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TTULO DE CRDITO HIPOTERIO NEGOCIABLE - UNSCH

I.

INTRODUCCIN
En el momento en el que una persona, empresa o banco otorgar un prstamo, ha de

tomar en consideracin una serie de medidas para conocer a quin presta, de tal forma que
dicho crdito retorne de forma efectiva a sus dominios.
As, el prestamista lo que buscar es que su crdito se encuentre debidamente
garantizado, asegurndose que su deudor le va a pagar en el plazo convenido. Para ello,
podr constituir una hipoteca, una garanta mobiliaria o cualquier otra garanta real o
personal.
En los ltimos aos, debido a una creciente explosin demogrfica y la expansin
del mercado inmobiliario ha subido la demanda del acceso al crdito hipotecario. Sin
embargo, al momento de realizar un prstamo no basta que se encuentre garantizada, sino
que adems sea posible ejecutarla1. Debido a sta ltima razn es que los crditos se hacen
ms onerosos en nuestro medio y ello se debe justamente por su falta de ejecutabilidad.
Sucede con frecuencia que a pesar que una obligacin se encuentra debidamente
garantizada, el proceso para poder ejecutarla tarda aos dado que enfrenta a un sistema
judicial lento y falto de recursos para agilizar dichos procesos. Ante estas circunstancias, se
han dado una serie de instrumentos financieros que tienen como finalidad promover el
crdito financiero e hipotecario, optando por mecanismos que permitan la fcil constitucin
y ejecucin de crditos hipotecarios.
Siendo as, en la presente ocasin nos enfocaremos la vista en el Ttulo de Crdito
Hipotecario Negociable (en adelante TCHN), regulado originariamente en el artculo 239
de la Ley General del Sistema Financiero y del Sistema de Seguros y Orgnica de la SBS,
Ley N 26702 (09.12.1996), siendo derogada por la Ley de Ttulos Valores, Ley N 27287
1 Sobre el particular algunos autores han sealado que los sistemas de garantas requieren de tres
condiciones bsicas para que cumplan con la funcin que tienen dentro del proceso de
intermediacin. En primer lugar, deben tener una valorizacin adecuada y frecuente, en segundo
lugar deben ser de fcil realizacin y en tercer lugar, deben ser de fcil ejecucin. LUY, Manuel y
Alejandro ARRIETA. Tiempo de ejecucin de garantas y su impacto en el mercado crediticio
Documento de Trabajo N SBS-DT-01-2002, pg. 5.
pg. 1

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(19.06.2000), regulando el TCHN en los artculos 240 al 245; asimismo, se encuentra


reglamentado en la Res. SBS N 685-2007 (31.05.2007), la misma que derog al anterior
reglamento aprobado por la Res. SBS N 942-2003 (23.06.2003).

II.

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Para abordar el tema en cuestin, es menester tener en cuenta algunas cuestiones

elementales sobre la institucin jurdica de la hipoteca, la misma que tiene su origen en el


derecho romano, pues la agudeza jurdica del romano plasm el concepto de propiedad
como un derecho real que vincula a una cosa con una persona, quien goza de los atributos
clsicos que an se le reconoce y del que se derivan como desmembraciones todos los otros
derechos reales, y atendiendo a las necesidades derivadas del incremento de las relaciones
de crdito y del comercio, ide una forma de garantizar obligaciones personales
afectando a ese propsito un inmueble con la caracterstica especial que, a diferencia de
la prenda, no significaba para el propietario la prdida de su posesin, disfrute y nuevo
gravamen, y al mismo tiempo otorgaba al acreedor un derecho real que lo vinculaba
directamente con el bien gravado y le otorgaba la facultad de venderlo en el caso que
el deudor no pagara la obligacin2.
De la definicin anotada en lneas precedentes, podemos colegir que el concepto de
la hipoteca se mantiene del sistema jurdico correspondiente a la tradicin romana, con la
diferencia y agregado de la inscripcin en el Registro Pblico, ya que el romano no lo
conoci.

II.1 HIPOTECA
A. DEFINICIN MODERNA
Para Ignacio de Casso, es un derecho real registral de garanta concreta, en cosa
inmueble determinada, cuya posesin conserva el propietario y que faculta al titular a
2 Serafini F. Derecho Romano, Novena Edicin Barcelona, Tomo I Pg. 477.
pg. 2

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exigir, si no se cumple la obligacin garantizada, la venta pblica de aquella,


resarcindose con su precio3.

B. CARACTERSTICAS
1. Es un derecho real, pues se establece un vnculo entre el acreedor y el inmueble
hipotecado, con prescindencia de su propietario.
2. Es un derecho registral, porque solo nace cuando se inscribe. La inscripcin es en este
caso constitutiva, a diferencia del carcter puramente declarativo que la inscripcin tiene
para otros derechos. Messineo, citado en la Exposicin de Motivos Oficial del artculo
1988 del Cdigo Civil seala: la hipoteca se constituye nicamente cuando el que est
provisto del ttulo procede a inscribirlo en el registro hipotecario; el contrato es necesario
pero no suficiente para hacer surgir la hipoteca.4
3. Es de garanta concreta, porque respalda una obligacin determinada o determinable, y el
gravamen debe establecerse tambin por cantidad determinada o determinable, el artculo
1099 del Cdigo Civil establece sus requisitos.
4. Y, siempre se dijo que es accesoria, pues garantiza el cumplimiento de obligaciones,
para cuya seguridad se constituye. La incorporacin de la auto hipoteca en nuestra
legislacin, que tiene un carcter de independencia constituye una excepcin a esta regla.
Es tambin una excepcin la hipoteca para garantizar obligaciones futuras o eventuales
previstas en el artculo 1104 del Cdigo Civil.

Desde una perspectiva registral, presenta las siguientes notas: a) es inseparable de la


cosa gravada, b) es indivisible, c) es pblica en razn a su necesaria inscripcin en el
Registro Pblico, y d) es especializada.

