Componente Urbano PDF

Ministerio de Vivienda,
Ciudad y Territorio
Ministerio de Vivienda, Ciudad y Territorio

FORMULACIN - COMPONENTE URBANO
NORMAS URBANSTICAS
TRATAMIENTOS y USOS DEL SUELO
INSTRUMENTOS DE GESTIN Y FINANCIACIN
GERMN VARGAS LLERAS

Ministro
TABLA DE CONTENIDO: NORMAS URBANSTICAS

NORMAS URBANSTICAS
Que son?
Como se articulan normas urbansticas y componentes?
Como se articulan normas urbansticas y contenidos?
NORMAS URBANSTICAS GENERALES
NORMA DE TRATAMIENTOS
mbito de aplicacin?
Que y cuales son los tratamientos?
Qu contenidos debe tener el POT con respecto a la
temtica?
NORMA DE USOS
Generalidades
Como se construye la norma de usos?
QUE SON Y CMO SE ARTICULAN NORMAS URBANSTICAS Y COMPONENTES?

(Ley 388 de 1997, art. 15)
Instrumentos a travs de los cuales se regula el USO, OCUPACIN Y APROVECHAMIENTO DEL SUELO.
PLAN DE ORDENAMIENTO
TERRITORIAL
COMPONENTES
VIGENCIA Y CONTENIDOS
NORMAS
General
Largo plazo
Para todo el Territorio
Municipal
Urbano
Corto y mediano plazo

Suelo Urbano y de Expansin
Generales y
Complementarias
Rural
Corto y mediano plazo

Suelo Rural
Generales y
Complementarias
Programa de Ejecucin:
Estructurales
actuaciones sobre el territorio previstas en el POT, que sern

ejecutadas durante el perodo de la correspondiente administracin municipal.
CMO SE ARTICULAN NORMAS Y CONTENIDOS?

(Ley 388 de 1997, art. 15)
Normas urbansticas generales
COMPONENTE URBANO
Establecen USOS E INTENSIDAD de usos del

suelo.
Conservacin
Desarrollo
Renovacin urbana
Establecen ACTUACIONES, TRATAMIENTOS

Y PROCEDIMIENTOS de parcelacin
urbanizacin, construccin.
AISLAMIENTOS, VOLUMETRAS Y ALTURAS

para los procesos de edificacin.
Determinacin de las ZONAS DE

RENOVACIN, conjuntamente con la
definicin de prioridades, procedimientos y
programas de intervencin.
Adopcin de PROGRAMAS, PROYECTOS Y

MACROPROYECTOS
urbanos
no
considerados en el componente general.
Mejoramiento
integral
Consolidacin
Asignacin de Tratamientos

(Ley 388 de 1997, art. 15)
COMPONENTE URBANO
Normas urbansticas generales
Caractersticas de la RED VIAL SECUNDARIA,
Localizacin y afectacin de terrenos para

EQUIPAMIENTOS colectivos de inters pblico o social a
ESCALA ZONAL O LOCAL,
La delimitacin de ESPACIOS LIBRES Y ZONAS VERDES

de escala zonal o local
Las especificaciones de las redes secundarias de

abastecimiento
de
los
SERVICIOS
PBLICOS
DOMICILIARIOS .
Las especificaciones de las CESIONES URBANSTICAS

GRATUITAS y parmetros para su compensacin.
Las EXCEPCIONES A ESTAS NORMAS para normas

especficas a adoptar para macroproyectos o
actuaciones urbansticas en reas con tratamientos de
conservacin, renovacin o mejoramiento integral.
USOS DE SUELO

(Ley 388 de 1997, art. 15)
COMPONENTE URBANO
Normas urbansticas complementarias
Declaracin e identificacin de los

terrenos e inmuebles de DESARROLLO O
CONSTRUCCIN PRIORITARIA.
Localizacin de TERRENOS CUYO USO ES

EL DE VIVIENDA DE INTERS SOCIAL y la
reubicacin de asentamientos humanos
localizados en zonas de alto riesgo.
Normas especficas en desarrollo de

PLANES
PARCIALES
Y
OTRAS
OPERACIONES como macroproyectos
urbanos, actuaciones en reas con
tratamientos de renovacin urbana o
mejoramiento integral.
U.A.U PLAN PARCIAL

PREDIOS DEL PLAN PARCIAL DE RENOVACIN URBANA EL TELAR - NICA _ DECRETO 0168 DEL 09 DE AGOSTO DE 2006
CESIONES OBLIGATORIAS PARA ZONAS
USOS, INDICES Y REAS VENDIBLES
REQUERIMIENTO DE PARQUEADEROS
VERDES ACUERDO 508 DE 2001 y 573 DE
POR EL PP
UNIDAD DE
2003
GESTIN
CESION
M2 DE
CANT.
USO
IC
REA
SEGN EL USO
PARA VISITANTES
VIV HAB/VIV HAB OBLIGATORIA
CESION
POR M2/ HAB.
120
VIVIENDA
9000 1 * cada unidad de vivienda 1 * cada cinco unidades de vivienda
2,87
120
4,4
528
4,17
2201,8
A
COMERCIO
1294 1 * cada 50 m2
TOTAL
10294
100
VIVIENDA 2,47
100
4,4
440
4,17
1834,8
B
100
VIVIENDA
2,64
100
4,4
440
4,17
1834,8
C
COMERCIO
1116 1 * cada 50 m2
TOTAL
8616
60
VIVIENDA
2,94
2
COMERCIO
320 1 * cada 50 m
60
4,4
264
4,17
1100,9
D
TOTAL
COMERCIO 3,50
1468,43 1 * cada 50 m2
EQUIPAMIENTO
VECINAL_PARQUE
PBLICO
AREA
4820
VIA
SEMIPEATONAL
380
0,0
0,0
32697,98
380
4,4
1672
0,0
4,17
6972,2
TABLA DE CONTENIDO: TRATAMIENTOS URBANSTICOS

Conservaci
Desarrollo
n
Renovaci
n
urbana
Mejoramien
Consolidacin
to integral
Asignacin de Tratamientos
Generalidades
mbito de aplicacin?
Que y cuales son los tratamientos?

