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ISSN11278579
Pubblicatodal26/04/2007
All'indirizzohttp://www.diritto.it/docs/23865svolgimentodellassembleacondominiale?page=2
Autore:RezzonicoSilvio

Svolgimentodellassembleacondominiale
Terzapuntatasulmeccanismodelparlamentointernoainostripalazzi
Validitdellassemblea.Fattolappellodeipresenti,possibileconstatareselassembleasiavalidaono.Manonbisognaconfonderelavalidit
dellassembleaconlavaliditdelledeliberazioni.
Ilquorumrichiestoperlavaliditdellassembleavariaselassembleadiprimaodisecondaconvocazione.Inprimaconvocazioneoccorrecheal
momentodellaperturadellassembleasianopresentidipersonaoperdelega2/3delvaloredelledificioe2/3deipartecipantialcondominio.
Qualoratalequorumnonsiaraggiunto,lassembleadeveessererinviataallasecondaconvocazione,perlavaliditdellaqualenecessariochei
presentisianoalmeno1/3deicondominichepossiedonoalmeno1/3delvaloredelledificio.
Ilquorumrichiestoperlavaliditdelledeliberazionivariainvecesoprattuttoconilmutaredelloggettodelledeliberazionistesse.
Constatatalavaliditdellassemblea,ancheseinseguitomoltipartecipantisiallontanano,lassemblearestasemprevalida.Perlavaliditdelle
deliberazionioccorrecontrollareinvecevoltapervoltaseilquorumrichiestostatoraggiunto.
Icondominipossonolasciarelassemblea,possonoarrivaredopocheiniziataecidevesempreessereannotatonelverbale.Soprattuttooccorre
cheaognivotazionesiconstatiilraggiungimentodelquorumstabilito.
Ilpresidente.Controllatalavaliditdellassembleabenechelassembleascelgailpresidenteeilsegretario.Selassembleanumerosaoccorre
cheilpresidentesiaunapersonaenergicaecompetenteaguidareundibattito.Siintendecheilpresidentehasolamentepoteridisciplinariedi
certificazione limitati a quellassemblea. il presidente deve anche risolvere alcuni casi che si possono presentare. Se sono presenti dei
comproprietari o dei proprietari in comunione, egli li deve invitare a scegliere un rappresentante comune, se non c accordo, sortegger il
rappresentante.
Obblighidelpresidente.Dovrpureavvertirecheperesserevalideledeliberazionidevonoraggiungereilquorumrichiestosiaconriferimentoai
millesimisiaconriferimentoallapercentualedicondominideveaggiungerecheseancheciavviene,occorrecheivoticontrarisianosempre
inferiori a quelli positivi. Infatti sempre, affinch una delibera possa considerarsi positiva, oltre a raggiungere il quorum deve annoverare la
maggioranzarelativadeimillesimiedeicondominipresenti.
Ilpresidentedovravvisarechenonpossonoessereammesselevotazionisegrete.
Svolgimentodellassemblea.Adempiuteleformalit,hainizioladiscussionesullordinedelgiornosarebbeopportunochefosselimitatoiltempo
degliinterventi.Ognidiscussionedisolitoterminaconlarichiestadiapprovazioneodirigettodipropostesucuisidiscusso.
Inassembleasipossonodiscuteree,soprattutto,approvare,sologliargomentipresentinellordinedelgiorno,penalannullabilitdellerelative
delibere.Pertantolavocevarieedeventualinonhavalore.Edecisivocheiprimipuntiallordinedelgiornosianoancheipiimportantie
quelliacuidedicarepitempo.Cos,tralaltro,sieviterlaprassibirichinadicertiamministratoridifarapprovareatardaoraepersfinimentole
decisioni che davvero contano, puntando sul fatto che i condomini sono sfiancati da liti su questioni secondarie. Il presidente ha comunque la
facoltdiproporredivariarelordineditrattazionedegliargomenti.
Ivotisonosemprepositivionegativi,gliastenuticontanopernegativi.
Le deliberazioni sono approvate se raggiungono il quorum richiesto che per la prima convocazione equivalente almeno alla met del valore
delledificioealmenounnumeroditesteequivalentea1/3deipartecipantialcondominio.
Fanno eccezione le delibere che la legge classifica come importanti, per le quali occorre un quorum speciale sia in prima sia in seconda
convocazione.
