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TASACIN COMERCIAL DE INMUEBLE

VALUACIN COMERCIAL DE UN DEPARTAMENTO DPLEX UNIDAD
INMOBILIARIA N 2
DESCRIPCIN: El Inmueble, se halla en una zona urbana consolidada, en el Lote N.
12 de la Manzana 4-D de la Urbanizacin Agrupamiento Residencial Salamanca
Cuarta Etapa del Distrito de Ate, se accede al inmueble a travs de la Av. Quechuas. El
Inmueble, cuenta con los servicios domiciliarios instalados de energa elctrica, de
agua potable y alcantarillado. Frente al lote existe un parque y tiene pista de asfalto,
veredas de concreto. Su sistema de desage interno es empotrado y desemboca en el
sistema pblico de alcantarillado, tambin cuenta con redes de telefona y cable. Por lo
tanto, es un inmueble de aceptable demanda comercial en el mercado de la zona.
1. MEMORIA DESCRIPTIVA
1.1 PROPIETARIOS O POSESIONARIOS : COMPAA GAMAFA SCRL (Segn
datos recogidos de RR.PP. Lima)
1.2 CLIENTE

: JORGE DAVID GALVEZ MONGE

1.3 OBJETO DE LA TASACIN:

FINALIDAD

: Determinacin del valor comercial del inmueble, y el de

realizacin en el mercado inmobiliario.

INSTRUCIONES RECIBIDAS

: Del Sr. Jorge David Glvez Monge.

DETALLE DE LABOR REALIZADA:

Se visit el inmueble, con la

documentacin proporcionada por la Propietario, se solicit copia simple de la

partida registral del inmueble de los RR. PP. De Lima, luego se procedi a la
inspeccin y Valorizacin con los datos obtenidos en campo.
2.4 METODOLOGA EMPLEADA:
La Tasacin del Predio, se efecta por el Mtodo de Tasacin Directa,
aplicando el Reglamento General de Tasaciones del Per ( R.M N 126-2007VIVIENDA).
2.5 FECHA A LA CUAL ESTA REFERIDA LA TASACIN:
Se realiz los das 7 y8 de Noviembre de 2014

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2.6 UBICACIN: El inmueble est localizado en:

Urbanizacin: Urbanizacin Agrupamiento Residencial Salamanca Cuarta

Etapa. Calle Condorcanqui No 114.

Lote Nro 12 Mz 4-D

Distrito: Ate Vitarte

Provincia y Regin: Lima

Unidad Inmobiliaria N 02

2.7 LINDEROS Y MEDIDAS PRIMETRICAS DEL TERRENO (Segn Ficha

SUNARP):
De acuerdo a la inspeccin ocular realizada, as como a la informacin
documentada proporcionada, se ha verificado lo siguiente:

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SEGUNDO PISO:

Por el Frente: Con lnea recta de 3.65 m, colinda con aires del ducto N 1

Por la Derecha entrando: Con lnea quebrada de 5 tramos de 2.70 m, 0.20m, 4.675m,
1.575m y 4.225m, de los cuales el 1er y 2do tramos colinda con la caja de escalera N
1, el 3er, 4to y 5to tramos colinda con la unidad inmobiliaria N 3.

Por la Izquierda entrando: Con lnea recta de un tramo de 11.60m, colinda con
propiedad de terceros.

Por el Fondo: Con lnea recta de 5.425m, colinda con aires del ducto N 2.

Permetro: 34.05 m.
TERCER PISO:

Por el Frente: Con lnea recta de 3.575m, colinda con aires del parque.

Por la Derecha entrando: Con lnea quebrada de 9 tramos de 5.425m, 0.275m, 4.15m,
0.49m, 0.40m, 0.70m, 0.40, 1.225m, y 4.225m, de los que el 1er, 2do, 3er, 8vo, y 9no,
tramos colindan con la unidad inmobiliaria N 3, el 4to, 5to, 6to, y 7mo, tramos colindan
con el ducto N 3.

Por la Izquierda entrando: Con lnea recta de un tramo de 14.15m, colinda con aires de
propiedad de terceros.

