitigatrias aplicveis,
como por exemplo a proviso de orientaes e dispositivos adequados para o
armazenamento de produtos qumicos e facilidade de atuao mitigatria na
ocorrncia de vazamentos ou acidentes.
Mas fique claro que no caso do edifcio abrigar atividades poluidoras, uma
relevncia muito maior deve ser dada ao planejamento de riscos ambientais para
o empreendimento.
A adoo de medidas para limitar a poluio do ar, gua e solo, tambm interfere
na reduo dos custos operacionais do edifcio, melhora a produtividade do
negcio que o ocupa, aprimora a sua imagem e, conseqentemente, aumenta
seu valor de mercado.
O planejamento dos escopos das avaliaes ps-ocupao aplicadas tambm
deve integrar-se aos objetivos de valorizao do patrimnio imobilirios,
171
objetivando identificar a percepo dos usurios em relao ao edifcio que

ocupam.
Recomenda-se manter todas as informaes obtidas durante a elaborao deste
planejamento, inclusive as anlises de viabilidade econmica, para que auxiliem
na conduo de aes de modernizao, melhorias ou at mesmo de simples
substituies de equipamentos.
E, finalmente, a estrutura organizacional global para o gerenciamento de
facilidades do edifcio acaba sendo uma atribuio dos responsveis pela gesto
do edifcio enquanto patrimnio imobilirio, assim como o planejamento das
aes comerciais e administrativas do edifcio.
6.8.2 Diretrizes de gerenciamento de sustentabilidade etapa OPERAO
6.8.2.1 OPERAO - OPERAO DAS INSTALAES FSICAS

A operao das instalaes fsicas se refere s rotinas operacionais de uso e
ocupao do edifcio, s atividades de manuteno corretiva e preventiva, s
aquisies e s intervenes diversas para a modernizao e eventuais reformas
de diversas naturezas no empreendimento.
As atividades operacionais e de manuteno corretiva e preventiva devem ser
efetuadas por profissionais ou empresas contratadas cientes e comprometidas
com o planejamento estabelecido para o empreendimento, por meio de
treinamentos gerais e especficos.
A operao das instalaes fsicas em si o prprio uso dos espaos,
equipamentos e sistemas prediais presentes no edifcio: instalaes eltricas,
iluminao,
instalaes
hidrulicas,
instalaes
de
gs,
sistemas
de
condicionamento de ar, exausto mecnica, ventilao, transporte vertical,

transporte horizontal, transporte pneumtico, telefonia, interfonia, sistemas de
proteo radiolgica, sistemas de proteo acstica, automao predial, controle
de acesso, circuito interno de TV, TV a cabo, som ambiente, e outros.
172
A operao do edifcio envolve temticas de sustentabilidade para as quais

algumas boas aes precisam ser aplicadas. Seguem algumas sugestes:
USO DA GUA
Instalao de dispositivos economizadores de gua;
Irrigao automatizada ou sistemtica orientada para garantir consumo
mnimo de gua, irrigao gerenciada considerando a ocorrncia de
chuvas;
Aproveitamento da gua utilizada nos testes das instalaes de combate a
incndio;
Regulagem sistemtica dos sistemas economizadores de gua e energia
presentes;
Esvaziamento, limpeza e desinfeco anual dos reservatrios de gua e
torres de resfriamento, sempre que houverem paradas prolongadas;
Tratamento
de
guas
para
reso:
pluviais,
guas
servidas
e,
eventualmente, esgoto.
EFLUENTES
Reteno da entrada de resduos a partir dos acessos ao edifcio (grelhas,
capachos de metal, tapetes, etc);
Tratamento de esgoto.
RESDUOS
Triagem e valorizao dos resduos gerados durante rotinas operacionais
e de manuteno;
Disponibilizao de coletores para a triagem na fonte sempre que
possvel;
173
Fluxo de resduos separado do fluxo de usurios (separao fsica ou

temporal);
Estocagem de resduos de coleta pouco freqente de modo a no
dificultar o fluxo de sada dos mesmos;
Valorizao de resduos no prprio edifcio;
Gesto adequada dos resduos de solo e vegetao.
EMISSES GASOSAS
Manuteno de filtros e gesto de riscos;
Substituio de equipamentos emissores de gases poluentes;
Substituio dos gases refrigerantes;
Gesto de riscos de vazamentos de gases refrigerantes nocivos;
Adoo de mecanismos de neutralizao de carbono.
GS E OUTROS COMBUSTVEIS
Adoo de equipamentos certificados CONPET;
Substituio destes equipamentos ou opo por combustveis renovveis
e com baixas emisses de poluentes.
ENERGIA ELTRICA
Uso de equipamentos mais eficientes em termos de consumo de energia;
Aproveitamento da luz natural;
Aproveitamento da ventilao natural;
Orientaes especficas para estimular comportamentos mais adequados
objetivando
reduo
no
consumo
energtico
para
iluminao,
condicionamento de ar e utilizao dos equipamentos eletroeletrnicos;
174
Uso de lmpadas e equipamentos eletroeletrnicos certificados nvel A da

etiquetagem do Inmetro / Procel;
Controle de lmpadas por meio de rondas tcnicas regulares;
Acompanhamento do tempo de funcionamento dos equipamentos de
condicionamento de ar, ventilao e iluminao;
Instalao de minuterias ou sensores de presena.
AMBIENTES INTERNOS
Controlar emisso de poluentes e/ou disperso de poeira nas rotinas
operacionais e de manuteno;
Controle do fumo;
Medidas tomadas para prevenir desenvolvimento bacteriano em caso de
reciclagem de ar interno;
Incio operao de ventilao antes do incio do expediente;
Rotinas de conservao dos dutos HVAC por meio do insuflamento de
fluxos de ar;
Controle da iluminao interior noite e madrugada para evitar que se
estendam para o exterior.
As atividades de manuteno corretiva e preventiva dos equipamentos e
sistemas
prediais
precisam
ser
realizadas
conforme
as
diretrizes
de
planejamento apresentadas no item 6.8.1.1. As intervenes precisam ser

