El crecimiento interno de la Ciudad. La ocupacin de espacios urbanos.

Eduard Rodrguez i Villaescusa. Arqte.

Tradicionalmente la expansin urbana se ha materializado en formas de ocupacin del territorio y (o)
de densificacin de los espacios previamente construidos1. Atendiendo a criterios econmicos y
sociales, el modelo ms eficiente sera aquel que minimizara el impacto financiero y social. De forma
resumida, si consideramos los costos pblicos y privados, monetarios y no monetarios de los dos
modelos extremos, expansivo o concentrado, todo y que interesara tener ms informacin emprica de
la que disponemos, las aproximaciones realizadas permiten sugerir: que un crecimiento compacto es
ms eficiente que otro suburbano de baja densidad. En un orden estrictamente econmico, la mayor
necesidad de suelo y el mayor coste, tanto de la urbanizacin bsica como de su mantenimiento, as lo
dan a entender. Adems, el coste de algunos servicios pblicos (recogida de basuras, transporte,
seguridad...) en un modelo de urbanizacin dispersa, es notablemente superior.
Si en lugar de tener en cuenta los valores financieros directos, atendemos a los alcances indirectos, o
costos no monetarios, se concluir que en los asentamientos diseminados se potencia el medio de
locomocin privado, debido a las dificultades de acceder con transporte pblico a todas y cada una de
las reas urbanizadas y a los problemas que tiene el rentabilizar adecuadamente el servicio colectivo.
Por consiguiente, deberamos imputar tambin a este modelo, la parte del coste de congestin que le
corresponde.
Si nos ceimos a principios de preservacin medioambiental, la impermeabilizacin del suelo y el
riesgo de avenidas que conlleva, la nociva ocupacin del espacio natural perifrico urbano, la
reduccin de las tierras cultivables y el aumento de la polucin por causas de utilizacin intensiva del
transporte particular, son razones suficientes para justificar que la alternativa del modelo concentrado
no admite controversia. En este sentido las directrices de la Agenda 2000 de la UE, apoyan esta lnea
de intervencin urbana. (Presidencia de la UE 1995, 1997, 1998)2
1

La situacin en algunos pases de la O.C.D.E.: El suministro, la gestin y la financiacin de las infraestructuras urbanas
suponen graves problemas, en particular en dos casos: cuando los pases consiguen zonas de expansin rpida o de nueva
urbanizacin y tambin en los casos en que deben afrontar la renovacin de equipamientos existentes u obsoletos,
frecuentemente en sectores afectados por polticas de reafectacin o de rehabilitacin.
Todos los pases, principalmente aquellos ms desarrollados, se encuentran en algn momento en alguna de ambas situaciones,
pero normalmente una de ellas prevalece sobre la otra.
Por ejemplo en los pases avanzados con economas fuertemente industrializadas como Francia, Reino Unido o Blgica, las
administraciones deben velar ante todo por la renovacin y el mantenimiento de las zonas urbanas existentes. En estos pases las
redes de infraestructuras son, la prctica mayora, instaladas desde mucho tiempo.
En otros pases como Turqua y Australia y en cierta medida en el Japn, con procesos de rpido crecimiento, por razones
debidas al xodo rural, o bien por la migracin proveniente de otros estados, la progresin de ciertas infraestructuras, en sectores
de nueva urbanizacin, se llega a hacer superando dificultades a veces crticas. A pesar de ciertas coincidencias, cada Estado
comporta polticas diversas. As en el Japn a medida que avanza la urbanizacin existe la preocupacin por modernizar los
sectores colindantes ya construidos. Aparentemente en Australia, precisan de un mayor acopio de capital, para la gestin y el
mantenimiento de ciertas redes de infraestructura urbana.
En Espaa, como en algunos otros pases, despus de un periodo de expansin rpida de sus ciudades, parece remitir el ndice de
crecimiento y se otorga mayor importancia a las necesidades de las poblaciones establecidas. Lo mismo ocurre en Suecia y
Finlandia, donde la urbanizacin avanza con ms lentitud que durante las dcadas de los aos 60 y 70.
En Italia, los cambios que incumben a la situacin de sus ciudades, no puede disociarse de las diferencias de desarrollo
econmico existentes entre regiones y de los importantes flujos migratorios internos que comportan y su repercusin en el gasto
pblico.
En Francia y en el Reino Unido a pesar de que en algunas regiones, las ciudades mantienen un ritmo de crecimiento constante,
existe una fuerte presin para la creacin de sectores urbanos de nueva planta que a su vez exigen la construccin de nuevos
equipamientos.
Los Estados Unidos ofrecen el ejemplo interesante de compaginar ambos extremos. Mientras que en las ciudades mas antiguas,
New York, Boston y Chicago, la renovacin y reposicin de infraestructuras urbanas existentes, suponen un grave sujeto de
preocupacin para las autoridades locales, en otras regiones y concretamente en California y Florida, por citar dos ejemplos, la
cadencia de urbanizacin perifrica extensiva, se mantiene a un ritmo de demanda elevado.
En Canad se yuxtaponen zonas de desarrollo urbanstico precoz con otras de crecimiento lento. No obstante es en algunas de las
grandes metrpolis en donde el nivel de urbanizacin es ms rpido.
Alemania presenta as mismo un interesante panorama. Bien que la edad y la estructura de sus ciudades, manifiesta la
importancia dada a la gestin de las infraestructuras existentes, la intensiva afluencia de poblacin, como consecuencia de los
cambios polticos acaecidos en Europa del Este, podra desembocar en una demanda inagotable de nuevas viviendas con sus
infraestructuras, servicios y equipamientos asociados. (Infrastructures urbaines: Comment les financer? Comment les grer?,
1991. Publicacin del grupo de asuntos urbanos de la O.C.D.E., dirigidos por Richard Kirwan, profesor de economa urbana en
Sidney, Australia)

