DIAGNOSTICO:

URBANIZACIONES CERRADAS EN EL MUNICIPIO DE SANTA CRUZ DE LA SIERRA

En el presente documento se puede ver la estructuracin de las urbanizaciones cerradas que
en el antiguo cdigo de urbanismo se permitan edificar, sin embargo en el trabajo desarrollado
se toman en cuenta parmetros actualizados a fin de evitar susceptibilidades.

pg. 1

1. ASPECTOS ESPACIALES
1.1. UBICACIN GEOGRAFICA
La ciudad de santa cruz se encuentra localizada en el departamento de Santa Cruz de
la Sierra, provincia Andrs Ibaez.
Latitud sur 1743 y longitud oeste 6310
Limita con los municipios de Porongo, La Guardia, Cotoca y Warnes.
Figura 1

1.2. DIVISION
1.2.1.

POLITICA
ADMINISTRATIVA
DISTRITOS
Figura 2

pg. 2

1.2.2. USO Y OCUPACION DEL SUELO

(Foto: www.dnamunicipal.cotas.net)

pg. 3

Segn el POA 2014 se contabilizan 15 distritos establecidos jurdicamente.

2. ASPECTO FISICO NATURAL
2.1. DESCRIPCION FISIOGRAFICA
2.1.1. ALTITUD
416 msnm
2.1.2. TOPOGRAFIA
En la mayora de la ciudad presenta un nivel plano, en menor porcentaje se
pueden encontrar desniveles o lomas.
2.1.3. CLIMA
Santa Cruz tiene un clima clido y hmedo en la mayor parte del territorio. Las
temperaturas promedio son de 29 C y 32 C en primavera y verano, pero a veces
se registran temperaturas de ms de 40 C y en invierno la temperatura es de 20
C y 21 C.
2.1.4. SUELOS
De composicin arcillosa, arenosa, y/o combinacin de ambas
2.2. COMPORTAMIENTO AMBIENTAL
Vientos que oscilan los 70 km/h y lluvias de estacin.
2.3. INCLEMENCIAS
En algunas partes del ao torrenciales lluvias saturan los canales de drenaje de
la ciudad provocando inundaciones en los barrios perifricos.
3. ASPECTO SOCIO-CULTURAL
3.1. MARCO HISTORICO
Desarrollo urbano de la ciudad de Santa Cruz
Santa Cruz de la Sierra, Ciudad Capital de la Provincia Andrs Ibez, una ciudad que
cuenta con 452 aos desde su primera fundacin, pero que no lleva siquiera aun 50 aos
desde su consolidacin como el mayor centro urbano y corazn econmico del oriente
Boliviano.
En las ltimas cuatro dcadas del siglo XX la ciudad ms importante del Oriente Boliviano
se convirti en el principal polo de atraccin migratoria del pas, incrementando su
poblacin a un ritmo vertiginoso. Se abrieron nuevas carreteras, se diversific la produccin
y la frontera agrcola se extendi rpidamente por la feraz llanura aluvial, impulsada por las
nuevas posibilidades de exportacin de sus productos agropecuarios y agroindustriales al
mercado internacional. As, la buclica ciudad colonial se transform en una moderna urbe
que ocupa el primer lugar en poblacin e importancia econmica del pas.
Actualmente su condicin de ciudad en constante "ebullicin" demogrfica y social la
convierte en una prueba tangible de serios problemas en cuanto a cobertura de servicios
bsicos y acceso a salud y educacin, sobre todo para los habitantes de los cinturones
perifricos. Po breza y migracin van de la mano representando un duro y difcil desafo
para las administraciones Municipales de turno.
La mancha urbana de Santa Cruz de la Sierra crece al ritmo que le impone el capital
privado inmobiliario y la demanda de viviendas. As lo sostienen autoridades del Gobierno

pg. 4

Municipal, urbanistas y funcionarios de alcaldas vecinas (Warnes, La Guardia, Porongo y

Cotoca), donde se han asentado los rebalses de la ciudad en urbanizaciones de todo tipo.
Se hace un resumen de los planes ms importantes realizados a travs del tiempo para
regular el crecimiento de la ciudad de Santa Cruz de la Sierra.
El trazado y la estructura urbana de Santa Cruz de la Sierra hasta los aos 50 fue guiado
por las normas y el cdigo urbanstico espaol; las llamadas Leyes de las Indias.
Fueron esas normas bsicas que modelaron Santa Cruz de la Sierra y la gran mayora de
las ciudades hispanoamericanas. El manzano o cuadra que formaba la clula de los planos
de las ciudades en el periodo colonial, tena la forma cuadrada, con cerca de 112 m de lado
y las calles aproximadamente con 13 m de ancho.
En la Figura 3 puede observarse la evolucin de la ocupacin del espacio en
periodos (19061943-1960). El plano de la ciudad de Santa Cruz es del ao 1960.

tres

1906
1943
1960

(Fuente: http://es.scribd.com/doc/15470922/Banco-de-PlanosSanta-Cruz-de-LaSierra)
La ciudad de Santa Cruz de la Sierra ha experimentado un crecimiento urbano
sostenido a partir de mediados del siglo XX. Para ello se han efectuado varios planes
para la organizacin de la ciudad, los cuales se describen a continuacin.
Plan Ivanisevich; En 1947 se concret el Plan Ivanisevich, donde se encararon los
siguientes trabajos:
-Relevamiento topogrfico de la ciudad
-Diseo por primera vez en la ciudad
-Plan de alcantarillado Sanitario y pluvial
-Red de energa elctrica
-Pavimentacin de calles

pg. 5

Previsin de crecimiento demogrfico que fue superado en menos de 10 aos

Figura 4 Plan Ivanisevich Ciudad de Santa Cruz

Fuente: figura 4 y 5/ Archivo, Patrimonio y Centro Histrico- Planificacin Urbana Santa

Cruz, una nueva y gran oportunidad,
Plan Techint
A fines de los aos 50 el Plan Techint siembra los lineamientos de lo que sera una ciudad
radio concntrica; modelo que fue desarrollado en la siguiente dcada.

Figura5. Plan Techint 1958 - Ciudad de Santa Cruz

pg. 6

El Plano Techint adoptado sigui la configuracin urbana radial concntrica, basada en

anillos de circulacin vial envolviendo el centro original de trazado ortogonal. La concepcin
radial concntrica concluy de hecho en un sistema de circulacin eficiente, que permite un
trnsito rpido sin obligatoriedad de atravesar el centro y al mismo tiempo, descongestiona
las vas radiales1.
El Plan Techint propuso tambin la unidad vecinal, con el objetivo de organizar la expansin,
mantener el trfico de pasaje fuera de las reas residenciales y disponer de servicios
vinculados a residencia de forma estratgica.
En trminos de tiempo, esta poca es paralela a la conclusin de la carretera a
Cochabamba y los ferrocarriles internacionales que la vinculan a la regin con el resto de
Bolivia y con los pases vecinos de Argentina y Brasil.
Sobre esta cuadrcula preexistente, con algunos vacos se superpuso el Plan Regulador
con sus anillos. El primero para delimitar el casco viejo, y el 2do. Anillo para abarcar las
reas que haban crecido bajo la sombra de los loteamientos no planificados.
En 1969, la mancha urbana es de una superficie aproximada de 4700 hectreas, sobre una
poblacin estimada de 115.000 habitantes. Es decir que de 1956 s 1969, el ndice de
crecimiento fue de 6.6% anual.
Al haber entrado en crisis el modelo original, desbordado por los problemas sociales,
demogrficos y econmicos y al verificar que las primeras obras de servicios de
infraestructura y de equipamiento urbano no estaba acorde a la realidad, la oficina Tcnica
del Plan Regulador llega a la conclusin de que era necesario actualizar el Plan, ya que el
propuesto por Techint en 1959 quedaba obsoleto. En los aos 70 la regin comienza a
experimentar un rpido crecimiento econmico que tambin se ve reflejado en la ciudad
capital. De esta manera se van actualizando y modificando los planes directores.
Plan Director 1970-1978
Figura 6 Plan Director ampliado 1978 - Ciudad de Santa Cruz

pg. 7

Fuente:
Archivo y
Patrimonio
y Centro
Histrico-

Planificacin Urbana Santa Cruz, una nueva y gran 9

Figura 7.rea del parque industrial - Ciudad de Santa Cruz.