formais e sempre registradas para os sistemas de condicionamento de ar,
aquecimento, ventilao, iluminao, equipamentos eletroeletrnicos, redes de
distribuio de gua fria, gua quente e guas pluviais, aparelhos sanitrios, etc.
A rotina de manuteno da iluminao externa e dos dispositivos de controle de
acesso e segurana do edifcio precisa ser efetuada com bastante rigor em
175
funo
das
necessidades
de
segurana
para
boa
imagem
do
empreendimento.
Do mesmo modo, deve ser tratada a superviso e, se for o caso, a manuteno
preventiva das ligaes com as redes de infraestrutura urbana (redes de esgoto,
canais de drenagem, fossas de separao de hidrocarburetos, etc.).
Durante as rotinas operacionais e de manuteno, as colas, tintas, leos
lubrificantes e todos os outros produtos utilizados devem ser selecionados
privilegiando os menos poluentes. Outra recomendao e observar o teor de
mercrio das lmpadas adquiridas (deve ser inferior a 90 picogramas por lumen
hora ou 70 pico per lumen hora). A aquisio de madeira tambm um fator de
grande importncia, devendo sempre ser utilizada madeira de procedncia
conhecida, fornecida por florestas de reflorestamento com manejo sustentvel e,
de preferncia, certificadas com o selo FSC.
Os fornecedores selecionados devem ser formais e seus materiais e bens de
consumo devem buscar ser mais sustentveis do que os convencionais, o tanto
quanto possvel, isto significa que devam ser privilegiados aqueles de origem
renovvel, reaproveitvel, reciclvel, com contedo reciclado, durvel, no
poluente, etc.
Tambm recomendado o uso de materiais e a contratao de servios
disponveis localmente (a menos de 300 km, por exemplo).
A realizao das intervenes para modernizao, reformas e outros servios
tcnicos tambm esto presentes na fase de operao dos edifcios, sendo
fundamental a considerao dos aspectos de sustentabilidade nestas ocasies
para que possam ser efetivadas as melhorias de desempenho desejadas.
Tais atividades precisam, portanto, respeitar o planejamento efetuado e os
objetivos de sustentabilidade estabelecidos para o edifcio ao longo da
elaborao do projeto, das especificaes tcnicas, do cronograma de trabalho,
da aquisio de materiais e equipamentos, da contratao de servios, da
conduo dos processos licitatrios e aprovaes legais.
176
Assim, as intervenes precisam privilegiar o uso de materiais de origem

renovvel, durveis, no geradores de resduos, reciclveis, desmontveis, de
fcil conservao e acesso, alm de possuidores de caractersticas no
poluentes como: no emisso de COV, formaldedos, fibras carcinognicas,
material particulado, no acmulo de poeira e no facilitador de crescimento
fngico e bacteriano.
As intervenes precisam ser realizadas de maneira controlada, garantindo:
Horrios de trabalho pr-estabelecidos e adequados;
Continuidade das atividades presentes no edifcio e coordenao de
perodos de trabalho para evitar interrupes nos sistemas;
Disponibilizao de acessos alternativos;
Precaues para minimizar incmodos aos ocupantes do edifcio e
vizinhana quanto emisso de rudos, incmodos olfativos e visuais;
Pouca gerao de resduos;
Realizao de triagem e valorizao dos resduos gerados durante
intervenes
trabalhos
de
renovao
manuteno
(reso,
encaminhamento para reciclagem, descarte regular);

Otimizao do fluxo dos resduos, de forma segura e com pouco incmodo
aos ocupantes;
Destinao adequada dos resduos de construo e demolio (RCD);
Presena de sinalizao e orientao efetiva para o fluxo de materiais,
resduos, funcionrios e os diversos ocupantes do edifcio;
Limpeza constante dos locais trabalhados;
Proteo dos servios realizados para evitar contaminaes das
superfcies e emisses de poluentes;
177
Aps reformas e grandes intervenes realizao de procedimento de

insuflamento e troca de filtros, garantindo ventilao extra e adequao da
qualidade do ar dos espaos afetados.
6.8.2.2 OPERAO - INFRAESTRUTURA E APOIO AO NEGCIO CENTRAL

Durante a operao do edifcio, as atividades relacionadas infraestrutura e
apoio ao negcio central so as seguintes:
Atividades de conservao e limpeza (espaos internos);
Atividades de conservao e limpeza (espaos externos);
Jardinagem;
Gesto das reas de estacionamento;
Operao das diferentes vias de acesso e fechamentos;
Gesto sanitrios pblicos e reas de recreao;
Restaurantes;
Gesto de portarias e recepo;
Proviso de servios de transporte e logstica (viagens, transporte (frota) e
trfego (distribuio interna));
Apoio a eventos;
Abastecimento em alimentao, gua mineral e caf;
Aquisio de insumos diversos (mobilirio e outros bens de consumo);
Recebimento e distribuio de insumos diversos;
Gesto de outros servios e benefcios aos usurios (agncias bancrias,
academia de ginstica, dentre outros);
178
Gesto de contratos com fornecedores;

Zeladoria e chaveiro;
Servios administrativos;
Recursos Humanos.
Todas estas atividades precisam ser realizadas sob controle para garantir que
aconteam conforme planejamento efetuado. E, do mesmo modo que para as
atividades de operao e manuteno das instalaes fsicas, tambm os
servios de apoio precisam manter registros de seus consumos de energia
eltrica e gua, assim como do volume e classificao dos resduos gerados.
Importante ressaltar a realizao dos treinamentos das equipes para garantir o
conhecimento e a aplicao de todos os procedimentos operacionais e de
manuteno tambm destas atividades de apoio existentes no edifcio.
Algumas diretrizes para a sustentabilidade destas atividades de infraestrutura e
apoio ao negcio central do edifcio so:
Limpeza e conservao dos espaos, internos e externos, na freqncia
adequada e com uso de produtos e equipamentos menos agressivos ao
meio ambiente (em termos de consumo de recursos, resduos e emisses
poluentes e particulados);
Utilizao de pesticidas de baixo impacto;
Entregas e abastecimentos feitos por meio de veculos eltricos ou a gs;
Rotinas otimizadas para os servios de lavanderia, lavagem de reas
externas e estacionamentos, limpeza de piscinas, irrigao, dentre outros;
Superviso para evitar transbordamentos das piscinas;
Preferncia de utilizao de produtos de limpeza biodegradveis;
Tratamento de efluentes;
179
Realizao de triagem e valorizao dos resduos gerados durante rotinas

de limpeza e conservao;
Realizao de triagem e valorizao dos resduos gerados durante rotinas
operacionais das atividades de apoio ao negcio central;
Disponibilizao de coletores para a triagem na fonte sempre que
possvel;
Valorizao de resduos no prprio edifcio (reso ou reciclagem interna);
Controle de emisses;
Substituio de equipamentos contendo gases de efeito estufa e/ou
nocivos camada de oznio;
Medidas tomadas para otimizar deslocamentos (registro de distncias
percorridas, videoconferncia, etc.);
Disponibilizar informaes a respeito dos pontos de transporte coletivo
existentes;
Aproveitamento da luz natural;
Aproveitamento da ventilao natural;
Orientaes especficas para estimular comportamentos mais adequados
objetivando
reduo
no
consumo
energtico
para
iluminao,
condicionamento de ar e utilizao dos equipamentos eletroeletrnicos;

Uso de equipamentos mais eficientes em termos de consumo de energia;
Instalao de minuterias ou sensores de presena;
Uso de lmpadas e equipamentos eletroeletrnicos certificados PROCEL
nvel A;
Adoo de equipamentos certificados CONPET;
180
Substituio destes equipamentos ou opo por combustveis renovveis

e com baixas emisses de poluentes;
Compras responsveis / escolha de fornecedores regularizados, materiais
e bens de consumo mais sustentveis (abastecimento em alimentao,
gua mineral e caf, mobilirios e outros bens de consumo, dentre outras
aquisies);
Investigao da procedncia de todo material de madeira ou contendo
madeira;
Recebimento e distribuio de insumos diversos.
6.8.2.3 OPERAO - GESTO DO AMBIENTE DE TRABALHO

