UNIVERSIDA

D
PARTICULAR
FACULTAD DE
CIENCIAS
ECONMICAS,
ADMINISTRATI
VAS Y
CONTABLES

ALUMNA: EDITH GABRIELA ALFARO PREZ

CDIGO: 011100974E
CARRERA PROFESIONAL: ECONOMA

CUSCO - PER
2014

Introdu
ccin
Desde el 2002, la

economa peruana y de la regin Cusco,

viene registrando una

slida fase de expansin, que, en los tres

ltimos aos, se ha reflejado en una aceleracin importante en el proceso de generacin de empleo

formal (el empleo urbano viene creciendo a tasas de 9 por ciento, aproximadamente), mejora en los
ingresos familiares y reduccin de los niveles de pobreza en 10 puntos porcentuales.
En este contexto favorable, el sector inmobiliario peruano ha venido creciendo fuertemente.
Esta expansin del sector ha venido acompaada por un importante incremento de los crditos
hipotecarios otorgados por las entidades financieras, los cuales se han duplicado en los ltimos cuatro
aos y bordearon los US$ 2,9 mil millones al cierre de 2007.
En el presente informe, se analiza la evolucin y los principales determinantes de la demanda, oferta y
financiamiento de viviendas. Asimismo, se identifican las principales oportunidades y riesgos

EL FACTOR RIESGO EN EL SECTOR

INMOBILIARIO EN LA REGIN,
DE ACUERDO A LAS PERSPECTIVAS DE
CRECIMIENTO

PERSPECTIVA DE CRECIMIENTO DE LA REGIN

El sector inmobiliario es de importancia econmica y social no solo para la regin Cusco sino tambin
para el pas, por ser uno de los sectores ms dinmicos en la economa nacional. El inicio de este
fenmeno se basa en problemas estructurales no resueltos y en el mal funcionamiento de las
instituciones debido en gran medida a la marginacin e informalidad y el centralismo. Se agrava la
informalidad con la necesidad de vivienda para migrantes a la ciudad del Cusco desde ciudades
cercanas como Puno, Huancavelica, etc., es decir, desde ciudades poco desarrolladas hacia Cusco
con el fin de buscar mayor calidad de vida. Otro de los orgenes del boom inmobiliario es la necesidad
de vivienda por parte de la propia poblacin Cusquea, la cual en las ltimas dcadas ha demostrado
un crecimiento demogrfico importante.
ANLISIS DEL SECTOR INMOBILIARIO EN LA REGIN CUSCO
A la fecha se encuentran en construccin 70 proyectos inmobiliarios. Lo preocupantes es que de este
total solo el 25% est a cargo de empresas formales, advierte la Cmara de Comercio de Cusco.
Segn el gerente general de la Cmara de Comercio de Cusco, Orlando Andrade en la ciudad imperial
se ha pasado de un boom de inversiones hoteleras a uno en el sector inmobiliario.
En este momento no hay nuevos proyectos hoteleros en Cusco para tres, cuatro o cinco estrellas. Lo
que hay son inversiones pequeas para menos de tres estrellas o casas hospedaje. Hace un ao ha
terminado el boom de las inversiones hoteleras en Cusco.
En ese sentido, un sector que est creciendo fuertemente en inversiones es el inmobiliario.
Una muestra de ello son los ms de 70 proyectos de vivienda que se estn ejecutando en este
momento. Esto nos da cuenta que estamos en un boom de inversiones en este sector.
Estos proyectos se ubican principalmente en las zonas residenciales de Santa Mnica, Magisterio,
Manuel Prado y Larapa. Estamos hablando de proyectos de 8 a 12 pisos, donde los departamentos
estn valorizados entre US$200 mil a US$ 250 mil.

