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LIBRO I
DEFINICIN DE CONTRATO
CONTRATO DE COMPRAVENTA
CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
Especie
Gnero
Todos los actos jurdicos son hechos jurdicos, pero no todo los
hechos jurdicos son actos jurdicos.
FUENTES DE OBLIGACIONES:
1. Ley
2. Contratos
3. Responsabilidad civil extracontractual
4. Responsabilidad civil contractual
5. Enriquecimiento sin causa
DEFINICIN DE CONTRATO EN EL CDIGO CIVIL:
Art 1495: contrato o convencin es un acto por el cual una de las partes se
obliga para con otra a dar, hacer o no hacer alguna cosa. Cada parte puede
ser de una o de muchas personas.
Comentarios
a) A primera vista podra pensarse que esta definicin se refiere a los
contratos que se celebran entre dos partes que en principio seran
los bilaterales cuando dice: Una parte se obliga para con la otra,
pero en realidad lo que hace la norma es aludir contratos
unilaterales, pues son stos los que, celebrndose entre dos partes,
solamente generan obligaciones para una de ellas.
b) Las prestaciones que nacen de la obligacin surgida del contrato son
prestaciones de dar, hacer o no hacer.
c) Contrato no es lo mismo que convencin.
extingue
CONTRATO es la especie;
norma general, produce siempre
obligaciones en el campo patrimonial, admite dos partes, comprador
y vendedor.
DEFINICIN DE CONTRATO EN EL CDIGO DE COMERCIO:
Art 864 Cd. Comercio: el contrato es un acuerdo de dos o ms partes
para constituir, regular, o extinguir entre ellas una relacin jurdica
patrimonial, y salvo estipulacin en contrario, se entender celebrado en el
lugar de residencia del proponente y en el momento en que ste reciba la
aceptacin de la propuesta.
Comentarios
a) Esta es una definicin ms completa que la del CC, pues de entrada
incluye la pluralidad de sujetos
b) Las prestaciones que surgen de la obligacin contractual tienen una
connotacin que surge desde el inicio del acuerdo nter partes hasta
su finalizacin y cobijan al mbito patrimonial Constituir, regular o
extinguir una relacin jurdica patrimonial
ELEMENTOS DEL CONTRATO ART 1501 Cd. Civil se distinguen en
cada contrato las cosas que son de su esencia, las que son de su
naturaleza, y las puramente accidentales
1. Esenciales: Aquellos elementos que ha establecido el legislador, si
falta uno de los elementos esenciales, no produce efectos o degenera
en otro contrato.1
El artculo 1849 de la Compraventa son elementos esenciales los
siguientes:
a. Cosa
b. Precio (Dinero)
Si falta alguno de estos elementos no hay contrato, porque son de su
esencia. Si lo hacemos sin la cosa, por ejemplo una persona paga
dinero a cambio de nada, al igual dar una cosa a cambio de nada,
estaramos frente a la donacin, es decir que si se le quita la cosa o el
precio, estaramos frente a la Donacin.2
2. NATURALEZA: Las que no siendo esenciales en l, se entienden
pertenecerle, sin necesidad de una clusula especial. Esos elementos
van implcitos en el contrato, las partes no necesitan estipularlo, son
los siguientes:
a)Saneamiento: Elemento que va implcito en el contrato. El
vendedor est obligado a permitirle al comprador gozar de una
posesin libre y pacifica libre de vicios.
1 Alberto Tamayo Lombana, El contrato de compraventa su rgimen civil y comercial, Bogot: Ediciones
doctrina y ley LTDA.2004 P 20.
2 Alberto Tamayo Lombana, El contrato de compraventa su rgimen civil y comercial, Bogot: Ediciones
doctrina y ley LTDA.2004 P 21.
b)
Condicin Resolutoria: Va implcita en todos los contratos
Bilaterales. Frente al incumplimiento, la otra parte puedo pedir que el
contrato se cumpla o se resuelva.
Todos los elementos de la naturaleza se pueden renunciar siempre y
cuando no exista mala fe.
3.
3 Csar Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 3
4 Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 4.
5 Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 31
6 Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 4 y 5.
8
hiptesis de que trata la parte final del Art 1869 la compraventa tambin
puede ser un contrato aleatorio7
Hay que recordar que el contrato de compraventa no es el ms antiguo de
los contratos, sino el de permuta, ya que las relaciones comerciales de las
comunidades primitivas se basaban bsicamente en el trueque, sea en el
intercambio de una cosa por otra. Una vez que la moneda fue acogida, el
contrato de compraventa empez a tener su nacimiento. De lo anterior
deducimos que
es el dinero, es el que impone
la caracterstica
fundamental de este acto jurdico. 8
En el cdigo de comercio, el contrato de compraventa est regulado en los
artculos 905 al 967.
El artculo 905 del Cdigo de Comercio: La compraventa es un
contrato en que una de las partes se obliga a trasmitir la propiedad de una
cosa y la otra a pagarla en dinero. El dinero que el comprador da por la cosa
vendida se llama precio
Cuando el precio consista parte en dinero y parte en otra cosa, se
entender permuta si la cosa vale ms que el dinero, y venta en el caso
contrario9
Para los efectos de este artculo se equipararn a dinero los ttulos valores
de contenido crediticio y los crditos comunes representativos de dinero.
Alcance de la palabra dar del artculo 1849: qu es dar?
Alrededor de este tema hay dos corrientes igual de importantes como a la
vez opuestas
a.
7 Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 5
8 Alberto Tamayo Lombana, El contrato de compraventa su rgimen civil y comercial, Bogot: Ediciones
doctrina y ley LTDA.2004 P 17. Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su
paralelo con los comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 1.
9 Csar Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 3.
y 5.
10 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 1 y P2
11 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 2.
12 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 3.
13 Ibdem.
14Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 4.
15 Csar Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P
57.
10
obligaciones
reciprocas
para
las
partes
16 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 4.
17 Ibdem
18 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 5.
19 Ibdem
20 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 6.
11
21 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P6.
22 Ibdem.
23 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 6 y 7.
12
24 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 7.
26 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 7
13
la cosa y al
Requisitos
Concepto:
La compraventa est sujeta a los requisitos generales de todo contrato o
acto jurdico (artculo 1502 del Cdigo Civil): capacidad, consentimiento,
objeto y causa lcitos ()28.
-
Capacidad
Generalidades:
Al tenor del concepto que trae el artculo 1502 del Cdigo Civil, la
capacidad legal de una persona consiste en poderse obligar por s misma y
sin el consentimiento o autorizacin de otra29
28 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 7.
29 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 8.
14
15
30 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 9.
31 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 13.
32 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 14 y 15.
33 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 15.
16
importante resaltar que se trata del hijo emancipado por haber llegado a la
mayora de edad ()34
Es nulo, porque no hay acuerdo de voluntad, lo que hizo el legislador fue
proteger el patrimonio del menor (por qu no va hacer equivalente el $ que
se da), pero adicional como el padre es el administrador del usufructo de los
bienes de cada hijo y como es suyo el usufructo no se puede comprar
(Compra de Cosa Propia).
Ampliacin de la Incapacidad
(.) Padre y madre estn frente al hijo menor en el mismo grado de
prohibicin. (.) Tambin se debe extender esta prohibicin al padre
adoptante frente al hijo adoptivo menor de edad, () puesto que la patria
potestad ser ejercida por el adoptante 35.
Menciona Cesar Gmez Estrada en su libro De Los Principales Contratos
Civiles el Artculo 288 del cdigo civil era muy claro al referir esta
prohibicin nicamente al padre pues por la naturaleza que este tena en
ese momento histrico, la madre jams hubiese podido ejercer la patria
potestad; pero dadas las circunstancias actuales, esta prohibicin se hace
extensiva a las madres, ya que el da de hoy padre y madre se encuentran
en igualdad de condiciones frente al hijo no emancipado.
Efectos de esta Prohibicin
La venta que se celebre entre padre e hijos de familia produce nulidad
absoluta, tanto de bienes muebles como de inmuebles. 36
Si la venta versa sobre bienes inmuebles, deber ser autorizada por el juez
con conocimiento de causa.
2. Los Administradores de Establecimientos Pblicos:
Dice el Artculo 1853 Cd. Civil: se prohbe a los administradores de
establecimientos pblicos vender parte alguna de los bienes que
administran y cuya enajenacin no est comprometida en sus facultades
administrativas ordinarias; salvo el caso de expresa autorizacin de la
autoridad competente. Es esta una prohibicin para vender, que tiene su
fundamento en la proteccin que el estado da a sus bienes. Se pretende que
toda venta, por parte de los administradores de establecimientos pblicos,
de los bienes que forman parte de lo que administran, est precedida de
34 Ibdem.
35 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 17
36 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 17.
17
37 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 18.
38 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 19.
39 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 19
40 Ibdem.
41 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 20.
18
Contralores.
ICBF.
Corporaciones Autnomas.
Jueces de Ejecucin.
SENA.
42 Ibdem.
43 Opt. Cit.
44 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 21.
45 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 22.
19
contratacin
el artculo 8
frente a las
compraventa
46 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 23.
47 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 24
48 Ibdem.
49 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 25.
50 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 26.
51 Ibidem.
20
Efectos
Cuando la compra se realiza sobre bienes muebles, la nulidad es relativa 52;
resalta Cesar Gmez estrada en su libro De Los Principales Contratos
Civiles la nulidad es relativa porque si el negocio se realiza con la
autorizacin de otros guardadores generales, o del juez en subsidio, este
podr celebrarse vlidamente evitando la nulidad absoluta (). Si la compra
trata sobre bienes inmuebles la nulidad es absoluta (). 53.
b. Los Albaceas y los Mandatarios: Administradores de una herencia
(Albacea), Mandatario.
El artculo 1856 del Cdigo Civil seala otra clase de incapacidad: los
mandatarios los sndicos de los concursos, y los albaceas estn sujetos en
cuanto a compra y venta de las cosas que hayan de pasar por sus manos en
virtud de estos encargos, a lo dispuesto en el artculo 2170 ().
(.) Este Articulo dispone que: No podr el mandatario por s o por
interpuesta persona, comprar las cosas que el mandante le ha ordenado
vender, ni vender de lo suyo al mandante lo que este le ha ordenado
comprar, sino fuere con aprobacin del mandante(.).54
De acuerdo con lo expresado, tenemos que distinguir: con relacin a los
mandatarios y a los sndicos de concurso la nulidad es relativa, sea que la
compra o venta trate sobre muebles o inmuebles, por cuanto se puede
celebrar por autorizacin de las partes que la ley trata amparar (.). 55
Por eso en este Artculo se establece lo siguiente:
a. No podr el mandatario, por si ni por interpuesta persona comprar las
cosas que el mandante le ha ordenado vender.
b. No podr el mandatario vender de lo suyo al mandante lo que le esta
ordenado comprar. Estas prohibiciones son absolutas.
c.
A los albaceas le son aplicables las normas de los Artculos 484 y 501
del cdigo civil. (Articulo 1351 del cdigo civil). En ningn caso
podr el albacea comprar bienes races de la sucesin o tomarlos en
arrendamiento. En cuanto a la compra o venta de bienes muebles,
solo podr realizarlas con autorizacin de los otros albaceas no
inhabilitados, si los hay, o del juez.
52 Opt. Cit.
53 Opt. Cit.
54 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 27.
55 Ibdem.
21
Primera tesis: (sostenida por lvaro Prez Vives) consiste en que los
albaceas NO estn sometidos tanto a la norma del Art. 2170, segn lo
predica el Art. 1856 comentado, como a la del Art 1351, cuyo texto
reza literalmente que los dispuesto en los Arts. 484 y 501 se extender
a los albaceas; aclarando as, que la situacin del albacea frente a la
herencia est bajo su custodia, ser similar a la de los curadores o
guardadores, frente a los bienes de su pupilo; esta tesis pone en
descubierto una contradiccin legislativa entre lo Art 1856, en cuanto
hace aplicable a los albaceas la disposicin del Art 2170, y el 1351 en
cuanto coloca a dichos albaceas bajo el artculo 501, la importancia
cobra esta contradiccin consiste en que segn el primer planteamiento,
el albacea podra llegar a adquirir legtimamente un inmueble, lo que
sera absolutamente imposible a la luz del ltimo.
Segunda tesis: Segn esta tesis no existe conflicto de incompatibilidad
entre los artculos 1351 y 1856, esta predica que cada uno tiene su
propio campo de aplicacin; esta tesis sostiene que el planteamiento del
articulo 1351 al poner a los albaceas bajo el articulo 501 limita su
aplicacin al caso especfico de que entre los herederos exista algn
incapaz y su efecto sera una nulidad absoluta, mientras que para el resto
de casos o circunstancias ms generales aplicamos el articulo 1856
cuyo efecto seria nicamente la nulidad relativa.