C. CLASIFICACIN DE HIPOTECAS

3 Ignacio de Casso, Derecho Hipotecario, Madrid 1951, pg. 588.


4 Jack Bigio, Exposicin de Motivos Oficial del Cdigo Civil, Hipoteca, Lima 1998, Pg.36
pg. 3

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Antiguamente se reconocan las hipotecas legales, voluntarias, judiciales, generales,


especiales, expresas, tcitas, ordinarias, privilegiadas y hasta testamentarias.
Hoy legalmente se reconocen las siguientes:
a) Desde el punto de vista de su constitucin: voluntarias y legales. Las primeras son las que
se contratan libremente; las segundas resultan por ministerio de la ley, con ciertos
requisitos, como por ejemplo la del inmueble enajenado sin que su precio haya sido pagado
totalmente.5
b) Desde el punto de vista de su naturaleza: ordinarias y excepcionales. Las primeras son las
que responden a las caractersticas ya sealadas del sistema romano del derecho, que se
constituyen como accesorias para garantizar el cumplimiento de una obligacin principal,
en favor de un acreedor determinado, por cantidad precisa sin duracin limitada, y
transmisible por un instrumento igual al de su constitucin. Entre las segundas se cuenta la
auto hipoteca y la hipoteca en garanta de ttulos transmisibles por endoso o al portador, en
las que el acreedor no se determina y tampoco el monto garantizado y solo tienen un lmite
mximo.

En la prctica diaria sucede que una hipoteca se constituye para asegurar el


cumplimiento de obligaciones personales, de tal manera que si se ejecuta la garanta y su
valor de venta no cubre la deuda, el acreedor siempre tendr la accin personal contra su
deudor por el saldo no cubierto.6

II.2. TTULO DE CRDITO HIPOTECARIO NEGOCIABLE


II.2.1. ANTECEDENTES
Se trata de un ttulo valor indito en nuestra legislacin, cuyo diseo y creacin fue
impulsado desde el ao 1991, por Ricardo Beaumont Callirgos, Rolando Castellares
Aguilar y otros. Se cre una letra de cambio especial que, adems del crdito representado
5 Art. 1118 del Cdigo Civil.
6 Koch A. El Crdito en el Derecho. Madrid 1946, pg. 107.
pg. 4

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por el ttulo, representase tambin simultneamente la hipoteca que respalde dicho crdito.
Originalmente se la denomin letra hipotecaria, que an sigue vigente, posteriormente
por constituir ms bien un valor mobiliario consistente en un instrumento de
desintermediacin financiera poco o nada tiene que ver con la letra de cambio y con un
instrumento que represente el derecho real de garanta hipotecaria. As al haberse percatado
del error de su denominacin en un intento de usar un ttulo valor ya existente y muy
conocido en nuestro medio como es la letra de cambio, persistieron en la idea original de
contar con un ttulo valor similar al warrant que representase la hipoteca y adems el
crdito garantizado, simultneamente, recurriendo a otra denominacin. As se crea el
certificado hipotecario endosable, la cual se encontraba regulada en la Dcimo Quinta
Disposicin Final del Decreto Legislativo 861, Ley de Mercado de Valores,
lamentablemente este texto legal no reflejo el diseo original y no ha merecido la atencin
ni inters del mercado. Por lo dems, la forma como resulto redactado no coincida
exactamente con la propuesta original pero persistiendo se logrado crear el ttulo de crdito
hipotecario negociable regulada por la Ley 27287 (ley de Ttulos Valores).7

II.2.2. DEFINICIN
La Ley General del Sistema Financiero N 26702, de diciembre de 1996, trajo una
novedad. En su artculo 239 introdujo el Ttulo de Crdito Hipotecario Negociable, que es
definido comoun ttulo valor a la orden y negociable por endoso, emitido por el Registro
Pblico donde se encuentre inscrito el inmueble que se grave con hipoteca, en mrito al
otorgamiento de una escritura pblica en la que por acto unilateral se constituye el
gravamen hipotecario de primer rango que sirve de garanta al crdito consignado en el
mismo, con preferencia a toda otra acreencia, cualquiera sea su origen o naturaleza.
El Reglamento de la Ley, dictado por la Superintendencia de Banca y Seguros,
mediante Resolucin N 838-97, de 30 de noviembre de 1997, agreg: El ttulo de Crdito
Hipotecario Negociable emitido por el Registrador Pblico es un Ttulo Valor que

7 BEAUMONT, Ricardo y Rolando CASTELLARES, Comentarios a la Nueva Ley de Ttulos


Valores, Editorial Gaceta Jurdica, Lima-Per, ao 2000, pgs. 654-655.
pg. 5

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representa el derecho real de hipoteca sobre un bien inmueble, y puede ser endosado
libremente a favor de cualquier persona slo en garanta de un crdito dinerario.8
Si bien esta Ley lo considera Ttulo Valor, slo es tal desde su incorporacin en la
nueva Ley de Ttulos Valores N 27287, de 19 de junio del 2000, que en el Ttulo nico de
la Seccin Sptima del Libro Segundo o de los Ttulos Valores especficos, incorpora a
estos ttulos hipotecarios en su normatividad. Las disposiciones de sta ley priman sobre la
anterior, por razn de la temporalidad y de su especificidad, y as por ejemplo, en la Quinta
Disposicin Transitoria se establece que el Reglamento dictado por la Superintendencia con
Resolucin N 838-97, de fecha 28 de noviembre de 1997, seguir vigente en todo aquello
que no resulte incompatible con las disposiciones de la Seccin Sptima, antes aludida;
aunque sta queda facultada a expedir nuevas disposiciones, dentro de los noventa das
siguientes a la fecha de entrada en vigencia de la ley.
Asimismo, el Decreto Legislativo N 861, Ley del Mercado de Valores, en su
decimoquinta disposicin final, autoriza la emisin del Certificado Hipotecario Negociable,
con un contenido similar al antes reseado.9
Para Ricardo Beaumont, es un ttulo valor que representa un derecho real de
garanta hipotecaria, constituido de manera unilateral por el propietario del bien inmueble
o de su representante debidamente facultado, a travs de escritura pblica siguiendo los
requisitos establecidos en el artculo 1099 del Cdigo Civil, a cuya orden es expedido por
Registros Pblicos10. Originalmente cuando se legisl sobre el TCHN, era slo Registros
Pblicos la entidad encargada de expedirlos. Posteriormente con la Ley N 27640
8 Resolucin N 838-97, artculo 1.
9 Revista Oficial del Poder Judicial 1/1 2007. Pg. 59.
10 En opinin de BEAUMONT el propietario de un bien que tiene todos los derechos de
disposicin y gravamen, no requiere de la necesaria intervencin de tercero para ejercitar tales
derechos. Las afectaciones, cargas y gravmenes bien pueden ser constituidas por el propietario, por
s solo y en acto unilateral. El hecho que tal gravamen destinado a alguna finalidad sea EL TTULO
DE CRDITO HIPOTECARIO NEGOCIABLE o no aceptada como tal por el beneficiario es tema
distinto a la posibilidad de constituir el gravamen. BEAUMONT, Ricardo y Rolando
CASTELLARES. Comentarios a la Nueva Ley de Ttulos Valores. Gaceta Jurdica, Lima, 2000,
pg. 657.
pg. 6