Qu contenidos debe tener el POT con respecto a la temtica?
MBITO DE APLICACIN DE LOS TRATAMIENTOS URBANSTICOS

(Ejemplos)
Son las determinaciones

del POT, que atendiendo
las caractersticas fsicas
de cada zona considerada,
establecen normas
urbansticas que definen
un manejo diferenciado
para los distintos sectores
del suelo urbano y de
expansin.
URBANO
EXPANSIN
EXPANSIN
QU CONTENIDOS DEBE TENER EL POT?

(Decreto 879 de 1998, art. 10)
MEJORAMIENTO
RENOVACIN
Delimitacin de tratamientos urbansticos

CONSOLIDACIN
COMPONENTE URBANO
2
1
Asignacin de normas urbansticas

y requerimientos de actuacin
Definicin de instrumentos de gestin y

financiacin segn tratamiento
QU Y CUALES SON LOS TRATAMIENTOS URBANSTICOS

(Ejemplos)
Conservacin ambiental
Consolidacin
Conservacin histrica
Renovacin Urbana
Mejoramiento Integral
Desarrollo
EXPANSIN
EXPANSIN
TRATAMIENTOS URBANSTICOS
Asignacin de normas urbansticas y requerimientos de actuacin

(Ejemplos)
PARA QU SON LOS INSTRUMENTOS

(Ley 388 de 1997 - ley 9 de 1989 Decreto 151 de 1998 )
Definicin de instrumentos de gestin y financiacin segn tratamiento
COMPONENTE URBANO
CONSOLIDACION
RENOVACIN
INTEGRACIN
INMOBILIARIA
DESARROLLO
CONSERVACIN
MEJORAMIENTO
INTEGRAL
REAJUSTE DE
TIERRAS
COOPERACIN ENTRE PARTCIPES
COMPENSACIN
DERECHOS TRANSFERIBLES DE
CONSTRUCCIN Y DESARROLLO
ZONAS RECEPTORAS
ZONAS
GENERADORAS
PLUSVALA
EMISIN DE TTULOS DE DERECHOS ADICIONALES
FONDO DE COMPENSACIN
ZONAS
GENERADORAS Y
RECEPTORA
ZONAS RECEPTORAS
ZONAS GENERADORAS
QU Y CUALES SON LOS TRATAMIENTOS URBANSTICOS

(Ley 388 de 1997, art 48 - Decreto 2181 de 2006, art. 14)
TIPO DE
SUELO
CONSOLIDACION
MEJORAMIENTO
INTEGRAL
RENOVACIN
URBANA
CONSERVACIN
DESARROLLO
URBANO
POR RAZONES
HISTRICAS
POR RAZONES
AMBIENTALES
SUELO
OCUPADO
POR OCUPAR
CONSERVACIN POR
RAZONES AMBIENTALES
EXPANSIN
DESARROLLO

(Decreto 879 de 1998, art. 20)

Norma de usos y requerimientos

ndices de construccin bsicos y mximos
Cesiones obligatorias
Secciones viales
Normas volumtricas:
reas mnimas de lote
Alturas
Aislamientos
Antejardines
Retrocesos
Stanos y semistanos
Rampas
Escaleras
Estacionamientos
LICENCIA URBANSTICA
SUELO URBANO
COMPONENTE URBANO
TRATAMIENTO DE CONSOLIDACION
COMPONENTE URBANO
CONSOLIDACION
INTEGRACIN
INMOBILIARIA
RENOVACIN
DESARROLLO
CONSERVACIN
MEJORAMIENTO
INTEGRAL
REAJUSTE DE
TIERRAS
COMPENSACIN
ZONAS RECEPTORAS
ZONAS
GENERADORAS
PLUSVALA
TTULOS DE DERECHOS
ADICIONALES
FONDO DE
COMPENSACIN
ZONAS
GENERADORAS Y
RECEPTORA
ZONAS GENERADORAS
ZONAS RECEPTORAS

(Decreto 879 de 1998, art. 20 Decreto 564 de 2006)

Determinantes del rea delimitada en relacin con:
Zonas de proteccin ambiental

Zonas de amenaza y riesgo no mitigable
Usos del suelo
Programas ,operaciones y proyectos estructurantes.
Lineamientos ambientales
Criterios para repartir cargas y beneficios.
Zonas de reserva para el desarrollo de sistemas
generales de infraestructura vial y servicios pblicos
domiciliarios
NORMAS URBANSTICAS COMPLEMENTARIAS
LEGALIZACIN URBANSTICA
SUELO URBANO
COMPONENTE URBANO
TRATAMIENTO DE MEJORAMIENTO INTEGRAL
COMPONENTE URBANO
CONSOLIDACION
INTEGRACIN
INMOBILIARIA
RENOVACIN
DESARROLLO
CONSERVACIN
MEJORAMIENTO
INTEGRAL
REAJUSTE DE
TIERRAS
COMPENSACIN
ZONAS RECEPTORAS
ZONAS
GENERADORAS
PLUSVALA
TTULOS DE DERECHOS
ADICIONALES
FONDO DE
COMPENSACIN
ZONAS
GENERADORAS Y
RECEPTORA
ZONAS GENERADORAS
ZONAS RECEPTORAS