5. En razn de las Conveniencias Externas e Internas del Estado
Colombiano.
a. La primera aparece con el mandato del artculo nico de la Ley 39
de 1918, que precepta: Los gobiernos extranjeros que mantengan
misin diplomtica en la Repblica, pueden adquirir en propiedad o
construir en la capital de ella, el edificio destinado a alojar su
respectiva delegacin, siempre que declaren que la Repblica gozara
en la misma materia del derecho de reciprocidad. Esta es una
prohibicin que hay que entenderla a nivel del gobierno y no de
personas ()56.
El art nico de la Ley 2 de 1886 estableca que en Colombia no
es transferible la propiedad raz a gobiernos extranjeros. Con la Ley
39 de 1918 establece una excepcin.57
b. La segunda tiene su respaldo en el artculo 5 del Decreto
Extraordinario 1415 de 1940, que dice: Los terrenos baldos
ubicados en las costas nacionales y en las regiones limtrofes con las
naciones vecinas, ya se trate de los lotes intermedios reservados por
el Artculo 52 del Cdigo Fiscal o de los no reservados, podrn ser
adjudicados en delante de conformidad con las disposiciones
vigentes sobre la materia, nicamente a colombianos de nacimiento
()58
c. Incapacidades Especiales en la Compraventa Comercial.
56 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 28.
57 Csar Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P
19..
22
Efectos:
Segn el inciso final del artculo 906 del cdigo de comercio, las ventas
hechas en los casos contemplados en los ordinales 2, 3 y 4 o sea,
respecto de los que administran bienes ajenos por la ley o por autoridad, de
los albaceas o ejecutores testamentarios, representantes y mandatarios,
son anulables, en cambio los restantes casos producen nulidad absoluta
(.).60
CONSENTIMIENTO
Generalidades: El consentimiento es la expresin de la voluntad de las
partes acorde con el objeto y el precio.61
Restricciones
58 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 28
59 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 30
60 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 30 y 31.
23
61 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 31.
62 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 32.
63 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 32.
64 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 35.
65 Ibdem
24
66 Opt. Cit.
67 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 36.
68 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 36
69 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 37.
70 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 38.
25
71 Csar Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P
20
72 Csar Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P
20
73 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 38.
74 Ibdem
26
75 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 39
76 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 41.
77 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 41 y 42.
78 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 42.
79 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 41
27
inmuebles, el avalu, el bien del Agustn Codazzi o bien del experto, segn
el caso, pero no con el carcter vinculante del mximo o el mnimo para la
adquisicin o venta, como lo prevean las normas anteriores. Tal vez, sirva
para establecer la responsabilidad de los funcionarios en la celebracin de
los contratos ().80.
En la compraventa de bienes muebles, las entidades estatales, a partir del
28 de Octubre de 1994, deben hacerlo con las personas naturales o jurdicas
que figuren en el Registro de Proponentes de inscritos que lleve la Cmara
de Comercio de su jurisdiccin (Artculo 22 de la Ley 80 de 1993).81
Sin embargo, tratndose de la compraventa de muebles, cuyos valores se
relacionan en el pargrafo del 39 y se determinan en funcin de los
presupuestos anuales, mencionados en el mismo pargrafo, pueden ser
ordenados previamente y por escrito, por el jefe o representante legal de la
entidad estatal o por el funcionario en que se hubiese delegado la
ordenacin del gasto.82
De la misma manera queda excluida de la forma escrita la compraventa de
muebles que tenga motivo de urgencia manifiesta, declarada por
administrativo, en cuyo caso bastara la constancia escrita de la
autorizacin impartida por la entidad estatal contratante (.). 83
Venta de Muebles condicionada al Otorgamiento de Escritura
Pblica o Privada
El Art 1858 Cd. Civil: Si los contratantes estipularen que la venta de
otras cosas que enumeradas en el inc. 2 del presente (1857) no se reputa
perfecta hasta el otorgamiento de la Escritura Pblica o privada, podr
cualquiera de las partes retractarse mientras no se otorgue la escritura o no
haya principiado la entrega de la cosa vendida.84
Es decir, que las partes pueden por su propia voluntad convertir en solemne
un contrato de venta que a luz de los principios legales es meramente
consensual.85.
80 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 43
81 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 43.
82 Ibdem
83 Opt. Cit.
84 Csar Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P
22.
85 Ibdem
28
Artculo 1880 del Cdigo Civil Entrega: Una obligacin del vendedor,
por eso no es una forma de perfeccionamiento del contrato de
Compraventa.
Contrato de Compraventa: Cosa- Precio = Se Perfecciona
Obligaciones del Vendedor: Entregar- Sanear
Diferente (=/=)
Obligaciones del Comprador: Pagar el Precio
No hay contrato de Compraventa de bienes races, la constitucin de
servidumbres y la sucesin hereditaria, sino se otorga, en otras palabras
es protocolizar la Escritura Pblica.86.
Prueba del Contrato de Compraventa
Cuando el contrato de compraventa es solemne, su existencia no puede ser
demostrada sino con la exhibicin pblica en que conste. Ninguna otra
prueba puede suplirse esa escritura. 87
A falta de documento, el interesado no puede demostrar el contrato sino
con prueba de confesin. 88
El Cdigo Procedimiento Civil dejo a un lado el sistema de tarifa legal de
prueba y tiene en cuenta el de la apreciacin de la pruebas conforme a las
reglas de la sana crtica. 89
ETAPAS DE PERFECCIONAMIENTO DE LA ESCRITURA PBLICA:
1.Recepcin: Es la percepcin de las declaraciones que se hacen ante el
notorio, en ltimas es la manifestacin de lo que las partes quieren.
2. Extensin: Imprimir en papel notarial.
3. Otorgamiento: Es la manifestacin de los otorgantes en relacin con el
contrato celebrado. Es la firma de las partes en relacin con el
documento que ha sido extendido, cuando se firma es que est de
acuerdo con lo que est escrito. Aqu todava no hay Escritura Pblica,
porque no se ha protocolizado.
87 Csar Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P
24.
88 Csar Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P
25.
89 Csar Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P
26.
29
90 Csar Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P
29.
91 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 58.
30
La Ley 39 de
escrituras de
otorgantes de
expresamente
consolidado la
mitad.92
De esta manera se estableci que los gastos de registro son por cuenta del
vendedor, esto puede ser modificado por el querer de las partes. 93
Hay disposicin legal algunos gastos estn a cargo del vendedor:
5. Pago de Impuestos
6. Impuestos de Retencin en la Fuente
Ejemplo: Contrato de Compraventa de un inmueble por $60.000.000, el
impuesto de retencin en la fuente se paga $600.000, derechos notariales
$250.000+ copias, etc. para un total de $900.000.
El vendedor le dice al comprador 50%, pero el ESTATUTO TRIBUTARIO
dice que los $600.000, debi haberlos pagado el vendedor.
Artculo 14 de la ley 39 de 1890: vigente establece que los gastos de
tradicin estarn a cargo del vendedor.
Modalidades de la Compraventa
Reglas Generales: Segn el Artculo 1863 del cdigo civil, la venta
puede ser: pura y simple o bajo condicin suspensiva o resolutoria; puede
nacer a plazo para la entrega de la cosa o del precio y puede tener por
objeto dos o ms cosas alternativas.
Las otras modalidades, como la venta con arras, al peso, cuenta o medida, a
prueba, sobre muestras, se rigen por las normas especiales.
92 Csar Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P
29.
93 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 58.
94 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 44.
31
95 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 44.
96 Ibdem
97 Opt. Cit.
98 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 46.
32
Las que se dan como parte del precio, o como seal de quedar convenidos
los contratantes se encuentra regulado en el Art 1861: Si expresamente
se dieren las arras como parte del precio, o como seal de quedar
convenidos los contratantes, quedar perfecta la venta, sin perjuicio de lo
prevenido en el Art 1857 inc2. Estas son las denominadas arras
confirmatorias. La salvedad que hace el art en su parte final es explicable,
pues tratndose de compraventa solemne es natural que la simple
estipulacin de arras confirmatorias no haga perfecta la venta, sino el
otorgamiento de la Escritura Pblica respectiva.99
En este caso, pues el contrato es definitivo y ninguna de las partes puede
retractarse de l sin incumplir lo pactado y hacerse acreedor a las a
sanciones consiguientes, la indemnizacin de perjuicios entre ellas. 100
-
Efectos
Las arras confirmatorias no permiten el desistimiento. Cuando se dan como
parte del precio, que es la forma ms frecuente en los negocios, o como
seal de quedar convenidos en el contrato, el acto jurdico es perfecto y
debe cumplirse. No puede ninguna de los otorgantes alegar que dio las
arras para permitir el arrepentimiento. Si no quiere cumplir el contrato, la
parte lo puede obligar judicialmente a su cumplimiento. O bien puede pedir
su resolucin. No tiene ningn medio de excepcin o de defensa con las
arras confirmatorias para pretender dejar sin efecto el contrato celebrado.
No podr manifestar que las pierde si las dio, o las entrega dobladas. Es
decir no ofrecen la oportunidad de retractacin o se cumple o se resuelve
pero por la va judicial y en ambos casos con indemnizacin de perjuicios
(.).102
Para que las Arras que se den sean parte del precio se necesita:
99 Csar Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P
28.
100 Ibdem
101 Csar Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008.
P 29.
102 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 47.
33
103 Csar Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008.
P 26.
104 Ibdem
105 Csar Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008.
P 27.
106 Ibdem
34
107 Csar Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008.
P 27.
108 Ibdem
109 Opt. Cit.
110 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P45.
35
111 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 47.
112 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 52.
113 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 53
114 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 56.
115 Alberto Tamayo Lombana, El contrato de compraventa su rgimen civil y comercial, Bogot:
Ediciones doctrina y ley LTDA.2004 P 54.
36
EL CONTRATO DE PROMESA:
116 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 56.
117 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 57.
118 Ibdem
37
119 Alberto Tamayo Lombana, El contrato de compraventa su rgimen civil y comercial, Bogot:
Ediciones doctrina y ley LTDA.2004 P 41.
120 Alberto Tamayo Lombana, El contrato de compraventa su rgimen civil y comercial, Bogot:
Ediciones doctrina y ley LTDA.2004 P 42.
38
REQUISITOS ESPECIALES121:
1. Que conste por Escrito Artculo 89 de la Ley 153/87: Es
solemne, porque para producir efectos el contrato, se debe realizar
por documento privado o pblico. Artculo 1611 cdigo civil.
2. Que el Contrato al que se refiere no sea de aquellos que las leyes
declaran Ineficaces por no concurrir los requisitos del Artculo 1502
del Cdigo Civil: No del Artculo 1611 del Cdigo Civil que hace
referencia a errores, que no hayan vicios de consentimiento.
3. Que la Promesa tenga un Plazo o Condicin: En esta se fija la
poca en que se ha de celebrarse el contrato. Genera Nulidad
Absoluta, el contrato de Promesa, si en este contrato no se indica
Hora, Da y Notaria, si es inmueble, en que ha de celebrarse el
contrato, por la razn de que no se puede dejar al criterio de la o las
partes.
121 Alberto Tamayo Lombana, El contrato de compraventa su rgimen civil y comercial, Bogot:
Ediciones doctrina y ley LTDA.2004 P 44
39
122 Alberto Tamayo Lombana, El contrato de compraventa su rgimen civil y comercial, Bogot:
Ediciones doctrina y ley LTDA.2004 P 50.
123 Alberto Tamayo Lombana, El contrato de compraventa su rgimen civil y comercial, Bogot:
Ediciones doctrina y ley LTDA.2004 P 51.
40
124 TAMAYO Lombana, Alberto. El Contrato de Compraventa. Su Rgimen Civil y Comercial, Pgs. 54-5556 Ediciones Doctrina y Ley Ltda... Bogot D.C. 2004.
125 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 53.
41
42
1.PRECIO:
El precio es otro de los elementos esenciales del contrato de compraventa.
Por consiguiente si falta, el contrato no existe o degenera en otra clase de
acto jurdico.126
(.) El comprador se obliga a pagar por la cosa, dinero y ste se llama
precio.127
No basta que indiquemos en el contrato una suma determinada, para decir
que se trata de una Compraventa, el precio debe cumplir unos requisitos:
126 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 77.
127 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 75.
43
Artculo 1864 del cdigo civil: el precio debe ser determinado por las
partes y que se puede determinar por cualquier medio o indicaciones que
digan las mismas.
