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URBANOSY RURALES
El presente regula los requisitos para la inscripcin de los diferentes actos o derechos en el
Registro de Predios, las caractersticas de los documentos que dan mrito a las inscripciones, el
contenido de los asientos registrales, reglamentando los procedimientos previstos en otras normas
de carcter registral.
Del Registro de Predios
El Registro de Predios es el registro jurdico integrante del Registro de Propiedad Inmueble
en el que se inscriben los actos o derechos que recaen sobre predios a los que se refiere el artculo
2019 del Cdigo Civil, normas administrativas y dems normas especiales, respecto de predios
urbanos y rurales.
De los principios registrales
Son aplicables al Registro de Predios los principios registrales contenidos en el Cdigo
Civil y en el Reglamento General de los Registros Pblicos.
Organizacin de la partida registral: Folio real
El Registro de Predios se encuentra integrado por las partidas registrales provenientes de
los registros que le dan origen, as como por los asientos que en l se extiendan, organizadas
mediante un sistema automtico de procesamiento de datos.
Por cada predio se abrir una partida registral, en la cual se extendern todas las
inscripciones que a ste correspondan. Por cada acto o derecho se extender un asiento registral
independiente. Los asientos registrales se extendern unos a continuacin de otros
asignndoseles una numeracin correlativa, de acuerdo a la prioridad en el ingreso al Registro.
Inscripcin en mrito a escritura pblica
Cuando las inscripciones se efecten en mrito a escritura pblica se presentar el parte o
el testimonio expedidos por el notario que conserva en su poder la matriz.
.- Inscripcin en mrito a formulario registral
Cuando las inscripciones se realicen en mrito a formulario registral al que se refiere el
artculo 7 de la Ley N 27755, la legalizacin notarial se efectuar de conformidad con lo dispuesto
en el Decreto Supremo N 023-2003-JUS.
.- Inscripcin en mrito a mandato judicial
Cuando las inscripciones se efecten en mrito a mandato judicial se presentar copia
certificada de la resolucin que declara o constituye el derecho y de los dems actuados
pertinentes, acompaadas del correspondiente oficio, cursado por el Juez competente.
Las inscripciones dispuestas por mandato judicial slo se efectuarn si la resolucin que
contiene el acto o derecho inscribible ha adquirido la autoridad de cosa juzgada, salvo que se trate
de resoluciones inmediatamente ejecutables.
Si el mandato judicial declara derechos inscribibles a favor de una persona casada, deber
sealarse en el ttulo la calidad de bien propio o bien conyugal del inmueble. Tratndose de bienes
conyugales, deber indicarse el nombre del otro cnyuge.
Inscripcin en mrito a acto administrativo
En los casos de inscripciones que se efecten en mrito a un acto administrativo, salvo
disposicin en contrario, se presentar copia autenticada de la resolucin administrativa expedida
por funcionario autorizado de la institucin que conserva en su poder la matriz. Se exceptan los
supuestos en los que tales actos administrativos, conforme a la Ley del Procedimiento
Administrativo General, no tengan carcter ejecutorio inmediato.
Si la resolucin administrativa declara derechos inscribibles a favor de una persona
casada, deber sealarse en el ttulo la calidad de bien propio o bien conyugal del inmueble.
Tratndose de bienes conyugales, deber indicarse el nombre del otro cnyuge.
Informes de las reas de Catastro de la SUNARP
Los ttulos en virtud de los cuales se solicita la inscripcin de un acto o derecho que
importe la incorporacin de un predio al Registro o su modificacin fsica, se inscribirn previo
informe tcnico del rea de Catastro. La SUNARP podr determinar los casos de modificacin
fsica que no requieran dicho informe, en atencin a la capacidad operativa de las reas de
Catastro.
El rea de Catastro verificar los datos tcnicos del plano presentado, de conformidad con
la normativa vigente sobre la materia, emitiendo un informe que incluya el anlisis de los
antecedentes registrales referidos estrictamente a aspectos tcnicos, como la existencia o no de
superposicin con propiedades inscritas de terceros, o cualquier otra informacin relevante para la
inscripcin registral. El informe del rea de Catastro es vinculante para el Registrador.