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(19.01.2002) faculta a las empresas pertenecientes del Sistema Financiero a poder emitir,
tambin, estos ttulos valores.
Por su parte Vilela define al TCHN como un valor mobiliario que une un crdito
en forma inescindible a una garanta real, esto es, una hipoteca. Siendo un ttulo valor de
garanta, pues constituye valores representativos de derechos reales de garanta.
(...)constituye un ttulo valor representativo de una hipoteca unilateral, la cual es
constituida con anterioridad al nacimiento del crdito que se integrar al ttulo o valor
mobiliario11.As, para la autora citada, esta situacin slo se presenta en el TCHN, ya que
a diferencia del warrant, la prenda y el crdito nacen conjuntamente con el endoso del
documento, mientras que en el TCHN opera una ficcin legal: la hipoteca unilateral, segn
explica porque es constituida a sola decisin del propietario del bien, sin que exista todava
un acreedor, ni obligacin por resguardar.

II.2.3. CARACTERSTICAS:
Es emitido por los Registros Pblicos, por las empresas del Sistema Financiero

Nacional u otras entidades autorizadas por la Superintendencia de Banca y Seguros,


acreedoras o no, a solicitud del propietario del inmueble a hipotecar.

Puede emitirse con intervencin o sin intervencin del Notario Pblico.


El propietario del ttulo es titular del crdito y de la garanta, estos incorporados en un

slo ttulo.

Puede transferirse por endoso o mediante anotacin en cuenta.

El endosante no asume responsabilidad solidaria frente al tenedor.


La inclusin de la clusula de liberacin de protesto, no produce efectos en dicho ttulo
valor, porque no dispensa al tenedor de la obligacin de protestar el ttulo.

La venta del inmueble puede ser extrajudicial (cuando el precio por el que se transfiere
el bien no sea inferior al 75% de su valorizacin sealada en el ttulo, que se har por una
empresa de Sistema Financiero Nacional) o judicial.
11 VILELA PROAO, Mara del Pilar. Ttulos Valores de Garanta. Cultural Cuzco, Lima 2003,
pg. 174.
pg. 7

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II.2.4. REQUISITOS DE LA ESCRITURA PBLICA


Para constituirla se debe extender una escritura pblica, en la que se solicite al
Registro Pblico la emisin del Ttulo y se inserte la valuacin del inmueble practicada por
un perito inscrito en el Registro de Peritos Tasadores de la Superintendencia de Banca y
Seguros, conforme a los criterios sealados en la Resolucin SBS 572-97.12

II.2.5. REQUISITOS DEL TTULO


El ttulo se expedir por el Registrador Pblico, en formulario aprobado por la
Superintendencia Nacional de Registros Pblicos (SUNARP), a peticin expresa del
propietario de un bien susceptible de ser gravado, por acto unilateral manifestado en
escritura pblica, despus de haber constatado la inexistencia de cargas o gravmenes e
inscrito la hipoteca. El Ttulo debe contener los datos que indica el artculo 241. El monto
del gravamen est constituido por el valor total del bien13. Por Resolucin de la SUNARP
N 258-99, se aprob el formulario correspondiente.

II.2.6. FORMALIDADES PARA LA CONSTITUCION DE LA HIPOTECA


UNILATERAL
La Hipoteca a constituirse deber reunir, de manera general, los requisitos de
validez a que se refiere el Art. 1099 del Cdigo Civil. Quien afecte el predio deber ser el
propietario, o su apoderado con facultades expresas y suficientes tanto para gravar el
inmueble como para solicitar la expedicin del Ttulo, debiendo encontrarse inscrito el
12Artculo 4 del Reglamento Resolucin SBS 572-97.
13 Artculo 240 de la Ley de Ttulos Valores y 11 del Reglamento.
pg. 8

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Poder en el Registro correspondiente. Igualmente, el monto del gravamen deber ser


determinado o determinable, por cada inmueble afectado, debiendo considerarse al respecto
que dicho monto es distinto al del crdito garantizado o al valor de tasacin del inmueble.
Por ltimo, la Hipoteca debe garantizar un crdito determinado o determinable, crdito que
por mandato del Art. 1 del Reglamento slo puede ser dinerario.
Conviene precisar que para el caso especfico de la Hipoteca Unilateral que nos
ocupa, la obligacin dineraria obviamente es legalmente inexistente al momento de la
constitucin de aquella: Es recin con el endoso que se reputa nacida la obligacin.
Empero, ello no afecta la validez del gravamen, pues sus caractersticas hacen que
precisamente la obligacin garantizada sea contrada con posterioridad a la inscripcin de la
Hipoteca que la respalda.
Conforme al Art. 4 del Reglamento, se requiere necesariamente de Escritura
Pblica, en la cual deber insertarse la valuacin del inmueble a efectuarse por un Perito
inscrito en el Registro de Peritos Tasadores REPET de la SBS. Adicionalmente, deber
acompaarse una copia de la misma, para su puesta a disposicin de los eventuales
tomadores del Ttulo.
El inmueble no debe reconocer, al momento de constituir la garanta hipotecaria,
ninguna otra carga, medida cautelar o gravamen en general, es decir, que la Hipoteca
deber tener primer rango. Para tal efecto, el propietario podr hacer uso del Bloqueo
Registral, a fin de hacer preferente la inscripcin de la Hipoteca Unilateral, cuyos efectos
en caso de inscripcin se retrotraen a la fecha de presentacin del Bloqueo.
El Bloqueo se constituye en el mecanismo registral ms eficaz para hacer preferente
y excluyente la inscripcin de determinada titularidad, real o personal. Su uso, sobre todo
por parte de las instituciones financiera, es habitual, a diferencia de los contratantes
comunes, que por lo general inscriben su derecho sin Bloqueo previo. Por ello, su uso debe
ser difundido por los operadores del Derecho, y el cierre registral operado con su
inscripcin debe ser respetado por todas las instancias, incluidas las judiciales.
La Escritura deber contener adems la manifestacin de voluntad expresa del
propietario del predio para que el Registro expida a su orden el Ttulo.
pg. 9

