A. Concepto y Elementos esenciales.

CIVIL
Definicin: Cdigo civil; Art: 1973.:
El arrendamiento es el contrato en virtud
del cual una de las partes se obliga a
proporcionarle a otra el uso y goce de
una cosa, durante cierto tiempo, y sta a
pagar un precio determinado.
La parte que da el goce se llama
arrendador y la parte que da el precio
arrendatario o inquilino en caso de
arrendamiento de casas, almacenes u
otros oficios; y colono cuando el goce
radica en predio rstico.

Definicin arrendamiento
vivienda urbana.

MERCANTIL
Definicin:

Definicin arrendamiento local comercial.

Hay precisar que por LOCAL COMERCIAL, debemos

asimilar de forma amplificada en los trminos del
Artculo 515 del Cdigo de Comercio, la
denominacin
de
ESTABLECIMIENTO
DE
COMERCIO, como un conjunto de bienes
organizados por el empresario para realizar los fines
de la empresa destinado al desarrollo de una, o
diversas, actividades comerciales de donde es
preciso concluir que este, puede tener o no, sus
puertas permanentemente abiertas al pblico.

Art: 2 de la ley 820 de 2003.:

es aquel por el cual dos partes se
obligan recprocamente, la una a
conceder el goce de un inmueble urbano
destinado
a
vivienda,
total
o
parcialmente, y la otra a pagar por este
goce un precio determinado.

Elementos del contrato de arrendamiento.

Arrendador: Quien concede el uso y goce de la cosa; quien da la cosa en arrendamiento y
tiene legitimacin sobre el bien, es la persona natural o jurdica que entrega bienes en
arrendamiento financiero a uno o ms arrendatarios. Se puede encontrar como Propietario
Pleno y como Nudo propietario.
Arrendatario: Quien paga un precio determinado por el uso y goce de la cosa; quien recibe
la cosa en arrendamiento; es la persona natural o jurdica, nacional o extranjera que al
celebrar contrato de arrendamiento financiero, obtiene derecho al uso, goce y explotacin
econmica del bien, en los trminos y condiciones contractuales respectivas. Se encuentra
como un mero tenedor.
Cosa: se refiere al bien que se dar en arrendamiento
Precio: que sea determinable al hacerse exigible, elemento esencial del arrendamiento sin
el cual no se puede hablar de arrendamiento.

Requisitos del precio

Que consista en dinero o en frutos naturales de la cosa arrendada.
Que el precio sea determinado o determinable.
Que el precio sea real
Que el precio sea serio.
Exclusin de la lesin enorme en el arrendamiento: Si el precio no es justo,
esto es que no guarde proporcin en las prestaciones. No es viable la accin
rescisoria por lesin enorme, porque la ley no lo autoriza.

Denominacin del precio: Cuando el precio se paga peridicamente se llama

renta o canon. El precio en el arrendamiento se pacta por perodos definidos o
determinados en el tiempo; el uso y el goce son limitados en el tiempo, pues no se
puede proporcionar un disfrute completo.
Tiempo:
En el arrendamiento el tiempo es un derecho del Arrendador, el cual no podr ser modificado sin
que medie su aceptacin y la compensacin plena de los perjuicios que le cause dicha
modificacin.
B. Requisitos de Validez.

Generalidades.
Elementos de contrato de arrendamiento;

Capacidad.

Consentimiento.

Objeto.

Causa lcita.
Civil

Mercantil

Capacidad.
Art: 1502, 1503 y 1504 del Cdigo Civil.:
La capacidad jurdica se refiera a la aptitud de una persona para ser titular de
derechos y obligaciones; de ejercer o exigir los primeros y contraer los segundos en
forma personal y comparecer a juicio. La capacidad jurdica permite crear, modificar o
extinguir relaciones jurdicas de forma voluntaria y autnoma.
En el caso del contrato de arrendamiento la aptitud para celebrarlo es a partir de los
18 aos.
Objeto
Se confunde con la cosa arrendada. El art. 1974 del Cdigo Civil consagra; Son
susceptibles de arrendamiento todas las cosas corporales o incorporales,
que pueden usarse sin consumirse, excepto aquellas que la ley prohbe
arrendar, y los derechos estrictamente personales, como los de habitacin y
uso.

Consentimiento.
El arrendamiento es un contrato que se perfecciona con el simple acuerdo de
voluntades sobre la cosa y l precio. Desde que se expresa la voluntad, el contrato
se reputa perfecto. La voluntad requiere que no adolezca de vicios como: error,
fuerza y dolo, pero debido a la libertad de las partes, estas de mutuo acuerdo pueden
preferir adecuar el contrato con una solemnidad como la autenticacin, siempre
teniendo en cuenta que esta se da por mutuo acuerdo.
Causa licita

El arrendamiento es eminentemente consensual.

Si la cosa que se arrienda es mueble o inmueble, todos estn incluidos en el mismo patrn:
acuerdo de voluntades sobre la cosa y el precio.
Se acostumbra a recoger ese consentimiento en un escrito, como un medio para acreditar el
vnculo contractual, y no de solemnidad. Para acreditar probatoriamente el contrato, es bueno
autenticar las firmas de las partes o bastara con la firma de dos testigos y de las partes pero como
se mencion anteriormente partiendo en la libertad de las partes.

Solemnidades convencionales.

Las partes pueden pactar que el arrendamiento no se repute perfecto hasta tanto no se firme
escritura, pueden hacer que convencionalmente el contrato revista solemnidad.

OBJETO

Se confunde con la cosa arrendada, es un elemento esencial del contrato. Art. 1974 C.C "Son
susceptibles de arrendamiento todas las cosas corporales o incorporales, que pueden usarse sin
consumirse; excepto aquellas que la ley prohibe arrendar, y los derechos estrictamente personales
como los de habitacin y uso.
Proporcionar a otro el uso y goce de una cosa, durante cierto tiempo, y sta a pagar un precio
determinado.

Requisitos de la cosa arrendada

Que la cosa sea corporal o incorporal, excluyendo las consumibles, por cuanto se oponen
a la naturaleza del contrato.

Que la cosa exista al momento de perfeccionarse el contrato o se espere llegue a existir.

Cuando se emiten declaraciones de voluntades para arrendar es sobre la consideracin de que
la cosa existe. Puede expresarse ese acuerdo sobre una cosa que no existe pero se supone
llegue a existir. En este caso el perfeccionamiento del contrato queda sujeto al cumplimiento de
la condicin de existencia sealado por las partes.

Que la cosa, no est prohibida por la ley para ser arrendada. No se pueden arrendar.

El derecho de servidumbre separado de precio en cuyo beneficio se ha constituido.

El derecho de alimentacin.
Los derechos estrictamente personales como el uso y habitacin
Las cosas comunes, es decir, los bienes de uso pblico.

Arrendamiento de cosa ajena.

El inciso final del art 1974 del Cdigo Civil, hace vlido el arrendamiento de cosa ajena, a ste le
son aplicables las normas de la venta de cosa ajena y las del saneamiento en la compraventa que
son compatibles con la naturaleza de aquel acto.
Mientras que el arrendamiento no sea turbado en el goce y uso de la cosa no podr interponer la
accin de saneamiento, ni pedir la terminacin del contrato.
Para que el saneamiento cobre vigencia se requiere que se declare evicta la cosa.

Arrendamiento de cosa propia.

Si el dueo, es poseedor de la cosa arrendada, no es vlido el arrendamiento, por cuanto el uso y

goce que se pretende conceder va incorporado esencialmente al derecho de la posesin.

Arrendamiento de bienes de entidades de Derecho pblico.

Cuando una entidad de derecho pblico celebra un contrato de arrendamiento, obra como una
persona de derecho privado sometindose a las disposiciones del arrendamiento en general, salvo
aquellas exigencias que normas o cdigos especiales impongan.
C. Caractersticas.
Civil

Mercantil

BILATERAL: Ambas partes se obligan recprocamente.

CONSENSUAL: Se perfecciona por el acuerdo de las partes sobre la cosa y sobre el
precio. No requiere alguna solemnidad especial para que se repute perfecto el contrato.
Sobre cosa y precio gira la declaracin de convenirse el uso y el goce.
ONEROSO: Arrendador y arrendatario persiguen utilidades, gravndose recprocamente.
Es generalmente conmutativo ya que de antemano se precisan los alcances de las
prestaciones y por excepcin, es aleatorio como en el arrendamiento a manera de
aparcera (art. 1975 C.C.) cuando el precio consiste en una cuota de los frutos de cada
cosecha de la cosa arrendada.
DE EJECUCIN SUCESIVA: El contrato se realiza peridicamente, por tanto las
obligaciones se cumplen de manera sucesiva y pesan durante todo el transcurso del
arrendamiento. Y de esta caracterstica se deriva que se hable de terminacin o
resciliacin cuando ha comenzado a ejecutarse.
PRINCIPAL: Tiene existencia propia.
NOMINADO: El Cdigo Civil lo califica y desarrolla.

D. Obligaciones y Derechos de las partes contratantes.

Obligaciones del arrendador.