(Decreto 879 de 1998, art. 20 Ley 1185 de 2008)

Directrices y parmetros para la formulacin de

planes parciales
Criterios para la asignacin de usos y densidades
Estndares urbansticos
Secciones de vas del nivel general
Delimitacin de suelos de proteccin y medidas de
mitigacin o reas sujetas a estudio.
reas mnimas de manzana
Determinar porcentajes del nuevo suelo que deber
destinarse al desarrollo de programas de VIS.
PLAN PARCIAL
SUELO URBANO
COMPONENTE URBANO
TRATAMIENTO DE RENOVACIN URBANA
COMPONENTE URBANO
CONSOLIDACION
RENOVACIN
INTEGRACIN
INMOBILIARIA
COOPERACIN
ENTRE PARTCIPES
DERECHOS DE
CONSTRUCCIN Y
DESARROLLO
ZONAS RECEPTORAS
DESARROLLO
CONSERVACIN
MEJORAMIENTO
INTEGRAL
REAJUSTE DE
TIERRAS
COMPENSACIN
ZONAS
GENERADORAS
PLUSVALA
TTULOS DE DERECHOS
ADICIONALES
FONDO DE
COMPENSACIN
ZONAS
GENERADORAS Y
RECEPTORA
ZONAS
GENERADORAS
ZONAS RECEPTORAS

(Ley 388 de 1997, art. 13 Ley 1185 de 2008)

DECLARATORIAS NACIONALES, DEPARTAMENTALES O MUNICIPALES.

PLANES DE MANEJO Y PROTECCIN.
Determinantes del rea delimitada en relacin con:
Zonas de proteccin ambiental
Zonas de amenaza y riesgo no mitigable
Usos del suelo
Programas ,operaciones y proyectos estructurantes.
Lineamientos ambientales
Criterios para repartir cargas y beneficios.
Zonas de reserva para el desarrollo de sistemas generales de
infraestructura vial y servicios pblicos domiciliarios.
PLAN ESPECIAL DE MANEJO Y PROTECCIN
SUELO URBANO
COMPONENTE URBANO
TRATAMIENTO DE CONSERVACIN URBANSTICA
COMPONENTE URBANO
CONSOLIDACION
INTEGRACIN
INMOBILIARIA
RENOVACIN
DESARROLLO
CONSERVACIN
REAJUSTE DE
TIERRAS
ZONAS RECEPTORAS
COMPENSACIN
DERECHOS DE
CONSTRUCCIN Y
DESARROLLO
ZONAS GENERADORAS
PLUSVALA
TTULOS DE DERECHOS
ADICIONALES
FONDO DE
COMPENSACIN
ZONAS
GENERADORAS Y
RECEPTORA
ZONAS GENERADORAS
ZONAS GENERADORAS
(Decreto 879 de 1998, art. 20 - Ley 388 de 1997, art 13 - Decreto 4065 de 2007, art 7)

SUELO URBANO
COMPONENTE URBANO
Norma de usos y
requerimientos
ndices bsicos de
edificabilidad
Cesiones obligatorias
Secciones viales
Normas volumtricas:
reas mnimas de lote
ndices de ocupacin
Alturas
Aislamientos
Antejardines
Retrocesos
Stanos y semistanos
Rampas
Escaleras
Estacionamientos
CONDICIONES PARA
ADELANTAR ACTUACIONES
DE URBANIZACIN SIN
PLAN PARCIAL
(Dec 4065 de 2008, art 4)
LICENCIA URBANSTICA
Directrices y parmetros para la

formulacin de planes parciales
Criterios para la asignacin de usos y
densidades
Estndares urbansticos
Secciones de vas del nivel general
Delimitacin de suelos de proteccin
y medidas de mitigacin o reas
sujetas a estudio.
reas mnimas de manzana
Determinar porcentajes del nuevo
suelo que deber destinarse al
desarrollo de programas de VIS.
NORMAS URBANSTICAS
COMPLEMENTARIAS
PLAN PARCIAL
LICENCIA URBANSTICA
SUELO DE EXPANSIN
TRATAMIENTO DE DESARROLLO
COMPONENTE URBANO
CONSOLIDACION
RENOVACIN
INTEGRACIN
INMOBILIARIA
DESARROLLO
REAJUSTE DE
TIERRAS
COOPERACIN
ENTRE PARTCIPES
DERECHOS DE
CONSTRUCCIN Y
DESARROLLO
ZONAS RECEPTORAS
PLUSVALA
TTULOS DE DERECHOS
ADICIONALES
FONDO DE
COMPENSACIN
ZONAS
GENERADORAS Y
RECEPTORA
CONSERVACIN
ZONAS
GENERADORAS
ZONAS RECEPTORAS
MEJORAMIENTO
INTEGRAL
Mayor
Edificabilidad
COMPENSACIN
GENERADORAS
Norma
Anterior
Norma Actual
TABLA DE CONTENIDO: USOS DEL SUELO

GENERALIDADES
mbito de aplicacin?
Qu contenidos debe tener el POT?
COMO SE CONSTRUYE LA NORMA DE USOS
Cuales son las etapas para construir la norma
de usos?
Diagnstico:
Cuales son los insumos mnimos?
Qu se concluye para la formulacin?
Formulacin:
Cuales son los insumos para la zonificacin de
usos?
Que se reglamenta para la implementacin?
INSTITUCIONAL
MBITO DE APLICACIN DE LOS USOS DEL SUELO