As aes gerenciais direcionadas ao ambiente de trabalho (pessoas e negcio
central) podem abordar as seguintes reas:
Suporte tecnolgico e operacional aos fluxos de informao (gesto de
documentos e dados, telecomunicaes, reprografia, correio, sistemas
udio-visuais, e outros) suporte tecnolgico adequado para o acesso de
informaes em tempo real e apoio ao desenvolvimento de tarefas
distncia;
Proviso de eficiente comunicao interna entre usurios e gestores,
direcionando seus esforos para a efetividade de custos operacionais e a
eficincia na utilizao dos sistemas e equipamentos disponveis;
Gesto das estaes de trabalho individuais em funo da produtividade,
flexibilidade, conforto, confiabilidade, ergonomia e funcionalidade;
Humanizao do ambiente de trabalho e garantia da oferta de ambiente
interno saudvel e confortvel aos usurios;
Conduo das pessoas atravs dos processos de mudanas
gerenciamento de mudanas;
181
Gesto dos espaos coletivos e da logstica interna (salas de reunio,

tecnologia e instalaes especficas, etc.);
Garantia da acessibilidade e promoo do uso igualitrio dos ambientes
para todos seus usurios (inclui sinalizaes e ateno especial aos
portadores de deficincias fsicas).
Os gerentes de facilidades precisam coordenar a atuao dos agentes
responsveis pela gesto do ambiente de trabalho, sempre de modo a atender
os desempenhos estabelecidos no planejamento inicial para o gerenciamento da
sustentabilidade do edifcio. Treinamentos especficos precisam ser efetuados,
caso necessrio.
A gesto das sugestes e reclamaes de usurios tambm uma atribuio do
gerente de facilidades responsvel pela gesto do ambiente de trabalho e esta
funo extrapola os prprios limites do ambiente de trabalho, interferindo tambm
na operao das instalaes fsicas, na infraestrutura e atividades de apoio,
assim como no valor do patrimnio imobilirio do edifcio.
Algumas aes especficas sugeridas para melhorar a qualidade do ambiente de
trabalho podem ser:
ajustes de temperaturas;
ajuste da umidade;
controle do fumo;
controle centralizado e contnuo da taxa de co2;
comunicao de sensibilizao para o aproveitamento da ventilao
natural (quando no houver fonte poluidora externa);
fornecimento de recomendaes aos usurios quanto freqncia de
abertura das janelas para garantir troca de ar suficiente nos locais;
controle do mofo;
182
comunicao visual orientando e recomendando a higienizao das mos

e superfcies das reas de trabalho, inclusive limpeza sem gua;
disperso de desodorizadores nos ambientes propcios a maus odores
(sanitrios, cozinha, estacionamento);
disperso de perfumes ou odorizadores de ambiente nas recepes e
halls de entrada, tambm se valendo de essncias nos espaos com o
objetivo de vnculo da sensao marca;
medidas atenuadoras de rudo;
comunicao de sensibilizao para o aproveitamento da luz natural;
controle de ofuscamentos.
6.8.2.4 OPERAO - GESTO DO EDIFCIO ENQUANTO PATRIMNIO

IMOBILIRIO
A gesto do edifcio enquanto patrimnio imobilirio so as prprias atividades
comerciais e administrativas do uso do edifcio como um bem imobilirio, assim
como a aplicao das aes de valorizao do imvel planejadas.
As aes sugeridas para a sustentabilidade do edifcio em uso so:
Gesto da segurana pessoal e patrimonial - aes pr-ativas para
antecipao e proteo dos usurios, da estrutura e dos recursos disponveis
(roubo, atos de vandalismo, incndio, acidentes naturais, terrorismo, etc.);
Adequao do edifcio e de sua operao quanto legislao e outros
requisitos legais e manuteno de bom relacionamento com os agentes
externos (rgos pblicos, prefeituras, instituies de sade, bombeiros,
polcia, associaes de bairro, etc.);
Informao, instrues e sensibilizao das partes interessadas (vizinhana,
operacional e usurios) a respeito das boas prticas gerenciais adotadas
183
(treinamento dos operrios, reunies para informao aos usurios,

disponibilizar as instalaes para visitao pblica, etc.);
Distribuio de um caderno de cargas ambientais aos usurios do edifcio
referenciando seu compromisso com as boas prticas gerenciais;
Presena de sinalizao para educao ambiental;
Garantia da proviso de informaes e estabelecimento de um canal de
comunicao durante as atividades de conservao, manuteno e reforma,
por exemplo, durante reformas, disponibilizao de nmero de contato para
reclamaes e aplicao de gesto interativa de solicitaes;
Ambientao do edifcio com o contexto das solicitaes externas (questes
sociais e ecolgicas), por exemplo, paisagismo, espaos de convvio, buscar
alternativas para aumentar a permeabilidade do terreno;
Estudo para a possibilidade de melhoria no coeficiente de permeabilidade dos
solos, caso os ndices pluviomtricos justifiquem tais esforos;
Compromisso contratual de fornecedores e prestadores de servio na
utilizao de produtos de baixo impacto ambiental, na minimizao na
gerao de resduos, na prtica do reaproveitamento dos resduos e na
minimizao dos consumos de gua e energia;
Combate a pragas nas reas externas realizado em horrios adequados e
com produtos menos agressivos; uso adequado dos fertilizantes; proviso de
orientaes e dispositivos adequados para o armazenamento de produtos
qumicos, dentre outras medidas para limitar a poluio do ar, gua e solo;
Gesto do uso de gases refrigerantes causadores de danos a camada de
oznio ou causadores do efeito-estufa;
Atuao nas questes de sade ocupacional rotinas de conservao e
limpeza no emissoras de produtos txicos e eficientes em termos de
minimizao de poeira, fungos e bactrias.
184
Aplicao de APOs;
Gesto geral de contratos;
Atividades comerciais e administrativas
6.8.3 Diretrizes
de
gerenciamento
de
sustentabilidade
etapa
O controle de desempenho fundamental para garantir o alcance os objetivos

estabelecidos inicialmente na etapa de planejamento e sua aplicao
recomendada
para
monitorar
todos
os
aspectos
de
sustentabilidade
considerados relevantes para o edifcio.

Importante lembrar que, na prtica, a aplicao destes controles pelos gerentes
de facilidades deve orientar-se pelos elementos prioritrios identificados no
diagnstico inicial do edifcio e indicados nos planos de ao definidos para o
alcance das metas estabelecidas para o perodo considerado, assim como pelas
diretrizes apresentadas nos itens anteriores.
Fazem parte das aes de monitoramento e controle do gerenciamento da
sustentabilidade de facilidades construdas proposto nesta tese:
Correes e aes corretivas A rotina de aplicao de aes corretivas
deve estimular os gerentes de facilidades e seus funcionrios a registrar
eventuais no-conformidades, investigar suas causas e proporem medidas
significativas para melhorar seus procedimentos gerenciais internos. Este tipo
de rotina tambm viabiliza a formao de um histrico do edifcio, garantindo
o retorno valioso de dados e informaes.
Avaliao das competncias do pessoal e das empresas envolvidos nas
rotinas, a qual alm de auxiliar na gesto de contratos, tambm serve para
atualizar os requisitos contratuais aplicados.
185
Avaliao dos investimentos e custos operacionais Trata-se de relacionar

os esforos de gerenciamento do edifcio com a sade financeira da
organizao que o ocupa. Aqui, a inteno justificar as escolhas feitas de
modo a responder as questes de sustentabilidade prioritrias. importante
considerar o equilbrio entre custos e benefcios sociais e ambientais.
6.8.3.1 MONITORAMENTO E CONTROLE - OPERAO DAS INSTALAES