Lo preocupantes es que del total de proyectos solo el 25% est a cargo de empresas formales, de
capitales principalmente cuzqueos y arequipeos.
Los factores que estn promoviendo este boom inmobiliario tambin son preocupantes pues estn
vinculados a la minera informal (la mayora de personas que compran los departamentos provienen de
Puerto Maldonado), el narcotrfico, contrabando y la corrupcin.
El sector inmobiliario en la regin Cusco, representa un sector potencial para la inversin, en
concordancia a la opinin de Nella Pinto, gerente general de Per Sothebys International Realty, la
mayor demanda de espacios para construir, se dara en los barrios cercanos al Centro Histrico que no
tienen tantas limitaciones para construir y excavar, sobre todo en la avenida de la Cultura a su paso
por Santa Rosa, Magisterio, Marcavalle, Santa Ana y Larapa.
As mismo, un estudio desarrollado por el Instituto de la Construccin y el Desarrollo (ICD), de la
Cmara Peruana de la Construccin (CAPECO), denominado: I Estudio del Mercado de Edificaciones
Urbanas en la Provincia de Cusco, revel la siguiente informacin:
SOBRE LA ACTIVIDAD EDIFICADORA
La actividad edificadora en general en la Provincia de Cusco registr un total de 299,109 m2. De ese
total, la mayor proporcin de rea edificada se realiz con fines no comercializables (64,44%)
(Construcciones particulares), equivalente a 192,756 m2 especialmente en vivienda. As tambin la
edificaciones en oferta alcanzaron los 51,125 m2 que representaron 18.43% del total de la actividad
edificadora.
Del total construido, el 69% correspondi a edificacin de viviendas, 26% a otros destinos (locales
industriales, almacenes, centros de distribucin, etc.), 3% a locales comerciales.

SOBRE LA OFERTA DE VIVIENDA

Segn el Censo de obras efectuado en los ltimos meses del ao 2012 se report una construccin
total de 561 unidades para fines comercializables que en trminos de metraje asciende a 48,064 m2.
De la misma forma, se detalla que el tipo de vivienda multifamiliar es la nica unidad habitacional en
oferta en el mercado de la provincia del Cusco con 561 departamentos, bajo esta consideracin, los
departamentos representan el 100% del total de las unidades de viviendas en oferta y el total de rea
de vivienda en oferta.
En materia de precios de ventas de los departamentos, el distrito del Cusco, presenta el precio
mximo por departamento con US$ 320,000, mientras que en el distrito de San Sebastin present el
precio mnimo con US$ 36,538.

En cuanto al rea, el distrito de Cusco present el rea mxima para oferta con 300 m2, registrndose
tambin la unidad con rea ms pequea con 38 m2. El mayor rea promedio del departamento se
produce en el sector dos (Santiago) con 117 m2.

Igualmente, le mayor valor de mercado de los departamentos en oferta en la provincia del Cusco se
produce en el sector cuatro (San Sebastin) con un valor total de US$ 14,2 millones.

SOBRE LA DEMANDA
Por otra parte, en cuanto a la
demanda efectiva de vivienda, este
estudio seala que para el ao
2012 asciende a 23,209 hogares,
distribuidos
en
tres
estratos
socioeconmicos.
El
estrato
socioeconmico medio bajo es el
que presenta la mayor demanda
efectiva
con
12729
hogares
54,85%), seguido del estrato medio
con 7784 hogares (33,54%) y el
estrato medio alto con 2696
hogares (11,62%).

Asimismo el Estudio establece que para el ao 2012, 22,648 de los 23,209 hogares demandantes
efectivos totales no satisfacen sus expectativas de consumo en el mercado de edificaciones urbanas
de la provincia de Cusco, los cuales corresponden al 97.58% del total de hogares considerados como
demandantes efectivos de vivienda.
Considerando el precio de la vivienda, el 86,30% del total de la demanda insatisfecha se concentra
principalmente para las viviendas de menos de US$ 20,000.
La participacin de la demanda insatisfecha de vivienda entre los rangos de precio comprendidos entre
US$ 20,001 y US$ 40,000 asciende a 13.11%. En cuanto a las principales preferencias de la demanda
efectiva, resalta el distrito del Cusco con 32,78% de preferencia, seguido del distrito de San Sebastin
con 26,47% y el distrito de Wanchaq con 21,11%.
LICENCIAS DE OBRA Y DECLARATORIAS DE FBRICA
La licencia de obra, es un permiso requerido, normalmente por la administracin local, para la
realizacin de cualquier tipo de construccin y supone la autorizacin municipal para realizar las obras.
Su fin es comprobar la adecuacin de la solicitud de licencia a lo establecido en la normativa
urbanstica.
La declaratoria de fbrica es el reconocimiento Tcnico - Legal de la existencia de cualquier tipo de
Obra (llmese Edificacin nueva, Ampliacin, Demolicin, etc.) que se inscribe en Registros Pblicos SUNARP.
El normal procedimiento legal, supone que toda construccin, con su debida licencia, al culminarse,
debe tramitar la Declaratoria de Fbrica de su obra y luego registrarla en la Oficina de Registros
Pblicos.
En efecto, bajo informacin de Licencias de Obra y Declaratoria de Fabrica, el comportamiento de las
edificaciones en la Provincia del Cusco, del ao 2008 al 2012, presenta un carcter informal, ya que,
de las 90 licencias emitidas en el 2012, solo 13 fueron registradas, adems, la reduccin de las
licencias de obra - de 191 a 90 - evidencian las dificultades en el tiempo y los trmites para resolver la
emisin de una licencia de obra; es decir, la mayora de personas que decide construir, prefiere hacerlo
de manera informal, ya que adems del tiempo, la cantidad de trmites que implica formalizar la
construccin exceden la perseverancia de quien desea construir, por lo que los procedimientos de
registros no son posibles.

