TASACION DE PREDIO URBANO

SOLICITANTE

MINISTERIO DE SALUD

PROPIETARIO

CENTRO DE SALUD DE PUEBLO NUEVO

UBICACIN

DISTRITO

: PUEBLO NUEVO

PROVINCIA

: CHINCHA

DEPARTAMENTO

: ICA

AV. OSCAR R. BENAVIDES ( PLAZA DE ARMAS )

FECHA

15 DE NOVIEMBRE DEL 2000

1.0 OBJETIVO Y METODOLOGA EMPLEADA

La siguiente tasacin tiene como objetivo :

- Hacer conocer a la entidad solicitante de manera exacta y actualizada sobre
dicho patrimonio para los fines pertinentes.
- Contar con un documento tcnico que demuestre la viabilidad para el desarrollo
de la inscripcin en los Registros Pblicos.
Dicho trabajo a sido realizado a solicitud del Ministerio de Salud, representada por
Direccin Regional de Salud ICA.

METODOLOGA APLICADA
BASES PARA SU DESARROLLO
Se ha realizado una visita de inspeccin de campo y a la vez al entorno del predio,
que han servido como base para la determinacin del Valor Real del inmueble de
similares caractersticas.
DESCRIPCIN DE LA METODOLOGA APLICADA
La valuacin se ha efectuado de acuerdo a lo dispuesto en el Reglamento Nacional
de Tasaciones del Per, R.M. N 469 99 MTC/15.04 aplicando el mtodo de
VALUACIN DIRECTA.

2.0 FECHA DE ASIGNACIN

13 de noviembre del 2000

3.0 UBICACIN

Dicho inmueble se encuentra ubicado en la Av. Oscar R. Benavides ( Plaza de

Armas ) del Distrito de Pueblo Nuevo, Provincia de Chincha, Departamento de
Ica.

4.0 LINDEROS Y PERMETROS

Los linderos y medidas perimtricas son como sigue:

POR EL FRENTE
Con la Av. Oscar R. Benavides con ......................................................... 24.17 ml.

POR LA DERECHA ENTRANDO

Con el local de la Municipalidad de Pueblo Nuevo ................................. 67.50 ml.
POR LA IZQUIERDA ENTRANDO
Con el local de la Iglesia Cristo Rey .................................................. 65.58 ml.
POR EL FONDO
Con la Av. San Martn con ....................................................................... 24.29 ml.

5.0 AREA

Encierra en su permetro descrito un rea de 1616.92 m2

6.0 ZONIFICACION Y USO ACTUAL DEL PREDIO

Segn la ubicacin de dicho inmueble podemos categorizarla en una zonificacin

R-2 y su actual es de centro de atencin a toda la comunidad del Distrito de Pueblo
Nuevo.

7.0 INFRAESTRUCTURA DE SERVICIOS URBANOS DEL ENTORNO

El entorno donde se ubica el predio, cuenta con obras completas de infraestructura

urbana

tales como: Redes de Agua, Redes de Desage, Pistas, veredas de

concreto, Redes de Alumbrado Publico y Domiciliario y Redes Telefnicas.

Su rea de estructuracin es Urbana.

8.0 DESCRIPCION DE LA DISTRIBUCIN DE LAS PLANTAS

En la actualidad el Centro de Salud cuenta con cinco ( 05 ) mdulos:

MODULO A: Lo hemos subdivididos en tres Submodulos.
MODULO A-1 : Cuenta con un rea construida de

63.00 m2

- Triaje
- Sala de Espera
- Consultorio de medicina
- Tpico
MODULO A-2: Cuenta con un rea construida de 54.38 m2
- Dental
- Consultorio de Medicina
- Sala de Espera
- S.S. H.H.
- Caja
MODULO A-3: Cuenta con un rea construida de 22.13 m2
- Laboratorio
MODULO B: Cuenta con un rea construida de 72.94 m2
- Farmacia
- TBC
- 02 Depsitos
- Sala URO I
- Almacn de PANFAR
MODULO C: Cuenta con un rea construida de 68.25 m2
- Oficina Logstica

