Derecho Urbanstico

Volumen 1

GUNTHER GONZALES BARRN

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Sptima edicin actualizada: Mayo 2013
Tiraje: 1000 ejemplares
Hecho el Depsito Legal en la
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Registro ISBN: 978-612-4115-37-0
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Impreso en Per / Printed in Peru

Contenido

Prefacio de la sptima edicin ................................................................ 1

Prefacio de la sexta edicin..................................................................... 5
Prefacio de la quinta edicin................................................................... 9
Prefacio de la cuarta edicin................................................................... 11
Prefacio de la tercera edicin.................................................................. 13
Captulo I
La Propiedad Liberal
1. Base econmica de la propiedad liberal .......................................... 17
2. Base ideolgica de la propiedad liberal ........................................... 25
3. Base legal de la propiedad liberal .................................................... 30
Captulo II
La Propiedad Constitucional
1. El Derecho no es respeto a la seguridad formal, sino bsqueda de
la justicia .......................................................................................... 41
2. Los derechos humanos y su influencia en la teora y filosofa del derecho . 51
3. El derecho de propiedad en los Cdigos Civiles peruanos ............................ 61
3.bis. El ttulo preliminar del Cdigo Civil tiene naturaleza cuasi-constitucional? .......................................................................................... 64
4. El derecho de propiedad en el sistema constitucional y de derechos
humanos .............................................................................................. 66
5. Una nueva frontera: el derecho a la propiedad............................... 72
6. El derecho a la propiedad no es lo mismo que la libertad de acceso
a la propiedad............................................................................... 82
V

ndice

7. Funcin social de la propiedad......................................................... 85

8. Funcin social e inters social.......................................................... 89
9. Contenido del derecho de propiedad y el contexto de los derechos
humanos.......................................................................................... 96
9.1. Aprovechamiento o contenido intrnseco (libertad de disfrute delimitada).......................................................................... 101
9.2. Disposicin: Poder para decidir sobre modificaciones jurdicas. 114
9.3. Aseguramiento (inmunidad frente a agresiones del Estado o
de terceros)............................................................................. 122
10. Sobre qu bienes recae la proteccin de la propiedad en el sistema
de derechos humanos?........................................................................ 126
11. Eplogo: la irremediable decadencia de la codificacin frente a la
Constitucin......................................................................................... 132
Captulo III
Una nueva teora de la propiedad construida a partir de la Constitucin
1. Presupuesto social que sustenta la categora jurdica de la propiedad y de los derechos reales............................................................ 139
2. Teora clsica del derecho real: la propiedad como poder absoluto. 145
3. Teora personalista del derecho real: la propiedad como derecho
que impone un deber universal de abstencin................................ 151
4. Agotamiento de la teora clsica y puntos dbiles de la teora
personalista..................................................................................... 153
5. Teora intermedia del derecho: la propiedad como poder absoluto
que impone un deber universal de abstencin................................ 156
6. Hacia una nueva concepcin de la propiedad en la perspectiva
constitucional................................................................................... 158
6.1. Derecho sobre cosas o derecho que interrelaciona personas? . 158
6.2. Definicin de derecho real...................................................... 161
6.3. Ventajas de la nueva definicin.............................................. 164
6.4. Derechos reales: categora instrumental................................ 167
6.5. Diferencia de funciones entre los derechos reales y los derechos de obligacin.................................................................. 168
6.6. Estructura terica del derecho real......................................... 171
6.6.bis. Continuacin de la estructura del derecho real: contenido
y proteccin............................................................................ 181
6.7. Coexistencia de los derechos reales........................................ 186
6.8. Utilidad prctica en mantener las categoras jurdicas civiles. 188
VI

ndice

7. Todos los derechos son absolutos? ............................................... 189

8. Influencia de la Constitucin en la teora del Derecho Civil............. 194
Captulo IV
Derecho Urbanstico y Bases Constitucionales
1.
2.
3.
4.

Ciudad e inters general .................................................................. 201

Funcin social de la propiedad ........................................................ 203
Derecho humano a un hbitat con calidad de vida ......................... 204
Derecho humano a una vivienda adecuada..................................... 212
4.1. La vivienda, necesidad esencial del hombre .......................... 212
4.2. Desatencin histrica del Estado peruano en el tema de la
vivienda .................................................................................. 215
4.3. Contenido jurdico del derecho humano a la vivienda adecuada. 226
4.4. Un caso concreto de violacin del derecho humano a la vivienda adecuada: el desalojo por precario............................. 236
4.4.1. Aspectos sociales del conflicto posesorio .................. 236
4.4.2. Aspectos jurdicos del conflicto posesorio ................. 242
4.4.3. Causa de la situacin actual....................................... 244
4.4.4. El desalojo no protege la propiedad........................... 248
4.4.5. El desalojo es accin posesoria.................................. 253
4.4.6. El concepto jurisprudencial de precario no es compatible con la proteccin que genera el derecho humano a la vivienda adecuada.......................................... 257
4.4.7. Propuesta de definicin de ocupante precario........... 260
4.4.8. Casos regulados por la propuesta de precario........... 261
4.4.9. Casos excluidos de la definicin de precario.............. 266
4.4.10. El nuevo desalojo por precario................................... 273
4.4.11. Menor incidencia del precario, mayor de la reivindicatoria. 276
4.4.12. Conclusiones............................................................... 278
5. El derecho humano a la tierra.......................................................... 280
Captulo V
Derecho Urbanstico - Nociones Generales
1. Fundamento del Derecho Urbanstico............................................. 287
2. Definicin......................................................................................... 288
3. Denominacin de la disciplina......................................................... 290
VII

ndice

4.
5.
6.
7.
8.
9.
10.
11.

Antecedentes histrico-normativos................................................. 291

Fuentes normativas ......................................................................... 299
Problemas prcticos que enfrenta el Derecho Urbanstico en el Per. 305
Cmo mejorar nuestra normativa sobre suelo urbano?................ 311
Fases urbansticas y competencias .................................................. 313
Competencias urbansticas y medio ambiente................................ 320
Competencias urbansticas y COFOPRI ............................................ 321
La cuestionable sentencia del Tribunal Constitucional que convalida la Ley N 29090, de Habilitaciones y Edificaciones ..................... 329
Captulo VI
La Expropiacin