(Ejemplos)
SUELO URBANO y de EXPANSIN
Residencial
Institucional
Comercial
Servicios
Industria
SUELO RURAL
Agrcola
Ganadero
Forestal
Explotacin de recursos
naturales
Residencial : Vivienda
campesina, campestre
Institucional
Comercial
Servicios
Industria
SUELO DE PROTECCIN
Zonas de
Conservacin
Zonas de
Preservacin
Zonas de
Restauracin
Zonas de usos
sostenible
PROTECCIN
RURAL
SUBURBANO
URBANO
EXPANSIN
EXPANSIN
RURAL
1
2
3
4
5
Clasificacin de grupos y subgrupos de usos
Identificacin de niveles de impacto y

requerimientos para su localizacin
Asignacin de requerimientos para mitigar tipos de impacto
Establecer usos e intensidad
Categorizacin de los usos
COMPONENTE URBANO
(Ejemplos)
(Ejemplos)
Clasificacin de grupos y subgrupos de usos
COMPONENTE URBANO
COMERCIO
C1
SERVICIOS
S1
C2
S2
C3
S3
INDUSTRIA
RESIDENCIAL
INSTITUCIONAL
CLASIFICACIN DE USOS
AL VEHCULO
DE COMIDA
Cada una de las SUBGRUPOS S3 en que

se agrupan las ACTIVIDADES est
conformado por diferentes ESCALAS que
implican diferentes impactos y
requerimientos para su reglamentacin
PERSONALES
QU Y CUALES SON LOS USOS DEL SUELO URBANO Y DE EXPANSIN?
(Ejemplos)
Identificacin de niveles de impacto y requerimientos para su localizacin
COMPONENTE URBANO
SERVICIOS
SERVICIOS
PERSONALES
GENERALES (S-3)
Son los
establecimientos S-3
destinados a la
venta de
servicios
personales con
S-3
cubrimiento a
nivel de
vecindario,
barrio y urbano.
S-3
NIVEL DE
IMPACTO
REQUERIMIENTO
Desde 60 m2 de rea construida
ALTO
Los servicios estticos que superen los 250 m2

de rea til construida, requieren:
1 cupo de parqueo por cada 80 m2 de rea
til construida al interior del predio.
Localizarse sobre vas colectoras.
MEDIO
Desde 30 m2 hasta 60 m2 de rea construida
BAJO
Desde 10 m2 hasta 30 m2 de rea construida
(Ejemplos)
Asignacin de requerimientos para mitigar tipos de impacto
COMPONENTE URBANO
USO
NIVEL DE
IMPACTO
TIPO DE
IMPACTO
FSICO y
URBANSTICO
AMBIENTAL
I1
AMBIENTAL
FSICO y
URBANSTICO
I3
rea til construida

rea de cargue y descargue
Accesibilidad
Control de emisiones
SOCIAL
FSICO y
URBANSTICO
S1
ALTO
REQUERIMIENTO
Localizacin
Accesibilidad y va paralela
ALTO
BAJO
Control de emisiones
Control de vertimientos
rea til construida
(Ley 388 de1997, art 15)
Establecer usos e intensidad
COMPONENTE URBANO
ZONAS DE ASIGNACIN DE
USOS
Con el propsito de asignar
en el territorio las CLASES y
GRUPOS de usos del suelo,
as como los niveles de
impacto como referente de
localizacin, se determinan
las zonas de usos, utilizando
como insumo las REAS
MORFOLOGICAS
HOMOGNEAS
COMPONENTE URBANO
(Decreto 3600 de 2007, art .1)
Categorizacin de los usos

PRINCIPAL
Uso deseable que

coincide con la
funcin especfica
de la zona y que
ofrece mejores
ventajas.
COMPLEMENTARIO
Uso que no se
opone al
principal,
concuerda con su
potencialidad y lo
complementa.
CONDICIONADO RESTRINGIDO
Uso que presenta algn grado de

incompatibilidad urbanstica y/o
ambiental que se puede controlar de
acuerdo con las CONDICIONES que
impongan las normas urbansticas y
ambientales correspondientes.
Cada una de las usos y actividades que se asignen a determinada

localizacin debern preveer la INTENSIDAD, los diferentes IMPACTOS y
REQUERIMIENTOS para su mitigacin.
PROHIBIDO
Uso incompatible
con el uso
principal de una
zona, con los
objetivos de
conservacin y de
planificacin
territorial, que
implica graves
riesgos de tipo
ecolgico y/o
social.
CMO SE CONSTRUYE LA NORMA DE USOS
1
2
3
4
5
Cules son las etapas para construir la norma de usos?

Cules son los insumos mnimos?
Qu se debera concluir para la formulacin?

Cules son los insumos mnimos para la zonificacin de usos?
Qu se reglamenta para la implementacin?
COMPONENTE URBANO
(Ejemplos)

Cules son las etapas para construir la norma de usos?
DEBILIDADES del diagnstico y formulacin de las normas de usos del POT

vigente
Resultados del SEGUIMIENTO a la implementacin de la propuesta de uso

durante la vigencia del POT.
Respuesta a la pregunta: Con la implementacin del POT y la propuesta

de zonificacin de usos del suelo se estn DISMINUYENDO LOS
CONFLICTOS identificados en el diagnstico se estn GENERANDO unos
nuevos?
Identificar si los PROYECTOS PRIORITARIOS QUE NO HAN SIDO

EJECUTADOS tienen su causa en la reglamentacin de usos.
INCONSISTENCIAS entre la norma de usos vigente y la cartografa POT.
DTS
FORMULACIN
SEGUIMIENTO Y EVALUACIN
RESULTADOS DEL SEGUIMIENTO Y EVALUACIN
DIAGNSTICO
(Ejemplos)
(Ejemplos)
Cules son los insumos mnimos?