Sin embargo, si observamos las formas de ocupacin perifrica ms frecuentes de nuestras ciudades y
si tenemos en cuenta el evidente xito de los modelos de crecimientos suburbano de baja densidad,
estas consideraciones pueden parecer poco atinadas. La explicacin no es necesariamente difcil. Este
xito puede deberse a los beneficios no monetarios del modelo expansivo y al hecho de que los
usuarios tan slo pagan una parte muy reducida de los costes que generan. De este modo, el
fenmeno produce para el resto de la poblacin, un conjunto de externalidades negativas o lo que es lo
mismo, un cmulo de subvenciones cruzadas o de transferencia de renta, de un grupo de ciudadanos
hacia otro3 (generalmente de los residentes del centro hacia los que habitan en la periferia).
Richard Rogers profundiza en este escenario4. La fiscalidad urbana tendra que estar diseada para
estimular la consolidacin urbana ms que no su extensin. Actualmente algunos impuestos sobre el
suelo y obras pblicas favorecen de hecho la extensin urbana y consecuentemente, el abandono y la
decadencia social del centro de la ciudad. Las carreteras financiadas con dinero pblico por ejemplo,
han transformado suelo agrcola de bajo valor en propiedades accesibles y de gran valor comercial.
Los impuestos sobre el suelo de promociones en emplazamientos periurbanos, deberan de incluir el
coste de la infraestructura pagada con dinero pblico y el costo para la sociedad, del abandono de la
venta minorista y comercial, dentro de la ciudad. Esto incrementara la competitividad relativa de los
emplazamientos urbanos compactos y estimulara a promotores y comerciantes a consolidar los
centros urbanos. Las solicitudes de licencias de obras deberan de ir acompaadas de estudios
rigurosos sobre el correspondiente impacto social y medioambiental. Los impuestos deberan de
penalizar los planes que generasen niveles inaceptables de segregacin social, congestin o
contaminacin.
1. El crecimiento interno, las consecuencias sociales: Las ciudades ms importantes de las
naciones industrializadas estn sufriendo cambios transcendentales que quebrantan la composicin
social y sus funciones econmicas tradicionales. Si atendemos a los parmetros clsicos de valoracin
(tipologas de raza, ingresos, ocupacin, educacin, valor de la unidad habitacional ocupada,
porcentajes de propiedad y arriendo de la vivienda, dependencia de la ayuda social, uso del automvil,
dimensin y composicin del hogar familiar, etc) existe una tendencia hacia el aumento de las
diferencias entre la poblacin residente en la ciudad interior y aquella que habita en la ciudad exterior.
La segregacin social urbana en los ltimos aos est sufriendo un importante cambio. En Estados
Unidos, el porcentaje de blancos viviendo en las periferias suburbanas permaneca prcticamente
estabilizado: 1960 95,5% 1970 95,8%. Mientras en el interior de la ciudad se incrementaba el nmero
de residentes de color: durante la misma dcada se pasaba del 18% en 1960 a la 24% en 1970 5.
Asimismo, en las ciudades importantes este mismo espacio interno era compartido por otras minoras
tnicas, por ejemplo las de mexicanos norteamericanos, puertorriqueos, antillanos. Estas minoras
raciales estaban constituidas en una gran mayora por las vctimas del sistema industrial:
desempleados, obreros poco especializados, poblacin con deficiente escolarizacin, enfermos
crnicos, y en general por aquellas gentes ms necesitadas de subsidio pblico.
La ciudad exterior se haba desarrollado siguiendo la carretera como eje de referencia para hacer la
seleccin de una ubicacin preferente. Junto a la vivienda, llegaron los locales y centros de venta al
pormenor, las agrupaciones industriales, y ms tarde los edificios para oficinas, e incluso hoteles. La
recalificacin del suelo agrcola para usos residenciales permita acumular plusvalas suficientes como
2

Presidencia de la Unin Europea Francia 1995/a, Zonas Urbanas y cohesin social en Europa Qu accin para
las ciudades?, Paris Dlegation Interministerielle la Ville.. Presidencia de la Unin Europea Espaa 1995/b
Ciudades: espacios de problemas y oportunidades, Madrid Ministerio de Obras Pblicas, Transportes y Medio
Ambiente. Presidencia de la Unin Europea Holanda 1997, National Urban Policy in the European Union.
Rtterdam: European Institute for Comparative Urban Research, Erasmus Universiteit. Presidencia de la Unin
Europea Reino Unido 1998 Urban Exchange Initiative: Improving Good Practice in Urban Developement in the
European Union. London: Departement of the Environment, Transport and Regions.
3

Puesto que los servicios pblicos se financian mediante impuestos, el mayor coste que representa el dar servicio a algunas de
estas reas de baja densidad, no puede sufragarse totalmente por los propios usuarios, en este momento es preciso que el resto de
los ciudadanos carguen con una parte de este dficit.
4
Rogers Richard, Ciutats per a un Planeta Petit. Diputaci de Barcelona, 1997.
5
Erber Ernest. La Ciudad Interior de la Era Postindustrial: Estudio de su cambiante estructura social y de su funcin
econmica. Ed. Gustavo Gili. Barcelona 1978.