1. Aseguramiento del derecho de propiedad ...................................... 343

2. Nocin y requisitos de la expropiacin............................................ 344
3. Primer requisito de la expropiacin: reserva de ley absoluta.......... 347
4. Segundo requisito de la expropiacin: causa justificativa................ 352
4.bis. El inters social como causa de expropiacin.................................. 355
5. Tercer requisito de la expropiacin: indemnizacin justipreciada...... 361
6. Sujetos de la expropiacin............................................................... 363
7. Objeto de la expropiacin................................................................ 365
7.bis. Concesiones y licencias administrativas como objeto susceptible
de expropiacin................................................................................ 366
8. Procedimiento de expropiacin....................................................... 371
9. Expropiacin de hecho: ausencia de ley.......................................... 374
9.bis. Expropiacin de hecho y terceros adquirentes................................ 376
10. Expropiacin irregular: norma incompetente, ausencia de causa
justificativa o falta de indemnizacin............................................... 381
11. Expropiaciones indirectas: lesin superlativa del disfrute de la propiedad, pero sin prdida del derecho ............................................. 384
12. El Tribunal Constitucional desconoce elementales figuras del Derecho Urbanstico: el retorno velado a la propiedad absoluta............ 393
13. La expropiacin para fines de titulacin de posesiones informales. 397
13.1. Objetivo................................................................................... 397
13.2. Estamos ante una causal de necesidad pblica o de inters social?.............................................................................. 400
13.3. No olvidemos la funcin social de la propiedad..................... 406
13.4. Otras garantas que establece la Ley 29320............................ 408
VIII

ndice

Captulo VII
Habilitaciones Urbanas
1. La funcin social como ttulo para delimitar el contenido de la propiedad. 413
2. El derecho a urbanizar...................................................................... 420
3. Suelo urbano y rural......................................................................... 423
4. Importancia de la distincin entre suelo urbano y rural.................. 431
5. Habilitaciones urbanas..................................................................... 435
6. Licencia de habilitacin.................................................................... 438
7. Efectos de la licencia........................................................................ 440
8. Clases de habilitacin urbana .......................................................... 442
9. Modalidades de aprobacin del procedimiento de licencia de habilitacin. 451
9.bis. Habilitacin urbana de oficio........................................................... 454
10. Inscripcin ....................................................................................... 458
Captulo VIII
Edificaciones
1. Ius aedificandi (facultad de edificar)................................................ 473
2. Licencia de Edificacin ..................................................................... 476
2.1. Naturaleza jurdica.................................................................. 476
2.2. Competencia municipal.......................................................... 481
2.3. Excepciones a la obligatoriedad de la licencia de edificacin. 483
2.4. mbito objetivo de la licencia: Sobre qu predios se aplica? 487
2.5. mbito subjetivo de la licencia: Qu titulares pueden solicitarla?. 487
2.6. Vigencia temporal de la licencia ............................................. 489
2.7. Modalidades de la licencia en cuanto a su contenido............ 489
2.8. Modalidades de la licencia de obra en cuanto a su ejecucin. 490
3. Efectos de la licencia........................................................................ 492
3.1. Seguridad jurdica para ejecutar la edificacin....................... 492
3.2. La licencia beneficia al predio, y no al solicitante................... 495
4. Modalidades de aprobacin del procedimiento de Licencia de Edificacin. 496
5. Inscripcin Registral de los actos previos a la Licencia de Edificacin. 500
6. Simplificacin documental: El Formulario nico de Edificacin (FUE). 503
7. Procedimiento de Licencia de Edificacin........................................ 504
7.1. Procedimiento bajo modalidad A ........................................... 505
7.2. Procedimiento bajo modalidad B ........................................... 507
7.3. Procedimiento bajo modalidad C ........................................... 509
IX

ndice

7.4. Procedimiento bajo modalidad D........................................... 511

El trmite de anteproyecto en consulta........................................... 514
Fase de impugnacin ....................................................................... 516
Verificacin administrativa y tcnica................................................ 518
Pre-declaratoria de edificacin........................................................ 522
11.1. Antecedentes y concepto........................................................ 522
11.2. Causales de extincin.............................................................. 524
11.3. Hipoteca sobre unidades inmobiliarias proyectadas o en curso de ejecucin....................................................................... 526
11.3.1. La prohibicin de hipotecar bienes futuros................ 526
11.3.2. Qu es bien futuro?.................................................. 531
11.3.3. Las unidades inmobiliarias proyectadas no son bienes futuros.................................................................. 535
11.3.4. La situacin anterior: Directiva N 002-2003-SUNARP/SN. 541
11.3.5. La situacin actual: La Directiva N 009-2008-SUNARP/SN. 543
12. Conformidad de obra....................................................................... 550
12.1. Trmite cuando no hay variaciones con respecto a la licencia 550
12.2. Trmite cuando hay variaciones con respecto a la licencia..... 552
12.3. Expedicin del certificado ...................................................... 555
13. Declaratoria de edificacin............................................................... 556
13.1. Concepto y utilidad................................................................. 556
13.2. La construccin como ttulo adquisitivo de la propiedad....... 560
13.3. Necesidad del control administrativo de las edificaciones..... 584
13.4. Obtencin de la declaratoria de edificacin........................... 586
13.5. Calificacin del registrador en las declaraciones de edificacin 587
13.6. Defensa de la legalidad urbanstica desde el registro............. 596
13.7. Defensa del patrimonio cultural desde el registro.................. 604
13.8. Regularizacin de licencia o de declaratoria de edificacin ..... 609
13.9. Declaratoria de edificacin de predios rsticos...................... 614
8.
9.
10.
11.

Captulo IX
Delimitaciones y restricciones a la propiedad.
El caso de la renovacin urbana
1. Delimitaciones y limitaciones a la propiedad, en trminos generales. 621
2. Delimitaciones y limitaciones en la tierra agraria............................ 623
3. Limitaciones en la tierra urbana. El caso de la renovacin urbana. 625
3.1. Situacin actual de la vivienda en el Per............................... 625
X

ndice

3.2. Un problema concreto: la renovacin urbana........................ 628

3.3. Solucin liberal al problema de la vivienda? ........................ 632
3.4. Crtica a la solucin liberal...................................................... 635
4. Restricciones a la propiedad por razones de vecindad.................... 647
4.1. Nocin del tema ..................................................................... 647
4.2. Clusula general de proteccin (art. 961 CC).......................... 648
4.3. Clusulas particulares de proteccin...................................... 656
Captulo X
Rgimen de propiedad exclusiva y comn
1. Origen .............................................................................................. 661
2. Concepto y elementos configuradores ............................................ 665
3. Situaciones jurdicas anlogas ......................................................... 674
4. Denominacin.................................................................................. 679
5. Naturaleza jurdica........................................................................... 681
6. Rgimen obligatorio o facultativo de la propiedad exclusiva y
comn.............................................................................................. 682
6.1. Rgimen obligatorio de la ley derogada ................................. 682
6.2. Rgimen facultativo de la ley vigente..................................... 684
6.3. El rgimen facultativo-restringido del reglamento................. 684
7. El rgimen alternativo de independizacin y copropiedad.............. 687
7.1. Naturaleza jurdica.................................................................. 687
7.2. Apreciacin crtica del rgimen de independizacin y copropiedad. 690
7.3. Rgimen especial de independizacin y copropiedad: con
servidumbre de paso y/o con independizacin del terreno
en funcin de los planos verticales ........................................ 691
7.4. Apreciacin crtica del rgimen especial de independizacin
y copropiedad: con servidumbre de paso y/o con independizacin del terreno en funcin de los planos verticales........... 693
8. Rgimen mixto: edificios sujetos a propiedad exclusiva y comn e
independizacin y copropiedad....................................................... 694
9. Qu ocurre si el reglamento interno no opta por el rgimen de propiedad exclusiva y comn o por el de independizacin y copropiedad?. 695
10. Tcnica registral ............................................................................... 698
10.1. El acceso al registro del rgimen de propiedad exclusiva y comn. 698
10.2. El acceso al registro de los conjuntos o bloques de edificaciones. 701
10.3. El acceso al registro del rgimen de independizacin y copropiedad.............................................................................. 705
XI