EL MERCADO INMOBILIARIO EN LA REGIN DEL CUSCO

La Cmara Peruana de la Construccin CAPECO, a travs de su organismo bsico, el Instituto de la
Construccin y el Desarrollo ICD, en su tarea de fomentar la inversin inmobiliaria y la construccin
de viviendas en el pas, tiene el agrado de presentar el I Estudio EL MERCADO DE EDIFICACIONES
URBANAS EN LA PROVINCIA DE CUSCO que se ejecuta por primera vez con el objeto de orientar
las inversiones de las empresas, propiciar la descentralizacin y anticipar los riesgos implcitos durante
la toma de decisiones de las mismas. Esta investigacin permite, asimismo, analizar el
comportamiento de la actividad y oferta de edificaciones y las caractersticas de la demanda de la
vivienda.
Para la realizacin de un determinado proyecto inmobiliario que requiere grandes o medianas
cantidades de inversin, se parte con frecuencia del supuesto que dicho proyecto ser rentable por
cuanto existe una demanda tal que permitir efectuar las ventas y obtener con ello las utilidades y
rendimientos adecuados, que constituyen en definitiva los mviles fundamentales y esenciales para su
realizacin.
Esta forma emprica de apreciar el mercado inmobiliario, sin embargo, no es por s la ms adecuada
dado que pueden no resultar vlidas las hiptesis sobre las cuales se ha operado intuitivamente,
hecho que bien puede ocurrir cuando se asumen las perspectivas de demanda sin fundamento en una
investigacin.
Si bien es cierto que con la construccin de viviendas y la puesta en marcha de programas
habitacionales se trata de reducir el elevado dficit habitacional existente en el pas, se debe tomar en
cuenta, adicionalmente, que debido al crecimiento vegetativo de la poblacin, se van formando
simultneamente nuevas familias consanguneas o de otra ndole que demandan nuevas soluciones
de vivienda.
Por otra parte, algunos hogares que poseen una vivienda pueden tener la motivacin e inters en
adquirir una nueva vivienda para uso propio o por motivos de futura inversin. Otros, en cambio
carecen del inters y/o capacidad de adquirir una solucin habitacional, y optan por arrendar o
permanecer en la vivienda con autorizacin del propietario, que en muchos casos implica ampliar la
estructura de la vivienda para dar albergue a nuevos integrantes de la misma familia.
La demanda efectiva se pondera con base en el anlisis de las necesidades, deseos y posibilidades de
adquisicin de los compradores segn los diferentes estratos socioeconmicos.
El estudio de mercado tiene entonces por objeto definir cuantitativa y cualitativamente la demanda de
una manera racional y confiable, mucho mayor que cuando se procede por simple intuicin.
Debe tenerse en cuenta, la incidencia de la construccin con relacin a la situacin econmica del
pas, as como de las polticas financieras del sector construccin, cuyas fuentes de recursos suelen
ser inestables, lo que condiciona un comportamiento voluble en la actividad edificadora y que motivara
a pensar sobre la utilidad prctica que reviste los estudios de mercado.
A travs de este Estudio, los constructores, ingenieros, arquitectos, comercializadores de bienes y
servicios, bancos y entidades financieras, analistas econmicos, inversionistas y otros agentes del
sector, obtendrn un nivel de conocimiento sobre la situacin real de la actividad edificadora a fin de
conocer la competencia y adecuar los productos a la verdadera demanda.

La elaboracin de este documento cont con la participacin de personal especializado nacional

teniendo bajo su direccin y coordinacin al Instituto de la Construccin y el Desarrollo I.C.D.,
organismo bsico de CAPECO.
Deseamos consignar nuestro especial agradecimiento a las empresas patrocinadoras por su confianza
y generosa participacin que contribuyeron a materializar este Estudio as como a las personas,
empresas e instituciones por la contribucin brindada durante la ejecucin de la presente investigacin.