- Laboratorio
- 03 S.S. H.H.
- Pasadizo
- CRED
- Almacn
MODULO D: Cuenta con un rea construida de 57.00 m2
- CLAS
- Jefatura
- S.S. H.H.
- Admisin y Estadstica
MODULO E: Cuenta con un rea construida de 259.38 m2
- Consultorio de Planificacin Familiar
- Centro de Esterilizacin
- Sala de Dilatacin
- Vestidor
- Sala de Partos
- Camillas
- Consultorio de control Prenatal
- Sala de Puerperio
- 03 Sala de Espera
- Deposito
- Cocina
- Ecografa
- 2 S.S. H.H

9.0 DESCRIPCION DE LA EDIFICACIN

El inmueble ha sido construido con las siguientes caractersticas Tcnicas:

CIMENTACIN

: Cimientos y sobrecimientos de concreto ciclpeo.

COLUMNAS

: Columnas de concreto armado.

MUROS

: Muros de ladrillo King Kong.

TECHOS

: MODULOS A-1, A-3, B, D, E:

Losa Aligerada y vigas de concreto armado
MODULOS A-2 y C:

Fibrocemento, Canaln
PISOS

: MODULO A: Piso Cermico

MODULO B:

Piso Cemento Pulido

MODULO C:

Piso Cermico

MODULO D:

Piso Loseta veneciana

MODULO E :

Piso Loseta y Vinlico

PUERTAS Y VENTANAS : MODULOS A, B, C, D :

Puerta principal de Tablero, Puertas contraplacadas
Ventanas de Fierro y vidrio simple.
MODULO E :

Puerta principal Mampara de Aluminio, Puertas

Contraplacadas, Ventanas de aluminio y vidrio
Catedral transparente.
REVESTIMIENTOS

: Tarrajeo frotachado de cemento arena.

PINTURA

: Ltex lavable.

INSTALACIONES SANITARIAS : Tuberas y accesorios PVC empotradas para

Redes de agua y desage.

INSTALACIONES ELECTRICAS : Tuberas PVC y cajas galvanizadas empotradas

Para Energa Elctrica.
BAOS Y APARATOS SANITARIOS : MODULO A-1, A-3, y B :
No cuentan con baos.
MODULO A-2, C, D y E :

Zcalo revestido con maylica blanca

Nacional y aparatos sanitarios de color
Blanco.
Nota : El Modulo C cuenta con 03 baos por lo que el perito de acuerdo a su criterio
dar un valor prudencial por metro cuadrado de baos.
OBRAS COMPLEMENTARIAS : Se considerara como obra complementaria el
rea de voladizo de algunos mdulos.
- Cisterna de concreto armado revestida con cemento pulido.
- Electrobomba marca Hidrostal de 0.80 HP.
- 02 Tanques Elevados de Fibrocemento (eternit ) de 1000 litros cada uno y
accesorios de PVC.
- Cerco perimtrico, 01 puerta de madera y 02puerta de fierro.
- Veredas en todo el contorno de los mdulos.

10.0

INVESTIGACION DE VALORES COMERCIALES DE REFERENCIA

La tendencia actual del mercado es de mayor oferta y menor demanda.

Por la ubicacin del inmueble, usos y el entorno de sectores altos y medios y
Teniendo en cuenta los datos de referencia se determina con prudencia el siguiente
precio del terreno :

PLAZA DE ARMAS ( contorno )

U.S. $ 80.00

por metro cuadrado

11.0 ESTADO DE CONSERVACIN

Luego de una inspeccin ocular minuciosa, se deduce que el estado de

conservacin es BUENO.

12.0

SERVIDUMBRES

No se conocen servidumbres.