Revisin de normas existentes
DIAGNSTICO
NORMAS NACIONALES SOBRE REQUERIMIENTOS Y

RESTRICCIONES
NORMAS DEL POT

VIGENTE
Trabajo de oficina
BASE
CARTOGRFICA
BASE DE DATOS
DESTINOS IGAC
Trabajo de campo
LICENCIAS DE
URBANISMO Y
CONSTRUCCIN
SOLICITUDES DE
USOS DEL SUELO
BASE DE DATOS DE
HACIENDA
DIAGNSTICO
(Ejemplos)
Qu se debera concluir para la formulacin?
Usos y actividades predominantes
Usos y actividades singulares
Zonas homogneas en cuanto a vocacin de usos
Tendencias de usos y su incidencia en la tipologa constructiva
Compatibilidad y conflicto de usos establecidos
Conflicto de usos establecidos con usos tendenciales
Impactos generados por los usos sobre la movilidad, espacio pblico,

equipamientos y suelos protegidos.
ARRAYANES
Posibles impactos en los sistemas estructurantes de los usos

tendenciales an no establecidos.
NEVADO
MARMATO
CERVANTES_URIBE
Zonas geoeconmicas homogneas generadas por el valor del suelo

de la norma de usos vigente.
Aplicabilidad de requerimientos de usos en normas de tipologa de
edificacin.
PARTE_FUNDADORES
CAMPOAMOR
PARTE_SAN JOAQUIN
PARTE_CENTRO
-500
500
1000
ACONDICIONADO
1500
2000
DISEADO
2500
(Ejemplos)
Cules son los insumos mnimos para la zonificacin de usos?

CONCLUSIONES DEL DIAGNSTICO
MODELO DE
OCUPACIN
PROPUESTO
SECTORES
HOMOGNEOS DE
USOS
BASE
CARTOGRFICA
FORMULACIN
DETERMINACIN DE ZONAS DE ASIGNACIN DE USO

ASIGNACIN DE USO
POR EJEMPLO: Centralidad

comercial de servicios de
nivel ciudad
Asignacin de usos de acuerdo a la zonificacin
Condiciones adicionales a los requerimientos de impacto

de cada usos, de acuerdo a su localizacin.
Estrategia de manejo para la recuperacin con conflictos

de uso.
Implementacin de instrumentos de gestin para

mitigacin de impactos.
Acciones para la implementacin de plusvala generada

por cambio de uso.
complementarios
Qu se reglamenta para la implementacin?
condicionados
FORMULACIN
(Ejemplos)
TABLA DE CONTENIDO: INSTRUMENTOS DE GESTIN Y FINANCIACIN
1. PARA QU SON LOS INSTRUMENTOS

2. CULES SON Y CMO OPERAN LOS INSTRUMENTOS.
Instrumentos de Gestin
Instrumentos de Financiacin
3. QU SE INCORPORA EN EL POT.

TRANSICIN PLANEACIN GESTIN URBANA
PLANEACIN
Cmo se Ordena el Territorio
para orientar las actuaciones
pblicas y privadas
Elementos de Soporte Urbano

Movilidad
SSPP
Espacio Pblico y
Equipamientos
Vivienda de Inters Social
Patrimonio
GESTIN URBANA
La construccin de la
ciudad como creacin
colectiva entre el estado y
los particulares, implica
una justa distribucin de
responsabilidades (cargas)
y
participacin
en
utilidades (beneficios).
Acciones tendientes a asignar

reglas de juego diferenciales para
la intervencin del suelo
Como se adquieren los
suelos?
Como se adquieren recursos
para
construccin
de
infraestructura?
Como movilizo la plusvala
para acciones estratgicas
(ejemplo: VIS)?
EL ORDENAMIENTO TERRITORIAL RESUELVE LO COLECTIVO A TRAVS DE LA GESTIN URBANA

QUE PROBLEMAS RESUELVEN
ADQUISICIN DE TIERRA PARA FINES

COLECTIVOS.
PERMITEN FINANCIAR LAS OBRAS
PBLICAS QUE VAN A SER
DESARROLLADAS.
ASEGURAN EL ACCESO AL SUELO PARA
LOS MS POBRES.
ASEGURAN LA CONSERVACIN
ARQUITECTNICA Y AMBIENTAL.
EVITAN LA ESPECULACIN Y PRESENCIA
DE LOTES DE ENGORDE.