Requisitos
Puede ser:
1. Cierto: Que sea determinado o determinable.
a.Determinado: Que se exprese una cifra inequvoca, no hay duda.
Las partes pueden determinarlo, por cualesquiera medios o indicaciones
que lo fijen. (Artculo 1864 inciso 2 del cdigo civil). Los medios
deben ser acordados por las partes y se tiene en cuenta lo siguiente: 128
1. El precio se acuerda en cantidad precisa ejemplo $20 millones.
2. Se acuerda que el precio ser el corriente de la plaza. Se entender
el da de la entrega de la cosa, si esta es fungible. (Artculo 1864
inciso 3 del cdigo civil)
3. Si las partes expresamente se remiten al precio que tenga la cosa en
ferias, mercados pblicos de valores y otros establecimientos
anlogos, o estipulen como precio el corriente de la plaza, se
tomara el precio medio que la cosa tenga en la fecha y lugar de la
celebracin del contrato si este es mercantil. (Artculo 921 del
cdigo de comercio).
Artculo 1865 del cdigo civil. Las partes pueden acordar que el precio
sea fijado por un tercero.129 El precio debe estar sealado en el contrato.
(.) Por ningn concepto se acepta que la fijacin quede al arbitrio de uno
de los contratantes.
En relacin con la determinacin del precio, por regla general es que sean
los contratantes mismos quienes lo hagan. Ellos pueden hacer esa
determinacin de 2 maneras130:
a. O sealando exactamente su valor, como cuando se vende un
objeto en $1.000, $10.000, o cualquier otra suma fija, en cuyo
caso el precio es determinado;131
b. O indicando las bases con arreglo a las cuales haya de hacerse
esa determinacin es decir, precisando los medios o
procedimientos para indicar la suma que debe pagar el
comprador, en cuyo caso el precio es determinable. 132
128 TAMAYO Lombana, Alberto. El Contrato de Compraventa. Su Rgimen Civil y Comercial, Ediciones
Doctrina y Ley Ltda.. Bogot D.C. 2004. Pgs. 92-93
129 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 79.
130 Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 31.
131 Ibdem
44
134 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 79.
135 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 80
136 Ibdem
45
139 Ibdem
140 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 84.
141 Ibdem
46
145 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 81.
146 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 82.
147 Ibdem
47
148 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 83.
149 Ibdem
150
Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 107.
151
Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 108.
152 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 59.
48
153 Ibdem
154 Opt. Cit.
155 Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 35 y
36.
49
156
. Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 59.
157
Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 59.
50
a. Autorizacin Judicial
b.Que el Acreedor lo Autorice
Enajenar un bien embargado constituye un ilcito y est prohibido.
El Ordinal 3 del Artculo 1521 del cdigo civil se establece la nulidad
de la enajenacin del bien embargado, no la del contrato por el cual alguna
de las partes se obligo a enajenarlo. 158
La obligacin de Dar tiene por objeto hacer la tradicin de un derecho real,
esto es, Enajenar.159
Como dispone el Artculo anterior hay objeto ilcito en la enajenacin de las
cosas que no estn en el comercio; de los derechos o privilegios que no
pueden transferirse, de las cosas embargadas, a no ser en determinados
casos especficos y de aquellas sobre cuya propiedad se litiga. 160
Por el derrotero que traza la doctrina que se rectifica, se llega a
conclusiones an ms graves. El contrato celebrado directamente por un
incapaz seria valido, con tal de que al momento del pago de su obligacin,
ya fuere capaz; y la causa ilcita no generara nulidad absoluta de la
convencin, la cual servir de valido ttulo a la tradicin que un contratante
debiera hacer a favor del otro si para entonces la ilicitud del motivo
determinante hubiera desaparecido.Et sic de coeteris. 161(.) Nadie
puede ocultar que entre la venta y la enajenacin hay diferencias. (.) En
pocas palabras no se puede separar el acto de la venta, generador de las
obligaciones, de la enajenacin en s. 162
11. Los Bienes cuya Propiedad se Litiga, mientras un Juez no defina de quien
es la Cosa no se puede Enajenar:
Excepcin: Autorizacin Judicial, porque es posible que mientras se
adelante el proceso se deteriore o desaparezca el bien. El que gana el
proceso recibe el dinero.
12. Artculo 1942 del cdigo civil: No se puede Transmitir el Derecho que
Nace en la Compraventa con Pacto de Retroventa
158 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 61.
159 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 62.
160 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 62.
161 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 63.
162 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 65.
51
163 Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 36
164 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 70.
52
165 Ibdem
166 Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 36
167 Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 37
168 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 70
53
169 Ibdem
170Opt. Cit.
54
171 Jess ngel Linares Vesga. Los principales contratos civiles. Bogot: ediciones librera del
profesional 2009. P. 87, 88, 89.
172 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 67.
173 Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 38.
174 Ibdem
55
Ejemplos:
175 Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 39
176 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 67.
177 Ibdem
178 Opt. Cit..
179 Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 39.
56
Inc. 2 del Art 1870: Si faltaba una parte considerable de ella al tiempo de
perfeccionarse el contrato, podr el comprador, a su arbitrio, desistir o
darlo por subsistente abonando el precio a justa tasacin.
Inc. final del Art 1870 Cd. Civil: El que vendi a sabiendas lo que en el
todo, o en una parte considerable no exista, resarcir los perjuicios al
comprador de Buena fe.
Ejemplo: (x) le vende una vaca lechera a (y), la vio el domingo, el jueves
van a perfeccionar el contrato y acordaron por el valor de $3.000.000, aqu
hay perfeccionamiento, pero lo que no saban era que la vaca se la llev el
martes la guerrilla y ya no hay cosa, de esta manera el contrato no produce
efectos.
3. Que solamente el comprador sabia de la no existencia de la cosa. El
comprador no puede pedir que se le indemnice de unos perjuicios que l
con su mala fe ha podido evitar. El vendedor, por su parte, tampoco
puede exigir una indemnizacin, ya que l deba conocer de la existencia
de la cosa vendida. 180
Falta Parcial de la Cosa Vendida
a. Si falta, al momento de celebrarse el contrato, una parte que no
incide realmente en la cosa, el contrato es perfecto y se mantiene
(.).181
b. No tiene el mismo tratamiento cuando la parte que falta es
considerable. Inciso 2 Artculo 1870 del cdigo civil: Si faltaba
una parte considerable de ella, al tiempo de perfeccionarse el
contrato, podr el comprador, a su arbitrio, Desistir del contrato, o
darlo por subsistente, abonando el precio a justa tasacin 182
Efectos
(.)De suerte que al desistir el comprador no requiere promover las
acciones tendientes a la resolucin del contrato por falta de parte
considerable de la cosa. (.)183 Dejar sin efecto el contrato.184
180 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 67.
181 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 68.
182 Ibdem
183 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 67
184 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 68.
57
185 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 69.
186 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 69.
187 Ibdem
188 Opt. Cit.
189 Opt. Cit.
190 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 72.
58
191 Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 41.
192 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 72.
193 Ibdem
194Opt.Cit.
59
195 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 74.
60
196 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 75.
197 Jess ngel Linares Vesga . Los principales contratos civiles. Bogot: ediciones librera del
profesional 2009. P. 97.
61
62
199
Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 75.
200 Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 47.
201 Ibdem
202 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 75.
203 Ibdem
63
204 Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 48.
205 Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 49.
206 Ibdem
207 Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 50.
64
208 Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 51.
209 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 75.
210 Ibdem
211 Opt. Cit.
65
DE
LOS
RIESGOS.
LOS
RIESGOS
EN
LA
212 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 116.
213 Alberto Tamayo Lombana, El contrato de compraventa su rgimen civil y comercial, Bogot:
Ediciones doctrina y ley LTDA.2004 P 135.
214 Ibdem
215 Alberto Tamayo Lombana, El contrato de compraventa su rgimen civil y comercial, Bogot:
Ediciones doctrina y ley LTDA.2004 P 136.
66
la
su
un
de
216 Alberto Tamayo Lombana, El contrato de compraventa su rgimen civil y comercial, Bogot:
Ediciones doctrina y ley LTDA.2004 P 136 y 137
217 Alberto Tamayo Lombana, El contrato de compraventa su rgimen civil y comercial, Bogot:
Ediciones doctrina y ley LTDA.2004 P 137, 138 y 139.
67
218 Alberto Tamayo Lombana, El contrato de compraventa su rgimen civil y comercial, Bogot:
Ediciones doctrina y ley LTDA.2004 P 139,140.
219 Alberto Tamayo Lombana, El contrato de compraventa su rgimen civil y comercial, Bogot:
Ediciones doctrina y ley LTDA.2004 P 141, 142 y 143.
68
220 Alberto Tamayo Lombana, El contrato de compraventa su rgimen civil y comercial, Bogot:
Ediciones doctrina y ley LTDA.2004 P 144, 145, 146 y 147.
69
En relacin con este tipo de las cosas de gnero que suelen venderse al
peso, cuenta o medida, es necesario tener presente las siguientes hiptesis
que se deducen del art 1877 CC
1 Se vende solamente una parte indeterminada de la cosa de gnero. Por
ejemplo, 10 cargas de caf del contenido en la bodega 2 del vendedor. Si la
bodega 2 se incendia fortuitamente, se aplica el principio genera nont
pereunt del que se viene hablando. Los riesgos los sufre el vendedor (res
perit debitori)
2 Las 10 cargas de caf se han pesado o medido ya, y adems se han
ajustado al precio. Pero antes de hacer la tradicin y la entrega al
comprador, sobreviene el incendio mencionado. Los riesgos los sufre el
comprador se aplica el art 1876 CC (res perit creditori). La razn: ya la cosa
estaba individualizada.
3 El objeto de la venta es todo el caf que est en la bodega 2. Esto
equivale a que la cosa se ha sealado de modo inconfundible. Es una cosa
determinada prcticamente, individualizada. EL perecimiento fortuito del
producto que se encontraba en la bodega 2 traslada los riesgos al
comprador aunque el caf no se haya pesado o medido, pero con la
condicin de que se haya ajustado al precio. Se aplica el art 1876 CC (res
perit creditori)
Ha previsto el legislador una sancin por el incumplimiento en esta clase de
ventas; si se ha convenido el precio y se ha fijado el da para contar, pesar o
medir la cosa de gnero, pero se presenta el incumplimiento de una de las
partes, la otra puede demandar perjuicios y tambin desistir del contrato Art
1878 CC
2. Si una cosa se vende a prueba, los riesgos los soporta el vendedor
mientras el comprador no manifieste que le agrada tal cosa. Antes de
esto se entiende no haber contratado art 1879 CC.- art 911 Cdigo de
Comercio es mas preciso.
3. La venta debe recaer sobre un gnero limitado (genus
limitatum) Ejemplo: un toro de los 30 toros de casta que estn en la
ganadera los cerros. Se sostiene en la doctrina que los riesgos pesan
sobre el vendedor mientras la cosa no se haya individualizado.
4. La obligacin de dar depende de una condicin suspensiva. (Le
compro el caballo Gitano si gana el concurso) y el caballo perece
estando pendiente la condicin, (porque la fecha del concurso no ha
llegado o se aplaz) los riesgos pesan sobre el vendedor
5. Si la condicin es resolutoria (Le compro el caballo Gitano pero la
venta se resolver si pierde el concurso), los riesgos los sufre el
comprador, pues ya se le haba trasferido el caballo Gitano. l era el
dueo. Slo que el contrato estaba amenazado de resolverse.
6. Si la venta es a trmino; Juan vende a Jos el caballo Gitano y se
conviene que su tradicin y entrega se har el ltimo da del mes. Antes
de esta fecha el animal perece fortuitamente. Se aplica sin modificacin
el art 1876 CC (res perit creditori)
7. Si la obligacin es alternativa; Juan se obliga a transferir a Jos a
titulo de venta el caballo Gitano o un camin que se determina. Si
perece el caballo, Juan debe el camin. Los riesgos son a su cargo.
Porque queda una de las cosas alternativamente debidas. Las dos eran
70
221 Alberto Tamayo Lombana, El contrato de compraventa su rgimen civil y comercial, Bogot:
Ediciones doctrina y ley LTDA.2004 P 147
222 Alberto Tamayo Lombana, El contrato de compraventa su rgimen civil y comercial, Bogot:
Ediciones doctrina y ley LTDA.2004 P 148.
223 Alberto Tamayo Lombana, El contrato de compraventa su rgimen civil y comercial, Bogot:
Ediciones doctrina y ley LTDA.2004 P 149 151.
71
decir
pues
pago
de la
224 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 108.
225 Ibdem
72
226 Csar Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008.
P 57.
227 Ibdem
228 Csar Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot:
P 59.