para no prestar demasiada atencin a las formas de ocupacin. Las estructuras de poca altura, las
grandes reas comerciales y de aparcamiento configuraban el paisaje habitual de estas zonas.
En el modelo de la ciudad industrial, la lgica de la centralidad dio lugar al Distrito comercial interno. A
su vez ste se transform en el paradigma espacial del sector terciario y referencia del sistema de
valoracin y cotizacin del precio del suelo. De este modo mientras la ciudad perifrica ganaba en
fbricas, comercio al pormenor y residencia de baja densidad, la ciudad interior ganaba en servicios,
finanzas, seguros y empleos administrativos.
Vernon6 en 1960 haca diversas advertencias respecto al fenmeno de crecimiento terciario en los
ncleos metropolitanos. Una de ellas haca referencia al efecto producido por la creciente distancia y el
costo del trayecto diario de los empleados de oficina, desde su residencia ubicada en el extrarradio
hasta el distrito central comercial. Tambin y de forma anticipada, advirti sobre las consecuencias y el
posible impacto del procesamiento electrnico de datos y de las comunicaciones info-va, en contra del
contacto personal en la toma de decisin de las empresas. Todo ello le indujo a especular sobre la
posibilidad de trasladar a las grandes oficinas administrativas el modelo de la gran empresa que por
aquel entonces ya haba separado las operaciones de prospeccin y depsito, trasladndolas a la
ciudad exterior y manteniendo en el Centro urbano la sede de las decisiones, las ventas y otras
funciones administracin del personal.
En este contexto de primaca industrial, la prdida de funciones econmicas de la ciudad interior al
tiempo que el debilitamiento de su tejido social y asociativo, produjo un efecto general de creciente
segmentacin que se manifestaba en la formacin de grandes reas de pobreza y de poblacin
desempleada. La degradacin y la delincuencia que vino asociada fue un factor decisivo en el deterioro
de la ciudad interna. Los equipamientos escolares fueron uno de los espacios particularmente tocados
por esta crisis. La prdida calidad educativa fue una consecuencia de la llamada desorganizacin
social y un motivo de partida de la poblacin residente. El transporte pblico sufri las consecuencias
de un abarrotado sistema de circulacin, debido al incremento del uso del vehculo particular
procedente de la ciudad exterior, con consecuencias en el aumento del dficit de explotacin del
servicio y en paralelo con repercusiones en la calidad de explotacin. Finalmente se manifestaron
signos de deterioro de las condiciones ambientales y de su paisaje urbano..... Esta imagen poco
atractiva de la ciudad interior tuvo efectos negativos en la decisin del usuario, en el momento de elegir
la ubicacin de su residencia.
La crisis industrial y su posterior reconversin, tuvo efectos en la tipologa de ocupacin espacial de la
ciudad. Surgieron espacios inadaptados en el centro urbano, debido a que el desarrollo del sistema
viario del Estado, redujo el inters por tener una posicin en la aglomeracin central, esta circunstancia
contribuy a descentralizar la fabricacin, el almacenamiento y el comercio, con consecuencias en la
redistribucin territorial de la riqueza y tambin, en la prdida de competitividad de ciertos sectores
originalmente vinculados a la ciudad. A todo ello fueron agregndose otros factores externos que han
tenido importantes repercusiones en el conjunto de sector industrial del pas: Creciente competencia
internacional, inversin insuficiente para la modernizacin de las instalaciones, desarrollo de
tecnologas que permiten nuevas estrategias de localizacin en pases de bajos salarios para las
actividades productivas y de ensamblaje, etc.
Las consecuencias de este cambio han producido transformaciones en la organizacin del trabajo, en
especial: la descentralizacin del proceso industrial, el crecimiento del sector terciario y de servicios, el
avance de los sistemas de comunicacin y la necesidad de estar vinculados a redes de informacin y
de transporte rpido. Todo ello ha modificado significativamente el modelo de geografa social urbana
que era caracterstica de la antigua ciudad industrial7.
6

Vernon, Raymond. Metropolis 1985, Cambridge Massachusetts. 1960

Evolucin del Empleo en New York (como ejemplo de ciudad modelo de un sistema globalizado) por sectores de
actividad durante el periodo 1977-1985: Fuente (Saskia Sassen, La ville Globale, New York, Londres, Tokio.
Descartes & Cia. Paris 1996). El primer concepto significa Actividad y la cifra subsiguiente indica la evolucin en el
periodo sealado: Servicios jurdicos 62%, Servicios bancarios 42%, Banca 23%, Comercio minorista 17%,
7