COMPONENTE URBANO
CONSOLIDACION
RENOVACIN
INTEGRACIN
INMOBILIARIA
DESARROLLO
CONSERVACIN
MEJORAMIENTO
INTEGRAL
REAJUSTE DE
TIERRAS
COMPENSACIN
ZONAS RECEPTORAS
ZONAS
GENERADORAS
PLUSVALA
EMISIN DE TTULOS DE DERECHOS ADICIONALES
FONDO DE COMPENSACIN
ZONAS
GENERADORAS Y
RECEPTORA
ZONAS RECEPTORAS
ZONAS GENERADORAS
CULES SON LOS INSTRUMENTOS
INSTRUMENTOS DE GESTIN
1. Reparto equitativo de cargas y beneficios
2. Declaratoria de desarrollo y construccin prioritaria
3. Declaratoria de utilidad pblica
4. Bancos inmobiliarios
INSTRUMENTOS DE FINANCIACIN
1. Participacin en plusvala
2. Derechos adicionales de construccin y desarrollo
3. Valorizacin
CULES SON LOS INSTRUMENTOS
1. Declaratoria de desarrollo y construccin prioritaria
3. Valorizacin
1. DECLARATORIA DE DESARROLLO Y CONSTRUCCIN PRIORITARIA
Garantizar que los inmuebles subutilizados cumplan su funcin social y atiendan los objetivos de la
poltica de desarrollo urbano establecida en el POT.
Debe responder a las polticas y al modelo de desarrollo establecido en el POT y aplica sobre los
predios en los cuales sea identificada una utilidad publica o inters general para garantizar la oferta
de vivienda o el desarrollo de infraestructura
CONSIDERACIONES POT
Estar contenida en el programa de ejecucin o en el contenido del POT.
La declaratoria se podr hacer para los terrenos localizados en suelo de expansin; los terrenos
urbanizables no urbanizados sin construir, localizados en suelo urbano y los terrenos o inmuebles
urbanizados sin construir, localizados en suelo urbano.
MECANISMOS
Permiten la movilizacin de terrenos y cumplir funcin social de la propiedad
Enajenacin forzosa.
Expropiacin administrativa
1. DECLARATORIA DE DESARROLLO Y CONSTRUCCIN PRIORITARIA
ENAJENACIN FORZOSA
Habr lugar a la iniciacin del proceso de iniciacin
del proceso de enajenacin forzosa en pblica
subasta por incumplimiento a la funcin social de
la propiedad .
EXPROPIACIN ADMINISTRATIVA
Existen motivos de utilidad pblica para expropiar
por va administrativa cuando se presente el
incumplimiento de la funcin social de la
propiedad por parte del adquirente en pblica
subasta de los terrenos e inmuebles objeto del
procedimiento de desarrollo y construccin
prioritaria.
2. DECLARATORIA DE UTILIDAD PBLICA
Garantiza que los terrenos necesarios para infraestructura urbana y desarrollo de VIS, no sean
destinados a fines diferentes a los priorizados en el POT.
CONSIDERACIONES POT
Determinar en el POT, la utilidad pblica de acuerdo a los destinos sealados. Ley 388 de 1997. Art. 58
Toda adquisicin o expropiacin de inmuebles se efectuar de conformidad con los objetivos y
usos del suelo establecidos en los POT:
MECANISMOS
Garantizar la adquisicin de terrenos y construccin de obra pblica.
Enajenacin voluntaria;
Expropiacin judicial y
Expropiacin administrativa.
Fondo de compensacin para pago de cargas urbansticas
2. DECLARATORIA DE UTILIDAD PBLICA

FONDO DE COMPENSACIN PARA PAGO DE CARGAS URBANSTICAS
Mecanismo para asegurar el reparto equitativo de las cargas y beneficios generados por el
ordenamiento urbano.
Entindase por afectacin toda restriccin impuesta por una entidad pblica que limite o impida la
obtencin de licencias de urbanizacin, de parcelacin, de construccin, o de funcionamiento por
causa de una obra pblica
CONSIDERACIONES POT
Determinar los terrenos e inmuebles sobre los cuales existir afectacin por causa de una obra
pblica.
Condiciones excepcionales por las cuales se podr compensar la obligacin de cesin, en dinero
al fondo de compensacin o en otros inmuebles. Si la compensacin se satisface mediante otro
inmueble, tambin deber estar ubicado en un lugar apropiado segn lo determine el mismo
plan.
3. BANCOS INMOBILIARIOS. Ley 388 de 1997 Art. 118
Los bancos de tierras o bancos inmobiliarios son

establecimientos pblicos, empresas comerciales e
industriales del Estado o sociedades de economa
mixta. Estas entidades podrn administrar los
inmuebles fiscales del correspondiente municipio.
MECANISMOS
Permiten la adquisicin de terrenos
Derecho de preferencia
3. BANCOS INMOBILIARIOS
CONSIDERACIONES POT
Cuando ingresen al patrimonio de estos bancos terrenos ejidales, estos debern destinarse en
forma prioritaria a programas de VIS, ya sea utilizndolos de manera directa, o mediante la
inversin en dichos programas de los recursos financieros obtenidos con otro tipo de operaciones
sobre los mismos
Establecer a favor de los bancos de tierra el DERECHO DE PREFERENCIA en la enajenacin de los
inmuebles que segn el POT aparezcan ubicados en zonas destinadas a vivienda VIS, Servicios
Pblico (SSPP), Sistema Vial, zonas a reubicar por riesgos.
DERECHO DE PREFERENCIA
Los propietarios que tengan la intencin de enajenar sus inmuebles debern, por una sola vez,
ofrecerlos en primer lugar a los bancos de tierras. Mientras no exista banco de tierras, el derecho de
preferencia lo ejercer la entidad territorial, por conducto del alcalde.
Este mecanismo permite a la administracin ser informada y participar en la compra de inmuebles
que fueron identificados por su inters para el logro del modelo de ocupacin planteado en el POT.
4. REPARTO EQUITATIVO DE CARGAS Y BENEFICIOS
UNIDADES DE ACTUACIN
Reajuste de tierras
Integracin inmobiliaria
Cooperacin entre participes
COMPENSACIN EN TRATAMIENTO DE CONSERVACIN HISTRICA,