Fuente: http://www.hoybolivia.com/bicentenario
La construccin del Parque Industrial de Santa Cruz (Figura 2.5) se inici en 1975,
con el objetivo de crear una fuerza polarizadora del desarrollo industrial de la capital
departamental, adelantndose previsoramente en muchos aos al proceso
industrializador, con el fin de atraer inversiones de origen interno y externo a este
rubro dinamizador de la economa urbana y regional.
En la dcada de los aos 90 se acelera dramticamente la explosin demogrfica
que result incontenible y se acentu con el estallido inmobiliario experimentado en
estos aos, cambiando para siempre el perfil morfolgico y espacial de la ciudad.
Plan Director 1995

pg. 8

A medidas de los aos 90 ya se percibe en Santa Cruz de la Sierra, un cambio en el

tipo de ocupacin urbana tanto en la transformacin tipolgica residencial (unifamiliar
para multifamiliar) y un cambio en el uso de las residencias a lo largo de las vas
principales, en comercio y servicios que extrapolan. De esta manera se elabora el Plan
Director 1995, el mismo no fue publicado en1995.

Figura 8.Plan Director ampliado 1995 - Ciudad de Santa Cruz

Fuente: Archivo, Patrimonio y Centro Histrico- Planificacin Urbana Santa Cruz, una
nueva y gran oportunidad,
Arq. lvaro Mier, 2009
Una de las innovaciones de este plan, es que este plan propone una descentralizacin de
la ciudad en 12 distritos urbanos. Estos definidos como el elemento de estructuracin de la
ciudad, en respuesta a su crecimiento vertiginoso, cambio de escala y tendencia a la
conformacin como rea metropolitana (varios centros unidos por extensin). Tal como era
de prever, se tuvieron que incorporar decenas de barrios nuevos a la mancha urbana
oficial, cuya expansin arbitraria oblig al abandono definitivo de los esquemas
parcialmente geomtricos que caracterizaron a la ciudad durante su primera fase de

pg. 9

crecimiento. Este Plan, supuso en su momento un avance significativo en cuanto a la

capacidad de entender y enfrentar la complejidad de la dinmica urbana de la ciudad de
Santa Cruz de la Sierra. La dimensin que fue adquiriendo la ciudad estaba afectando
estructuralmente a las poblaciones aledaas como Cotoca, Warnes, La Guardia y El Torno,
adems de haber incorporado a las localidades de El Carmen y el Palmar del Oratorio a
la mancha urbana crucea. Como se ha indicado anteriormente en 1997 se redactaron los
primeros lineamientos estratgicos para el desarrollo urbano, que identifican las actuales
condiciones estructurales de la ciudad y los desafos que tiene por delante. Varios hechos
permiten anticipar que las intenciones sern superadas por la dinmica del proceso de
metropolizacin. Entre ellos se destaca la construccin de un puente sobre el Rio Pira y
las primeras urbanizaciones en la ribera oeste del mismo.
Las construcciones por otra parte, de vas pavimentadas de acceso a las zonas y barrios
ubicados en los lmites de la ciudad, contribuyen al proceso de expansin abierta de la
mancha urbana.
Como consecuencia, la mancha urbana se fue extendiendo, reduciendo la eficiencia de las
inversiones en infraestructura, provocando un incremento del costo de todos los servicios,
tales como: energa elctrica, agua potable, telfonos, agua potable, transporte pblico
obligando adems a limitar las inversiones en pavimentacin de radiales y calles
secundarias.
Plan Director 2005
Como horizonte del Plan 2005 se tena el 2010, debiendo el mismo ser
actualizado. Este es el ltimo plan desarrollado para la ciudad de Santa Cruz. El
INE para ese ao tena previsto una poblacin de 1.700.000 habitantes.
Figura 9 Plan Director PLOT 2005 - Ciudad de Santa Cruz

pg. 10

Fuente: Archivo. Patrimonio y Centro Histrico- Planificacin Urbana SC, una

nueva y gran oportunidad,
Arq. lvaro Mier, 2009

Segn el Informe de Desarrollo humano en Santa Cruz, 2004, luego del paso a la
planificacin urbano de los anillos en los 1970, Santa Cruz enfrento un proceso de
fragmentacin, segregacin y dualizacin, caracterizado por zonas de auge
petrolero y zonas exclusivas alejadas del centro y un deterioro urbano caracterizado
por dificultades de transporte, hacinamiento, ausencia de servicios y contaminacin
ambiental. Datos desagregados por anillos mostraban ya desde 1988 el grado de
segmentacin de la poblacin, especialmente en zonas ms all del 4 anillo.

Figura 10 Desarrollo de la mancha urbana - Ciudad de Santa Cruz

pg. 11

( Fuente: Plan de ordenamiento

urbano territorial, PLOT 2005.)
En el plano se observa la mancha urbana del rea metropolitana del Municipio de
Santa Cruz al ao 2011.

pg. 12

Figura 11 Desarrollo de la mancha urbana del rea Metropolitana del Municipio de Santa
Cruz (2011)

(Fuente: Elaboracin propia PMM-SC)

Se puede sealar que se ha presentado un crecimiento de la mancha urbana en
estos doce aos, el que ha provocado su desborde y el rebalse de los
asentamientos a municipios aledaos como Porongo, Warnes y La Guardia. El
primero se ha convertido en nicho de proyectos inmobiliarios para las clases altas, y
el segundo, en un centro del desarrollo industrial que provoca problemas
ambientales sin control.
Pese a lo indicado, Santa Cruz de la Sierra crece igualmente verticalmente hacia
arriba, las construcciones ya no son predominantemente horizontales. Actualmente
existen aproximadamente 300 edificios que ya son parte del paisaje de la ciudad,
conforme a lo observado y este crecimiento vertical es imparable.
En la fotografas A y B se pueden observar las edificaciones hacia el Norte y hacia el
Sud de la Ciudad de Santa Cruz en la actualidad.
Fotografa A Zona Norte, Febrero 2013 Ciudad de Santa Cruz
Fotografa B Zona Sud, Febrero 2013 Ciudad de Santa Cruz

pg. 13

FOTO A

(Fuente: Elaboracin propia PMM-SC)

FOTO B

(Fuente: Elaboracin propia PMM-SC)

Este fenmeno se debe a la demanda de edificios habitacionales y oficinas en alturas, la
aparicin de grandes centros comerciales y cadenas de supermercados o farmacias, y
por la apuesta de inversionistas que dejaron el sector agropecuario por el desincentivo
estatal.
El departamento cruceo fue el que tuvo mayor demanda de toneladas mtricas de
cemento el ao 2011: 778.598 - mientras La Paz obtuvo 651.889 toneladas mtricas y
Cochabamba, 516.316 - lo que representa aproximadamente 30% de la demanda
nacional (Cmara de la Construccin de Santa Cruz).
Las zonas de la ciudad que viven este auge estn, especialmente, en el Cuarto Anillo,
entre las avenidas San Martn y Roca y Coronado, con condominios, edificios
multifamiliares y urbanizaciones cerradas, aparte de la avenida Cristo Redentor. Sin
embargo toda la urbe se va est desarrollndose en los cuatro puntos cardinales tanto
en la altura como en un primer nivel.
Las proyecciones de poblacin que se efectan constituyen un insumo bsico y
necesario para la elaboracin de una innumerable gama de acciones tendientes a la
planificacin del desarrollo, la magnitud demogrfica se constituye en el insumo bsico
de dicha tarea, ya que es la poblacin la que se constituye en el objeto y sujeto del

pg. 14

desarrollo, adems de constituirse en el agente productor y consumidor de bienes y

servicios. Antes de realizar las proyecciones y la definicin de escenarios, es importante
evaluar las condiciones de desarrollo existentes y la regin y el grado en que dicho
desarrollo se traduce en bienestar de sus pobladores.
3.1.1. MODIFICACION DE LA TIPOLOGIA HABITACIONAL
La tipologa habitacional se fue modificando de acuerdo al pasar de los aos donde la
casa rustica se fue transformando a ideas vanguardistas como lo son los
departamentos.
3.2. DEMOGRAFIA
3.2.1. POBLACION TOTAL

Ao Base

2011

Poblacin

Superficie
Mancha
Urbana

Densidad
Bruta Real

P (hab)