Por el Fondo: Con lnea recta de 5.425m, colinda con aires del ducto N 2.

Permetro: 40.44 ml.

CUARTO PISO:

Por el Frente: Con lnea recta de 3.575m, colinda con aires del parque.

Por la Derecha entrando: Con lnea quebrada de 9 tramos de 5.425m, 0.275m, 4.15m,
0.49m, 0.40m, 0.70m, 0.40, 1.225m, y 4.225m, de los que el 1er, 2do, 3er, 8vo, y 9no,
tramos colindan con la unidad inmobiliaria N 3, el 4to, 5to, 6to, y 7mo, tramos colindan
con el ducto N 3.

Por la Izquierda entrando: Con lnea recta de un tramo de 14.15m, colinda con aires de
propiedad de terceros.

Por el Fondo: Con lnea recta de 5.425m, colinda con aires del ducto N 2.

Permetro: 40.44 ml.

2.8 REA DEL TERRENO:

2 PISO: Ocupada:

50.77 m2

Techada:

50.77 m2

3 PISO: Ocupada:

59.30 m2

Techada:

59.30 m2

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4 PISO: Ocupada:

2.9

59.30 m2

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Techada:

11.02 m2

ZONIFICACION Y USO ACTUAL

La unidad Inmobiliaria N 02 se encuentra en el rea de estructuracin III,
zonificacin R-3, de acuerdo a su ubicacin, dimensiones y caractersticas, la unidad
inmobiliaria N 2 se utiliza como Vivienda. Y se desarrolla en dos niveles + azotea.

2.10

INFRAESTRUCTURA DE SERVICIOS URBANOS QUE AFECTEN AL PREDIO:

Pistas de asfalto, con veredas en el entorno.

Servicios de Agua potable y Desage.

Energa elctrica, Monofsica, domiciliaria e iluminacin pblica.

Vas de comunicacin, Servicio de Transporte pblico y telfono.

2.11 CARACTERSTICAS DEL ENTORNO DEL PREDIO:

El inmueble tiene las siguientes caractersticas tcnicas:

Estructuras: columnas, vigas y escalera de concreto armado.

Muros de ladrillo arcilla cocida tipo king kong.

Techos losa de concreto horizontal tipo aligerado.

Pisos de parquet en sala comedor y dormitorios, cermico en cocina y SSHH.

Revestimientos cielorraso y muros con tarrajeo, frotachado y pintura.

Puerta principal de madera apanelada, las interiores son contra placadas.

Ventanas de perfiles de aluminio, de fierro y vidrio.

Baos aparatos de losa vitrificada de color (lavatorios e inodoros) duchas y muros

con enchape de maylica de color.

Cocina muebles de albailera enchapado con maylica, lavadero de acero

inoxidable.

Instalaciones Elctricas empotradas.

Instalaciones Sanitarias agua fra y caliente empotradas.

2.12 ANTIGEDAD
El departamento ha sido construido hace 15 aos, pero la construccin sobre la cual
se edific tiene una antigedad de 34 aos aproximadamente.
2.13 ESTADO DE CONSERVACIN
El estado de conservacin del UNIDAD INMOBILIARIA N 2 es: BUENO
2.14 DESCRIPCIN DE LA DISTRIBUCIN DE LAS PLANTAS:

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La unidad Inmobiliaria N 2 est construida en un segundo nivel y se distribuye as:

En el segundo piso consta de sala-comedor, cocina, bao y escalera al tercer piso,
en el que se tiene el pasadizo, de bao, tres dormitorios con closet, uno de ellos
con balcn hacia el parque y escalera interna hacia su azotea, en el cuarto piso
cuenta con un cuarto de servicio con de bao incorporado y terraza.
2.15 ANLISIS

DE

LA DOCUMENTACIN

REGISTRAL,

ASPECTO

LEGAL Y

GRAVMENES.

Ficha Registral: El Inmueble se encuentra inscrito en la Oficina de Registros

Pblicos de la ciudad de Lima, en la Partida N 11311821.