ARQUITECTNICA O AMBIENTAL
Fondo de compensacin para pago de cargas urbansticas de conservacin
Transferencia de derechos de construccin y desarrollo
Mecanismo que viabiliza las actuaciones de urbanizacin y construccin y corresponde al rea
conformada por uno varios inmuebles. Ley 388 de 1997. Art. 39
Su objeto es promover la gestin asociada entre propietarios de terrenos que permita desarrollar el
rea como una unidad de planeacin, priorizando los elementos de estructura urbana y el reparto de
cargas y beneficios, promoviendo el uso racional del suelo
Los POT deben establecer las reas que deban
desarrollarse a travs de unidades de
actuacin tanto en suelo urbano como en suelo
de expansin determinando los criterios y
procedimientos para su caracterizacin,
delimitacin y aprobacin posterior.
1
2
MECANISMOS
Permiten el reparto de cargas y beneficios
Reajuste de tierras
Integracin inmobiliaria
Cooperacin entre participes
3
4
REAJUSTE DE TIERRAS
Consiste en englobar diversos lotes de terreno
para luego subdividirlos en forma ms adecuada y
dotarlos de obras de infraestructura urbana.
INTEGRACIN INMOBILIARIA
Consiste en reunir o englobar distintos inmuebles
para subdividirlos y desarrollarlos.
COOPERACIN ENTRE PARTICIPES

Cuando para el desarrollo de una UAU no se requiera una nueva configuracin predial de su
superficie y las cargas y beneficios de su desarrollo puedan ser repartidos en forma equitativa entre
sus propietarios, la ejecucin podr adelantarse siempre y cuando se garantice la cesin de los
terrenos y los costos de las obras de urbanizacin correspondientes, de conformidad con lo definido
en el plan parcial, previa autorizacin de la autoridad de planeacin. Ley 388 del 97. Art. 47
INSTRUMENTOS DE GESTIN Y FINANCIACIN

2. Declaratoria de desarrollo y construccin
prioritaria
3. Valorizacin
Como obtener recursos para financiar infraestructura y desarrollar VIS?

Participacin en
Plusvala
ADQUISICION SUELOS
ESTRATEGICOS
Destinacin %
recaudo predial
FINANCIACION DE
INFRAESTRUCTURA
Reparto Cargas
y Beneficios
FONDO PARA
DESARROLLO
URBANO
Ttulos valores
Vivienda de inters social

Espacio pblico/ Equipamiento
Malla vial prioritaria
Recuperacin ambiental
Reasentamiento de poblacin en riesgo
El ordenamiento territorial requiere de acciones estratgicas para orientar y

administrar eficientemente los incrementos de los precios del suelo que se
derivan de la accin urbanstica del Estado.
1. PARTICIPACION EN PLUSVALA
Las acciones urbansticas que regulan la utilizacin del suelo y del espacio areo urbano
incrementando su aprovechamiento, generan beneficios que dan derechos a las entidades
pblicas a participar en las plusvalas resultantes de dichas acciones.
Mayor
Edificabilidad
La incorporacin de suelo rural a

suelo de expansin urbana o suburbano.
Establecer o modificar el rgimen o

la zonificacin de usos del suelo.
Mayor aprovechamiento del suelo
Norma Anterior
Norma Actual
$ 100.000/m2
$ 300.000/m2
DECISIONES QUE SE DEBEN INCORPORAR EN POT

Identificar las decisiones administrativas que configuran acciones urbansticas y son hechos
generadores de la participacin en plusvala.
Especificar y delimitar las zonas o subzonas beneficiarias de una o varias de las acciones
urbansticas
Definir las prioridades de inversin de los recursos recaudados provenientes de la participacin
en plusvalas.
Regular las obligaciones urbansticas en las zonas beneficiaras de plusvala
ESTIMAR VALOR POR M2 EN CADA ZONA O SUBZONA BENEFICIARIA DE PLUSVALIA
Cambio clasificacin de suelo:
Ejm: cambio de suelo rural a potencial
urbanizacin para vivienda
Nueva Infraestructura:
Ejm: Va conexin regional
multimodal de transporte
estacin
SE GENERA INCREMENTO EN LOS PRECIOS DEL

SUELO
Precio inicial (Rural):
$20.000/m2
Precio con plusvalor (SEU) $60.000/m2
A que precio compran los municipios el suelo para desarrollar la va?
Si la nueva clasificacin del suelo y el anuncio de la va son las decisiones que generan el plusvalor
porque el municipio no se adelanta a este efecto?
Acciones para la implementacin de plusvala generada por cambio de uso.
NORMA USOS
DESARROLLO MULTIFAMILIAR - ESTRATO alto

POTENCIAL DE DESARROLLO
AREA UTIL LOTE
AREA VENDIBLE
AREA CONSTRUIDA TOTAL VIVENDA
ANALISIS DE COSTOS
VENTAS
VALOR VENTA CADA M VENDIBLE VIVIENDA
VALOR TOTAL VENTA VIVIENDA
TOTAL VENTAS
14.307,00
19.314,45
21.460,50
C$
C$
C$
2.500.000
48.286.125.000
48.286.125.000
COSTOS
DIRECTOS
VALOR POR M DE CONSTRUCCION VIVIENDA
TOTAL COSTOS DIRECTOS
TOTAL COSTOS INDIRECTOS
TOTAL COSTOS DE CONSTRUCCION
UTILIDAD Y LOTE
UTILIDAD
LOTE
C$
C$
C$
C$
C$
C$
C$
1.000.000
21.460.500.000
8.077.732.200
29.538.232.200
18.747.892.800
7.242.918.750
11.504.974.050
VALOR METRO CUADRADO LOTE
C$
804.150