229 Csar Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008.
P 60.
230 Csar Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008.
P 61.
231 Csar Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008.
P 61.
232 Csar Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008.
P 63.
73
233 Csar Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008.
P 64.
234 Ibdem
235 Csar Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008.
P 65.
236 Csar Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008.
P 64.
237 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 110.
74
75
238 Csar Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008.
P 65
239 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 120.
76
240 Csar Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008.
P 68
77
241 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 111.
242Ibdem
243 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 115.
244 Ibdem
78
245 Alberto Tamayo Lombana, El contrato de compraventa su rgimen civil y comercial, Bogot:
Ediciones doctrina y ley LTDA.2004 P 31
79
246 Csar Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008.
P 68.
247 Ibdem69. Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 123.
248 Csar Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008.
P 69.
249 Csar Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot:
P 70.
250 Csar Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot:
P 70.
80
retencin. Que este derecho no versa sobre cosa propia, sino ajena, lo
demuestra el Art 2417 CC.251
Entrega Cdigo Civil: El vendedor debe entregar la cosa vendida
inmediatamente despus del contrato, o en la poca prefijada en l.
Si el vendedor no entrega la cosa vendida, en el tiempo estipulado o
inmediatamente despus de celebrado, incumple el contrato.252
Entrega Cdigo de Comercio: El vendedor debe hacer la entrega
de la cosa dentro del plazo estipulado. A falta de estipulacin deber
entregar dentro de las 24 horas siguientes al perfeccionamiento del
contrato.
Cuando la venta es mercantil, el comprador tendr derecho a exigir el pago
de perjuicios por el incumplimiento del vendedor a su obligacin de hacerle
la tradicin valida, sin necesidad de instaurar cualquiera de las acciones
consagradas en los artculos 1546 cdigo civil y 870 Cdigo de
comercio (Artculo 925 cdigo civil).
En caso de que se instaure la accin resolutoria consagrada en el artculo
870 Cdigo de comercio, podr pedir en la demanda que el vendedor le
pague el inters legal comercial sobre la parte pagada del precio o que se le
otorgue derecho de retencin sobre los frutos de la cosa en proporcin a
dicha parte, sin menoscabo de la correspondiente indemnizacin de
prejuicios (artculo 942 Cdigo civil). En este caso deber tramitarse la
demanda en proceso ordinario.
El constituirse en mora de entregar ya va a constituir un perjuicio para el
comprador.
El Comprador tiene 2 opciones:
1.Persistir en el Contrato (Realizarlo)
2. Desistir en el Contrato (No realizarlo)
En ambos casos con Indemnizacin de Perjuicios.
Derecho de Retencin a Favor del Vendedor:
a) Cuando la cosa no ha sido entregada al comprador
b) Cuando el comprador no ha pagado el precio, salvo que est pronto
a pagarlo ntegramente (artculo 1882 inc. 3 cdigo civil).
c) Cuando no se haya fijado plazo para el pago del precio.
Si el vendedor por hecho o culpa suya ha retardado la entrega, podr el
comprador, a su arbitrio, perseverar en el contrato o desistir de l, y en
ambos casos con derecho a ser indemnizado de los perjuicios (artculo
1882 inc. 2 cdigo civil).
Para ejercer la accin resolutoria (artculo 1546 cdigo civil) que es
alternativa se deben cumplir los siguientes requisitos:
251 Ibdem
252 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 121.
81
253 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 122.
254 Ibdem
255 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 123.
256 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 124.
82
257
Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 125.
258 Ibdem
83
259 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 126.
260 Csar Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot:
P 70 y 71.
84
261 Csar Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot:
P 72.
262 Csar Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot:
P 73.
85
265
263 Ibdem
264 Alberto Tamayo Lombana, El contrato de compraventa su rgimen civil y comercial, Bogot:
Ediciones doctrina y ley LTDA.2004 P 131.
265 Alberto Tamayo Lombana, El contrato de compraventa su rgimen civil y comercial, Bogot:
Ediciones doctrina y ley LTDA.2004 P 131 y 132.
86
266 Alberto Tamayo Lombana, El contrato de compraventa su rgimen civil y comercial, Bogot:
Ediciones doctrina y ley LTDA.2004 P 132.
87
267 Csar Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot:
P 74.
268 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
.comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 130
269 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
.comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 130 y 131
88
270 Csar Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot:
P 74 y 75.
271 Csar Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot:
P 75.
272 Ibdem
89
Las acciones que otorgan el Art 1888 y 1889 Cd. Civil expiran al cabo
de un ao contando desde la entrega (Art 1890 Cd. Civil).
Las acciones son las siguientes:
a. La del vendedor para exigir aumento del precio cuando la cabida
real es mayor que la declarada
b. La del comprador para pedir rebaja del precio cuando la cabida
declarada es menor que la cabida real.
c. La del comprador para exigir la entrega de la cabida que falta en
el mismo caso.
d. La del comprador para desistir del contrato
Ejemplo: Se vende 20 hectreas de terreno que habrn de ser
tomadas de un globo mayor que mide 50 hectreas. En este caso, las
20 hectreas objeto de la venta no podrn ser determinadas con la
relacin a linderos, puesto que vendidas en esa forma no se sabe an
sobre que parte cierta del globo mayor van a recaer. Se advierte que el
globo mayor, de donde habr de tomarse la cantidad vendida, si debe
necesariamente quedar determinado por su ubicacin y linderos en la
escritura de venta, o por lo menos ser determinable en razn de tales
circunstancias.273
10.Caducidad de Acciones en las Ventas: Art 1890 Cd. Civil
Desde el momento que nos entregan la cosa es que nos podemos dar
cuenta como compradores si es o no el predio que nos han prometido,
recorre los linderos y vamos actuar con nimo de Seor y dueo.
Las acciones concebidas en los arts. 1888 y 1889 caducan al cabo de 1
ao contado desde la entrega. 275
Este tiempo se cuenta a partir de la entrega, porque solo desde ese
momento esta el comprador en condiciones de hacer la mensura y
verificar las comparaciones del caso. Tratndose de inmuebles para
empezar a contarse el tiempo de caducidad a partir de la entrega, esta
no es simplemente jurdica, esto es la que se realiza mediante el registro
de la escritura, sino la material.276
273 Csar Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot:
P 77.
274 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
.comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 131.
275 Csar Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot:
P 77.
276 Ibdem
90
Sealamiento de Linderos
Sea que se trate de la venta de un predio como cuerpo cierto o por cabida,
es indispensable que se recojan en el instrumento respectivo los linderos del
inmueble, porque si estos faltan no hay determinacin del objeto. 277
11. Art 1891 Cd. Civil: las reglas de los Arts. 1887 a 1890 Se aplican
a cualquier todo o conjunto de efectos o mercaderas 278
Esta normatividad anterior se aplica a cualquier conjunto de bienes muebles
(Venta por Cabida- Venta por Cuerpo Cierto) mercancas.
Ejemplo: Le vendo por $10.000.000 lo que hay en la bodega. Cuerpo
Cierto
Le vendo lo que hay en la bodega a razn de $1.000 juguetes a 1.000 c/d
por venta por cabida.
Art 1886 Cd. Civil: Predios Rsticos Son irregulares, es decir no se
pueden definir exactamente.
La Lesin Enorme
De las acciones antes mencionadas, compete a los contratantes la lesin
enorme, cuando la diferencia en la cabida sea tan grande que constituya
una lesin de la naturaleza (Art 1892 Cd. Civil).
Adems de las acciones en dichos artculos los, compete a los contratantes
de la lesin enorme en su caso. Es decir que la diferencia entre cabida real
y declarada determina una modificacin en el precio sealado en el contrato
tan considerable que su diferencia con el precio real alcanza la proporcin
indicada en el Art 1947, entonces el contratante lesionado tiene derecho a
ejercitar no solamente las acciones propias de la venta por cabida, sino
tambin la de la lesin enorme. De esta suerte, si han caducado aquellas
acciones, cuya caducidad es de un ao, tambin se puede adelantar la
accin rescisoria de la lesin enorme, si se dan sus elementos constitutivos,
pues la accin de lesin enorme expira en 4 aos (Art 1954 Cd. Civil). Es
de advertir que lo anterior puede ocurrir solo en la venta de bienes
inmuebles, pues en los bienes muebles no cabe la lesin, segn el Art 32
de la Ley 57 de 1887.279
2.Saneamiento:
Adems de transferirle el dominio, el vendedor est obligado a
proporcionarle al comprador una posesin pacfica y til de la cosa
vendida.280
Pues bien, la obligacin del vendedor de garantizarle al comprador una
posesin pacfica, corresponde a la obligacin de saneamiento por eviccin
277 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
.comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 132.
278 Csar Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot:
P 77.
279 Csar Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot:
P 78.
91
280 Csar Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot:
P 79.
281 Ibdem
282 Opt. Cit.
92
283 Csar Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot:
P 80.
284 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
.comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 134.
285 Ibdem
286 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
.comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 134.
287 Ibdem
93
288 Csar Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot:
P 81.
289 Ibdem
290 Csar Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot:
P 80.
291 Csar Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot:
P 80 y 81.
292 Alberto Tamayo Lombana, El contrato de compraventa su rgimen civil y comercial, Bogot:
Ediciones doctrina y ley LTDA.2004 P 158.
94
Art 1898 Cd. Civil: Es Nulo todo pacto en que se exima al vendedor del
saneamiento, siempre y cuando este haya actuado de Mala Fe.
Consecuencias en Caso de Eviccin
Lo que tiene que hacer el comprador cuando alguien pretende la cosa que
ha comprado es Denunciar el Pleito, es decir poner en conocimiento del
vendedor que alguien pone en duda mi titularidad sobre el bien.
Propuesta la demanda judicial contra el comprador por un tercero que
pretenda un derecho sobre la cosa. 293
Art 1899 Cd. Civil: El comprador a quien se demanda la cosa vendida
por causa anterior a la venta, deber citar al vendedor para que
comparezca a defenderla Esta citacin se har en el trmino sealado por
las leyes de procedimiento Si el comprador omitiere citarle, y fuere evicta
la cosa, el vendedor no ser obligado al saneamiento; y si el vendedor
citado no compareciera a defender la cosa vendida, ser responsable de la
eviccin; a menos que el comprador haya dejado de oponer alguna defensa
o excepcin suya, y por ello fuere evicta la cosa.
Esta citacin est reglamentada en el Cdigo de Procedimiento Civil, bajo la
figura de la denuncia de pleito en los artculos 54, 55 y 56 CPC.294
El comprador que ve amenazado su derecho sobre la cosa comprada, en
razn de que un tercero lo demanda y alega tener derecho sobre tal cosa,
por cualquier causa anterior a la venta, debe citar a su vendedor. 295
Al vendedor que es una obligacin suya con el comprador, ese vendedor
puede:
-
293 Csar Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot:
P 82.
294 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
.comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 134.
295 Alberto Tamayo Lombana, El contrato de compraventa su rgimen civil y comercial, Bogot:
Ediciones doctrina y ley LTDA.2004 P 160.
95
296 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
.comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 135.
297 Csar Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot:
P 88.
298 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
.comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 135 y 136
96
Restituir el dinero
Indemnizar al comprador
299 Alberto Tamayo Lombana, El contrato de compraventa su rgimen civil y comercial, Bogot:
Ediciones doctrina y ley LTDA.2004 P 164.
300 Alberto Tamayo Lombana, El contrato de compraventa su rgimen civil y comercial, Bogot:
Ediciones doctrina y ley LTDA.2004 P 165.
97
301 Csar Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot:
P 95.
302 Ibdem
303 Csar Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot:
P 96.
304 TAMAYO Lombana, Alberto. El Contrato de Compraventa. Su Rgimen Civil y Comercial, Pg. 172Ediciones Doctrina y Ley Ltda.. Bogot D.C. 2004
305 TAMAYO Lombana, Alberto. El Contrato de Compraventa. Su Rgimen Civil y Comercial, Pg. 173Ediciones Doctrina y Ley Ltda.. Bogot D.C. 2004
306 Csar Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot:
P 96.
98
307 Ibdem
308 Opt. Cit.
309 Csar Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot:
P 97.
310 Csar Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot:
P 98.
311 Csar Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot:
P 98.
99
312 Alberto Tamayo Lombana, El contrato de compraventa su rgimen civil y comercial, Bogot:
Ediciones doctrina y ley LTDA.2004 P 167
313 Ibdem
314 Alberto Tamayo Lombana, El contrato de compraventa su rgimen civil y comercial, Bogot:
Ediciones doctrina y ley LTDA.2004 P 168.
315 Ibdem
316Opt. Cit.