13.0 ANTIGEDAD Y DEPRECIACIN DE LA CONSTRUCCIN

Tiene las siguientes antigedades y de acuerdo al Reglamento Nacional de

Tasaciones ( Tabla N 04 ) Porcentajes para el calculo de depreciaciones para
Clnicas, Hospitales, se obtienen los siguientes datos :
ANTIGEDAD

DEPRECIACION

MODULO A :
MODULO A-1 :

19 aos

23 %

MODULO A-2 :

16 aos

21 %

MODULO A-3 :

1 ao

3%

MODULO B :

19 aos

23 %

MODULO C :

16 aos

21 %

MODULO D :

5 aos

12 %

MODULO E :

6 aos

13 %

14.0 CALCULOS EFECTUADOS

DESARROLLO
VALOR TOTAL DEL PREDIO ( VTP )
a.- Valor del terreno ( VT )
Del anlisis de los valores comerciales del mercado de terreno similares en
ubicacin y entorno urbano, a la fecha, el perito asigna como VALOR
COMERCIAL UNITARIO ( VCU ) DE US $ 80.00 / m2
Luego :

Tipo de Cambio = S/. 3.50

VCU = 80.00 x 3.50
VCU = S/. 280.00

Entonces
VT = 1, 616.92 m2 x S/. 280.00/m2

VT = S/. 452, 737. 60

b.- Valor de la Edificacin ( VE )

De acuerdo a las caractersticas constructivas y materiales que se han utilizado
para la edificacin, el perito asigna un VALOR UNITARIO DE
EDIFICACIN ( VUE ) de acuerdo a los los siguientes cuadros de costos
por m2 de construccin en Chincha :

DESCRIPCIONES :
VALUACIN MODULO A-1
Cimentacin

S/.

Estructura

69.44
127.61

Techos

62.40

Pisos

66.32

Revestimientos

38.21

Puertas y Ventanas

34.34

Cerrajera

3.66

Agua y Desage

10.18

Electricidad

16.59

Cocinas (muebles)

21.25
__________

Total

S/.

G.G. , D.T. y Utilidad 20%

450.00
90.00
___________

VUE

S/.

540.00

VALOR UNITARIO DE EDIFICACIN : S/. 562.50

DEPRECIACIN
AREA CONSTRUIDA

23 %
63.00 m2

VALOR DE EDIFICACION

VE 1 = 63.00 m2 x S/. 540.00 ( 1 23 / 100 )

VE 1 = S/.

26, 195.40

DESCRIPCIONES :
VALUACIN MODULO A-2
Cimentacin

S/.

Estructura

80.27
147.84

Techos

38.00

Pisos

64.55

Revestimientos

44.78

Puertas y Ventanas

47.55

Cerrajera

4.24

Agua y Desage

27.02

Electricidad

19.23

Baos

20.70
__________

Total

S/.

G.G. , D.T. y Utilidad 20%

494.18
98.84
___________

VUE

S/.

593.02

VALOR UNITARIO DE EDIFICACIN : S/. 593.02

DEPRECIACIN
AREA CONSTRUIDA

21 %
54.38 m2

VALOR DE EDIFICACIN

VE 2 = 54.38 m2 x S/. 593.02 ( 1 21 / 100 )

VE 2 = S/.

25, 476.26

DESCRIPCIONES :
VALUACIN MODULO A-3
Cimentacin

S/.

Estructura

74.16
151.10

Techos

61.34

Pisos

65.55

Revestimientos

44.03

Puertas y Ventanas

28.60

Cerrajera

2.07

Electricidad

24.41
__________

Total

S/.

451.26

G.G. , D.T. y Utilidad 20%

90.25
___________

VUE

S/.

541.51

VALOR UNITARIO DE EDIFICACIN : S/. 541.51

DEPRECIACIN
AREA CONSTRUIDA

3%
22.13 m2

VALOR DE EDIFICACIN

VE 3 = 22.13 m2 x S/. 541.51 ( 1 3 / 100 )

VE 3 = S/.