A nivel constructivo, el espacio libre dejado por la industria y su poblacin obrera vinculada que se
haba trasladado a la periferia, constituy un valioso recurso en suelo para la ciudad. La liberalizacin
de las viejas reas industriales, la obsolescencia de otros usos vinculados, cmo podan ser las
estaciones ferroviarias de mercancas o bien los tinglados y los puertos, juntamente con otros espacios
en proceso de desafectacin cmo los acuertelamientos militares, adems del abandono de viejas
zonas residenciales, todo ello contribuy a crear expectativas y oportunidades, tiles para la creacin
de nuevas reas urbanas alternativas. De este modo, en los intersticios y por encima de los despojos
del tejido tradicional, administradores municipales y agentes privados empezaron a crear modernos
mbitos urbanos. La vieja poblacin residente fue desahuciada y los viejos edificios son reconstruidos
o restaurados para ser lanzados al mercado y captar as a un pblico apropiado, dotado de capital
financiero y cultural, apto para el consumo de una vivienda y de unos servicios del ms alto nivel. No
se trata tan slo de rehabilitar casas, sino que son reas enteras las que son objeto de transformacin
con la subsiguiente revalorizacin8. Las consecuencias originan el fenmeno conocido con el nombre
de gentrificacin, termin que indica el recambio de la poblacin en un rea, mediante la introduccin
de grupos sociales de altos ingresos que se sienten atrados por las intervenciones de recuperacin,
tanto inmobiliarias como urbanas9.
Junto a este potencial componente nocivo, en Gran Bretaa aparece por primera vez en 1980 el
concepto de TCM Town Centre Management como factor de fuerza competitiva, para indicar la
necesidad de proyectar y gestionar, como entidad nica, el centro urbano. Se considera que
reforzando el Centro urbano, pueden desarrollarse importantes y benficas funciones para el conjunto
de la aglomeracin y por extensin para todo el resto de su territorio vinculado. En primer lugar el
Centro Urbano puede contrarrestar la tendencia centrfuga de la ciudad y de sus partes hacia la
corona: las edge cities, compitiendo de este modo con los polos de atraccin comercial exterior. En
segundo lugar, en lo que se refiere a la atraccin de personas empresas y capital, el centro constituye
el motor y manifiesta la fuerza competitiva de la ciudad, frente a la internacionalizacin del mercado o
mercado global. Finalmente, el ncleo urbano es la base, el punto de partida y verificacin de la
formacin de la imagen de la ciudad. En este sentido y puesto que el centro representa a la ciudad
entera, el xito de una ciudad reside en la capacidad que tiene su centro urbano para proponerse
(proyectarse) como el conjunto de los aspectos positivos de la ciudad en su totalidad. En opinin de
Amendola10, la Ciudad moderna se orienta hacia la transaccin de los intercambios simblicos ms
que de la produccin de bienes y su capital ms valioso es la imagen y la atraccin. Los llamados city
users tienen para los administradores igual importancia que los residentes o empleados.
2. El crecimiento interno, la interpretacin econmica: Uno de los factores relevantes que explica
el crecimiento interno, es la transformacin del modelo de accesibilidad debido el aumento del Radio
de la ciudad. En este sentido puede afirmarse que crecimiento exgeno y reorganizacin interna se
relacionan, o dicho de otro modo, que son fenmenos concomitantes dentro de un mismo territorio.
Frente al incremento de demanda de suelo urbano, el espacio construido existente en el centro de la
ciudad, a diferencia de lo que ocurre en ubicaciones de extrarradio, tiene como atributo particular su
grado de adaptabilidad. Con todo, esta versatilidad del patrimonio edificado no explica ntegramente el
proceso de renovacin que en la actualidad se produce en las ciudades. Deben de tenerse en cuenta
Comercio mayorista 14%, Inmobiliario 06%, Transportes -20%, Industrias manufacturera -22%, Construccin -30%,
Seguros -02%.
8
Quincy Market en Boston, Inner Harbor en Baltimore, el Soho en New York, le Marais en Paris, Brera en Miln o
Ghetto en Roma, son algunas de las operaciones a las que hacemos referencia.
9
En relacin a la vivienda en Manhattan se vive una sobrepoblacin de cuadros directivos, de profesionales y de
empleados de servicios (mayoritariamente personas de color y asiticos). El crecimiento mayor se ha contabilizado
en los profesionales cuya proporcin ha pasado de 148/1000 en 1970 163/1000 en 1980, tambin ha aumentado la
poblacin de cuadros que ha pasado de 112 a 127 en el mismo periodo. Para el personal dedicado a los servicios
sin embargo la proporcin no ha cesado de descender a lo largo de los tres decenios estudiados, en 1960 haban
190/1000, 130 en 1970 y 105 en 1980. (Saskia Sassen, La ville Globale, New York, Londres, Tokio. Descartes & Cia.
Paris 1996).
10
La citt Postmoderna. Magie e paure della metrpoli contempornea. Giandomenico Amendola. Ed. Laterza & Figli
Spa. Roma 1997.

otras circunstancias, que junto a las relativas al cambio de modelo productivo y su influencia en el
mercado del suelo, as como a la acumulacin histrica de inversiones en infraestructuras, transporte y
dotaciones de todo tipo, hacen de las reas ubicadas en el centro de la aglomeracin, espacios
idneos para localizar una gran variedad de usos urbanos. Todo ello repercute de forma significativa en
que una parte de la nueva demanda se oriente hacia operaciones de reorganizacin interna.
Este proceso de renovacin no es ajeno tampoco a las expectativas de negocio que el propietario de
suelo espera conseguir. La evolucin del precio del suelo urbano, es una de las variables que acta de
forma efectiva como desencadenante de un proceso de reorganizacin interna de las reas urbanas 11.
La transformacin obedece, como hemos dicho, a factores diversos, pero siempre es resultado de la
presin de la demanda. En el caso que nos concierne, no se trata de un mercado de competencia
perfecta y el valor del suelo se establece siguiendo criterios oligoplicos. De esta forma dependera
fundamentalmente, no del incremento de la oferta (por otro lado imposible de generar en una misma
ubicacin) si no de aquello que la demanda esta en disposicin de pagar. Existen pues muchas
circunstancias que pueden influir en la evolucin de los precios de la parcela urbana, la ms sencilla y
habitual, tiene que ver con el mismo crecimiento del radio urbano. Se debe a que, en la medida que se
produce un crecimiento del radio de la ciudad, localizaciones que hasta entonces haban sido
consideradas claramente perifricas, se convierten en ubicaciones relativamente centrales y en
consecuencia, susceptibles de ser utilizadas para usos ms cualificados o bien, para intensificar
aquellos usos existentes. Esto es lo que habitualmente sucede en las denominadas reas de
transicin, donde la sustitucin de las actividades productivas por las residenciales, o bien
intensificndolas, mediante la sustitucin de vivienda popular de baja densidad por conjuntos ms
densos y mayor cualificados a un precio tambin superior, son fenmenos habituales.
Sin embargo, existen otros escenarios urbanos que dan pie a resultados idnticos. Frmulas conocidas
son las operaciones de reconversin de las reas industriales perifricas obsoletas, o el cambio de
precio que experimenta un rea urbana especifica, como consecuencia de una mejora en su
accesibilidad producida por la intervencin pblica, mediante la construccin de nuevas
infraestructuras viarias, o ferroviarias por ejemplo. Otros casos pueden darse gracias a las mejoras
introducidas por la Administracin a travs de la construccin de parques, o la ubicacin de algn
equipamiento de cierta importancia, por seguir en el rea de los ejemplos. Asimismo, esta
revalorizacin puede originarse mediante la intervencin del capital privado, el cual por medio de su
actuacin promotora, puede incrementar el valor de todo un sector (sin embargo, suele tener un
reducido rendimiento social, puesto que, generalmente contabiliza estos recursos, para apropiarse del
mximo de beneficios que el mismo genera).En cualquier hiptesis, dichas mejoras o amenities,
tienen un importante impacto en los valores del suelo del rea afectada.
Sea cual sea el origen de este cambio de expectativas que refleja el incremento de los precios del
suelo en un determinado lugar12, es importante retener que, as como la presin de la demanda (actual
o esperada) modifica los precios del suelo en una determinada rea, el importe una vez fijado, acta
como elemento discriminador de los usos que pueden o no ser promovidos. Por ejemplo, un
incremento del precio del suelo puede hacer totalmente inviable la construccin de viviendas populares
o de determinada actividad industrial en un rea establecida. De este modo, las solicitudes de compra
se producirn entre aquellos usos que puedan obtener sobre-beneficios de localizacin y en
consecuencia sern los nicos interesados en participar en la subasta. A esto hacemos referencia
cuando nos referimos a los mecanismos segregadores de la renta del suelo, que a menudo se
endurecen mediante la prctica generalizada e indiscriminada del zonning.