ndice

11. Ttulo constitutivo............................................................................ 705

11.1. Definicin................................................................................ 705
11.2. Caractersticas......................................................................... 707
11.3. Aprobacin del reglamento interno........................................ 708
11.3.1. Modalidades del acuerdo........................................... 708
11.3.2. Mayora necesaria para el acuerdo............................ 710
11.3.3. Formacin de la voluntad corporativa........................ 711
11.3.4. Negativa al acuerdo.................................................... 714
11.4. Ttulo formal........................................................................... 714
11.5. Eficacia del acto constitutivo................................................... 715
11.6. Contenido del reglamento interno.......................................... 718
11.7. Contenido del reglamento interno: La descripcin fsica del
edificio................................................................................. 718
11.8. Contenido del reglamento interno: Fijacin de la cuota de
participacin........................................................................... 720
11.8.1. Importancia de la cuota de participacin................... 720
11.8.2. Criterios para determinar la cuota............................. 721
11.8.3. Disociacin de la cuota: Cuota en derechos y cuota
en obligaciones........................................................... 725
11.8.4. Abuso en la fijacin de la cuota ................................. 726
11.8.5. La fijacin de cuota y la exoneracin de los gastos de
mantenimiento........................................................... 728
11.8.6. Modificacin de la cuota............................................ 729
11.9. Contenido del Reglamento Interno: El estatuto...................... 730
11.9.1. Definicin ................................................................... 730
11.9.2. Clusulas usuales del estatuto ................................... 732
12. La modificacin del reglamento interno.......................................... 733
12.1. La modificacin del reglamento interno en el rgimen derogado. 733
12.2. La modificacin del reglamento interno en el rgimen vigente.
Supuestos no regulados.......................................................... 733
12.2.1. Modificaciones generales del reglamento interno..... 733
12.2.2. Modificacin de las cuotas de participacin del reglamento interno ....................................................... 736
12.3. La modificacin del reglamento interno en el rgimen vigente. Supuestos regulados.......................................................... 740
12.3.1. Acumulacin, subdivisin e independizacin de bienes de propiedad exclusiva ........................................ 740
12.3.2. Transferencia de bienes de propiedad comn ........... 746
12.3.3. Desafectacin y transferencia de bienes de propiedad comn ................................................................. 751
XII

ndice

12.4. Adecuacin del reglamento interno ....................................... 756

13. Bienes de propiedad comn............................................................ 757
13.1. Finalidad y caractersticas....................................................... 757
13.2. Frmula enunciativa ............................................................... 759
13.3. Regulacin imperativa o dispositiva?.................................... 760
13.4. El caso especfico del suelo..................................................... 765
13.4.1. El suelo como bien de propiedad comn................... 765
13.4.2. El suelo y la servidumbre oneris ferendi................. 766
13.4.3. Edificio que ocupa parcialmente el suelo................... 769
13.4.4. El error de la exposicin de motivos .......................... 770
13.5. El caso especfico de los estacionamientos reglamentarios. 772
13.6. El caso especfico de las azoteas............................................. 773
13.7. El derecho de sobreelevacin del edificio............................... 774
13.7.1. La reserva de aires...................................................... 774
13.7.2. Concepto y naturaleza del derecho de sobreelevacin. 776
13.7.3. Atribucin del derecho de sobreelevacin................. 778
13.7.4. Doctrina registral respecto a la sobreelevacin.......... 779
13.7.5. El derecho de sobreelevacin antes de la constitucin
formal del rgimen de propiedad exclusiva y comn. 785
13.7.6. El curioso Dec. Sup. N 036-2006-VIVIENDA, sobre
independizacin para nuevas construcciones en aires. 787
14. Derechos y obligaciones de los propietarios ................................... 788
14.1. Derechos de los propietarios.................................................. 789
14.1.1. Derecho de uso, disfrute y disposicin de la seccin
exclusiva..................................................................... 790
14.1.2. Derecho a realizar obras o modificaciones en la seccin exclusiva.............................................................. 791
14.1.3. Derecho de uso y disfrute sobre bienes comunes...... 792
14.1.4. Derecho de participacin en la junta de propietarios. 793
14.2. Obligaciones de los propietarios............................................. 794
14.2.1. Contribucin en los gastos comunes.......................... 794
14.2.2. Obligaciones accesorias ............................................. 797
15. Junta de propietarios....................................................................... 798
15.1. Naturaleza............................................................................... 798
15.2. Funcin................................................................................... 799
15.3. Hacia la personera jurdica de la junta de propietarios?...... 800
15.4. Inscripcin de la junta............................................................. 803
15.5. Otros actos inscribibles........................................................... 805
XIII

ndice

15.6. Formacin de la voluntad corporativa de la junta de propietarios. 807

15.6.1. Convocatoria .............................................................. 807
15.6.2. Legitimados para ser convocados .............................. 808
15.6.3. Qurum de instalacin y mayora necesaria para la
adopcin de acuerdos................................................ 809
15.6.4. Documentacin de la junta ........................................ 812
15.7. Atribuciones de la junta.......................................................... 817
15.8. rganos de la junta................................................................. 818
15.9. La adquisicin de bienes por la junta...................................... 821
15.9.1. Entes no-personificados............................................. 821
15.9.2. Postura tradicional respecto a la adquisicin de bienes por parte de los entes no-personificados............ 823
15.9.3. Asociacin, fundacin y comit no inscrito................ 825
15.9.4. Sociedades irregulares ............................................... 834
15.9.5. La Junta de Propietarios............................................. 837
15.9.6. Adquisicin de bienes por la Junta de Propietarios.... 840
15.9.7. Cmo debe practicarse la inscripcin? .................... 846
15.10. La responsabilidad civil de la Junta de Propietarios................ 847
16. Sobre la facturacin de los servicios pblicos en los edificios sujetos a la propiedad exclusiva y comn .............................................. 851
17. Extincin del rgimen ...................................................................... 855
Captulo XI
Regularizacin individual de predios: Aspectos generales
1. Finalidad de la ley ............................................................................ 863
2. mbito material de la regularizacin de predios............................. 864
3. mbito objetivo de la regularizacin de predios ............................. 867
3.1. Predios.................................................................................... 867
3.2. Predios con vocacin urbana.................................................. 869
3.3. Predios semi-rsticos.............................................................. 869
3.4. La regularizacin se aplica a los terrenos sin construir?....... 877
4. mbito temporal de la regularizacin.............................................. 878
5. Regularizacin en la Ley Orgnica de Municipalidades.................... 879
6. Regularizacin de la Municipalidad Metropolitana de Lima: Ordenanza N 740.................................................................................... 882
6.1. mbito de aplicacin.............................................................. 882
6.2. El verificador responsable ...................................................... 884
XIV