317 Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot:
100
100.
319 Ibdem
320Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot:
101 y 102.
101
el
contrato
hacer
ocultos
los
vicios
que
Las partes pueden en el contrato estipular los vicios redhibitorios, vicios que
naturalmente no lo son.
Ejemplo: el comprador ve los vicios que tiene la cosa, pero el vendedor
queda obligado a reparar esos vicios. (X) compra una casa pero le dice al
vendedor que le compra siempre y cuando le ponga la chapa de seguridad.
Es un Vicio No Oculto, pero que las partes lo vuelven ocultos, si el vendedor
no cumple (poner la chapa) (X) puede accionar por vicios ocultos.
Acciones a que da lugar el Vicio oculto
El vicio oculto es el que rene los requisitos del Art 1915 o el que sin
tenerlas ha sido elevado a la categora de tal por la convencin de las
partes (Art 1920), le permite al comprador ejercitar las acciones distintas, a
su eleccin; puede pedir la resolucin del contrato con arreglo a las reglas
generales, aunque con la limitacin, respecto a la indemnizacin de
perjuicios, contemplada en al Art 1918; realmente el vendedor ha
incumplido el contrato y por lo mismo la procedencia de la accin
resolutoria es plenamente explicable. O puede perseverar en el contrato y
pedir simplemente el reajuste del precio, la reduccin de este a lo que
realmente vale la cosa en vista del vicio que la afecta, accin de rebaja del
precio, como ya se dijo, se conoce con el nombre de accin estimatoria y
tambin con el de accin quanti minoris323.
Cuando puede pedirse, adems de la Resolucin o la Rebaja del
Precio, la Indemnizacin de Perjuicios324
Pudiendo el comprador pedir la resolucin del contrato, debiera por ese solo
hecho pedir tambin la indemnizacin de perjuicios, mxime cuando la
resolucin se funda, en que el vendedor incumple el contrato cuando
entrega una cosa afectada con un vicio oculto.
No obstante, el ejercicio de la accin resolutoria en cualquiera de sus dos
formas, es decir, como la resolutoria o estimatoria, no puede acumularse la
de la indemnizacin de perjuicios sino en el caso de que el vendedor haya
contratado a sabiendas de la existencia del vicio y sin declararlo al
comprador, o en el caso de que el vendedor, sin saber propiamente la
322 Ibdem
323 Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot:
y 105
102
103
(usar
Cuando compra un bien digo que lo acepta en el estado que esta, estoy
renunciando al saneamiento por vicios ocultos.
Es lgico que prescrita la resolutoria, pueda todava ejercitarse la de rebaja
del precio. Es superfluo el Art 1924 en cuanto dice que Habiendo prescrito
la accin redhibitoria, tendr todava derecho el comprador para pedir la
rebaja del precio y la indemnizacin de perjuicios, segn las reglas
precedentes. 329
No dice el Art que regula la prescripcin de la accin de rebaja del precio,
cual es el momento a partir del cual se inicia dicha prescripcin. El vaco se
ha resuelto diciendo que ese momento es el mismo indicado para la
prescripcin de la accin resolutoria, es decir, el de la entrega real de la
cosa vendida, pues donde hay la misma razn debe aplicarse la misma
disposicin.330
En caso de que la cosa vendida haya de ser remitida a un lugar distante lo
que pone de manifiesto que solo puede tratarse de cosas muebles dice el
Art 1927 que la accin de rebaja del precio prescribe en 1 ao contado
desde la entrega al consignatario, con ms el trmino de emplazamiento
que corresponda a la distancia. Consignatario es segn el inc. final del
329 Ibdem
330 Opt. Cit.
104
333 Ibdem
334 Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot:
105
335 Alberto Tamayo Lombana, El contrato de compraventa su rgimen civil y comercial, Bogot:
Ediciones doctrina y ley LTDA.2004 P 187.
336 Alberto Tamayo Lombana, El contrato de compraventa su rgimen civil y comercial, Bogot:
Ediciones doctrina y ley LTDA.2004 P 188, 189.
106
338 Ibdem
339 Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot:
340 Ibdem
341 Alberto Tamayo Lombana, El contrato de compraventa su rgimen civil y comercial, Bogot:
Ediciones doctrina y ley LTDA.2004 P 197.
107
Art 1930 Cd. Civil: Norma Especial, accin para el vendedor, solo
en el Contrato de Compraventa.
343 Ibdem
344 Opt. Cit.
108
declarativo. Por eso se suele decir que en un caso como ste la accin
resolutoria, que es la son la personal, va unida a una accin reivindicatoria o
real, pero con la peculiaridad de que el derecho sustancial o de propiedad,
amparado con esta ltima, no existe en cabeza del actor al momento de
demandar de la reivindicacin, sino que apenas ir a regresar a ella cuando
se dicte sentencia resolutoria.345
Efectos entre las Partes de la Resolucin por No Pago del Precio
Las partes deben ser colocadas en la situacin en que se encontraban antes
de contratar, esto es, deben hacerse entre s la restituciones mutuas
correspondientes: Al comprador restituir la cosa, lo mismo que los frutos
producidos por esta, si ninguna parte del precio ha pagado, o la porcin de
ellos que corresponda a la parte del precio no pagada, si es que ha pagado
parcialmente. El vendedor, por su lado, restituir al comprador la parte del
precio que hubiere recibido de ste, sin intereses ya que ellos se compensan
con la parte de los frutos que el comprador queda exonerado de restituir. 346
La resolucin pronunciada por la jurisdiccin y con decisin ejecutoriada,
destruye el contrato.347
En forma ilustrativa se expresan VOIRIN y GOBEAUX al decir que si se trata
de la resolucin de un contrato de ejecucin instantnea como la venta, la
resolucin aniquila el contrato aun en el pasado, exactamente como lo hara
la anulacin. La resolucin hace que el vendedor recupere su cosa a ttulo
de propietario.
De todo lo cual, en pocas palabras, se sigue que la resolucin aniquila el
contrato retroactivamente.348
Se dice que los efectos de la resolucin se producen ex nunc (desde
entonces), o sea, desde la fecha de celebracin del contrato. Y que adems
se producen ex tunc (desde ahora), es decir, desde el momento en que la
sentencia queda firme. Esto equivale a sostener que los efectos de la
resolucin operan no slo en relacin con el pasado sino tambin hacia el
futuro, pues el contrato no producir ya efectos. 349
Es preciso distinguir: Si el contrato es instantneo como el de compraventa,
sino sucesivo (o de tracto sucesivo con el de arrendamiento), el
incumplimiento tiene su sancin pero en este caso no se habla ya de
resolucin sino de terminacin o cesacin o expiracin.
347 Alberto Tamayo Lombana, El contrato de compraventa su rgimen civil y comercial, Bogot:
Ediciones doctrina y ley LTDA.2004 P 228.
348 Alberto Tamayo Lombana, El contrato de compraventa su rgimen civil y comercial, Bogot:
Ediciones doctrina y ley LTDA.2004 P 229.
349 Ibdem
109
350 Alberto Tamayo Lombana, El contrato de compraventa su rgimen civil y comercial, Bogot:
Ediciones doctrina y ley LTDA.2004 P 229 y 230.
351 Alberto Tamayo Lombana, El contrato de compraventa su rgimen civil y comercial, Bogot:
Ediciones doctrina y ley LTDA.2004 P 230
110
Cd.
Civil:
Enajenacin
de
Inmueble
debidos
bajo
354 Ibdem
355 Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot:
111
357 Ibdem
358 Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot:
112
LA NECESIDAD
INSTITUCIONES
DE
DISTINGUIR
LA
RESOLUCIN,
DE
OTRAS
Es necesario precisar359:
1) La resolucin, se ha visto, es la destruccin o aniquilamiento
retroactivo de un negocio jurdico bilateral. Al ocurrir la resolucin,
todo pasar como si ese negocio no se hubiera celebrado.
La resolucin puede tener lugar en tres casos:
a) Cuando las partes pactaron una condicin resolutoria ordinaria y el
acontecimiento futuro e incierto previsto por ellas, se cumple. (El
caballo pierde el concurso, en el ejemplo que se ha empleado
anteriormente. El contrato se resuelve (Art. 1536 C.C.).
b) Cuando el contratante cumplidor de un contrato bilateral que es
vctima del incumplimiento de su contraparte, pide al juez la
resolucin del negocio jurdico, con fundamento en el artculo 1546
del C.C. y el juez la decreta.
c) Cuando existe un pacto comisorio y en virtud de l y del
incumplimiento, el contratante legitimado ejerce la accin resolutoria
y el juez declara la resolucin (art. 1935 y 1937 del C.C.).
2) La rescisin es la nulidad relativa: Son trminos sinnimos. Los
motivos o causales de rescisin son: el error, la fuerza o el dolo
sufridos por un contratante, su incapacidad relativa y la lesin
enorme que afecte a una de las partes. (Arts. 1740, 1741 y 1946
CC)
3) La nulidad absoluta tiene otros dos motivos: El objeto ilcito, la causa
ilcita, la falta de solemnidades, la incapacidad absoluta (arts. 1740
y 1741 CC)
La nulidad jurdicamente pronunciada, tanto la relativa como la
absoluta, destruye el contrato retroactivamente. Si los efectos de la
nulidad son similares a los de la resolucin a este respecto, en razn
de que operan retroactivamente, los motivos de la una y la otra son
diferentes.
Los de la nulidad son mencionados antes. Los de la resolucin son, se
reitera, el cumplimiento de la condicin resolutoria ordinaria o el
incumplimiento de una de las partes (arts. 1536, 1546, 1935 y
1937 CC)
4) La resiliacin y la revocacin son tambin nociones que difieren de la
resolucin y de la nulidad.
EL mutuo disenso que las partes pueden expresar en una convencin
para deshacer un contrato que han celebrado, como lo autoriza el art
1625 CC.; se denomina resiliacin en el derecho francs.
Andrs Bello no acogi este trmino y en consecuencia no figura en el
cdigo Colombiano ni el chileno.
359 Alberto Tamayo Lombana, El contrato de compraventa su rgimen civil y comercial, Bogot:
Ediciones doctrina y ley LTDA.2004 P 238 y 239
113
114
Art 1931 Cd. Civil: nicamente opera la Reserva de Dominio para bienes
Muebles. Art 1 de la Ley 45 de 1930
Establece el Pacto de Reserva de Dominio, ha sido superado por las
disposiciones del Coco.
Art 952 Coco: Se establece lo que es el Pacto de Reserva de Dominio,
opera tanto para bienes Muebles como para Inmuebles.
1. Pacto de Reserva de Dominio:
362 Ibdem
363 Opt. Cit.
115
364 Alberto Tamayo Lombana, El contrato de compraventa su rgimen civil y comercial, Bogot:
Ediciones doctrina y ley LTDA.2004 P 249.
365 Ibdem
366 Tomado de Jess ngel Linares Vesga, Introduccin al estudio de los contratos. Contratos civiles y
comerciales parte general y parte especial. Bogot: Librera ediciones del profesional Ltda. 2009 P.99
116
117
en razn de ser todava el dueo de la cosa vendida, el art 952 del mismo
cdigo hace pesar los riesgos sobre el comprador, que no es dueo. 367
Se puede concluir: El vendedor con pacto de reserva de dominio, a pesar de
que haga entrega material de la cosa (entrega que no es tradicin), sigue
siendo su dueo hasta el pago total del precio. Por su parte el comprador es
mero tenedor de la cosa, hasta que haga ese pago total del precio. 368.
2. Pacto Comisorio: Art 1935 Cd. Civil
Por este pacto se estipula expresamente que Si el comprador no paga
el precio en el tiempo convenido, se resuelve el contrato de venta 369
Se parece a la condicin resolutoria Tcita. Pero el pacto comisorio
siempre se expresa, por lo que algunos lo denominan Condicin
resolutoria expresa.
Y difiere de la condicin resolutoria tcita porque, adems de que es
expreso, se refiere solamente al incumplimiento del comprador.
Acciones del vendedor
Como quiera que el pacto comisorio solo se refiere al incumplimiento del
comprador en pagar el precio acordado, cuando ello sucede el vendedor
tiene unas acciones frente a dicho incumplimiento. Tales acciones son
1. Exigir el pago del precio, o
2. Pedir la resolucin del contrato
En ambos casos con indemnizacin de perjuicios.