11

Josep Sorribes. Comprendre i gestionar la Ciutat: Un assaig dEconoma i Poltica urbana. Edit. Universitat de
Valencia. 1997.
12
Para Saskia Sasen, el crecimiento rpido del nmero de sociedades financieras, de compaas de prestacin de
servicios, y la concentracin de empleados con altos ingresos en las principales ciudades han contribuido a una
rpida aceleracin de los precios inmobiliarios. La Ville Globale New York, Tokio, Londres. Ed. Descartes & Cie.Paris
1996.

Inmediatamente despus que se establezcan los mecanismos que generan cambios en los precios del
suelo y que logren producir procesos de reorganizacin interna, se puede introducir el concepto de
renovacin. En este sentido, puede hablarse de renovacin urbana, siempre que se produzcan los
procesos siguientes (uno u otro o ambos a la vez): a) el trnsito de usos de menos cualificados a ms
cualificados y b) intensificacin del uso existente13.
La renovacin urbana es pues un fenmeno natural, podramos decir que biolgico en el metabolismo
de la ciudad, que afectar fundamentalmente a las reas de transicin, las zonas industriales obsoletas
de la periferia urbana, pero tambin, a los sectores internos de la ciudad y a sus centros histricos. La
renovacin urbana puede ser puntual o integrada, segn se trate de operaciones singulares de
pequea escala (operaciones de recosido vinculadas a la mejora de las plazas pblicas del Distrito de
Gracia en Barcelona) o de operaciones de gran escala (Villa Olmpica en Barcelona), las cuales tienen
un detonante inicial o son emprendidas por la iniciativa pblica. Otra cuestin que podra ser objeto de
esclarecimiento es, si la renovacin urbana, al menos tal y como la hemos expuesto, puede mantener
un dilogo con el continente construido. Es decir, en qu casos y con qu frecuencia se plantea la
renovacin urbana con demolicin del tejido existente (Bercy en Paris) o bien, sin tener que recurrir al
derrumbe y nueva construccin, en este caso gracias a las facilidades de adaptacin del patrimonio
edificado (Gruner und Jahr en Hamburgo). En este sentido puede avanzarse que en general el derribo
slo tendr lugar, salvo procesos de regulacin administrativa, cuando el valor simblico del bien no
represente un beneficio comercial o bien cuando el valor del solar ms los gastos de demolicin,
superen a las futuras rentas del inmueble actualizadas.
3. El crecimiento interno, el papel de la Administracin: En el apartado anterior se han establecido
las bases elementales de una interpretacin econmica del crecimiento interno, planteamiento que
puede ayudarnos a comprender en lneas generales, el funcionamiento de la reorganizacin de la
ciudad interior o renovacin urbana. Hasta ahora pues, se ha hecho alusin a aquello que se conoce
como Economa positiva, es decir, el mbito del anlisis de los fenmenos 14. No obstante, este tema
tiene un cariz normativo de gran inters, porque la poltica de renovacin urbana es una bases en que
se asienta la poltica municipal de la mayora de nuestras ciudades y por consiguiente, es tambin una
de las polticas urbanas que ms reflexin ha generado recientemente15.
Desde esta perspectiva del que ha de ser (Economa normativa) y no del que es (Economa positiva),
una primera cuestin se origina: Se justifica la participacin pblica en este tipo de intervenciones?.
La respuesta tiene un marco de atencin que se vincula a los programas y a las resoluciones que dan
las dos grandes corrientes polticas existentes. No obstante, consideremos que la respuesta sea
afirmativa, tanto desde una perspectiva global como puntual. Respecto a la posicin macro, hemos de
retomar necesariamente el tema del ciclo urbano y la crisis de las reas centrales de las
aglomeraciones urbanas. Desde el momento en que se inicia el proceso de metropolizacin o de
expansin urbana, las reas centrales de estas nuevas aglomeraciones sufren un proceso de
decadencia. La prdida tanto de poblacin como de actividad productiva, afecta negativamente a la
fiscalidad local de la ciudad central, la cual sufre una disminucin de los ingresos. Esta situacin se
agrava por el hecho de que los que se quedan en la ciudad son en gran parte residentes con rentas
bajas, lo cual comporta dificultades para incrementar o incluso mantener, las inversiones obligadas
para el acondicionamiento y mejora de los barrios.
Este proceso involutivo se convierte con el tiempo en un crculo vicioso: el estancamiento de las
inversiones y tambin de las gastos ordinarios, provoca un deterioro de la calidad urbana, lo que
refuerza el proceso de dispersin, ya que provoca la huida de residentes de altos ingresos (debido a
que buscan un entorno mejor) y el crecimiento de los habitantes necesitados o de rentas bajas. Como
13