ndice

6.3. Procedimiento ........................................................................ 886

7. El Formulario Registral (FOR)........................................................... 889
7.1. Antecedentes.......................................................................... 889
7.2. Funcin................................................................................... 890
7.3. Formularios registrales regulados en otras leyes ................... 893
7.3.1. Formularios registrales del Fondo MIVIVIENDA......... 893
7.3.2. Formularios registrales de la Ley 27755..................... 896
7.3.3. Formularios registrales del Banco de Materiales ....... 901
7.3.4. Formularios registrales en la Ley de Garanta Mobiliaria. 906
8. Funcin del notario en los distintos procedimientos de la Ley de
Regularizacin de Edificaciones ....................................................... 908
8.1. Funcin principal .................................................................... 908
8.2. Funcin complementaria........................................................ 911
Captulo XII
Regularizacin individual de la propiedad sobre predios inscritos
1. Procedimientos de regularizacin de la propiedad sobre predios
inscritos (regularizacin con saneamiento de titulacin)................. 917
2. Regularizacin de la propiedad mediante documento privado de
fecha cierta ...................................................................................... 918
2.1. mbito de aplicacin.............................................................. 918
2.2. Caractersticas del documento sustentatorio ......................... 919
2.3. Funcin del notario................................................................. 923
3. Regularizacin de la propiedad mediante prescripcin adquisitiva
de dominio en va notarial............................................................... 924
3.1. Introduccin ........................................................................... 924
3.2 Anlisis sobre la constitucionalidad de la potestad del notario para declarar la prescripcin adquisitiva........................... 925
3.2.1 Bases para determinar cuando una pretensin es
no-contenciosa........................................................... 925
3.2.2. Por fin, cundo una pretensin es no contenciosa?. 929
3.2.3. Refutacin de las crticas a nuestra posicin.............. 932
3.2.4. Los notarios podran conocer algunas hiptesis de
prescripcin adquisitiva?............................................ 936
3.3 Normativa aplicable................................................................ 940
3.4 Procedimiento notarial de prescripcin adquisitiva............... 941
3.4.1. Solicitud...................................................................... 942
3.4.2. Anotacin preventiva................................................. 945
XV

ndice

3.4.3 Emplazamiento a los interesados............................... 946

3.4.4. Acta de presencia....................................................... 949
3.4.5. Oposicin ................................................................... 951
3.4.6 Finalizacin del procedimiento................................... 952
3.4.7. Declaracin notarial de prescripcin adquisitiva ....... 954
3.4.8. Tipo de documento notarial que contiene la declaracin. 955
3.5. Las modalidades de prescripcin adquisitiva y su aplicacin
en el procedimiento notarial .................................................. 960
4. Prueba de la prescripcin adquisitiva.............................................. 960
4.1. Prueba de la posesin ............................................................ 961
4.2. Prueba de la posesin en concepto de dueo o del animus
domini ....................................................................................... 965
4.3. Prueba de la posesin pblica................................................ 968
4.4. Prueba de la posesin pacfica................................................ 971
4.5 Prueba de la posesin continua.............................................. 975
4.6. Prueba del tiempo .................................................................. 978
4.7. Prueba de la inactividad del titular......................................... 980
4.8. Los medios probatorios que exige la ley................................. 981
Captulo XIII
Regularizacin de la propiedad sobre predios no inscritos
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.

Qu es un predio no inscrito?........................................................ 987

Inmatriculacin o primera inscripcin de dominio.......................... 988
Mecanismos generales de inmatriculacin...................................... 990
Definicin de ttulo supletorio......................................................... 994
Ttulo supletorio y prescripcin adquisitiva..................................... 998
El ttulo supletorio es un procedimiento no contencioso................ 1003
Mecanismos especiales de inmatriculacin (Ley de Regularizacin
de Edificaciones).............................................................................. 1006
7.1. Ttulo supletorio en va notarial con posesin de cinco aos. 1008
7.2. Ttulo supletorio con ttulos................................................. 1009
7.3. Declaracin notarial con fines de primera inscripcin de dominio. 1012
8. Procedimiento notarial de formacin de ttulo supletorio .............. 1013
8.1. Solicitud.................................................................................. 1013
8.2. No hay anotacin preventiva.................................................. 1016
8.3. Emplazamiento a los interesados ........................................... 1017
8.4. Acta de presencia ................................................................... 1020
XVI

ndice

8.5. Oposicin................................................................................ 1022

8.6. Finalizacin del procedimiento............................................... 1023
8.7. Declaracin notarial de formacin de ttulo supletorio.......... 1025
8.8. Tipo de documento notarial que contiene la declaracin ...... 1026
9. Prueba del ttulo supletorio............................................................. 1029
Captulo XIV
Otras modalidades de regularizacin individual
1. Regularizacin de fbrica o de edificacin....................................... 1033
1.1. Introduccin............................................................................ 1033
1.2 El verificador responsable....................................................... 1035
1.3 Tramitacin del expediente de regularizacin........................ 1040
1.4 Funcin del notario en la regularizacin de edificaciones...... 1049
1.5. Calificacin registral en la regularizacin de edificaciones..... 1051
2. Regularizacin del reglamento interno............................................ 1061
2.1. Introduccin ........................................................................... 1061
2.2. Regularizacin de reglamento interno en edificios por departamentos ........................................................................... 1064
2.2.1. Definicin................................................................... 1064
2.2.2. Trmite de regularizacin........................................... 1064
2.3 Regularizacin de reglamento interno en quintas, casas en
copropiedad y otras unidades inmobiliarias con bienes comunes: remisin..................................................................... 1070
2.4. Regularizacin del reglamento interno en centros y galeras
comerciales o campos feriales................................................ 1071
2.4.1. Definicin y trmite de regularizacin........................ 1071
2.4.2. Rgimen interno......................................................... 1072
2.5. Funcin del notario en la regularizacin del reglamento interno....................................................................................... 1082
3. Regularizacin de reas, linderos y medidas perimtricas............... 1084
3.1. Dimensin fsica de los predios............................................... 1084
3.2. Dimensin fsica de los predios y el registro........................... 1087
3.3. Finalidad de la descripcin fsica de los predios: individualizacin y delimitacin............................................................... 1091
3.4. Clases de descripcin: no-perimetral y perimetral ................ 1092
3.5. Elementos de la descripcin fsica: punto de referencia, rea
o cabida, linderos y medidas perimtricas ............................. 1094
XVII

ndice

3.6 Regulacin en el reglamento de inscripciones del registro de

predios.................................................................................... 1098
3.7. Los avances de la tecnologa en materia geogrfica y cartogrfica. 1102
3.7.bis. El sistema utm tambin es susceptible de errores............. 1103
3.8. Factores que influyen en la incorrecta delimitacin de los predios. 1104
3.9. Clases de regularizacin de reas, linderos y medidas perimtricas.................................................................................. 1106
3.9.1. Rectificacin judicial................................................... 1107
3.9.2. Rectificacin por convenio unnime.......................... 1109
3.9.3. Rectificacin notarial.................................................. 1112
3.10. La rectificacin notarial es asunto no contencioso?............. 1119
3.11. Rectificacin notarial y normativa aplicable........................... 1122
3.12. Procedimiento notarial de rectificacin de rea, linderos y/o
medidas perimtricas............................................................. 1123
3.12.1 La solicitud y sus requisitos........................................ 1124
3.12.2. Anotacin preventiva................................................. 1127
3.12.3. Emplazamiento a los interesados............................... 1128
3.12.4. Acta de presencia....................................................... 1131
3.12.5. Oposicin al trmite................................................... 1132
3.12.6. Declaracin notarial ................................................... 1134
3.12.7. Documento que contiene la declaracin notarial ...... 1135
3.13. No es necesario el proceso judicial o notarial para resolver
muchos casos de rectificacin de reas.................................. 1139
3.14. Nuevas perspectivas en la rectificacin de reas.................... 1147
3.15. Diferencias entre la rectificacin de reas y el deslinde......... 1155
3.16. La tolerancia registral.............................................................. 1157
Bibliografa
Libros y artculos...................................................................................... 1163
Documentos y ponencias........................................................................ 1197
Anexos Normativos
-
-

