Professional Documents
Culture Documents
Estes fundos esto geralmente ligados a empresas estatais, como a CAIXA (Funcef), Banco do Brasil
A lgica financeira induz aos usos comerciais mais rentveis, uma vez que esta
est ligada rentabilidade da atividade desenvolvida no territrio o investimento em
shoppings centers o maior exemplo disso ou produo de imveis em reas j
valorizadas ou cuja rentabilidade pode ser aumentada pela localizao. Novamente distanciase da implantao de usos pouco rentveis, geralmente de interesse pblico, que podem
diminuir a valorizao ao se implantarem.
A reorganizao dos fundos pblicos, agora voltados para o mercado de capitais,
foi acompanhada por transformaes nos mesmos, ampliando os tipos de negcios permitidos
de maneira a incluir a possibilidade de investirem em certificados recebveis imobilirios, e de
financiarem estudos tcnicos para estruturao de modelos de parceria entre setor pblico e
setor privado, etc. Assim, um sistema alimentou o outro; e o fundo pblico aparece como
condio indispensvel para a formao dos mercados e a acumulao de capital sempre teve
a atividade estatal como alavanca (Royer, 2014).
Atualmente os fundos de penso so acusados por seus aposentados de
realizarem investimentos de baixa rentabilidade para atender a interesses do governo federal,
lesando o patrimnio, o governo federal tem recorrido ao capital desses fundos para tapar
buraco de empresrios privados que tm desistido de investimentos patrocinados pelo
governo, seja pelo grau de risco ou por consider-los de rentabilidade duvidosa (Sueli
Caldas, O Estado de S. Paulo, 1/6/2014, p. B2)2.
A matria mostra a necessidade de que estes fundos pblicos tenham rentabilidade
alta para que os privados se associem a eles, distanciando-os da misso de realizar
investimentos de baixa rentabilidade, como os de interesse pblico. E, ainda, que sero os
fundos pblicos que iro cobrir o desinteresse dos privados, ou seja, o lastro dos
investimentos pblico.
Ou ainda, muitos destes fundos se associam a projetos de governo para
compensar o investidor privado e melhorar o preo pago em leiles pblicos. Ao invs de
direcionar fundos pblicos para projetos de maior impacto social, os governos tm preferido
associar os fundos a muitos projetos que, em princpio, poderiam ser financiados com fontes
privadas. E depois, passar sociedade a impresso de que os leiles foram um sucesso
(Lazzarini, 2011).
de uso menos rentvel para outro mais. Esses recursos vo para o fundo e devem ser
investidos na implantao das obras previstas, geralmente virias. Ainda que se preveja algum
outro tipo investimento, estudo recente apontou que os gastos com produo de habitao de
interesse social nestas reas em So Paulo no superou 8% dos recursos obtidos e em algumas
operaes, nenhum gasto foi feito (Santoro e Macedo, 2014).
Em uma espcie de reao aos baixos recursos obtidos com contrapartidas foram
concebidos os Certificados de Potencial Adicional de Construo (CEPACs), que podem ser
negociados em leiles realizados na Bolsa de Valores, captando valores melhores (estima-se
que at em trs vezes ou mais, em valores de 2013). Alm disso, os Certificados permitiriam
separar a contrapartida econmica do empreendimento que lhe deu origem, atravs da
antecipao do recurso aos cofres pblicos, evitando os desembolsos prvios to frequentes
nos planos e projetos urbanos. O CEPAC, portanto, uma boa forma de antecipar o valor
futuro da terra (Sandroni, 2013).
As garantias da Operao esto vinculadas s expectativas associadas ao fato das
reas serem uma zona de exceo permanente s regras urbansticas no possuem prazo
para terminarem as obras ou as construes se efetivarem , negociadas geralmente a favor do
aumento da rentabilidade imobiliria na rea e autorizadas pela Comisso de Valores
Imobilirios, novamente distanciando-se dos usos pouco rentveis e de interesse pblico.