Rosenthal, S.S y Helsey R.W. Redevelopement and the urban land price gradient. Journal of Urban Economics 35.
1994
14
Josep Sorribes. Comprendre i gestionar la Ciutat: Un assaig dEconoma i Poltica urbana. Edit. Universitat de
Valencia. 1997
15

(Adams y otros 1988, Parkinson y otros 1988, Church, 1988, Hoyle y otros, 1989, Lawless, 1991, Mc Crone, 1991, Cameron,
1992, Turok, 1992, Paddison, 1993, Basset 1993, Danielzkyi y Wood, 1993 ...).

consecuencia, se tiende hacia la reduccin de la inversin que el propio privado hace para el
mantenimiento de su patrimonio. Este estancamiento, juntamente con el de las inversiones pblicas (el
municipio percibe menos ingresos por habitante) hace que se incremente el nivel de degradacin fsica
y funcional (real y percibida) de la ciudad.
Frente a esta situacin, los gobiernos locales de las ciudades afectadas, no tienen otra salida que
optar por un incremento de la carga financiera, para de este modo obtener recursos con los que iniciar
programas de renovacin urbana, que reviertan la tendencia y reintroduzcan nuevos atractivos a la
ciudad central. Estos cambios se concretan promoviendo funciones direccionales modernas y
propiciando el proceso de retorno de los grupos sociales de rentas medias y altas. Este procedimiento
que ya ha sido experimentado en algunas ciudades, tiene sin embargo un fenmeno extremo negativo
al que ya nos hemos referido anteriormente y que se conoce con el nombre de gentrificatin16.
En este contexto de deficiencia en el mecanismo de autorregulacin del mercado, la actuacin pblica
se justificara, a) por la existencia de una voluntad explicita de combatir los efectos de la decadencia
aparejada a las ltimas fases del ciclo urbano y b) para combatir el fenmeno de expulsin de las
clases con menores recursos de los mbitos centrales de la aglomeracin, una vez renovados.
Podemos hacer abstraccin de esta problemtica y razonar simplemente en trminos micro, es decir,
tanto si existe un contexto general de decadencia como si no. En la prctica totalidad de las ciudades
de cierta importancia, nos encontramos con operaciones de renovacin urbana impulsadas o
protagonizadas por los gobiernos, locales (Sabadell), regionales (Hamburgo) y hasta nacionales
(Berln) y que naturalmente interfieren en el funcionamiento de las reglas del mercado. La cuestin es
de nuevo si esta actuacin est justificada. Generalmente se aceptar que lo est, si se da alguna de
las circunstancias siguientes: que el mercado no asigne eficientemente los recursos, que la distribucin
de la renta generada por el mercado no coincida con la que el conjunto de la sociedad considere
correcta, y finalmente que el mercado no garantice suficientemente un crecimiento econmico estable.
Respecto a la primera de las circunstancias, para que tenga lugar la inversin eficiente de recursos,
esta exige la existencia de mercados de competencia perfecta, situacin que como se ha visto, no se
da en el mercado inmobiliario. Precisamente, una de las razones que explica por qu no se trata de un
mercado de competencia perfecta, es por la existencia de externalidades que entorpecen la libre
competencia e impiden esta asignacin eficiente de los recursos. En primer lugar, por qu en
economa urbana es un hecho generalmente admitido, el surgimiento del fenmeno que se conoce
como efecto barrio. ste tiene su fundamento econmico en que: la prdida de valor de los bienes
urbanos no es independiente del entorno17. La degradacin en estos casos se generaliza y nicamente
la intervencin pblica puede frenar el desarrollo imparable de este proceso.
La disminucin de la funcionalidad urbana en un determinado sector, como consecuencia de,
problemas medioambientales o de entorno social, de insuficiencia de las inversiones pblicas en
mantenimiento y en la mejora de la urbanizacin,... repercute en el nivel de degradacin de un
determinado sector de la ciudad. Este hecho es suficiente como para desencadenar el pernicioso
efecto barrio y a partir de l un circulo vicioso difcil de contener. A todo ello se une una sucesin de
manifestaciones conocidas como el fenmeno filtering o filtrado, segn el cual la degradacin fsica y
(o) funcional de una determinada rea, provoca la huida progresiva de la poblacin residente y su
sustitucin por poblacin de menor capacidad econmica, la cual no puede asumir los costos de
16

Smith, N. On Yuppies and housing: gentrification, social restructuring and the urban dream. Environnement
and Planning d, VOL. 5, NM 2. 1987.
17

Si un propietario no hace las inversiones de mantenimiento y el resto de propietarios del barrio si las hacen, es evidente
que el propietario remiso se beneficiar de las inversiones de los otros, mientras que si el primer propietario hace
inversiones de mantenimiento y el resto no las hacen la decadencia general penaliza al inversor diligente. La Coordinacin
de propietarios podra evitar este comportamiento perverso, pero sta no es una funcin que realiza el mercado. La lgica
del sistema nos indica que, en estos casos, el resultado es la suma de decisiones racionales particulares de no ser el primero
en invertir.