Clases de pactos comisorios
a) Simple: Se aplica de acuerdo a los trminos del contrato
b) Calificado: Se le dan 24 horas al deudor a partir de la notificacin de
la demanda para pagar la obligacin y revivir el contrato (Arts. 1935
1937 CC)
Prescripcin del pacto comisorio Es de 4 aos a partir del contrato.
a) Efectos en el Pacto Comisorio Simple: Necesariamente hay una
decisin judicial, a partir de la Sentencia que declara resuelto el
contrato, una vez esta decisin est en firme, produce efectos.
b) Efectos en el Pacto Comisorio Calificado: Produce efectos a partir
de la Sentencia con efectos Retroactivo, es decir que los efectos se
367 Alberto Tamayo Lombana, El contrato de compraventa su rgimen civil y comercial, Bogot:
Ediciones doctrina y ley LTDA.2004 P 262.
368 Ibdem
369 Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot:
118
No pago el precio
y 125.
119
373 Ibdem
374 Opt. Cit.
375 Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot:
120
378 Ibdem
379 Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot:
y 128.
121
381 Ibdem
382 Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot:
122
123
385 Ibdem
386 Alberto Tamayo Lombana, El contrato de compraventa su rgimen civil y comercial, Bogot:
Ediciones doctrina y ley LTDA.2004 P 284.
124
388 Alberto Tamayo Lombana, El contrato de compraventa su rgimen civil y comercial, Bogot:
Ediciones doctrina y ley LTDA.2004 P 282 y 283.
125
LA LESIN ENORME
La lesin enorme existe cuando opera una desproporcin en el justo precio
de la cosa que se vende o se compra.
La lesin enorme es el perjuicio que se ocasiona en las normas y en las
ventas por efectuarlas en ms (comprador) o menos (vendedor) de la mitad
de su justo precio (C.S.J, sent julio, 5 /77)
Ocurrencia de la lesin Enorme
El art 1947 CC seala que el vendedor sufre lesin enorme cuando el precio
que recibe es inferior a la mitad del justo precio de la cosa que vende y que
el comprador sufre lesin enorme cuando el justo precio de la cosa que
compra es inferior a la mitad del precio que paga por ella.
El vendedor: Sufre Lesin enorme cuando vende por menos de la mitad del
justo precio389. Ejemplo: La cosa vendida vale 1 milln de pesos y recibe
499.000 pesos.
El comprador: Sufre Lesin enorme cuando paga por la cosa un valor
superior de mas del doble del que justamente vale la cosa 390. Ejemplo. La
cosa comprada vale 1 milln de pesos y paga 2 millones y un peso.
Artculo 1947 del cdigo civil
El tratadista Cesar Gmez Estrada anota lo siguiente: Comparando los
trminos en que el art 1947 precisa cundo hay lesin para el vendedor y
cundo para el comprador, se llega a la conclusin de que el legislador es
mas exigente para admitir la lesin en perjuicio del comprador; en otros
trminos que exige una lesin cuantitativamente mayor para el comprador
que para el vendedor, ya que sta segn concluye el tratadista Es
prcticamente el doble de la exigida respecto del vendedor 391.
Y contina diciendo Un ejemplo aclara este punto: Un inmueble que vale $
300.000 es vendido por su dueo en $ 140.000; el vendedor ha sufrido una
lesin por valor de $ 160.000, que le da accin rescisoria. Pero si ese mismo
inmueble ha sido vendido por $ 460.000, es decir, sufriendo el comprador
una lesin de $ 160.000; igual a la sufrida por el vendedor en el ejemplo
anterior, all no hay accin de rescisin por lesin enorme, pues sta no se
le da al comprador si no cuando el justo precio de la cosa es inferior a la
mitad del precio que pago por ella. Para que la venta del inmueble de que
se trata genere accin rescisoria para el comprador por lesin. Sera
necesario que l fuere vendido por ms del doble de su precio justo, esto es,
en ms de $ 600.000. Sufriendo aquel una lesin de ms de $ 300.000 392.
389 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 88.
390 Ibdem
391 Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot:
392 Ibdem.
126
393 Jess ngel Linares Vesga, Introduccin al estudio de los contratos. Contratos civiles y comerciales
parte general y parte especial. Bogot: Librera ediciones del profesional Ltda. 2009 P. 112
394 Alberto Tamayo Lombana, El contrato de compraventa su rgimen civil y comercial, Bogot:
Ediciones doctrina y ley LTDA.2004 P 103.
395 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 88 y 89.
127
396 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 103
128
397 Alberto Tamayo Lombana, El contrato de compraventa su rgimen civil y comercial, Bogot:
Ediciones doctrina y ley LTDA.2004 P 107.
398 Alberto Tamayo Lombana, El contrato de compraventa su rgimen civil y comercial, Bogot:
Ediciones doctrina y ley LTDA.2004 P 106.
129
399 Ibdem
400 Alberto Tamayo Lombana, El contrato de compraventa su rgimen civil y comercial, Bogot:
Ediciones doctrina y ley LTDA.2004 P 107.
130
131
Los acreedores de (X) pueden embargar el crdito que tiene con (Y)?
Si no se ha notificado a (Y) de la Cesin del Derecho, entonces si pueden
embargar.
Con la notificacin de ese crdito, sale del patrimonio de (X) e ingresa al
patrimonio de (Z).
Si el deudor (Y) no quiere notificarse, entonces se debe notificar por va
Judicial (peticin del cesionario (Z) al juez).
Es posible que hecha la cesin (Y) (Deudor) le pague a (X), pero si ya se ha
hecho la notificacin y (Y) le pago a (X), entonces si estara haciendo mal
pago.
Art 1960 Cd. Civil: Notificacin
La cesin no produce efectos contra el deudor ni contra 3, mientras no hay
sido notificada por el cesionario o aceptada por el deudor.
2. Documento que no es un Ttulo Valor:
La EP nos puede servir de documento y no es un ttulo valor, se hace ante
un notario.
Ejemplo: yo (A) me reconozco deudor de (B) por la suma de $10.000.000
para garantizarle esta obligacin hipoteco un bien inmueble de mi
propiedad.
No hay necesidad de crear el ttulo porque el derecho consta en un
documento.
Como se hace la Cesin?
Ser con una nota marginal al final de la EP que diga que yo cedo el derecho
a Y firmo y si quiero lo autntico ante el notorio.
Art 1962 Cd. Civil: Aceptacin Tcita
La aceptacin consistir en un derecho que la suponga, como la Litis
Contestacin con el cesionario. Ejemplo: El cesionario demanda al deudor y
entonces hay una notificacin tacita.
Art 1964 Cd. Civil: La cesin del derecho comprende todos las garantas
que se hayan dado por el crdito (hipoteca- permuta), es decir los
accesorios del crdito.
Lo principal: Permuta o el Mutuo
Lo Accesorio: Prenda o la Hipoteca.
Si cedo el derecho, lo accesorio va comprendido en esa cesin (lo que se
hay dado por el crdito).
De que responde el que cede el derecho?
Se hace responsable de la existencia del derecho al momento de la cesin,
no se hace responsable de que el deudor sea solvente o no. Art 1965 Cd.
Civil: Responsabilidad del Cedente.
Si el derecho consta en documento
que no es ttulo valor, por ejemplo: EP
quien transmite el derecho, no se
hace responsable del pago.
132
Notificacin
cesionario
por
parte
del
Consanguinidad
Civil
133
Hijos Extramatrimoniales
Acreedores
134
Particin
Mutuo a Inters
Anticresis
Permuta
Heredero o Legatario
Tramite sucesin
Entrega bienes
135
Derecho Litigioso
Derecho
Litigioso
Diferencia
Cosa Litigiosa
Derecho Litigioso
Se necesita de la existencia de un
proceso. Notificacin de la demanda,
uno pretende y otro excepcional.
136
137
Cosa
(B)
Carcter Jurdico
me ceden la
138
2. CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
Tal como fue acordada en la legislacin privada chilena se incorpor en
nuestra organizacin jurdica. De ah que el Cdigo Civil hable, todava, de
arrendamiento de cosas, arrendamiento de criados domsticos, de
confeccin de obra material, de servicios inmateriales y de transporte. 401
Artculo 1973 cc: El arrendamiento es un contrato en que las dos partes
se obligan recprocamente, la una a conceder el uso de una cosa, o a
ejecutar una obra o prestar un servicio, y la otra a pagar por este uso, obra
o servicio un precio determinado.
En dicha definicin estn involucrados, como si se tratara de fenmenos
sustancialmente iguales, el contrato de arrendamiento de cosas, el contrato
de obra, contrato de trabajo. Establece el arrendamiento de Cosas y el
arrendamiento de Servicios, pero el arrendamiento de la fuerza de trabajo
ya no existe, ahora se denomina contrato de trabajo 402 y lo regula el
Cdigo Sustantivo del Trabajo.
401 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 399
139
Ejercer una obra tiene un captulo especial dentro del Cdigo Civil, no es
objeto de control de arrendamiento.
Definicin del Arrendamiento de Cosas:
El arrendamiento es el contrato en virtud del cual una de las partes se
obliga a prestarle a la otra el uso de una cosa, durante cierto tiempo, y esta
a pagar, como contraprestacin, un precio determinado. La parte que
proporciona el uso se denomina arrendador y la parte que paga el precio
arrendatario.403
En cuanto al carcter consensual del contrato, debe observarse que dicha
consensualidad es la caracterstica suya sea cual fuere la naturaleza mueble
o inmueble del bien arrendado.404
Ese Contrato de Arrendamiento es nicamente el uso de una cosa a cambio
de un precio.
Son objeto de este contrato todas las cosas Corporales o Incorporales que
no estn prohibidas por la ley. Artculo 1974 cdigo civil.
Adems la cosa debe existir al momento del perfeccionamiento del contrato.
Prohibido: Arrendamiento de Cosa Futura
Permitido: Arrendamiento de Cosa Ajena.
Distincin entre el Arrendamiento y Otras Figuras Afines
Como lo son venta, el usufructo y el comodato. Al igual que en el contrato
de venta, en el arrendamiento se dan dos elementos esenciales iguales, que
son una cosa y un precio.405.
Pero, desde luego, se trata de contratos esencialmente diferentes. La
diferencia radical que los distingue consiste en que la compraventa es un
ttulo traslaticio de dominio, es decir, un ttulo destinado a que el derecho
de dominio sobre el bien objeto del contrato se traslade del patrimonio del
vendedor al patrimonio del comprador, mediante el mecanismo de la
tradicin, con la advertencia de que si, por no ser el vendedor no es dueo
de la cosa, el comprador no adquiere el dominio sobre ella, la tradicin que
se realice sirve por lo menos para que el comprador adquiera la posesin
del bien y se coloque as en va de adquirir el dominio por prescripcin. El
contrato de arrendamiento, no es un titulo traslaticio de dominio, es titulo
de mera tenencia. De lo cual de deriva que el arrendatario no sea nunca
poseedor de un bien arrendado, apenas es un mero tenedor del mismo. 406
Existe una diferencia fundamental entre los derechos del arrendatario y del
usufructuario. Este es titular de un derecho real sobre la cosa fructuaria, su
403 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 401.
406 Ibdem
140
408 Ibdem
409 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 402.
410
Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 402
411 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 402 y 403.
412 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 403
141
y 199.
414 Ibdem
415 Opt. Cit.
416 Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot:
142
1. CAPACIDAD
Se rige por las reglas generales enunciadas en los artculos 1502, 1503 y
1504 del Cdigo Civil. Con la fijacin de la mayora de edad a los dieciocho
aos, como lo dispuso la Ley 27 de 1977, la figura de la habilitacin de
edad de que trataban los artculos 339 a 345, desapareci por
consiguiente, la aptitud para celebrar contratos de arrendamiento es a partir
de los dieciocho aos.419
El artculo 3 de la Ley 28 de 1932 estableca una prohibicin general a
los cnyuges para celebrar contratos relativos a inmuebles; por eso se
afirmaba que en el contrato de arrendamiento de inmuebles surga la
incapacidad entre cnyuges para celebrarlo. Pues bien, la Corte
Constitucional, en Sentencia de 10 de febrero de 1999, declaro
inexequible la parte del citado artculo. 3 que mantena aquella
prohibicin. Entonces, los cnyuges pueden celebrar vlidamente contrato
de arrendamiento de inmuebles.420
2. CONSENTIMIENTO
El arrendamiento es un contrato que se perfecciona con el simple acuerdo
de voluntades sobre la cosa y el precio. No se exige solemnidad alguna para
que esa expresin de voluntad se acople plenamente, requiere que no
adolezca de vicios como los que atacan de manera general el
consentimiento: error, fuerza y dolo (artculo 1508 del Cdigo Civil) 421.