FSICAS
Em relao operao das instalaes fsicas, as rotinas de monitoramento e
controle tm a funo de acompanhamento das atividades operacionais e de
manuteno realizadas. O registro das informaes coletadas, inclusive das
anlises laboratoriais, permite a anlise consistente das necessidades de
manuteno e formaliza o retorno das experincias.
Recomenda-se a avaliao das operaes realizadas, das atividades de
manuteno (distinguindo as corretivas das preventivas) e, ainda, da eficcia das
intervenes de modernizao, reformas e servios tcnicos realizadas.
Sugerem-se as seguintes medidas de monitoramento e controle para a operao
das instalaes fsicas do edifcio:
Avaliao da satisfao dos usurios do edifcio em relao ao desempenho
dos sistemas prediais: hidrulicos, eltricos, condicionamento de ar,
aquecimento de ar, iluminao, etc.;
Avaliao dos prestadores de servios e funcionrios;
Registro e controle da ocorrncia de disfunes (falhas) operacionais e das
medidas adotadas;
Acompanhamento do consumo de gua por uso, sistema ou equipamento e
realizao de uma anlise cruzada dos consumos (por equipamento e
servio; uso e zona);
186
Estudos comparativos para monitoramento das economias em gua:

consumo convencional em relao ao consumo praticado pelo edifcio (em
funo de estratgias adotadas), anlise do histrico do edifcio;
Rondas regulares para prevenir vazamentos;
Acompanhamento das perdas dgua nas torres de resfriamento;
Monitoramento da qualidade da gua potvel nos pontos de utilizao
(patologias e anlise qumica): avaliao dos resultados em relao aos
limites regulamentares e taxas de chumbo < 25 microngrama/litro para
chumbo, por exemplo;
Monitoramento da qualidade da gua tratada e do sistema de tratamento
utilizado;
Monitoramento do volume de gua tratada consumido (reso, guas pluviais
ou outra fonte alternativa);
Monitoramento da temperatura da gua quente no ponto de utilizao;
Acompanhamento peridico das temperaturas e amostragens da gua
potvel para anlise da presena de legionela ou outra bactria;
Monitoramento da gerao de efluentes;
Monitoramento da qualidade do efluente tratado e do sistema de tratamento
utilizado;
Superviso das redes enterradas e caixas de passagem e de inspeo;
Monitoramento das caixas de separao de hidrocarburetos;
Inspeo dos espaos e dispositivos para triagem e estocagem dos resduos;
Monitoramento da qualidade da triagem dos resduos;
Monitoramento da freqncia da coleta de resduos por categoria;
187
Monitoramento da destinao dada aos diferentes tipos de resduos por

categoria e, eventualmente, nas ocasies de reformas;
Monitoramento do volume de resduos gerados por categoria e por ponto de
gerao e, nas ocasies de reformas, monitoramento dos resduos no
usuais;
Monitoramento da quantidade e destinao dada aos resduos especiais;
Monitoramento de emisses gasosas;
Controle dos equipamentos frigorficos e climticos: controle peridico das
instalaes contendo fluidos refrigerantes, conforme recomendaes tcnicas
e regulamentares;
Controle das emisses gasosas;
Monitoramento do consumo de gs por tipo de uso ou zona;
Monitoramento do consumo de combustvel por uso;
Controle do consumo de energia por atividade por uso (restaurante,
vestirios, escritrios, etc.), sistema (refrigerao, iluminao, ventilao,
aquecimento de gua, etc.) ou zona (pavimento, espaos, etc.);
Acompanhamento dos consumos de energia eltrica: anlise cruzada dos
consumos (por sistema e uso / por uso e zona / por sistema e zona / por
sistema, uso e zona;
Estudos comparativos para monitoramento das economias em energia
eltrica: consumo convencional em relao ao consumo praticado pelo
edifcio (em funo de estratgias adotadas); anlise do histrico do edifcio;
Relatrio informando redues nas emisses e no consumo de energia
eltrica;
Avaliao peridica da obsolescncia de equipamentos e dispositivos
eletroeletrnicos que possam estar consumindo energia em excesso;
188
Plano de comissionamento peridico para acompanhar os sistemas que

consomem mais energia e programar melhorias;
Plano de comissionamento para verificar adequao dos sistemas e
equipamentos em decorrncia de mudanas na ocupao ou usos, nas
manutenes ou reparos efetuados;
Controle do consumo de energia em kwh por m2 mensal;
Monitoramento da taxa de CO2 nos espaos com ventilao mecnica e nos
espaos com ventilao natural com alta densidade de pessoas;
Acompanhamento peridico da taxa de renovao do ar e da taxa de
empoeiramento das redes nas zonas de risco sanitrio via area;
Plano de acompanhamento da qualidade do ar interior por meio de medies
peridicas para identificar a presena de poluentes regulamentados (amianto
e radnio, em alguns pases), COV, formaldedos, CO, partculas inferiores a
10 microns, amonaco;
Avaliao peridica para verificar a qualidade microbiolgica do ar interior,
como os alergnicos;
Anlise dos dados coletados (histrico de vazes, taxas de CO 2 e
reclamaes);
Monitoramento do desempenho dos sistemas de ventilao e exausto em
termos de conforto trmico e olfativo;
Monitoramento da qualidade dos pontos de tomadas de ar;
Monitoramento da presena de exposio a fontes eletromagnticas
provenientes do entorno e internas ao edifcio;
Avaliao da intensidade e influncia da iluminao noturna, de modo a
garantir acesso ao cu noturno;
Nmero de no conformidades ou disfunes dos sistemas e equipamentos;
189
Nmero de ocorrncias de manuteno corretiva rotina, urgncia e

emergncia;
Interrupes causadas aos usurios do edifcio para a realizao de rotinas
de conservao ou manuteno;
Registro de despesas com manuteno corretiva e com manuteno
preventiva, de modo distinto;
Auditorias dos registros de manuteno corretiva e preventiva;
Controle das atividades de manuteno: status das aes em curso, status do
oramento, gesto do plano de superviso e conservao do edifcio (com
aes corretivas), ferramenta de gesto interativa das aes em tempo real
(controle de estoques, solicitaes de compra - reposies, gesto direta das
equipes, etc.), organizao e acompanhamento das equipes internas,
acompanhamento do oramento;
Adequao dos sistemas de controle de desempenho: anlise funcional do
desempenho dos sistemas de controle, pelo menos uma vez por ano e
atualizao das ferramentas de controle;
Monitoramento da iluminao externa e dos dispositivos de controle de
acesso e segurana do edifcio;
Avaliao de fornecedores de materiais e bens de consumo;
Inspeo dos estoques de produtos de limpeza e outros produtos qumicos
para evitar vazamentos e acidentes;
Ouvidoria ao longo de todo o processo de interveno para identificar
incmodos percebidos pelos usurios e corrigi-los a tempo;
Avaliao do desempenho acstico de materiais eventualmente utilizados em
intervenes e reformas para revestimento interno, forros, fechamentos,
portas, janelas, etc.;
Avaliao da satisfao dos usurios aps a realizao das intervenes.
190
6.8.3.2 MONITORAMENTO E CONTROLE INFRAESTRUTURA E APOIO AO