Ley N 29090. Ley de Regulacin de Habilitaciones Urbanas y de

Edificaciones..................................................................................... 1203
Ley N 29898. Ley que modifica la Ley 29090, Ley de Regulacin
de Habilitaciones Urbanas y de Edificaciones y establece el procedimiento de Habilitacin Urbana de Oficio...................................... 1236
XVIII

ndice

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-

Decreto Supremo N 024-2008-VIVIENDA. Aprueban Reglamento

de Licencias de Habilitacin Urbana y Licencias de Edificacin....... 1241
Decreto Supremo N 025-2008-VIVIENDA. Aprueban Reglamento
de los Revisores Urbanos................................................................. 1277
Decreto Supremo N 026-2008-VIVIENDA. Aprueban Reglamento
de Verificacin Administrativa y Tcnica.......................................... 1288
Ley N 29415. Ley de saneamiento fsico legal de predios tugurizados con fines de renovacin urbana................................................ 1300
Decreto Supremo N 011-2010-VIVIENDA. Aprueban Reglamento
de la Ley de saneamiento fsico legal de predios tugurizados con
fines de renovacin urbana ............................................................. 1315
Decreto Legislativo N 696. Dictan Ley de promocin a la inversin privada en acciones de renovacin urbana.............................. 1351
Decreto Supremo N 011-95-MTC. Reglamento de la Ley de promocin a la inversin privada en acciones de renovacin urbana..... 1355
Decreto Supremo N 004-2011-VIVIENDA. Aprueban el reglamento de acondicionamiento territorial y desarrollo urbano ......... 1370
Ordenanza N 620-MML. Aprueban Ordenanza reglamentaria del
proceso de aprobacin del Plan Metropolitano de Acondicionamiento Territorial y Desarrollo Urbano de Lima, de Planes Urbanos
Distritales y actualizacin de la zonificacin de los usos del suelo
de Lima Metropolitana .................................................................... 1404
Ordenanza N 228. Aprueban Ordenanza sobre clasificacin del
Suelo Metropolitano por condiciones generales de uso ................. 1423
Ley N 27117. Ley General de Expropiaciones ................................ 1427
Ley N 29320. Ley que modifica el artculo 21 de la Ley N 28687,
Ley de desarrollo y complementaria de formalizacin de la propiedad informal, acceso al suelo y dotacin de servicios bsicos......... 1444
Decreto Supremo N 004-2009-VIVIENDA. Decreto Supremo que
aprueba el Reglamento del artculo 21 de la Ley N 28687, Ley
de desarrollo y complementaria de formalizacin de la propiedad
informal, acceso al suelo y dotacin de servicios bsicos................ 1449
Ley N 27157. Ley de regularizacin de edificaciones, del procedimiento para la declaratoria de fbrica y del rgimen de unidades
inmobiliarias de propiedad exclusiva y de propiedad comn.......... 1458
Proyecto de Ley N 04668. Exposicin de motivos del proyecto
que dio origen a la Ley N 27157..................................................... 1469
Decreto Supremo N 035-2006-VIVIENDA. Aprueban el Texto nico Ordenado del Reglamento de la Ley N 27157, Ley de regularizacin de Edificaciones, del Procedimiento para la Declaratoria
de Fbrica y del Rgimen de Unidades Inmobiliarias de Propiedad
Exclusiva y de Propiedad Comn...................................................... 1475
XIX

ndice

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-
-

-
-
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Ley N 27333. Ley complementaria a la Ley N 26662, la Ley de

asuntos no contenciosos de competencia notarial, para la regularizacin de edificaciones.................................................................. 1508
Resolucin de la Superintendente Nacional de los Registros
Pblicos N 248-2008-SUNARP/SN. Reglamento de inscripciones
del registro de predios..................................................................... 1516
Resolucin del Superintendente Nacional de los Registros Pblicos N 340-2008-SUNARP/SN. Directiva sobre el rgimen de propiedad exclusiva y comn ................................................................ 1562
Resolucin del Superintendente Nacional de los Registros Pblicos N 490-2003-SUNARP/SN. Aprueban Directiva que uniformiza
los criterios de calificacin registral en asuntos no contenciosos de
competencia notarial....................................................................... 1582
Ley N 27972. Ley Orgnica de Municipalidades............................. 1587
Resolucin del Superintendente Nacional de los Registros Pblicos N 487-2003-SUNARP/SN. Aprueban Directiva N 012-2003SUNARP/SN, que unifica criterios registrales en la aplicacin de
Disposicin Complementaria de la Ley Orgnica de Municipalidades. 1588
Resolucin Viceministerial N 004-2000-MTC-15.04. Aprueban
reglamentos internos modelos para regmenes de unidades inmobiliarias con secciones de propiedad exclusiva y reas de propiedad comn y con secciones independizadas y reas comunes en
copropiedad..................................................................................... 1593
Decreto Supremo N 009-99-MTC. Aprueban el Texto nico Ordenado de la Ley de Promocin del Acceso a la Propiedad Formal..... 1614
Decreto Supremo N 013-99-MTC. Aprueban Reglamento de Formalizacin de la Propiedad a cargo de la COFOPRI.......................... 1633
Decreto Supremo N 006-2006-VIVIENDA. Aprueban Reglamento
del Ttulo I de la Ley N 28687, referido a Formalizacin de la Propiedad Informal de terrenos ocupados por posesiones informales,
centros urbanos informales y urbanizaciones populares............... 1667

XX

PREFACIO DE LA SPTIMA EDICIN

Desde la primera andadura de esta obra han transcurrido, sin darnos cuenta, cerca de catorce aos. El libro inicial de apenas 200 pginas ha pasado a tener 1,200, solo en doctrina. Una transformacin
radical que vale la pena relievar.
En la presente, sptima edicin, la obra aparece sustancialmente
ampliada con cuatro nuevos captulos con relacin a la anterior, sin
perjuicio de la actualizacin frente a los cambios normativos y jurisprudenciales que se producen frecuentemente.
Entre las ampliaciones, cabe destacar las siguientes: un captulo
entero sobre la propiedad liberal codificada, para efecto de entender
el contexto de los Cdigos Civiles; otro, sobre las bases constitucionales que sustentan el urbanismo, fundamentalmente, el derecho al
hbitat con calidad de vida; un captulo de renovacin urbana; y, por
ltimo, uno sobre teora general de la propiedad, que propugna una
explicacin dogmtica de los conceptos base del Derecho Civil, pero a
la luz de las nuevas corrientes filosficas.
El libro tambin se enfoca en la peligrosa tendencia de nuestro Tribunal Constitucional, con su actual conformacin de miembros que
no se renueva a pesar de que muchos de ellos se encuentran fuera
de plazo, por la que se pretende retornar al concepto superado de
propiedad como poder absoluto sobre las cosas, en la que cualquier
intervencin legislativa o administrativa da lugar a expropiaciones indirectas, o en la que se ampara a pseudo propietarios que, luego de
cuarenta aos, recin reclaman por una expropiacin en la que no
se les pag, cuando es bien conocido que en ese lapso de tiempo los
1