Civil

Mercantil
Obligacin de Prestar la Cosa Arrendada:

Esta es la obligacin principal del arrendador. Con ella se atiende el inters contractual del
arrendatario. La entrega debe entenderse en sentido material, y no de tradicin, porque lo
que se transfiere es el uso de la cosa. Por eso hablamos de la obligacin de prestar las
cosas.
Esa entrega material o fsica, que se puede hacer por cualquiera de las formas sealadas
en el artculo 754 del Cdigo Civil, que es de conformidad con las formas de tradicin
que establece el legislador en el Art 1978 del Cdigo Civil, pero no se refiere a la
transferencia del dominio, sino a las formas de Entrega de la Cosa.

Mantener la Cosa en Estado de Servicio.

Mientras dure el arrendamiento el arrendador tiene que procurar al arrendatario el disfrute

de la cosa arrendada, de ah se desprende que est en la obligacin de mantenerla en
estado de servir para el fin a que ha sido arrendada.

Librar al arrendatario de Toda Perturbacin.

Art 1986 cc: Reparaciones Restricciones del Arrendador

El arrendador es responsable de las perturbaciones provenientes de las personas que
estn bajo su autoridad, entre ellos estn los dependientes, sus familiares o sus
trabajadores. El arrendador debe garantizar el uso pacfico de la cosa, sin ningn tipo de
perturbacin.
Si la perturbacin es de terceros que no pretendan el derecho sobre la cosa arrendada,
entonces las acciones las debe adelantar directamente el arrendatario. Ejemplo: Ruido de
los Vecinos.
Pero si esos terceros pretenden algn derecho sobre la cosa arrendada, entonces las
acciones las adelantar directamente el arrendador.

Entrega de la Cosa Arrendada:

Momento: La entrega debe hacerse siguiendo lo establecido en el art. 1882 del Cdigo
Civil, inmediatamente despus de celebrado el contrato, salvo que las partes estipulen otro
momento.
Lugar: El lugar de la entrega es el que convengan las partes, y a falta de estipulacin
donde se encuentra la cosa al momento de celebrarse el contrato, o en el lugar donde debe
hacerse el pago, segn el art. 1646 del Cdigo Civil.

Efectos del incumplimiento del Arrendador de Entregar la Cosa Arrendada.

El artculo 1983 dispone: "El arrendatario tendr derecho para desistir del contrato, con
indemnizacin de perjuicios. Habr lugar a esta indemnizacin an cuando el arrendador haya
credo errneamente y de buena fe que poda arrendar la cosa; salvo que la imposibilidad haya
sido conocida del arrendatario, o provenga de fuerza mayor o caso fortuito.
Ntese que aunque la situacin aqu prevista configura el incumplimiento de un contrato bilateral, la
sancin no es la resolucin de este, sino una ms enrgica y expedita: el desistimiento del
contrato por parte del arrendatario.
Cabe distinguir dos situaciones:

Incumplimiento por la imposibilidad de Entregar la Cosa Art 1983 cc: Si la primera

obligacin es la Entrega, implica poner en disposicin del arrendatario la cosa acordada al
tiempo y lugar acordado, hasta el punto que si el arrendador no puede o no tiene la disposicin
de entregar la cosa, puede el arrendatario:
-

Desistir del Contrato

Indemnizacin Perjuicios

Esa posibilidad del arrendador de entregar la cosa ajena, genera perjuicios al arrendatario siempre
y cuando no provenga de Fuerza Mayor o Caso Fortuito.
El arrendatario est facultado para desistir del contrato. Este desistimiento opera de plano. No se
requiere interponer accin resolutoria alguna, por cuanto se entiende que el incumplimiento en
entregar la cosa, por imposibilidad absoluta, es una manifestacin presunta de que el arrendador
tambin quiera dejar sin efectos el contrato.

Mora en Entregar la Cosa Arrendada. El art 1984 cc, precisa si la mora o retardo no
afecta el inters contractual del arrendatario o por el contrario la mora o el retardo disminuye
notablemente para el arrendatario la utilidad del contrato. Al registrarse lo primero el
arrendatario tendr solamente, el derecho a exigir la indemnizacin de perjuicios respectiva,
pero manteniendo, en firme, el contrato. Si ocurre lo segundo, el arrendatario podr desistir del
contrato y exigir el pago de los perjuicios.
Sin embargo, al arrendatario slo se les da la accin para reclamar los perjuicios
resultantes de la mora, es decir, no se le da la posibilidad de ponerle fin al contrato. No se
puede ponerle fin a algo que no ha empezado.
De igual forma el arrendatario tiene derecho que lo indemnice porque la obligacin era
entregar en el lugar y la fecha indicada.

Art 1985 cc: Mantenimiento de la Cosa Reparaciones Necesarias y Locativas

La obligacin de conservacin. Art. 1985 Cdigo civil establece que: la obligacin de mantener la
cosa arrendada en buen estado consiste en hacer, durante el arriendo, todas las reparaciones
necesarias, a excepcin de las locativas, las cuales corresponden generalmente al arrendatario.
Las estipulaciones de los contratantes podrn modificar estas obligaciones.

Efectos de las Reparaciones Necesarias realizadas por el Arrendatario.

Las reparaciones necesarias son a cargo del arrendador, por su obligacin de mantener la cosa en
buen estado. Y en el caso en el que las reparaciones necesarias sean hechas por el arrendatario,
est solo puede exigir el reembolso del costo de las reparaciones indispensables o necesarias
cuando se presenten:
a.

Que las reparaciones no se hayan hecho necesarias por culpa del arrendatario.

b.

Que las haya hecho saber oportunamente al arrendador, para que proceda a repararlas,
lo ms pronto posible o que no haya sido posible darle la noticia.

c.

Que a pesar de haberle dado la noticia al arrendador o no habiendo sido posible darse
en tiempo, no fueron hechas por este. Art 1993 CC.

d.

Que sea aprobada por el arrendador la necesidad de las reparaciones.

Si el arrendador no realiza esas reparaciones necesarias, las puede realizar el arrendatario a

Costas del Arrendador.
Art 2024 cc: Reparaciones de Fondo de la Cosa Arrendada
Podr el arrendador hacer cesar el arrendamiento en todo o parte cuando la cosa arrendada
necesita de reparaciones que para realizarlas impidan el arrendatario en toda o en parte de su uso.
El Arrendatario tendr todos los derechos del Art 1986 cc.

Si el arreglo, es parte, el arrendamiento cesa con respecto a esa parte rebajndosele el

precio renta con respecto a esa.

Si el arreglo es en todo, se procede de igual forma no cobrando el precio Termina el

contrato.
En las anteriores posibilidades el arrendatario puede dar por terminado el contrato si:
En el primer caso de reparacin recae sobre gran parte de la cosa que el resto no sea
suficiente para el objeto con que se torn.
En el segundo caso si las reparaciones duran demasiado tiempo.

Extensin del Saneamiento.

La obligacin de saneamiento, en el arrendamiento, se refiere:

A los Actos de Perturbacin Provenientes del mismo Arrendador: Artculo 1986: "El
arrendador, en virtud de la obligacin de librar al arrendatario de toda turbacin o embarazo, no
podr, sin el consentimiento del arrendatario, mudar la forma en la cosa arrendada, ni hacer
en ellas obras o trabajos algunos que puedan turbarle o embarazarle el goce de ella.

Perturbaciones por Pretensiones de Derecho provenientes de terceros: Estamos

frente a casos de saneamiento por eviccin. En uno o en otro caso el arrendatario debe poner
en conocimiento del arrendador la accin de terceros sobre la cosa arrendada, para lo cual
debe notificarle de la turbacin o embarazo de derecho que aparezca.
Cuando la perturbacin o molestia proviene de terceros que justifiquen algn derecho
sobre la cosa arrendada, y la causa de ese derecho ejercido es anterior al contrato,
entonces ya si se vincula al hecho la responsabilidad del arrendador porque se trata de
una verdadera eviccin.

Perturbacin Parcial de Derecho: Si en el desarrollo de la pretensin de un tercero, que

alega un derecho sobre la cosa arrendada, por causa anterior al contrato, el arrendatario es
turbado o molestado en el uso, podr exigir, proporcionalmente, una disminucin del precio o
renta del tiempo restante, mantenindose en firme el contrato, en virtud de que la parte que
afecta el contrato no es de consideracin ni quebranta el inters contractual del arrendatario.
En cambio, si la afectacin, por la pretensin de derecho es sobre gran parte de la cosa
arrendada, el arrendatario podr pedir la terminacin del contrato y el pago de los perjuicio,
cuando la causa haya sido o debiera ser conocida por el arrendador.

La accin de terceros que pretenden derecho sobre la cosa arrendada, se dirige contra el
arrendador.
El arrendatario slo es obligado a notificarle la perturbacin o molestia que reciba de esos terceros,
por consecuencia de los derechos que alegan, y si los omite culpablemente, abonar los perjuicios
que de ellos si siguen al arrendador.

Obligaciones del arrendatario.

Civil

Mercantil
Obligacin de usar la cosa arrendada segn los trminos o espritu del
contrato.

De esta manera, el arrendatario est obligado a usar de la cosa:

De acuerdo con lo que expresamente hubiere estipulado en el contrato o resultare

del espritu del mismo.

Por la naturaleza de la cosa arrendada.

A falta de estipulacin expresa, o por no poderse deducir de la naturaleza de la

cosa.

En resumen, el arrendatario no puede usar la cosa sino bajo los fines sealados en el
contrato o de acuerdo con los criterios puntualizados anteriormente; si viola estos
principios; se coloca frente a un caso de incumplimiento del contrato.