NEGCIO CENTRAL
O monitoramento e controle da infraestrutura e atividades de apoio ao negcio
central do edifcio objetiva verificar sua adeso e coerncia com as boas prticas
adotadas na operao das instalaes fsicas em geral e tambm da
infraestrutura necessria. Objetiva-se a avaliao dos servios disponveis para
que possam ser melhorados continuamente de forma a atenderem s
necessidades do negcio central.
Sugerem-se as seguintes medidas de monitoramento e controle para as
atividades de infraestrutura e os servios de apoio ao negcio central do edifcio:
Avaliao da satisfao dos usurios para cada atividade de infraestrutura e
apoio presentes;
Avaliao da satisfao dos locatrios dos espaos de apoio ao negcio
central em relao infraestrutura presente;
Monitoramento da adequao dos servios presentes s necessidades dos
usurios;
Monitoramento do fluxo de pessoas (percentual de usurios de transporte
pblico e percentual que utiliza o estacionamento do edifcio e outros);
Avaliao da qualidade dos servios prestados pelas empresas contratadas e
funcionrios prprios;
Monitoramento da limpeza dos revestimentos de piso em carpetes;
Avaliao da qualidade sanitria dos espaos internos;
Avaliao da qualidade sanitria dos espaos externos;
Controle de processos erosivos e sedimentao;
191
Monitoramento para a preservao da biodiversidade vegetal e animal

presentes no local (baixos nveis de rudo, de iluminao e de resduos
poluentes);
Rotinas de monitoramento para a identificao de necessidade de combate a
pragas e insetos e efetividade das medidas tomadas, se for o caso;
Acompanhamento do consumo de combustvel e das emisses atmosfricas
decorrentes;
Monitoramento preventivo para percepo de potencial impacto negativo do
edifcio na infraestrutura ou na coletividade local (redes pblicas de
abastecimento e saneamento, destinao de resduos, comrcio local, cultura
e vivncia da comunidade vizinha);
Controle de eventuais indisponibilidades de servios;
Monitoramento dos treinamentos realizados para as equipes atuantes na
infraestrutura e atividades de apoio ao negcio central;
Acompanhamento do consumo de gua por atividade especfica (limpeza,
irrigao, piscina, lavanderia, etc.);
Controle a periodicidade da irrigao e da lavagem das reas externas e
estacionamentos;
Monitoramento do volume de efluentes gerados;
Monitoramento da qualidade do efluente tratado;
Monitoramento da qualidade da triagem dos resduos e do nvel de
colaborao das empresas terceirizadas para as atividades de apoio ao
negcio central;
Monitoramento do volume de resduos gerados por atividade;
Monitoramento da destinao dos resduos;
Monitoramento de emisses gasosas;
192
Monitoramento das emisses da organizao por deslocamentos (controle

dos deslocamentos praticados por uma eventual frota, por exemplo);
Registrar os deslocamentos praticados pela frota, caso exista;
Acompanhamento do tempo de funcionamento dos equipamentos de
condicionamento de ar, ventilao e iluminao;
Avaliao peridica da obsolescncia de equipamentos e dispositivos
eletroeletrnicos que possam estar consumindo energia em excesso;
Acompanhamento do consumo de energia por atividade;
Controle do consumo de energia em kwh por m2 mensal;
Monitoramento do consumo de gs por tipo de uso ou zona;
Monitoramento do consumo de combustvel por uso;
Avaliao de fornecedores de materiais e bens de consumo;
Acompanhamento das especificaes dos itens de consumo adquiridos
(escritrio, limpeza e copa);
Inspeo dos estoques de produtos de limpeza e outros qumicos para evitar
vazamentos e acidentes;
Controle das emisses de COV e formaldedos dos produtos de limpeza
utilizados e outros bens de consumo adquiridos.
6.8.3.3 MONITORAMENTO E CONTROLE GESTO DO AMBIENTE DE

TRABALHO
O monitoramento e controle da gesto do ambiente de trabalho utiliza
ferramentas como as avaliaes ps-ocupao (APO), para auxiliar o gerente de
facilidades a identificar e, assim, estabelecer as atividades necessrias para um
193
ambiente de trabalho mais sustentvel, atendendo a demanda dos usurios e do

negcio presente.
Sugerem-se as seguintes medidas de monitoramento e controle do ambiente de
trabalho:
Aplicao de APOs para atualizar informaes referentes s necessidades
dos usurios e do negcio abrigado, em termos de ambiente de trabalho e
organizao dos espaos;
Anlise dos dados coletados (histrico e reclamaes);
Verificao peridica dos usos e perodos de ocupao dos ambientes;
ndices de satisfao dos usurios em termos de conforto trmico, acstico e
olfativo;
Atualizao peridica considerando necessidades e inovaes tecnolgicas
disponveis;
Acompanhamento da produtividade em funo da gesto das estaes de
trabalho individuais;
Avaliao da satisfao dos usurios submetidos aos processos de mudana;
Avaliao da adequao da gesto dos espaos coletivos e da logstica
interna;
Avaliao da infraestrutura disponvel e da efetiva utilizao dos espaos
pelas pessoas portadoras de necessidades especiais;
Registro das temperaturas praticadas e monitoramento do grau de satisfao
dos ocupantes em relao ao conforto trmico;
Registro e anlise da adequao dos ndices de umidade praticados;
Monitoramento da qualidade do ar interior para identificar a presena de
poluentes, COV, formaldedos e poluentes como o CO, partculas inferiores a
10 microns, amonaco, poeiras e particulados;
194
Monitoramento da taxa de CO2 ambiente nos espaos com ventilao

mecnica e nos espaos com ventilao natural que possuam alta densidade
de pessoas;
Procedimento para o acompanhamento peridico da taxa de renovao do ar
e da taxa de empoeiramento das redes nas zonas de risco sanitrio via area,
estipulando o mtodo de controle, as zonas de risco e a freqncia das
medies;
Medies de acompanhamento para verificar qualidade microbiolgica do ar
interior, como os alergnicos;
Anlise das medidas coletadas (comparativos entre as medies internas e
os valores de referncia ou medies do ar externo, por exemplo) e tomada
de aes corretivas em caso de no-conformidade;
Inspeo da higiene e limpeza dos espaos;
Controle das vazes de ar e da perda de carga dos filtros;
Sintonia da qualidade do ar interior com as ocorrncias de faltas e doenas
nos ocupantes destes espaos;
Monitoramento da presena de amianto e radnio, conforme regulamentao;
Monitoramento da presena de incmodos olfativos;
Rotina de avaliao da satisfao dos usurios em relao ao desconforto
olfativo e aplicao de medidas corretivas e/ou retorno de informaes;
Acompanhamento dos laudos das anlises da qualidade do ar em funo da
utilizao de desodorizantes;
Monitoramento da satisfao dos usurios em relao a incmodos acsticos;
Monitoramento do nvel de rudo emitido e dos incmodos decorrentes;
Monitoramento de nveis de rudo (recepo) em ambientes mais sensveis;
195
Monitoramento das iluminncias;