DATOS IMPORTANTES SOBRE EL SECTOR INMOBILIARIO EN EL CUSCO

RIESGO DEL SECTOR INMOBILIARIO EN LA REGIN

Como toda actividad econmica, sin embargo, el sector inmobiliario enfrenta riesgos. En particular,
este es un sector altamente sensible a la evolucin del resto de la economa. Por ello, un entorno
internacional menos favorable que impacte negativamente sobre la economa local inducira un
deterioro an ms pronunciado de la actividad inmobiliaria. Adicionalmente, es importante sealar que
an resta consolidar la institucionalidad poltica, de tal manera que se reduzca la incertidumbre para
ofertantes y demandantes de vivienda y se favorezca as el desarrollo del sector, asociado a
decisiones de largo plazo.El contexto econmico actual ha propiciado, adaptando los modelos de
riesgo de las actividades inmobiliarias en el Cusco a la situacin actual de los mercados. Esta
adaptacin consiste principalmente en la aproximacin al valor razonable de las mismas segn la
metodologa corporativa con el fin de estimar prdidas potenciales.
El riesgo se estima simulando variaciones del precio de la vivienda teniendo en cuenta el valor de
tasacin y los principales drivers identificados para un horizonte temporal definido. Adems, este
modelo se ha orientado hacia el enfoque de cartera, segmentando la informacin de proyecto o activo.
Riesgos y obstculos
La actividad inmobiliaria en la regin tambin enfrenta riesgos que deben ser considerados:
Alta sensibilidad del sector a las fluctuaciones econmicas.
La actividad inmobiliaria es altamente sensible a la evolucin del resto de la economa, y registra una
mayor volatilidad que el PBI (tanto al alza como a la baja). Por ello, un entorno internacional menos
favorable que impacte negativamente sobre la economa local inducira un deterioro an ms
pronunciado de la actividad inmobiliaria.
Ausencia de medidas concretas para consolidar la institucionalidad poltica en el pas.
Es importante que se siga avanzando en esta materia, de tal manera que se reduzca la incertidumbre
para ofertantes
y demandantes de vivienda y se favorezca as el desarrollo del sector, asociado a decisiones de largo
plazo. Por otro lado, el crecimiento y desarrollo de la actividad inmobiliaria enfrenta diversos
obstculos. Entre los ms importantes se encuentran:
Alta concentracin de la oferta de viviendas en los segmentos de mayores ingresos.
Durante los ltimos aos, la oferta de inmuebles ha tenido como pblico objetivo los sectores
socioeconmicos de mayores ingresos, mientras que la oferta para los sectores ms pobres (60% de
la demanda efectiva de viviendas) es prcticamente inexistente. Se espera, sin embargo, que esta
situacin pueda cambiar en el futuro con el impulso del sector pblico a la construccin de
megaproyectos
Escasa cultura de endeudamiento.
En Per no existe una cultura de endeudamiento de largo plazo; por el contrario, se prefiere estar
endeudado el menor tiempo posible. Ello implica que i) los potenciales clientes no pueden acceder a
vivienda, pues a plazos cortos las cuotas de pago mensuales son muy altas para sus niveles de
ingreso; ii) el cliente requiere de muchos meses para juntar el dinero requerido para el pago de una
cuota inicial lo suficientemente grande como para reducir las cuotas de pago mensuales. Toda esta
dinmica impide un desarrollo ms rpido de las colocaciones hipotecarias, pues existira un rezago
entre el inicio de una fase expansiva de la actividad econmica y el despunte de este tipo de crditos.
Ausencia de ttulos de propiedad.

Este problema es particularmente importante para la construccin de viviendas en zonas con

poblaciones de menor capacidad adquisitiva.
Incipiente desarrollo del mercado de capitales.
El saldo de bonos hipotecarios y de titulizacin de hipotecas no supera los US$ 100 millones, en parte
debido a que los inversionistas institucionales prefieren instrumentos menos elaborados.
Adicionalmente, la crisis del mercado sub-prime en Estados Unidos ha reducido an ms el inters por
este tipo de ttulos, incrementando las primas por riesgo cobradas para tomarlos.

CONCLUSIONES

Existe un grado de informalidad en el Cusco respecto al sector inmobiliario, el cual debe de ser
atendido y solucionado por las autoridades encargadas inmediatamente.

La industria de la construccin es uno de los sectores ms importantes y estratgicos para el

desarrollo de un pas, sus productos inciden de forma directa e indirecta en el progreso de la
sociedad, es tambin una compleja y dinmica cadena de actividades sucesivas que se
intercalan sujetas a una programacin preestablecida y normalmente ejecutadas con un
presupuesto fijado con anterioridad al inicio de la obra.