11, 624.11

DESCRIPCIONES :
VALUACIN MODULO B
Cimentacin

S/.

Estructura

70.61
134.82

Techos

62.05

Pisos

32.32

Revestimientos

42.38

Puertas y Ventanas

42.40

Cerrajera

4.60

Electricidad

18.80
__________

Total

S/.

407.98

G.G. , D.T. y Utilidad 20%

81.60
___________

VUE

S/.

489.58

VALOR UNITARIO DE EDIFICACIN : S/. 489.58

DEPRECIACIN
AREA CONSTRUIDA

23 %
72.94 m2

VALOR DE EDIFICACIN

VE 4 = 72.94 m2 x S/. 489.58 ( 1 23 / 100 )

VE 4 = S/.

27, 496.67

DESCRIPCIONES :
VALUACIN MODULO C
Cimentacin

S/.

Estructura

80.92
152.18

Techos

38.00

Pisos

62.74

Revestimientos

47.93

Puertas y Ventanas

41.80

Cerrajera

3.73

Agua y Desage

33.45

Electricidad

18.17

Baos

42.58
__________

Total

S/.

G.G. , D.T. y Utilidad 20%

521.50
104.30
___________

VUE

S/.

625.80

VALOR UNITARIO DE EDIFICACIN : S/. 625.80

DEPRECIACIN
AREA CONSTRUIDA

21 %
68.25 m2

VALOR DE EDIFICACIN

VE 5 = 68.25 m2 x S/. 625.80 ( 1 21 / 100 )

VE 5 = S/.

33, 741.57

DESCRIPCIONES :
VALUACIN MODULO D
Cimentacin

S/.

Estructura

81.05
151.33

Techos

60.57

Pisos

49.64

Revestimientos

46.66

Puertas y Ventanas

38.47

Cerrajera

2.64

Agua y Desage

24.42

Electricidad

17.98

Baos

19.63
__________

Total

S/.

G.G. , D.T. y Utilidad 20%

492.39
98.48
___________

VUE

S/.

590.87

VALOR UNITARIO DE EDIFICACIN : S/. 590.87

DEPRECIACIN
AREA CONSTRUIDA

12 %
57.00 m2

VALOR DE EDIFICACIN

VE 6 = 57.00 m2 x S/. 590.87 ( 1 12 / 100 )

VE 6 = S/.

29, 638.04

DESCRIPCIONES :
VALUACIN MODULO E
Cimentacin

S/.

Estructura

69.36
120.88

Techos

63.08

Pisos

51.12

Revestimientos

38.89

Puertas y Ventanas

30.53

Roperos ( closet )

1.75

Cerrajera

2.37

Agua y Desage

20.02

Electricidad

14.47

Baos

16.48

Cocina ( muebles )

20.41
__________

Total

S/.

G.G. , D.T. y Utilidad 20%

449.36
89.87
___________

VUE

S/.

539.23

VALOR UNITARIO DE EDIFICACIN : S/. 539.23

DEPRECIACIN
AREA CONSTRUIDA

13 %
259.38 m2

VALOR DE EDIFICACIN
VE 7 = 259.38 m2 x S/. 539.23 ( 1 13 / 100 )

VE 7 = S/.

121, 682.95

VALOR TOTAL DE LA EDIFICACIN ( VE ) :

VE = VE1 + VE2 + VE3 + VE4 + VE5 + VE6 + VE7

Entonces :

VE =

26, 195.40 + 25, 476.26 + 11, 624.11 + 27, 496.67 + 33, 741.57 +
29, 638.04 + 121, 682.95

VE = S/. 275, 855.00

c.- Valor de las Obras Complementarias ( VOC )

A juicio del Perito han sido clasificadas como Obras Complementarias las
siguientes :
DESCRIPCIN