Quorumperlevotazioni.Occorreilquorumdialmenolametdelvaloredelledificioedellamaggioranzadegliintervenuti,per:
a)lanomina,larevocaelariconfermadellamministratore
b)lautorizzazioneallelitiintribunale
c)ledeliberazionicheriguardanoriparazionistraordinariedinotevoleentitLavalutazionediquantounariparazionesiadinotevoleentitvafatta
casopercasolosicuramenteselasommapreventivataperlariparazionesuperail20%delbilanciocondominiale.
e) lapprovazione del regolamento interno o assembleare del condominio o comunque di tutte le delibere che hanno valore regolamentare.
Ovviamenteanchelamodificadelregolamentoeditalidelibere.
Conquestultimopuntosiintendonotuttelesceltecheservonoadarordineallavitadelcondominio,stabilendoappuntodelleregole,chenon
debbonoesserelesivedeidirittidipropriet,mapossonogestireilmodoincuivengonoapplicati..Peresempiochelamministratorenonhadiritto
divoto,cheleantennetelevisivedebbonoesserepostesolosultetto,cheitappetipossonoesseresbattutisoloacerteoredelgiorno,chenon
possibilefumarenellezonecomuni.
Quorum per linnovazione. Occorre il quorum speciale dei 2/3 del valore delledificio e della maggioranza dei partecipanti al condominio,
quandosidevedecideresulleinnovazioni.
Macosasi intende per innovazione? A questa domanda spinosa non possibile fornire una risposta unica: occorre vedere caso per caso. Una
definizioneabbastanzacompleta,riconfermataneltempo,l'hafornitalaCassazioneconlasentenzan.2486del1982,chedice:"devonointendersi
perinnovazionidellacosacomune..lemodificazionimaterialidiessacheneimportinol'alterazionedell'entitsostanzialeoilmutamentodellasua
originariadestinazione.Pertantononcostituisconoinnovazionilemodificazionidellacosacomunediretteapotenziareoarenderepicomodo
ilgodimentodellamedesima,chenelascinotuttaviaimmutatalaconsistenzaeladestinazione,inmododanonturbarel'equilibriotraiconcorrenti
interessitracondomini".
Il concetto elaborato dalla Cassazione, come ogni categoria astratta, diviene di difficile applicazione nei casi pratici: occorre quindi rifarsi alla
giurisprudenza per verificarlo concretamente. Sono infatti i giudici che hanno tracciato la strada. Per esempio, la sostituzione di un normale
cancelloconunoautomatizzatononconcepita,diregola,comeinnovazione.Viceversal'installazionediunascensorecomealternativaallescale

nongiudicataunsemplice"potenziamento"dellacosacomune,bensqualcosadibenpiessenziale,un'innovazione,appunto.
Innovazioneconsiderataingenereanchelalocazionedelleparticomuni(peresempiolexappartamentodelportiere).
Segretario. Compito del segretario quello di redigere il verbale delle deliberazioni dellassemblea. Il verbale deve essere redatto durante
lassembleaelettoaipresenti.Deveessereconciso,macontenerelessenziale.Poichilverbale
La mancata nomina o l'irregolarit di nomina del Presidente o del Segretario non comportano, secondo la Cassazione (sentenze 5709/87 e
4615/80),l'invaliditdelledeliberedi assemblea prese regolarmente. Secondo una sentenza del Tribunale di Bologna (12 marzo 1997, n. 560),
sarebbe per nulla la delibera adottata da un'assemblea nella quale in violazione delle norme del regolamento condominiale le funzioni di
segretariosianoaffidateall'amministratore.
Responsabilit nelle delibere: assenti ed astenuti.Nellambito condominiale lassente non colpevole di decisioni contrarie alla legge.
Lastenutonellevotazionidifattoequiparatoaldissenziente.Selassembleasirifiutadiprendereunadecisioneperapplicareunobbligodilegge
(peresempioladeguamentodegliimpiantiallenormedisicurezza),lassentenonpupernascondersidietroundito.Divieneinfattisuopreciso
dovererichiederelapplicazionedellalegge,penalesanzionipreviste.Nontutteledelibere,anchesesonostatepreseanormadilegge,vincolanoi
dissenzienti e gli assenti. Qualora infatti siano contrarie alle leggi o al regolamento di condominio, possono essere impugnate dal condomino
dissenzienteodaquelloassente.