Obligacin del arrendatario Restitucin de la cosa .

Restituir la cosa objeto del arrendamiento, es decir debe restituir la cosa al final del
arrendamiento, Debe restituir la cosa en las mismas condiciones en que la recibi, salvo el
deterioro por el uso natural de la cosa. (Art 1997 cc: En cuanto al arrendamiento de las
cosas, la parte que concede el uso es el arrendador y la que paga el precio es el
arrendatario).
Si no constare el estado en que le fue entregada, se entender haberla recibido en
regular estado de servicio, a menos que pruebe lo contrario. Se debe dejar constancia
expresa, en qu condiciones se recibi el bien inicialmente, si no se establecieron las
condiciones se entender que el arrendatario lo recibi en medianas condiciones de
servicio, a menos que pruebe lo contrario.
Los daos y prdidas que se ocasionen al bien durante el uso, el arrendatario tiene la
carga de la prueba y debe comprobar que no fueron producidos por su culpa, ni por culpa
de sus huspedes, dependientes o subarrendatarios, es decir acreditar que emple la
diligencia y cuidado ordinario y mediano en la conservacin de la cosa y si no lo prueba
ser responsable el arrendatario, porque l tiene la presuncin de culpabilidad.

Se pueden sealar las siguientes:

Usar la cosa segn los trminos o espritu del contrato

Velar por la conservacin de la cosa arrendada

Pagar el precio o renta convenido

Restituir o entregar la cosa a la terminacin del contrato

Efectos del incumplimiento del arrendatario al usar la cosa.

Como consecuencia de ello el arrendador tendr derecho:

Para pedir la terminacin del contrato con indemnizacin de perjuicios.

Limitarse a exigir el pago de la indemnizacin de perjuicios, manteniendo en firme el

contrato.

Facultad de usar la cosa por el arrendatario.

El Art 2004 cc, estn prohibidos: El arrendatario no tiene facultad de ceder el arriendo ni de
subarrendar, a menos que se le haya expresamente concedido.

Responsabilidad del Arrendatario en la Conservacin de la Cosa.

El Art 1997 del Cdigo Civil consagra especficamente el alcance de la responsabilidad del
arrendatario deudor prescribiendo que: El arrendatario emplear en la conservacin de la cosa, el
cuidado en un buen padre de familia, o sea, se repite el mandato del 1604 cc, debe responder por
culpa leve.
En cumplimiento de esta obligacin, el arrendatario debe hacer las mejoras locativas sobre la cosa
arrendada.

Reparaciones Locativas.

Son las reparaciones menores, por daos ocasionados por el arrendatario o sus dependientes.
Ejemplo: Ruptura de paredes.
Responsabilidad Extensiva del Arrendatario.
El arrendatario es responsable no slo de su propia culpa, sino de las de su familia, huspedes y
dependientes.
Obligacin de Pagar el Precio o Renta.
El arrendador puede tener como garanta el cumplimento de la obligacin, el Derecho de Retencin
sobre los objetos que sean de propiedad del arrendatario, con el fin de garantizar el pago del canon
de arrendamiento o las indemnizaciones.
Nuestro estatuto civil no fija ninguna norma expresa sobre el particular, entendiendo que debe
hacerse directamente a la persona contratante o la persona que sta designe para tal efecto.
DESAHUCIO
Art 2009 C.C: Desahucio
Desahucio: Notificacin o aviso anticipado que se da por una de las partes, para dar por terminado
el contrato de arrendamiento en forma unilateral, por el perodo o medida de tiempo que regula los
pagos, solo es necesario para los contratos a trmino indefinido. Su efecto es determinar el tiempo
de duracin del arriendo, ante la indeterminacin contractual.
El desahucio puede realizarse judicial (prueba irrefutable) o extrajudicial, este ltimo se puede
hacer por medio de una carta o verbalmente, produciendo los mismos efectos que el desahucio
judicial.
Inc. 1: Si no se fij el tiempo de duracin del: a. Arrendo o b. Servicio Especial para la cual fue
destinada la cosa arrendada o por costumbre del lugar, ninguna de las dos partes puede terminar
el contrato, sino hasta que desahucie, es decir que notifique anticipadamente a la otra parte.
Remite al 2012 cc
El desahucio, conforme al inc. 1 del Art 2009 C.C, consiste en la forma anticipada que una de las
partes contratantes da a la otra de su voluntad de ponerle fin al contrato de arrendamiento
celebrado a trmino indefinido.

El artculo no exige que el aviso de desahucio se d judicialmente, y por lo mismo puede darse en
forma privada, verbal o escrita.
Inc. 2: Se debe hacer con anticipacin al perodo o medida de tiempo que regula los pagos, por
Ejemplo: por da, el pago se realiza diariamente e igualmente si es por semana, mes, trimestre o
anual. Si se arrienda por un da, semana o mes, el desahucio se har por igual trmino en el que
se viene realizando los pagos.
Como se ha dicho, el desahucio es una noticia anticipada. Con qu anticipacin debe darse? Lo
dice toda claridad el inc. 2 del Art 2009 C.C: La anticipacin se ajustar al perodo o medida del
tiempo que regula los pagos. Si se arrienda a tanto por da, semana, mes, el desahucio ser
respectivamente de un da, de una semana, de un mes.
Pero el plazo de desahucio no empieza a correr inmediatamente que este se produce, sino apenas
cuando comience a correr el prximo perodo o medida del tiempo que regula los pagos.
Inc. 3. El desahucio se inicia al mismo tiempo que el prximo periodo, es decir entra a producir
efectos el prximo periodo.
El desahucio debe ajustarse a los perodos que regulan el pago, esto es, por das, si el pago se
hace diariamente; por mes si el pago es mensual; trimestral, anual, etc., entrando a producir
efectos en el prximo perodo. Por Ejemplo: si en un contrato de arrendamiento el pago del precio
se hace mensualmente, o sea, el primero de cada mes, al hacerse el desahucio, si se notifica el
quince de agosto, ste empezar a regir el primero de octubre, por cuanto hay que dejar el perodo
siguiente como trmino del desahucio.
El desahucio empezar a correr al mismo tiempo que el prximo perodo. Supongamos un
arrendamiento de perodos mensuales que vencen el 25 de cada mes: si el desahucio se produce
con fecha 25 de un mes cualquiera, su trmino empezar a correr con el perodo que se inicia el
da siguiente. Si el desahucio se produce el da 26, su trmino no empezar a correr sino el da 26
del mes siguiente, en que se inicia el prximo periodo esta es otra interpretacin.
Este artculo no opera para el arrendamiento de inmuebles del Captulo IV Y V.
Art 2010 C.C: Firmeza del Desahucio
Producido el desahucio, no puede revocar la parte que lo ha dado, a menos que la otra consienta
en ello. En otras palabras, el desahucio coloca a la otra parte en una situacin jurdica especial, de
la cual no puede ser sustrada por la mera voluntad del desahuciante, sino con el concurso de la de
la del desahuciado.
Si el desahucio se da para poner fin al contrato de arrendamiento (por una de las partes), la que
dio lugar al desahucio no puede retractarse sin consentimiento de la otra parte, es decir no puede
revocar el desahucio. Lo que se busca es evitar revocatorias en detrimento de la otra parte, porque
con base en el desahucio la persona que lo provoca, se ve motivada a realizar gestiones para
obtener otras cosas en arriendo (arrendatario) o darla a otra persona (arrendador).
Caso en que el trmino es fijo para una de las partes o Incierto para la Otra
Es perfectamente admisible que el contrato de arrendamiento se celebre sealando un trmino fijo
de duracin para una de las partes.
Art 2011 C.C: Aviso Anticipado Obligatoriedad
Si en el contrato se establece un plazo forzoso o un trmino fijo para una de las partes y voluntario
o facultativo (trmino) para la otra parte, se tiene en cuenta lo convenido. El desahucio es
obligatorio para la parte voluntaria, por Ejemplo: eL arrendar este inmueble por este semestre (6
meses) y si lo necesita el arrendador antes, se termina el contrato de arrendamiento. Es forzoso
para el arrendatario y facultativo para el arrendador, debe desahuciar (avisar) para darlo por
terminado.

Pero en lo que se relaciona con la indeterminacin se debe dar la noticia anticipada o desahucio;
esto es, el contratante que qued en libertad para hacer cesar el arriendo, en cualquier momento,
deber dar el aviso.
Art 2012 C.C: Desahucio Innecesario
No es necesario el desahucio en los siguientes casos:

Los contratos a trmino definido: Desde el momento en que se perfecciona el

contrato, se sabe cundo termina, adems cuando debo entregar la cosa, contado a partir
del momento en que se inicia la ejecucin del contrato, por esta razn no se requiere
desahucio.

La duracin determinada por el servicio al que se destina la cosa.

trmino definido por la costumbre.