Inscritos los actos a que se refiere el primer prrafo, haya o no mediado informe tcnico, se
comunicar al rea de Catastro, a fin que sta actualice su base de datos.
Informacin proporcionada por rganos que realizan catastro
La informacin tcnica catastral elaborada y proporcionada por las entidades pblicas
conforme a sus competencias y procesada por las respectivas reas de Catastro de la SUNARP,
sirve de sustento al Registro para corregir inexactitudes y actualizar datos sobre las caractersticas
fsicas del predio, de acuerdo a la legislacin aplicable.
FORMA Y CONTENIDO DE LAS INSCRIPCIONES
Contenido del asiento de inscripcin
El asiento de inscripcin, sin perjuicio de los requisitos especiales que para cada clase
determina este Reglamento, contendr:
a) La naturaleza y la extensin o alcances del acto o derecho que se inscribe;
b) La existencia de condicin, plazo, limitacin, clusula resolutoria expresa, as como los
dems datos relevantes para el conocimiento de terceros, cuando consten en el ttulo y siempre
que por si mismos no den lugar a asientos independientes;
c) El precio o la valorizacin, cuando corresponda;
d) La designacin de la persona a cuyo favor se extiende la inscripcin y la de aqulla de
quien procede el bien o derecho, cuando corresponda. En los casos en los que se transfiera cuotas
ideales, deber precisarse dicha circunstancia, as como hacerse mencin expresa del
transferente.
Cuando se trate de persona natural, se indicar los nombres y apellidos, nacionalidad en
caso de no ser peruana, el estado civil y el nmero de documento de identidad o la circunstancia
de ser menor de edad. Si el adquirente es casado, la indicacin de haber adquirido el inmueble en
calidad de propio, de ser el caso.
En los casos en que la adquirente es la sociedad conyugal, se indicar dicha circunstancia
as como los datos de cada cnyuge conforme al prrafo anterior.
Tratndose de personas jurdicas, se indicar su denominacin o razn social y la partida
registral del registro de personas jurdicas donde corre inscrita, de ser el caso.
e) La indicacin precisa del documento en el que consta el acto o derecho materia de
inscripcin;
f) El nombre del juez, funcionario pblico o notario que autorice el ttulo en mrito del cual
se efecta la inscripcin y, cuando corresponda, el del verificador;
En las inscripciones relativas a un predio anteriormente inscrito se omitirn las
circunstancias que ya consten en el registro.
Para inscribir la transferencia de propiedad y dems actos de disposicin de los lotes que
integran una habilitacin urbana, previamente debe inscribirse la recepcin de obras, salvo que en
la resolucin que aprueba dicha habilitacin o en disposicin distinta, se establezca la libre
disponibilidad sin requerirse la recepcin de obras.
En el caso de las urbanizaciones populares, una vez inscrita la aprobacin de la
habilitacin urbana, se podrn inscribir la primera y las sucesivas transferencias, as como los
dems actos de disposicin en forma definitiva.
Inscripcin de la recepcin de la habilitacin urbana de tipo progresivo
Tratndose de habilitaciones urbanas de tipo progresivo para uso de vivienda, procede
inscribir la recepcin de obras mnimas de la habilitacin y la autorizacin para la libre venta de los
lotes. En las partidas correspondientes a cada uno de los lotes se consignar el carcter progresivo
de la habilitacin, dejando constancia de la existencia de obras pendientes, as como de las cargas
impuestas.
La recepcin de las obras posteriores de la habilitacin se inscribir luego de su ejecucin,
dejndose constancia en la partida matriz y en las partidas independizadas.
Anotacin de la compraventa garantizada
La compraventa garantizada, y en su caso la cesin de posicin contractual, se anotarn
preventivamente en la partida individual del respectivo predio. Estando vigente la anotacin
preventiva se pueden anotar los actos posteriores de disposicin, siempre que el nico defecto sea
la falta de recepcin de obras.
La anotacin preventiva a que se refiere este artculo es de duracin indeterminada.
