Professional Documents
Culture Documents
Demandada:
- Vigencia de la reserva: entiende que no se tuvo en cuenta que al hacer el reclamo el plazo de
vigencia de la reserva se encontraba caduca, ya que todos los actos realizados por Carballo fueron
efectuados fuera de la vigencia del instrumento de reserva, salvo la transferencia de dinero a la
cuenta de la demandada, alegando a su favor que la actora nunca le comunico del traspaso y que
jams ejerci dominio sobre esos fondos.
Tener en cuenta actos realizados fuera de la vigencia de este instrumento como ejecutorios es una
solucin arbitraria que invade el mbito de libertad contractual que rige este tipo de operaciones.
Persiguen que se revoque ntegramente la condena.
- Reconocimiento de la indemnizacin por dao moral.
- Demandante supo de la existencia del gravamen y que la propietaria haria las
gestiones para liberarla y escriturar dentro del plazo de reserva pactado.
Camara.- tras analizar la prueba consider
1. CADUCIDAD DE LA RESERVA:.a. que la actora efecto gestiones conducentes a fin de concertar la firma de la escritura
traslativa de dominio durante el plazo de reserva acordado
b. contrariamente la demandada no acredito haber realizado en dicho lapso trmites
pertinentes para cancelar la hipoteca, ni tampoco haber informado previamente a
Carballo de su existencia.
El testimonio de la escribana al preguntarsele si existio algun impedimento para otorgar la
escritura respondio que la parte demanda no llevo toda la documentacin correspondiente a
fin de poder otorgar la EP. Tampoco informaron ni donde ni cuando se cancelaria la
hipoteca. (esto yo no lo pondra)
c. Que el plazo de vigencia era hasta el 24/04/02 y que se encontraba determinada la
forma en que la actora hara el pago, ya que en el instrumento constaba que se
acordaba el pago de $157.000 que se iba a efectuar en el acto de la firma de la escritura
dentro de los 15 das de la fecha presente (el instrumento haba sido fechado el
9/04/02) y teniendo en cuenta la circunstancia de dinero reprogramado por depsitos de
ahorro y/o plazos fijos.
d. Recurrente no desconoce que a los 2 dias de suscripto el compromiso de reserva la
actora presento en el Banco el formulario para la compra de bienes registrables
solicitando la trasferencia a la cuenta corriente de Inversiones y mandatos SA.
e. NO implica un argumento a favor el hecho de que no se hubiera ejercido dominio sobre
las sumas transferidas: ya que la demandada no se encontraba habilitada para disponer
de esos fondos hasta que no se celebrara la EP de CV.
f. No se encuentra en discusin que el dia 19-04-02 la escribana solicito informes al RPI
que revelo que el inmueble ofrecido en venta por la demandada estaba gravado con DR
de hipoteca, y de esta circunstancia no habia constancias en el recibo provisorio de
reserva, y como no hay prueba en contrario aparece esta circunstancia como la 1era en
que la actora toma conocimiento de la misma.
g. Resulta insostenible atribuir la culpabilidad a la compradora. Encontrndose
controvertida la responsabilidad por frustracin de la compraventa del inmueble pesaba
sobre la demandada el hecho de demostrar que la frustracin se produjo por la
caducidad de la reserva siendo esto culpa de la compradora.
Sin embargo no brindo ninguna explicacin que pudiera exonerar el negligente actuar que
demostr al ofrecer en venta una propiedad sobre la cual pesaba un gravamen real que no
haba sido oportunamente informado a la parte interesada en adquirirlo.
Consider que hubo un incumplimiento en punto a las obligaciones inherentes al corredor
de proponer los negocios con la exactitud, precisin y claridad necesaria para la
formacin del acuerdo de voluntades, comunicando a las partes las circunstancias conocidas
por l que pudieran influir sobre la conclusin de la operacin en particular (ley 20.266,
36, e.).
Es contrario al deber del corredor de proponer los negocios con la exactitud, precisin y
claridad necesaria para la formacin del acuerdo de voluntades, comunicando a las partes
las circunstancias conocidas por el que pudieran influir sobre la conclusin de la operacin
en particular (ley 20.266 Art 36,e hoy modificada por la 25.028).
h. De los informes de dominio surge que al tiempo de firmarse la reserva era la propia
inversiones y mandatos la duea del bien reservado para la compraventa, por lo cual
cae otros de los argumentos que dan que se refiere a que el documento suscripto era
una simple reserva ad referendum de la propietaria y unilateralmente revocable por
esta, lo cual no fue necesario por caducar su vigencia, carece de apoyo fctico por la
identidad entre corredor y sujetos propietarios.
2. DAO MORAL: para la procedencia de este resarcimiento se debe examinar la
naturaleza del vnculo que uni a las partes.
Este fallo encuadro el reclamo dentro de la responsabilidad pre contractual, lo cual no merece
objeciones por parte de la apelante.
Al estar frente a un contrato de ndole preliminar o precontractual, igualmente es continente de
obligaciones con aptitud para generar responsabilidades por incumplimiento.