Aspectos Legales: Inmueble registrado con Declaratoria de Fbrica, linderos

debidamente identificados.

Gravmenes: No se aprecian en la informacin recabada de los RR.PP. de Lima

a la fecha del presente.

2.16 INVESTIGACIN DE VALOR DE TERRENOS COMERCIALES DE REFERENCIA.

Departamento Dplex de 95m2, en la calle Esquina Jos Balta y Calcuchimac en

Salamanca Ate, valor solicitado $122,000.00 USA. Precio promedio del m2 de
construccin es de $1,284.21.

Valores por partidas en nuevos soles por metro cuadrado de rea techada para
Lima (fecha 31 de Octubre del 2013) Precio promedio del m2 de construccin es
de $587.43.

Para realizar el clculo de costo de la edificacin se utilizara un promedio igual a

$1,284.21+$587.43= $935.82.

El Valor Comercial estimado del Terreno en la zona es de: US$ 525.00 m2.

2.17 OBSERVACIONES

Particularidades del Inmueble: Inmueble habitable, en buen estado de

conservacin.

2.18 OPININ INTEGRAL DEL PERITO VALUADOR:

El Inmueble se encuentra en buen estado de conservacin, cuenta con los servicios
bsicos completos y est ubicado frente a un parque, tiene acceso rpido por estar
cerca de vas principales como son la avenida los Quechuas.
3. VALUACIN:
3.1 VALOR DE REPOSICIN (VR)

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VALOR DEL TERRENO (VT)

De acuerdo a la ubicacin del terreno. Se ha considerado un valor unitario al
terreno de US$ 550,00 / m2. Para el clculo del rea que le corresponde a la
Unidad inmobiliaria N 2 del terreno matriz, se consider el porcentaje de las
zonas comunes inscrito en la partida 11311821 correspondiente a 35.20% lo cual
equivale a 52.36 m2 del lote matriz.
VT = 52.36 m2 x US$ 525.00/m2 = US$ 27 489.00

VALOR DE LAS EDIFICACIONES (VE):

VE = 121.09 m2 x US$ 935.82/m2 x 0.71 = US$ 80 456.09

VALOR DE LAS OBRAS COMPLEMENTARIAS:

No se considera para la presente valuacin.

VALOR DE INSTALACIONES FIJAS Y PERMANENTES:

No se considera para la presente valuacin.

3.2 VALOR COMERCIAL (VC):

VC = VT+VE
VC = US$ 27 489.00 + US$ 80 456.09 = US$ 107 945.09 Dlares Americanos.
3.3 VALOR DE REALIZACIN:

DEDUCCIONES APLICABLES.
Para el caso de realizacin del inmueble, consideramos las siguientes
deducciones:

Gastos de publicidad

Gastos de valuacin para realizacin : 2,50 %

Comisin por venta

: 3,00 %

Mantenimiento

: 2,00 %

Otros

: 15,00%

SUB TOTAL

: 2,50 %

25,00%

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Para realizar el inmueble en un plazo prudencial de 180 das y estableciendo que

a la fecha en el mercado la oferta es mayor a la demanda para este tipo de
Inmuebles se considera un ajuste en el valor para cualquier fin de: 15,00 %
EL TOTAL DE DEDUCCIONES SERA DEL 25 % DEL VALOR COMERCIAL
Nota: El Cliente considerar las deducciones de su conocimiento, para as
obtener un Valor de Realizacin Inmediata.

VALOR DE REALIZACIN INMEDIATA (VRI)

VRI = 0.75 x VC
VRI = 0.75 x US$ 107 945.09
VRI = USS 80 958.82

TIPO DE CAMBIO EN LA FECHA: US$ 1,00 por S/ 2,9275

Lima, 10 de Noviembre de 2014

4. FOTOGRAFAS:

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Se observa la Vivienda Multifamiliar

Se observa la Unidad Inmobiliaria N 2 dentro del rectngulo rojo.

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Se observa una imagen satelital y la ubicacin de la Unidad Inmobiliaria No 02

Esquema de Ubicacin