A Operao Urbana Faria Lima, por exemplo, terminou as obras previstas em lei,
ainda possui recursos no Fundo, ainda pode emitir CEPACs e no possui todos vinculados
construes aprovadas, trazendo tona o fato de uma Operao no ter prazo para terminar a
transformao urbana, nem procedimentos associados este trmino. Uma vez que os ativos
no se materializaram em construes aprovadas, no podem ser desvalorizados,
transformando-a em uma Operao sem fim, para a qual a Prefeitura discute atualmente
incorporar novas obras, desenhando o novo padro do instrumento: fornecedor de recursos
para as obras previstas para a cidade. Divide-se o territrio em reas rentveis e reas no
rentveis, mantendo a velha lgica de produo de um urbano segregado, mas agora um
alimentado pelo outro em termos de recursos financeiros.
Um outro instrumento a Concesso Urbanstica, que permite delegar a uma
empresa privada o exerccio de uma funo pblica, ou seja, a gesto de uma operao
urbana; por meio dessa, o agente privado incumbido pelo poder pblico da execuo
operaes urbanas ser remunerado e obter o retorno de seu investimento mediante a
explorao da obra, tomada no seu conjunto, por meio da venda ou do aluguel de lotes de
7
terrenos ou de edificaes (Lomar, 2001 apud Souza, 2011). Cada convnio entre poder
pblico e privado deve ser feito atravs de uma Sociedade de Propsito Especfico (SPE)
especialmente constituda pelos vencedores para levar adiante o objeto da licitao que
escolhe o agente privado.
H uma construo jurdica feita para a Concesso Urbanstica que muito
questionada, pois institui a substituio do poder pblico pelo privado em funes tidas como
essencialmente de interesse pblico, como contratao de obras, que feitas pelo privado
podem acontecer sem licitao, e desapropriaes. Para os investidores, alm de diminuir
riscos e tempo, aumentando a rentabilidade, essa construo ainda possibilitaria uma gesto
gil, capaz de se adaptar s oportunidades de negcios, pois a desapropriao tida como
risco pelos mesmos (ver debate publicado por Lazzarini, 2014).
No entanto, nada garante que privatizar o processo de desapropriao
diminuir prazos e valores, especialmente porque essa construo jurdica deve culminar em
questionamentos judiciais, adiando o processo de transformao urbana, alm de no
responder bem a uma possvel falncia da sociedade criada. O que justifica a transferncia da
desapropriao para o privado seria o fato de que, com o trmino do prazo da concesso as
propriedades seriam incorporadas ao patrimnio pblico. No entanto, recentes matrias de
jornal contam que h processos que investigam irregularidades nas desapropriaes feitas pelo
Metr em So Paulo, uma vez que a empresa pagou as indenizaes referentes s
desapropriaes feitas pelo privado e que os processos de desapropriao foram desfavorveis
ao poder pblico, comprometendo gastos pblicos. Argumentam que h, portanto, vcios de
origem, uma vez que as normas eu verso sobre concesses e permisses pblicas (Lei
Federal 8.987/95 e Lei Estadual 7.835/92) determinam que, no caso do poder concedente
delegar as desapropriaes concessionria, a iniciativa privada que deve fazer o
pagamento, com recursos prprios3.
Ainda, as avaliaes de imveis em processo de desapropriao investigadas por
Almeida (2014) apontam para a necessria articulao dos instrumentos de recuperao de
mais-valia fundiria em projetos urbanos que necessitam de desapropriaes, de tal modo que
consigam absorver a valorizao da terra frequentemente incorporada s indenizaes. A
transferncia ao privado no d garantia alguma nesta direo.
3
Disponvel em http://noticias.r7.com/sao-paulo/mp-abre-inquerito-para-investigar-contrato-da-
linha-6-laranja-do-metro-15092014,
acesso
06/12/2014.
Ou
ainda,
disponvel
em
Transfere-se para o setor pblico o nus total da infraestrutura que d suporte flexibilizao
das regras de zoneamento dentro do permetro. H que se rever esta regulao prflexibilizao e no pr-interesse pblico.
Uma segunda ordem deriva de uma postura de resistncia total, expressa na
resistncia popular a remoes e desapropriaes, na crtica falta de gesto participativa e
nas mobilizaes e manifestaes de insurgncia e rebeldia contra grandes projetos urbanos e
megaeventos esportivos, promovendo ocupaes de terras e de espaos pblicos. Essas
resistncias colaboraram para que a lgica da rentabilidade no se implantasse de fato ou no
se implantasse na escala e com a facilidade pretendida.