Art 2013 C.C: Pago de la Renta Pendiente
El Arrendatario debe pagar el precio durante el trmino del desahucio
Siendo ello as, es claro que el arrendatario no queda redimido de sus obligaciones mientras tal
trmino no venza, porque hasta entonces el contrato subsistir, y por lo mismo debe pagar la renta
correspondiente al periodo del desahucio, an en el caso de que restituya antes la cosa arrendada,
hecho este que no tiene porque modificar sus relaciones con el arrendador.
Durante el tiempo que corre el desahucio, siguen normalmente las relaciones entre las partes. De
tal suerte, que las obligaciones se mantienen en firme. De ah que el art. 2013 del Cdigo Civil
establezca: cuando el arrendamiento deba cesar en virtud del desahucio de cualquiera de las
partes, o por haberse fijado su duracin en el contrato, el arrendatario ser obligado a pagar la
renta de todos los das que falten para que cese, aunque voluntariamente restituya la cosa antes
del ltimo da.
Es una disposicin expresa, para el arrendatario que est obligado a pagar los das que falten para
la terminacin del contrato, ya sea:

A Trmino Definido: Lo que quede hasta el vencimiento del trmino

A Trmino Indefinido: Aun cuando haya desahucio, se debe pagar hasta el ltimo
da de renta, as se restituya antes la cosa arrendada.
Hay que comprender, a pesar de esta expresa disposicin, que todas las obligaciones se
mantienen vlidamente durante el tiempo del desahucio, ya que la relacin contractual rige hasta el
momento de la restitucin de la cosa arrendada. Por eso el arrendatario est forzado u obligado,
para que se lleve a cabo el contrato hasta el ltimo da, todas las obligaciones se mantienen
durante el tiempo del desahucio, es decir estn en firme y hay que pagarlas, porque la relacin
contractual rige hasta el momento de la restitucin de la cosa arrendada.
Art 2014 C.C: Tcita Renovacin o Reconduccin
La aprobacin del arrendador a la retencin de la cosa por parte del arrendatario, no es una
renovacin del contrato, es decir termina el contrato de arrendamiento por cualquier causa, no
podr entenderse renovado sino mediante la formalizacin expresa del nuevo contrato.

Art 2014 cc: Terminado el arrendamiento por desahucio, o de cualquier otro modo, no se
entender en caso alguno que la aparente aquiescencia del arrendador a la retencin de la cosa
por el arrendatario, es una renovacin del contrato.

Reconducir: Es prorrogar tcita o expresamente un arrendamiento.

Renovacin: Implica una manifestacin expresa del consentimiento que le ha dado

el arrendador por un tiempo ms.
Inc. 1: El contrato no se renueva tcitamente, por el hecho de que el arrendador no se haya
pronunciado para dar por terminado el contrato.
Inc. 2: Se exige una expresa renovacin con el propsito de admitir que el arrendatario pueda
oponerse a la restitucin de la cosa arrendada. De esta manera, permanecer en el uso y goce de la
cosa no quiere significar, por ese hecho de la continuidad, que el contrato se ha renovado y va a
producir todos sus efectos por el perodo siguiente, igual al inicialmente convenido.
De esta manera la renovacin de un contrato no se supone, sino que debe ser un pronunciamiento
expreso y si no se cumple con lo anterior, el arrendador tiene derecho a exigir la cosa arrendada
cuando l quiera, porque el trmino se venci y el hecho de que no haya requerido para la entrega
no implica que se haya renovado el contrato, es decir que el arrendatario queda supeditado a la
voluntad del arrendador.
Es por eso que el arrendador en cualquier momento posterior, a la terminacin del contrato puede
exigir la restitucin de la cosa arrendada. As lo consagra el inc. 2 del art. 2014 del Cdigo Civil:
Si llegado el da de la restitucin no se renueva expresamente el contrato tendr derecho el
arrendador para exigir cuando quiera.
Pero tratndose de bienes races caben excepciones a dicha regla general, y es as como el inciso
final del artculo 2014 Cd. Civil determinan las condiciones en que se admite la renovacin
tcita de un contrato de arrendamiento relativo a esa clase de bienes. La renovacin tcita en este
caso constituye un nuevo contrato arrendamiento, pero sujeto a los mismos trminos de la anterior,
salvo en cuanto al plazo de duracin, que en el nuevo contrato no puede exceder de tres meses, si
se trata de predios urbanos.
El Cdigo Civil establece una excepcin, la renovacin tcita, consiste en la prrroga del contrato
de arrendamiento por un periodo no mayor de tres meses en los predios urbanos.
Inc. 3: La Renovacin tcita del Arrendamiento debe cumplir los siguientes requisitos:
a. Que la cosa arrendada sea un bien raz, rstico o urbano.
b. Que el arrendatario conserve la tenencia.
c. Que el arrendatario haya pagado con el consentimiento del arrendador, la renta
correspondiente a un periodo posterior a la terminacin del contrato o las partes hayan manifestado
con otros hechos demostrativos su propsito de perseverar el arrendo. Cumplidos estos requisitos,
se entiende renovado el contrato bajo las mismas circunstancias anteriores, pero no puede ser
superior a 3 meses en los predios urbanos, y hasta que pueda recoger los frutos pendientes,
cuando se trata de predios rsticos.
Vencido el trmino de 3 meses, no implica que se vuelva a considerar renovado el contrato por otro
trmino igual al inicial y el arrendatario pierde todos los derechos sobre el bien. Si pasan los 3
meses y arrendador no pide la restitucin del bien, el arrendatario puede seguir ocupandolo, pero
el arrendador puede pedir el bien en cualquier momento, sin requisito alguno, ni indemnizacin,
porque no hubo renovacin expresa.

d. Que el arrendatario hubiere pagado y el arrendador aceptado, la renta de cualquier perodo

subsiguiente a la terminacin del contrato, o ambas partes hubieren manifestado, la intencin de
perseverar en el contrato.
e. Que el arrendatario mantenga el uso o goce de la cosa al momento de la terminacin del
contrato.
Efectos de la tcita renovacin.
Indiscutiblemente, ocurridos los presupuestos enunciados anteriormente, el contrato se entiende
renovado por perodos sucesivos no mayores de tres meses, en los inmuebles urbanos.

Controversias sobre el Precio.

Si se ha realizado la entrega de la cosa y no hay acuerdo en el precio de la cosa, entonces se debe

declarar por un perito que pagarn ambas partes.
Esto se aplica porque es posible que se presente una disputa en la fijacin del precio, el perito lo
que hace es fijar el Canon de Arrendamiento mirando las condiciones del contrato.

Pago del Precio o Renta Periodicidad.

El precio debe ser cubierto por el arrendatario en el trmino convenido con el arrendador y
en la forma estipulada.
Si las partes no han estipulado la forma de pago, se har conforme a la costumbre del
lugar.

Pago del Precio fuera del Trmino Convencional del Contrato o Plazo de la Ley,
aceptado por el Arrendador.

En un principio se da la mora, luego, con la conducta del arrendador, al recibir las rentas atrasadas,
libera al arrendatario de la mora en la que se haba colocado.

Destruccin, prdida o deterioro de la cosa durante el arriendo

El arrendatario, en cuanto sobre l pesa la obligacin de restituir la cosa arrendada, el deudor de
una especie o cuerpo cierto, y le es aplicable en consecuencia el artculo 1730 segn el cual
"siempre que la cosa perece en poder del deudor, se presume que ha sido por hecho o culpa
suya".
Forma de Restitucin de Bienes Races
"la restitucin de la cosa raz se verificar desocupndola enteramente, ponindola a disposicin
del arrendador y entregndole la llave, si las tuviere la cosa".
G. Modalidades e Instituciones especiales.

Modalidades del contrato de arrendamiento.

En trminos generales.
Clases de contratos de arrendamiento.
a.
Sobre inmuebles: casas, edificios de apartamentos: para vivienda, ley 820 de 2003.
Locales comerciales: para comerciantes (artculos 518, 521, 522, 523, 524 del Cdigo de
Comercio). Predios rurales para colonos, (artculos 2036 al 2044 del Cdigo Civil)

b.
Sobre Muebles: establecimientos de comercio vehculos, maquinaria industrial de
elementos de establecimiento de comercio de naves y aeronaves, lising que es un contrato atpico
c.
Sobre bienes inmateriales: lo comprende la inteligencia, la mano de obra, obras literarias
( artculos 2063 al 2069 del Cdigo Civil).
Tambin hay contratos de arrendamientos sobre bienes muebles corporales e incorporales.

a.

Arrendamiento de cosas, almacenes y edificios.

El arrendatario se denomina inquilino.

b.
El inquilino o arrendatario est obligado a las reparaciones locativas. Si no cumple
permite que el arrendador pueda dar por terminado el contrato y exigir el pago de los perjuicios.
c.
Cuando hay una destinacin de la casa o edificio en un objeto ilcito puede el arrendador
expeler al inquilino y exigirle el pago de los perjuicios y la terminacin del contrato.
d.
Cuando la casa o el edificio se arrienda con muebles, se entiende que stos debern ser
usados por el mismo tiempo del contrato.
e.
Responde al inquilino por los vicios ocultos de la casa, edificio o almacn arrendado, de
acuerdo a las normas generales.
"La mora de un perodo entero en el pago de la renta 1 dar derecho al arrendador, despus de
dos reconvenciones, entre las cuales medien a lo menos cuatro das, para hacer cesar
inmediatamente el arriendo, si no presta seguridad competente que se verificar el pago dentro de
un plazo razonable, que no bajar de treinta das."