UTILIDAD Y LOTE
UTILIDAD
LOTE
C$
C$
C$
C$
29.538.232.200
18.747.892.800
7.242.918.750
11.504.974.050
AO 2012
RESIDENCIAL
AO 2013
COMERCIAL
M2 DE SUELO
$800.000=
M2 DE SUELO
$5350.000=
DIFERENCIA EN
CADA M2 DE
SUELO
$4550.000=
HECHO
GENERADOR
DE PLUSVALA
DESTINACIN
DE PLUSVALA
DESARROLLO CENTRO COMERCIAL
POTENCIAL DE DESARROLLO
AREA UTIL LOTE
AREA VENDIBLE
AREA CONSTRUIDA TOTAL VIVENDA
14.307,00
15.022,00
21.461,00
ANALISIS DE COSTOS
VENTAS
VALOR VENTA CADA M VENDIBLE VIVIENDA
VALOR TOTAL VENTA VIVIENDA
TOTAL VENTAS
C$
C$
C$
9.000.000
135.198.000.000
135.198.000.000
COSTOS
DIRECTOS
VALOR POR M DE CONSTRUCCION COMERCIO
TOTAL COSTOS DIRECTOS
TOTAL COSTOS INDIRECTOS
UTILIDAD Y LOTE
UTILIDAD
LOTE
C$
C$
C$
C$
C$
C$
C$
1.100.000
23.607.100.000
14.631.454.190
38.238.554.190
96.959.445.810
20.279.700.000
76.679.745.810
VALOR METRO CUADRADO LOTE
C$
5.359.596

UTILIDAD Y LOTE
UTILIDAD
LOTE
C$
C$
C$
C$
38.238.554.190
96.959.445.810
20.279.700.000
76.679.745.810
2. DERECHOS ADICIONALES DE CONSTRUCCIN Y DESARROLLO
La finalidad del instrumento es administrar los derechos adicionales de construccin y desarrollo
para la obtencin de recursos que posibilite la financiacin de las acciones y operaciones prioritarias
establecidas en el POT.
CONSIDERACIONES POT
Determinadas zonas o subzonas con caractersticas

geoeconmicas homogneas o que hayan sido beneficiarias de
las acciones urbansticas y que puedan ser receptoras de los
derechos adicionales de construccin y desarrollo.
Elaboracin de tabla de equivalencias entre cada m2 y la
cantidad a la cual equivale en las distintas zonas o subzonas.
IC
Adicional
1.5
IC: 2.5
IC
IC
Bsico:
Bsico:
1.0
1.0

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Ministerio de Vivienda, Ciudad y Territorio

GERMN VARGAS LLERAS

TABLA DE CONTENIDO: NORMAS URBANSTICAS

QUE SON Y CMO SE ARTICULAN NORMAS URBANSTICAS Y COMPONENTES?

Corto y mediano plazo

Corto y mediano plazo

actuaciones sobre el territorio previstas en el POT, que sern

CMO SE ARTICULAN NORMAS Y CONTENIDOS?

Normas urbansticas generales

Establecen USOS E INTENSIDAD de usos del

Establecen ACTUACIONES, TRATAMIENTOS

AISLAMIENTOS, VOLUMETRAS Y ALTURAS

Determinacin de las ZONAS DE

Adopcin de PROGRAMAS, PROYECTOS Y

CMO SE ARTICULAN NORMAS Y CONTENIDOS?

Normas urbansticas generales

Caractersticas de la RED VIAL SECUNDARIA,

Localizacin y afectacin de terrenos para

La delimitacin de ESPACIOS LIBRES Y ZONAS VERDES

Las especificaciones de las redes secundarias de

Las especificaciones de las CESIONES URBANSTICAS

Las EXCEPCIONES A ESTAS NORMAS para normas

CMO SE ARTICULAN NORMAS Y CONTENIDOS?

Normas urbansticas complementarias

Declaracin e identificacin de los

Localizacin de TERRENOS CUYO USO ES

Normas especficas en desarrollo de

U.A.U PLAN PARCIAL

TABLA DE CONTENIDO: TRATAMIENTOS URBANSTICOS

Que y cuales son los tratamientos?

MBITO DE APLICACIN DE LOS TRATAMIENTOS URBANSTICOS

Son las determinaciones

QU CONTENIDOS DEBE TENER EL POT?

Delimitacin de tratamientos urbansticos

Asignacin de normas urbansticas

Definicin de instrumentos de gestin y

QU Y CUALES SON LOS TRATAMIENTOS URBANSTICOS

Asignacin de normas urbansticas y requerimientos de actuacin

PARA QU SON LOS INSTRUMENTOS

Definicin de instrumentos de gestin y financiacin segn tratamiento

COOPERACIN ENTRE PARTCIPES

QU Y CUALES SON LOS TRATAMIENTOS URBANSTICOS

QU CONTENIDOS DEBE TENER EL POT?

Asignacin de normas urbansticas y requerimientos de actuacin

Norma de usos y requerimientos

QU CONTENIDOS DEBE TENER EL POT?

(Ley 388 de 1997 - ley 9 de 1989 Decreto 151 de 1998 )

Definicin de instrumentos de gestin y financiacin segn tratamiento

QU CONTENIDOS DEBE TENER EL POT?

Asignacin de normas urbansticas y requerimientos de actuacin

Determinantes del rea delimitada en relacin con:

Zonas de proteccin ambiental

TRATAMIENTO DE MEJORAMIENTO INTEGRAL

QU CONTENIDOS DEBE TENER EL POT?

(Ley 388 de 1997 - ley 9 de 1989 Decreto 151 de 1998 )

Definicin de instrumentos de gestin y financiacin segn tratamiento

QU CONTENIDOS DEBE TENER EL POT?

Asignacin de normas urbansticas y requerimientos de actuacin

Directrices y parmetros para la formulacin de

TRATAMIENTO DE RENOVACIN URBANA

QU CONTENIDOS DEBE TENER EL POT?

(Ley 388 de 1997 - ley 9 de 1989 Decreto 151 de 1998 )