S (ha)

D (hab/ha)

1.877.648

31.320

60,0

Superficie
S (ha)

Datos Demogrficos
Ao
base y
periodo

Superficie
Poblacin Densidad
total
Poblacin Incremento
Incremento
Estimada Superficie
Total a
inicio
en el
de la
mancha
hab/ha
Final
Mancha
quinquenio quinquenio
mancha
urbana al
quinquenio
Urbana
hab
hab
urbana
final del
hab
quinquenio

2011

1.877.648

31.320*

20112016

1.877.648

364.908

2.242.556

31.320

5.443

36.763

20162021

2.242.556

378.891

2.621.447

37.407

5.568

42.975

20212026

2.621.447

394.144

3.015.591

43.727

5.709

49.436

20262031

3.015.591

413.794

3.429.385

50.301

5.918

56.219

60

20313.429.385 439.245
3.868.630
57.204
6.216
63.420
2036
rea ya consolidada con presencia de edificaciones, con vas abiertas y presencia de
algunos servicios bsicos con agua y/o energa elctrica
3.3. DINAMICA POBLACIONAL
Permiten identificar las siguientes macro tendencias:

pg. 15

Una grande e importante expansin en Porongo, sobre todo por Colinas del
Urub, proceso dinmico ya en acto, pero tambin en ciudad Techo en el Urub
del grupo Novillo, la zona de Porongo por el pavimento Urub - Porongo y el
camino Porongo/ Buena Vista.
La zona norte de Santa Cruz de la Sierra, hasta el aeropuerto, que se consolida
como zona de las grandes urbanizaciones cerradas y/o condominios
horizontales.
La zona sur de Santa Cruz de la Sierra, por la pavimentacin del camino a
Paurito, el bajo costo de la tierra y el pavimento del camino de Los Lotes a la
planta de YPFB.
La parte central del eje central de Warnes, por la nueva zona industrial y centro
empresarial, y extensos proyectos habitacionales populares para obreros de la
zona industrial de Warnes.
La zona de La Guardia conectada por la carretera a Camiri, por importantes
proyectos de zona industrial y puerto seco, y la propuesta de una carretera
alternativa a la doble va, que conectar directamente San Jos con la avenida
Santos Dumont de Santa Cruz de la Sierra.

La ciudad de Santa Cruz de la Sierra es el centro generador del sistema metropolitano y

presenta como caracterstica especial un alto ndice de primaca con relacin a los otros
cinco centros urbanos del sistema (relacin casi 1:100). Eso hace que la dependencia
de esos centros de Santa Cruz de la Sierra ciudad sea absoluta, que el origen del
capital y de las empresas sea casi en un 100% de origen capitalino, que los servicios
metropolitanos en los otros municipios tengan como clientes prcticamente solo los
habitantes de la capital y que en muchos casos, los desarrollos sean en realidad
barrios dormitorio de Santa Cruz de la Sierra.
Gran parte del crecimiento demogrfico y urbanstico es debido a la dinmica de Santa
Cruz de la Sierra, pero de todas formas cada municipio ha sabido establecer su relacin
de distinta manera, de ah que haya sido necesario hacer el estudio municipio por
municipio.
BARRIOS CONSOLIDADOS

pg. 16

pg. 17

pg. 18

Densidad en la ciudad de santa cruz de la sierra el color rojo muestra el sector ms poblado de
la ciudad.

pg. 19

3.3.1. INMIGRACION

Descripcin urbana

Accesos a la ciudad
3.4. SANEAMIENTO BASICO
3.4.1. CANTIDAD DE VIVIENDAS EN LA CIUDAD
Para fines del empadronamiento en el CNPV 2012 se entiende como vivienda a todo
local o recinto estructuralmente separado e independiente construido. Convertido o
dispuesto para fines de alojamiento permanente o temporal de una o ms personas.
La vivienda debe tener acceso directo desde espacios pblicos( plazas, calles,
avenidas y otros ) o desde espacios de uso comn ( pasillos, patios , escaleras ) ,sin
atravesar otra vivienda.
Las viviendas se clasifican, segn su tipo , en particulares y colectivas :Las viviendas
particulares , segn su condicin de ocupacin, se clasifican en ocupados y
desocupadas y , por ltimo, las viviendas particulares ocupadas se clasifican en
viviendas con ocupantes presentes y viviendas con ocupantes temporalmente
ausentes en el momento.
3.4.2. APROXIMADOS DE VIVIENDAS EN EL MUNICIPIO

pg. 20

3.4.3. TIPOLOGIA DE VIVIENDAS INDIVIDUALES( INDIVIDUALES EN

URBANIZACION ABIERTA, CERRADA O EN TORRE)
Se clasifican en el siguiente orden:
vivienda unifamiliar
vivienda unifamiliar urbanizacin en horizontal
vivienda multifamiliar urbanizacin en vertical

pg. 21

EVOLUCION DE LAS TIPOLOGIAS DE VIVIENDAS (imgenes gentileza CCFA)

El pahuichi, primera tipologa de casa para uso de

vivienda en Santa Cruz de la Sierra, cuando la ciudad
era pequea y de tipo rural.

La casa compacta se da a
mediados del siglo XVIII hacia
adelante como evolucin de los
procesos constructivos

pg. 22

Se empieza a utilizar los patios en la

vivienda siguiendo la tipologa espaola,
se hacan dos, hasta tres patios
dependiendo del espacio que dispona
la vivienda; se mantiene la galera.

En estos grficos se muestran la transformacin de

la vivienda tradicional, a una mucho ms compacta
aprovechando al mximo los espacios en la
vivienda.

pg. 23

En la actualidad se utiliza en urbanizaciones la

vivienda en hileras, un diseo importado del
exterior

(Fuente de imagen :
arqhys.com)

(Fuente de imagen:
plusvalia.com)
La ltima dcada en la ciudad debido al boom econmico del pas, se lograron edificar una
serie de edificaciones en altura como una alternativa a la vivienda en propiedad horizontal.

pg. 24

4. URBANIZACION CERRADA
4.1. PROTOTIPO DEL PROPIETARIO
Se puede ver el siguiente cuadro de acuerdo al poder adquisitivo de las personas

Precio del m2 de terreno disponible en la ciudad, de acuerdo al cuadro se puede ver la

capacidad econmica que hay en los usuarios que viven en diferentes distritos.

pg. 25

4.2. SERVICIOS
Cuentan con servicios de agua, luz, telfono, internet, gas, en la mayora de los casos
seguridad propia.

(Fuente: Elaboracin propia PMM-SC)

Plano donde se muestra las empresas que proveen agua potable en la ciudad y la
periferia.

4.3. EJEMPLOS

pg. 26

ANALISIS DE SITIO DEL CONDOMINIO CERRADO ASAI

El condominio ASAI se encuentra ubicado en el km. 9 1/2, doble va La Guardia, Carretera

Antigua a Cochabamba, a unos 200 mts. de la avenida a mano derecha.
Ubicado a escasos 10 minutos del segundo anillo, el Condominio cerrado Asa combina
espacios arquitectnicos modernos, sistemas de seguridad y vigilancia de punta con amplios
espacios naturales.
En Asa se disfruta de todas las comodidades de la convivencia urbana, en un ambiente seguro
y moderno. Los acogedores espacios han sido diseados pensando en la comodidad y
funcionalidad de su hogar.
- Ms de 10.000 m2 de reas verdes que incluyen parques, circuitos peatonales, canchas poli
funcionales, piscinas y churrasquearas
- Club House con saln de eventos y piscinas separadas para adultos y para nios
- Circuito cerrado de video, control de acceso nico y vigilancia las 24 horas
- Guardera manejada por la administracin del condominio
- Estacionamiento de visitas para 60 vehculos

CARRETERA ANTIGUA A
CBBA-KM 9

El terreno se encontraba con abundante vegetacin, presenta una topografa plana,

pg. 27

y una variedad de tipo de suelo, ya que en santa cruz el tipo de suelo no es uno solo. No
contaba con vecinos ya que no estaba urbanizado la zona, y por estar alejado de la ciudad los
precios de m2 de terreno eran bajos