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La norma no ha contemplado los supuestos de constitucin de Hipotecas sobre


varios inmuebles, y el de Ampliacin del monto del gravamen. Respecto del primer caso,
necesariamente debern emitirse tantos Ttulos como Hipotecas existan, no siendo
legalmente posible que un solo Ttulo contenga todas las otorgadas por el propietario, en
virtud del Art. 1099 inc. 3) del Cdigo Civil, que exige que el inmueble se afecte por un
monto determinado o determinable. En cuanto al segundo, ser factible siempre y cuando
no exista un gravamen posterior al que se pretende ampliar, y se devuelva el Ttulo original
conjuntamente con la Escritura Pblica de Ampliacin, para la expedicin de uno nuevo
hasta por el monto ampliado.
Creemos necesario que en los casos de Ampliacin se efecte nueva valuacin del
inmueble, en razn que la norma vincula el monto del gravamen con el del inmueble, a fin
de otorgarle cierto grado de confiabilidad al instrumento hipotecario, evitando los
perjuicios a los tomadores del mismo, tal como se colige del tenor del Art. 4 del
Reglamento. La nueva tasacin no ser necesaria, en cambio, si el monto de la ampliacin
no supera el de la valuacin efectuada originariamente.

II.2.7. FORMALIDADES DE LA EMISION DEL TITULO


Conforme al Anexo del Reglamento y al formato aprobado por Res. 258-99-SUNARP,
el Ttulo deber ser emitido por el Registro conteniendo:
El nombre del beneficiario del ttulo y obligado principal,
El monto del gravamen constituido,
Los datos de identificacin e inscripcin registral del inmueble,
Los datos referidos al valor de la tasacin y perito que la efectu,
Los datos de la Escritura Pblica de constitucin del gravamen
Los de su inscripcin registral,
La constancia que la Hipoteca es de primer rango,
La firma y sello del Registrador; y,
Los datos de identificacin del constituyente.
pg. 10

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Los dems datos exigidos por la Res. 258-99-SUNARP debern ser completados de
acuerdo a los pactos celebrados con el tomador del Ttulo.

II.2.8. FORMALIDAD DE LA HIPOTECA


La hipoteca se constituye por escritura pblica, salvo disposicin diferente de la ley.
Segn reconoce la doctrina unnimemente, existen diferencias sustanciales entre
forma y formalidad de los actos o negocios jurdicos; en ese sentido, "toda declaracin
requiere de una forma externa (o sabida ausencia de ella) que refleje la voluntad; pero no
todo negocio reclama de formalidad" (LOHMANN).
Como regla general y en virtud del "principio de libertad de forma", consagrado en
el artculo 143 del Cdigo Civil, el acto o negocio jurdico puede exteriorizarse a travs de
diferentes formas; excepcin hecha del silencio que importar "manifestacin de voluntad"
cuando por ley o por acuerdo de las partes se le atribuya ese significado (artculo 142,
Cdigo Civil).
Sin embargo -como excepcin a la regla anterior-, la ley o las partes pueden
establecer una determinada formalidad para la exteriorizacin del acto o negocio jurdico;
formalidad que ser ad probationem, si solo sirve como medio de prueba, o ad
solemnitatem, si su inobservancia es sancionada con nulidad por la ley (artculo 144,
Cdigo Civil) o por las partes, en caso de incumplimiento por una de ellas (artculo 1412,
Cdigo Civil).
Debe recordarse que en los supuestos en que la ley establezca que la manifestacin
de voluntad deba hacerse a travs de alguna formalidad expresa o requiera firma, esta podr
ser generada o comunicada a travs de medios electrnicos, pticos o cualquier otro
anlogo (artculo 141-A, Cdigo Civil).
En el caso de la hipoteca, el artculo 1098 del Cdigo Civil establece que su
constitucin debe exteriorizarse a travs de una determinada formalidad, es decir, "escritura
pblica" o aquella prevista por la ley ("documentos privados con firmas legalizadas",
pg. 11

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"formularios registrales", etc.). Estas formalidades servirn igualmente para exteriorizar los
actos secundarios o derivados (ej. modificacin, rectificacin, ratificacin, levantamiento o
cancelacin, etc.), salvo que exista dispositivo que autorice el empleo de formalidades
especiales (ej. "declaracin jurada con firma legalizada notarialmente", Ley N 26639).