mantenimiento necesarios. De este modo se intensifica la degradacin que a su vez provoca nuevos
procesos de filtering o filtrado de residentes.
As pues, el juego de las externalidades negativas y de filtrado o separacin de un grupo de habitantes
en una zona, conducen hacia situaciones de ruina, que al mismo tiempo generan para el conjunto de la
sociedad urbana, procesos negativos asociados, en forma de fenmenos sociales no deseados
(delincuencia, salud pblica, etc.) y adems, plantean situaciones en trminos de distribucin de la
renta abiertamente mejorables.
Razones de eficiencia y de equidad justifican sobradamente la intervencin de los gobiernos locales,
cuando el mercado no es capaz de evitar situaciones de degradacin como las que se describen. En el
otro extremo, en un marco ideolgico liberal, puede argumentarse que dicha interferencia pblica es
consecuencia de la impaciencia del sector pblico por intervenir y que el mercado inmobiliario, si bien
lentamente, por si solo conseguir provocar la necesaria renovacin. Siempre en una concepcin
poltico liberal del sistema urbano tambin se expone que la necesidad de barrios degradados, como
residencia de grupos de renta baja, es una conveniencia til para el sistema, mientras no se dan las
condiciones para su renovacin o la intensificacin de sus usos. Este razonamiento no tiene en cuenta
los costos sociales de mantenimiento que comportan este tipo de situaciones.
No obstante, sera ficticio presuponer que la actuacin pblica en materia de renovacin del suelo slo
genera beneficios sociales. Una situacin frecuente y con toda probabilidad evitable, en las
operaciones de renovacin urbana protagonizadas desde los gobiernos locales, es la expulsin de la
poblacin residente y la apropiacin, no siempre por el sector pblico, de las plusvalas producidas por
la intervencin de dicho sector, gracias al incremento del precio del suelo18.
La complejidad del conjunto urbano hace que no slo se produzcan actuaciones realizadas
exclusivamente desde la Administracin o desde el sector privado. Existen tambin operaciones de
renovacin urbana que suponen intervenciones combinadas y que se materializan de forma conjunta
merced a la asociacin de ambos sectores. Esta forma de intervenir, ha sido y es comn a muchas
aglomeraciones europeas y actualmente tambin a algunas ciudades latinoamericanas, consiguiendo
la realizacin de trascendentales proyectos urbanos.
El fundamento de esta asociacin se basa en la imposibilidad del sector pblico en desarrollar una
gestin gil de los recursos y en movilizar el capital necesario en un espacio relativamente corto de
tiempo. Su objetivo es el de mejorar el impacto de transformacin deseado. A partir de este principio y
bajo unas determinadas condiciones auto-impuestas, el sector pblico se asocia con el capital privado
para cumplir unos fines establecidos de antemano. La esperanza es que se cubran los objetivos
polticos, todo y obteniendo asimismo, beneficios econmicos. En este contexto la administracin
puede renunciar a los beneficios econmicos del dispositivo para lograr otros objetivos de alcance
ciudadano ( construccin de un equipamiento significativo, aumentar el parque de vivienda social,
provocar la reactivacin econmica,...)19. Adems habitualmente el gobierno local es mayoritariamente
propietario del suelo (Bercy en Pars, Eix Maci en Sabadell) o como en el caso que nos ocupa las
tierras sobrepuestas en la Franja Costera, o bien ha alcanzado previamente acuerdos con la propiedad
(Euralille en Lille) con el fin de mantener un claro dominio en la futura direccin del proyecto y
reservando al sector privado, que es el promotor y agente financiero de la promocin, los desempeos
que corresponden a su saber hacer.
4. El crecimiento interno, su significado morfolgico: desde que en 1980 se empez a hablar de
proyecto urbano, se trasluca el inters por la reconstitucin de una parte de tejido interno de la ciudad.
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La existencia de beneficios y costos sociales en las operaciones de renovacin urbana, pone en evidencia la necesidad de utilizar tcnicas
de valoracin cuantitativa, que permitan hacer una estimacin fundada de la conveniencia de la intervencin. Para este fin son especialmente
adaptados los mtodos de anlisis: coste-beneficio, el mtodo de valoracin contingente o la tcnica Delphi.
19

En el caso de lEix Maci fueron, la construccin del Parc Catalunya por parte municipal y del parc Taul y Can Llong por
parte de la Generalitat de Catalunya (ver ms adelante el apartado 3.3).