TERRENOS DESPUES DEL INICIO DEL PROYECTO ^CONDOMINIO ASAI^

IMAGEN OBTENIDA VIA

Luego del proceso de urbanizacin el terreno tuvo un cambio rotundo en su expansin urbana,
y a la vez sus alrededores.
Se empez las construcciones en los terrenos y poner a la venta, se comenz a asfaltar las
calles principales que nos lleva al ingreso del Condominio.
Luego de tener ya la construccin terminada se empez a urbanizar las zonas vecinales y el
precio por m2 de terreno se elev

IMAGEN OBTENIDA VIA

VIAS DE ACCESO ALTERRENO DEL PROYECTO ^CONDOMINIO ASAI^

Estas son las vas principales por el que puede llegar al condominio cerrado, presenta calles
asfaltadas y un fcil ingreso, calles Calle secundaria
amplias y cmodas.
(acceso al condominio)

IMAGEN OBTENIDA VIA

pg. 28

PARCELAMIENTOS DEL TERRENO DESPUES DEL INICIO DEL PROYECTO

^CONDOMINIO ASAI^

Presenta un tipo de parcelamiento de tipo ^H^, ya que todas sus parcelas tienen las mismas
dimensiones, constan con calles principales y secundarias que facilitan su ingreso,

IMAGEN OBTENIDA VIA

ANALISIS DE LOS LOTES DENTRO DEL CONDOMINIO ASAI

http://www.condominioasai.com/co
http://www.condominioasai.com/co

pg. 29

Se puede ver en los cuadros como se va distribuyendo los lotes en las

manzanas del condominio, as como numeracin de cada uno de ellos y siendo
la mayora de ellos las mismas dimensiones
excepto los de las esquinas y
http://www.condominioasai.com/co

VIAS DE ACCESO AL CONDOMINIO ASAI

Acceso a la entrada del condominio ASAI

No todas sus calles se encuentran asfaltadas, ni en buen estado, una de ellas para
constantemente con pozos de agua y gredoso.
PERFIL DE VIA DEL ACCESO PRINCIPAL AL CONDOMINIO ASAI

Este se encuentra asfaltado todo el ingreso hasta el condominio Asai con una via de ida y otra
de vuelta y completamente iluminado

pg. 30

ANALISIS DE LAS CALLES SEGUN NORMAS

Las urbanizaciones pueden ser de dos tipos:
- URBANIZACION ABIERTA.- Del 100% del terreno, el 60% es de reas privados, y el 40%
reas de uso pblico.
- URBANIZACION CERRADA.- Podrn tener como mximo el tamao de una U.V., no
presentar una construccin del tamao de 300 ml. para no intervenir en los flujos, ceder a la
U.V. fuera el 17% de su superficie que sern destinados a reas verdes y equipamientos
primarios.
tambin debe ceder el 25% de la siguiente manera: 18% para calles del condominio y 7% para
parqueos.
Con el total cedido de 42%, queda un 58% para construir.
COMO SE DEBE ENUMERAR LOS LOTES EN LA MANZANA?
La enumeracin de los lotes se
empieza en la esquina inferior, luego
el siguiente nmero es la esquina
superior, seguidamente le
continuaran al lado derecho hasta el
final, para bajar a la parte inferior y
luego a la izquierda.
http://www.condominioasai.com/co
http://www.condominioasai.com/co
PERFILES DE VIAS DEL CONDOMINIO ASAI

12 m.

La calle principal tiene un total de 12 m. de ancho,

que va incluidos las aceras a ambos lados, se
encuentra asfaltada.

CALLE DEL INGRESO PRINCIPAL AL

pg. 31

El condominio cuenta con una calle principal

asfaltada que lleva directo al ingreso

INGRESO PRINCIPAL AL

Presenta sus calles internas asfaltadas en todo el

condominio y una dimensin de 10 metros de
ancho incluido aceras

CALLES INTERNAS

Cuenta con aceras de 2 metros de ancho en todos

los manzanos

ACERA

Cuenta con reas de parqueo de 5 metros de largo

3 de ancho, estas son medidas para un solo

vehculo.

AREAS DE

pg. 32

Los lotes frontales cuenta con 5 metros de retiro

para uso de jardineras o parqueos

RETIROS

AREAS DE EQUIPAMIENTOS INTERNOS.

Por lo que se pudo apreciar en el lugar cuenta con
bastantes reas verdes, vegetacin, jardines como
en calles, aceras, parques, etc.
Esto ayudo al lugar a verse con un ambiente
natural y sano
JARDINERA EN CALLES

Dentro del Condominio se puede encontrar

canchas

poli

funcionales,

parques

infantiles,

plazas, todo esto para la distraccin de vecinos

del lugar .
Tambin se puede encontrar supermercado para
el abastecimiento de la canasta familiar
CANCHA

Tambin cuenta con reas como club house para

reuniones, eventos o algn tipo de fiesta, una piscina
cerca del lugar

CLUB

VIVIENDAS

pg. 33

Cuenta con cuatro modelos exclusivos de casas de tres y cuatro habitaciones. Las casas han
sido diseadas pensando en la comodidad y funcionalidad de su hogar. Adems, son
construidas con materiales de lujo, incluyendo pisos de porcelanato, techos de teja colonial,
mesones de granito en cocina y baos, sanitarios Deca, grifera FV, entre otros. Todas cuentan
con la habitacin principal en Suite, con dependencias de servicios y con estacionamiento para
dos vehculos

MODELO BAR
Sup. Construida 194
m2
$us 111.000

http://www.condominioasai.com/co

El modelo de esta casa es de dos plantas,

sus ambientes ordenados, cuenta al igual
que los dems modelos con un patio trasero
no muy amplio.
los ambientes internos se encuentra n muy
limitados

http://www.condominioasai.com/co

pg. 34

MODELO MOTAC
Sup. Construida 132
m2
$us 83.000
http://www.condominioasai.com/co

http://www.condominioasai.com/co
Este modelo de casa cuenta con dos plantas, los ambientes interiores son pequeos y por lo
tanto limitados, ms que todo son para familia reducida

pg. 35

MODELO GERIV
Sup. Construida 154
m2
$us 93.000

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En esta ocasin tenemos una casa de solo una planta donde se encuentran todos sus
ambientes ordenados y con su ingreso principal ubicado en la esquina derecha

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pg. 36

PLANO DEL CONDOMINIO DEL TERRENO OBTENIDO DESDE LA PAGINA WEB

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En este plano se puede ver la distribucin de los manzanos de tipo damero, ordenados con sus
vas y calles internas y externas, todas ellas asfaltadas y bien cuidadas

SEGURIDAD EN EL INGRESO E INTERIOR DEL CONDOMINIO ASAI

Nuestras reas verdes, circuito peatonal, canchas
poli funcionales y todas nuestras vas son
iluminadas
Circuito cerrado de video y vigilancia las 24 horas

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5. ASPECTOS LEGALES ( CODIGO DE URBANISMO Y OBRAS )

pg. 37

Artculo 253.- Concepto y alcance de normas de urbanizacin.- Urbanizar es el proceso

tcnico legal por el cual el suelo urbanizable se enmarca en el rgimen de suelo
urbanizado, dotando al Municipio de superficie para uso pblico irrestricto de dominio
municipal y estableciendo la tipificacin y distribucin del uso del suelo urbano.
Los propietarios de terrenos urbanizables, mediante un proyecto de urbanizacin, est en la
obligacin de cumplir los lineamientos planificados y ceder el porcentaje establecido por
norma, en la medida en que sus predios se incorporen al rgimen de suelo urbanizado.
Mediante el proceso de urbanizacin se destinarn reas a uso pblico y privado:
Uso pblico: vas, reas verdes y equipamientos.
Uso privado o til: manzanas y lotes.
Artculo 254.- De los diferentes proyectos de urbanizacin.- La aprobacin de un
proyecto de urbanizacin requiere de la presentacin de planos especficos que debern
ser elaborados de acuerdo a las normativas de diseo y ejecucin, suscritos por
profesionales debidamente autorizados e inscritos en sus respectivos colegios:
PROYECTO

Mensura
Proyecto de
Urbanizacin
Diseo geomtrico vial
y drenaje
Red e instalacin
hidrosanitaria
domiciliar, diseo de
redes de agua
potable y
alcantarillado
Red e instalacin
elctrica
Red de gas

PROFESIONALES
(uno de ellos)
Ing. Civil
Ing. Agrimensor y/o
Agrimensor
Topgrafo
Arquitecto y/o Urbanista
Ing. Civil
Ing. Hidrosanitario
Ing. Civil