Arrendamiento de Vivienda Urbana. (Ley 820 de 2003)

Artculo 4. Clasificacin. Los contratos de arrendamiento de vivienda urbana se clasifican de la

siguiente forma, cualquiera que sea la estipulacin al respecto:
a) Individual. Siempre que una o varias personas naturales reciban para su albergue o el de su
familia, o el de terceros, cuando se trate de personas jurdicas, un inmueble con o sin servicios,
cosas o usos adicionales;
b) Mancomunado. Cuando dos o ms personas naturales reciben el goce de un inmueble o parte
de l y se comprometen solidariamente al pago de su precio;
c) Compartido. Cuando verse sobre el goce de una parte no independiente del inmueble que se
arrienda, sobre el que se comparte el goce del resto del inmueble o parte de l con el arrendador o
con otros arrendatarios;
d) De pensin. Cuando verse sobre parte de un inmueble que no sea independiente, e incluya
necesariamente servicios, cosas o usos adicionales y se pacte por un trmino inferior a un (1) ao.
En este caso, el contrato podr darse por terminado antes del vencimiento del plazo por cualquiera
de las partes previo aviso de diez (10) das, sin indemnizacin alguna.
Pargrafo l.Entindase como parte de un inmueble, cualquier porcin del mismo que no sea
independiente y que por s sola no constituya una unidad de vivienda en la forma como la definen
las normas que rigen la propiedad horizontal o separada.
Pargrafo 2. El Gobierno Nacional reglamentar las condiciones particulares a las que debern
sujetarse los arrendamientos de que tratan los literales c) y d) del presente artculo.

 Arrendamiento de local Comercial.

No todas las Cosas que son susceptibles de arrendamiento estn involucradas dentro de la
regulacin mercantil, De manera expresa, las normas consignadas en el Cdigo de Comercio
tratan sobre el arrendamiento de inmuebles ocupados con un establecimiento de comercio.
Particularmente tienden a proteger a los arrendatarios empresarios de establecimientos de
comercio, o sea, aquel conjunto de bienes organizados por aquellos para realizar los fines de la
empresa.
El sentido de proteccin, construido en el Cdigo de Comercio, se dirige al empresario arrendatario
y no propiamente al comerciante, no se requiere, que se tenga la calidad de comerciante, mediante
la inscripcin del nombre en el libro respectivo de la Cmara de Comercio, lo indispensable es que
el contrato de arrendamiento forme parte de un establecimiento de comercio, en donde
sobresalgan los fines de la empresa.
Renovacin de los contratos
El empresario que a ttulo de arrendamiento haya ocupado no menos de dos aos consecutivos un
inmueble con un mismo establecimiento de comercio, tendr derecho a la renovacin del contrato
al vencimiento del mismo, salvo en los siguientes casos:
1.
Cuando el arrendatario haya incumplido el contrato.
2.
Cuando el propietario necesite los inmuebles para su propia habitacin o para un
establecimiento suyo destinado a una empresa sustancialmente distinta a la que tuviere al
arrendatario.
3.
Cuando el inmueble deba ser reconstruido o reparado con obras necesarias que no
puedan ejecutarse sin la entrega o desocupacin, o demolido por su estado de ruina o para la
construccin de una obra nueva,
En los casos previstos en los numerales 2 y 3 el propietario desahuciara al arrendatario con no
menos de seis meses de anticipacin a la fecha de terminacin del contrato, so pena de que ste
se considere renovado o prorrogado en las mismas condiciones y por el mismo trmino del
contrato inicial.
Diferencias Al Momento De La Renovacin
Las diferencias que ocurran entre las partes al momento de la renovacin del contrato de
arrendamiento se decidirn por el procedimiento verbal, con intervencin de peritos.
Preferencia Del Arrendatario
El arrendatario tendr derecho a que se le prefiera, en igualdad de circunstancias, a cualquier otra
persona en el arrendamiento de los locales reparados, reconstruidos o de nueva edificacin, sin
obligacin de pagar primas o valores especiales, distintos del canon de arrendamiento, que se
fijar por peritos en caso de desacuerdo.
El propietario deber informar al comerciante, por lo menos con sesenta das de anticipacin, la
fecha en que pueda entregar los locales, y ste deber dar aviso a aquel, con no menos de treinta
das de anterioridad a dicha fecha, si ejercita o no el derecho de preferencia para el arrendamiento.
Si los locales reconstruidos o de la nueva edificacin son en nmero menor que los anteriores, los
arrendatarios ms antiguos que ejerciten el derecho de preferencia excluirn a los dems en orden
de antigedad.
Si el propietario no da a los locales el destino indicado o no da principio a las obras dentro de los 3
meses siguientes a la fecha de la entrega, deber indemnizar al arrendatario los perjuicios
causados, segn estimacin de peritos. Igual indemnizacin deber pagar si en esos mismos
casos arrienda los locales, o los utiliza para establecimientos de comercio en que se desarrollen
actividades similares a las que tena el arrendatario.
Cesin y Subarriendo.
El arrendatario no podr, sin la autorizacin expresa o tcita del arrendador, subarrendar
totalmente los locales o inmuebles, ni darles, en forma que lesione los derechos del arrendador,
una destinacin prevista en el contrato. Por tanto, para que el arrendatario pueda subarrendar
totalmente el local o inmueble requiere de una autorizacin, que bien puede ser expresa o tcita.
La cesin para que sea vlida requiere de la autorizacin del arrendador o sea, consecuencia de la
enajenacin del respectivo establecimiento de comercio.

arrendamiento de oficina y consultorios

Rgimen actual de arrendamiento de oficinas, consultorios, escuelas, etc., eres urbanas.
El gobierno Nacional expidi, el 3 de agosto de 1983, el decreto 2221, manteniendo el sistema de
ajuste de los arrendamientos con fundamento del avalo catastral.
el decreto 2221 unific la tarifa para los contratos que se dedicaban a otros usos, distintos de los
regulados en el cdigo de comercio, de 1,5% y dice que se podr tener en cuenta el monto del
avalo catastral estimado por el propietario de acuerdo a lo dispuesto en el art. 12 de la ley
14/1983; en cuanto la ley dispuso que hasta el 1,5%, es el porcentaje admitido por la ley, para dar
una exacta idea de que puede ser inferior a ste, pero no superior.
Los anterior se refiere a los contratos de arrendamiento de oficinas, consultorios, etc, celebrados
con posterioridad al decreto 2221.
reajuste del precio
el decreto 2221 respet la voluntad de las partes en cuanto a que la renta convenida no poda ser
alterada mientras el contrato no se venciera en su plazo inicial o en el de su prrroga.
el vencimiento del contrato
por vencimiento del trmino del contrato ningn arrendador podr exigir al arrendatario la entrega
del inmueble, si el arrendatario cubre los precios del arrendamiento, en su oportunidad; sin
perjuicio que se d por terminado ante la negativa del arrendatario de avenirse a pagar la renta que
resultare de la aplicacin de la tarifa sealada en el art. 1 del decreto 2221.
ocupacin del inmueble arrendado
el arrendador podr solicitar el inmueble arrendado para ocuparlo por un termino mnimo de 1 ao,
para su propia habitacin o negocio o haya que demolerlo para efectuar una nueva construccin o
lo que quiera para reconstruirlo o repararlo con obras necesarias que no puedan ejecutarse sin su
desocupacin, sin necesidad de licencia ni trmite administrativo previo; el propietario podr
solicitar mediante requerimiento escrito previo e irrenunciable al arrendatario, por correo certificado,
con antelacin no inferior a 30 das hbiles.
el Cdigo de Comercio lo regula de manera especial, la figura de la renovacin o beneficio del
arrendatario-empresario a continuar con el uso del local comercial o establecimiento de comercio,
cuando ha permanecido por lo menos 2 aos consecutivos en el inmueble, salvo que el propietario
lo necesite para un negocio sustancialmente distinto.
demanda de restitucin
frente a la negativa del arrendatario de restituir el inmueble, al vencimiento del trmino de aviso de
30 das hbiles, el propietario o el arrendador, en su caso, podrn demandar por los trmites de un
proceso de restitucin, la entrega.
arrendamiento verbal y escrito
El art. 3 de la ley 820 se refiere a las formas de celebrar un contrato de arrendamiento de vivienda
urbana y dice puede ser verbal o escrito pero entonces habra un error pues decir que es verbal
es una manera de decir que es consensual y decir que es escrito es decir que ese contrato es
solemne y eso es un absurdo lgico jurdico, porque es imposible que un contrato sea a la vez
consensual y solemne.
una interpretacin distinta, sera decir que lo que all se quiso decir es que el contrato de
arrendamiento de vivienda urbana puede hacerse constar por escrito, esto es, documentarse; sin
embargo esta versin sera mnimo intil porque no es necesario que la ley diga que un contrato
consensual puede hacerse constar por escrito.

Causales de terminacin de contratos de arrendamientos.

CAUSALES DE TERMINACIN UNILATERAL DE CONTRATO DE ARRENDATARIO DE

VIVIENDA URBANA POR PARTE DEL ARRENDADOR

1. El no pago de los cnones de arrendamiento en las fechas convenidas.

2. El no pago de los servicios pblicos, que cause desconexin o prdida del servicio.
3. Que el arrendatario sin consentimiento del arrendador, subarriende total o parcialmente,
ceda el contrato, cambie de destinacin del mismo.