Nvel de satisfao em termos de qualidade de iluminao;
Avaliao da efetividade da comunicao interna em relao aos aspectos de
conforto e sade do ambiente de trabalho e dos custos operacionais
relacionados;
Gesto das avaliaes ps-ocupao (APOs) efetuadas;
Avaliao dos prestadores de servios e funcionrios;
Avaliao dos treinamentos.
6.8.3.4 MONITORAMENTO E CONTROLE GESTO DO EDIFCIO ENQUANTO

PATRIMNIO IMOBILIRIO
O monitoramento e controle da gesto do edifcio enquanto patrimnio imobilirio
utiliza o histrico de registros para a tomada de decises estratgicas buscando
a adequao e valorizao do edifcio como bem imobilirio.
Sugerem-se as seguintes medidas de monitoramento e controle do patrimnio
imobilirio:
Anlises contbeis aplicveis;
Centralizao de informaes tcnicas ou econmicas especficas que
permitam caracterizar o valor imobilirio do edifcio;
Avaliao
dos
benefcios
financeiros
atribudos
imagem
do
empreendimento;
Avaliao peridica da adequao de acessos e estacionamentos em funo
das alternativas de meios de transporte disponveis;
Rotina de auditorias para monitorar qualidade da limpeza e conservao dos
espaos;
196
Avaliao dos custos operacionais e de sua relao com as rotinas de

conservao e planos de renovao previstos;
Avaliao da produtividade e de sua relao com as rotinas de conservao e
planos de renovao previstos;
Avaliao do nmero de reclamaes e da natureza das solicitaes na
ocasio de reformas ou intervenes significativas;
Anlise de registros de reclamaes e eventuais conflitos gerados durante as
atividades de conservao, manuteno e reforma;
Adequao do edifcio frente a eventuais alteraes nas edificaes vizinhas,
na contextualizao do bairro e nos ecossistemas locais;
Acompanhamento da legislao e outros requisitos legais aplicveis;
Atualizao do caderno de cargas ambientais do edifcio conforme os
registros monitorados, o desempenho alcanado e o grau de sensibilizao
dos ocupantes;
Avaliao dos fornecedores quanto aos produtos utilizados, a qualidade dos
servios prestados, a gerao de resduos e a minimizao no consumo de
recursos, inclusive gua, energia e combustveis;
Avaliao da efetividade das estratgias adotadas;
Avaliao da eficincia das medidas adotadas para a segurana pessoal e
patrimonial;
Monitoramento para a garantia da no gerao de passivos ambientais no
terreno;
Relatrio informando as redues nas emisses e no consumo de energia
eltrica;
Avaliao do absentesmo ocupacional;
Monitoramento e avaliao peridica dos riscos ambientais;
197
Gesto das avaliaes ps-ocupao (APOs) aplicadas;

Avaliao da adequao da estrutura organizacional estabelecida para o
gerenciamento de facilidades do edifcio;
Gesto por meio de uma plataforma central de dados contendo informaes a
respeito das caractersticas de desempenho do edifcio, das aes de
manuteno praticadas (corretivas e preventivas) e das despesas incorridas;
Anlise da permanncia da viabilidade econmica do edifcio;
Monitoramento do valor imobilirio do edifcio (ndice de vacncia, por
exemplo, valor das locaes).
198
6.9
MGS ESQUEMTICO
DIAGNSTICO
INICIAL
POTENCIAL DE
SUSTENTABILIDADE
PLANO DE AO
Planejamento
Monitoramento e
controle
Operao
dos ASPECTOS DE SUSTENTABILIDADE DAS FACILIDADES CONSTRUDAS

para cada uma das atividades do GF
Auditorias peridicas
de desempenho
Gesto do edifcio
enquanto patrimnio
imobilirio
Operao das
instalaes Edifcio
fsicas
Anlise crtica
para melhoria
contnua
Pessoas
Negcio central
Infraestrutura e
apoio ao negcio
central
Gesto do
ambiente de
trabalho
Figura 6.2 Modelo de Gerenciamento da Sustentabilidade de Facilidades Construdas (MGS)
A grande variabilidade de necessidades, competncias, suporte financeiro, cultura e

perfil dos proprietrios e ocupantes dos edifcios, pde ser identificada tanto na
reviso bibliogrfica quanto nos estudos exploratrios. Por esta razo, o modelo de
gerenciamento proposto esboa-se no sentido de, primeiramente, caracterizar a
situao presente e, a partir dela, identificar as potencialidades e os impactos
especficos de cada empreendimento em termos de sustentabilidade. So estas as
primeiras etapas propostas no MGS O Diagnstico Inicial e Identificao do
Potencial de Sustentabilidade.
Desta forma, cada empreendimento capaz de estabelecer seu prprio sistema de
gesto, conforme o contexto em que se insere e as suas caractersticas especficas
o MGS proposto nesta tese no um modelo esttico padro.
199
As etapas de Planejamento, Operao e Monitoramento e Controle pretendem

orientar os agentes responsveis pelo gerenciamento de facilidades na estruturao
de um sistema de gesto e na definio de seu plano de ao para a
sustentabilidade das facilidades construdas.
Entretanto, no quadro de diretrizes que esto compiladas as diversas solues de
sustentabilidade estudadas nesta tese. Neste quadro, as diretrizes so distribudas
para cada um dos quatro grupos de atividades do gerenciamento de facilidades, e
so apresentadas tambm para as etapas de Planejamento, Operao e
Monitoramento e Controle.
As ferramentas para a realizao da avaliao peridica de desempenho dos
edifcios em uso basearam-se nos mtodos de avaliao de desempenho ambiental
e certificao de edifcios e so apresentadas no MGS sob a forma de listas de
verificao contidas nos apndices C, E, F e G.
200
7. CONSIDERAES FINAIS
A capacidade do gerenciamento de facilidades garantir a perenidade e o

aperfeioamento do desempenho dos edifcios fica bem clara ao final desta
pesquisa. Tanto as metodologias de avaliao de desempenho analisadas quanto o
estudos exploratrios nela realizados apontam o gerenciamento formal como
fundamental para a sustentabilidade dos edifcios.
Assim, o conceito de gesto para o desempenho, trabalhado h dez anos pela
pesquisadora, torna-se ainda mais forte ao final do desenvolvimento desta tese.
A reviso bibliogrfica e os estudos exploratrios realizados indicam
que o
desempenho e o modelo gerencial praticado nos edifcios em uso bastante