El arrendamiento es eminente consensual. Claro est que se
acostumbra a recoger ese consentimiento en un escrito, por eso se debe
tener en cuenta que es un instrumento de prueba y no de solemnidad. 422
Es indubitable la importancia que tiene recoger el consentimiento en
documento privado, bien que se autentiquen las firmas de los otorgantes,
ora que se extienda ante dos testigos. Sirve como manifestacin
probatoria.423
418 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 403.
419 Ibdem
420 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 403 y 404.
421 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 404
422 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 404.
423 Ibdem
143
3. OBJETO
Se confunde con la cosa arrendada. El art. 1974 del Cdigo Civil
consagra; Son susceptibles de arrendamiento todas las cosas corporales o
incorporales, que pueden usarse sin consumirse, excepto aquellas que la ley
prohbe arrendar, y los derechos estrictamente personales, como los de
habitacin y uso.424
Inexistencia de la Cosa.
En el caso en que falte el objeto, el contrato es inexistente.
Prohibido: Arrendamiento de cosa futura.
Permitido: Arrendamiento de cosa ajena.
Requisitos Especiales de la Cosa Arrendada:
Para que haya contrato de arrendamiento de cosas es indispensable que
exista un bien que el arrendador entrega al arrendatario para que ste lo
disfrute.425
a. Que la cosa este Determinada: es decir que la cosa sea corporal o
incorporal, excluyendo las consumibles, por cuanto se oponen a la
naturaleza del contrato426
b. Que la cosa exista al momento de perfeccionarse el contrato 427
c. Que la cosa no est prohibida por la ley para ser arrendada. Un bien
embargado o secuestrado puede ser arrendado con autorizacin del
424 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 405.
426 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 405.
427 Ibdem
144
juez o del acreedor, pero no puede ser vendido por tener objeto
ilcito, al tenor de lo dispuesto en el Art 1521 del Cdigo Civil.428
No se puede arrendar429:
Normas
Especiales
sobre
428 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 406.
429 Ibdem
145
430 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 401.
431 Alberto Tamayo Lombana, El contrato de compraventa su rgimen civil y comercial, Bogot:
Ediciones doctrina y ley LTDA.2004 P 29.
432 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 401.
146
433 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 402.
y 203.
435 Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 203.
147
436 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 406
437 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 408 y 409.
438 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 410
439Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 410. Y 411
148
440Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 411.
441 Ibdem
442 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 412.
149
444 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 417
445 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 413
446 Ibdem
447 Opt. Cit.
150
448 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 413
449 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 404 y 405.
450 Jos Alejandro Bonivento Fernndez. Los principales contratos civiles. Bogot: ediciones librera del
profesional 2008. P. 413.
151
Indemnizacin Perjuicios
451Jos Alejandro Bonivento Fernndez. Los principales contratos civiles. Bogot: ediciones librera del
profesional 2008. P. 414.
453 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 414
152
454 Ibdem
455 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 414.
153
458 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 416.
459 Ibdem
460 Opt. Cit.
154
461Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 418.
462 Ibdem
155
463 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 418.
464 Ibdem
465 Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot:
156
466 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 419
467 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 419.
468 Ibdem
469 Opt. Cit.
470 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 419 y 420.
157
Reembolso
del
Costo
de
las
Reparaciones
471 Jos Alejandro Bonivento Fernndez. Los principales contratos civiles. Bogot: ediciones librera del
profesional 2008. P.419, 420.
158
abona
ese
dinero
al
473Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 416 y 417.
474 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 417.
476 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 420 y 421.
159
160
Por su culpa
480 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 422.
481 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 422.
482 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 423
483 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 424.
161
484 Jos Alejandro Bonivento Fernndez. Los principales contratos civiles. Bogot: ediciones librera del
profesional 2008. P. 426.
485 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 432.
486 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 433.
162
488 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 425.(a,b,c)
163
489 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 427.
490 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 429.
491 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 425 y 426.
492 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 426.
164
y 234.
494 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 423.
165
497 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo co Cesar Gmez
Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 235.n los comerciales,
Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 423.
166
167
Desocupndola enteramente
Ponindola a disposicin del arrendador
Entregar las llaves al arrendador, si el inmueble las tuviere (no se
puede entregar a terceros: ni vecinos, ni amigos etc.) o a la persona
que este designe.
501 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 431
502 Ibdem
503 Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot:
504 Ibdem
168
506 Ibdem
507 Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot:
231 y 233.
508 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 41
169
511
509 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 432.
510 Ibdem
511 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 434.
170
514 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 435.
515 Ibdem
516 Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot:
517 Ibdem
171
518 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 435
519 Ibdem
520 Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot:
521 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 439.
522 Ibdem
172
523 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 439.
524 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 436.
173
527 Ibdem
528 Opt. Cit.
529 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 436.
174
531 Ibdem
532 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 437
175
arrendada, hecho este que no tiene porque modificar sus relaciones con el
arrendador.533
Durante el tiempo que corre el desahucio, siguen normalmente las
relaciones entre las partes. De tal suerte, que las obligaciones se mantienen
en firme. De ah que el art. 2013 del Cdigo Civil establezca: cuando el
arrendamiento deba cesar en virtud del desahucio de cualquiera de las
partes, o por haberse fijado su duracin en el contrato, el arrendatario ser
obligado a pagar la renta de todos los das que falten para que cese,
aunque voluntariamente restituya la cosa antes del ltimo da. 534
Es una disposicin expresa, para el arrendatario que est obligado a pagar
los das que falten para la terminacin del contrato, ya sea:
A Trmino Definido: Lo que quede hasta el vencimiento del termino
A Trmino Indefinido: Aun cuando haya desahucio, se debe pagar
hasta el ltimo da de renta, as se restituya antes la cosa
arrendada.
Hay que comprender, a pesar de esta expresa disposicin, que todas las
obligaciones se mantienen vlidamente durante el tiempo del desahucio, ya
que la relacin contractual rige hasta el momento de la restitucin de la
cosa arrendada.535 Por eso el arrendatario esta forzado u obligado, para que
se lleve a cabo el contrato hasta el ltimo da, todas las obligaciones se
mantienen durante el tiempo del desahucio, es decir estn en firme y hay
que pagarlas, porque la relacin contractual rige hasta el momento de la
restitucin de la cosa arrendada.
Art 2014 C.C: Tacita Renovacin o Reconduccin
La aprobacin del arrendador a la retencin de la cosa por parte del
arrendatario, no es una renovacin del contrato, es decir termina el contrato
de arrendamiento por cualquier causa, no podr entenderse renovado sino
mediante la formalizacin expresa del nuevo contrato. 536
Art 2014 cc: Terminado el arrendamiento por desahucio, o de cualquier
otro modo, no se entender en caso alguno que la aparente adquiescencia
del arrendador a la retencin de la cosa por el arrendatario, es una
renovacin del contrato.
Reconducir: Es prorrogar tcita o expresamente un arrendamiento.
Renovacin: Implica una manifestacin expresa del consentimiento
que le ha dado el arrendador por un tiempo ms.
534 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 437.
535 Ibdem
536 Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot:
176
537 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 437.
540 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 438.
177
541 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 438.
542 Ibdem
543 Opt. Cit.
544 Opt.Cit.
545 Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot:
178
546 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 438.
548 Ibdem
549 Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot:
179
y 245.
180
551 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 446.
552 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 447
181
y 246.
556 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 447.
182
557 Ibdem
558 Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot:
559 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 448.
560 Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 247.
183
561 Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 248.
562 Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 249.
563 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 450.
564 Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 249.
565 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 450
184
566 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 449.
567 Jos Alejandro Bonivento Fernndez. Los principales contratos civiles. Bogot: ediciones librera del
profesional 2008. P. 449, 450.
568 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 451
569 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 449.
185
al
Arrendamiento
de
Casas,
570 Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 252.
186
571 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 452
572 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 440.
573 Ibdem
574 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 441.
187
DE
INMUEBLES
URBANOS
DESTINADOS
820 de 2003. No
contratos que se
su promulgacin
vigentes en el de
575 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 445.
576 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 446
577 Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 275.
578 Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 275
y 276.
188
1. Bien Inmueble
2. Sector Urbano
3. Destinado a Vivienda
Si no cumple con alguno de los anteriores presupuestos ya no podemos
aplicar la Ley 820/03, en la que se protege a los Arrendadores sin
desproteger a los Arrendatarios.
Ley 820/03: Presentada por Inmobiliarias, por eso se protege al Arrendador.
ART 1 OBJETO Fijar los criterios que van de servir de base para regular los
contratos de arrendamiento de inmuebles urbanos destinados a vivienda. La
propiedad debe cumplir una funcin Social.
Las normas generales del Contrato de arrendamiento en el Cdigo Civil, se
aplica a todo lo que no sea: *Ni vivienda, *ni locales Comerciales.
ART 2 DEFINICION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA
URBANA
Uno de estos ordinales:
1. Determina lo que se entiende por servicios, cosas u otros conexos: Se
entienden como servicios, cosas, u otros conexos, los servicios
pblicos domiciliarios y todos los dems inherentes al goce del
inmueble y a la satisfaccin de las necesidades propias de la
habitacin del mismo.
2. Lo que se entiende por servicios cosas o usos adicionales: Al paso que
respecto de los segundos no se da una relacin de necesidad tan
intensa, de suerte que ellos pueden faltar sin que el uso cosa del
inmueble como vivienda deba considerarse afectado.
La Ley 820, pues, parte del supuesto de que los inmuebles urbanos
destinados a vivienda, cuyo arrendamiento regula, deban estar dotados de
los servicios, cosas y usos inherentes al uso de ellos y por lo tanto
indispensables para la satisfaccin de las necesidades propias de quienes
los ocupan para vivienda suya y de sus familias. 579.
Este Art define el contrato de arrendamiento de vivienda urbana como:
Aquel por el cual dos partes se obligan recprocamente, la una a conceder
el uso total o parcial de un inmueble urbano destinado a vivienda urbana y
la otra a pagar por este uso un precio determinado. 580
Es aquel por el cual las dos partes se obligan recprocamente a:
Una a conceder el uso de un inmueble urbano destinado a vivienda,
total o parcialmente.
La otra a pagar por ese uso un determinado precio.
ART. 3 FORMA DEL CONTRATO
579 Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 278
580 Jos Alejandro Bonivento Fernndez. Los principales contratos civiles. Bogot: ediciones librera del
profesional 2008. P. 493.
189
581 Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 283
y 284
582 Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 284.
190
583 Tomado de Jos Ignacio Castao Garca. El contrato de arrendamiento de inmuebles y el nuevo
proceso de restitucin. Bogot. Editorial Temis S.A P. 21
584 Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 277
585 Jos Alejandro Bonivento Fernndez. Los principales contratos civiles. Bogot: ediciones librera del
profesional 2008. P. 494.
191
586 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 495.
587 Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 279.
588 Ibdem
589 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 497.
192
Que necesariamente
se incluyan servicios, cosas o usos
adicionales y que su duracin sea por trmino inferior a un ao.
590 Tomado de Jos Ignacio Castao Garca, El contrato de arrendamiento de inmuebles y el nuevo
proceso de restitucin. Bogot. Editorial Temis S.A 2004 P. 25
591 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 497.
592 Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 281.
593 Tomado de Jos Ignacio Castao Garca, El contrato de arrendamiento de inmuebles y el nuevo
proceso de restitucin. Bogot. Editorial Temis S.A 2004 P. 25
594 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 497
595 Ibidem
193
TOTALIDAD
2. MANCOMUNADO:
TOTALIDAD O PARTE
3. COMPARTIDO:
NECESARIAMENTE PARTE
4. PENSION:
GENERALMENTE PARTE
=/=
7.15
Divisin Fsica solamente.
=/=
7.17
596 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 497.
597 Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 282.
598 Ibidem
194
599 Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 289.
600 Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 290.
195
602 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 499 y 500.
603 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 500.
196
avenido, es decir, aceptado o dispuesto los reajustes que las normas legales
sealan.604
OBLIGACIONES
DE
ARRENDAMIENTO
LAS
PARTES
EN
EL
CONTRATO
DE
604 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 500.
605 Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 304.
606 Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 305.
197
una
sancin
607 Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 305.
608 Ibidem
609 Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 307.
610 Ibidem
198
611 Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 307.
612 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 507.
613 Ibidem
199
En el lugar indicado.
614 Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 307
y 308..
615 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 508.
616 Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 308.
200
617 Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 309.
618 Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 307.
619 Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 309.
620 Jos Alejandro Bonivento Fernndez. Los principales contratos civiles. Bogot: ediciones librera del
profesional 2008. P. 508.
621 Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 309
y 310.
201
cuando
este
sus
622 Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 310.
623 Ibidem
624 Opt. Cit.
625 Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 312.
202
626 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 510.
627 Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 313.