Las transferencias de propiedad contenidas en las compraventas garantizadas, se
inscribirn en forma definitiva en las correspondientes partidas independizadas, simultneamente
con la inscripcin de la recepcin de obras.
Independizacin de lotes de habilitaciones urbanas que cuentan con aprobacin de estudios
preliminares o proyectos definitivos
.
En el supuesto del literal b) del artculo 9 del Reglamento de la Ley N 26878, para la
inscripcin de la etapa de la aprobacin de la habilitacin y la independizacin de los predios
conformantes de la urbanizacin, en mrito de estudios preliminares o de proyectos definitivos
aprobados antes de la vigencia de dicha Ley, se acreditar que la resolucin se encuentra
consentida a travs de la constancia expedida por la entidad que conoci del trmite o por la
Municipalidad correspondiente.
Para la inscripcin a que se refiere el prrafo anterior, se adjuntar el plano de lotizacin,
salvo que ste se encuentre en el ttulo archivado que dio mrito a la inscripcin de los estudios
preliminares o los proyectos definitivos, en su caso.
Suspensin de la inscripcin de lotes en Urbanizaciones Populares
La suspensin de inscripcin a que se refiere el artculo 21 del D.S. N 031-99-MTC, slo
proceder respecto de los lotes que forman parte del rea que se encuentra parcialmente fuera del
terreno de la urbanizacin popular, siempre que el presentante o habilitador exprese su
conformidad. No procede cuando los lotes se encuentran totalmente fuera del terreno de la
urbanizacin popular.
El Registrador al inscribir la habilitacin, dejar constancia en la partida matriz de sta la
suspensin a que se refiere el primer prrafo, precisando el lote cuya inscripcin ha sido
suspendida, con indicacin de la manzana a la que pertenece.
Lo dispuesto en los prrafos anteriores se aplica a la inscripcin de la aprobacin y, en su
caso, de la recepcin de obras de las dems habilitaciones urbanas.
Compensacin de reas
Cuando la resolucin municipal respectiva comprenda reas sujetas a futura
compensacin, sta no constituye acto previo para la aprobacin o recepcin de obras.
La inscripcin de la habilitacin de estas reas, se realizar simultneamente a la
inscripcin del acuerdo de compensacin de reas.
Recepcin de obras
Cuando el proyecto aprobado no hubiera sufrido modificaciones, la recepcin de obras de
la habilitacin urbana se inscribir en mrito a la respectiva resolucin de la municipalidad distrital.
En caso contrario, la inscripcin de la recepcin de obras se har en mrito a la resolucin de la
municipalidad provincial que ratifica la expedida por la municipalidad distrital.
Para la inscripcin de la recepcin de obras no es requisito la inscripcin previa de la
aprobacin de la habilitacin. Al inscribir la recepcin de obras, simultneamente, el registrador
deber independizar los lotes que conforman la habilitacin urbana, si no se hubieran
independizado con anterioridad.
Para la inscripcin del plano de trazado y lotizacin de una posesin informal, previamente
deber encontrarse inscrito el plano perimtrico respectivo y presentarse:
a) Resolucin administrativa que aprueba el plano de trazado y lotizacin, expedida por el
organismo competente;
b) Plano de trazado y lotizacin georeferenciado a la Red Geodsica Nacional, referida al
datum y proyeccin de coordenadas oficiales, aprobado por el organismo competente, que incluya
una relacin de las manzanas y lotes que conforman la posesin informal. Si el plano no incluyera
dicha relacin podr presentarse la memoria descriptiva que la comprenda. En la lmina
correspondiente al plano de trazado y lotizacin deber incluirse, en forma superpuesta, los
linderos del plano perimtrico inscrito en el Registro. La superposicin antes referida, deber
sealarse expresamente en la leyenda del plano.
Inscripcin de modificacin de planos de trazado y lotizacin
Procede la inscripcin de la modificacin del plano de trazado y lotizacin de los predios
integrantes de la posesin informal, previa aprobacin del organismo formalizador competente,
subdividiendo, acumulando o cambiando el uso o destino de los predios, siempre que la titularidad
est registrada a favor de dicho organismo.