diversificado.
A indefinio das responsabilidades gerenciais e, principalmente, a falta de
formalizao no planejamento e no controle de desempenho dos diversos elementos
que interferem nos meios social, ambiental e econmico dos edifcios em uso
dificultam a aplicao das metodologias j existentes para a avaliao do
desempenho dos mesmos ao longo de sua vida til.
Estes fatores, aliados importncia de se trabalhar a sustentabilidade do estoque
construdo, justificam a proposta desta tese, uma vez que a elaborao de um
modelo para o gerenciamento da sustentabilidade de facilidades construdas ajuda a
resolver estas questes organizacionais e a formalizar as rotinas de planejamento e
controle todas fundamentais para o alcance de melhores nveis de desempenho
dos edifcios.
A anlise dos estudos exploratrios realizados, detalhada no item 5.3, representa
uma grande contribuio desta tese e tambm deve ser avaliada como parte das
consideraes finais deste trabalho.
Os estudos exploratrios apontaram caractersticas do gerenciamento de facilidades
praticado nos edifcios brasileiros e identificaram algumas boas aes em busca de
desempenhos mais sustentveis.
201
Percebeu-se, algumas vezes, que a introduo de simples rotinas como rondas para
inspees visuais de instalaes hidrulicas, do funcionamento dos dispositivos
eltricos (iluminao, equipamentos e eletrodomsticos) e, at mesmo, a simples
observao do comportamento dos usurios, podem trazer benefcios to
importantes quanto a automao dos sistemas, por exemplo.
Verificou-se ainda que a inadequao da estrutura organizacional se reflete na
informalidade e na falta de rotinas e de registros de informaes que so
importantes para o bom desempenho do edifcio em termos de consumos, emisses
e satisfao dos usurios. Da mesma forma, inibe o aproveitamento de
potencialidades presentes nos edifcios e dificulta as tomadas de deciso em termos
de melhorias e possveis propostas de modernizao.
Tambm fica claro que ir alm da simples realizao das rotinas de operao e
manuteno, implementando um sistema de gesto voltado melhoria contnua, por
exemplo, proporciona uma melhor viso das falhas e das insatisfaes dos usurios
e, conseqentemente, auxilia o gestor, o proprietrio e o usurio do edifcio a
tomarem decises importantes em termos de valorizao de seu patrimnio.
E, finalmente, o nome dado aos agentes encarregados das facilidades construdas
no importa, o essencial a necessidade de haver responsabilidades e escopos de
trabalho bem definidos, a profissionalizao destas pessoas, e uma rotina formal
para o registro e a centralizao das informaes relacionadas aos desempenhos,
tanto da infraestrutura quanto dos servios prestados. Assim, conforme a
complexidade
finalidade
do
edifcio,
estas
atribuies
podem
ser
desempenhadas tanto por um funcionrio quanto por uma empresa especializada

contratada.
Importante, de qualquer maneira, haver algum responsvel pelas diretrizes
destes trabalhos e pela superviso dos mesmos, para que a estrutura organizacional
formada para o gerenciamento de facilidades no se torne descolada das reais
necessidades dos edifcios e nem desnecessariamente complexa em termos de
contratos, consumindo inutilmente uma parte considervel dos recursos para o
empreendimento.
202
O objetivo principal desta pesquisa foi assim alcanado e representado pelo

prprio modelo de gerenciamento da sustentabilidade de facilidades construdas, o
MGS, detalhado no captulo 6 e nos apndices C, E, F, G e H. Trata-se de um
sistema de gesto, aplicado aos gerentes de facilidades, contendo uma srie de
diretrizes para o gerenciamento da sustentabilidade de edifcios em uso, incluindo
orientaes para a realizao de um diagnstico inicial e de avaliaes peridicas de
desempenho, na inteno de identificar as potencialidades e as necessidades de
cada edifcio, em termos de sustentabilidade, subsidiando seus processos decisrios
e seus investimentos para a modernizao e a permanncia da adequao dos
empreendimentos existentes (diretrizes apresentadas no captulo 6, sintetizadas no
quadro do apndice H, e listas de verificao contidas nos apndices C, E, F e G)
O MGS atende aos pontos fundamentais propostos inicialmente, pois considera o
planejamento, a estruturao, a conduo e o controle das atividades relacionadas
ao gerenciamento de facilidades, tendo como objetivos garantir a permanncia de
nveis superiores de desempenho e a disponibilidade de orientao e informao
para os tomadores de deciso ao longo da vida til do edifcio.
Da mesma forma, as sugestes apresentadas no MGS para a realizao das
auditorias peridicas de desempenho so ferramentas de avaliao do desempenho
que consideram a formalizao da gesto, as atividades de gerenciamento de
facilidades presentes, as boas prticas e os aspectos de sustentabilidade intrnsecos
aos edifcios. Nesta proposta de avaliao so abordadas questes ambientais,
sociais e econmicas relacionadas s atividades de uso, operao e manuteno
das facilidades construdas, alm de indicadas solues mais eficazes que permitam
o aperfeioamento de seus desempenhos.
Tambm se destaca a idia do aproveitamento dos resultados das avaliaes de
desempenho aplicadas como uma excelente fonte de dados para a retroalimentao
de projetos de reformas, ampliaes e, ainda, para subsidiar projetos de novos
edifcios.
O modelo proposto nesta tese tambm auxilia os edifcios na introduo sistemtica
do gerenciamento dos aspectos de sustentabilidade requeridos nos sistemas de
certificao de edifcios em uso.
203
Implementar os conceitos e as ferramentas de sustentabilidade nas prticas do

gerenciamento de facilidades se mostra uma questo de vontade, no havendo
restrio tcnica ou desempenho ambiental superior requerido, podendo ser
bastante facilitada pelas diretrizes e ferramentas de avaliao propostas no MGS.
Assim, este modelo de gerenciamento da sustentabilidade de facilidades construdas
considerado uma iniciativa para o atendimento da necessidade estratgica das
organizaes em lidar com a sustentabilidade do ambiente construdo onde
desenvolvem sua atividade fim e de promover novos empreendimentos cada vez
mais sustentveis.
Os objetivos secundrios desta pesquisa tambm foram atendidos:
Consolidao de um referencial terico referente atividade de gerenciamento

de facilidades e sua influncia no desempenho dos edifcios (assuntos
apresentados no captulo 3 e na anlise dos estudos exploratrios no captulo 5).
Discusso a respeito das metodologias existentes para avaliao e certificao

de edifcios, especialmente as que tratam dos aspectos relacionados aos
edifcios em uso (contedo e discusso metodolgica apresentados no captulo
4, item 4.4).
Determinao dos aspectos de sustentabilidade verificados nos edifcios em uso

e a indicao de seus impactos potenciais (contedo apresentado no captulo 3,
item 3.3).
Esta tese rene elementos que permitam sensibilizar e informar os gerentes de

facilidades e os prprios proprietrios dos edifcios a respeito dos aspectos de
sustentabilidade associados s suas atividades
Verificao do cenrio atual brasileiro, para algumas tipologias, a respeito dos

modelos de gerenciamento de facilidades praticados, sua formalidade, estrutura
organizacional, abrangncia, influncias e boas prticas em termos de
sustentabilidade (conforme descritivo ao longo do captulo 5).
Elaborao do modelo de gerenciamento baseado no conceito do PDCA e

sugesto da realizao de avaliaes peridicas de desempenho, cujos registros
204
possibilitam a retroalimentao de novos projetos, sempre com o foco na

melhoria contnua dos aspectos de sustentabilidade.
Organizao de listas de verificao para que os gerentes de facilidades possam

avaliar o desempenho dos edifcios em uso, tanto em termos de rotinas
gerenciais praticadas (a ficha 3 avalia os elementos de gesto presentes, a ficha
5 identifica as atividades de gerenciamento de facilidades presentes, a ficha 6
verifica as boas prticas presentes), quanto em termos de desempenho (a ficha 7
avalia o desempenho intrnseco ao edifcio) fichas apresentadas nos apndices
C, E, F e G.
O MGS , portanto, uma forma concreta de insero de objetivos de