4. El uso del inmueble para actos delictivos o contravenciones, los actos que afecten la
tranquilidad de los vecinos por parte del arrendatario.
5. Cambios, ampliaciones, destruccin total o parcial del inmueble por parte del arrendatario
sin expresa autorizacin del arrendador.
6. La violacin de las normas de propiedad horizontal, cuando se trate de este tipo de
viviendas.
7. El arrendador de igual manera puede terminar unilateralmente el contrato con un preaviso
de tres meses y con una indemnizacin de tres meses de arrendamiento.
8. El arrendador podr dar por terminado unilateralmente el contrato de arrendamiento a la
fecha de vencimiento del trmino inicial o de sus prrrogas invocando cualquiera de las
siguientes causales especiales de restitucin, previo aviso escrito al arrendatario a travs
del servicio postal autorizado con una antelacin no menor a tres (3) meses a la referida
fecha de vencimiento: cuando el propietario lo necesite para su propia habitacin, cuando
se va a hacer una nueva construccin, cuando deba entregarse en cumplimiento de un
contrato de compraventa, la plena voluntad de darlo por terminado con indemnizacin al
arrendatario.
CAUSALES DE TERMINACIN UNILATERAL DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
DE VIVIENDA URBANA POR PARTE DEL ARRENDATARIO
As como existen causales para que el arrendador pueda dar por terminado el contrato de
arrendamiento de vivienda urbana la ley tambin otorga esta facultad al arrendatario cuando el
arrendador incurra en cualquiera de las siguientes causales consagradas en el artculo 25 de la ley
820 del 2003:
Por la suspensin de los servicios pblicos por culpa del arrendador, en este caso el
arrendador podr pagarlos y descontar dicho valor del arriendo o pago del canon de
arrendamiento.
Los servicios pblicos domiciliarios como son: la luz elctrica, el agua, y el gas natural como los
ms bsicos son fundamentales para que las personas tengan una vida digna; entonces si por
culpa del arrendador estos servicios son suspendidos es justo que el arrendatario al verse
perjudicado por esta situacin de manera unilateral decida dar por terminado el contrato.
Actuaciones del arrendador que afecten el disfrute del arrendatario, debidamente
comprobada ante autoridad policiva.
Actuaciones tales como por ejemplo entrar cada vez que quiera sin ser autorizado por el
arrendatario perturbando as el goce del inmueble arrendado, adems dicha situacin debe estar
comprobada por autoridad policiva.
El desconocimiento del arrendador de los derechos reconocidos al arrendatario por la ley o
el contrato.
Adems el arrendatario podr dar por terminado unilateralmente el contrato de arrendamiento,
previo aviso escrito dirigido al arrendador con una antelacin no menor de tres (3) meses y el pago
de una indemnizacin equivalente al precio de tres (3) meses de arrendamiento.
Por ltimo podr el arrendatario dar por terminado unilateralmente el contrato de arrendamiento a
la fecha de vencimiento del trmino inicial o de sus prrrogas, con un previo aviso de tres (3)
meses a la referida fecha de vencimiento. En este caso no deber indemnizar al arrendador.
Si el arrendador no quisiere recibir el bien inmueble, el arrendatario podr hacer entrega provisional
a autoridad competente.
CONTRATO DE ARRENDAMIENTO A LOCAL COMERCIAL:
El Contrato de Arrendamiento Comercial, este puede ser terminado unilateralmente por parte del
arrendatario cuando alguna de estas obligaciones no se cumple, sea porque las condiciones del
lugar no se ajustan a las necesidades de este o no se entreg lo que se comprometi el arrendador
a entregar.
De esto, el arrendador tiene la posibilidad de dar respuesta a esta terminacin y puede objetar que
los requerimientos que pidi el arrendatario se cumplen y por lo tanto la terminacin se puede
considerar como nula. Aqu surge entonces que el problema jurdico debe definirse sobre si el bien

inmueble arrendado cumple o no con el fin para el cual fue arrendado que corresponde a conceder
el goce del inmueble para el desarrollo del objeto social del arrendatario.
F. Acciones que se derivan del contrato.

la accin rescisoria :
Es aquella accin que se ejercita para la reparacin de un perjuicio econmico que el
negocio origina a determinada personas, cuya esencia consiste en hacer cesar su eficacia.
El negocio es perfectamente vlido, pero en razn de aqul perjuicio, y siempre que no
haya otro remedio de repararlo, se concede a las personas dicha accin.
Las causas de rescisin son:
1)La lesin que haya sufrido una de las partes a consecuencia de un negocio celebrado
por su representante legal, siempre que haya sufrido lesin en ms de la cuarta parte del
valor de las cosas que hubiesen sido objeto de aqullos.
2)EL fraude de acreedores, siempre que stos no puedan cobrar de otro modo lo que se
les debe.
3)Los negocios recayentes sobre cosas litigiosas cuando hubieran sido celebrados por el
demandado sin conocimiento o aprobacin de las partes litigantes o de la autoridad judicial
competente.
4)Cualesquiera otros negocios en que especialmente lo determine la ley

Accion resolutoria
En todo contrato bilateral va envuelta la condicin resolutoria tcita en virtud de la cual la
parte cumplida, en caso de incumplimiento de la otra parte, puede escoger a su arbitrio (a)
la resolucin del contrato o (b) la ejecucin de la obligacin incumplida, en ambos casos
con indemnizacin de perjuicios. Cuando se opta por la resolucin, se pide al juez que
declare disuelto el vnculo contractual por incumplimiento.
La resolucin declarada judicialmente es un modo indirecto de extinguir las obligaciones
pues se declara resuelto (contratos de ejecucin instantnea) o terminado (contratos de
ejecucin sucesiva) el contrato, que es su fuente.

Requisitos y Efectos:
1. Slo procede para los contratos bilaterales.
2. La parte que invoca la resolucin debe haber cumplido las obligaciones a su cargo o
allanado a cumplirlas.
3. La parte incumplida no solamente debe estar en un retardo de cumplir la obligacin sino
que debe estar legalmente constituida en mora.
4. La declaracin judicial de resolucin disuelve el vnculo con efecto retroactivo, por lo cual
las cosas deben regresar al estado anterior a la celebracin del contrato.
5. La declaracin judicial de terminacin extingue las obligaciones con efecto hacia el
futuro.
accion de restitucion de bien inmueble
Cuando se inicia una accin reivindicatoria o de dominio sobre una cosa mueble, cuando
se tema que esta pueda perderse o deteriorarse en manos del poseedor el cdigo civil
establece que el accionante, es decir, el supuesto propietario de la cosa debe pedir que se
secuestre la cosa o en su defecto que el poseedor de seguridad suficiente de restituirla, en
caso de que el fallo del proceso sea que es obligado a restituir la cosa.
Porque hablamos del supuesto propietario, por que este debe acreditar su calidad de
dueo en el proceso de reivindicacin para desvirtuar la presuncin de dominio de que
goza el poseedor, al respecto la Corte Suprema de Justicia, sala de casacin civil en
sentencia 10 de febrero de 2003 expediente 6788, se refiri bajo los siguientes trminos:

Cuando una persona se atribuye la condicin jurdica de propietario de un bien que se

haya en posesin de otro, para reclamar su restitucin, mediante el ejercicio de la accin
reivindicatoria , corre con la carga de aniquilar la presuncin de dominio que protege al
poseedor, suministrando la prueba en contrario del hecho presumido, es decir,
comprobando que en el radica la titularidad del derecho aducido, tarea en la cual le
compete exhibir un titulo que contrarreste la posesin material ejercida por su adversario y
justifique en el un mejor derecho a la posesin del bien, ttulo que por tanto debe tener una
existencia precedente a la posesin del demandado.
Por otro lado en cuanto a bienes inmuebles se refiere cuando se demanda en accin de
dominio, segn lo establecido en el artculo 959 del cdigo civil el poseedor esta en todo su
derecho de seguir gozando de la posesin hasta la sentencia que de fin al proceso.
Sin embargo cuando no se ofreciere suficiente garanta por el demandado de que el bien y
las cosas anexas a l, que hagan parte de la reivindicacin tales como bienes muebles no
sufrieren deterioros, el accionante podr pedir las medidas necesarias al juez, para evitar
todo deterioro de la cosa.
En caso de ordenarse en la sentencia que el poseedor restituya la cosa, tratndose de
deterioros el poseedor de mala fe es obligado a responder por los deterioros que haya
sufrido el bien por hecho o culpa suya, cuando se trate de poseedor de buena fe, este no
es responsable de los deterioros, sino en cuanto se haya beneficiado de ellos.

accion de cumplimiento de contrato de arrendamiento

En virtud de lo anterior, el inquilino puede compeler al arrendador a que le mantenga en el
goce pacfico de la cosa arrendada y, a su vez, el arrendador puede compeler al inquilino a
que siga pagando la renta en tanto no se cumpla el plazo libremente estipulado, incluso si
el inquilino quiere devolver sin consentimiento del arrendador, la posesin de la vivienda.
Sin perjuicio de lo anterior, las partes pueden alcanzar un acuerdo respecto a la
indemnizacin a abonar por el arrendatario en caso de incumplimiento del plazo de
vigencia pactado en el contrato de arrendamiento, pudiendo cuantificar sta en un importe
equivalente a la fianza entregada En caso de no existir acuerdo entre las partes se aplicar
lo previsto en el artculo 1124 del Cdigo Civil.
En este caso, si el arrendador eligiese resolver el contrato por incumplimiento del
arrendatario (o si eligiese forzar al arrendatario a cumplir el arrendamiento, pero la
obligacin de hacer no pudiera imponerse al arrendatario por resultar imposible), el juez
debera fijar entonces los daos y perjuicios a favor del arrendador derivados del
incumplimiento contractual.
La ms generalizada de las vertientes jurisprudenciales en cuanto a la indemnizacin a
abonar por el arrendatario es la siguiente: La indemnizacin ser equivalente a las rentas
que se hubiesen devengado hasta el momento en el que el arrendador arriende de nuevo
el local (o hubiera podido ser arrendado en condiciones normales si hubiese actuado de
buena fe y diligentemente).
Las partes podrn pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el
arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de
la renta en vigor por cada ao del contrato que reste por cumplir. Los perodos de tiempo
inferiores al ao darn lugar a la parte proporcional de la indemnizacin.".