AREA

DEPRECIACION

- Voladizo del Modulo A-1

14.40 m2

23 %

- Voladizo del Modulo B

19.90 m2

23 %

- Voladizo del Modulo D

14.32 m2

12 %

Cisterna de Concreto Armado

13 %

Tanques Elevados

13 %

Electrobomba

13 %

Cerco perimtrico

23 %

Veredas de acceso

Valor Unitario de Voladizo ( VUVo ) :

269.15 m2

15 %

VUVo = S/. 88.30

por metro cuadrado

Voladizo Modulo A 1 :

VV1 = 14.40 m2 x S/. 88. 30 ( 1 23 / 100 )

VV1 = S/.

979.07

Voladizo Modulo B :

VV2 = 19.90 m2 x S/. 88. 30 ( 1 23 / 100 )

VV2 = S/.

1, 353.02

Voladizo Modulo D :

VV2 = 14.32 m2 x S/. 88. 30 ( 1 12 / 100 )

VV2 = S/.

1, 112.72

VALOR TOTAL DE VOLADIZOS ( VVo ) :

VVo = VV1 + VV2 + VV3

VVo = 979.07 + 1, 353.02 + 1, 112.72

VVo = S/. 3,444.81

VALOR TOTAL DE CISTERNA ( VC ) :

VC = S/. 3, 629.44 x ( 1 13 / 100 )

VC = 3, 157.61

VALOR TOTAL DEL TANQUE ELEVADO INCLUYENDO

ELECTROBOMBA ( VTE ) :

VTE = S/. 2, 295.38 x (1 13 / 100 )

VTE = S/. 1, 996. 98

VALOR TOTAL DE CERCO PERIMETRICO ( VCP ) :

VCP = S/. 8, 875.96 x ( 1 23 / 100 )

VCP = 6, 834.49

VALOR TOTAL DE VEREDAS DE ACCESO ( VVAc) :

Valor Unitario de Vereda de Acceso ( VUVAc ):
VUVAc =

S/. 35.90

VVAc = S/. 35.90 x 269.15 m2 (1- 16 / 100 )

VVAc = 8, 116.49

VALOR TOTAL DE OBRAS COMPLEMENTARIAS ( VOC ) :

VOC = VVo + VC + VTE + VCP + VVAc

VOC = 3, 444.81 + 3, 157.61 + 1, 996.98 + 6, 834.49 + 8, 116.49

VOC = S/. 23, 550.38

VALOR TOTAL DE LA EDIFICACIN ( VTE ) :

VTE =

VTerreno + Vedificaciones + Vobras Complementarias

VTE = VT + VE + VOC
RESUMEN :
Valor del terreno ........................................................ S/. 452, 737.60
Valor de la Edificacin ..............................................

275, 855.00

Valor de las Obras Complementarias ........................

23, 550.38
_______________

VTE = S/.

752, 142.98

Por tanto :

VTE=
VTE=S/.
S/.752,
752,142.98
142.98
SON : SETECIENTOS CINCUENTA Y DOS MIL CIENTO CUARENTA Y DOS y

98/100 NUEVOS SOLES.

15.0
ANALISIS DE CONSISTENCIA

La secuencia seguida en la determinacin del valor, as como los sustentos

aplicados, nos muestran una clara consistencia para la determinacin del Valor
Total del Predio.

16.0
OPINION INTEGRAL DEL PERITO VALUADOR

- La presente valuacin se ha efectuado con total independencia de criterio,

aplicando los valores de reales y de acuerdo a la demanda actual.
- Se han considerado las Obras Complementarias existentes.
- Es conveniente mantener el buen estado de conservacin en que se encuentra el
inmueble.
17.0

DOCUMENTACION SUSTENTATORIA

- Se cont con la informacin de carcter legal del propietario.

- La informacin de precios se obtuvo del campo y se comprob con nuestra base
de datos.

Ica 15 de Noviembre del 2000