Ing. Elctrico
Ing. Electromecnico
Profesionales
certificados por YPFB
Sistemas contra
Ing. Hidrosanitario
Ing. Electromecnico
incendios
Proyecto de Impacto
Profesional
Ambiental
Ambientalista
especializado
Artculo 255.- Responsabilidades en los proyectos de urbanizacin.- Los lineamientos para
el diseo de las unidades vecinales son responsabilidad de la Oficina Tcnica, los cuales sern
formulados sobre la base de datos cartogrficos, catastrales y el mosaico de urbanizaciones
aprobadas en permanente actualizacin.
Es responsabilidad del urbanizador presentar la propuesta sobre su parcela en funcin de los
lineamientos otorgados por la Oficina Tcnica.

pg. 38

Artculo 256.- Directrices para proyectos de urbanizacin.- El diseo del proyecto de

urbanizacin deber tomar en cuenta las siguientes pautas:
1. Perfiles de la estructura vial jerarquizada, dimensiones de manzanas y lotes.
2. Articulacin de la red vial principal: troncales, radiales, anillos y vas principales;
continuidad vial interna en la unidad vecinal: distribuidoras locales o colectoras.
3. Definicin de usos de suelo diferenciados, uso pblico y de dominio municipal:
equipamiento primario, distrital o terciario pblico y reas verdes; reas tiles o
privadas (manzanas) definidas con los usos de suelo de: vivienda, uso mixto,
equipamiento privado y otros usos especficos.
4. Conservacin de elementos naturales, cursos de agua, elementos paisajsticos,
ambientales y/o culturales.
5. Las reas pblicas componentes del proyecto urbanizador se definirn en relacin a la
necesidad de equipamiento y reas verdes en las escalas urbanas de barrio y unidad
vecinal.
6. La Oficina Tcnica evaluar los equipamientos que requiere cada escaln urbano, en
funcin de la superficie, radio de atencin y/o cobertura de cada equipamiento existente
y el proyectado, en relacin a la densidad de poblacin actual y segn los ndices de
crecimiento de la zona.
7. La Oficina Tcnica no podr aprobar urbanizaciones en reas discontinuas con las
zonas urbanas consolidadas con infraestructura de servicios bsicos.
8. En urbanizaciones de superficie mayor a 20 ha, en zonas (sin poblar y sin servicios
bsicos) colindantes a sectores consolidados, el urbanizador deber prever un plan en
etapas de implementacin del proyecto; iniciando a partir de las reas adyacentes a
zonas urbanas consolidadas, evitando as la dispersin de los servicios pblicos.
CAPTULO II
Normas y Directrices Ambientales
Artculo 257.- Objetivo.- El objetivo de las normas ambientales con relacin a las
urbanizaciones es de proteger y conservar el medio ambiente y los recursos naturales,
regulando las acciones de las personas con relacin a la naturaleza y promoviendo el
desarrollo sostenible para mejorar la calidad de vida de la poblacin.
Artculo 258.- reas no aptas para urbanizacin.- Se encuentran sectorizadas en el Plan de
Ordenamiento Urbano y Territorial vigente, y en ningn caso y bajo ningn concepto la Oficina
Tcnica podr aprobar urbanizaciones, siendo stas las siguientes:
1. Las reas de proteccin ambiental prximas a fajas de seguridad y proteccin de reas
negras o plantas de tratamiento de residuos lquidos y de reas destinadas para
entierro sanitario de la ciudad.
2. reas prximas a la va frrea o a instalaciones de energa elctrica de alta tensin, por
el riesgo de accidentes.
3. reas restringidas y/o protegidas de arroyos, humedales, lechos de ro y de
preservacin, establecidas en el presente Cdigo y el Plan de Ordenamiento Urbano y
Territorial vigente.
El incumplimiento de esta disposicin conllevar que la urbanizacin sea declarada
clandestina, quedando prohibido cualquier asentamiento humano.

pg. 39

Artculo 259.- Licencia ambiental.- Todo proyecto de urbanizacin referido a nuevos

proyectos y modificacin de urbanizaciones aprobadas no consolidadas, previo a la fase de
aprobacin final debe contar obligatoriamente con la respectiva Licencia Ambiental, segn lo
establecido en la normativa ambiental vigente.
CAPTULO III
Proteccin De Las reas Verdes
Artculo 260.- Preservacin.- Antes de la aprobacin de nuevas urbanizaciones, se tomar
en cuenta la preservacin de las reas verdes y boscosas, as como los planes y programas
propuestos por la Oficina Tcnica.
Artculo 261.- Restitucin o reforestacin.- Es obligacin de quienes construyan obras
civiles pblicas o privadas restituir con vegetacin y especies forestales similares a las
retiradas, adems de reponer la cubierta del suelo vegetal en las reas que hayan quedado
afectadas por la construccin.
Artculo 262.- Creacin de reas verdes.- Si los terrenos por urbanizar no cuentan con
especies vegetales, los propietarios o poseedores estn en la obligacin de arborizar las
aceras y los espacios destinados al rea verde, segn reglamentacin especfica.
CAPTULO IV
Normas Generales De Urbanizacin
Artculo 263.- Cesin obligatoria de reas.- En el marco de la funcin social de la propiedad
privada y la bsqueda del bien comn de la sociedad, se establece la obligatoriedad de ceder
un porcentaje del terreno no urbanizado a uso pblico de dominio municipal, obligacin que rige
para todo propietario de terreno dentro del rea urbanizable de la ciudad de Santa Cruz de la
Sierra.
En una Unidad Vecinal, el porcentaje destinado para calles y avenidas de uso pblico estar de
acuerdo a la planificacin de la zona. Las reas Verdes y de Equipamiento debern tener una
superficie equivalente al 22% del total de su superficie, procurando distribuirlas en las
siguientes proporciones:
10% reas Verdes
7% Equipamiento Primario
5% Equipamiento Distrital y/o Terciario
El porcentaje mximo de cesin obligatoria para un proceso urbanizador es del 40% del total
del terreno a ser urbanizado; de este porcentaje se destinar el 22% para equipamiento
primario o terciario pblico y para reas verdes pblicas; el resto del porcentaje de cesin
podr variar segn el siguiente cuadro:

pg. 40

DESTINO DE LA CESIN A USO

PBLICO
Equipamiento primario o
terciario y reas verdes
Vas principales pblicas y
colectoras

PORCENTAJE DE
CESIN
22%
% variable segn
planificacin

CESIN MXIMA (incluyendo

40%
el 22%)
Artculo 264.- Requisitos y procedimientos.- Todo proyecto de urbanizacin bajo cualquier
modalidad o tipologa deber sujetarse a los procedimientos administrativos y dems normas
especificadas en el Ttulo 2 del Tomo I - Procedimientos, a las normas bsicas que se
establecen en el presente Cdigo y a las normas ambientales vigentes.
Artculo 265.- Clasificacin de urbanizaciones.1. En funcin de la superficie del terreno por urbanizar, se clasifican en:
1.1. Menores: Con superficie igual o menor a 10 ha.
1.2. Medianas: Mayores a 10 y hasta 15 ha de extensin superficial.
1.3. Mayores: Con superficie mayor a 15 ha.
2. En funcin del tipo de promotor o urbanizador:
2.1. Privadas, cuando son promovidas por los propietarios de los terrenos, empresas
inmobiliarias - urbanizadoras, constructoras o entidades financieras.
2.2. Pblicas, cuando son promovidas por cualquier institucin pblica.
2.3. De convenio, cuando son promovidas en conjunto por el Gobierno Autnomo
Municipal y personas jurdicas o naturales y/o entidades financieras.
2.4. Por convenios interinstitucionales, promovidos entre los diferentes niveles de
gobierno: nacional, departamental y/o municipal, principalmente dirigidos a
viviendas de inters social.
3. En funcin de la tipologa de diseo del parcelamiento:
3.1. Abierto
3.2. Mixto
Artculo 266.- Tipologa de urbanizacin con parcelamiento abierto.- Son urbanizaciones
en las que, habindose cumplido con la cesin obligatoria, los terrenos tiles quedan
estructurados por vas de dominio municipal de circulacin irrestricta integradas al sistema vial
de la ciudad, dotadas con servicios pblicos. El amanzanamiento est conformado por la
totalidad de sus lotes frentistas con ingreso directo desde la va pblica y en condiciones para
construir edificaciones acordes con la zonificacin establecida por el presente Cdigo.
Artculo 267.- Tipologa de urbanizacin con parcelamiento mixto.- Son urbanizaciones en
las que, habindose cumplido con la cesin obligatoria y definidas las reas de uso pblico
irrestricto, el rea til se conforma por manzanas donde coexisten lotes en condominio cerrado
y lotes con frente abierto a la va pblica, segn el porcentaje establecido en la presente norma.
Los lotes privados que pertenecen al condominio cerrado tendrn uso de suelo exclusivo segn
proyecto, pudiendo ser ste de comercio, vivienda u otro, siempre y cuando se garantice la
compatibilidad con los usos establecidos de la zona. Las reas de circulacin vehicular,