Gunther Gonzales Barrn

expedientes administrativos se perdieron, y, por eso, siempre es necesario tomar en cuenta la prescripcin extintiva de las deudas. Con el
criterio actual del Tribunal, fcilmente podra reclamarse por las expropiaciones de la poca de Legua o las del siglo XIX, con total seguridad
de xito, si es que oportunamente el expediente se ha extraviado
con el paso inexorable de los aos. Estas decisiones se comentan en
los captulos referidos a la expropiacin y la propiedad constitucional,
con una oportuna revisin de la ms reciente doctrina jurisprudencial
emanada de la Corte Interamericana de Derechos Humanos y del Tribunal Europeo de Derechos Humanos.
La prescripcin extintiva debe tomarse en cuenta, tambin, en
el caso de los bonos de reforma agraria. En efecto, la Constitucin
de 1933, modificada por Ley 15252, permiti que las expropiaciones
por reforma agraria se cancelen con bonos de aceptacin obligatoria. En tal contexto, el Decreto Ley 17716 autoriz que la expropiacin se cancele, parte en efectivo, parte con bonos. Por tanto, si
el expropiado recibi papeles en pago, entonces la expropiacin ya
culmin, pues los bonos tuvieron efecto cancelatorio, y la propiedad qued irreversiblemente transferida. La finalizacin de la expropiacin hace que los afectados no puedan reclamar por la propiedad, ya perdida, sino exclusivamente por el pago de los bonos. Aqu,
llama la atencin que el Tribunal Constitucional pretenda conocer
pretensiones de cobro de deudas, pues esa tarea le corresponde a
la jurisdiccin ordinaria. Los bonistas tienen derecho a cobrar en la
va pertinente, sin embargo, la prescripcin extingue la obligacin
en el reducido plazo de tres aos que se cuenta desde la fecha de
vencimiento de cada ttulo valor. En consecuencia, es de suponer
que un alto porcentaje de los bonos ha prescrito. Seguramente se
dir que esta opinin consagra una injusticia, y que mejor nos olvidemos de los plazos de la prescripcin. El tema no es tan simple,
pues si nos olvidamos de este plazo, entonces, por lgica coherencia,
tambin tendramos que remontarnos indefinidamente hacia atrs
para revisar la legalidad de los ttulos de propiedad que invocan los
expropiados, pues, en nombre de una abstracta justicia, podra terminar pagndose a titulares dudosos, sospechosos o simplemente
sin pruebas del dominio. En suma, si se revisa lo uno, que se revise
2

Derecho Urbanstico

lo otro. Sin embargo, es obvio que una solucin de este tipo es inviable, por tanto, la nica conclusin razonable es que el Padre Tiempo
no puede ser esquivado.
Otro problema que no se enfrenta en el mbito del derecho humano a la vivienda es la especulacin del suelo, que ha originado un
alza espectacular del precio de los inmuebles, sin que haya contrapeso
en el aumento de las remuneraciones. Un predio vale, hoy, tres veces
ms que hace diez aos; pero el problema es que el sueldo de un peruano no se ha elevado en ese porcentaje. El resultado? Cada da los
ciudadanos destinan un porcentaje ms alto de sus ingresos a pagar
hipotecas, para beneficio de constructoras, promotores y entidades
financieras. Ya no hay posibilidad de invertir en cultura, estudios o esparcimiento, pues la preocupacin es la cuota de final del mes. Obviamente, ese es el mejor escenario, pues en el otro, un numeroso grupo
de peruanos de los sectores D y E no tiene acceso alguno al crdito
para vivienda. El Estado sigue pensando que el mercado solucionar
todos estos problemas, y que bastan sus programas de vivienda, de
escassima repercusin en el total de la poblacin, y que entre los ms
pobres su impacto es cero.
Existe, pues, mucho trabajo por realizar, especialmente en el
mundo al que ms le temen los polticos y los detentadores del poder econmico: las ideas. En tal sentido, este libro apunta a proponer
soluciones alejadas del neoliberalismo dogmtico que impera en la
prensa y en la academia. Afortunadamente, hay motivo para la esperanza. Existen cotos en los cuales el derecho urbanstico sigue avanzando. Un caso es la Pontificia Universidad Catlica del Per y el terco
empeo del amigo Ivn Ortiz por mantener vigente esta importante
ctedra, cuyo impulso precursor lo dio, sin dudas, el recordado maestro Guillermo Figallo, precursor en muchos temas, y si bien controversial, en cualquier caso, hombre ntegro y consecuente. Es de lamentar
que en otras Universidades se mantenga la carencia de este curso, sin
embargo, es creciente la necesidad de instaurar tal ctedra, pues los
problemas jurdicos, sociales y ambientales del suelo cobran mayor
relevancia. Otro hecho importante, entre la anterior edicin y la presente, es la publicacin de importantes estudios peruanos, como la
3

Gunther Gonzales Barrn

obra del abogado y arquitecto Armando Granados Flores, que ha sido

publicada en la ciudad de Huancayo; lo que es una buena seal del
inters en revitalizar y difundir esta disciplina, y mejor, si viene con
aires descentralistas.
Miraflores, enero 2013
EL AUTOR

PREFACIO DE LA SEXTA EDICIN

La presente obra ha sufrido distintas vicisitudes desde que vio la
luz, por primera vez, en agosto de 1999. En su origen fue un Manual
que tena la modesta finalidad de ordenar, sistematizar y hacer comprensible la enigmtica Ley N 27157 y sus tres materias, distintas,
aunque vinculadas: la regularizacin de edificaciones ilegales, el procedimiento de licencia de obra y declaratoria de fbrica y el rgimen
de propiedad exclusiva y comn (antes denominado propiedad horizontal).
Sin embargo, con el correr de los aos la pretensin inicial se fue
modificando, de tal suerte que hoy aparece un libro completamente
renovado, con mayor sustancia y materias, por lo que ha sido necesario bautizarlo con un ttulo que abarque toda la disciplina (ntegra) que
contiene. De all el expresivo nombre de DERECHO URBANSTICO.
En efecto, hoy la obra no se circunscribe a unos cuantos temas dispersos que se unieron coyunturalmente por virtud de la Ley N 27157,
pues hemos emprendido la labor de estudiar gran parte de la regulacin jurdica del suelo urbano, por lo que se incluyen nuevas materias de gran y relevante inters prctico, tales como la propiedad en la
Constitucin de 1993, las nociones introductorias del derecho urbanstico, la expropiacin, la expropiacin para fines de formalizacin de
posesiones informales y el nuevo rgimen normativo (neoliberal) de
las habilitaciones urbanas y edificaciones.
En tal sentido, la nueva apuesta del libro est fuertemente influenciada por la Ley N 29090 y su modificatoria Ley N 29476, que remodela, si bien para peor, la regulacin de habilitaciones y edificaciones, y
5