Si bien es cierto, el artculo 1098 del Cdigo Civil establece una formalidad para la
constitucin de la hipoteca, sin embargo, no sanciona con nulidad su inobservancia, por lo
que conforme al artculo 144 del Cdigo Civil el documento que se extienda solo tendr
carcter ad probationem.
Resulta pertinente sealar que, en tanto la constitucin de hipoteca no se inscriba en
el registro, solo tendr eficacia obligacional o interpartes (obligacin de gravar), ya que la
existencia jurdica de la hipoteca como derecho real (gravamen) se halla sujeta a su
publicidad registral (artculo 1099, Cdigo Civil), al ser la inscripcin una conditio sine
qua non de su existencia (MAISCH VON HUMBOLDT); en ese mismo sentido, en la
Exposicin de Motivos Oficial del Cdigo Civil se refiere que "el contrato de hipoteca que
no estuviere inscrito no confiere al acreedor la garanta real hipotecaria, sino un ttulo que
sirve al acreedor para obtener a travs de la inscripcin el derecho real de hipoteca".
La escritura pblica es regulada en el artculo 50 y siguientes de la Ley del
Notariado, aprobada por Decreto Ley N

26002. A su vez, las otras "formalidades"

exigibles para la constitucin de la hipoteca se hallan contenidas en normas especiales,


cuya enumeracin excede los alcances del presente comentario.
Respecto a las otras formalidades, tenemos que el segundo prrafo del artculo 176
de la Ley N 26702, Ley General del Sistema Financiero y del Sistema de Seguros y
Orgnica de la Superintendencia de Banca y Seguros, faculta a las empresas del sistema
financiero al empleo de "documento privado con firmas legalizadas notarial mente", a
efectos de celebrar contratos con sus clientes, salvo que el valor exceda de 40 unidades
impositivas tributarias, en cuyo caso debern ser formalizados necesariamente en escritura
pblica.

pg. 12

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Asimismo, mediante Decreto Legislativo N 495, artculo 4, se cre el "formulario


registral" para su empleo en el Registro Predial Urbano; documento que requiere ser
certificado por abogado inscrito en el ndice de Profesionales de este Registro o por notario,
a efectos de su inscripcin. Cabe precisar que, adems de las "hipotecas ordinarias", el
referido decreto en su artculo 27 cre la denominada "hipoteca popular" (hipoteca
posesoria) como acto inscribible en el Registro Predial Urbano; siendo que este gravamen
recaa sobre la "posesin de los lotes y propiedad de las edificaciones construidas sobre
ellos, inscritas en el Registro" (inciso a) o "la posesin de los lotes cuyo derecho est
inscrito en el Registro" (inciso b); esto como un mecanismo alternativo de acceso al crdito
en favor de los poseedores de lotes no saneados legalmente (poseedores no propietarios);
sin embargo, por diferentes razones, de orden econmico, social y legal, el artculo 27 fue
finalmente derogado por la Ley N

27046, Octava Disposicin Complementaria

Transitoria y Final.
Mediante Ley N 27755 (El Peruano, 15.6.2002) se cre el "Registro de Predios"
-que integrar progresivamente en dos aos al Registro de Propiedad Inmueble, Registro
Predial Urbano y la Seccin Especial de Predios Rurales-, asimismo, se dispuso la
unificacin de los documentos inscribibles; en ese orden, el artculo 7 establece que
''vencido el plazo (...), todas las inscripciones se efectuarn por escritura pblica, o
mediante formulario registral legalizado por notario, cuando en este ltimo caso el valor del
inmueble no sea mayor a veinte Unidades Impositivas Tributarias (...)"; es decir, a
diferencia de lo que sucede con el artculo 1098 del Cdigo Civil, la Ley N 27755 limita
el empleo de los documentos que pueden contener actos inscribibles (como la constitucin
de hipoteca) a aquellos formalizados mediante escritura pblica o formulario registral
legalizado notarialmente.
Finalmente, el Tribunal Constitucional, a travs de la Sentencia del 30 de abril de
2003 (El Peruano, 15.5.2003), declar infundada la accin de inconstitucionalidad
interpuesta contra el segundo prrafo del artculo 7 que establece el uso de formularios
registrales, entre otras consideraciones, por cuanto "si bien el formulario registral
legalizado por notario no goza de las solemnidades de una escritura pblica, se ha optado
por una medida que no termina por desvirtuar la seguridad jurdica, sino que, respetndola
pg. 13

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dentro de trminos todava razonables, presenta una opcin legislativa proporcional frente
al fin legtimo que se pretende alcanzar, esto es, que un mayor nmero de ciudadanos tenga
la posibilidad de consolidar su derecho de propiedad a travs de su inscripcin registral.
(...)".

II.2.9. RANGO DE LA HIPOTECA


La hipoteca ser necesariamente de primer rango y en caso que el endosatario
fuera una empresa del Sistema Financiero tendr garanta exclusiva del crdito, con
preferencia frente a otros acreedores del propietario del predio afectado, a tal extremo que
an en el caso de insolvencia del deudor el bien gravado ser separado de la masa concursal
constituyendo una identidad independiente.14

II.2.10. CIRCULACIN
El Ttulo es emitido a la orden del propietario del inmueble que se grava, es de libre
negociacin mediante endoso y, en el acto de efectuarse el primer endoso debe sealarse en
el mismo ttulo el monto del crdito en cuya garanta se afecta, la fecha de vencimiento,
forma de pago, plazos, tasas de inters y las dems condiciones que se crea convenientes;
con el endoso se transmite el crdito consignado en el ttulo y la hipoteca que lo garantiza;
En el acto de realizarse el primer endoso se deber consignar en el Ttulo el crdito que
garantiza y sus datos (monto, plazo o plazos e intereses), a partir del cual se califica como
ttulo valor. Los endosos sucesivos transfieren ambos derechos: el crdito y la hipoteca, sin
que el endosante asuma responsabilidad solidaria15.
Se puede endosar en blanco, en procuracin, en propiedad y en fideicomiso. A falta
de indicacin contraria se presume que es en propiedad16.
14 Artculo 5 del Reglamento Resolucin SBS 572-97.
15 Artculo 242 de la Ley de Ttulos Valores
16 Artculo 13 del Reglamento
pg. 14

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El endoso y negociacin secundaria del Ttulo es libre, salvo que se incluya clusula
prohibiendo su posterior negociacin.17
El artculo 47.1 de la Ley de Ttulos Valores permite su transferencia en propiedad
mediante endoso; y en el 47.2 su afectacin en garanta.

II.2.11. EJECUCIN
Los pagos debern constar literalmente en el Ttulo como prescribe el artculo 14
del Reglamento. En el caso de haberse pactado el pago del crdito en armadas o cuotas, la
falta de pago de una o ms de ellas faculta al tenedor a dar por vencidos todos los plazos y
exigir el ntegro, efectuando el correspondiente protesto o formalidad sustitutoria. El
artculo 84 de la Ley de Ttulos Valores faculta prescindir del protesto, siendo suficiente
para ejercitar la accin que se haya vencido el plazo o resulte exigible la obligacin segn
el texto del ttulo.