G. Modelo de Contrato.
CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
[Contrato de arrendamiento de vivienda urbana sujeto al rgimen de propiedad horizontal]
(Nombre del Arrendador), (varn-mujer), de nacionalidad ..........., con domicilio en la ciudad
de ..........., de estado civil (soltero(a), casado(a) con sociedad conyugal vigente o disuelta),
identificado(a) con la Cdula de Ciudadana (o de extranjera o pasaporte) nmero .. ............

de .........., quien obra en nombre propio y que para efectos de este contrato se denominar el
Arrendador, por una parte, y por la otra, (Nombre del Arrendatario), (varn-mujer), de
nacionalidad..........., con domicilio en la ciudad de ..........., de estado civil (soltero(a), casado(a) con
sociedad conyugal vigente o disuelta), identificado(a) con la Cdula de Ciudadana (de extranjera
o pasaporte) nmero .............. de .........., quien para efectos de este contrato obra en nombre
propio y se denominar el Arrendatario, manifestaron que han decidido celebrar un contrato de
arrendamiento de bien inmueble destinado a vivienda, en adelante el Contrato, el cual se rige por
las siguientes clusulas:
Primera. Objeto: Por medio del presente Contrato, el Arrendador entrega a ttulo de
arrendamiento al Arrendatario el siguiente bien inmueble: (Descripcin del Inmueble, indicando
ubicacin, linderos y matricula inmobiliaria), destinado para el uso de vivienda del Arrendatario y la
de su familia (en adelante, el Inmueble).
Segunda. Rgimen de Propiedad Horizontal: El Inmueble descrito y alinderado en la Clusula
Primera del presente Contrato, forma parte del Edificio .........., el cual se encuentra ubicado en el
rea urbana de la ciudad de ......, (Indicar Direccin Edificio), sometido al Rgimen de Propiedad
Horizontal, segn consta en (Indicar Nmero de Escritura Pblica del Reglamento de Propiedad
Horizontal, Notara, Fecha y Ciudad), debidamente registrada en la oficina de Instrumentos
Pblicos de la ciudad de ........... el ( Da, Mes, Ao), bajo e folio de matrcula inmobiliaria
nmero ......
Tercera. Canon de Arrendamiento: El canon de arrendamiento mensual es la suma de (suma
en letras y en nmeros) que el Arrendatario pagar anticipadamente al Arrendador o a su orden, en
las oficinas del Arrendador ubicadas ..........., dentro de los primeros ....... das de cada mes. Cada
doce (12) meses de ejecucin del Contrato, el valor del canon de arrendamiento ser reajustado en
una proporcin igual a (de acuerdo a lo que convengan las Partes), sin exceder en todo caso el
lmite mximo de reajuste fijado por la ley.
Pargrafo 1: Si el lmite mximo de reajuste del canon de arrendamiento sealado por el Artculo
7 de la Ley 242 de 1995 llegare a variar por alguna disposicin legal posterior a la fecha de firma
del presente Contrato, las Partes acuerdan que el porcentaje de reajuste que se aplicar al canon
de arrendamiento fijado en este Contrato, ser el mximo permitido por la ley para la fecha en que
el canon de arrendamiento deba ser reajustado.
Pargrafo 2: La tolerancia del Arrendador en recibir el pago del canon de arrendamiento con
posterioridad al plazo indicado para ello en esta Clusula, no podr entenderse, en ningn caso,
como nimo del Arrendador de modificar el trmino establecido en este Contrato para el pago del
canon.
Cuarta. Vigencia: El arrendamiento tendr una duracin de ..... meses (aos) contados a partir
del (indicar la fecha en que inicia el arrendamiento). No obstante lo anterior, el trmino del
arrendamiento se prorrogar automticamente por perodos consecutivos iguales al inicial, si
ninguna de las Partes dentro de los ..... meses al vencimiento del periodo inicial o de cualquiera de
sus prrrogas informa a la otra Parte su decisin de terminar este Contrato.
Quinta. Entrega: El Arrendatario en la fecha de suscripcin de este documento declara (i) recibir
el Inmueble de manos del Arrendador en perfecto estado, de conformidad con el inventario
elaborado por las Partes y que forma parte integrante de este Contrato en calidad de Anexo 1, y
(ii) que conoce en su integridad el texto del Reglamento de Propiedad Horizontal aplicable al
Inmueble y que lo respetar y lo har respetar en su integridad, documento que se entiende
incorporado a este Contrato.
Sexta. - Reparaciones: Los daos que se ocasionen al Inmueble por el Arrendatario, por
responsabilidad suya o de sus dependientes, sern reparados y cubiertos sus costos de reparacin
en su totalidad por el Arrendatario. Igualmente, el Arrendatario se obliga a cumplir con las
obligaciones previstas en los artculos 2029 y 2030 del Cdigo Civil.
Pargrafo: El Arrendatario se abstendr de hacer mejoras de cualquier clase al Inmueble sin
permiso previo y escrito del Arrendador. Las mejoras al Inmueble sern del propietario del Inmueble
y no habr lugar al reconocimiento del precio, costo o indemnizacin alguna al Arrendatario por las

mejoras realizadas. Las mejoras no podrn retirarse salvo que el Arrendador lo exija por escrito, a
lo que el Arrendatario acceder inmediatamente a su costa, dejando el Inmueble en el mismo buen
estado en que lo recibi del Arrendador, salvo el deterioro natural por el uso legtimo.
Sptima. Servicios Pblicos: El Arrendatario pagar oportuna y totalmente los servicios
pblicos del Inmueble desde la fecha en que comience el arrendamiento hasta la restitucin del
Inmueble. Si el Arrendatario no paga los servicios pblicos a su cargo, el Arrendador podr hacerlo
para evitar que los servicios pblicos sean suspendidos. El incumplimiento del Arrendatario en el
pago oportuno de los servicios pblicos del Inmueble se tendr como incumplimiento del Contrato y
el Arrendatario deber cancelar de manera incondicional e irrevocable al Arrendador las sumas que
por este concepto haya tenido que pagar el Arrendador, pago que deber hacerse de manera
inmediata por el Arrendatario contra la presentacin de las facturas correspondientes por parte del
Arrendador. No obstante lo anterior, el Arrendador podr abstenerse de pagar los servicios pblicos
a cargo del Arrendatario, sin que por ello el Arrendatario pueda alegar responsabilidad del
Arrendador.
Pargrafo 1: El Arrendatario declara que ha recibido en perfecto estado de funcionamiento y de
conservacin las instalaciones para uso de los servicios pblicos del Inmueble, que se abstendr
de modificarlas sin permiso previo y escrito del Arrendador y que responder por daos y/o
violaciones de los reglamentos de las correspondientes empresas de servicios pblicos.
Pargrafo 2: El Arrendatario reconoce que el Arrendador en ningn caso y bajo ninguna
circunstancia es responsable por la interrupcin o deficiencia en la prestacin de cualquiera de los
servicios pblicos del Inmueble. En caso de la prestacin deficiente o suspensin de cualquiera de
los servicios pblicos del Inmueble, el Arrendatario reclamar de manera directa a las empresas
prestadoras del servicio y no al Arrendador.
Octava. Destinacin: El Arrendatario, durante la vigencia del Contrato, destinar el Inmueble
nica y exclusivamente para su vivienda y la de su familia. En ningn caso el Arrendatario podr
subarrendar o ceder en todo o en parte este arrendamiento, so pena de que el Arrendador pueda
dar por terminado vlidamente el Contrato en forma inmediata, sin lugar a indemnizacin alguna en
favor del Arrendatario y podr exigir la devolucin del Inmueble sin necesidad de ningn tipo de
requerimiento previo por parte del Arrendador. Igualmente, el Arrendatario se abstendr de guardar
o permitir que dentro del Inmueble se guarden semovientes o animales domsticos y/o elementos
inflamables, txicos, insalubres, explosivos o daosos para la conservacin, higiene, seguridad y
esttica del inmueble y en general de sus ocupantes permanentes o transitorios.
Pargrafo: El Arrendador declara expresa y terminantemente prohibida la destinacin del
inmueble a los fines contemplados en el literal b) del Pargrafo del Artculo 34 de la Ley 30 de 1986
y en consecuencia el Arrendatario se obliga a no usar, el Inmueble para el ocultamiento de
personas, depsito de armas o explosivos y dinero de los grupos terroristas. No destinar el
inmueble para la elaboracin, almacenamiento o venta de sustancias alucingenas tales como
marihuana, hachs, cocana, metacualona y similares. El Arrendatario faculta al Arrendador para
que, directamente o a travs de sus funcionarios debidamente autorizados por escrito, visiten el
Inmueble para verificar el cumplimiento de las obligaciones del Arrendatario.
Novena. - Restitucin: Vencido el periodo inicial o la ltima prrroga del Contrato, el Arrendatario
(i) restituir el Inmueble al Arrendador en las mismas buenas condiciones en que lo recibi del
Arrendador, salvo el deterioro natural causado por el uso legtimo, (ii) entregar al Arrendador los
ejemplares originales de las facturas de cobro por concepto de servicios pblicos del Inmueble
correspondientes a los ltimos tres (3) meses, debidamente canceladas por el Arrendatario, bajo el
entendido que har entrega de dichas facturas en el domicilio del Arrendador, con una antelacin
de dos (2) das hbiles a la fecha fijada para la restitucin material del Inmueble al Arrendador.
Pargrafo 1: No obstante lo anterior, el Arrendador podr negarse a recibir el Inmueble, cuando a
su juicio existan obligaciones pendientes a cargo del Arrendatario que no hayan sido satisfechas en
forma debida, caso en el cual se seguir causando el canon de arrendamiento hasta que el
Arrendatario cumpla con lo que le corresponde.
Pargrafo 2: La responsabilidad del Arrendatario subsistir an despus de restituido el Inmueble,
mientras el Arrendador no haya entregado el paz y salvo correspondiente por escrito al
Arrendatario.