Gunther Gonzales Barrn

que se limita a ejecutar una poltica de simplificacin y desregulacin,

tan nociva para la vida, la seguridad y el entorno agradable que se necesita para quienes viven en la ciudad. Hoy, lamentablemente, esos
valores se miran con disfavor por parte de los neoliberales empeados
en alentar el lucro fcil e inmerecido, as como en aumentar la inversin privada a cualquier costo, inclusive de seres humanos. Para lograr
sus fines, se apoyan en un Estado ausente, que cada vez se parece ms
al del liberalismo salvaje del siglo XIX en cuanto deja hacer y deja pasar; en una prensa distrada por los temas de coyuntura, muchos de
ellos intrascendentes o de figuretismo; y tambin por una ciudadana
que no toma conciencia de sus derechos y de su puesto central en la
democracia, y que sigue agradecido ante el cumplimiento, a cuentagotas, de las obligaciones estatales de promocin del desarrollo, reconocimiento de derechos econmicos y sociales y lucha contra la pobreza. No son ddivas, regalos o concesiones del gobernante de turno,
quien cree hacernos un favor; sino que se trata de derechos humanos
que obligan a todos, y principalmente al Estado.
En consecuencia, y ms all de los cambios de nombre y contenido, el libro sigue su propio camino y la meta ha sido y ser siempre la
misma: presentar una panormica de los puntos ms importantes de
la regulacin del suelo; no solo para comentar lo que existe, sino fundamentalmente para postular interpretaciones creativas en aras de un
derecho justo, o para proponer reformas pensadas en la proteccin del
ser humano, nico fin del Derecho.
Hoy no puedo dejar de agradecer el impensado xito que significa llegar a seis ediciones en un mercado editorial tan pequeo como
el peruano. Ello resulta ms gratificante si tenemos en cuenta que el
nmero de ediciones debi ser mayor, pues hubieron prolongados perodos de vacatio que el autor se dio por encontrarse trabajando en
otros mltiples proyectos. Basta citar que entre la cuarta y la quinta
edicin pasaron cuatro aos; y entre la quinta y la presente, cinco aos
ms, a pesar que el libro se encontraba totalmente agotado desde mucho tiempo atrs.
En gran parte, tambin, esta dificultad de actualizacin se debe a
los constantes cambios que ha sufrido la normativa peruana; las ms
6

Derecho Urbanstico

de las veces sin orden ni concierto. Basta decir que en en menos de

diez aos se han tenido hasta tres regmenes legales distintos de la licencia de construccin, luego llamada de obra y finalmente de edificacin. Igual sucede con las normas reglamentarias del registro, pues
del Reglamento de Inscripciones de 1936 se pas al Reglamento de
Predios de 2003, luego al de 2008 y finalmente a una adenda que lo
ha modificado sustancialmente; siempre con otros cambios y complementaciones en el camino. En nuestro pas, existe la creencia (errnea)
que la vida social y econmica mejorar si es que modificamos a cada
instante el sistema legal; o peor todava, a veces se piensa de manera
formalista que el simple cambio de nombre de las figuras jurdicas har
ese milagro. De otra manera no se explica cmo se vari la propiedad
horizontal por la propiedad exclusiva o comn; o la declaratoria
de fbrica a la declaratoria de edificacin. Son vanas ilusiones que
desaparecen rpidamente.
El economicismo, por ejemplo, es un partidario de reformar la ley
y de esa forma lograr la eficiencia, ya sea incentivando o desincentivando las conductas. Ese presupuesto es tan falso que en el Per se
desmiente a diario. Segn el Cdigo Civil, quien construye en suelo
ajeno pierde toda su inversin en beneficio del propietario. Con una
regla tan inflexible, y hasta draconiana, sera de esperar que nadie se
apropie de un terreno que no le pertenece; sin embargo, la realidad
sociolgica dice otra cosa. La conclusin es simple: El Derecho no tiene tanta importancia en la conducta del ser humano; y ms influye la
cultura, la sociedad y fundamentalmente la pobreza y la injusticia, as
como un Estado que no llega a legitimarse.
En suma, estamos en presencia, casi, de un nuevo libro, y no solo
porque el frrago legislativo no se detiene, sino por un hecho ms importante: la influencia cada vez mayor de las nuevas corrientes de la
Teora y Filosofa del Derecho y de los Derechos Humanos, que obliga
a una actitud reflexiva y crtica en el investigador con el fin de superar criterios tradicionales del positivismo jurdico. Quien compare esta
edicin con las versiones anteriores, fcilmente advertir que la dogmtica conceptualista ha cedido frente a la nueva forma de ser del
Derecho, basado en principios, dominado por la idea de justicia, enca7

Gunther Gonzales Barrn

denado con el reconocimiento de los derechos humanos en el orden

interno e internacional, y finalmente atravesado por la tutela judicial
de los derechos. Considero que, hoy por hoy, no puede escribirse una
obra jurdica alejada de esta perspectiva.
Desde ya, me comprometo a que esos silencios no vuelvan a producirse, y dentro de mis fuerzas procurar que el libro siempre se encuentre actualizado para ilustrar al estudiante que desea aprender o al
profesional que busca esclarecer una duda en un mundo jurdico cada
vez ms complejo, y que ya no se reduce a la coleccin de normas.
Miraflores, abril 2011
GUNTHER GONZALES BARRN

PREFACIO DE LA QUINTA EDICIN

En Julio de 1999 se public sorpresivamente la Ley 27157, la cual
regula tres aspectos vinculados, pero distintos, de la propiedad sobre
predios: a) la regularizacin jurdica y fsica de los ttulos de propiedad
y de edificacin a travs de mecanismos sencillos de carcter extrajudicial, b) el procedimiento ordinario municipal para obtener una licencia de obra y la subsiguiente declaratoria de fbrica, c) el rgimen
de las unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva y comn (antes:
propiedad horizontal). La complejidad del texto normativo hizo necesario que se dicte una Ley Complementaria (N 27333), y antes fue
aprobado su Reglamento mediante Decreto Supremo N 008-2000MTC, el mismo que ha sido modificado por los Decretos Supremos Ns.
011-2005-VIVIENDA y 013-2005-VIVIENDA.
Por diversas circunstancias, en ese momento y desde algn tiempo atrs, me encontraba explorando con profundidad los temas del
Derecho inmobiliario, registral y, en general, de los derechos reales.
Por tal motivo, y al poco tiempo de expedirse la Ley 27157 publiqu
una obra con fines didcticos y clarificadores que llev el ttulo de: Comentarios a la nueva legislacin inmobiliaria (agosto 1999), y que fue
objeto prontamente de una segunda edicin (enero 2000). Posteriormente, en febrero de 2000, se dict el ya citado Reglamento de la Ley,
cuyo extenso y novedoso contenido hizo imprescindible actualizar detalladamente la obra, esta vez con un nuevo ttulo: Estudio crtico de
la nueva legislacin inmobiliaria sobre predios urbanos (dos nuevas
ediciones: abril 2000 y septiembre 2001).
Sin embargo, al poco tiempo la obra qued nuevamente agotada,
por lo que desde hace un par de aos tuve la idea de publicar una
9