II.2.12. LA VENTA DIRECTA


El artculo 54 de la Ley de Ttulos Valores autoriza que en esos ttulos se pacte
prescindir de la ejecucin judicial y que la venta se realice en forma directa o extrajudicial.
Protestado el Ttulo por falta de pago del crdito u obtenida la formalidad sustitutoria,
procede la venta directa del bien hipotecado, sin intervencin de autoridad judicial, al mejor
postor, siempre que el precio en que se enajene no sea inferior al 75% de la valorizacin
sealada en el Ttulo y la venta se confe a una empresa del Sistema Financiero Nacional
autorizada a operar comisiones de confianza o fideicomisos, distinta al ejecutante. La
facultad de venta otorgada es irrevocable. Siempre el tenedor podr recurrir al proceso de
ejecucin de garantas.18

17 Artculo 8 del Reglamento


18 Artculos 243.1 y 243.2 de la Ley de Ttulos Valores y 16 del Reglamento.
pg. 15

TTULO DE CRDITO HIPOTERIO NEGOCIABLE - UNSCH

II.2.13. CANCELACIN DE LA HIPOTECA


Si el producto de la venta del bien hipotecado no cubre el monto total del crdito
garantizado, el Juez o la empresa facultada para la venta dejar constancia de ello en el
Ttulo, con cuyo mrito el tenedor tendr accin cambiaria contra el primer endosante por
el saldo resultante. Segn anota el artculo 10 del Reglamento los endosantes distintos al
titular no asumen obligacin.

II.2.14. LA ACCIN RESIDUAL


En caso de venta directa el ltimo tenedor del ttulo y ejecutante dejar constancia
de la venta realizada y el precio pagado, y otorgar la escritura pblica a favor del
adquiriente del predio, acompaando como anexo el original del Ttulo protestado 19. La
hipoteca slo se levantar contra devolucin del Ttulo, debidamente cancelado por el
ltimo endosatario. En caso de venta judicial o extrajudicial se cancelarn todos los
gravmenes y carga inscritos con posterioridad a la hipoteca.

II.2.15. CASOS DE ABUSO


En caso de demostrarse que el Ttulo se protest a pesar de haberse cumplido con
los pagos, o se complet en forma contraria a los acuerdos, el afectado slo podr dirigir
sus acciones contra la persona que actu en su perjuicio, quien ser sancionado con una
multa equivalente al doble del valor del predio.20

II.2.16. PRDIDA DEL TTULO


19 Artculo 17 del Reglamento
20 Artculo 20 del Reglamento.
pg. 16

TTULO DE CRDITO HIPOTERIO NEGOCIABLE - UNSCH

En caso de prdida, extravo, sustraccin, deterioro o cualquier afectacin de la


integridad del Ttulo, el Registro Pblico podr expedir uno nuevo, previa Resolucin
Judicial expedida en proceso de ineficacia de ttulo valor sealado en el Cdigo Procesal
Civil.21

II.2.17. RETORNO DE LA HIPOTECA AL PROPIETARIO DEL INMUEBLE


El propietario que hubiere pagado el ttulo podr devolverlo para solicitar la
expedicin de uno nuevo en reemplazo, mantenindose la hipoteca.

II.2.18. NORMAS SUPLETORIAS


El artculo 245 de la Ley de Ttulos Valores hace aplicables a este ttulo las
disposiciones referidas a la letra de cambio, en cuanto no resulten incompatibles con su
naturaleza.

II.2.19. NATURALEZA DE LA HIPOTECA


Debe saludarse la incorporacin a nuestra legislacin de esta nueva forma
hipotecaria, aun cuando no ha logrado desvincularse de sus races romanas. Las diferencias
con su antecedente doctrinal del derecho germano son saltantes.
No limita la responsabilidad al slo inmueble hipotecado, pues en caso de que su
precio de venta no cubra el crdito, hay accin cambiaria contra el primer endosante del
ttulo, o sea el propietario.
Quien ponga este ttulo en circulacin siempre responde del pago personalmente.

21 Artculo 21 del Reglamento.


pg. 17

TTULO DE CRDITO HIPOTERIO NEGOCIABLE - UNSCH

II.2.20.

ENTIDADES

QUE

EXPIDEN

EL TTULO

DE

CRDITO

HIPOTECARIA NEGOCIABLE
Con el nuevo Reglamento del TCHN se ha ampliado el nmero de empresas del
sistema financiero que puede expedir estos ttulos, ya no restringindose slo a las
empresas de operaciones mltiples, sino incluye a empresas especializadas como las de
Capitalizacin Inmobiliaria, Empresas Administradoras Hipotecarias, Empresas de
Arrendamiento Financiero, Empresas de Factoring, Empresas Afianzadora y de Garantas, y
las de Servicios Fiduciarios; as tambin son expedidas por cooperativas de ahorros y
crdito no autorizadas a operar con terceros que emiten TCHN vinculados a crditos que
otorgan, y/o que reciben dichos ttulos.

Cul es la diferencia entre constituir un TCHN en Registros Pblicos y constituirlo


en una empresa financiera?
En el caso que del TCHN expedido por Registros Pblicos, se verifica que no exista
cargas o gravmenes, esto con la finalidad para otorgar al tenedor del TCHN la potestad de
ser el nico acreedor hipotecario y titular de ese derecho real de garanta que pesa sobre el
bien afectado, ya que no existirn hipotecas anteriores o posteriores, ni mucho menos
rangos en el que se debe participar. Adems, se deber anotar el gravamen hipotecario
constituido por el valor total del bien gravado conforme a la valorizacin que realiza un
perito, la misma que debe insertarse en la escritura pblica. Este gravamen, como ya
sealamos, es nico y otorga la preferencia y exclusividad a favor del tenedor del ttulo. Por
su parte, cuando el TCHN es expedido por empresas del sistema financiero, stas debern
contar con la autorizacin del propietario del bien, y en su caso, del deudor del crdito
garantizado, stas autorizaciones deben constar por escrito y tienen carcter de declaracin
jurada, para ello el nuevo Reglamento del TCHN ha establecido que la empresa emisora del
ttulo debe cursar al Registrador una comunicacin para efectos de la inscripcin del acto
de emisin de dicho ttulo en los Registros Pblicos sealando todos los datos del ttulo,
asimismo debe contener como mnimo los siguientes datos: 1) Denominacin del Ttulo y
nmero que le corresponde 2) Lugar y fecha de emisin del Ttulo 3) Nmero de la partida
pg. 18