Dcima. Renuncia: El Arrendatario declara que (i) no ha tenido ni tiene posesin del Inmueble,
y (ii) que renuncia en beneficio del Arrendador o de su cesionario, a todo requerimiento para
constituirlo en mora en el cumplimiento de las obligaciones a su cargo derivadas de este Contrato.
Dcima Primera. Cesin : El Arrendatario faculta al Arrendador a ceder total o parcialmente
este Contrato y declara al cedente del Contrato, es decir al Arrendador, libre de cualquier
responsabilidad como consecuencia de la cesin que haga de este Contrato.
Dcima Segunda. Incumplimiento: El incumplimiento del Arrendatario a cualquiera de sus
obligaciones legales o contractuales faculta al Arrendador para ejercer las siguientes acciones,
simultneamente o en el orden que l elija: (i) Declarar terminado este Contrato y reclamar la
devolucin del Inmueble judicial y/o extrajudicialmente. (ii) Exigir y perseguir a travs de cualquier
medio, judicial o extrajudicialmente, al Arrendatario y/o coarrendatarios por el monto de los
perjuicios resultantes del incumplimiento, as como de la multa por incumplimiento pactada en este
Contrato.
Pargrafo: Son causales de terminacin del Contrato en forma unilateral por el Arrendador las
previstas en el Artculo 16 de la Ley 56 de 1985; y por parte del Arrendatario las consagradas en el
Artculo 17 de la misma Ley. No obstante lo anterior, las Partes en cualquier tiempo y de comn
acuerdo podrn dar por terminado el presente Contrato.
Dcima Tercera. Validez: El presente Contrato anula todo convenio anterior relativo al
arrendamiento del mismo Inmueble y solamente podr ser modificado por escrito suscrito por la
Partes.
Dcima Cuarta. Lnea(s) Telefnica(s): El Inmueble se entrega en arrendamiento con la(s)
lnea(s) telefnica(s) nmero(s) ......... El costo del servicio de discado local y de larga distancia
nacional e internacional, as como el acceso
y uso de otras redes de telecomes, ser asumido en su totalidad por el Arrendatario.
Pargrafo: El Arrendatario no podr instalar en el Inmueble ninguna lnea telefnica adicional o
distinta a la(s) que trata esta Clusula, sin la aprobacin previa y escrita del Arrendador.
Dcima Quinta. Mritoo Ejecutivo : El Arrendatario declara de manera expresa que reconoce y
acepta que este Contrato presta mrito ejecutivo para exigir del Arrendatario y a favor del
Arrendador el pago de (i) los cnones de arrendamiento causados y no pagados por el
Arrendatario, (ii) las multas y sanciones que se causen por el incumplimiento del Arrendatario de
cualquiera de las obligaciones a su cargo en virtud de la ley o de este Contrato, (iii) las sumas
causadas y no pagadas por el Arrendatario por concepto de servicios pblicos del Inmueble, cuotas
de administracin y cualquier otra suma de dinero que por cualquier concepto deba ser pagada por
el Arrendatario; para lo cual bastar la sola afirmacin de incumplimiento del Arrendatario hecha
por el Arrendador, afirmacin que slo podr ser desvirtuada por el Arrendatario con la
presentacin de los respectivos recibos de pago.
Pargrafo: Las Partes acuerdan que cualquier copia autenticada ante Notario de este Contrato
tendr mismo valor que el original para efectos judiciales y extrajudiciales.
Dcima Sexta. Costos: Cualquier costo que se causen con ocasin de la celebracin o
prrroga de este Contrato, incluyendo el impuesto de timbre, ser sumido en su integridad por el
Arrendatario.
Dcima Sptima. Preaviso : El Arrendador podr dar por terminado el presente Contrato
durante cualquiera de sus prrrogas, mediante preaviso dado al Arrendatario con tres (3) meses de
anticipacin y el pago de la indemnizacin que para el efecto prev la ley. Igualmente, el
Arrendatario podr dar por terminado este Contrato durante el trmino inicial o el de sus prrrogas
previo aviso escrito al Arrendador, con un plazo no menor de tres (3) meses y el pago de una
indemnizacin equivalente al valor de tres (3) cnones de arrendamiento vigente a la fecha en que
sea intencin terminar este Contrato. Cumplidas estas condiciones el Arrendador estar obligado a
recibir el inmueble.
Dcima Octava. Clusula Penal : En el evento de incumplimiento cualquiera de las Partes a las
obligaciones a su cargo contenidas en la ley o en este Contrato, la Parte incumplida deber pagar
a la otra Parte una suma equivalente a (Indicar nmero de cnones) cnones de arrendamiento
vigentes en la fecha del incumplimiento, a ttulo de pena. En el evento que los perjuicios
ocasionados por la Parte incumplida, excedan el valor de la suma aqu prevista como pena, la
Parte incumplida deber pagar a la otra Parte la diferencia entre el valor total de los perjuicios y el
valor de la pena prevista en esta Clusula.

Dcima Novena. Autorizacin : El Arrendatario autoriza expresamente e irrevocablemente al

Arrendador y/o al cesionario de este Contrato a consultar informacin del Arrendatario que obre en
las bases de datos de informacin del comportamiento financiero y crediticio o centrales de riesgo
que existan en el pas, as como a reportar a dichas bases de datos cualquier incumplimiento del
Arrendatario a este Contrato.
Vigsima. Abandono : El Arrendatario autoriza de manera expresa e irrevocable al Arrendador
para ingresar al Inmueble y recuperar su tenencia, con el solo requisito de la presencia de dos (2)
testigos, en procura de evitar el deterioro o desmantelamiento del Inmueble, en el evento que por
cualquier causa o circunstancia el Inmueble permanezca abandonado o deshabitado por el trmino
de dos (2) meses o ms y que la exposicin al riesgo sea tal que amenace la integridad fsica del
bien o la seguridad del vecindario.
Vigsima Primera. Recibos de pago de servicios pblicos : El Arrendador en cualquier
tiempo durante la vigencia de este Contrato, podr exigir del Arrendatario la presentacin de las
facturas de los servicios pblicos del Inmueble a fin de verificar la cancelacin de los mismos. En
el evento que el Arrendador llegare a comprobar que alguna de las facturas no ha sido pagada por
el Arrendatario encontrndose vencido el plazo para el pago previsto en la respectiva factura, el
Arrendador podr terminar de manera inmediata este Contrato y exigir del Arrendatario el pago de
las sumas a que hubiere lugar.
Vigsima Segunda. Coarrendatarios: Para garantizar al Arrendador el cumplimiento de las
obligaciones a cargo del Arrendatario, el Arrendatario tiene como coarrendatarios a (Nombre
coarrendatario No.1), (varn-mujer), de nacionalidad ..........., con domicilio en la ciudad de ...........,
de estado civil (soltero(a), casado(a) con sociedad conyugal vigente o disuelta), identificado(a) con
la Cdula de Ciudadana (de extranjera) nmero .............. de .........., quien para efectos de este
Contrato obra en nombre propio y (Nombre coarrendatario No.2), (varn-mujer), de
nacionalidad ............., con domicilio en la ciudad de ..........., de estado civil (soltero(a), casado(a)
con sociedad conyugal vigente o disuelta), identificado(a) con la Cdula de Ciudadana (de
extranjera) nmero .............. de .........., quien para efectos de este Contrato obra en nombre
propio, quienes declaran que se obligan de manera solidaria con el Arrendatario y frente al
Arrendador durante el trmino de duracin de este Contrato y hasta que el Inmueble sea devuelto
al Arrendador a su entera satisfaccin.
Para constancia el presente Contrato es suscrito en la ciudad de ........ el da .... de ........, en dos (2)
ejemplares de igual valor, cada uno de ellos con destino a cada una de las Partes.
El Arrendador:
El Arrendatario
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Coarrendatarios:
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(Nombre, identificacin y firma)
(Nombre, identificacin y firma)
Testigos:
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(Nombre, identificacin y firma)

(Nombre, identificacin y firma)