Segn publica Joan Busquets20: El retorno a la discusin de los centros direccionales o de la nueva
actividad direccional en toda Europa significa un cambio de actitud respecto al cuadro estructural de
hace 30 aos, cuando los centros direccionales representaban el paradigma de la urbanstica opulenta,
en la que al terciario monumental se le asignaba un valor demirgico en la ciudad funcional que se
proyectaba. La definicin misma de terciario urbano era vaga e imprecisa; hoy en da en cambio, la
transformacin del sistema industrial est fortaleciendo en el terciario unas funciones de
reorganizacin del ciclo productivo. La misma difusin o descentralizacin industrial como la
localizacin de empresas en el medio rural va acompaada del crecimiento de un medio emergente
como por ejemplo, las empresas de servicios que incide de una forma centralizada en el control de
aquella fragmentacin en el proceso de produccin.
Estos motivos reavivan la discusin de los nuevos centros en las ciudades europeas. Ahora sin
embargo, la escala y la posicin son muy diferentes, se trata de la recalificacin de zonas obsoletas o
el aprovechamiento de espacios vacos con valor de oportunidad los llamados Smartlands.
Asimismo el razonamiento sobre los que se establece el criterio de centralidad tambin ha
evolucionado. Recientemente an, la accesibilidad a las grandes infraestructuras viarias y al
transporte, eran las seales que identificaban los espacios de centralidad. En la actualidad se da
preferencia al acceso a los espacios urbanos calificados y a los sistemas de informacin relacionados.
La expresin de esta centralidad, ha ido manifestndose en los ltimos aos con intensidad creciente
en muchas ciudades europeas, en forma de proyectos de crecimiento interno, lo que en muchas
publicaciones se ha convenido en llamar, proyectos urbanos. En este contexto de necesidad de
reformulacin del tejido interno de la ciudad y como consecuencia de una forma de crecimiento de la
aglomeracin, Jean Paul Charri publicaba, refirindose a este tipo de proyecto21: Desde principios de
1980 ha habido un cambio radical, puesto que se busca de nuevo la centralidad para afirmar una
imagen frente a las otras ciudades, en el contexto de la competencia que provoca la mundializacin y
en Europa una integracin cada vez ms marcada.
Los grandes proyectos arquitectnicos y urbanos son frecuentemente los intermediarios de ambiciosas
polticas de trasformacin espacial y traducen la voluntad manifiesta de innovacin. Concebidos como
inversiones estratgicas a menudo simbolizan y representan la reconversin urbana, capaz de afirmar
(garantizar) la presencia de la ciudad en la nueva coyuntura post-industrial. Por sus caractersticas
prospectivas, su cualidad principal quizs sea el grado de imbricacin entre la esfera poltica y la
esfera profesional responsable del diseo del proyecto. Consecuentemente aportan un alto grado de
fiabilidad para su realizacin, debido al soporte institucional que reciben y tambin, desde el punto de
vista de contenido formal, significan un alto y privilegiado medio de investigacin para los reconocidos
profesionales que lo desarrollan.
El proyecto de este modo se convierte en el til que facilita la estructura narrativa de un discurso de
ciudad y apoya mediante imgenes, programas o acciones estratgicas sin cuya formalizacin seran
conceptos tericos de difcil adhesin. Es pues el instrumento necesario del llamado urbanismo de
comunicacin o de marketing, al que se refiere Jeal Paul Lacaze (ver cuadro de desarrollo de
proyectos urbanos) el cual precisa de un lema publicitario vinculado a una ilustracin. De esta manera
el proyecto sirve para atraer los capitales necesarios para llevar a cabo la realizacin y con ella, la
mutacin urbana necesaria para afrontar el reto de la competitividad. Pero al mismo tiempo tambin,
en la medida que tiene vocacin de transformacin de la estructura urbana productiva, posibilita la
complicidad y la adhesin de los ciudadanos.
En este sentido el proyecto urbano se ha valido y ha sido capaz de introducir la imagen acabada del
sector de ciudad en donde acta. As como el planeamiento normativo estableca las bases para una
intervencin inductiva, el proyecto se ha servido de la forma, como instrumento para alcanzar el
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Busquets, Joan. Barcelona. Evolucin Urbanstica de una Capital Compacta. Ed. Mapfre. Barcelona 1992.
Charri J.P. Villes en Projet (s). Actes du colloque de 1995 tenu Talence les 23 et 24 mars 1995. Ed. Editions de
la maison des sciences de lhomme dAquitaine. Talence 1996.
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objetivo perseguido de formacin de ciudad. De algn modo y a nivel tipolgico, la forma es vista como
instrumento estructurante, como pieza referida al conjunto de la ciudad capaz de definir su morfologa.
Pero al mismo tiempo, en la medida que es un componente especfico del proyecto, en cuanto
expresin de un lenguaje que interviene sobre el territorio, posee unos atributos culturales que se
transmiten al uso del espacio urbano al que define. En definitiva, construye la expresin de la cultura
de un lugar y de una poca, la manifestacin del momento histrico en el cual interviene.
Los Ensanches como sistema de progresin del crecimiento y de la ocupacin del espacio vaco,
supusieron planes. Los proyectos urbanos son ms bien proyectos que se adoptan como planes. Con
todo, tienen la virtud de que al trabajar en un medio tan estructurado como es el vaco dentro del tejido
existente, el espacio pblico, su entramado y su necesaria relacin con la operacin prevista, adopta la
consistencia de ser su elemento motor. En este sentido, generalmente, lo pblico, como hecho
consustancial a la ciudad, se proyecta y define y no como tantas veces ha sucedido en soluciones
perifricas que adopta el valor de espacio residual.
Junto a la definicin del dominio pblico el programa y sus usos. Un barrio no se construye slo con
una poltica de ocupacin del espacio coherente o de rendimiento econmico de la operacin, ni tan
siquiera a partir de una exclusiva poltica de vivienda. Financieramente hemos visto que la renovacin
urbana se produce cuando existe un incremento de precios del suelo que provoca un desplazamiento o
la intensificacin de los usos existentes, sin embargo una actuacin que no se ampare en las
actividades pblicas y el dominio comunitario, tiene pocas probabilidades de constituir un verdadero
barrio. Al decir del Arquitecto Oriol Bohigas22:No se trata nicamente de alojar unas funciones en
espacios ya existentes, sino de dar una nueva significacin a estos espacios y por tanto, de
introducirlos en la vida activa del barrio reconstruido.(...) Un gran paquete de funciones indispensables
es el equipamiento para el ocio, la cultura, la comunicacin social, la sanidad el deporte, que son los
que fijan la poblacin y por tanto, los que a la larga regeneran la estructura social, tan maltrecha ahora
por un envejecimiento progresivo y una grave disminucin de la capacidad econmica y de la actividad
social, consecuencia del exilio de los jvenes.
No atender a estos principios por cuestiones que derivan del reparto de poder, como consecuencia de
la falta de control del suelo o de escasa relevancia del poder local, decantan el proyecto hacia fines
lucrativos, basados en criterios esencialmente comerciales, con el consiguiente riesgo para la ciudad
de generar un proceso de gentrificacin. As pues, los nuevos crecimientos deberan producirse en
los intersticios entre barrios, no para negar la estructura tradicional sino reforzarla, repartiendo aquellas
actividades que puedan dar un servicio de renovacin sin por ello renunciar a la entidad histrica que
la ciudad ha capitalizado.

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Bohigas Oriol. Reconstruccin de Barcelona. Ed. MOPU Arquitectura. Madrid 1986