sustentabilidade na rotina diria dos gerentes de facilidades, por meio de uma
sistemtica de gesto e da identificao dos parmetros essenciais a serem
controlados. uma forma de garantia da permanncia e do aperfeioamento do
desempenho dos edifcios frente s questes ambientais, sociais e econmicas
relacionadas s atividades de uso, operao e manuteno.
Entretanto, para a validao deste modelo, sugere-se a extenso desta pesquisa
partindo da realizao do diagnstico inicial e da elaborao de um planejamento
simplificado para algumas tipologias de edifcios em uso e, aps um perodo de 6
meses a 1 ano, retomar tais edifcios estudados e realizar a auditoria peridica de
desempenho, tal como recomendado no captulo 6. A aplicabilidade e a eficcia do
MGS podero ser avaliadas a partir destes estudos de campo e, a partir deles,
aes corretivas sobre o modelo e suas ferramentas podero ser tomadas.
Outra sugesto para a continuidade desta pesquisa seria a apresentao formal do
MGS a profissionais do gerenciamento de facilidades, com o propsito de reunir
opinies, coletar sugestes e crticas, que permitam a realizao dos ajustes
necessrios a este modelo inicial. Esta apresentao tambm possibilitaria a
identificao das necessidades e a percepo das dificuldades em se estabelecer tal
modelo de gerenciamento e aplicar as rotinas de auditorias peridicas nele
previstas.
205
Na elaborao do modelo para o gerenciamento da sustentabilidade de edifcios e

na observao dos edifcios brasileiros j se percebe que os desafios principais
seriam:
interferir positivamente na cultura da organizao e das pessoas;
identificar, compreender e gerenciar processos interrelacionados;
introduzir aes sistmicas;
definir misses e responsabilidades;
controlar processos operacionais e aes to logo as no-conformidades
aconteam;
organizar dados e registros;
fornecer retorno das informaes e promover a melhoria contnua.
Estes desafios devem ser constatados na prtica, e esta seria mais uma sugesto
de continuidade deste trabalho.
Investigar a respeito do gerenciamento da sustentabilidade em edifcios do setor
pblico tambm seria um bom tema para novas pesquisas.
206
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Architectural Press. Bussum, the Netherlands, 2005.
APNDICE A
FICHA 1 PROGRAMAO DAS ENTREVISTAS
APNDICE B
FICHA 2 FICHA DO EMPREENDIMENTO
APNDICE C
FICHA 3 ELEMENTOS DE GESTO PRESENTES
APNDICE D
FICHA 4 ATRIBUIO DE RESPONSABILIDADES EM GERENCIAMENTO DE

FACILIDADES
APNDICE E
FICHA 5 GERENCIAMENTO DE FACILIDADES PRATICADO
APNDICE F
FICHA 6 BOAS PRTICAS
APNDICE G
FICHA 7 ASPECTOS DE SUSTENTABILIDADE DO EDIFCIO
APNDICE H
DIRETRIZES PARA O GERENCIAMENTO DA SUSTENTABILIDADE DE

FACILIDADES CONSTRUDAS

Tese Clarice Menezes Degani

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CLARICE MENEZES DEGANI

Tese apresentada Escola

CLARICE MENEZES DEGANI

Tese apresentada Escola

Este exemplar foi revisado e alterado em relao verso original, sob

Assinatura do autor ____________________________

Assinatura do orientador _______________________

Degani, Clarice Menezes

Ao meu orientador, prof. Dr. Francisco Ferreira Cardoso, por

E, com muita gratido, referencio os grandes profissionais que disponibilizaram parte

E, aos amigos de jornada, que tanta ajuda e alegria me trazem!

A sustentabilidade das facilidades construdas premissa para o desenvolvimento

The facilities sustainability is a premise for a global sustainable development.

CONTEXTO E JUSTIFICATIVAS DA PESQUISA

GERENCIAMENTO DE EDIFCIOS EM USO

BOAS PRTICAS EM GERENCIAMENTO DE FACILIDADES

ASPECTOS DE SUSTENTABILIDADE EM DISCUSSO

DESENVOLVIMENTO SUSTENTVEL NO SETOR DA

4.1.1 A sustentabilidade dos edifcios e seu ciclo de vida

4.1.2 Cenrio brasileiro

ASPECTOS DE SUSTENTABILIDADE RELEVANTES

ASPECTOS DE SUSTENTABILIDADE DAS FACILIDADES

AVALIAO DA SUSTENTABILIDADE DE EDIFCIOS

4.4.1 Metodologias de avaliao ambiental e certificao de edifcios

BREVE ANLISE DO CENRIO ATUAL Estudo Exploratrio de prticas

de gerenciamento de facilidades no Brasil

DESENVOLVIMENTO DOS ESTUDOS

Edifcio 1 universidade privada

Edifcio 2 edifcio corporativo nico ocupante uma torre

Edifcio 3 loja de varejo

5.2.4 Edifcio 4 laboratrio de anlises clnicas certificado LEED

ANLISE DOS ESTUDOS EXPLORATRIOS

FACILIDADES CONSTRUDAS MGS

IDENTIFICAO DO POTENCIAL DE SUSTENTABILIDADE

AUDITORIAS PERIDICAS DE DESEMPENHO

ANLISE CRTICA PARA MELHORIA CONTNUA

SNTESE DAS DIRETRIZES PARA O GERENCIAMENTO

6.8.1 Diretrizes de gerenciamento de sustentabilidade etapa Planejamento

6.8.2 Diretrizes de gerenciamento de sustentabilidade etapa Operao

6.8.3 Diretrizes de gerenciamento de sustentabilidade etapa

FICHA 1 PROGRAMAO DAS ENTREVISTAS

FICHA 2 FICHA DO EMPREENDIMENTO

FICHA 3 ELEMENTOS DE GESTO PRESENTES

FICHA 4 ATRIBUIO DE RESPONSABILIDADES EM

FICHA 5 GERENCIAMENTO DE FACILIDADES PRATICADO

FICHA 6 BOAS PRTICAS

FICHA 7 ASPECTOS DE SUSTENTABILIDADE DO EDIFCIO

SUSTENTABILIDADE DE FACILIDADES CONSTRUDAS

Custos relativos vida til do edifcio (Ceotto, 2007)

Ciclo de vida dos edifcios

Exemplo da etiquetagem do Inmetro para eficincia energtica de

Grupos de aspectos de sustentabilidade de edifcios em uso

Grupos de aspectos de sustentabilidade aplicados na avaliao do

desempenho de edifcios em uso

APO e Gesto da Qualidade em Ambientes Escolares (ORNSTEIN,

Pesos dos diferentes temas nas principais metodologias analisadas

Grupos de atividades do gerenciamento de facilidades

Modelo de Gerenciamento da Sustentabilidade de Facilidades

Quadro 4.1 Temas e preocupaes abordados pelas metodologias analisadas

LISTA DE ABREVIATURAS E SIGLAS

Associao Brasileira de Normas Tcnicas

Associao Brasileira de Facilities

Atelier dEvaluation de La Qualit Environnementale des

Building environmental performance assessment criteria