628 Ibidem
629 Jos Alejandro Bonivento Fernndez. Los principales contratos civiles. Bogot: ediciones librera del
profesional 2008. P. 510.
203
1. Causa de la consignacin.
2. Nombre del arrendatario.
3. Direccin del inmueble que se ocupa.
4. Nombre y direccin del arrendador o su representante
5. Valor de la consignacin
6. Perodo al cual corresponde
Con la copia que le dan al arrendatario, se hace un oficio remisorio, el
cual se enva al arrendador indicando la fecha en que se hizo el pago.
En la empresa de correo, hoy en 472, hay que hacer sellar el oficio
remisorio de la consignacin y dejar copia como prueba de:
- Que consignamos
- Que enviamos la copia al arrendador
Costos: Por parte del arrendatario
Como en el Contrato, se incluyen las direcciones de las partes, entonces
se toma esa direccin del arrendador, si este no ha notificado el cambio
de residencia.
4. El arrendatario debe enviar por correo postal autorizado la copia de la
consignacin destinada al arrendador o a su representante y una
comunicacin (un oficio- corto).
Una vez realizada la consignacin en tiempo, el arrendatario deber dar
aviso sobre el particular al arrendador en la direccin de este o de su
representante, mediante comunicacin remitida por medio del servicio
postal autorizado por el Ministerio de Comunicaciones junto con el duplicado
del ttulo, es decir que a esa consignacin y a ese oficio se le debe sacar
una copia porque la empresa de correo le ponga los sellos (cotejada) y le
quede de prueba al arrendatario que efectivamente cumpli. Debe
comunicarle el arrendatario al arrendador dentro de los 5 das siguientes a
la fecha de consignacin630.
El legislador en esta Ley trata de preconstituir pruebas para posibles
pleitos. La copia de la comunicacin y del duplicado del ttulo debe ser
sellada por la empresa de servicio postal, y si la empresa incumple con
esto, dar lugar a sanciones a las que esta misma se encuentre sometida.
5. Si no se cumple con todo lo anterior, el arrendatario incurrir en mora
del pago del canon de arrendamiento.
Ejemplo: Le deje la consignacin con el vecino Mora.
Por tanto, el arrendatario prueba la validez del pago cuando presente el
recibo de consignacin realizado en el tiempo y forma indicados; El
incumplimiento de lo aqu previsto har incurrir al arrendatario en mora en
el pago del canon de arrendamiento.631
630 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 511.
204
631 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 511.
632 Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 314.
205
Arrendatario
Codeudores
Fiadores
Arrendador
633 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 511.
634 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 501.
635 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 511
206
636 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 519.
207
Clara.
Expresa.
Exigible
637 Ibidem
638 Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 315.
639 Ley
142 de 1994
208
640 Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 315.
641 Ibidem
642 Opt. Cit.
209
643 Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 316.
644 Ibidem
645 Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 315.
646 Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 316.
647 Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 317.
648 Ibidem
210
652 Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 320.
211
653 Ibidem
654 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 521.
655 Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 285.
656 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 496.
212
657 Ibidem
658 Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 286.
659 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 498.
213
660 Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 287.
661Jos Alejandro Bonivento Fernndez. Los principales contratos civiles. Bogot: ediciones librera del
profesional 2008. P. 503.
662 Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 298.
663 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 503.
214
664 Ibidem
665 Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 301.
666 Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 303.
215
667 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 504.
668 Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 321.
216
En este Art 22 se seala las causales para que el arrendador pueda pedir la
terminacin especial del contrato de arrendamiento, a saber:
1. El numeral 1 del artculo 22, consiste la primera de las causales en
referencia en "La no cancelacin por parte del arrendatario de las
rentas y reajustes dentro del trmino estipulado en el contrato".
En consecuencia, no puede existir ninguna duda acerca de que el
incumplimiento del arrendatario en el pago de la renta, lo coloca
automticamente en estado de ser lanzado, sin que sea necesario,
por lo tanto, requerimiento alguno al respecto. 669
El no pago por parte del arrendatario de la renta y reajustes legales
en el trmino estipulado en el contrato. (Esto implica un
incumplimiento de las obligaciones del arrendatario)
2. El numeral 2 del artculo 22 de la ley 820: "La no cancelacin de
los servicios pblicos, que causen la desconexin o prdida del
servicio... cuando su pago estuviere a cargo del arrendatario".
El costo de los servicios pblicos domiciliarios del inmueble arrendado
corre ordinariamente a cargo del arrendatario, y que slo correr por
cuenta del arrendador cuando as aparezca expresamente estipulado
en el contrato. 670
El no pago de servicios pblicos, que genere su desconexin o
prdida
del servicio (esta indicando que ya son 2 periodos
consecutivos en que el arrendatario no ha pagado, no es una causal
para que las empresas vayan a ejecutar al arrendador), o por no pago
de las expensas comunes (Rgimen de propiedad horizontal:
vigilancia, mantenimiento, administracin), siempre que estn a
cargo del arrendatario.
3. La regla tercera consiste en: "El subarriendo total o parcial del
inmueble, la cesin del contrato o del uso del inmueble, o el cambio
de destinacin del mismo por parte del arrendatario, sin expresa
autorizacin del arrendador".
El Subarriendo total o parcial del inmueble, cesin del contrato o goce
del inmueble, cambio de destinacin del mismo por parte del
arrendatario, sin expresa autorizacin del arrendador. 671
4. En la regla cuarta del artculo 22 de la ley 820, La incursin reiterada
del arrendatario en procederes que afecten la tranquilidad ciudadana de
los vecinos, o la destinacin del inmueble para actos delictivos o que
impliquen contravencin, debidamente comprobados ante la autoridad
de polica.
669 Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 322.
670 Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 323.
671 Jos Alejandro Bonivento Fernndez. Los principales contratos civiles. Bogot: ediciones librera del
profesional 2008. P. 512.
217
672 Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 325.
673 Jos Alejandro Bonivento Fernndez. Los principales contratos civiles. Bogot: ediciones librera del
profesional 2008. P. 512.
674 Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 326.
218
equivalente
meses
de
Esta terminacin slo procede durante las prrrogas del contrato, esto es,
no puede el arrendador ejercer la prerrogativa concedida en el plazo inicial
del contrato, bien sea contractual o el legal de un ao. 675
Cumplidas estas condiciones estar el arrendatario obligado a restituir
el inmueble.
Si el arrendatario es cumplido no puede el arrendador dar por
terminado el contrato, ni siquiera con indemnizacin en el trmino
inicial
8. Causales
Especiales
para
Terminar
el
Contrato
Unilateralmente por el Arrendador a la Fecha del Vencimiento
del Termino Inicial o de sus Prorrogas: Teniendo en cuenta que
debe informarse por escrito con una antelacin no menor a 3 meses
a la fecha de vencimiento al arrendador a travs del servicio postal.
(No hay lugar a indemnizacin pues no se interrumpe el trmino del
contrato porque este ya finaliz; nicamente podra haber
indemnizacin en caso de que no haya preaviso). Las circunstancias
relacionadas en el numeral 8 del artculo 22, ordinal a) a d)
como suficientes para que al arrendador este facultado para dar a
conocer el arrendatario su oposicin a que la prrroga prevista en la
ley se produzca, son las siguientes:
a) Cuando el propietario o poseedor del bien necesite ocuparlo para su
propia habitacin por un termino no menor de 1 ao.
b) Cuando el inmueble haya de demolerse para efectuar una
construccin, o cuando requiera desocuparlo con el fin de ejecutar
obras independientes para su reparacin.
c) Cuando se deba entregar el bien en cumplimiento de obligaciones
originadas en un contrato de compraventa. Si el inmueble es vendido,
se puede tambin exigir la restitucin, o sea que no se respetar el
arriendo, cuando se dispone del bien a ttulo de compraventa como
obligacin del vendedor debe entregarlo. Empero, no todo caso de
enajenacin legitima demandar la entrega, por los trmites de un
proceso de tenencia, sino cuando es por una compraventa. 676 La causal
no aplica para otro tipo de contratos nicamente para la compraventa,
tener en cuenta art. 2020 Cd. Civil).
d) Por plena voluntad de terminar el contrato por el arrendador siempre
que lleve como mnimo 4 aos de ejecucin; indemnizando al
arrendatario por el valor de 1.5 meses de arrendamiento (1 canon y
medio).
675 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 513.
676 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 515.
219
677 Ibidem
678 Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 292.
679 Ibidem
680 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 514.
681 Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 293.
220
682 Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 295.
683 Ibidem
684 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 514.
685 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 515.
686 Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 295.
221
687 Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 327.
688 Ibidem
222
689 Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 327.
690 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 513.
691 Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 327.
692 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 513.
693 Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 327
y 328.
223
694 Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 328
695 Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 328.
224
696 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 514.
225
697 Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 331.
698 Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 332.
699 Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 290.
700 Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 291.
701 Ibidem
226
705 Ibidem
228
706 Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 333.
707 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 518.
708 Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 333.
709 Ibidemv
710 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 521.
229
PARA
OBTENER
LA
MATRCULA
DE
711 Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 335.
230
712 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 515.
713 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 522 y 523
231
714 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 523
715 Jos Alejandro Bonivento Fernndez. Los principales contratos civiles. Bogot: ediciones librera del
profesional 2008. P. 522, 523.
232
233
716 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 519.
234
235
717 Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 335
y 336.
718 Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P
336,337, 341, 342 y 344.
236
237
719 Tomado de Jos Ignacio Castao Garca. El contrato de arrendamiento de inmuebles y el nuevo
proceso de restitucin. Bogot. Editorial Temis S.A 2004 P. 171, 172
720 Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 346
721 Ibidem
722 Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 347.
238
723 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 537.
724 Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 349.
725 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 537.
239
726 Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 349
727 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 537.
728 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 547.
729 Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 350.
240
730 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 538
731 Ibidem
241
732 Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 353.
733 Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 354.
734 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 541.
242
735 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 539.
736 Ibidem
737 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 540.
243
Indemnizacin de Perjuicios
244
738 Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 356.
245
739 Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 357.
740 Ibidem
741 Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 358.
742 Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 358.
743 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 545.
246
744 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 515.
745 Jos Alejandro Bonivento Fernndez. Los principales contratos civiles. Bogot: ediciones librera del
profesional 2008. P. 548.
746 Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 358
y 359
747 Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 359.
247
748 Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 360
749 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 549.
248
750 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 550.
751 Ibidem
249
Se aplica: Ley 820/03 al segundo nivel y Cd. Com al primer nivel. Son
Unidades Jurdicamente independientes.
5. El arrendatario recibe el inmueble y luego alguien le solicita que le
subarrend el garaje para un establecimiento de comercio.
- La relacin entre el arrendatario y el propietario del inmueble se rige
por la Ley 820/03.
- La relacin entre arrendatario y subarrendatario se rige por Co.co.
- El propietario del inmueble autoriza el subarrendo
El dueo Establecimiento de Comercio (Subarrendatario) puede
alegar que lleva ms de 2 aos y que no le pueden dar por
terminado el contrato?
Supuestos: - El Arrendatario lleva 3 aos y medio
El Subarrendatario lleva 3 aos
El Propietario quiere dar por terminado el contrato de arrendamiento de
todo el inmueble.
El contrato de arrendamiento del local comercial (garaje) necesariamente
est supeditado al contrato del inmueble para vivienda.
-En las Normas Generales: Cuando el derecho del arrendador est
supeditado, es un derecho eventual, ese subarrendatario est
supeditado a lo que pase con el contrato del inmueble para
vivienda.
- Ese contrato de Subarrendo no podra tener un trmino mayor al del
contrato del inmueble para vivienda
-El Subarrendatario saba que el Arrendador (Arrendatario inicial) era
un mero Tenedor del Inmueble.
Hay que tener en cuenta la Destinacin del inmueble para saber
que normas aplicamos.
Reglas para la Efectividad de la Cesin
El Art 528 Cd. Com: Seala los efectos de la disposicin de una empresa
o establecimiento comercial, lo siguiente: el enajenante y el adquirente del
establecimiento respondern solidariamente de todas las obligaciones que
se hayan contrado hasta el momento de la enajenacin, en desarrollo de las
actividades a que se encuentre destinado el establecimiento, y que consten
en los libros obligatorios de contabilidad La responsabilidad del
enajenante cesar trascurridos 2 meses desde la fecha de la inscripcin de
la enajenacin en el registro mercantil, siempre que se hayan cumplido los
siguientes requisitos:
1. Que se haya dado aviso de la enajenacin a los acreedores por
medio de radiograma o cualquier otra prueba escrita.
2. Que se haya dado aviso de la transferencia en general a los
acreedores, en un diario de la Capital de la Repblica y en uno
local, si lo hubiere, ambos de amplia circulacin.
250
752 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 551.
251