Gunther Gonzales Barrn

nueva edicin, lo cual lamentablemente se fue demorando porque en

este tiempo mi dedicacin se centr en otros proyectos acadmicos y
en el dictado de clases universitarias. Afortunadamente, a finales de
2005 he logrado reunir apuntes, papeles de trabajo y la bibliografa
ms actual, con el fin de preparar esta NUEVA EDICIN que llega sustancialmente perfeccionada en cuanto a orden y desarrollo temtico,
claridad expositiva, y comentario de la doctrina y jurisprudencia que
se ha producido en estos ltimos aos, sin perjuicio, claro est, de la
atencin que se presta a las novedades de orden normativo. Por su
parte, el retoque en cuanto al nombre del libro busca hacerlo ms descriptivo respecto a su contenido, y por ello ser preciso y directo.
En suma, para m es una gran satisfaccin presentar nuevamente esta obra, cuyo nmero de edicin en tan pocos aos (TERCERA, a
partir de abril de 2000, y QUINTA si contamos las ediciones de 1999 y
enero 2000), es una muestra de la acogida recibida, lo que obviamente
agradecemos a travs de estas lneas.
La Molina, diciembre 2005.
EL AUTOR

10

PREFACIO DE LA CUARTA EDICIN

La necesidad editorial obliga a una segunda edicin de la presente
obra (lase CUARTA, si contamos las ediciones de 1999 y enero 2000),
totalmente actualizada a la Ley 27333, Ley Complementaria de Asuntos No Contenciosos de Competencia Notarial para la Regularizacin
de Edificaciones, y otras disposiciones complementarias.
A pesar del trasunto de ms de dos aos desde la vigencia de la
Ley de Regularizacin de Edificaciones, todava podemos decir que
ste es el nico texto doctrinal publicado sobre la materia. Por ello
consideramos una obligacin la constante actualizacin del contenido
de esta obra. Por supuesto que no tomamos en cuenta algunos autotitulados libros, que no pasan de ser folletos que se limitan a reproducir las normas legales y que se acompaan por veinte pginas de
texto doctrinal, que a su vez es una mera copia de otros autores.
La pobreza moral que agobia nuestro pas desde hace mucho tiempo,
tambin ha llegado y de qu modo? al mercado editorial.
Volviendo a nuestro tema, debemos sealar que las Leyes 27157
y 27333, y el Decreto Supremo N 008-2000-MTC conforman una compleja y desordenada maraa legal que solamente desespera y confunde al ciudadano. Nos parece que sus casi doscientos cincuenta artculos resultan excesivos. Es necesario e imprescindible designar una
Comisin que ponga fin a este desorden, y que proyecte un nico texto
legal con no ms de cien artculos, redactados con claridad y de acuerdo a los antecedentes de nuestro ordenamiento jurdico.
Alguien podra decir que nuestro juicio es exagerado, pero ante
ello slo me cabe resear algunas de los mltiples problemas que ha
introducido este sistema normativo de la propiedad inmobiliaria:
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Gunther Gonzales Barrn

- En nuestro pas no solamente existe un rgimen propietario ordinario y otro de la propiedad horizontal. Ahora tambin tenemos la
independizacin y copropiedad con constitucin de servidumbres,
la independizacin y propiedad comn del terreno en funcin de la
edificacin en planos verticales con reas de propiedad comn, y la
independizacin y propiedad comn del terreno en funcin de la edificacin en planos verticales con copropiedad y constitucin de servidumbres. Alguien sabe que esto exista?
- Se imaginan que un departamento pueda participar con un
50% en la votacin de una junta de propietarios, y sin embargo asuma
los gastos de mantenimiento por slo el 5%. Pues bien, esta posibilidad
es ahora legal.
- Debe tenerse cuidado con las zonas comunes del edificio, porque ahora sin que usted est de acuerdo pueden convertirse en flamantes departamentos, haciendo insoportable la vida en comn por
el nmero mayor de personas que lo habitan, y lo peor del caso depreciando su inversin inmobiliaria. Saba usted de este riesgo?
No necesitamos proponer mayores ejemplos que los citados para
advertir las dificultades que un legislador apresurado ha creado de manera innecesaria. En todo caso, el contenido de este libro trata de stos
y otros muchos problemas. Sin embargo, nuestra mayor ambicin con
estas lneas es exigir cunto antes una reforma legal realmente seria y
tcnica. Esperamos ser escuchados.
La Molina, septiembre de 2001.
EL AUTOR

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PREFACIO DE LA TERCERA EDICIN

La Ley 27157 ha generado las reacciones ms diversas y contradictorias. Para unos, se trata de la panacea que resolver todos los
problemas derivados de la falta de titulacin de los predios urbanos,
y permitir por fin que el registro albergue la realidad jurdica, tal y
como es ahora, y no la que fue hace cinco, diez o cincuenta aos. Por
otro lado, esa misma norma fue acusada por muchos de propiciar el
caos urbano, la informalidad, el desprecio por la ley, y en fin, de mantenernos en la cultura del hecho consumado, esto es, primero se infringe la ley, y luego se pide la regularizacin.
Honestamente pienso que ambos puntos de vista tienen algo de
razn. As pues, no pueden soslayarse los anti-valores que surgen a
partir del desprecio por la legalidad. Hace poco todos hemos sido testigos de cmo un grupo numeroso de personas logr obtener la promesa de un lote de terreno a travs de un curioso modo adquisitivo
que se basa precisamente en la falta de respeto a la propiedad ajena,
pblica y privada.
En el otro extremo de la balanza, resulta difcil pretender que, en
un pas pobre como el nuestro, los propietarios inviertan sus escasos
recursos en complejos o sofisticados procesos de saneamiento legal de
ttulos. En una propiedad inmobiliaria que cada da se fragmenta ms,
a veces el trmite legal por la va formal puede representar el costo
mismo de la vivienda.
Pueden ser mltiples las causas que expliquen la existencia de
opiniones tan encontradas sobre un mismo texto normativo. Una de
ellas sin duda, se encuentra en la ya denunciada torpeza del legisla13

Gunther Gonzales Barrn

dor al momento de definir conceptos, armar instituciones y redactar

normas. No es el caso insistir sobre un tema conocido, y que fue justamente la motivacin de la obra anterior escrita por m, y que lleg a
tener dos ediciones.
Sin embargo, ahora, el panorama pretende ser diferente. El texto
de una Ley tan controvertida, se complementa con una reciente norma
reglamentaria cuya finalidad es concordar criterios, evitar excesos, y
respetar un marco siquiera mnimo de legalidad, intentando de esta
manera encontrar el siempre difcil justo medio aristotlico.
En este contexto, la Ley 27157 y su Reglamento, conforman un
complejo normativo profuso y todava de complicado acceso. An existen muchas deficiencias, vacos y errores que deben ser anunciados a
los operadores jurdicos, a fin de buscar la solucin justa al problema.
Si muchas dudas han sido aclaradas por el Reglamento, simultneamente se han creado otras, y las reflexiones antes vlidas, ahora deben
volver a pensarse. En suma, nos encontramos ante un nuevo material
normativo que justifica nuestra pretensin de renovar la investigacin
a travs del presente libro. Mas an, si se trata de un tema que nunca
estar realmente acabado, porque la propiedad se impregna y entrelaza con las aspiraciones, los deseos, las tradiciones, y hasta con el destino de una sociedad.
Por ltimo, deseo destacar que nuestra obra anterior logr influir
en una serie de soluciones recogidas finalmente por el Reglamento.
Ello obviamente constituye un motivo de satisfaccin para el investigador. El propsito nuestro al emprender este nuevo trabajo, sin embargo, es exactamente el mismo, fomentar el debate y la polmica. Los
lectores, una vez ms, sern los mejores crticos.
La Molina, marzo de 2000.
EL AUTOR

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