Si la titularidad del predio no est registrada a favor de dicho organismo, deber contarse
con la autorizacin expresa de los titulares del predio.
Libre transferencia de predios
Inscrito el plano de trazado y lotizacin de asentamientos humanos, pueblos jvenes,
centros poblados, urbanizaciones populares de inters social u otras posesiones informales, se
podr transferir la propiedad del predio por parte del organismo formalizador competente a favor de
particulares, quienes tendrn plena facultad de ejercer cualquier acto de disposicin o gravamen.
Suspensin del proceso de saneamiento fsico legal
Cuando se solicite la inscripcin de la aprobacin del plano de trazado y lotizacin o de su
modificacin, en el caso a que se refiere el prrafo quinto del artculo 22 del Reglamento de
Formalizacin de la Propiedad aprobado por el Decreto Supremo 013-99-MTC, proceder anotar
como carga la suspensin del proceso de saneamiento fsico legal, siempre que la titularidad est
registrada a favor del organismo formalizador.
Inscripcin de posesiones informales en predios de propiedad privada
En los casos de posesiones informales ubicadas en terrenos de propiedad privada en los
que el organismo formalizador competente promueva la conciliacin, para proceder a la inscripcin
del plano perimtrico, plano de trazado y lotizacin, independizacin o acumulacin, adems de los
requisitos sealados en el presente Reglamento, deber adjuntarse la autorizacin del propietario,
la que no requerir inscripcin en el Registro de Mandatos.
La autorizacin a que se refiere el prrafo anterior constar en documento privado con
firmas legalizadas ante notario o en el acta de conciliacin.
.- Inscripcin de plano de trazado y lotizacin en predios ubicados en zonas arqueolgicas
En el caso que el predio matriz de un asentamiento humano se encuentre ubicado en una
zona arqueolgica de emergencia, proceder la inscripcin del plano de trazado y lotizacin y de la
carga que corresponda, siempre que la titularidad est registrada a favor del organismo
formalizador.
Parcelacin de predios rurales
Inscripcin simultnea.
La inscripcin del derecho de propiedad de la Empresa Campesina Asociativa sobre el
predio rural, de la parcelacin, as como la independizacin registral de las parcelas y la inscripcin
del derecho de propiedad de los parceleros podrn solicitarse en forma conjunta por el o los
parceleros o por la empresa asociativa, siempre que se cumpla con los requisitos establecidos en
el presente Reglamento.
Independizacin
Definicin de Independizacin
Es el acto registral que consiste en abrir una partida registral para cada unidad inmobiliaria
resultante de una desmembracin de terreno, con edificacin o sin ella; o como consecuencia de la
inscripcin de una edificacin sujeta al rgimen de unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva y
de propiedad comn.
Dicho acto registral se rige por las disposiciones contenidas en el presente captulo o, en
su caso, por las disposiciones especiales establecidas para la inscripcin de los actos que dan
lugar a la misma.
El Registrador, al independizar, sealar que el terreno independizado form parte de otro
inscrito anteriormente. Asimismo, dejar constancia en la partida matriz de la independizacin
realizada.
En el caso que el terreno a ser independizado cuente con declaratoria de fbrica inscrita,
deber describirse la fbrica correspondiente a cada lote a independizar.
Requisitos de la Independizacin
Todo ttulo que da mrito a una independizacin deber contener el rea que se
desmembra y el rea remanente, precisando sus linderos y medidas perimtricas, acompaando el
respectivo plano de independizacin autorizado por el profesional competente.
Cuando como consecuencia de la independizacin solicitada, se genere un rea
remanente en la que existan porciones que no guarden continuidad, se entender que la rogacin
comprende tambin la independizacin de cada una de dichas porciones
Ttulo que da mrito a la independizacin de predio urbano
La independizacin de un predio urbano, con edificacin o sin ella, se efecta por el solo
mrito de los siguientes documentos:
a) Resolucin municipal de subdivisin y los planos que forman parte de la misma,
debiendo precisarse en estos ltimos, el rea, linderos y medidas perimtricas, tanto de la porcin
independizada como del remanente;
b) Planos y cdigos catastrales a que se refiere el Decreto Supremo N 002-89-JUS o la
constancia negativa de catastro.