TTULO DE CRDITO HIPOTERIO NEGOCIABLE - UNSCH

registral, asiento y rubro donde se encuentra inscrito el inmueble afectado con el gravamen
hipotecario, de ser el caso. 4) Monto de la valorizacin del inmueble 5) Datos de
identificacin del funcionario que emite el Ttulo: nombres y apellidos, documento de
identidad, inscripcin de las facultades si actuase por poder, y domicilio 6) Nombre de la
empresa que emite el ttulo 7) Monto del capital de crdito y tasa efectiva anual. 8) Copia
de la valuacin efectuada al inmueble 9) Copia del ttulo emitido De esta manera se
estandariza la informacin que debe brindar una empresa del sistema financiero que expide
un TCHN para su inscripcin correspondiente en Registros Pblicos.

II.2.21. LOS NUEVOS ALCANCES DEL REGLAMENTO DEL TCHN


Con el nuevo Reglamento del TCHN se han dado algunos cambios que ya hemos
ido adelantando en prrafos anteriores, como es el caso de la posibilidad de que ms
empresas del sistema financiero puedan emitir TCHN, esto se debe al mismo impulso de
fomentar el TCHN, de tal manera que se quiere incrementar el mercado del TCHN a travs
de un mayor nmero de empresas financieras de esta manera empresas como aquellas
dedicadas al Arrendamiento Financiero pueden emitir dicho ttulo y slo bastar una
comunicacin a Registros Pblicos para que se inscriba dicha garanta. Por otro lado, en
cuanto a los formatos de los ttulos, tanto los ttulos expedidos por las empresas del sistema
financiero como aquellos dados por Registros Pblicos deben tener el mismo formato en
cuanto les sea aplicable. Cabe mencionar, que an en nuestro medio, dichos ttulos no han
sido desmaterializados por ello se explica el uso de Ttulo, y no alcanza a ser valores
mobiliarios, sin embargo queda la posibilidad de que CONASEV pueda implementar y
regular los TCHN a fin que sean negociados en el mercado de valores. Cuando sealamos
las caractersticas del TCHN habamos dicho que antes de su endoso o transferencia a una
empresa del sistema financiero slo ostenta un gravamen hipotecario, mientras que una vez
producido el endoso, transmite a su titular tanto el derecho de garanta como el crdito.

pg. 19

TTULO DE CRDITO HIPOTERIO NEGOCIABLE - UNSCH

Asimismo, el endosante no asume responsabilidad solidaria, siendo esta una excepcin al


artculo 11 de la Ley de Ttulos Valores.

II.2.22. LA EJECUCIN DEL TCHN


Las virtudes del TCHN sobre su ejecucin en caso de incumplimiento permite
posicionarse como uno de los ttulos valores ms expeditivos, ms an si la ejecucin de la
garanta hipotecaria es ms efectiva y rpida, dado que permite realizar la ejecucin con la
venta directa del bien, sin necesidad de recurrir a un proceso judicial, siempre y cuando el
precio Val 75% de la valorizacin realizada por el perito, lo que permite recuperar el mayor
valor del bien, as tambin si el pago del crdito se ha establecido en cuotas o armadas,
basta que no se cumpla con una para dar por vencidos todos los plazos o bien el acreedor
podr elegir que dichos plazos venza conforme est sealado en el TCHN. En cuanto a la
ejecucin conforme lo establece el artculo 243 inc. 1 de la Ley de Ttulos Valores, y luego
de haber realizado el protesto o la respectiva formalidad sustitutoria, se confa a una
empresa del sistema financiero distinta al ejecutante para que realice la venta directa. El
nuevo Reglamento del TCHN establece que la entidad encargada (7) de la venta debe
expedir una constancia de la misma la cual debe contener los siguientes datos: 1) El nombre
del adquirente 2) Los datos de la partida registral del bien hipotecado 3) El precio de la
venta y la mencin de si cubre o no el monto total del crdito garantizado. Si el precio de la
venta no cubre el monto total del crdito garantizado, nmero y fecha de emisin del
TCHN. Si el precio de venta cubre el monto total del crdito garantizado, debe
acompaarse el TCHN respectivo. 4) Los datos de identificacin de la entidad financiera
interviniente en la enajenacin. 5) Firma del representante de la entidad financiera que
emite la constancia, la cual debe encontrarse legalizada notarialmente.

pg. 20

TTULO DE CRDITO HIPOTERIO NEGOCIABLE - UNSCH

TTULO DE CRDITO HIPOTECARIO


NEGOCIABLE
(Cuadro de resumen)
BASE LEGAL

CARACTERSTI
CAS

CONSTITUCIN

Artculos 240 al 245 de la Ley de Ttulos Valores, Ley N 27287


(19.06.2000) y el Reglamento del Ttulo de Crdito Hipotecario
Negociable, Res. SBS N 685-2007 (31.05.2007).
Es un ttulo valor a la orden. Con los endosos o transferencias de
los TCHN se transfieren tanto el crdito como el derecho real de
hipoteca que lo garantiza, sin que el endosante o transferente asuma
la responsabilidad solidaria a que se refiere el artculo 11 de la Ley
de Ttulos Valores. Su endoso permite transferir el crdito y el
derecho real de garanta. El bien puede ser excluido de la masa
concursal. En caso de incumplimiento procede la venta directa por
la va extrajudicial. El bien no puede ser vendido a un precio menor
del 75% de su valorizacin. Otorga preferencia y exclusividad sobre
el bien, eliminando los rangos de hipoteca.
Se constituye mediante hipoteca unilateral siguiendo los requisitos
del artculo 1099 del Cdigo Civil. Mientras que las Empresas del
Sistema Financiero que las emitan deben contar con autorizacin del
propietario del bien y, en su caso, del deudor del crdito garantizado,
constando por escrito, los cuales tendrn carcter de declaracin
jurada.
pg. 21