Se avala esta postura con diversa jurisprudencia de la cual surge que el precontrato tiene propia
sustantividad jurdica ya que obliga a exigir el cumplimiento de lo pactado.
La responsabilidad no deriva del incumplimiento de una obligacin de celebrar un contrato futuro,
sino de la injusta frustracin de las tratativas contractuales avanzadas.
El hecho de que fracase la compra del inmueble en la avanzada etapa preparativa de la escritura
por la escribana, y luego que la actora hubiera dispuesto sumas necesarias para su realizacin,
producto de la inexplicada conducta desplegada por la demandada en su doble carcter de
corredor inmobiliario y duea del inmueble comprometido en venta, es una circunstancia
evidentemente apta para alterar la tranquilidad de espritu de la actora.
Debe tenerse en cuenta que en el instrumento que se pacto la reserva se preciso:
- Datos que individualizaban el inmueble objeto de la reserva
- Precio total de la propuesta de compra (se abonara directamente al otorgarse la
escritura traslativa de dominio sin suscripcin de BCV)
- Lapso en que deba celebrarse
- Abono de los gastos a cargo de ambas partes
- El importe que correspondera abonar a la oferente en concepto de comisin.
- La manera en que el pago de la operacin se realizara
Por ende no puede no ser indemnizado cuando el infortunio que debi soportar excede las
alternativas propias del mundo de los negocios.
QUEJA ES RECHAZADA
Agravios de la demandante:
PERDIDA DE OPORTUNIDAD PARA DISPONER DEL DEPSITO A PLAZO FIJO PARA ADQUIRIR UN
INMUEBLE: no sern favorablemente receptados:
1. El precio de venta se pacto en pesos, siendo en igual moneda los importes de la
transferencia. Por lo que cualquier disminucin del valor de su deposito
pesificado no puede atribuirsele a la conducta de la demandada.
2. La diferencia que la reclamante pretendia conseguir por esta via fue
especficamente contemplada en una de las normas dictadas en el marco de la
emergencia economica a la que la propia demandante se acogio.
Reserva: aquella que efecta el interesado en el inmueble y que tiene como finalidad asegurar por
una parte la seriedad de su intencin de comprar y por el otro lado la adquisicin del inmueble y
que este no sea vendido por otras personas.
Borda: la reserva puede ser definida como aquel contrato atpico, en virtud del cual el futuro
vendedor se compromete a mantener indisponible el bien por un cierto periodo, a cambio de una
suma de dinero, convinindose que al vencer el plazo, sin que se arribe a la conclusin del negocio,
se producir la caducidad del contrato, debindose reintegrar la suma dineraria entregada. Si la
persona que recibe la reserva dispone del objeto previsto para el futuro contrato (inmueble), puede
incurrir en responsabilidad precontractual (Alterini).
Al aparecer el Comprador, ste manifiesta la intencin de comprar el inmueble al corredor y formula
una RESERVA. Esta reserva est regulada por los usos y costumbres no est tipificada en el Cdigo
Civil.
La reserva la manifiesta el comprador como manifestacin interna. Y tendr efectos:
Reserva Ad- Referndum: se configura cuando el vendedor lleva a cabo una oferta y acto
seguido el comprador contra-oferta, si el vendedor no la acepta no se materializa el contrato,
contrariamente s.
Una de las modalidades ms frecuentes en los negocios inmobiliarios celebrados con la
intermediacin de un corredor es aquella en la cual este ltimo percibe una suma de dinero que el
interesado entrega en concepto de reserva y ad referndum del propietario.
Es de practica que, fijado un precio para la venta, en la oferta que efecta el corredor, la persona
interesada en la compra proponga una suma menor, en cuyo caso el intermediario recibir una
cantidad de dinero en concepto de reserva ad referndum del vendedor, es decir, de la aceptacin
por parte de este ltimo.
La recepcin de la suma en concepto de reserva, obliga al agente inmobiliario a darle prioridad en
la compra a ese interesado, retirando el inmueble de la oferta de venta por el plazo estipulado, y
dndole aviso fehaciente a la parte vendedora de la existencia de un potencial comprador a fin de
que las partes concreten la operacin.
Cuando la compraventa no llega a concretarse dentro del plazo estipulado en la reserva efectuada
por el interesado, corresponde su devolucin
En autos, la operacin se frustr por negligencia de la demandada, ya que la misma no inform a
la parte interesada en adquirirla, el gravamen real (hipoteca) que pesaba sobre la propiedad.
Para la demandada la operacin se frustr por el vencimiento del plazo de vigencia de la reserva, y
se agravia respecto de este punto, no habiendo considerado el fallo de 1ra instancia que al tiempo
en que la actora le realizo el reclamo se hallaba caducada.
Pero la Cmara desestima dicho agravio considerado insostenible lo alegado por la recurrente para
atribuir culpabilidad a la compradora, ya que no cuestiona que entre el 24/4 (vigente la reserva) y
Conclusin
La reserva referida en el fallo precedente no debera ser considerada tal, ya que no slo
cumple con la finalidad de mantener el inmueble indisponible por un lapso de tiempo a
cambio de una suma de dinero (contrato de reserva), sino que, adems, contiene