pg. 41

peatonal y de esparcimiento son espacios en copropiedad, en concordancia con normativas

especficas de Propiedad Horizontal.
Los lotes abiertos a la va pblica podrn parcelarse como unidades para vivienda unifamiliar o
como lotes para bloques en condominio y/o edificacin de usos mixtos, si la categora de va lo
permite, la fachada principal y el/los ingreso(s) debern estar relacionados directamente con la
va pblica y los cerramientos sobre Lnea Municipal sern rejas o elementos transparentes en
el 50% de su frente.
CAPTULO V
Estructuracin De reas
Artculo 268.- Cesin de reas indiferenciada.- El porcentaje de cesin obligatoria a uso
pblico de dominio municipal, se aplicar en equidad a todo emprendimiento urbanizador,
independientemente de la modalidad de parcelamiento, sea abierta o mixta.
Artculo 269.- Balance de superficie de vas.- Para determinar el balance de la superficie de
vas se deber considerar los siguientes criterios:
1. Las vas distribuidoras locales, vas principales y/o troncales estn determinadas por la
planificacin en funcin a la conectividad del sector por urbanizar; para el cmputo de
cesin, el porcentaje de afectacin de estas vas se sumar a la cesin obligatoria del
22% para equipamiento pblico y reas verdes; totalizando 40% como porcentaje
mximo de cesin en todo proceso de urbanizacin.
2. Las vas secundarias proyectadas como calles abiertas de ancho menor a 16,00 m.
pasarn a ser de uso pblico irrestricto de dominio municipal y no sern sumadas en el
cmputo del 40% de cesin.
Artculo 270.- Superficie til.- El terreno til resultante del proceso de urbanizacin se
dispondr en manzanas destinadas a ser parceladas en funcin de las dos tipologas de
parcelamiento segn proyecto: abierto o mixto.
Artculo 271.- Parmetros de aplicacin de porcentajes de cesin.1. En el proceso de urbanizacin se asignar el uso de suelo de espacio pblico al 22% de
cesin para equipamiento o rea verde, en funcin a los requerimientos de la UV o del
distrito.
2. Si el porcentaje de reas cedidas es inferior al 40% fijado como mximo, no se obliga a
completarlo siempre que se cumpla con el 22% para equipamiento pblico y reas
verdes, y sea respetada la conectividad vial planificada para la UV.
3. Cuando la cesin del 22% sumada al porcentaje de afectacin por vas distribuidoras
locales, principales y/o troncales supere el 40%, la cesin de reas podr ser inferior al
22%, hasta un mnimo de 12%, destinado para uno de los usos pblicos: rea verde o
equipamiento pblico segn la necesidad de la UV.
4. Si la afectacin por vas distribuidoras locales, principales y/o troncales supera el 40%
mximo de cesin, habiendo cumplido con los porcentajes mnimos del inciso anterior y
estando garantizada la conectividad vial planificada, el porcentaje excedente ser
expropiado por el Municipio.

pg. 42

5. Si por la planificacin de vas principales y/o troncales el terreno es sobre afectado y las
reas tiles resultantes son de superficie menor a las normadas por el presente cdigo,
el municipio otorgar planos de usos de suelo sin ninguna restriccin o bien expropiar
los mismos para uso pblico.
6. Al proyecto de urbanizacin no se le cargar el dficit incumplido de reas de uso
pblico y de dominio municipal en la unidad vecinal consolidada a la que pertenece.
7. Para el balance de reas en un proyecto de urbanizacin que comparte el diseo entre
dos o varias unidades vecinales, se proceder a establecer el clculo de superficie en
relacin a los equipamientos y reas verdes existentes en ellas, pudiendo nicamente
dotar de stas a la unidad vecinal menos servida.
8. El porcentaje de reas verdes cedidas al Municipio podr ser menor al 7% cuando el
proyecto se encuentre en una UV con superficie de rea verde consolidada superior a
esta proporcin o adyacente a parque urbano consolidado. En consecuencia, el 22%
obligatorio ser destinado para equipamiento primario o terciario pblico.
9. Las superficies para reas verdes sern planificadas con un mnimo de 1.500,00m2 para
parque infantil y 3.000,00m2 para plazas y parques, pudiendo ser cedidas por uno o
varios predios que se adecuen al proceso de urbanizacin.
10. Si por las caractersticas del terreno por urbanizar, no es posible cumplir con las
condiciones del inciso anterior, las reas verdes se disearn como parque lineal o
alameda paralelo a la acera de los terrenos tiles, con un ancho mnimo de 10,00 m.
11. En parcelas rusticas ubicadas en unidades vecinales con equipamientos y vas
consolidados, se proceder a la cesin nicamente del 22% a modo de alameda frontal
al terreno.
12. La parcela rstica igual o menor a 2.500,00 m2, inserta en reas urbanizadas
consolidadas con vas y equipamientos, que no sea producto de subdivisiones de una
parcela mayor rstica, y que no se encuentre afectada por vas principales; ser
incorporado como rea til a la manzana que pertenece, sin obligacin de cesin.
Artculo 272.- Balance de superficie de dominio municipal en UV.- Para el clculo del
balance de reas pblicas, se considera como lmite de una UV el eje de las vas principales
que la circundan. El cmputo contempla todos los espacios de dominio municipal, reas
verdes, equipamiento primario, incluidas las vas cualquiera sea su jerarqua. No se incluye en
el balance de la Unidad Vecinal el Equipamiento Distrital o Terciario.
Artculo 273.- Compensacin y terrenos en custodia. - Queda sin efecto la retencin de
lotes en custodia para llegar a los porcentajes de cesin establecidos segn norma. De igual
forma, queda sin efecto la compensacin con terrenos tiles (entregados en custodia) a
propietarios de predios que quedaran sobre afectados, pudiendo en estos casos el interesado
solicitar la expropiacin bajo normas legales correspondientes.
Artculo 274.- Destino de reas de uso pblico.- El uso especfico de las reas cedidas para
uso pblico y de dominio municipal, dentro de los procesos de urbanizacin, podr ser
asignado en cualquier momento por el Gobierno Autnomo Municipal, a travs de la Instancia
correspondiente, segn la planificacin, segn la necesidad de la poblacin y especialmente de
la Unidad Vecinal que lo contiene. Una vez asignado su uso, ste no podr ser modificado,
quedando sin efecto cualquier alteracin o habilitacin no aprobada, bajo responsabilidad de
los contraventores, en concordancia con la normativa vigente, exceptuando los casos de

pg. 43

modificacin de urbanizacin no consolidada, cuyas normas se establecen en el presente