Hay muchos programas del Ministerio de Vivienda que estn permitiendo una mayor oferta
para las personas de bajos recursos. No obstante, Cusco es uno de los departamentos que no
llega a tener una explosin inmobiliaria, pese a la demanda, por el alto costo del metro
cuadrado

Invertir en el sector inmobiliario es muy rentable, debido a la necesidad de vivienda que existe
en la actualidad a causa de la migracin y del crecimiento y explosin demogrfica que existe
en la regin del Cusco.

La demanda de viviendas se ha visto favorecida por diversos factores: (i) el aumento de los
ingresos de las familias, (ii) mayores facilidades crediticias para adquirir una vivienda (tasas de
inters ms bajas y mayores plazos); y (iii) el dficit habitacional que existe en Per.

Por el lado de la oferta, el sector inmobiliario se muestra atractivo debido a: (i) la rentabilidad
que ofrece y (ii) la mayor proporcin de viviendas que se venden antes de terminadas, lo que
reduce el costo financiero del constructor. La oferta inmobiliaria, sin embargo, se ha enfocado
principalmente en la provisin de viviendas para las familias de ingresos medios y altos, a
pesar de que el mayor dficit habitacional se observa en las familias de menores ingresos.

El Estado viene impulsando megaproyectos habitacionales, conformados de viviendas de bajo

precio, las que contaran con los servicios bsicos (agua, desage y luz) y con un ttulo de
propiedad. Adicionalmente, el comprador tiene acceso a programas estatales para financiar la
adquisicin de la vivienda, como por ejemplo Techo Propio. El vendedor, por su parte, asegura
la demanda del bien construido y, a la vez, una atractiva rentabilidad, no tanto por unidad
vendida, sino por el gran volumen de unidades vendidas. Con ello, se estara empezando a
inducir al sector privado a que tambin dirija la oferta de viviendas al segmento de familias de
bajos ingresos. De esta manera, en general las perspectivas futuras del mercado inmobiliario
peruano son bastante favorables. Por el lado de la demanda, tanto el dficit habitacional como

el aumento de la demanda efectiva de viviendas continuarn siendo significativos, en particular

porque se espera que los ingresos de las familias continen creciendo en los prximos aos y
que el acceso a financiamiento hipotecario sea an mayor. En este entorno, y considerando
que la poblacin peruana es relativamente joven y que se viene registrando una gradual
reduccin del nmero promedio de personas por vivienda, en el futuro prximo se debera
registrar una mayor demanda efectiva de viviendas, lo que favorecer el desarrollo del sector
inmobiliario.

Un factor que tambin contribuira a dinamizar la actividad inmobiliaria y el financiamiento de la

misma es la incorporacin de las familias que autoconstruyen sus viviendas, financindose con
recursos propios. Dado que alrededor de 70% del total de viviendas construidas se realiza por
esta va, el crecimiento esperado de los ingresos familiares podra facilitar su acceso al
mercado hipotecario y elevar la demanda efectiva para las empresas inmobiliarias y para las
entidades financieras que participan en el financiamiento de este mercado. Por el lado de la
oferta, la actividad inmobiliaria opera actualmente en segmentos rentables, y se espera que los
incentivos que el Estado ha empezado a proporcionar tanto a constructores de viviendas
dirigidas a familias de bajos ingresos como a los demandantes de las mismas podran tornar
rentable este segmento del mercado y favorecer que el dinamismo del sector inmobiliario
contine. Adicionalmente, es importante tener en cuenta que el precio del metro cuadrado en
Lima es menor que en ciudades de la regin con similar nivel de ingreso promedio, pero ya
empieza a mostrar una tendencia alcista, lo que representa una oportunidad para ingresar en el
mercado. El atractivo del sector inmobiliario peruano se confirma con el ingreso de nuevas
empresas constructoras al mercado.

Como toda actividad econmica, sin embargo, el sector inmobiliario enfrenta riesgos. En
particular, este es un sector altamente sensible a la evolucin del resto de la economa. Por
ello, un entorno internacional menos favorable que impacte negativamente sobre la economa
local inducira un deterioro an ms pronunciado de la actividad inmobiliaria. Adicionalmente,
es importante sealar que an resta consolidar la institucionalidad poltica, de tal manera que
se reduzca la incertidumbre para ofertantes y demandantes de vivienda y se favorezca as el
desarrollo del sector, asociado a decisiones de largo plazo.