Uma forma de resistncia se d na luta contra as remoes. Os assentamentos
precrios nas reas de reestruturao urbana, geralmente mais centrais e valorizadas,
comumente so removidos, relocados ou indenizados, como mostram os casos de So Paulo,
sem que se eliminem as ameaas permanncia da populao na mesma rea. Uma ameaa
mais literal a da remoo para obra pblica exigida para a transformao urbana, feita pelo
poder pblico; ou mesmo da remoo pelo privado, como no caso de um conjunto de
empresas que calculou os ganhos com a elevao do preo dos seus imveis em decorrncia
da sada da favela vizinha, o que os levou a pagar para que os ocupantes sassem de l. O
Observatrio das Remoes da FAUUSP mostrou que estas envolveram 486 ocupaes
precrias, considerando apenas algumas obras previstas em 2013 para So Paulo4.
Outra ameaa de expulso d-se atravs das polticas habitacionais que propem
remoo das reas ocupadas precariamente com posterior relocao com uma soluo
habitacional financiada na mesma rea ou no permetro de uma Operao Urbana. Isso
porque, ao se estruturarem sobre a capacidade de pagamento das famlias para sua
permanncia na rea, as polticas apresentadas no garantem que isto acontea: no cabem
todos, nem todos podem pagar, e os que podem e entram no financiamento seguem sendo
pressionados para vender e obter a rentabilidade relativa a uma boa localizao, e rumar
novamente para os espaos perifricos, mais baratos, reforando o velho modelo centroperiferia. A lgica da propriedade privada, que atende quem pode pagar, distancia-se da
lgica das necessidades habitacionais, ainda que diminua algumas unidades da conta final
(Santoro e Macedo, 2014).
12
de aprovao corruptos, tambm so avaliadas como risco, uma vez que afetam o valor das
aes das empresas que tm seu capital aberto.
Ainda que possam parecer residuais e pouco potentes diante da fora do capital,
h que se ter cuidado ao minimizar esses atos: o quadro de manifestaes se alterou no ltimo
ano e sinaliza posies mais fortes de resistncia no garantia dos direitos, apontando ainda
para uma crescente conscientizao da necessidade de pleitear um padro FIFA na
transformao urbana e criao de espaos pblicos.
Essas resistncias indicam, ainda, que o fato de os investidores quererem, alm do
retorno financeiro, alguma mtrica, alguma medida, algum resultado concreto e objetivo de
impacto social, socioambiental, conforme as palavras de Lazzarini (2014), o que deveria ser,
mais que uma tendncia, uma obrigao, uma vez que o objetivo de uma transformao
urbana deve ser a garantia do direito cidades sustentveis, no a rentabilidade.
5. Consideraes finais
Procurou-se, aqui, mostrar que o aumento do investimento nas atividades
imobilirias pe em destaque o territrio como ator e exacerba a mercantilizao do
desenvolvimento urbano.
A combinao das mudanas econmicas, institucionais e normativas tem
favorecido a utilizao do capital financeiro na produo do ambiente construdo e na captura
da valorizao da terra urbana. No entanto, em um pas onde no h tradio na regulao dos
mercados, a instalao da lgica de rentabilidade associada ao capital trouxe as contradies
do capitalismo para a produo do espao, impedindo a garantia dos direitos moradia e
cidade. Da decorrem crticas e resistncias de vrias ordens, que pem em xeque a
estruturao institucional e financeira e os instrumentos urbansticos associados lgica das
parcerias pblico-privadas, dificultando sua implantao, mas ainda sem colocar no lugar
outra lgica que v alm da regulao da ao desse mercado de forma a desconstruir
rentabilidades, no produzir valorizao da terra e garantir o direito cidade e moradia.
6. Referncias bibliogrficas
ALMEIDA, L. C. de. Avaliao de imveis destinados utilidade pblica:
conflitos na utilizao do instituto da Desapropriao nos projetos urbanos no Estado do Rio
14
em
SP.
Disponvel
em
https://observasp.wordpress.com/2014/12/02/o-
patrimonialismo-e-as-leis-facultativas-o-caso-da-cota-de-solidariedade-em-sao-paulo/, acesso
06/12/2014.
16