TTULO DE CRDITO HIPOTERIO NEGOCIABLE - UNSCH

REQUISITOS
PARA SU
EXPEDICIN

ENTIDADES
EMISORAS

Se expide a peticin expresa del propietario de un bien susceptible


de ser hipotecado e inscrito en Registros Pblicos. El representante
requiere de poder especial para solicitar el TCHN. En caso de no
existir ningn gravamen y carga del bien procede la expedicin del
TCHN, anotndose el gravamen constituido por el valor total del bien
segn valorizacin de perito insertado en la escritura pblica. Este
gravamen hipotecario es nico, preferencial y exclusivo a favor del
tenedor.
Registros Pblicos, Empresas del Sistema Financiero, tales como
Bancos, Financieras, EDPYME, Cooperativas de Ahorro y Crdito, Caja
Rural, Empresa de Capitalizacin Inmobiliaria, de Arrendamiento
Financiero, entre otras; se excluyen a los Bancos de Inversin y a las
empresas de seguro.

En caso de incumplimiento del deudor, el acreedor podr elegir el


vencimiento de todos los plazos si el pago del crdito se pact en
cuotas o exigir las prestaciones pendientes en las fechas de
EJECUCIN
vencimiento. Se proceder a su venta directa sin intervencin de
autoridad
judicial, siempre que el precio no sea inferior al 75%,
III.
JURISPRUDENCIA
REGISTRAL
confindose la venta a otra empresa del sistema financiero. El
tenedor
puede optar
por la Hipotecario
ejecucin judicial.
- Slo procede la expedicin
de Ttulo
de Crdito
Negociable cuando el

inmueble materia de constitucin unilateral de hipoteca, no tenga cargas o gravmenes


-

(Res. 1381-2009SUNARP-TR-L).
El TCHN incorpora un crdito y la hipoteca que lo garantiza, la misma que puede estar

constituida sobre ms de un predio (Res. 787-2009-SUNARP-TR-L).


Cuando se solicita la inscripcin de la emisin del ttulo de crdito hipotecario negociable
no es materia de calificacin la hipoteca inscrita en este ttulo valor, sino solo la
verificacin del cumplimiento de los requisitos del art. 5 de la Res. 685-2007-SBS (Res.

1124-2009-SUNARP-TR-L).
El monto del gravamen debe coincidir o ser inferior con la valorizacin (comercial) del

predio. (Resolucin No. 1124-2009-SUNARP-TR-L).


De acuerdo con el art. 244.1 de la LTV para el levantamiento del gravamen incorporado en
el TCHN no se requiere del otorgamiento de escritura pblica ni de otra formalidad que la
sola entrega fsica del ttulo valor al obligado. As en el caso que el crdito se encuentre
debidamente cancelado, y en consecuencia, el ltimo endosatario devuelva el ttulo valor
con la constancia de pago respectiva, el Registrador deber levantar el correspondiente
gravamen (Res. 1437-2009-SUNARP-TR-L).

pg. 22

TTULO DE CRDITO HIPOTERIO NEGOCIABLE - UNSCH

Para la inscripcin del acto de emisin del TCHN, el registrador debe verificar: a) si la
hipoteca se encuentra inscrita o se est solicitando simultneamente su inscripcin, b) Que
la comunicacin tenga la calidad de declaracin jurada, c) Que se haya acompaado copia
de la valuacin efectuada al inmueble y del TCHN emitido (Res. 882-2009-SUNARP-TR-

L).
Cuando el TCHN es emitido por una empresa del sistema financiero no se requiere
acreditar ante el Registro la autorizacin del propietario del bien que sirve de garanta o, en

su caso, del deudor del crdito garantizado (Res. 275-2009-SUNARP-TR-L).


No es necesario que la comunicacin dirigida al Registro de la emisin del TCHN
efectuada por una entidad del sistema financiero cuente con formas legalizadas
notarialmente ni que las copias del TCHN y del informe de valorizacin de los inmuebles

se encuentre legalizadas notarialmente (Res. 787-2009-SUNARP-TR-L).


"No existe escritura de cesin de hipoteca, ya que mediante la cesin de derechos y
acciones de un juicio, el simple documento privado con legalizacin de firmas no puede
suplir la exigencia de la escritura pblica"(Cas. N 2809-98-Lima, Sala Civil de la Corte

Suprema, El Peruano, 29/01/99, p. 2547).


"Es condicin sine qua non que el contrato de hipoteca para su validez se constituya por
escritura pblica. Si no eleva a instrumento pblico por falta de diligencia de la interesada,
la obligacin se extingue al no haberse ejecutado la prestacin por causa no imputable al
deudor"(Exp. N 1473-97, Tercera Sala Civil de la Corte Superior de Lima, Ledesma
Narvez, Marianella, "Jurisprudencia Actual, tomo N 2, N 76), pg. 194.

pg. 23

TTULO DE CRDITO HIPOTERIO NEGOCIABLE - UNSCH

IV.

BIBLIOGRAFA
BEAUMONT, Ricardo y Rolando CASTELLARES, Comentarios a la
Nueva Ley de Ttulos Valores, Editorial Gaceta Jurdica, Lima-Per, ao
2000.
VILELA PROAO, Mara del Pilar. Ttulos Valores de Garanta. Cultural
Cuzco, Lima 2003.
LUY, Manuel y ARRIETA, Alejandro. Tiempo de ejecucin de garantas y
su impacto en el mercado crediticio. Documento de Trabajo N SBS-DT01-2002.
Serafini F. Derecho Romano, Novena Edicin Barcelona, Tomo I.
Ignacio de Casso, Derecho Hipotecario. Madrid 1951.
Jack Bigio, Exposicin de Motivos Oficial del Cdigo Civil, Hipoteca,
Lima 1998.
Koch A. El Crdito en el Derecho. Madrid 1946.
Manuel Snchez Palacios Paiva. Revista Oficial del Poder Judicial 1/1 2007.

pg. 24

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