No se requerir la resolucin municipal de subdivisin cuando la independizacin se origina
en la desacumulacin de predios, siempre que stos retornen a su descripcin primigenia. En este
caso bastar la solicitud con firma legalizada del propietario.
Tratndose de solicitudes formuladas por entidades administrativas con facultades de
saneamiento, la independizacin se realizar en mrito a los documentos que establezcan las
normas especiales pertinentes.
Si para inscribir una resolucin judicial resulta necesario desmembrar un predio urbano,
debern cumplirse con los requisitos establecidos en el primer prrafo; salvo que el proceso
comprenda tambin la subdivisin del predio.
medidas perimtricas de los predios resultantes, visado por el rgano competente, salvo que dicha
informacin se encuentre contenida en los certificados catastrales;
2. Cuando el predio a independizar se encuentra ubicado en zonas no catastradas pero
cuenta con plano catastral, se requieren el plano catastral del rea a independizar en el que conste
su cdigo catastral, plano catastral del rea remanente y el plano de independizacin firmado por
verificador en el que se indique el rea, linderos y medidas perimtricas de los predios resultantes,
debidamente visado por el rgano competente, salvo que dicha informacin se encuentre
contenida en el plano catastral respectivo;
3. Cuando el predio a independizar se encuentra ubicado en zonas no catastradas y no
cuenta con plano catastral, se requieren el plano firmado por verificador donde se indique el rea,
linderos y medidas perimtricas, tanto del rea independizada como del rea remanente
debidamente visado por el rgano competente.
Traslado de cargas y gravmenes a las partidas de independizacin o acumulacin
Las cargas y gravmenes inscritos en la partida matriz cuya cancelacin no se encuentre
inscrita se trasladarn a las partidas independizadas, siempre que afecten a estos predios.
Lo dispuesto en el prrafo anterior se aplica en caso de acumulacin de predios..
Documento supletorio que da mrito a la independizacin
La independizacin se realizar, salvo disposicin distinta, en mrito a documento privado
con firmas legalizadas notarialmente, otorgado por el propietario.
Tratndose de bienes del Estado, el referido documento ser otorgado por el funcionario
autorizado. No se requerir legalizacin notarial.
Acumulacin
Inscripcin de acumulacin
La acumulacin es el acto registral que tiene por objeto constituir una nueva unidad
inmobiliaria, y se efectuar comprendiendo en una sola, dos o ms partidas independientes
relativas a otros tantos inmuebles. Se realiza abriendo una nueva partida registral y cerrando las
partidas de los predios acumulados mediante anotacin en que se indique la partida donde quedan
acumulados.
Son requisitos para su procedencia, que:
a) Los inmuebles que se pretende acumular constituyan un todo sin solucin de
continuidad;
b) Pertenezcan al mismo propietario;
c) Sea solicitada por el propietario de los inmuebles en mrito a documento privado con
firma legalizada notarialmente, otorgado por el propietario, que contendr el rea, linderos y
medidas perimtricas de cada uno de los predios, con indicacin de la partida registral donde
corren inscritos; el rea, linderos y medidas perimtricas del predio resultante, indicndose su
nueva denominacin;
d) Plano de acumulacin, autorizado por el profesional competente;
e) Tratndose de predios urbanos, los planos y cdigos catastrales o la constancia
negativa de catastro a que se refiere el D.S. 002-89-JUS, segn sea el caso.
Tratndose de bienes del Estado, el documento al que se refiere el literal c) ser otorgado
por el funcionario autorizado. No se requerir legalizacin notarial.
En el caso de solicitudes formuladas por entidades administrativas con facultades de
saneamiento, la acumulacin se realizar en mrito a los documentos que establezcan las normas
especiales pertinentes.
La acumulacin deber practicarse en una nueva partida, donde se deje constancia de las
partidas que son materia de acumulacin. Asimismo, se proceder a cerrar las partidas
acumuladas, salvo que exista rea remanente sobre dichas partidas.