cdigo
Artculo 275.- Calidad de terrenos para reas de uso pblico.- Las reas de cesin a uso
pblico y dominio municipal debern ser terrenos que cumplan con las condiciones mnimas
para el uso planificado. No se admitirn terrenos excavados que devienen de labores
extractivas, como tejeras; marginales, como curiches o reas pantanosas; cursos de agua u
otros.
Artculo 276.- Requerimiento mnimo de servicios bsicos.- Todo proyecto de urbanizacin
deber garantizar como mnimo la dotacin de energa elctrica, agua potable, tratamiento de
aguas servidas y/o alcantarillado sanitario, drenaje pluvial, instalacin pblica de hidrantes
contra incendios, apertura y nivelacin de vas, adems de arborizacin de las aceras.
CAPTULO VI
rea til - Parcelamiento
Artculo 277.- Dimensiones de manzana.- Se considera la manzana como la unidad
urbanstica de rea til rodeada de vas pblicas abiertas.
La manzana regular para uso de vivienda y uso mixto podr tener como lado mnimo 50,00 m y
como mximo 300,00 m, siendo el mdulo mximo de manzana regular de 300,00 m x 300,00
m. La manzana irregular podr tener como lado mnimo 30,00 m y como mximo 300,00 m,
considerndose lado aquel que se encuentre definido por esquinas de ngulo igual o menor a
135.
Artculo 278.- Normas generales para manzanas con parcelamiento mixto.- Las manzanas
con parcelamiento mixto deben cumplir con las siguientes normas:
1. En las manzanas con superficie menor a 45.000,00 m2 y con parcelamiento mixto, es
obligatorio dejar lotes abiertos al exterior en un 25% del permetro de la manzana, con
usos en funcin del tipo de la va a la cual se abren. Estos lotes debern disponerse en
conjunto y como mnimo en dos de los frentes.
2. En las manzanas con superficie igual o mayor a 45.000,00 m2 y con parcelamiento
mixto, se deber disponer una faja de lotes con frente abierto hacia la va pblica en el
50% de la longitud del permetro.
3. En el permetro cerrado se obliga a implementar elementos de cierre transparentes o
rejas con distancias no mayores a 70,00 m, en los que se dispondrn ingreso- salida
alternativa y de emergencia del condominio.
4. De la superficie total til del terreno que corresponde al rea destinada al condominio
cerrado con ms de veinte lotes o viviendas, se destinar 7% como mnimo para reas
de recreacin y otros usos comunes segn diseo del proyecto y la densidad prevista
(se excluyen calles).
5. Dentro del condominio, la superficie destinada a rea verde y recreacin, as como las
vas de acceso a los lotes, son de uso y propiedad comn de los copropietarios. Su
ejecucin y mantenimiento son de responsabilidad de los promotores y/o copropietarios.

pg. 44

6. Las vas internas del condominio debern dimensionarse en funcin de la densidad de

lotes y habitantes, siendo el ancho mnimo de 10,00m con 6,00m de calzada.
7. Las vas internas de manzanas mixtas en copropiedad con bloques o torres de ms de
cuatro niveles debern tener un ancho igual o superior a 13,00 m.
8. Dentro del rea de condominio, se deber destinar al menos una playa de parqueos de
visitas, misma que ser calculada uno por cada 4 unidades de lotes tiles. No se
tomarn en cuenta como parqueos de visitas los integrados en la unidad de lote. En el
caso de bloques de edificios dentro del rea de condominio, los parqueos de visita
sern calculados en funcin a la edificacin y la norma especfica para stos,
establecida en el Tomo III del presente Cdigo.
9. Dentro de los lmites del rea en copropiedad, deber preverse un rea protegida
destinada para el contenedor de residuos, siguiendo el Reglamento Municipal de Medio
Ambiente en relacin a la seleccin de residuos orgnicos e inorgnicos y su
evacuacin diaria, as como en proporcin al volumen de residuos producido.
10. En el caso de Apart Hotel, donde las calles internas y el 7% mnimo establecido para
reas de recreacin y otros, si bien son de uso comn entre todos los copropietarios,
stas no sern consideradas dentro del prorrateo de reas comunes entre los mismos,
como sucede en urbanizaciones con manzanos mixtos, quedando nicamente al
servicio de los copropietarios pero de propiedad de la administracin del Apart Hotel.
Artculo 279.- Permetros cerrados y va pblica.- La Oficina Tcnica, en funcin de la
preservacin del espacio pblico y la seguridad de los habitantes, regular el diseo de los
permetros cerrados o abiertos a la va pblica (lotes externos) en las propuestas de
urbanizaciones.
En calles secundarias y distribuidoras locales o colectoras, no se admitir la conformacin de
permetros cerrados o bardas ciegas en su totalidad.
CAPITULO VII
De las Ochavas
Artculo 280.- Obligatoriedad.- En los predios en esquina es necesaria la implementacin de
ochavas en la Lnea Municipal para facilitar el ngulo visual en el encuentro de las vas, por
tanto, toda propuesta de urbanizacin deber contemplar el trazado y la ejecucin de la
respectiva ochava, debiendo este lmite ser respetado para la construccin de verjas, bardas y
cualquier tipo de edificacin.
Artculo 281.- Ampliacin de las ochavas.- La Oficina Tcnica, en propuestas de
urbanizacin, tiene la facultad de ampliar la dimensin de cualquier ochava por utilidad pblica,
teniendo en cuenta la intensidad del trfico vehicular y el ancho de calles en su interseccin. Si
la necesidad de ampliacin de las ochavas es en proyectos de urbanizacin ya aprobados, el
propietario del terreno afectado podr solicitar la aplicacin de normas legales
correspondientes.
Artculo 282.- Dimensin de las ochavas.- El radio de las ochavas en lnea municipal estn
en funcin del ancho de las vas pblicas y su importancia en la jerarqua vial, se establecen
los siguientes valores aplicables:

pg. 45

RADIOS DE CURVATURAS DE
LINEA MUNICIPAL EN
INTERSECCIONES DE AVENIDAS Y
CALLES
ANCHO DE AVENIDAS Y CALLES
13

16
9

2
0
9

2
2
9

3
0
9

3
6
12

4
0
15

13

16

12

12

12

12

15

18

20

12

12

12

15

15

18

22

12

12

12

15

18

18

30

12

15

15

15

20

20

36

12

15

15

18

20

20

22

ANCHO DE AVENIDAS Y CALLES

40

15

18

18

18

20

22

25

50

15

18

18

20

22

22

25

60

15

18

18

20

22

25

30

10
0

15

18

18

20

22

25

30

5
0
1
5
1
8
1
8
2
0
2
2
2
2
2
5
3
0
3
0
3
0

60
15

10
0
15

18

18

18

18

20

20

22

22

25

25

30

30

30

30

35

35

35

35

RADIOS DE CURVATURAS

RADIOS DE CURVATURAS
Artculo 283.- Diversos trazados de ochavas.- Est permitido proyectar ochavas con
trazados poligonales, curvos u otros, siempre que su trazado no rebase los lmites establecidos
por la Lnea Municipal de esquina demarcada por la Oficina Tcnica y estn dentro de los
mrgenes delimitados en el artculo anterior.
Artculo 284.- De las ochavas en zonas con galera peatonal.- En las zonas donde se obliga
la galera peatonal sobre acera, la colocacin de los pilares de los edificios en la ochava deber
respetar el mismo ancho que se determine para la circulacin peatonal y la mxima saliente de
los pilares en cualquiera de sus fachadas.
De existir diferencias entre anchos de galeras, en la ochava se promediar el ancho de ambas,
debiendo garantizarse que los espacios entre columnas sean dimensionados y diseados de
forma que permitan la visibilidad del trfico vehicular y peatonal, tomando en cuenta que las
columnas de la ochava no deben obstruir la visual con respecto a la continuidad de la galera
obligatoria

pg. 46

RP= Retiro Promedio

Artculo 285.- Ochava en Lnea de construccin.- En las zonas con Retiro Frontal Obligatorio
y cuyo ancho de vas sea igual o menor a 22,00 m, no es obligatorio realizar en la Lnea de
Construccin, ngulo alguno paralelo a la ochava, dado que el volumen de esquina ser la
resultante de la interseccin de los planos de sus fachadas, segn proyecto.
En edificaciones de esquina en vas de ancho mayor a 22,00 m, la Lnea de Construccin de
esquina ser paralela a la Lnea Municipal.
CAPTULO VIII
De Las Aceras
Artculo 286.- Construccin de acera.- Es competencia del Gobierno Autnomo Municipal
elaborar proyectos de aceras y ejecutarlas mediante planes distritales, barriales y/o por zonas.
El propietario podr implementar acera en calles pavimentadas, previa solicitud a la Oficina
Tcnica y respetando las normas establecidas para la ejecucin de acuerdo a los tipos
detallados en grficos del presente Cdigo.
Artculo 287.- Mantenimiento de jardines y pisos en aceras.- Es obligacin de los
propietarios el cuidado del csped y jardinera baja, as como del mantenimiento del
revestimiento de la acera en el espacio que corresponde al ancho y largo de la acera frontal del
inmueble.
Artculo 288.- Acceso para personas con discapacidad.- En cada esquina es obligatorio
incorporar a la acera un acceso especial en rampa con 10% (por ciento) de pendiente, para
personas con discapacidad. El acceso deber ser construido en coincidencia al cruce peatonal
o cebra, con un ancho de 1,20m y un tratamiento de piso diferenciado de 1,00 m alrededor de
la rampa.

pg. 47

Accesos para personas con discapacidad

Artculo 289.- Normas para aceras.- Las aceras sern construidas observando las siguientes
normas, pudiendo el Gobierno Autnomo Municipal, a travs de las instancias
correspondientes, establecer normativa adicional para aceras en intersecciones de vas:
1. Continuidad del nivel tomando como referencia la altura de 0,175 m del cordn de acera
en relacin a la calzada. Se debern evitar escalones y rampas pronunciadas.
2. En acceso a garajes deber mantenerse la continuidad del nivel de vereda; la rampa de
descenso a la calzada ocupar como mximo 1,00 m en su desarrollo.
3. En zonas donde se obliga galera sobre acera - Z1.1, Z1.2 y Z1.3 -, el desarrollo de la
rampa no deber exceder los 0,60m.
4. La pendiente mxima de la acera en el corte transversal debe ser de 2% (por ciento)
con respecto al nivel del cordn municipal.
5. Cualquier desnivel del terreno o edificacin que necesite escalones o rampas deber
ser resuelto dentro de los lmites de la propiedad privada de los inmuebles sin invadir la
acera.
6. Deben contar con una vereda de nivel continuo, de material antideslizante con textura
rugosa para trnsito peatonal, adems de un rea para csped y arborizacin en
funcin del tipo de va.
7. Es obligatorio dejar espacio libre de piso de mnimo 1,00 x 1,00 m, con tierra natural,
cada 6,00 m, destinado a plantar rboles o jardinera.
8. El rea prevista para csped y/o arborizacin podr utilizar vegetacin cuyo follaje no
signifique un peligro para los peatones.
9. En aceras con desniveles u obstculos, se considerar la colocacin de materiales de
revestimiento con textura en funcin de las necesidades de personas con discapacidad.
10. Las aguas pluviales de los inmuebles deben drenarse mediante tubos de 4 ubicados
por debajo del nivel de la acera, para que sean vertidas al nivel de la calzada.
11. Est prohibido retirar o modificar los cordones de acera sin la respectiva autorizacin
del Gobierno Autnomo Municipal.
12. En calles sin pavimento, el nivel de las aceras tiene carcter provisional, debiendo
observarse la continuidad del nivel 0,175 m. en relacin a la va.
13. Queda prohibida la utilizacin de la va pblica para depsito temporario de

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materiales sin previa autorizacin de la Oficina Tcnica.

Artculo 290.
- Radios de curvaturas.
- E

l cordn de acera de las esquinas se proyectar en

forma circular, y su radio ser la resultante de la sumatoria del radio de ochava en Lnea
Municipal ms el ancho mayor de las aceras que lo interceptan.
Artculo 291.- Anchos de Acera segn el ancho de va.- El ancho de acera peatonal, ser
dimensionada segn el ancho de va y en base al cuadro citado a continuacin:

ANCHO DE VIA
Va de 13.00 m
Va de 16.00 m
Va de 20.00 m
Va de 22.00 m
Va de 36.00 m
Va de 30.00 m
Va de 40.00 m
Va de 50.00 m

ANCHO DE
ACERA
3.00 m
3.50 m
4.50 m
3.50 m
4.50 m
3.50 m
4.50 m
5.00 m

CAPTULO IX
Apertura De Vas
Artculo 292.- Vas expeditas.- Previa aprobacin de la etapa final del proceso de
urbanizacin, es obligatorio retirar cercas y alambradas a fin de facilitar el libre trnsito de
vehculos y personas. Es obligacin del privado permitir la construccin de las vas pblicas y la
ejecucin de la infraestructura pblica de conformidad con el plano de la urbanizacin
aprobada.
Los propietarios podrn realizar por etapas la apertura de las vas pblicas cedidas, siempre y
cuando se demuestre que los predios vecinos no se han sometido al correspondiente proceso

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de urbanizacin y por lo tanto la zona todava no se encuentra consolidada. Una vez abiertas a
uso pblico irrestricto no podrn ser, obstruidas, ni cerradas temporal o definitivamente.
Artculo 293.- Replanteo, apertura y fiscalizacin.- La apertura de las vas deber ejecutarse
respetando las estacas y bulones del replanteo aprobado y bajo la fiscalizacin de la Oficina
Tcnica.
Artculo 294.- Conflictos en apertura de vas cedidas.- En caso de existir conflictos entre
propietarios para realizar la apertura de una calle cedida al municipio, la Oficina Tcnicas se
reserva la potestad de hacerlo con cargo a ellos mismos.
Artculo 295.- Apertura de Vas Planificadas.- Los predios rsticos que contengan vas
principales y troncales planificadas en su interior, en respuesta a las gestiones de aperturas
realizadas por el Gobierno Municipal, podrn someterse a cualquiera de los siguientes
procedimientos:
1. Proceso de Urbanizacin establecido en el presente Cdigo
2. Cesin de reas a cuenta de un proceso de urbanizacin futuro, mismo que estar
sujeto a normativa especfica establecida por la OT
3. Expropiacin de las reas, en base a normativa legal correspondiente.
Artculo 296.- Multa por aperturas irregulares.- Los propietarios que alteren total o
parcialmente el diseo vial en urbanizaciones abiertas aprobadas, sern sancionados con una
multa pecuniaria que corresponder al 3% del valor catastral del terreno afectado.
CAPTULO X
Obras Pblicas
Artculo 297.- Perfiles y caractersticas de vas pblicas.- Las obras de pavimentacin y
drenaje de vas pblicas debern regirse estrictamente a los perfiles y caractersticas de dichas
vas, diseados por la unidad competente.
En caso de existir proyectos de canales abiertos, sus perfiles tendrn prioridad en las obras de
pavimentacin.
Artculo 298.- Del glibo en pasarelas, puentes o construcciones sobre el espacio
pblico.- Se entiende por glibo la distancia entre el punto ms alto de la calzada y el ms bajo
de la viga del puente o estructura construida por encima de la va.
Para construcciones de pasarelas, puentes o estructuras en el espacio areo municipal sobre
las vas vehiculares, el glibo mnimo ser de 5,00 m.
Artculo 299.Aprobacin de estructuras permanentes sobre va pblica.- Las
construcciones de estructuras permanentes sobre va pblica debern ser aprobadas mediante
ley municipal expresa, con respaldo de informe tcnico-legal, estudio de impacto ambiental,
diseo estructural, clculos y memorias; todo requerimiento tcnico legal ser exigido previa
aprobacin.

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Artculo 300.- Normativa para obras pblicas.- Los proyectos y obras de construccin de las
redes de servicios bsicos: agua, alcantarillado, energa elctrica y telefona fija; se regirn por
las exigencias y normas de las entidades responsables por estos servicios y por las
disposiciones contenidas en el Tomo I - Procedimientos de este Cdigo.
6. PROBLEMTICA
*Aspecto espacial
-Ruptura de la composicin de la mancha urbana, por una desorganizacin de las
urbanizaciones cerradas.
-Interrupcin en vas de comunicacin

PROBLEMA:
Urbanizaciones que
ocupan grandes
espacios, no tienen
calles Dentro de ellas
es aqu donde surge el
problema. La poblacin
debe recorrer grandes
tramos para llegar a su
destino adems de
correr peligro ante la
delincuencia, ya que
esos sitios no son tan
transcurridos, causa
temor a los habitantes
de ese lugar.
*Aspecto Social
-La sectorizacin de las diferentes clases sociales.
-La inseguridad que ocasionan las urbanizaciones cerradas por sus largos y altos muros
hacia los residentes de sus alrededores

*Aspecto Legal
-Las urbanizaciones hacen caso omiso en su mayora para respetar los cdigos de
urbanismo y ambientales.
*Aspecto Institucional
-La alcalda y autoridades competentes no hacen un buen seguimiento y supervisin sobre
proyecto de urbanismos privados.
*Aspecto Econmico

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-los montos para acceder a estas urbanizaciones es demasiado alto para que un ciudadano
comn sea propietario de una vivienda en ellas.

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